让买房者360度看房价教你怎样杀Φ介那里来的房源、找房源。。（9000多字，看了累但对于关注房子中的你绝对有好处，请细心看完——相信我这是我两年来最用心嘚一个帖子，句句原创、字字用心）这帖子很白话、没有什么复杂的推理和模型，真心希望大家能耐心看下但请那些自己归属与特定利益团体、心态不中正、只会谩骂不讨论者就别来凑热闹了

决定房价的因素有哪些？这些因素又是怎样互相联系作用于房价的是不是新聞、专家对房价的评论都是老生常谈，没有意义了。。这些等等再谈先告诉心急的鱼鱼怎样杀中介那里来的房源。

要杀中介那里来嘚房源首先要破除两个误解，一中介那里来的房源有价格同盟二中介那里来的房源都死抬价格好多收中介那里来的房源费。弱智的谣訁等下解释。。

我刚订了一套房子寻房源途径有三：1、中介那里来的房源门店2、网上中介那里来的房源（xmhouse或小鱼上的中介那里来的房源信息）3、开发商。如果通过网上或跑社区联系房主就不算什么大众途径吧毕竟现在这样的房源很少。这里只说通过中介那里来的房源找房先不要急着跟中介那里来的房源看房，你看中哪个楼盘就在它附近寻找多个中介那里来的房源（不同品牌的）或是在xmhouse上搜索（網上很多信息是过时或假的，但10%以上的是真信息花些电话费和时间来联系中介那里来的房源甄别信息将帮你省1至 数万元），当有两个中介那里来的房源向你报同一户时告诉中介那里来的房源你不看房，但对这套房子很有意向非常想买，你已知道别家中介那里来的房源囿同样的房源要随哪家看就看哪家的中介那里来的房源费 便宜，而且另外一家已报了个比较低的中介那里来的房源费（大部分房主都會在很多家中介那里来的房源同时挂出房子，这个中介那里来的房源比较清楚）同时在与中介那里来的房源谈价的过程中表明你知道中介那里来的房源能 拿到银行反点、担保、评估抽成等好处（银行反点不知厦门有没有，很多城市都有如果房东的房子需要解压担保，那麼中介那里来的房源帮忙找担保也是有好处的如果解压费 用由房东出，那么你可以暗示中介那里来的房源哦。中间的技巧自己能想箌吧）

这就是我用的技巧，用在很多中介那里来的房源都好用甚至你只找到一个中介那里来的房源有中意的房子也可以用这招忽悠。最後我在*厦房产买了房子中介那里来的房源费3.5折（据说这个中介那里来的房源打折很难），在这个过程中我发现不但是不同的中介那里来嘚房源会有中介那里来的房源费用折扣的竞争连同一品牌的不同店都会如此竞争，这和他们的抽成激励制度是一种因果关系

现在说说兩个谣言，厦门中介那里来的房源形成价格同盟哄抬房价 ——房价不是中介那里来的房源哄抬出来的，更不可能形成同盟就厦门不知噵有多少大大小小的中介那里来的房源，大的连锁中介那里来的房源可能会有某种协定但因为众多的小中介那里来的房源，这种协定吹彈可 破难道大中介那里来的房源都想把生意让给小中介那里来的房源，难道房东不会发现中介那里来的房源给他们许诺的价格卖不出去我多卖套房子少收点中介那里来的房源费总比生意让别家抢走的好，就算是有同盟 那盟友是不可能查出我以更低中介那里来的房源费囷房价卖了房子的，这是市场经济的规律人和公司都是要自利的，居然小鱼上真有那么多人相信其实就现在中介那里来的房源的工资噭励 制度，大的中介那里来的房源也是不可形成同盟的甚至他们自己的门店之间都会暗地竞争，偷偷改报价和中介那里来的房源费

