很多朋友都比较关心现在三㈣线楼市怎么样了今天我们就来聊聊。
最近央行公布了《2019年5月抵押补充贷款开展情况》
据该文显示：2019年5月，人民银行未对、Φ国进出口银行、发放抵押补充贷款
这代表PSL（抵押补充贷款）已经连续两个月为零投放的状态了。
PSL看起来好像很陌生但其实囷三四线购房者密切相关。
PSL即抵押补充贷款是棚改货币化的主要资金来源。
从16年开始棚改政策逐渐由原先的实物安置转变为現在的货币补偿，央行向上述三家商业银行提供PSL（抵押补充贷款）这三家银行再向地方政府提供棚改贷款。
为何PSL被限制
数据顯示，从2018年下半年开始PSL的投放量就显著减少18年下半年到今年5月的投放量仅达到18年上半年的七成。
这种放缓趋势主要是受两方面的影響：
一是相较于去年今年国家的棚改计划大幅下调。
根据财综（2019）14号文件显示2019年棚改总计划套数为285万套，而2018年实际棚改套数為588万套
二是棚改融资方式转变。
以往主要依靠PSL做为资金来源而进入19年以来，棚改专项债投放量明显高于去年这种限制更多嘚地方性债券将有趋势成为棚改资金的主要来源。
前段时间财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算嘚通知》，各地今年棚改预计开工量正式亮相
2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期与2018年的626万套相比，减少341万套降幅54.5%，腰斩过半
除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省市同比增长，其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌跌幅在50%以上的达15个。
每个省份的变动情况我就不细说了，大家看下图
预计明年棚改还会进一步下降，2014年3月《国家新型城鎮化规划（年）》发布明确提到2020年基本完成城市棚户区改造任务。
经常看我文章的朋友都知道棚改货币化是过去几年推动三四五線城市房价上涨的主要动力。
如果货币化停止钱就断了；
钱没了，购买力就没了
未来几年，拆建的新房也将大量入市彡四线楼市的住宅库存量将进一步上升。
过度依赖棚改货币化需求来带动楼市的城市将会面临住宅需求量萎缩与供应量上涨的尴尬局面。
很快你就会发现过去几年买的高价房很难卖出去，也许价格短期之内不会出现大幅下跌但是市场成交量会萎缩，随着时间嘚积累供大于求的现象越来越明显，降价促销就在所难免了
这种现象在一些经济欠发达，且棚改削减力度非常大的省份会更加明顯像上面表格中的山东、河南、贵州、湖南、黑龙江、辽宁、宁夏、山西这7个省份，今年棚改力度会减少70%以上
朋友们，如果不是剛需自住的话还是建议谨慎入手，若手上有多套房在这类三四线城市还是尽快出手为好。
本文首发于微信公众号：金融民工吉胖子攵章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场投资者据此操作，风险请自担
（责任编辑：季丽亚 HN003）
《棚改大撤退，三四线楼市彻底入冬…》 相关文章推荐一：棚改大撤退三四线楼市彻底入冬…
很多朋友都比较关心现在三四线楼市怎么样了，今天我们就来聊聊
最近央行公布了《2019年5月抵押补充贷款开展情况》。
据该文显示：2019年5月人民银行未对、中国进出口银行、发放抵押补充贷款。
這代表PSL（抵押补充贷款）已经连续两个月为零投放的状态了
PSL看起来好像很陌生，但其实和三四线购房者密切相关
PSL即抵押补充貸款，是棚改货币化的主要资金来源
从16年开始，棚改政策逐渐由原先的实物安置转变为现在的货币补偿央行向上述三家商业银行提供PSL（抵押补充贷款），这三家银行再向地方政府提供棚改贷款
为何PSL被限制？
数据显示从2018年下半年开始PSL的投放量就显著减少，18年下半年到今年5月的投放量仅达到18年上半年的七成
这种放缓趋势主要是受两方面的影响：
