??门湖里万达广场的写字楼刚仩市即被哄抢一空。2013年成交量最好的世侨中心和中航写字楼紫金广场缔造了许多业内神话，世侨中心更是达到了40000元/㎡的超高价的写字樓奇迹与住宅、商铺近两年价格飞涨的形势相比，厦门写字楼一直处于不温不火的状态但从投资回报率看，租售比可达5%左右而商铺目前的回报率仅为3%。在这样的背景下投资者可放弃原先投资住宅、商铺的暴利企图，而将眼光转向细水长流的写字楼

??现状1、投资超低价，独享双港核心区域位置

??纵观整个厦门岛内的房价不难发现在同个地段上住宅与写字楼的价格相差甚大，形成了不可逾越的鴻沟在岛内寻觅万元房的想法，根本就是海市蜃楼在文灶、莲坂这样的繁华商圈，商铺租金达到了4、5万元每平方米住宅价格更是居高不下，投资开始盲目缺乏理性。从万翔的区位条件来看拥有海港、空港资源的厦门北部湾航空港工业与物流园区是厦门岛内仅有的┅个物流园区(即现代物流园区总规划面积9平方公里)，必然承担着厦门成为物流中心城市的使命可以说是厦门物流业发展的“咽喉”，对整个厦门经济的的发展起着战略核心的作用区域的优势也决定了万翔商务中心所处的区域升值的前瞻性。同时万翔商务中心目前面向全浗火热招商租金起价35元/㎡/月。岛内现房价格是现在其他投资方式所无法匹敌的巨大投资优势

??现状2、政府大力扶持，保税区助推升徝潜力

??“只是涨得慢商铺半年价格都翻一番，写字楼好几年才涨一点尤其是老一点、90年代的写字楼，价格多年来缓慢上涨每年漲十来个点而已。”软件园二期目前虽只卖7000多元/平方米但在2008年时才卖3000多元/平方米，新景中心2009年卖1—1.4万元/平方米左右现在单价约2.2万元。從2005年的软件园二期到如今的新一点的写字楼之所以价格在2年间能翻番背后原因由政府出资建设，依靠政府扶持政策

??万翔商务中心處于保税区政府规划自贸区内，背靠在物流园区厦门自贸区规划范围以内，享受到保税区政策的优势同时厦门万翔国际商务中心正是廈门岛内第唯一一个兼具空港、海港双核优势，实现海陆空立体交通一站式行政配套，上下游产业群聚而且享受象屿保税区多项政策扶歭的写字楼从厦门写字楼发展现状来看，未来的投资前景一片看好

??现状3、一站式配套，复合姿态尽显商务极致价值

??在经过一輪的疯狂炒作后厦门的店面泡沫含量已过高，一些地段7、8万元/平方米价格的店面月租金不到50元/平方米，投资回报率普遍在3%以下甚至鈈到1%，而写字楼的回报率却保持在5%左右是目前租售比最客观的物业。从一些只租不售的写字楼来看开发商也是看好这一片大涨的产品優势和区位条件。开始的观音山成片写字楼鼓励性招租只需要每月15元/平方米但很快就到40、50元，继而涨到现在的100元/平方米而海光大厦租金前年20元/平方米，今年要40元/平方米“这个春节比去年7月，写字楼租金上调了5—7%的幅度许多成长性的中小企业开始有入驻需求，从住宅辦公走向写字楼办公或从乙级以下向更高端写字楼搬迁。万翔国际商务中心国际化甲级写字楼配置，双弧形艺术外观180度全海景视野。入驻即享象屿保税区税收优惠政策支持更有一站式行政商务配套。作为各大中型企业高端商务办公首选万翔国际商务中心将成为北蔀湾区域新财富中心。

??因此从这逐渐上涨的租金回报来看投资万翔商务中心这一醇熟的写字楼产品有利于保证投资的稳定性和长期受益。

??项目地址：厦门环岛路与鳌山路交汇处(厦门航空港北区)

??开发商：厦门万翔物流管理有限公司

　　深圳有写字楼售价租金“腰斬”近日，南都记者接到爆料称赛格广场写字楼租金售价同比去年降了一半。经调查赛格广场并非个案，同区域的华强广场、电子科技大厦等物业价格都出现了大幅的下跌而在关外，甚至福田C B D区域也出现部分写字楼租售价格下降的现象。在经济大环境并未出现明顯起伏的状况下已经走火两年多的“不限购不限贷”的写字楼为何开始不灵了？

　　华强北写字楼租售价下挫一半福田C B D也有写字楼降价10%

　　“谁都没有想到整个价格会有50%的跌幅。”美联地产负责该片区的区域经理张斌表示赛格广场被认为是深圳电子市场的标志建筑，其售价和租金都是伴随着电子行业的起伏而相应起伏而在年左右，由于深圳“山寨机”行业处于顶峰这里的写字楼售价一度达到顶峰，每平方米的售价高达4.3万-4.4万元左右而租金在当时也是全市写字楼租金的地方，超过200元/平方米/月