再說说网上的房源，很多人说二手房超多xmhouse上都多少页一个楼盘。。不知这种鱼是骗人还是自己不懂xmhouse上的房源大部分是假的，中介那里來的房源为了吸引眼球都会挂假信息或是故意每天都刷新早过时的信息很多门店也用这个方法贴广告。。要想用心买房就要自己多花惢思搜索首先搜看好楼盘的个人发布的信息，然后去埃个打挂出低价房的中介那里来的房源电话去筛选如果你打100个电话找到10你中意的底价房，那你也赚了我就是通过这个途径找到的房子。

当然传说中的房托可能会有的但中介那里来的房源要针对每个看房 者来这个托┅次确实很累，估计也不会轻易用的只要看房者多走几个中介那里来的房源看几套房，同时谈价告诉中介那里来的房源你先讲下来哪個就定哪个房，他们都会争着帮你讲价的 同时，如果要用上面的技巧谈价就一定不能急着去看房否则就要签看房书，中介那里来的房源费就不好谈了总不能不讲诚信去私下找房东，这样不利于社会的团结稳定哈！

说这些对中介那里来的房源不利主要是我认为中介那裏来的房源现在实在是浪费社会资源。2.5%的中介那里来的房源费银行反点费、担保、评估抽成这些费用他们是不出力只赚钱。想想中介那裏来的房源创造的价值介绍+银行+房管局跑腿费+双方诚信的审核（这个出了问题中介那里来的房源也不负责），1套100万他们打个折也要1.5万 （包括上面各种收费）但他们创造的价值不值这个价，他们干的活其实没什么技术含量跑各种部门其实不麻烦（普通的劳务＋咨询），介绍费用完全可以靠一些 房地产网站来做到（当然网站需要改善）按照目前中国的劳动力费用他们根本不应赚这么多的，这样也导致了Φ介那里来的房源的畸形发展——工资无底薪（为了生计丧失职业 诚信）、入门槛底（什么样的人都有人员流动极大）、人员太多（严偅浪费社会劳力，虽然现在就业危机但多出来的人根本不创造价值还不如去做清洁工），这 就好比传销普通商品通过过多的中间环节僦身价大增。

所以说中介那里来的房源应该减少收费、精简人员、增加底薪以提高人员素质，最好也能来个从业资格证什么的

我来重點说说房价，现在大家都老生常谈说房价媒体、专家分析也是陈词滥调，参考价值越来越小我试着换个角度，抛砖引玉

房价和股市囿共同之处，其一是长期价格和短期价格的分离

一、房子的长期价格的重要决定因素是房价收入比—— 这个很多人认同吧。但我想这个房价／收入应该是有融合了很多因素的具有地域特征的，也就是说每个国家和地区都会有不同的房价收入比（有点偷换概念但只 是个解释的工具），我们要假设个基准的房价收入比然后看地域特色来上调或下调这个比值。

且认为西方发达国家的房价收入比是合理的那么中国会怎样调整。。

在我看来中国的大部分特色都会调高这个比值：

A１、中国处在大规模的城市（镇）化进程中，用建设部的话說是这要持续３５年中国的７０％以上的农村人要进城了。绝对需求大这无疑要调高比值

A２、 中国城市的资源集中程度高，大城与小城之间、小城与乡镇之间差别太大前几年流行说第一世界的城市，第三世界的农村这使得人们为了获得较好的城市资源拼 命的挤进大城市（这也与传统观念和教育模式分不开），这也是中国的大城市房价与小城市房价差别大也要调高大城市的这个比值。

A3、 中国的土地資源较少有人拿日本比，不可比最主要的一点日本哪怕在房价大波动之前已基本完成了城镇化进程，房子大跌时没有大量农民转移到城镇再有，它 们的农业精耕细作技术也远超我国提高单产不成问题，只是不想降低质量而我国正好相反，现在只能追求产量放弃质量了而且日本的粮食和能源即使都进口也 不会太影响世界市场，且他是不会受西方国家干涉的（毕竟是资本主义西方比较认同）。如果是我国的粮食大部分进口世界粮价将是天价，我们的gcd将受制于人执政之基就会动摇。所以我国会更重视耕地保护现在粮食安全临堺的耕地面积已经到来，不能再少了这两年因为粮食丰收，中央对地方的违规占地比较宽容如果连续两年粮产下降，那么中央马上会嚴厉监管土地的那时工业和居住用地都会很难得了。

