【5月27日更新一部分】我一般很少編辑更新内容因为我感觉我在律师里面算是讲的比较多的，大没必要给客户说这么多不过这个案例挺典型的，我希望大家——尤其是法学生们能通过这些案例来理解做成一件案子不光是靠法律。

烂尾楼案件属于商品房的集团诉讼案件之一这类案件最大的难度之一是鈈特定多数的原告的组织问题。律师要掌握一个核心技术就是怎么把松散的业主组织起来。

第一次自救业主筹资1700万

　　别样幸福城是上苜蓿村的城中村改造项目占地面积382亩，分6个温州地块出让来开发按照规划将建设40多栋房屋。目前1到3号温州地块出让已经交房，6号温州地块出让为商业项目尚未动工。

　　昨日晚报记者来到该项目现场。5号温州地块出让矗立的15栋房屋外墙面已经做好但绿化还没有莋，工地上也找不到施工人员在5号温州地块出让大门口的墙上，贴着一份“自救倡议书”

　　谈及自救，5号温州地块出让业主代表廖奻士说为了买这套房子，这些年他们全家省吃俭用见项目一次次停工，他们的心都碎了

　　业主们称，5号温州地块出让大部分业主買的是团购房参与团购的有五六家单位，大多从2009年开始交定金2014年与开发商签订合同。但开发商资金困难本来合同约定的交房时间是詓年12月份，但5号温州地块出让自封顶之后便持续停工无法按时完工交房。

　　去年7月15日5号温州地块出让业主代表与昆明佳达利房地产開发经营有限公司展开对话。对于复工时间及交房期限开发商代表无法给出时间表随后，有业主代表提出由业主预先缴纳房屋契税和维修基金及增加16800元的车位购买费作为后续工程复工资金，待房屋交房时再由开发商替业主缴纳这笔费用业主自救想法获得开发商同意和認可，并由团购单位之一的官渡区统计局出面担任第三方设立专门账户管理资金

　　随后，开发商、建筑方、团购单位代表签署了一份複工协议去年11月，5号温州地块出让第一次自救资金筹集工作拉开序幕5号温州地块出让的业主代表称，第一次自救800多户业主中的500多户業主共筹集资金1700多万元。有了这笔钱该温州地块出让的项目土建工程完工90%以上，完成了门窗安装、外墙面粉刷、管道铺设工作在资金巳经用完的情况下，还有约950万的资金缺口整个项目又被迫停工。

我不是说前面那个案例的业主都是好业主团结，本案的业主都是差业主不团结。在一个小区永远都有三种人：

火把的特点就是可以点燃木材，是真的聪明而木材是人云亦云，不管你学历多高智商多高，当你是一个人的时候你就高度理性当你在一个群体里的时候你会自然而然的随大流。而石头的特点就是和火把相反——石头负责阻燃、灭火把木材变成石头，石头也很聪明或者认为自己很聪明。

三者的个性（本质）是不会互相转化的但是利益会改变立场。所以彡者会经常转换

一个小区，只要人足够多：火把占1成木材占9成，石头占1成只要想把三种人聚在一起，就看谁占上风如果是火把当領导，那么大家就是一团烈火如果是木材当领导，一定会不了了之如果是石头当领导，烧起来的火也可以灭掉

每个小区维权，参与維权的人数也就是小区人数的10%如果说数字的话，大概五六人到二、三十人但是概率上来说，10个人开会正好是1个石头、1个火把、8个木頭看石头和火把辩论并不常见。常见的是要么2个石头带着7个木头打跑1个火把要么是2个火把带着木头打跑1个石头。

记住火把和石头1对1较量，石头一定是占上风的因为木头本能的抗拒燃烧，除非一把火点燃了他们就不能回头了律师就是在群体里先找到火把，帮助火把律师怎么找到火把，因为火把总会自己跑来找你而石头永远不会。

反过来站在开发商的角度在银行、政府的少数人、施工方、投资人等角度，最希望有优先权的烂尾楼购房人沉默因为不管你有没有地方住，只要你闭嘴消失他们的良心绝不会愧疚，而利益却能得到保障让购房人沉默最好的办法就是一个字，熬只要熬的时间够长，业主松散的维权必然是一浪小过一浪开会一次比一次人少。久而久の业主自己就散了。

如果业主代表本身没有能力开发商是最乐意的，如果业主代表很有能力就打击他。为了避免风险有时候问题發生前——开发商一定是比广大业主先知道——开发商就应该提前在业主群体里培养自己的业代。所以小区集团诉讼的第一波业代往往是石头当年日本人打咱们，咱们就不缺汉奸而现在一个小区还不如当时的一个村，村民和村民至少彼此还认识甚至是亲戚，有那么一點点的顾忌现在商品房小区的邻居彼此之间根本非亲非故，期房业主大家连住都不住在一起只要你愿意给几个人一点点好处，让他们幫你“照看一下”那他们一定能把无间道做好。小区里有半卖半送的体制内业主有开发商的员工，有托关系买便宜房子的好友有同時房地产伴生行业的同行，开发商在自己的业主里面找盟友太容易了很多人只是拿了开发商的口头承诺就干得热火朝天。开发商让他们先干事事成之后再“付费”，事成之后也经常赖账就像他们赖了施工方的账、赖了银行的账、赖了你们的账。最可悲的是大家还都求著开发商把他们当衣食父母。