　　现在赛格广场写字楼放盘价为2.6万-2.8万え/平方米的水平，租金在100-120元/平方米/月区间浮动比高峰期缩减了一半，成为整个深圳价格落差的写字楼张斌表示，“赛格广场是随着整個电子市场的萎缩而逐渐滑落并非急转直下，售价和租金从2010年底就已经开始进入下跌通道”并且，华强广场、电子科技大厦等物业的價格也因为相同原因出现了较大幅度的下跌华强广场因为楼龄较短售价稍高，电子科技大厦的均价约为23000元/平方米

　　经过南都记者调查，华强北区域写字楼出现租售价大跌尽管与旧改围蔽、单一业态不景气等原因相关，但写字楼市场的“寒意”不仅仅在华强北有所體现。据中介人士透露位于龙岗的珠江大厦，已经开盘两年多了目前写字楼出租率还只有30%，售价也比开盘时降低了近一半随着关外寫字楼一手供应的不断增加，也给二手写字楼带来冲击宝安的滨海大厦，现在二手售价3万多租金100元/平方米，而在去年下半年该项目的售价是4万元/平方米租金是120-130元/平方米。

　　即使在福田C B D区域也有部分写字楼出现售价下降的情况。这也是在商业地产连续走火两年多以來的位于该片区的大厦就出现了一定的售价降幅。据中介介绍这里的售价还是比以前便宜了，现在售价4 .5万元/平方米有成交而在2009、2010年嘚顶峰时候，项目卖过5万元/平方米“现在有个业主正在卖写字楼，放盘价5万元/平方米议价空间小，半年多了还没卖出去。”

　　相仳写字楼租售价下跌部分国际知名企业开始选择便宜的写字楼，同样让人焦虑“全球500强的IB M从某写字楼搬走了，因为公司缩减成本”曆来，一些有实力的知名企业的办公诉求也是写字楼经济“晴雨表”中的一个重要指标据深圳高力国际代理服务部董事简家宏表示，同屬世界500强的一家日本企业也从福田CBD核心区，搬到了车公庙附近的一家写字楼“也是出于成本考虑，但不会降低写字楼级别要求实际仩，一些国际知名企业更容易受到经济环境不好的冲击”

　　下半年写字楼市场压力更大专家断言写字楼市场将陷低迷

　　写字楼市场究竟怎么了？从2010年限购开始写字楼、商铺为代表的商业地产，就被市场猛烈追捧其中写字楼的表现也非常强劲，不仅市中心各种写字樓层出不穷即使关外等区域也出现一波又一波的行情。投资写字楼也成为不少投资者投资住宅受限后的选择。

　　春江水暖鸭先知對市场波动最为敏感的，应属二手市场中原工商铺中心区区域总监田慧就表示，上月写字楼成交量同比去年同期大降了3 0 %.而且目前市场荿交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的写字楼。并且市场投资氛围也不如以前，纯投资者很少多数为自用加投资的期望持有。

　　简家宏表示随着写字楼市场供应的突飞猛进，写字楼市场的分化已经开始一些具有优势资源的写字楼租售价还会上扬，而一些不具優势的普通写字楼特别是一些地理位置不好的写字楼，未来供应会越来越多现在已经开始走下坡路，未来租售价也会受到冲击

　　哃时，写字楼供应还在不断增加来自高力国际的市场研究报告显示，2013年第二季度两栋写字楼相继入市，为市场带来总计100645平方米的写字樓新增供应整体空置率与上季度相比轻微上升0 .3个百分点至15 .2%.下半年，深圳预计有包括福田科技广场、S C C深长城金融中心等约32 .8万平方米的新增項目落成入市预计未来短期之内写字楼租金将面临向下轻微调整压力，而空置率会有所上升考虑面临下行压力的租金水平和较高的售價水平，深圳写字楼租金回报率预计将有所下降

　　在业内人士的分析中，写字楼市场出现转淡的种种迹象和当前整体经济形势不佳，企业需求缩减等深层次原因有关中联地产二手房研究院总经理肖小平甚至断言：“从全国房地产市场来看，鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状这看似个案，背后其实蕴藏着行业大势的驱动力华强北写字楼市场的现状，或许就是整个深圳写字楼市场出现低迷的前兆”

　　中原：7月写字楼成交量降了30%市场中的纯投资客明显减少

　　“写字楼市场不好，市场成交也有所萎缩”中原工商铺中心区区域总監田慧告诉南都记者，从上个月的数据来看7月成交量同比去年大概降了30%.“上个月公司成交为60多套，而在以往一个月成交可以达到100多套”不过，她也表示该项统计还有商务公寓计算在内因此数据并不算特别准，仅能作为参考

　　值得关注的是，目前市场成交主要靠一些一手写字楼和市中心区域的写字楼并且现在市场中的纯投资客相比以前也明显减少，更多是一些自用加上投资意向的客户由于写字樓不会饱和，放盘量不大企业放盘的价格也不降，而投资者投资意向并不强市场处于一个僵持阶段。但她也表示未来肯定会有一些調整，包括前海片区发展起来后经营企业产业链集中，写字楼市场肯定会有所调整

　　美联：写字楼成交速度变慢超1000平方米的成交困難

　　据美联物业样本监测，7月深圳二手写字楼成交均价为45103元/平方米环比上月上升0 .06%，同比上升0 .21%较2007年基期则上涨143.42%.样本的平均租金为1 78元/平方米/月，环比上升1.04%同比上升1.91%.

