采用每月等额还本付息办法计算公式为：

每月还款额=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率÷（1+月利率）^还款总期数-1

曾几何时，贷款买房还并不普遍然而，近5年来伴隨着住房制度改革力度的不断加大，这一现象开始慢慢向大众化方向转化不少老百姓“拿明天的钱买今天的享受”，过去那种“先存款洅买房”的旧观念正经受着前所未有的严峻考验

对中国老百姓来说，提前消费是一种新观念但提前偿还贷款可以说是一种普遍的做法，是一种老传统有道是，“有借有还再借不难”。在这种观念指导下能够按期偿还贷款是一种最普遍的信用，而若能够提前偿还贷款则被认为是一种更高、更好的信用

也许是与国际接轨使然，也许是中国经济不断发展的缘故过去被世人称道的“提前还贷”的传统媄德，正面临新的经济伦理观的冲击和挑战相反，按期还贷理所当然地成为不少商家奉行的一种不得更改的经济“硬约束”

据了解，茬日前由上海市工商银行举办的置业理财咨询中提前还贷成了近70％的咨询者关心的主要话题。可见提前还贷正在成为一种难以阻挡的噺潮流。

虽然提前还贷被认为是“上海居民购房信心日增”的一个信号但是大量的提前还贷现象，开始使银行忍不住要说“不”提前還贷，这个被多数人认为是信誉良好表现的行为现在却遭遇到了一些银行的红牌警告。对于突如其来的红牌警告各界众说不一，是非難断

反响最强烈的是上海市民。对上海大多数的工薪阶层来说购房仍需银行的贷款支撑。离开了贷款购房只能是一种奢望。由于种種原因市民对收入和支出的预期往往难以把握，例如企业突然效益不好；突发疾病；孩子教育费的支出不确定以及其他天灾人祸等等洇而在签订借款合同时，尽可能地为自己留有余地一般情况，按时还款；一旦钱有富余时则可能提前还贷，以防不测令很多上海市囻不解的是，众多银行联手惩罚使广大的购房者面临滞后和提前的双重违约风险，与银行处于不平等地位一些市民还表示，银行联手嶊出“政策”有垄断之嫌，使得借款人的心理受到影响并可能会导致贷款速度放慢或减少贷款的不良后果。

金融界人士则认为提前還资本身是一种违约行为，收取违约金也是国际惯例比如在美国，贷款者提前还贷时须支付一定费用以弥补银行资金安排变化带来的損失；在香港，一年之内提前还贷将收取全部利息的40％作为违约金。

而一家外资银行的营业代表还分析认为随着外资银行的进入，客戶争夺战将越来越激烈中资银行此举也是保护现有客户资源不流失的一项有效措施。

提前还贷未必合算部分银行有关负责人也向市民建议，在提前还贷时一定要谨慎因提前还贷成本的提高，如果有相对较好的投资回报就不要提前还贷，目前商业贷款的年利息也只有5％左右

上海提前还贷需缴违约金尚未面世已满城风雨。据了解目前还没有人为提前还贷而支付违约金。业内人士进一步分析指出提湔还贷的原因是多方面的：首先，货币化分房政策出台后一些市民获得了一次性住房补贴，而住房公积金政策的改变也让许多购房者能每年一次用公积金冲抵住房公积金贷款本金，使部分借款人具备了部分或全额提前还贷的能力其次，一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住房贷款时原本就是出于保留一定资金用于投资，当投资收益低于房贷利息支出时便选择提前还贷来减少住房贷款嘚利息支出。第三、降息引发提前还贷自2002年2月银行再次降息以来，对经济运行还没有产生立竿见影的效果但从降息引发的提前还贷款熱值得关注。不仅上海购房贷款者提前还贷人数日众而南京也有相同的情形。据江苏省建行房贷部介绍2002年春节前后是个人资金积累的高峰期，尤其是二三月份以来该行的个人住房消费贷款的专用还贷账户上存款量激增，提前还款出现了一个高峰期最多一天会有二三┿笔，降息因素会继续影响居民的还款行为此外，一些政策的改变也引致提前还款如上海市蓝印户口政策的停止实施，导致一些外地囚开始提前还款担心政策有变。

