中国当前的楼市即将面临调整；當前中国经济房价最主要的问题是资产泡沫18个月内更严厉的调控措施将陆续出台；近来土地供给加大，16个月左右会形成住房供给压低房价……清华大学中国与世界经济房价研究中心与新华社《经济房价参考报》上周末共同举了“破解迷局：聚焦中国宏观政策——清华大學中国与世界经济房价论坛”。在这次论坛上经济房价学者与房地产开发商罕见的达成一致：中国房价近年来飞速上涨的走势不可持续。有学者认为很有可能在未来1年半之内出现转折点。作为一个宏观经济房价研讨会与会人士开篇讨论多集中在中国经济房价的整体走勢上。但是会议仅仅进行到半小时左右话题就转到了房地产，原因无它——房价过高是当前中国经济房价面临的最大问题之一香港科技大学经济房价学系教授雷鼎鸣说，中国去年货币供应量接近30%但是到目前为止，物价并没有过快上涨原因就在于由于存在产能过剩，資金进入实体经济房价利润率较低大多数资金选择进入资本市场，更进一步的说就是进入楼市于是房价被迅速拉高。不过在雷鼎鸣看來目前内地的房价走势，很可能类似于1997年年初时的香港随着政府调控，1997年底香港房价开始逐步下跌据他介绍，如果以1997年底的房价指數为100来计算2003年香港房价指数跌到谷底时只有大约37，目前也不过刚刚回升到78左右清华大学中国与世界经济房价研究中心主任李稻葵也认為，在未来18个月之内一定会出现针对房价的更加见效的宏观经济房价调控措施。他说今年乃至明年中国经济房价运行的基本面非常好，对经济房价的增长、物价的走势都不必过于担心主要问题就在于房地产价格过快上涨。在这样的大环境下出现了两个“从来没有出現过”。一是社会上尤其是80后、90后的年轻人，对于现在房价如此之高增长如此之快，从来没有如此强烈地表达过不满；二是国家在房哋产价格上表达出来的调控也从来没有如此明确过“‘这两个从来没出现过’结合在一起，一定可以导致政策上的一系列变化从而使房价在不久的将来出现一定的调整。”李稻葵说SOHO中国有限公司董事长潘石屹也给出了自己的理由。他说解决房价的根本在于加大住宅開发的土地供给，只有这样市场上的住房供应量才能加大进而压低房价。据他介绍在北京，从开发商拿地到拿到预售证需要大约16个月当前全国土地供给加大，所以可以预计未来房价会走低他还表示，在香港有一个公式用市场上的租金回报率减去资金有效成本，再減去物业税这个数若低于-3%，市场会开始下跌这在香港历史上曾出现过两次，一次是1992年一次是1997年。对比香港目前北京的情况是，二套房银行贷款利率为基准利率的1.1倍即6.5%；按照中原地产统计，北京二手住宅租金回报率为2.9%上海为2.3%，这样减下来是-4%左右如果再减去1.2%物业稅，减下来的数值会更低远远超过香港-3%的临界点。“在这样的情况下就是不出物业税，房价也非常危险”他说。不过会上也存在着鈈同观点中国社会科学院宏观经济房价研究所研究员袁钢明认为，中国现在已经出现了非常强的房价上涨预期不是一两个政策出台就能起到效果。他说当前中国的楼市和1985年前的日本非常像。1970年到1985年15年间日本房价上涨了16倍，民众预期居高不下日本政府尽管出台了一系列政策，但都没有收到好的效果最终由于房产税(类似中国当前探讨的物业税)的出台，房价持续下跌了20年中国政府很可能会参考日本嘚经验，对物业税的出台非常慎重“物业税一出，房价肯定会下跌所以物业税出台要有一个时间表，要建立房价将会稳定下落的预期”袁钢明说。房地产调控关系中国经济房价走势24日清华大学中国与世界经济房价研究中心与新华社《经济房价参考报》共同举了“破解洣局：聚焦中国宏观政策——清华大学中国与世界经济房价论坛”论坛围绕中国经济房价面临的诸多两难困境及未来走势了热烈的讨论。最后几乎所有与会者都将话题转向了房地产问题，认为中国经济房价的未来走向与房地产的走向密不可分房地产问题解决不好，将嚴重影响未来中国经济房价的健康发展当前比较流行的观点：由于我国土地资源紧缺，在市场经济房价条件下需求大于供给，房价上漲是必然的错了！这是一种错误的舆论导向！　重庆市市长黄奇帆近日接受媒体采访时，对该市以公租房建设为重点的房改新政进行了詳细解读仔细品读“新政”内容，让人似乎从中看到了中国新一轮房改的希望正如黄市长所说：只要地方政府肯动脑筋，房价是可以控制的　　近年来调控高房价，政府往往“头痛医头脚痛医脚”，每次调控之后都会迎来新一轮报复性上涨事实上，房价疯狂上涨“根子”在各级地方政府。在我国现行的税收政策和土地制度下地方政府在房地产开发中不自觉地充当了利益分担者的角色，甚至成為最大的受益者因此，要从根本上遏制持续走高的房价地方政府的态度和作为至关重要。　　重庆此次房改的基本模式是“双轨制”即公租房和商品房。公租房把经济房价适用房和廉租屋统一起来面向低收入群体。商品房则面向中高收入人群最困难的人租廉租屋，低收入者住公租房据了解，重庆市计划两到三年内建成2000万平方米的公租房解决100多万人的住房问题。　　重庆市调控房价的新政或成為全国的样本因为这一举措充分尊重城市低收入人群、中产阶级和高收入者的现状，采取不同政策区别对待，稳步推进并通过“低端不收税、中端税收优惠、高端增加税收”的政策，从根本上平抑房价在我们这样一个低收入人群较多的大国，住房改革要搞“双轨制”不能让保障房全面市场化和私有化。同时“双轨制”的好处还在于，一方面通过政府建房解决老百姓的住房问题另一方面让“特別房产税”的征收有了合理性和可能性，既体现公平公正又能够真正起到抑制房价的作用。　　重庆房改新政或成为全国样本还在于偅庆市政府动脑筋，想法动真格，真心实意解决老百姓的住房困难而且他们参考国外先进经验，按照国际通行惯例大胆推进房地产改革充分兼顾社会各阶层的利益，使此次房改具有现实性、合理性、长期性和可操作性对于调控房价和促进房地产健康发展具有广泛的借鉴意义。　　总之我国调控房价的难点在地方政府，“突破口”也在地方政府此次重庆房改“新政”，能否在房改的坚壁上撕开一個“口子”杀出一条血路来，我们拭目以待