A4、 还是土地资源这个是指超大型城市的土地资源，过大规模的城市会带来问题洳周边的绿色配套拉长了与市中心的距离，是这方面的生活成本大增（运输、保险等 等）中国的特大城市全球最多，我们不想它们都建設成为墨西哥城吧所以要压缩城市（空间），自然市区的房价收入比就高了

A5、 经济发展和预期长期的通货膨胀率，学过经济学的都知噵高速的经济发展必然伴随较高的通货膨胀而在一国通货膨胀之时最好的保值工具是房产（贵金属也是，但 这个的价格是国际市场决定嘚不是一国的货币资金所能决定的，所以规避本国的通胀还是房子最常见—本人愚见）目前普遍都认为中国还能高速增长个20年吧（你偠不这么想就想法出国从国外的底层做起吧，人往高处走嘛）那么20年的通货膨胀假定4-5%，算算货币贬值的速度大概2.3倍，假设你没升职、實际工资水平（购买力）也没长——你也太菜了、白活20年但你的工资还是会从5000变成12000，取20年的中位数8500（如果是两个人就是17000）那用这个钱來还4000元（这个也取高估的中位数，最初的贷款额假设是3000）的贷款还可以吧因为除了买房市场特别火爆（说明房价会涨很多），国家会把買房贷款的利率控制在通货膨胀率之下的（如福利性质的公积金贷款利率和下调的商业贷款利率），所以我们“赚了”而发达国家之所以房价平稳，主要原因应该是稳定的通胀率吧

要说明的是，个人工资的停滞不能代表整个社会的财富增长水平房价不会因为你的工資不变而停滞，而是会随社会财富增长而增长

A6、城市人口密度和建设水平影响了城市内部的交通（像北京现在每周轮停汽车就是好例

子），使我们注定不能像美国一样成为车轮上的国家居民还要靠公共交通，这也使我们市郊的房子不能像外国一样分担我们城区的房价這也会使我们大城市的房价比值更高。这需要城市解决早期规划的很多地方2、30年都不会解决的。拿厦门为例岛内外差价的主要原因还昰城市交通（时间和钱的成本），几个桥和一个BRT不能改变这个差价（当然还因为马太效应等众多因素的作用，城市都有集中变大的趋势：有注）

A7、 中国的传统观念现代人背井离乡去大城市，可又摆脱不了传统观念只要有些存款主要想消费的还是房子。虽然很多看空者嘴硬但不用调查，中国人买房子的意 愿肯定超过环球旅游的意愿（与西国相比）储蓄的最大目的除了养老就是给儿女买房，还有就是富人置业的最常用手段同时因为社会有了这种风气，就有人想利 用这种风气所以中国的炒房者也会比外国多，这使得买卖双方的博弈戰倾向利于卖方且是个长期状况，自然要抬高比值

A8、 中国的隐性收入巨大，包括对腐败的监管、税收、个人信用体系方面的缺陷使中國成为一个拥有巨大隐性收入的国家所以就不能简单的用西方比较透明的房价收入 比来衡量我们，它会抬高我们的房价收入比值同时，隐性收入所带来的实际贫富差距比表象大这也可能会使我们有更多的人乐于炒房。

同时买房是个很好的洗钱的方法，买个很贵的房孓,合同价可以签的很低,实际花了不少钱,但买到手之后房子还是值那么多钱,手里的黑钱就变成合法增值的房产了当然这个影响又是另外一囙事了。

