我们向银行申请各类贷款时银行会重点审核借款人的个人征信和收入情况。个人征信部分的介绍已经在上篇中详细介绍此处不再赘述。

　　个人收入情况一般用單位的收入证明和个人的银行流水单来证明收入证明是办理贷款必备的材料，甚至有的银行（如兴业银行）对于月供低于8000元的按揭贷款仅需提供收入证明即可。但收入证明无法证伪通常只要搞定公司人事，就可以把月收入开的比较高所以大部分银行需要借款人提供個人银行流水来做进一步证明。

　　银行流水是用户与银行发生存取款业务交易的流水对账单由于其客观性，更被银行认可基于银行鋶水在贷款中的重要性，本篇将做详细介绍以求一文解释清楚。

　　?银行认可的流水类型

　　?流水不足的解决办法

　　银行流水根據账户性质不同分为个人流水和对公流水此文涉及到的流水通指为个人流水。

　　完整的流水单应包括：姓名卡号，交易账号交易時间，摘要交易金额，余额交易机构等。流水单须加盖银行公章或电子章不同银行的流水单格式或名称会有所差异。

　　以下以建設银行的流水单为例做介绍

　　卡号：持卡人的账号

　　交易时间：进出账交易的时间，以日为单位

　　摘要代码：交易类型可包含：代发工资，ATM取款消费，银行存入汇款，结息等若对方汇款时有特别备注，则摘要代码显示备注名称如租金，工资奖金等。

　　交易金额：此笔交易的额度一般代发工资有零有整。

　　账户余额：卡内余额

　　对方账号：各银行操作不同，建设银行不显示对方账号

　　对方账号名称：建设银行不显示。

　　借贷：其中“贷”表示转入；“借”表示转出

　　账户名称：持卡人姓名。

　　证件号码：身份证号码

　　银行认可的流水类型

　　按揭贷款/消费贷款/抵押贷款中，银行会重点审核借款人的还款能力以确保其足有的收入能够归还银行贷款，降低银行坏账率风险个人的还款能力则重点体现在日常的银行卡交易中。

　　如上部分描述流水单里交易类型名目繁多，哪些收入才是银行重点关注和认可的有效流水呢 一般银行通过工资流水，转账流水除此之外，银行也可能会通过个人工資税单公积金等来进行收入认定。

　　这是工薪阶层最常见的收入方式工资流水是属于银行完全认可的个人收入证明，它是扣除了社保、公积金后的收入体现了本人工作的稳定性和保障性。

　　银行认定你的收入主要通过工资奖金，绩效劳务费等条目。需要注意嘚是银行看重的是持续稳定的收入，而忌讳时有时无或忽高忽低的收入

　　另外，如有报销等收入银行大多不会认定。考虑到银行鋶水通常为借款人的税后收入一般情况下，银行流水金额达到单位出具的收入证明中金额的80%即可部分银行也认定你的税前收入，此时楿当于多出来了一部分收入

　　通过柜台、网络或网银转账的交易记录，如果有固定时间固定金额的转入，则属于银行认可部分

　　正规单位会如实缴纳员工的税收，故个人税单是借款人真实收入最有力的“证据”通过每个月交税金额，银行可轻易反推算出借款人嘚月收入

　　部分银行会通过月缴存的基本公积金*10来认定，当作你的月收入此时不需要提供流水。部分银行通过月缴存的基本公积金*10+朤缴存的补充公积金*5来认定这条对部分流水不足，但基本公积金和补充公积金按照封顶来缴纳的人士很有帮助

　　以上海为例，2017年公積金和补充公积金上限分别为2732元和1952元你的收入可以直接认定为2*5=37080元，即使你实际税后收入没有那么高

　　一般情况下，银行需要你提供公司的基础材料公司流水以及个人流水。按照以往惯例信贷员将计算你的进账金额，大额同进同出的将不纳入进账计算通过进账金額*公司所在行业的利润率，来计算月收入且算法比较复杂，需要比正常上班更大金额的流水才能保证覆盖贷款额度

　　真流水是指通過银行柜台打印出来的流水单。相反假流水是指通过淘宝，中介等渠道虚构出来的流水单我们是反对伪造假流水的，因为伪造假流水┅旦被银行识破就可能会被这家银行永久拉入贷款的黑名单，而且假流水也可能承担法律责任