经济房价是一座城市的命脉

经濟房价好，意味着人均收入高人们为了寻找更赚钱的工作机会，会源源不断地流入这座城市随之，公共设施配套升级资源加速聚集，竞争激烈地价、房价日新月异。

所以研究一个城市是否有前途房价是否有未来，只需要把GDP弄明白即可

日前，一则“34城2018年GDP排名报告”走红网络详尽了2018年中国主要城市的经济房价地位。在这则报告中也看出了在宏观趋势下，中国城市的竞争力正在发生着巨大的变化

图1:重点城市GDP排名（图为实际增速）

为了方便大家对城市格局有一个清晰定位，子木分别从时间和横纵角度入手告诉你哪些城市正在成長，哪些城市正在退化

首先我们把时间定格在2018年。

以万亿为划分界限2万亿以上，我们看到深圳继续维持7.6%高增长态势，在一线城市中鶴立鸡群；重庆首次突破2万亿大关但增速却从去年的9.3%下滑落至6%。

深圳在经济房价上给我们带来的惊喜源于活跃的民营经济房价。这在經济房价不景气、房地产调控压力巨大的2018年依然保有稳定的托底基础。

经济房价强劲人口流入量可观，对于供地紧缺的深圳来说房價上涨压力巨大。目前全靠政策调控抑制需求端如若放开，房价会一飞冲天所以能在深圳买房的购房者一定要紧盯政策方向，房贷利率下调后就可以找机会上车

其次是重庆。重庆以制造业为核心带着3000万人口完成了一个时代的跨越。

黄市长主持重庆工作期间重庆治悝的非常好，2015和2016两年重庆的GDP增幅排在全国首位，关键这样的增幅是在低房价的基础上取得的并没有通过炒地皮来完成城市的扩张建设，而是完全依靠对实体经济房价尤其高新技术产业的扶持来促进经济房价的发展

在完善的房地产制度下，地皮便宜租金便宜，企业的運行成本低老百姓不用把钱压在房产上，也敢于消费所以重庆在黄市长在任的期间，房价低的不可思议

目前重庆经济房价增速为6%，昰29年里的最低值其中主要原因是，这几年全国房地产过度发展老百姓的财富都流向房子，严重挤压了汽车的消费空间而重庆的核心產业又是汽车制造业。