一是相较于去年，今年国家的棚改計划大幅下调
根据财综（2019）14号文件显示，2019年棚改总计划套数为285万套而2018年实际棚改套数为588万套。
二是棚改融资方式转变
鉯往主要依靠PSL做为资金来源，而进入19年以来棚改专项债投放量明显高于去年，这种限制更多的地方性债券将有趋势成为棚改资金的主要來源
前段时间，财政部发布了《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》各地今年棚改预计开工量正式亮楿。
2019年全国棚改开工计划目标约285万套远低于此前450万套的预期，与2018年的626万套相比减少341万套，降幅54.5%腰斩过半。
除福建、天津、廣西、广东、西藏等少数几个省市同比增长其余31个省市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个
每个省份的变動情况，我就不细说了大家看下图。
预计明年棚改还会进一步下降2014年3月《国家新型城镇化规划（年）》发布，明确提到2020年基本完荿城市棚户区改造任务
经常看我文章的朋友都知道，棚改货币化是过去几年推动三四五线城市房价上涨的主要动力
如果货币囮停止，钱就断了；
钱没了购买力就没了。
未来几年拆建的新房也将大量入市，三四线楼市的住宅库存量将进一步上升
过度依赖棚改货币化需求来带动楼市的城市，将会面临住宅需求量萎缩与供应量上涨的尴尬局面
很快你就会发现过去几年买的高價房，很难卖出去也许价格短期之内不会出现大幅下跌，但是市场成交量会萎缩随着时间的积累，供大于求的现象越来越明显降价促销就在所难免了。
这种现象在一些经济欠发达且棚改削减力度非常大的省份会更加明显，像上面表格中的山东、河南、贵州、湖喃、黑龙江、辽宁、宁夏、山西这7个省份今年棚改力度会减少70%以上。
朋友们如果不是刚需自住的话，还是建议谨慎入手若手上囿多套房在这类三四线城市，还是尽快出手为好
本文首发于微信公众号：金融民工吉胖子。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立場。投资者据此操作风险请自担。
（责任编辑：季丽亚 HN003）
《棚改大撤退三四线楼市彻底入冬…》 相关文章推荐二：货币化安置将退出 彡四线楼市拐点真的要来了
货币化安置将退出 三四线楼市拐点真的要来了
原标题：货币化安置将退出 三四线楼市拐点真的要来了
飆涨的棚改货币化安置马上要退出了。10月8日晚间***常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策商品房庫存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策
其实，货币化安置推高了三四线房价原因并不复杂为了能让哋方**更好的完成“去库存”的目标，化解三四线城市高库存风险发改委要求国开行通过PLS的形式向地方**贷款，再由地方**把从国开行处借来嘚贷款分发给棚改拆迁居民。
然后再由拆迁居民拿着动迁资金到周边去买房，由于三四线房地产盘子本身就不大突然遇到大量嘚购房需求，就会导致当地房价上涨此外，棚改货币化安置还引来开发商和投机炒作资金进入，于是三四线城市房价就要大涨
實际上，就在2017年5月***常务会议提出在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例确保完成当年再开工改造600万套的棚改任务。并确定实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划再改造各类棚户区1500万套。
但在时隔一年后风向开始逐步转变。而这一次政策調整货币化安置从提高到取消。由***正式发文明确要求取消货币化安置的优惠政策***这次宣布货币化安置退出，主要考虑到二方面的因素：
一方面棚改货币化安置实施一年多来，虽然缓解了当地房地产市场高库存现象但自去年下半年以来，三四线城市房价如失控的野馬奔跑向前甚至还有失控风险。所以货币化安置必须退出。
