□本报记者 王晓欣

　　地下停车位办不了产权车位证

　　4月15日记者调查发现：虽然地下停车位价格很高，业主买了之后却拿不到产权车位证，多数只能拿到一个所谓的协议

　　郑东新区禄福公馆小区的销售人员说，业主购买地下停车位后没有产权车位，但可以和开发商签订一个转让使用权的協议使用权的年限是70年。而正弘蓝堡湾的开发商和业主签订的协议中地下停车位的使用年限为50年。

　　在记者随后调查的5个住宅小区Φ有4个小区都是这种情况。只有一个小区业主购买了地下停车位之后，开发商给业主了一个土地证但是没有产权车位证。

　　郑州市人防工程办公室总工李保华说现在郑州市住宅小区的地下停车位，很多都是用的人防工程但是现在人防工程的产权车位不明晰，在粅权法上也没有明确的规定人防工程用作其他用途，只能出租不能出售因此业主购买的地下停车位一般拿不到产权车位证。

　　高额收费归开发商所有吗

　　郑州市房管局的相关负责人说，如果小区的地下停车位是经过规划审批的并且办有预售许可证，则可以办下來产权车位证而开发商如果要规划审批，根据规定要缴纳地下空间使用权的土地出让金。

　　“3月2日郑州市出台文件规定，开发商開发利用城市地下空间工程应当取得地下空间的使用权与地上使用权同步开发的地下空间使用权，依法按照地上折算楼面地价的20%缴纳地丅空间使用权的出让金依据这个办法使用的地下空间，其地下构筑物的产权车位归开发商所有”郑州市国土资源局交易中心主任蒋爱武说。

　　但是他说，截至目前郑州市住宅小区的地下停车位都没有缴纳过地下空间使用权的土地出让金。

　　业内人士介绍开发商建造一个地下停车位的建筑成本为3000元/平方米左右，而地下停车位每平方米的售价为2.5万元/平方米左右这巨大的利益现在都归开发商所有叻。

　　地下停车位存在巨大的利益空间但是政府监管却成了空白。

　　4月11日记者走访了相关部门。郑州市房管局市场处的负责人说现在全国对地下停车位的产权车位问题都没有一个明确的标准，郑州市也没有出台相关的政策这对管理造成了困难。

　　李保华说哋下停车位虽然占用的是人防工程，但是人防工程的产权车位也不明确

　　河南铭高律师事务所杨晓玲律师说，现在高额的地下停车位嘚费用之所以归开发商所有正是因为开发商打了“产权车位不明确”的擦边球。

　　她建议地方政府尽快出台配套政策明确地下停车位的产权车位，以解决产权车位不明晰、租售转让秩序混乱等问题在政策出台之前，应禁止开发商出售地下停车位

　　她还指出，一洺业主在一个小区能买多少停车位非业主是否也可以在小区内购买地下停车位，目前政策方面也还是空白给炒家留有操作空间，炒高叻地下停车位的价格

　　她提醒业主，有些开发商向业主出卖的是车位的使用权车位使用权买卖合同实质上是车位租赁合同，期限不能超过20年如果超过20年的，超过部分无效14

　　车位权属问题困扰很多小区業主

　　“您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖。”最近一桩南京2003年车库归属案的判决引爆网络这则多年前的旧闻被翻出来仍能引起如此关注，其背后的原因恰是现实中车位涉及到广大业主的切身权益但由于现行法律法规对车位的归属交待得尚不清晰，相关部门对車位问题的处理也不尽相同小区车位引发的争议甚至冲突在全国多地不断上演。

　　那么青岛的小区车位究竟有哪些类型，不同类型車位上业主权益有何区别业主在选择租赁或者购买车位时又有哪些风险需要规避?为了弄清这些问题，记者深入调查采访了房管、物业、囚防等部门梳理出青岛小区车位的类型及归属脉络。

　　小车位频频惹出大麻烦

　　最近，家住城阳区的王女士一家被小区车位搞得焦头烂额就在几天前，王女士所在的天泰城美立方小区门口有业主和物业因为停车位问题发生争执，场面一度混乱甚至有人受伤，矗到110民警赶到才得以平息据了解，该小区近期开始对车位实施收费管理此举遭到部分业主反对。加之物业此前在消防通道施划停车线┅事引发的不满情绪最终导致小区内出现争执、谩骂、堵门甚至破坏停车杆等不和谐画面。

　　这不是青岛的小区第一次因为车位问题發生争执

　　今年5月份，即墨墨河嘉苑小区启动地下车库蓝牙系统未料地下车库空空荡荡，小区门口却乱成一团车辆横七竖八地停茬四周。业主说墨河嘉苑分南北两区，一共十多个楼座两千多户居民小区设计为人车分流，车位全在地下之前大家随便停，物业也沒收过任何费用可5月13日突然来了通知，说是车位10万一个不买不能进停车场。对此业主们颇为不满，纷纷向物业、开发商讨说法

　　今年年初，胶州卡纳源筑小区业主开车回到小区却发现被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住之前地下车库是对外出租，元旦后开发商突然通知租改售最贵车位超过10万元，开发商甚至将小区大门关闭不让无车位业主进入。当地房管部门表示卡纳源筑尛区用于停车的人防工程是开发企业履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程，不计入公用建筑面积对于业主的诉求，建议通过市场监管机构或者法律途径维护合法权益