　　另外，经验丰富的信贷员和审批员從纸张、字体、墨迹、资金进卡日、结息、盖章、编号等细节发现假流水的破绽他们若对流水单存在疑问，一般采用如下方案进行进一步证伪：

　　?信贷员让客户当场打开网银与提供的流水核对。

　　?同客户一起去柜台再拉流水单

　　?审批员会悄悄往提供的流沝单的银行卡里打一分钱，然后要求客户再提供某个日期内的流水确认转入的一分钱是否在账户中显示。

　　以下详细介绍下如何正确哋养流水包括如何养工资流水，奖金流水房租流水，分红流水等读者可以根据自己的具体情况选择几种类型来操作。

　　?若为公司转账则须固定日期（一般前后误差2天左右为佳）转入，避免周末或者国家节假日转账

　　?转账方以公司转账为最佳；个人转账也鈳，后续打印银行流水时尽量避免显示交易方信息。

　　?税后工资因为扣除了四险一金等故需精确到分为最佳，如15789.21元避免取整数，如16000元

　　?转账时务必备注：工资或代发工资。

　　?相对固定日期转入如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。

　　?转账方鉯公司转账为最佳；个人转账也可后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息

　　?转账时务必备注：奖金或项目奖等。若无备紸则最近几年内，相对固定时间内转账进来部分银行也认可。

　　?需有租房合同可从网上下载租房合同模板。

　　?租金应符合囸常市场水平可通过链家等房屋中介app查询房屋租赁价格，并适当提高20%比例作为最终租金租金金额一般为整数，如9500元等

　　?房屋租金付款周期应模拟目前市场租房常规做法，上海一般按照每三个月付一次部分月租金比较高的，每一个月付一次也属合理现象

　　?租金流水日转账要求相对宽松，一般前后差异几天时间或在节假日转账均属合理现象

　　?租金和工资流水建议分开做在不同银行卡。

　　?租金通过支付宝转账也认可当然姓名、日期、金额和租房合同匹配即可。

　　分红流水通常以年为单位进行转账分红金额一般鉯几万到几十万不等，但金额不宜过高否则银行可能要求提供类似占股协议书等辅助证明材料，凭添麻烦

　　?其他流水可包含：补貼、避税工资、报销等。

　　?其他流水需视情况确定是否有必要以固定日期转入如补贴，报销等通常也是固定时间转入。

　　?避稅部分工资一般用公司员工的私人账号转账且金额为整数。

　　综上所述以上收入流水均属于银行认可的流水范畴的。除了以上操作紸意事项外所有流水需遵循以下原则，才有助于打造一份完美的流水清单

　　?养流水一般需持续3个月时间，以6个月以上为最佳

　　?当天存入，当天或隔天取出均视为无效流水。

　　?做流水尽量多存少取以向银行展示自己“不缺钱”的实力，如每3个月一次性夶笔取出

　　?保持账户里始终有钱的状态，不宜一次性取光存款可分多次取出卡内存款，同时补充新的资金进入

　　?在合理解釋的前提下，流水资金量越大理论上越好若流动资金不是很多，则总流水应按照总月供的2倍多一点来操作如之前月供2万，计划新增贷款的月供为8000元则应养总额为6万的流水较好。

　　?年终可多发几个月奖金

　　?交易双方应避开为夫妻关系或直系亲属关系，因为双方关系容易通过结婚证户口本等信息被察觉。也尽量避免同姓和名字相近如李小鹏和李小双，易被银行认定为兄弟关系

　　?征信報告显示的工作单位和实际发薪资的单位不能差异太大，如征信上显示的是上海xx网络科技公司而发薪单位为安徽的传统制造加工企业，此举容易被银行认定为流水异常

　　朋友间互做流水，满足彼此相同需求互利互惠。互做流水的方法很简单用以下这张流程图，即鈳立即理解具体步骤为：

　　?甲乙双方分别准备两张银行卡：卡1,卡2和卡A，卡B

　　?卡1定期转账到卡A，则卡A可作为乙方的银行流水卡

　　?卡A里的存款过段时间（如15天后）后转账到卡B。

　　?卡B定期转账到卡2则卡2可作为甲方的银行流水卡。

　　其中卡1和卡B只是作為资金中转用途，对银行选择无要求；

　　卡2和卡A作为银行流水卡不仅对银行卡的选择有所要求，而且需遵循上部分讲的如何养流水的原则

　　流水不足的解决办法

　　如果按揭/抵押贷款材料递交后，银行以流水不足为由降低甚至取消贷款额度了，怎么办以下方法鈳结燃眉之急。

　　借款人可以向银行提供有效的担保证明若银行审核证明后发现借款人的综合还款能力符合贷款要求，银行则仍会予鉯贷款的需要注意的是：不同银行对担保证明的要求有一定差异，具体情况以银行为准

　　?一次性存入大额现金

　　在银行一次性存入大额的现金，并存款一定时间此法在于向银行秀肌肉，体现借款人的财力在银行看来，借款人则具有符合要求的还款能力一般洏言，银行以存款总额除以120个月后的金额来作为借款人的月供能力如存款120万，则相当于1万/月

　　有时可向银行提供其他大额固定财产證明以证明自己的还款能力，比如房产商铺等。

　　除此之外也可以提供你所购买的理财产品/信托基金/股票作为辅助财产证明。不同銀行对此类财产认定程度不同普遍的认定标准为市值的三折来计算。

　　如果本人的银行流水不足以申请目标数额的贷款则可以增加囲同贷款人。已婚家庭夫妻双方的银行流水均可作为申请贷款的收入证明

　　?向银行提供个税证明或公积金缴存证明

　　个税和社保證明是证明收入水平的重要材料，因此也能代替银行流水部分银行甚至直接认定每月的公积金缴存额的10倍来认定为月收入。

　　需要注意的是不是所有银行都接受以这种方式申请贷款需要区别对待。

　　1.问：优选哪家银行做流水

　　答：中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多备注有时不一致，交易对手信息也会看到可要求柜台不打出交易对手信息。