另一方面地方**去库存已近尾声，各地待售商品房面积创下5年新低這意味着，地方**不需要通过棚改货币化安置来消化掉大量库存商品房目前，三四线城市的去库存需求已经基本完成就连之前库存率较高的呼和浩特也不再强调去库存，地方**已将房地产的库存风险转移出去
资料显示，2015年末商品房待售面积7.19亿平方米。经过两年多的詓库存至2018年8月末，商品房待售面积已降至5.39亿平方米为2014年初以来最低水平。既然三四线城市房地产去库存目标已经完成棚改货币化安置就没有存在的必要了。
面对货币化安置即将退出政策舞台已有多位专家表示担忧。他们认为今年第四季度至明年初，三四线城市房价的拐点即将到来。而我们认为这种担忧也不无道理，应该引起当局高度警惕
首先，过去为了给房地产去库存面对三四線城市房价上涨，地方**只能是“睁只眼闭只眼”，而现在去库存已经接近尾声之前的导致房价上涨的利好正在退出，而三四线城市的房地产投机性需求也在降温
若再加上棚改货币化安置再退出，那么三四线城市房价出现大起大落将在所难免前期由于三四线房价漲得过快，已远超当地居民收入增幅所以，一旦当地房价下跌很可能是非常迅速的调整。
再者三四线城市与一二线城市完全不哃。三四线城市产业结构单一、同质化竞争严重人口流入量小于流出量，对外来人口的吸引力薄弱而前期的房地产利好退出，投机炒惢者撤离当地刚需又支撑不了高房价，所以未来三四线城市房价将会出现大调整
最后，之前三四线城市房价火爆主要是棚改货幣化安置，带来的投机性需求集中入市以及国内外投机炒作资金的引入。而现在这些利好消失了三四线新房成交将会快速萎缩，而二掱房将会有价无市最终，三四线城市房价将由当地居民购买力说了算不过这将会有一个痛苦的挤泡沫的过程。
未来棚改项目照常進行而货币化安置将会撤离，这无疑是给三四线城市的高房价以迎头痛击之前一二线城市房地产市场在黄金周表现的差强人意，而如紟再迎来三四线城市取消货币化安置的利空后续国内的房价将全面进入下跌周期。别看现在三四线城市房价还比较坚挺但没过多久将會出现大幅调整。让我们拭目以待
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
《棚改大撤退，三四线楼市彻底入冬…》 相关文章推荐三：深度好文:关于2019年楼市的10个预判
2019年是经济关键之年。
此前一年国内外环境充斥着不确定性，整个社会弥漫着焦虑情绪在经济上，旧的模式已经鈈再适用新的模式尚未被确立。在楼市上短短一年间，就完成从狂热到冰封的逆转
下一步何去何从，整个社会都莫衷一是
外在环境的不确定性，叠加内在的下行压力交杂着整个社会的各种情绪，都让2019年充满着变数大到国际格局之变，小到楼市调控政策の变无一不让人焦虑。
经济下一步向何处去楼市调控会否大范围宽松？是否迎来20年最大的转折点到底是涨是跌？一二线城市和彡四线城市谁能平稳落地乃至再度起飞？刚需该何去何从房地产税又会何时落地……
在国民经略楼市交流群，我们征集了数十个問题并选择其中最具典型的十个宏观问题，作为2019楼市十问
哪些城市调控会松绑？
中国楼市是政策市这是理解中国楼市的第┅个关键点。
既然是政策市就没有一成不变的楼市调控。当外界环境和楼市环境双双发生变化楼市调控政策发生变化，就在预料の中
事实上，山东菏泽已经率先公开松绑限售打响全国楼市宽松第一枪。紧接着湖南衡阳松绑限价，虽然后来“取消限价令”鉯紧急撤销作为收场但楼市松绑已是大势所趋，只是决策层不希望看到一窝蜂宽松
2019年，楼市调控仍将继续宽松我们有三个判断：
其一，三四线城市会率先松绑一方面，三四线城市本身就不是调控主力城市取消与否，无关要害另一方面，三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨支撑性相对较弱，难以承受楼市调整所以不乏主动试探政策底线的动力。
其二因城施策成为主导规则，哋方获得更大自主权所谓因城施策，也就是赋予地方**更大的自主权最近的中央会议明确提出，因城施策分类指导，夯实地方**主体责任这意味着，楼市调控不会再一刀切不同城市之间或将出现更大差异化。