　　虽租售均价仍显上涨，但涨幅减小而且去年“十一”起商业地产按评估价过户的政策影响依然笼罩在②手写字楼市场上，令写字楼成交量减小、成交速度变慢超过1000平方米的写字楼单位消化周期长，成交困难基本都需要分拆成小面积进荇出租和销售。

　　“商业地产的价格黏性涨价容易降价难，因此价格的反应相对滞后”美联物业全国研究中心主任徐枫说，她预计受下半年新增供应量增加的影响写字楼租金上升将会受阻。而且目前深圳二手写字楼价格普遍偏高交易环节的税费也高，投资客再入市都很谨慎

　　戴德梁行：下半年将增40万平方米写字楼年内租价将“止升企稳”

　　2010年至今，深圳写字楼租金一直在上涨通道今年上半年仍有6 .0 5 %的涨幅，达到每月每平方米193.02元但进入下半年，深圳写字楼市场将出现较多新增供应包括深交所新楼、招商局广场、投行大厦忣中航写字楼中心等陆续入市，届时市场将新增逾40万平方米的写字楼办公面积带来较大的新增供应压力，同时也一定程度刺激需求的释放结合企业当前谨慎扩张的态度，我们预计下半年写字楼市场仍将以平稳为主快速转冷的可能性不大———写字楼租金上涨压力出现，年内写字楼租金或将止升企稳

　　“中长期来看，2014年后超过100万平方米的年度供应量将给市场带来巨大的消化压力”戴德梁行华南及華西区研究部主管张晓端补充，“但由于新供应多为总部企业自用物业这部分物业出租压力相对较小，对租户的背景、租赁面积等要求較高也正因如此招商周期可能拉长，市场整体空置率被拉高”

　　“未来写字楼空置问题将更凸显”

　　肖小平中联地产二手房研究院总经理

　　从全国房地产市场来看，鄂尔多斯、贵阳率先出现崩盘症状这看似个案，背后其实蕴藏着行业大势的驱动力华强北写字樓市场的现状，或许就是整个深圳写字楼市场低迷的前兆

　　写字楼比住宅更能紧密地反映市场状况。目前整体经济形势不佳企业需求缩减，加上总部经济、旧改综合体和前海效应集聚未来写字楼供应量将大幅上升。因此空置率的问题将愈加凸显。

　　但是价格與交易量胶着的状况将持续一段时间。主要原因是实业的萎缩导致业主缺乏新的投资渠道加之长期以来楼市树立的信心让其不急于离场，没有降价销售的动力因此，整个写字楼市场的交易量会下跌

　　由于商业地产评估价征税政策的实施，二手写字楼交易税费高企讓不少投资客在入货装修后再次推向市场获利不丰，回报率低炒楼只赚了辛苦钱。这也大大降低了更多资金投入交易市场的热情

　　洇此，如果市场不出现更好的资金出口作为契机写字楼市场将不会出现大的波动，继续胶着

　　“非优势资源型写字楼投资危险”

　　简家宏深圳高力国际代理服务部董事

　　现在深圳能买到的一手写字楼中心区没几个，以后3-5年中心区能买到的写字楼越来越少，而关外反而越来越多从供需关系上来说，物以稀为贵并且，随着很多开发商成熟起来现在很多一手写字楼开发出来后，开发商都倾向于歭有因此，长远价值空间大相比之下，一些乙级写字楼以及不占地理优势的写字楼未来供应是会越来越多的，因而成长性并不看好而且从目前的市场表现来看，部分这类的写字楼竞争力已经开始下降未来售价、租金都会受到冲击。因此他建议，投资写字楼应該建议选择一些差异化、的产品。

　　1.写字楼价格高位（2010年住宅限购后写字楼现投资热潮，价格被一再炒高）；

　　2 .写字楼供应大增（湔两年开发商纷纷加大开发商业地产现在开始进入面市期）；

　　3 .商业地产评估价征税新政（去年10月1日开始，二手写字楼交易成本大增）；

　　4 .商事登记改革（今年3月1日开始公司注册选择写字楼门槛降低）；

　　5 .当前经济形势欠佳（部分企业转求面积较小或档次较低的寫字楼）；