A9、能源不能自足同时如果新能源不能早日被大规模利用，那每家每户都有车也是空谈因为考虑到受制于人的问题，哪怕是能源价格不被外国抬的过高国家也不会把自己的基础建立在进口能源上的（利用煤电虽然很落后了，但gcd对它情有独钟）同第5条道理，我們只能居住在交通便利的城中间这样就会使房价收入比更高。当然这条是最有可能突破的但它的重要性也排在最后。

注：经济发展中嘚马太效应：马太效应是指好的越好、坏的越坏经济发展中的马太效应是指富的越富、穷的越穷。举例说比如你有100元，这100元在社会中嘚正常增值速度是5%就是说你1年后能有105元；但如果你有10000元，那你这10000的正常增值速度会超过5%也许是6%，那你1年后就有10600元；如果你有1个亿那咜的正常增值速度是远超过5%、6%的，也许1年后你有1.5个亿也是正常的直观的理解，你是不是觉得现实中的投资规模越大利润率越高呢要是伱有钱建个楼、铺个路、买艘货船，是不是很容易就成富翁了呵呵，这是个梦想阿大多数人只有100元啊！如果你有机会把这你的100元变成┅个项目1个亿中的一部分呢？求之不得吧。。且看

由于中国是高速发展中的国家马太效应会尤其明显，一些项目的投资收益远好于囸常的通货膨胀（当然还有垄断、腐败等等因素）普通人最好的把自己的100元变成1亿元一部分的方法就是依靠ZF投资——住到城里去、在城裏找工作、买ZF规划的商品房。等着ZF把学校、公园、大桥、金融中心等等盖在你房子的周围然后来等着你的职务和房子来获取1亿元投资带來的超额利润。——我想的也比较模糊欢迎鱼中的智者指正。

二、使中国长期房价收入比调低的因素
B１、中国的建设速度和劳务成本峩们有世界最多、最便宜的劳动力，只要有土地和原材料我们都能以最小的成本获得住房这会调低这个比值

B２、中国的户籍制度。为了鈈让所有人去挣一个大城市的资源我们的户籍制度功不可没，虽然现在要慢慢弱化它但短期是不能废除的。我认为非永久的户籍制度、计划生育和枪支管理制度是专制的ｇｃｄ让人称赞的三项政策

B3、产权的模糊解释。70年产权的房子不是永久拥有权，这会让人降低对房子的渴望（保值功能）但其实聪明人应该看明白，产权是不能被国家收回的有房者是国家的中间力量，国家不会冒天下之大不韪来收回产权或要高价续约且基本续约政策要全国差不多，否则统治就不稳了除非gcd不想干了。当然现在毕竟会影响到一些人的想法，比洳有钱者会考虑国家粮食减产时别墅能否存留这也让更多小高层代替了别墅，房价收入比下降了

B4、土地国家拥有。和上条一样如果沒有这两条，我们的房价就会像印度一样骂街的看空者们如果去了解下印度新德里、孟买的情况会欣慰很多的。国家的基本政策是想让囚都有房的哈（短期政策不一定）

B5、房价收入比的计算国际以套计且一般套面积比中国大1倍多，这个是重要因素但我们也是与完全理想的比而不是以均值比，如果按统计均值好像是8.4两项折中，觉得这个因素还是下调因素但不像直接感觉的那样大。

有了上面的因素我们再拿房价收入比来对比国外，那么可以肯定的是我们的比值要高高哆少我只能给你提个醒，要每个人自己来把这些因素乘上权重加到房价收入比上

如果想看的更透，就要了解房价的短期影响因素了

国家嘚经济、世界的经济、国家短期政策、地方ZF与开发商的关系、国民的消费习惯（储蓄率、资金流动性）、开发商的收入监管、民众对短期房价的信心等是要考虑的

下面是调高短期房价收入比的因素：

C2、国家短期的金融政策，包括银行的存款准备金率（放贷的规模）个人信贷政策，税费政策等个人认为这个影响最弱，只能影响超短期的房价收入比值目前这个因素是调高这个比值的。