但重庆的工业基础扎实劳动力充沛，只要智能化升级成功经济房价引擎便会重新起步。重庆拥有一线城市的经濟房价水平和基建设施轨道交通发达，人口基数庞大建筑成本那么高，地皮那么紧张房价才1万出头，房价还处于价值洼地但购房鍺一定要往核心地带靠拢，因为重庆的财富分化相对较大

接下来是万亿GDP。万亿层面我们看到了成都、武汉、长沙、郑州的经济房价增速排在第一梯队，证明中部城市正在加速崛起

图1:重点城市GDP排名（图为实际增速）

新时代的轨道交通，让东部沿海城市不再具有地域优势劳动力和产业加速回流到中部城市，格局正在逆转这些城市由于房价过分上涨，目前正在盘整期内但人口基数大，经济房价动力强下跌空间有限。

万亿GDP以下的城市

其中贵阳以9.9%的增速排名第一，得益于把握住了大数据产业红利未来智能化时代，贵阳的大数据地位會逐步上升维持高增长态势。但贵阳产业分化较为严重房产潜力尽在观山湖新区，因为只有这里才会吸引源源不断的高薪技术人才

圖1:重点城市GDP排名（图为实际增速）

呼和浩特以3.9%的增速垫底，这就是我让大家不要在此阶段购房的原因去年下半年呼和浩特的房价增速排洺全国之首，房价和物价都赶上了长沙但经商环境和道路交通全国倒数，人均收入水平起不来人口流入负增长，土地供应巨大房价根本没有后续支撑力。

从这幅图我们可以看到，南方GDP增速高于北方的趋势越来越明显

北方尤其东三省，哈尔滨、沈阳、长春、大连经濟房价增速普遍下降低于预期。其中“领头羊”辽宁省也无法化解人口流失问题2018年净流出5.2万人。

以省为单位2018年湖南赶超了河北，两鍺排位互换前者进入全国八强，后者退居第九广西赶超天津，由第18上升到19位山西超越黑龙江，且不排除新的一年继续超越内蒙古。另外作为北方第一经济房价大省的山东，与广东、江苏的差距进一步拉大

同时我们也看出，强省会时代已经到来山东济南的经济房价增速已经追平青岛，而福建的福州超越了厦门1.1个百分点在排名上，福建和济南均较去年上升1个名次

为了佐证上面提到的观点，我紦1995年主要城市的经济房价指标和2018年做对比而且在下面的图中，我们可以清晰地看到中国各个城市在时代格局中的曲折路程

（数据来源各地统计局，增速为：名义增速）

在前十二名中变化最大的是深圳、武汉和南京，均以4-6位的增长排名榜首这在强者如云的大城市竞争Φ，异常艰难其中武汉和南京的区位、科教、交通优势是经济房价发展的主力点，源源不断的人才给予了强劲增长力

杭州因为去年的金融产业泡沫破裂，遭遇增速滑坡但科技种子和资本流动会弥补这一块。

然后我们看到长沙、郑州、西安、东莞、合肥是黑马中的黑马合肥由于基数小，上升空间大23年上升了72位，位列第一东莞由于早期的外贸和强劲的新型制造业上升52位，西安由于近几年政策红利和囚口优势上升24位，郑州由于区位优势、交通、人口上升了18位。

当然我们也看到一些城市随着时代的迁移发生了滑坡。例如早期经济房价强市大连东北核心沈阳，被北京一直压制的石家庄产业迟钝的山东潍坊和淄博，东部沿海没落城市台州等等这些城市在房产升徝潜力上存疑。

大家还可以通过经济房价增速指标判断一个城市的房价泡沫程度。

在某种意义上房地产泡沫与通货膨胀是互为因果，楿互促进的作用具体可以参考我曾经写过的《房地产泡沫与通货膨胀的关系分析》，而通胀=实际增速-名义增速。

我们来对比福建福州囷厦门的房地产泡沫程度通过上文数据得知，它们的名义增速分别为：10.89%10.10%；实际增速分别为：8.6%、7.7%。那么由此可得福州的通胀程度为2.29%，廈门的通胀程度为2.4%厦门的房价泡沫大于福建。

大家也可以根据自己所在的城市的“经济房价总量与增速”做横纵向对比如果经济房价總量低，经过23年的发展经济房价反而下降或者没有变化的城市，未来也没有什么希望如果经济房价总量大，增速低于全国平均例如忝津，未来的升值潜力也是有限的经济房价是一个城市的命脉，也是反映房价泡沫程度的根本标的

目前全国又开始新一轮的抢人大战，新二线城市竞争越激烈三四线的衰退速度越快，如果能把人生机会抢注于好的二线城市必然会享受到城市发展带来的人生红利。