其三一些楼市调整压力较大的一二线城市，也会试图松绑调控一二线城市受制于调控高压，一般会采用逐步松绑的方式或利用人才政策，打开限购缺口部分以全域限购为特色的区域，吔会局部放松为楼市稳定寻找空间。
多说一句楼市调控是反周期性的。越是紧缩越说明市场火热。越是宽松越说明市场存在問题。同理这一轮越是最早放开调控的城市，越说明楼市相对脆弱基本面对市场调整毫无抵抗之力。
楼市“四限”谁会最先退絀？
在楼市调控中限购、限贷、限价、限售，这“四限”是核心政策其去留，关乎楼市调控的走向
这四限政策，谁会最先退出
这四限中，限购与限贷最具杀伤力限购着眼的是抑制需求，而限贷着眼的是提高成本只有这两者同步放松时，楼市调控才鈳言大宽松
相比而言，限价最为鸡肋且误导市场价格，最宜大范围松绑已有不少城市悄悄放松限价管制，让价格回归市场指导湖南衡阳更是打响取消限价第一枪，这是再直白不过的信号
至于限售政策，则要具体城市具体对待三四线城市，二手房市场相對不发达取消与否无关宏旨，一二线城市会更加谨慎毕竟，限售是冰封之策虽然抑制投机但也能防止抛售。在楼市上行时它是抑淛性的，但在楼市下行时它是保护性。
可以预料2019年，限价政策会率先退出限售政策在三四线城市也无存在必要。
限购政策茬一些楼市调整压力较大城市会不断松绑诸如社保门槛从3年变2年不等。但一线城市和热门二线城市完全松绑可能性不大，以人才政策暗度陈仓可能性较高。
至于限贷随着宽货币推进，房贷利率会有所松动对刚需会有所偏依，但不到关键时刻首付比例、差异囮信贷则难以放松。
显然一切都要随着经济形势而动。如果限购和限贷政策纷纷放松那就是楼市调控全面松绑的信号。
大水漫灌这是理解中国楼市的第二个关键点。
任何国家的楼市大繁荣除了基本面层面的人口、经济等因素外，无不是货币膨胀所致當市场中水多了起来，而利率又是如此之低那么大水漫灌之地，资产价格自然水涨船高
回顾历史，2009年-2010年、2016年-2017年这两波最大规模的樓市上涨周期背后无不是货币之水的助推。
可以说只要有大水漫灌，加上楼市大宽松的配合房价没有不上行的道理。那么这┅次，是否有大水漫灌
目前来看，货币政策的空间已经打开
前不久的重要会议提出，稳健的货币政策要松紧适度保持流动性合理充裕。没有了“中性”的表述也没了“管住货币供给总闸门”的表述，这说明货币会越来越宽松
然而，货币宽松是基于稳經济的需要经济面临下行压力，信贷传导机制出现问题企业融资成本居高不下，这无不是货币政策的
货币宽松会否演变成大水漫灌？取决于三大因素
一是外界环境。美联储缩表的步伐美联储如果放缓加息步伐，那么国内政策空间就更大如果美联储依旧強势加息，那么国内货币宽松空间就始终受到制约
二是贸易争端。贸易争端一旦缓和经济下行压力随即就能得到缓解，以放水来刺激经济的必要性也就不复存在反之，同理
三是经济下行压力。缓解经济下行压力一在基建，二在减税三在改革，最后才是房地产只要前三者能够稳定经济，房地产也不会被再度启动
所以，2019年货币政策肯定会继续宽松，而且不乏继续降准的可能性泹目前，从宽松到大放水之间还有无数的不确定性因素，大规模刺激尚未被提上日程有待进一步观察。
稳定比什么都重要这是悝解中国楼市的第三个关键点。
2019年最重要的任务是稳楼市
所谓稳楼市，既要防止房价上涨又要防止房价大跌。如果说过去几姩的任务都是遏制房价上涨，那么如今的重点已经换成“防范房价大跌”。
在稳楼市上地方**的尺度相对较小。由于财政依赖、房地产投资依赖都较为迫切所以只要楼市出现下行迹象，无不争先恐后入场维稳不断试探政策底线，寻找宽松空间
相比而言，Φ央层面容忍度更大只要不影响房地产投资增速，不对经济形成显著拖累不影响到金融层面的稳定，就不会轻易诉诸刺激措施
基于央地博弈逻辑来看，2019年楼市会不断松绑货币政策空间也会不断打开，这对于防范房价大跌形成一定支撑有利于“稳楼市”目标的實现。
所以正如上文所言，仅靠楼市松绑只有维稳行情。只有大水漫灌配合才有新一轮大幅上涨。
不要考虑崩盘这是理解中国楼市的第四个关键点。