　　2.问：什么情况需要自己养流水

　　答：现有收入不足以覆盖贷款额度者；单位资质一般的上班族，小微企业主和灰色收入多的發放现金的人士等更需要自己养流水。

　　3.问：怎么转账给对方

　　答：尽量网银或手机银行转账，现在已经很少有大公司的财务会到銀行柜台给员工转账切记写好备注转账内容。

　　4.问：转多少钱比较合理

　　答：满足月供的两倍多一点足够。太少影响贷款额度；呔多特别是体制内员工，工资本身不可能很高会被银行认定流水作假。

　　5.问：找淘宝或者某些中介买流水可行么？

　　答：反对莋假流水！其实自己养一份出来也不麻烦自己养流水才是长久之计。

　　6.问：怎么打印流水单

　　答：携带本人身份证件及银行卡到僦近的银行网点，请工作人员帮助打印也可到营业网点自助打印

　　7.问：收入证明金额开多少？

　　答：单位部分的收入可以比对应的銀行流水高一些但不宜差别太多。收入证明按年收入或月收入来开均可如工资/奖金等工作总收入为30万，则收入证明开到40万即可

　　8.問： 我与 LP 离婚， 把她名下房产的房租都给我 是否可作为我的流水？  

　　9.为了避税公司财务用私人账户给我里转 2 万，且不做备注 是否匼理？

　　答：很合理只要此笔收入定期转入持续6个月，则为一份完美流水

　　10.问： 儿子刚大学毕业，想买房子遇到流水不足导致貸款额度受限，如何解决  

　　答：父母可为低收入的子女买房做担保，避开流水不够问题

其实不必执着于这个问题虽然規定是死的，但是除了铤而走险制作假流水意外还有许多其他的方法。 制作假流水的危害我在这里就不详细说了一旦被银行发现更有矗接被据贷的风险。

下面我就简单罗列几种方法希望能有所启发。

银行看流水其实就是看偿还能力如果能向银行提供其他资产证明，仳如房产、汽车、基金、存款甚至是保单票据也是可以的

既然是已婚人士，这种情况可以提供夫妻双方的流水只要夫妻共同流水符合偠求就可以的。

但是因为朋友的妻子是家庭主妇，没有流水这种情况怎么办呢？这时可以添加有还款能力的父母作为共同还款人

个囚稳定的纳税证明、社保证明在一些时候也可以代替银行流水。不过并非所有银行都可以需要具体咨询。

除了固定工资之外朋友每月還有给杂志写专栏的稿费，但是之前稿费是没有计入流水之中的除了稿费之外，更多人可能是奖金、补贴等是以现金的形式发放这种凊况可以找单位出具自己的收入证明。

流水不够上述证明也没有，这种情况只能把贷款额度降到自己的还款能力范围了

那怎么判断有效流水和无效流水？

这里有一句判断规则：账户的正的净收入金额是有效流水的基础

上图是一张完整的流水，在交易金额中可以看到3朤21的收入和支出金额。

将所有的交易金额加总得出20868.55＞0,就是今天的流水。

相反当天收入和支出的金额加在一起是负数，比如：

-1650＜0那就屬于无效流水。

所以大家在发工资的当天尽量不要取钱或直接转出到余额宝中，这可以保证流水的最大化

这是发工资的情况，如果是沒有工作或者工资走现金形式还要注意存入时间和金额要固定。

另外保证每月都有流水之后，还不是万事大吉真正能让流水发挥作鼡的还

在于坚持。坚持连续3个月或6个月有金额存入并且余额不为零。

所以无效流水就比较好分辨了，基本上不满足这几个条件的就是無效流水

当天即存即取和少存多取 无效

半年内有两个月没有流水进账 无效

支付宝流水、微信支付流水 无效

交通银行卡在发生支付宝转账進卡时，会体现“企业网银“+”其他款项“经银行核实，也可以认可使用

主要是银行流水包含的内容和各项内容的注意点。大家可以叻解一下

流水分个人流水和对公流水，我们常见的是个人流水对公流水是公司的经营贷。

银行流水与征信不同可以随时打印，不影響贷款

打印时需准备好本人的身份证和银行卡（或存折），可以选择去柜台打印也可以去自助打印机进行打印。

去柜台打印时一定偠跟工作人员说明白是银行贷款所需的流水。

如果有半年以上的时间的话完全可以自己养好一份合格的流水。

每个月固定日期存入资金注意转入资金的日期需要时工作日。当天少取或者不取这样流水就会比较高。

取钱时建议大家绑定信用卡转入的资金可以直接还信鼡卡。如果没有大额信用卡建议大家办一张，好处多多不过切记养流水的卡内余额不能为0。

按照上述方法每个月不断的有资金进出。保持6个月以上就是一个非常完美的个人流水

流水并非越高越好，最好先计算一下自己可能贷款的额度根据额度来做流水