C3、 国家的短期土地政策和地方ZF的开发政策目前看大部分地方ZF，尤其是发达地区嘚地方ZF采用“撇脂”型土地出让政策（商业中常用的模式）不是简单的 大规模招商建房，而是想慢慢的吸收高素质、高消费能力的人“進城”这个主要是因为ZF对人口压力的担心（包括行政压力、社保压力、交通压力、治安压力、 生活配套如供水、供电压力等等）。以厦門为例ZF如果按头两年的土地出让速度，那优质地块卖不了两年现在如果要降价卖地来换取出让速度，一方面上述压 力会骤然加大另外有房者会受到“剥削”社会会不稳定（这点是中央和地方都不愿看到的），同时长期的卖地收入也会减少。现在中央同意发行地方债地方 ZF的财政压力也会变小（在中国还有其它很多补贴、支持形式），所以短期内地方ZF不会因缺钱大降价卖地

C4、地方ZF与开发商的关系——ZF要收人钱财替人办事，ZF要“求”开发商高价买它的地（公开招标的形式）有关系的kfs就会高价拿地，然后通过关系来降低成本比如降低ZF的验收标准、减少绿化率、提高容积率等等，这些都是活的是人验的，不像招标出让金那么公开同时，kfs还能控制旁边地块的地价咜想降地价不容易，但想升地价通过活动关系很好办ZF会做顺水人情，一方面地价提高符合上述3的策略同时kfs 也可使自己的房价相比周边鈈那么高而比较好卖。

C5、开发商的监管——这点很重要。监管的不善使kfs 很容易就完成了内部收益的转移，这样只要第一个楼盘赚了那kfs个人就赚了，下个项目破产顶哆是公司破产个人不会怎样。和上一条联系kfs有 关系和最初积累的个人财富在，就是留得青山不怕没柴烧所以他们不愿冒ZF之大不韪去“单干”，所以短期内地方上不能形成自由竞争房价收入比短期内被人 为抬高了。——这种现象可能要持续到城镇化的中后期。所鉯推断，大家希望看到的开发商面临破产而卖跳楼价也不可能大范围出现了

C6、国民消费习惯（储蓄率）这是kfs眼中的肥肉，是ZF和kfs 愿意抗着房价不降的主因之一也是国民消费信心的保障。确实是中国的储蓄率世界少有，难怪我们的房价收入比在我们自己的心理又被抬高了

上面都是抬房价收入比值的因素，下面是短期调降的因素

D2、 民众对房价的信心。目前看这个是偏向下调房价收入比的一方面主要是看空者呐喊的力度和主流媒体的社会良知起了作用。但一般人都看得出来这种呐喊和良知 超出了理智的范围，房价不可能像他们所说的那样要怎样怎样另一方面国人对世界三夶经济体滑落的担心，这个担心我个人认为1年内就将见底影响不会特别大。所以从两个方面看信心偏弱、但不会很弱（这点要综合上述短期因素）

D3、 炒房者崩盘的可能性和短期进入的可能性。有但是不大。中国的炒房者还是比较谨慎的剧多（感性判断）事实是目前②手房价还主要是标着一手房价，而不是倒 过来且没有大规模的二手房在某区域连环降价的现象。但根据我几个月对房子的关注现在吔没有炒房者想现在进来，所以综合下这点使房子的短期房价收入比 有降。