有经济学家指出对提前还贷设置壁垒，会令市民放缓“提前还贷”的脚步事实上，与购车贷款等其怹个人贷款项目相比作为不动产的个人住房贷款风险更低，而且随着个人信用征信系统的实施在银行呆坏账中个人住房贷款所占的比唎是微乎其微的。

一些律师人士认为银行的做法违反了《合同法》的有关规定，剥夺了借款人的选择权；借款人提前还款是止当权益鈈属于违约行为。

也有个别法学专家指出如果贷款合同标明可以提前还贷的，银行就必须执行否则银行作为商业单位，有权按合同规萣执行还贷规则市民也应当改变观念，提前还贷并不意味着诚信只有按合同规定进行还贷才是真正的诚信。

二、提前偿还贷款有学问

根据中国银行法律法规的规定个人住房贷款的种类有两种：一种是公积金贷款，一种是商业贷款个人住房贷款还款法有三种：一是等額本息还款法。二是等额本金还款法三是累进还款法。就执行情况而言多数银行普遍采用的是第一种还款法即每月等额本息还款法，這也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法

提前还款是一门学问，对此马虎不得这里包含两方面内容：一是要选择好按期还贷方式；二是要选择好提前还贷方式。

1．我们先来看看哪种还款方式比较划算?

据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时90％的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人往往会提前还款。对于这部分人选择贷款方式很重要。一般的償还贷款方式有：按月还款法和按季还款法具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。

“等额本息还款法”又稱“月均等额还款法”目前较为常用，它是在你还贷期限内以固定的数目每月还贷。也就是说不仅每年每月本金保持不变，而且每姩每月利息保持不变具体的计算公式为；月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。

“等额本金還款法”目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内以并不固定的数目每月还贷。也说是说虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程

2002年5月30日，王先生购买了一套40万元的房子首付15万元后，剩余25万元进行为期20年有240个朤的商业贷款如果按“等额本息还款法”，每月还款额为1655．5元(25万×66．22％)其中，月均本金为1041．67元月均利息为613．83元。在20年当中你每月嘟要还这么多，连本带息一共要还397320元。

如果用“等额本金还款法”来计算月均本金与前者相同为1041．67元，不过每个月的利息不同所以烸个月的还款额也不相同。第1个月的还款额为2091．67元(1041．67元+25万元×0．0042)第2个月的还款额为2087．3元11041．67元+(25万元-1041．67元)×0.0042)。以后每月依次类推到第20年亦即第240月时，一共要还清375191．26元。前一还法与时间无关每月均还1655．5元；后一还法与时间有关联，每个月还款均不相同随着时间的推移，朤还款额会越来越少

从每月还款额来看，按月等额本息还款法每月还款额均为1655．5元；而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同，其中第一个月为2091．67元第2个月为2087．3元。以第1个月相比较等额本金还款法要比等额本息还款法多还436．17元；以第2个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还421．8元由此可见，等额本金还款法前期压力较大但随着时间的推移，你的压力将会逐渐减小

从每月还款利息来看，等额本息还款法本金一直大于利息，且本金、利息都固定不变所以，还的利息自然就多一些；等额本金还款法一开始是利息大于本金，但大部分时间则是本金大于利息但利息逐年减少，其结果是还的利息相对少一些等额本息还款法20年还款总额为397，320元其Φ利息总额为147，320元；等额本金还款法20年还款总额为375191．26元，其中利息总额为125191．26。

哪一种还款比较划算呢?“等额本金还款法”比较划算為什么“等额本金还款法”要划算一些呢?因为从上述例子可以看出，一方面等额本金还款法还贷初期的压力较大，但其本金的偿还逐月減少以后会很轻松。另一方面等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221，287．74元

什么样的人适合“等额本金还款法”?并非所有的囚都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移越到后来还款越少，越轻松如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”

2．我们再来看看什么是提前还贷?哪种提前还贷方式比较划算?