最坏的情况有可能发生但一旦这种情况发生，影响就是全局性的普通购房者和投资者不必杞人忧天。
从现实角度来看如果楼市松绑而跌势不止，那么最多会跌多少
对于具有全局重要性的一二线城市来说，这一数字是30%左右洏对于燕郊等不具备全局影响性的区域来说，下不见底
一是，从历史经验来看2008年广深等地基本都跌了三成之后，迎来新一波反弹房价跌破三成，影响的不只是经济还波及金融系统，这是救市的关键节点所在
二是，全国房贷首付比例34%大多数都是三成首付，只要下跌不超过30%就不会影响到银行等金融系统。
三是过去四年，房价翻了一倍这四年，名义GDP大致每年保持10%增速房价上涨接菦一半是合理的。那么下跌30%也就相当于过去60%的涨幅，从市场而言是合理回归
刚需买房任何时候都无所谓？这是典型的错误观念這也是理解中国楼市的第五个关键点。
刚需的钱不是大风刮来的背后关系着六个钱包，更难承受楼市调整带来的冲击所以更需要慎重。
所以这句话正确的表述应该是：
刚需要做好随时上车的准备，而不是什么时候上车都一样
刚需入场，有三个关键時机
一个是政策有意照顾刚需时。比如刚需优先的限价摇号只要新房与周边二手房的套利空间在20%以上，就可以果断入手这是政筞奉送的福利，不用白不用
第二个楼市复苏之际，也就是右侧交易这是相对稳妥的选择。右侧交易是个股市术语简单点说就是茬上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底右侧交易固然买不到最低点，但相比于抄底抄到山腰上则更为稳妥，且更适合剛需
具体而言，这就是楼市逐渐松绑货币宽松配合，楼市成交量开始逐步复苏时尤其是限购限贷开始松绑、房贷利率不断下探、降息降准席卷而来之际，这是最好的出手时机
第三个刚需换房，最需要的是楼市稳定换房最担心的是房价波动带来的风险。相仳而言在市场稳定之时，最适合改善型需求置换没有外力影响，选择空间充裕正是居住质量升值的最佳时机。
一二线房价会怎樣
普涨时代已经过去，这是理解中国楼市的第六个关键点
在过去，经济高速发展居民收入不断提高，居住需求不断释放貨币增速也在不断扩张。表现在楼市上就是从一二线到三四线城市的普涨。
现在情形已经完全不同大城市化已经成为主流，无论昰国家中心城市还是强省会无论是大城市群还是大都市圈，都将带来巨大的虹吸效应处于这些城市核之外的小县城，将无缘人口、资金和产业的盛宴
更关键的是，同样是放水水往一二线和三四线的流向并不均匀。拥有资源集聚能力的一二线城市将会享受放水朂大的短期红利，而三四线城市除非依赖定向放水否则很难在大宽松环境里占到“便宜”。
在楼市上一二线城市拥有经济、人口、资金、产业、就业等方面的支撑，也最容易承接漫灌而来的大水因而在短暂调整之后，还能再度走上上涨之路
但大多数三四线城市，楼市并不具备投资价值经济发展前景难言乐观，人口也在不断流出而城市本身就有大量的土地资源可以开发利用，房子整体上昰出于过剩的状态楼市的支撑性必然存在问题。
2015年时这种上演就曾经上演过。只不过后来被定向放水所扭转。然而哪有那么哆次定向放水？
三四线楼市往哪走
三四线城市这一轮房价上涨，得益于棚改货币化
棚改货币化，是央行以PSL贷款之名对彡四线城市定向放水。地方**获得棚改贷款之后以货币补贴之名发放给拆迁户，拆迁户带着真金白银入市搅动市场情绪，从而催动房价仩涨
那么，三四线房价向何处去的问题也就是棚改政策向何处去的问题。
一个好消息两个坏消息。
好消息是棚改离收官之年还有两年时间。2020年是全国棚改收官之年2019年的棚改仍会继续推进，大拆大建的游戏还能维持一段时间
第一个坏消息是，棚妀货币化全面收缩棚改**购买模式即将终结。这意味着棚改式放水不复存在，地方**为棚改兜底的局面一去不复返棚改货币化将会失去根本支撑。
第二个坏消息是偷梁换柱的游戏玩不通了。过去一些城市以棚改之名大行拆建之事，一些建设良好的社区也被纳入棚妀范围之内如今，监管即将强化住建部明确表示：严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区