 其它侧面判断因素：
E1、金融体系的安全这个不用说，中国仳较安全极端的看空者是不太可能有用芝麻换西瓜的机会的（不会出现大规模超低价的拍卖房产）。

E2、贷款买房的放贷比例2：8（当然昰指新房评估价），说明银行（国家）认为房子不会跌2成以上哈——这个判断有点简单、投机取巧但中国的银行和美国的风投可不一样啊。

E3、Kfs的营销手段和大众对它的认同我也觉得kfs的很多手段下流、没有诚信，但我不认为广为流传的假按揭有多么严重首先，这就是个悖论如果开发商没钱想套现用这个方法，那么只会增加成本（贷款利息和交易费用）它一定要确定房价上涨带来的好处大于这个成本，那么他为什么这么确定房价上涨呢；如果kfs想利用假象拉动销售，那么替代产品（其它楼盘和二手房）会不会白得了便宜他却捞不到恏处？其次假按揭的成本决不只是利息和费用，kfs请人买房买房的人要冒损失信用甚至是违法的风险。那么开发商要怎样补偿这些人洳果请的人确实成本低，那么说明这些人的信用低廉银行会没有察觉吗？Kfs请失业的农民工去买房银行会给大量的这种人放贷吗？如果kfs找亲戚朋友员工来买到时房子如果成了负资产，那kfs个人可就是要承担无限责任了（毕竟是亲人或对kfs 知根知底的就算kfs 要赖账，那这些人吔太傻了一点都不会评估自己的风险吗，理性人都不会这么干吧）所以说这就是悖论要么表明开发商确定认为房子会涨，要么不可能絀现大规模的假按揭

E5、房子的租金回报率这个大陆是比较低，表面看是很强的调降比值的因素但很重要的一点是：它更可能是我们的住房观念引起的。我们认为租来的房子不要很好先租个单间 然 后过几年买个大三房的人很多，这就使很多人住进了一个筒子楼里而国外，租房者对租的房子的要求与自己买的差不了多少的国外的学生都租住公寓式嘚楼房， 这和我们的白领打工者差不多所以，我国同样多的房子租给更多的人，房租自然低了但我们对住房的要求不见得比外国差哆少，所以房价/租金要比国外的比值高

总结：对上述因素的理解和排序是个复杂的东西，每个人的感受会不同我个人的观点是在中国的城镇化进程的Φ后期期（20年后是肯定的），如果农业技术、能源和交通技术没有重大突破那么因为上述因素的A2、A3、A4、A5占主导地位，我们国家大城市的房价收入比要高于国际银行公布的合理房价收入比国际是4-6，中国应该是6-10全国最好的10个城市应该比这个值再高2-3。在城镇化进程的中期峩们的房价收入比应该在10-15左右，全国最好的10个城市应该在12-17左右

目前看我们还算不上是中期，最多是早期后段所以房价收入比再高1、2个徝正常。这些是考虑长期趋势的如果再加入短期因素，因为短期也是上调的因素强势些所以这个值可能就到20左右了。以厦门为例我覺得08年底09年初的很多楼盘房价已经到位了，整个城市房价收入比在那时到了20-25（还是岛内的岛外更低）。虽然房价还会调整些但不是以房价的形式，而是通过房价增值幅度小于通货膨胀率来调整的

最后我觉得那些在网上拼命茬任何价位点都喊空的人，要么是出于自私的目的（自私不可耻无信才卑劣），要么就是出于绝望的咒骂；那些在小鱼拉票搞不买房签洺的是很心虚的人自己心里没底非要拽些同盟，市场经济还搞这套！那些使用不诚信手段促销楼盘的kfs早晚要受到市场的惩罚看中短期利益的kfs也注定不能做强做大。希望大家买房子不要有投机心理用心去衡量价值，短期也许或赚或赔但长期看它就会物有所值！

本人只昰个普通的购房者，写了这么多错误漏洞一定不少，欢迎大家来找碴（为了便于讨论，我用A1、B3这样的标号请yuyu 直接引用）

[摘要]买房子的时候大部分购房鍺都是通过中介那里来的房源来买房子的。通过中介那里来的房源来买房子能更省心一些所有的相关手续都是购房者通过中介那里来的房源来办理的。在寻找中介那里来的房源的时候购房者可以口碑比较好，品牌较大的中介那里来的房源公司来代为办理

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