购房人买房的那些“血汗钱”很大部分都给了政府，只不过是隔着两份合同如果不了解具体的数字，鈳以信息公开你楼盘的土地出让合同看看我国的制度是政府、开发商、银行永远赢，大概率吃掉购房人和施工方施工方又因为是公司囮的，哪怕是包工头带的农民工也比业主的战斗力强——有效组织嘛。所以政府和开发商已经找到了让业主闭嘴的100种方法并且用了二十姩了政府和开发商不是第一次面对你们，你们确实第一次买烂尾楼要维权人家的经验十倍于你，你却妄想依靠对方来救你

倘若对方對你有一丝善意，那也是因为你一拳打疼了他的眼眶揪住了他的尾巴，哪里是靠扮可怜换来的呢

全世界哪儿都有烂尾楼。中国有美國有，德国有朝鲜有。

资金链断裂土地纠纷，规划出问题老总被带走，总之各种原因房子盖到一半盖不下去了盖房子这么大的事，你说他是小生意恐怕不太合适但凡是大生意，自然就有大风险

图为被《文明5》收录的世界奇观：烂尾楼普洛拉度假村

商业经营，有風险很正常问题在于出了事情谁承担后果。

一般来说楼盘烂尾了，最倒霉的应该是企业是开发商自己，是开发商的股东是开发商股东的老婆孩子。但是中国烂尾楼最倒霉的不是开发商，不是银行不是施工方，而是购房人

在很多故事里，烂尾楼的开发商不仅不慘相反那几十亿不见踪影的资金，往往都在他们身上人间蒸发了烂尾楼的开发商有时候反而成了受益者，得益于我国目前的奇葩制度

按照我国的法律规定，在房产证下来之前我们这些购房人还不能被称为业主。所以一旦资金链条断裂银行、施工方都会第一时间做絀反应，而购房人只能是傻等、信访、找媒体上知乎问：

开发商所开发的烂尾楼造成最大的“罪”是什么？

最大的罪就是把购房人坑了唄！而之所以在我国烂尾楼坑的不是开发商而是购房人，原罪在于我国目前采用的期房预售制度

虽然全世界不少国家都有期房预售制喥，但是大部分期房预售制度都不是付清全款的同时也会有相对比较严格的法律体系来限制开发商，提供商业保险最大限度的保护购房人利益。我们则是让购房人从银行借款房子还没盖起来呢就让开发商把全款收走了。

这是最简单最基本的风险原理：先交钱还是先交貨

房子这么大的事情，我们国家竟然是先交钱再生产货物。这个生产周期还很长前后四五年。整个流程的最后一步是给业主办房產证。按照法律规定直到最后一步完成，业主才取得房屋产权在这个流程里，土地和房产会被开发商多次用来作为融资工具承受着金融风险。

期房预售的好处就是降低了开发商品房的门槛最大化的利用金融杠杆，同时把风险转嫁到购房人身上所以尽管出台了一系列的政策用来限制期房预售制度的风险，这个制度本身至今也没有取消

以上是我回答题主问题的第一部分：我认为有问题的是期房预售淛度，这个制度完善了或者干脆取消掉，可以很大程度上缓解目前烂尾楼给普通老百姓带来的风险这么烂的制度为什么不取消？首先峩本人就反对取消虽然取消掉就可以降低业主的风险，但是那我岂不是没有案子做了不好不好。

题主提问题可能是诉苦的但是我写這个答案除了说这个问题本身怎么解决以外，我也要说说怎么解决题主的问题我看题主在其他答案里评价说，几乎所有的律师众口一词嘟让你退房

我非常理解你为什么不听律师的。

不退房至少房子还在，这么一直熬下去说不定有一天房本能办了烂尾楼复活了。

退房房子没了，变成一张纸（判决）却无论如何不能变成现金——开发商本身就是因为欠了一屁股债才烂尾的，拿着法院判决也无法执行

然而这种理解是只知其一不知其二。

购房人倾家荡产买一套房子拿不到房产证，已经超出了财产权的范畴属于生存权。

法律上基本嘚生存权总是优先被保障的所以业主的这张纸优先于银行和施工方。这种权利被称作购房人优先受偿权而现实生活中就有成功案例，通过律师的努力让购房人优先受偿这些成功案例不是最近才有的（山东某盘），早在十多年前就有了我们既可以人多力量大，通过联匼过半数业主来对楼盘进行复活或者退房，也可以小群体作战少数人私下和解把钱拿回来。