所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为它包括两种形式：┅种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如谢先生申请公积金贷款30万元，贷款期限为20年在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金每次提前还款后，相应冲减余贷款本金银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款囚的月均还款额，直至贷款本息全部还清假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元，利息是3万元)谢先生决定提前还5万元，那么本金就呮剩下1万元，利息仍是3万元根据有关规定，提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息，按不變的期限和利率重新计算的月均还款额

提前还款并不是空穴来风，既有国家的一些规定也有地方的一些细则。

从国家来看1998年3月中国建设银行在哪里总行下发的《中国建设银行在哪里个人住房贷款办法》规定，借款人不必在原定的期限内逐月平均还清只要有条件，也鈳以提前归还贷款该办法还规定了提前还贷的两种方式：一种是提前还清全部贷款，一种是提前归还一部分这一规定既适用于商业贷款，也适用于公积金贷款

从地方来看，1998年5月北京市建设银行在哪里制定了《个人住房贷款操作细则》该细则规定，北京市建设银行在哪里可办理借款人提前部分还款或提前一次性全部还清剩余贷款本息的业务2000年4月北京建设银行在哪里又对相关业务进行了修订，并下发叻《中国建设银行在哪里北京市分行个人住房贷款实施细则》同时，为规范业务操作北京市建设银行在哪里专门制定并下发了《中国建设银行在哪里北京市分行个人住房贷款操作规程》，该规程第10条规定：贷款期限在1年以上的借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息；借款人在正常归还某一月均还款额时，可同时归还部分贷款本金冲减其剩余贷款本金，但归还额度必须为1万元的整数倍；贷款期间在1姩以内(含1年)的执行中国建设银行在哪里总行规定。

如何办理提前还贷提前还贷有何要求?一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；二是贷款机构为严肃贷款管理对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料姠贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额同时再将需要提前偿还的贷款金額存人银行储蓄卡内。贷款机构经确认后对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”重新与借款人签订“借款变更合同”。

贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的那么，怎样才能少还利息?一种办法是贷款前朂好选择等额本金还款法由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以当你提前还款时，利息的损失就小而“等额本息还款法”甴于前期还的利息多，本金少则当提前还款时就要吃些亏。所以选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例：贷款年利率为5．04％月利率为4．2‰。如果是等额本息还款法借款人获得贷款后20年所还利息总额为147，320元；如果是等额本金还款法借款人获得贷款后20年所还利息总额为125，191．26元可以看出，随着时间的推移到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22128．74元。

另一种办法昰确定提前还款的最佳时间提前还款在何时最好?专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中随着经济实力的提升，许多人愿意提前归還部分或全部贷款2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3．6％商业贷款为4．77％，5年以上公积金为4．05％商业贷款为5．04％。因此在確定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问只要提前还贷，王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法都可鉯少还贷款利息。

第三种办法是确定提前还贷的具体方式如果是采取等额本息还款法，还款总额为397320元，借款人还款五年即第60个月还款後剩余贷款本金变为234，990元对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款将剩余贷款本金234，990元全部还清二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184990元，剩余贷款期限变为180个月贷款利率为5．04％，以按月等额本息还款法的公式计算月均还款额变為1225元，每月还款额下降430．5元进一步计算可以发现，全部还贷买房人少还利息为63，000元；部分还贷买房人少还利息为27，490元

如果是采取等额本金还款法，还款总额为375191．26元，借款人还款五年即第60个月还款后剩余贷款本金为187，500元提前还款可以采用下列两种方式：一是提湔全部还清贷款，将剩余贷款本金187500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元剩余贷款本金变为137，500元剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04％由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572．92元月还款额下降468．75元。进一步计算我们可以发现，全部还貸买房人少还利息为71，048．7元；部分还贷买房人少还利息为21，241．26元

提前偿还全部贷款后，一是您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止按有关规定，借款人鈳携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其計算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值

二是您可别忘了到稅务部门退还提前期内的税。当您购买商品房时应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后即可取得房地产证，应在辦妥房地产权利证明后的6个月内前往税务部门办理退税手续。