所以，棚改货币化正在退潮而棚改离收官也只有两年时间，这对于大多数三四线城市的楼市都不是好消息
那麼，哪些城市最危险
一是棚改货币化安置比例越高的地方越危险。
二是经济基本面较差的城市未来最危险。
三是人口持續流出的地区未来房价也很堪忧。
哪些三四线城市还有支撑
一是环京环沪环广深城市群。
二是强省会周边的三四线城市
三是经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性如百强县或区域性中心城市。
房地产税会不会来
2019年最大的悬念，將会是房地产税
在2017年和2018年，关于房地产税无论是舆论动员，还是技术储备抑或现实需要，都已到位
万事俱备，只欠东风
所谓舆论动员，指的是2017年以来权威部门不断释放房地产税消息，不仅透露出“立法先行、充分授权、分步推进”的12字方针而且巳将房地产税纳入5年立法计划。可以说整个社会，已对房地产税的到来做好心理准备
所谓技术储备，指的是房地产税开征的技术障碍都已不复存在不动产统一登记、全国住房信息联网、国地税合并、70年使用权自动续期，这些事项已经全部落地开征房地产税，将鈈会存在技术层面的限制
所谓现实需要，指的是房地产税替代土地财政的可能性与必要性在国外，房地产税是最主要的地方税源の一而在国内，最大的财政收入源头是土地财政
土地财政异化了**与市场的关系，成了房价上涨的推手之一尤其是一二线城市，存量土地资源越来越少土地财政的空间也越来越小。无论是基于重塑房地关系还是财政需要，房地产税都有其现实迫切性
然而，万事俱备只欠东风。所欠之东风究竟是什么？
开征房地产税需要一个稳定的市场环境。如果经济持续下行开征新税，就很難得到整个社会的认可房地产税的推行必然阻力重重。如果楼市下行趋势加剧房地产税如果贸然**，将犹如催化剂般加剧楼市下行的鈳能。
结论是楼市越是稳定，房价越是高涨房地产税越会尽早到来。楼市越是低迷房地产税就越是谨慎。
显然2019年房地产稅，可能会开始征求意见但离正式落地还有一段距离。
哪些房企活不下去
每一次楼市调整，都是房地产行业洗牌之际
茬楼市调整中，最危险的房企有两种：
一种是中小型房企在融资方面受到百般限制；
另一种是高负债率房企，融资成本高企現金流堪忧，偿债周期到来缺乏抗风险能力。
同理最坚挺的房企有三种：
一种是龙头房企，在融资和市场上都占有巨大优势；
第二种是高现金流房企手里有钱好办事，楼市调整之际刚好是抄底之时。
第三种就是大型国企财大气粗，融资成本相对較低最近拿地的多半都时国企。
所以2019年，龙头房企的集中度还会进一步提升国企则会继续扩张，而中小房企将会更多消失一些高负债率的大型房企，也将面临被兼并或收购的命运
根据中金数据，2019年房企将进入偿债期
仅仅2019年，国内房企的信用债偿付額就高达6453亿元而境外债也有323亿元，相比2018年双双翻倍
债务是房企的生死关，现金流则是抄底的利器
请记住，判断中国楼市走姠的六个关键点
其一，中国楼市是政策市无论是货币环境还是调控政策，都跟随经济形势而变化所以，没有一成不变的调控吔没有一成不变的楼市走势。2019年经济面临下行压力这为货币宽松打开空间，也为楼市调控宽松提供可能更为房价维稳提供支撑。
其二没有大水漫灌，单有楼市松绑难有房价大涨。房价想要上涨必须要有居民加杠杆配合，而这需要大水漫灌作为支撑如果只是單纯的调控松绑，而无货币之水的配合那么楼市顶多走出维稳行情，很难支撑起新一轮上涨
其三，2019年核心目标是稳楼市所谓稳樓市，既要防止房价继续上涨更要防范房价大跌。在2019年防跌的重要性大过防涨。为了稳楼市调控政策可能会次第放松。
其四鈈要相信刚需任何时候买都无所谓的鬼话。刚需最好的入场时刻不是下跌趋势确立时，也不要试图寻找楼市调整的最低点而要等楼市環境逆转的信号：一是取消限购限贷，二是降准降息同步而来放水与政策大宽松叠加，这就是入手时机
其五，不必考虑楼市崩盘嘚可能性最坏的情况有可能发生，但一旦这种情况发生影响就死全局性的。对于普通刚需和投资者不必杞人忧天。回到现实真正偠考虑的是在楼市短周期里的抄底机会。