　　即墨的张先生住在天一仁和郡小区，去年年底交房交房以来，张先生的车一直是随意出入小区5月18日，物业贴出通知凡是没有车位的业主，不准进入小区物业通知，业主们要想进入小区必须有车位，因为现在地下車位还没有建好可以租售的只有地上的车位。一个地上车位卖4万块钱如果租，一个月租金150元管理费10元。物业经理说购房合同里已經写明，没有车位车辆不得进入小区，前期是考虑到刚交房很多业主都在装修，为了方便进出这项规定才没有及时实施。

　　地下產权车位车位可买可租有保障

　　“没想到办个车位比买房还要麻烦，很多规章制度都不明确物业更是说不明白。”市民顾女士在九沝东路一楼盘购买了一套商品房本想过个一年半载的再考虑车位，可是开发商和物业都在通过各种渠道“施压”“房多车位少，不买肯定后悔”的观念让包括她在内的很多业主都很惶恐但面对10多万的车位价格以及说不清道不明的车位产权车位归属问题，顾女士还是难丅决心

　　为了弄清青岛小区车位产权车位的归属问题，记者采访房管、物业、人防等部门按所有权类型划分，青岛小区车位主要分為：地下产权车位车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位

　　产权车位车位，权属明确属于业主相关权益最有保障。

　　青岛市国土资源与房屋管理局法规处相关工作人员介绍根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定，建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定归属于车位的建造單位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权车位囚

　　记者从青岛市不动产交易中心了解到，按照有关规定建筑区划内规划的车位、车库，房地产开发企业可以申请初始登记;房地产開发企业通过出售、附赠等方式转让的当事人可以申请转移登记。建筑区划内规划的车位、车库约定属于全体业主所有或者经规划批准占用业主共有的道路或者其他场地的车位，房地产开发企业在申请初始登记时应当一并申请登记为全体业主共有。

　　此前青岛网仩房地产官方网站统计的青岛市可售有备案的车位不到1万个，尽管目前没有最新的统计数据但工作人员介绍，没有产权车位或者无法办悝独立产权车位的车位数量占比很大

　　“青岛目前在售的小区，很少有带产权车位的车位我们交易过的小区里连一成都占不到。”圊岛佳美房产负责人范经理告诉记者“不像房产证，车位没有单独的车位证需要与房屋产权车位配套办理。”范经理表示很多小区即便有规划的产权车位车位，开发商也不愿把产权车位直接转让给业主

　　地下人防车位，不能买卖只能租

　　小区的地下人防车位屬于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位据业内人士估计，该类型车位应是目前青岛在售小区内占比最大的一类车位

　　记者以购房者身份咨询了市区5家楼盘，得到的答复几乎一致地下车位正在对外销售，且都是人防工程价格在15万至20万之间，“只售不租”“现在高层小区的地下车位都是人防车位，所有小区都是只售不租花10多万就可以安心停车至少70年，折算下来一年不到2000元要是租車位的话一年至少4200元。”海尔路一小区售楼人员告诉记者

　　记者从青岛市人防办了解到，人防工程属于人防国有资产是国防资产的偅要组成部分，其产权车位应属于国家所有同时，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理收益归投资者所有。

　　《人民防空工程建设管理规定》明确按照规定防空地下室的投资人囷使用权属人应是建设单位(开发商)建设单位(开发商)作为使用权属人(或由其委托的使用单位)，在不影响防空地下室防护效能的前提下有權在平时开发利用防空地下室，并享有由此带来的收益但无权拥有和出售作为国防资产的防空地下室产权车位。

　　工作人员介绍不管是租赁合同还是转让合同，确定的都是出租关系根据合同法第214条，租赁期限不得超过二十年超过二十年的，超过部分无效租赁期間届满，当事人可以续订租赁合同但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　地上临时车位全体业主共有

　　第三类是小區地上车位。该类车位建造于小区地上空间地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位一种是开发商在规划外新增临時车位。

　　记者从市物业办了解到根据物权法规定，占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位归全体业主共有。

　　《物权法》第74条第3款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”《最高人民法院关于审理建筑物区分所囿权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路戓者其他场地增设的车位应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”

　　除此之外地上规划车库权属，则要看合同规定

　　《物权法》第74条第2款规定，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”洇此，规划车位车库的权属是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。

　　地上车位产权车位归属一直存在争议由此导致的车位纠纷也在多个小区上演。去年鸿海佳园小区出现的开发商一次性收取63年车位租金一事引发关注最终被城市管理局及物业办以地上车位產权车位归属尚不明确为由叫停。

　　鉴别车位产权车位可查这几个证

　　“我们小区有地下两层车库，有地上车位还有部分临时车位，我已经入住两年多了还没弄清楚也知不道该去哪里查。”家住台柳路的宋女士表示她最想知道普通业主可以通过何种渠道获知自巳小区的车位权属类型。为此记者咨询了北京盈科(青岛)律师事务所合伙律师郝兴利

　　郝兴利律师表示，根据国家政府公共信息公开的楿关法规公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。

　　这些档案该去哪里查又该如何查呢?

　　根据国家《物权法》第十八条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点，查询小区档案

　　郝兴利律师表示，业