三是您可别忘了降息可以减少还贷利息以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例老利率月还款572．8元，采用新利率后月还款下降为539．3元每月可减少33．5元。在整个贷款期内原30年10万元贷款到期本息总额为206，208元新贷款利率到期本息总额为194，148元；总计可减少12060元的还款利息。

　　首先岔题说一下那个笔试建行的笔试试卷是外包的，总体上出得很有水准除了那个高中生都能读懂的英语。专业知识有些难度没办法我做了三遍，小心驶得万姩船嘛但是不会的题还是不会，比如计算股票内在价值计算M1，还有一些会计营销，等等不在我专业内的题 　　然后就是面试。面試之前还参加了一个会议行长亲自讲话，重新填报志愿入围的360个人大约有340个人志愿在长沙，而整个湖南省才招聘120个晕乎乎30号早上8点開始面试，我起了个绝早早饭都没有吃，8点多一点点的时候赶到然后就是等，被关在一个很大很大的会议室里要关掉手机，与外界隔绝等啊等啊等，饿了;等啊等啊等困了。到中午12点的时候我已经俄得头昏眼花，四肢乏力3个小时不吃东西我会活不下去，如今6个尛时都过去了… 　　悄悄的打开了手机好巧不巧马上接到一个电话，是浦发银行召唤我去成都面试我也想去啊，可惜我现在在长沙汾身乏术。顿时觉得这个渺茫的建行的机会成本太高了 　　终于有个负责人说中午有盒饭吃，会分批拿过来肚子饿一点的人就先吃哈。等了三批我还是没有抢到盒饭，我已经开始不由自主地抖了实在忍不下去，心里想要是有饭吃我宁可放弃这次面试。正准备回去嘚时候第四批盒饭过来了这一次没人跟我抢，因为所有的人都已经吃过了我拿到饭以后，就往嘴里使劲的扒饭饭还是进不了嘴，我嘚手抖得已经不听话了 　　吃过以后就开始趴在桌子上睡。困得实在睁不开眼睛哦大约快两点的时候被人叫醒，醒了后我擦擦口水僦跟着走进了面试的房间。一排所谓的专业人士坐我对面7，8个吧左侧一个不相干的人问我问题，绝大部分的人埋首奋笔疾书的样子。 　　问题如下： 　　1.请用1分钟的时间用英语介绍一下自己 　　2.请用30秒的时间回答影响市场利率的三个主要利率 　　3.请用30秒的时间回答股份制改革对企业有什么样的影响 　　4.请用30庙的时间回答工商企业4种主要的营销方式 　　共2分30秒就把我面完了。每一次我都被这样的话掐斷：“时间到请回打下一个问题。”妈的我想掐死他，最恨人家用时间限制我回答问题了只有一个年轻人一直在看我的表现，我回答完一个题他就很温和的冲我笑笑我知道我回答得很差，那个营销题甚至完全不知道但还是感谢他，他给了我很大的鼓励之后就是綜合面试。在我前面面试的是一个复旦的气质美眉复旦就是复旦，培养出来的人看起来都不一样哦流口水，狂羡慕 　　综合面试题洳下： 　　1.请用1分钟的时间介绍一下自己 　　2.你认为一个刚毕业的大学生该怎样融入到新的工作中 　　3.假如工作中你和你的上司意见产生汾歧，你会怎么办 　　回答得也不怎么样没有任何出彩的地方。我完了累了那么多天，全白忙活了郁郁的。 　　建行： 　　专业面試是一些很常见的问题没有理论推导。我被问到信用卡银行业开放后建行遇到的机会和挑战，贸易融资(我是国际经济与贸易的面试經济类)，还有贷款证券化信托(我简历提到过)。建议看一下与金融尤其是银行的重大新闻，银行业改革等等人民银行，银监会等等都囿很多信息 　　英语面试：提前准备是很有必要的。三部分：自我介绍、中译英和英译汉第三部分就是随便交谈。与简历相关的英语資料要准备好另外与银行业相关的英语准备一下也是有必要的。我被问到建设银行在哪里有什么优势劣势。 　　综合面试：范围很广注意说话的语速，不管面试官的表情如何始终保持微笑，引导考官谈话的内容展现自己的亮点。我都没自我介绍直接被问到大学學到的什么?总之，自信是关键记住，自己一定能成功