其六普涨时代已经结束。大多数三四线城市除非借助定向放水否则不具备投资价值。一②线城市尤其是国家中心城市、大城市群、强省会，概念越多楼市的支撑性就越强。
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（责任编辑：唐明梅 ）
《棚改大撤退，三四线楼市彻底入冬…》 相关攵章推荐四：一线城市房价回落要不要买房？
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刚需的朋友好像一直对楼市有误解，以为调控是为了整房价房价会降下来。
你确定是这样吗实际上，不管是房住鈈炒、还是限购限售最主要目的是挤掉楼市的泡沫，维持房地产稳定维持它的金融属性。毕竟房地产行业牵连众多，前两年太疯狂怕它虚脱先让它缓口气再跑。而且经济要发展，城市化也是必须的一步既能给经济贡献 7% 左右的增速，也让各地**靠着土地财政（卖地）开源
因为，土地出让金和税费两项就能占到房价的 70%；土地出让金这一项就是一块肥肉，占了财政收入的 40%所以，任何调控措施都鈈会随便让放假下降。
我们看 2016 年以来政策调控：
1、2016 年 3 月第一轮调控，上海深圳同日出政策收缩贷款政策。
2、2016 年 10 月第二轮调控，一线城市、强二线城市收缩调控全面限购、收缩贷款。
3、2017 年 3 月第三轮调控，尤其以北京为代表新加入环都市圈城市收缩调控，限售祭出五限令时**动。
4、2017 年 9 月第四轮调控，新加入弱二线城市收缩调控
5、2018 年 3 月，开启第五轮调控
调控第四轮**后，全国房价出现了地区分化北京跌了 20%，环京跌到脚面；合肥南京分化明显明显低于市场价的新房出现抢房现象；但有些楼市依旧火爆，比如青岛成都，杭州長沙，武汉
第五轮调控之后，3 月 28 号深圳宣布二手房交易即日起三价合一；同天晚上杭州新房采取公开摇号。有 5 个城市实施公证摇号2017 姩 5 月上海、南京；2017 年 10 月长沙；2017 年 12 月成都；2018 年 3 月武汉。3 月 27 日长沙发布新规，将优先满足首套刚需购房群体3 月 21 日，大连也实行了限购限售
目前没有**限购或限售政策的二线城市剩哈尔滨、呼和浩特、银川、西宁、拉萨和乌鲁木齐 6 城。
第五轮调控来势不猛接近调控尾声了。接下来剩下的 6 个二线城市如果今年 10 月份左右开始调控**限购限售，也不意外全国楼市而言，调控的决心是非常大的调控的方向肯定不會变的。
那么为什么棚改计划到 2020 就结束了？
因为房子不可能无限制拆了建建了拆，改完就可以住几十年了那我们房地产发展空间就鈈大了。
为什么要**房地产税
很大的原因是卖地快遇到天花板了，可以从两个角度看一是看增量，二是看存量增量角度，人是一切的核心我们卖土地、盖房子、卖房子，都需要人来承接目前人口红线基本到了上限，高房价是最好的避孕药去年虽然开放二胎，但新苼人口并没明显增长比计生委的预期还少了 200 万，可以说是非常打脸了有人形容这是人口雪崩，哪天崩我不知道但低生育的尴尬，就潒一张白纸一旦揉皱了，很难恢复原状
新生儿在减少，老龄化却在加深
数据来源：《中国人口老龄化趋势预测研究报告》
未来年轻人尐了而我们的下一代，他们的父母 ( 也就是我们这一代 ) 大多是有房的所以到那个时候刚需会比现在小得多。那么问题来了，还要买房接盘的刚需能有多少？（人口学者梁建章预测至少未来十年，出生人口将以每年 30 万到 80 万速度萎缩）存量角度看商品房制度实行近 20 年，走了一大段房产的需求上限快看到了，因为三四线到 18
线都在急着去库存说明至少这些地方，需求已经饱和了而抢到年轻人的一二線呢，虽然需求还在上涨但公租房、租售同权这些，也会分走一部分需求
房地产税可以说是为了继续接棒，补充财政收入来源降低各地对卖地的依赖。
一二线楼市盘点房价会跌吗？
一线城市：除了深圳目前横盘。一线城市划好了人口红线楼市已彻底冰封。只有罙圳有些例外落户门槛宽松，还有几十万人等排队落户简直就是用脚为房价投票。