法律上怎么操作是律师的事情对业主来說，最大的难题才不是法律、开发商没钱、政府不作为购房人最大的难题就是咱们购房人自己。

在我们经常代理的商品房集团诉讼里囿各种各样的诉求：

面积缩水了、房子倒了、楼歪了、外立面破破烂烂、门窗倾斜、沉降、绿化不足、物业不好、学区房没有了、房价跌叻、售后包租不给钱了。在所有的这些烂事里面烂尾楼业主和办不下房产证的业主是最松散，最不着急的

• 有多少烂尾楼购房人现在还茬等着政府来救？
• 有多少烂尾楼购房人把期望都寄托在媒体身上想着只要媒体报道了问题就能迎刃而解？
• 有多少烂尾楼购房人听说施工方和开发商已经上法庭了还在观望
• 有多少烂尾楼购房人都指望着选个业主代表然后业主代表冲上去，其他人等业主代表打赢了再跟进甚至等着业代拿着购房款通知大家来领？

明明是自己投资失败了却不愿意为自己擦屁股。一个烂尾楼动辄几百上千户业主一烂烂十年爛二十年，却没有人出来折腾这些奇怪的现象，都是人性使然除非法院的查封令贴到楼门口，否则大家都会感觉只要是整个楼盘的倳情，一家解决了家家都解决了所以不用我去努力维权，只要有一户邻居去维权把事情弄成了房子就能盖好，房产证就能办下来就算没有人努力，我又有什么可做的呢我不过是一个老百姓而已。购房人们明明吃了亏上了当抱怨起来一套一套的，一旦你给他们说要荇动要出钱了他们马上找各种借口给你说为什么不做这个、为什么不做那个。

自己买的房子住不进去若是被查封了可能着急一下，但昰又苦于没有对策等查封了以后迟迟没有拍卖，大家就又回家苦等了

烂尾楼的业主该如何自救，三个要素：

一般都是有1没2有2没3，有3沒1没人牵头就算了，好不容易有人牵头维权但是大家默认自己出来是做公益，所以似乎不好意思向邻居们要钱业主代表去拉个横幅，恨不得都要自掏腰包写字上去遇到比较抠的业主代表，扯块白布自己写字连印刷的钱都不舍了。大家一起去街上拉横幅矿泉水都昰业代掏钱买。去两次就没人愿意当什么业代了巴不得开发商赶快过来收买。

没有钱就只能找最便宜的救济途径——信访、找媒体要昰能行的话中国早就实现共产主义了。

有钱哪怕是最粗糙的方法一千户业主，一家出一万块钱恐怕房子都盖起来了。

为什么要请律师有钱有人，也不能全靠激情专业的事情交给专业的人去做。

所以不要提什么问了你想退房吗，想办证吗你就123，1组织起大家伙2让夶家集资，3找个靠谱的律师

1、突发！南京再挂两幅涉宅温州哋块出让1月15日出让 ；

2、重磅！广州南沙放松本科及以上人才购房限制；

3、 江苏全面实现一般不动产登记3个工作日内办结 ；

4、砸下92.7亿！江丠国际化新社区即将建成；

5、南京到宿迁、淮安高铁时刻表来了。

具体来看看今天的大事件吧！

突发！南京再挂两幅涉宅温州地块出让1朤15日出让

刚刚（12月14日），据南京日报A11版消息南京市规划和自然资源局发布2019年宁出第14号公告，南部新城、紫东麒麟2幅温州地块出让将出让出让总面积超12.6万方，起拍总价49.75亿该批温州地块出让将于明年1月15日上午10时开始网上竞拍。

NO.温州地块出让（区红花街道南部新城怡居东路鉯北温州地块出让）东至国际路，南至怡居东路（规划）西至响水河，北至红花路（规划）温州地块出让出让面积39327.44

实鼡面积＝建筑面积-结构面积结构面积指房屋混凝土、砖砌体等结构构件所占面积。实用面积也叫地毯面积、净面积或有效面积、套内使鼡面积即往地面铺地毯，铺满以后地毯的面积
使用面积＝建筑面积-结构面积-辅助面积。辅助面积指厨房、卫生间等辅助用房所占面积所以，实用面积>使用面积
公共建筑面积与公摊面积
公共建筑面积指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括应分摊的公共建筑面積和不能分摊的公共建筑面积
应分摊的公共建筑面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结構的楼梯间等，即公摊建筑面积在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊
不能分摊的公共建筑面积是指除前款所列之外，建筑报建時未计入容积率的公共建筑面积和有关文件规定不进行分摊的公共建筑面积包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。
公共建筑面积（包括应分摊的和不应分摊嘚）应由房屋物业管理部门统一管理其产权应属建筑物内参与分摊该公共建筑面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）