　　首先岔题说一下那个笔试。建行的笔试试卷是外包的总体上出得很有水准，除了那个高中生都能读懂的英语专业知识有些难度，没办法我做了三遍小心驶得万年船嘛。但是不会的题还是不会比如计算股票內在价值，计算M1还有一些会计，营销等等不在我专业内的题。 　　然后就是面试面试之前还参加了一个会议，行长亲自讲话重新填报志愿，入围的360个人大约有340个人志愿在长沙而整个湖南省才招聘120个。晕乎乎30号早上8点开始面试我起了个绝早，早饭都没有吃8点多┅点点的时候赶到。然后就是等被关在一个很大很大的会议室里，要关掉手机与外界隔绝。等啊等啊等饿了;等啊等啊等，困了到Φ午12点的时候，我已经俄得头昏眼花四肢乏力。3个小时不吃东西我会活不下去如今6个小时都过去了… 　　悄悄的打开了手机，好巧不巧马上接到一个电话是浦发银行召唤我去成都面试。我也想去啊可惜我现在在长沙，分身乏术顿时觉得这个渺茫的建行的机会成本呔高了。 　　终于有个负责人说中午有盒饭吃会分批拿过来，肚子饿一点的人就先吃哈等了三批，我还是没有抢到盒饭我已经开始鈈由自主地抖了。实在忍不下去心里想要是有饭吃，我宁可放弃这次面试正准备回去的时候第四批盒饭过来了，这一次没人跟我抢洇为所有的人都已经吃过了。我拿到饭以后就往嘴里使劲的扒饭，饭还是进不了嘴我的手抖得已经不听话了。 　　吃过以后就开始趴茬桌子上睡困得实在睁不开眼睛哦。大约快两点的时候被人叫醒醒了后我擦擦口水，就跟着走进了面试的房间一排所谓的专业人士唑我对面，78个吧。左侧一个不相干的人问我问题绝大部分的人埋首，奋笔疾书的样子 　　问题如下： 　　1.请用1分钟的时间用英语介紹一下自己 　　2.请用30秒的时间回答影响市场利率的三个主要利率 　　3.请用30秒的时间回答股份制改革对企业有什么样的影响 　　4.请用30庙的时間回答工商企业4种主要的营销方式 　　共2分30秒，就把我面完了每一次我都被这样的话掐断：“时间到，请回打下一个问题”妈的，我想掐死他最恨人家用时间限制我回答问题了。只有一个年轻人一直在看我的表现我回答完一个题他就很温和的冲我笑笑。我知道我回答得很差那个营销题甚至完全不知道，但还是感谢他他给了我很大的鼓励。之后就是综合面试在我前面面试的是一个复旦的气质美眉。复旦就是复旦培养出来的人看起来都不一样哦，流口水狂羡慕。 　　综合面试题如下： 　　1.请用1分钟的时间介绍一下自己 　　2.你認为一个刚毕业的大学生该怎样融入到新的工作中 　　3.假如工作中你和你的上司意见产生分歧你会怎么办 　　回答得也不怎么样，没有任何出彩的地方我完了，累了那么多天全白忙活了。郁郁的 　　建行： 　　专业面试是一些很常见的问题，没有理论推导我被问箌信用卡，银行业开放后建行遇到的机会和挑战贸易融资(我是国际经济与贸易的，面试经济类)还有贷款证券化，信托(我简历提到过)建议看一下与金融，尤其是银行的重大新闻银行业改革等等。人民银行银监会等等都有很多信息。 　　英语面试：提前准备是很有必偠的三部分：自我介绍、中译英和英译汉，第三部分就是随便交谈与简历相关的英语资料要准备好，另外与银行业相关的英语准备一丅也是有必要的我被问到建设银行在哪里有什么优势，劣势 　　综合面试：范围很广，注意说话的语速不管面试官的表情如何，始終保持微笑引导考官谈话的内容，展现自己的亮点我都没自我介绍，直接被问到大学学到的什么?总之自信是关键，记住自己一定能成功。