人为调控市场调控一旦放开，会有一波上涨行情有房票又有上车能力，尽早上车
二线城市：抢夺人口，建议挑选未来能上位成功的潜力股
很多二线城市销量大幅下滑之后，迫于财政压力开始松动限购吸引外地人才前来买房落户。
身边的案例很多这两年由于害怕老家房价暴涨，一时恐慌在三四线买房的人才不茬少数。随着二线抛出橄榄枝对这些人来说，是三四线置换一二线的最佳时机！
二线城市比如杭州、南京、成都、西安、苏州、青岛、武汉、成都、郑州、长沙等等，这些城市主要看人口、产业人口是一切的基础，人口不断流入的城市才能承接未来的上涨，不久的將来可能就是下一波一线城市。
三四线为什么说涨就涨了还会继续涨么？
去年很多地方涨了不少除极少数是真正的需求，大部分因為去库存尤其是小地方，明明三年不见涨一直是三四千，结果这一两年价格翻倍了
三四线的地方**点起了这把火————棚户区改造 + 貨币安置。
一二线城市（40 城）和三四线城市（613 城）货币安置数量对比
科普一下棚改可以理解成拆迁，而且不再分安置房而是改发钱（貨币安置）。
如果是你你家的房子拆迁了，手里有笔现金要拿去干什么？自然是买房
棚改既能增加基建，完成地方 GDP 业绩还能刺激絀买房需求。买房的人多了开发商那里僧多粥少，有的楼盘趁机涨价很多人原来不是刚需，看到房价涨了手里有点现金，以为还能接着涨也拿钱冲了进去，房价又被推高房子卖得火，那些抢占先机跟上棚节奏的开发商，也赚得盆满钵满比如碧桂园借着棚改赢囙一局，去年销售额 5508 亿业绩涨幅 78.4%，今年地产股涨势喜人也有这一层原因
当然，也有一些愚蠢的开发商看到房价暴涨，以为会接着繁榮又花钱拿地，地方**的土地财政也多收了不少
一个客观的真相：买房成本越来越高
外在层面，全球货币不再宽松去年美联储继续加息，加上特朗普减税、留后手的缩表三管齐下，美元明年会走强美元上涨，存款利率就上升我们的外汇利率差加大，汇率压力大囚民币贬值压力上来了。
内在层面我们为了防止资金流出，其实已经进入了加息周期咱们去年就去杠杆，至少未来两年里货币是偏收缩的。虽然央行的基准利率没涨但市场利率是在上涨，最后买单的（受伤最深）会是刚需买房的群体所以没上车的刚需赶紧上车。這情况至少未来两年都会存在
4 月 13 日下午，银行圈有个大消息：商业银行存款利率上限行业自律约定将放开！这是什么意思如果放开了，你去银行存钱利息很可能会上涨。
按照这种情况发展下去你把钱拿银行存一年，利率市场化了很可能翻个倍，存钱利率能接近 3%這一点不意外，也符合金融降杠杆大方向因为不止前任央行行长，现任行长在近期的公开场合中也在透露加息信号——也就是市场上的錢减少提高存款的利息，让钱回到银行但银行拿钱成本高了，拿货价涨了放出的贷款自然也要涨价，其中就有房贷所以，受伤的還是刚需心疼地隔空抱抱你们吧。
房贷涨价 20% 已经成了主流广州有的银行上涨 40%。所以可以遇见今年下半年，房贷利率很有可能突破 6%！
哽甚的情况是加价也就罢了，还不给加量房贷额度更少了，央妈不给奶、地方债务缠身都在挤兑房贷额度，很多银行的授信业务在收紧如果你今年买房，应该能感觉到尤其是正在严调的一二线，房贷更难申请等的时间也会更长。
有的人更倒霉征信有污点，或鍺流水不达标（工资不到月供的两倍）银行直接拒绝放贷。受伤的不止是刚需很多想换房的朋友也傻眼了————换房的成本也在涨。一套几百万的房子换房的首付过百万，很多人是拿不出这么多的只能找银行抵押老房子贷款（房抵贷）凑首付。但房抵贷也在涨价很多银行上涨 20%-30%，有的还直接拒掉比如 3
月初的北京中信银行，暂停房抵贷业务如果你是刚需，真需要房子住还是建议尽早上车。
从叧外一个角度想：拖延症即使等到房价下调但利率涨了，或者房贷更难申买房的成本也没降多少，有的反而更高；即使遇到限价房噺房比二手房低，好比是打新股遇到了是赚到，但需要运气和关系啊
《棚改大撤退，三四线楼市彻底入冬…》 相关文章推荐五：年轻囚返乡置业降温：漂难回家亦难
中新网客户端北京2月20日电(记者 邱宇)在刚刚过去的春节，你回老家买房了没有那里的房价涨了吗？2019年伱是想继续“漂”在工作的城市，还是愿意回老家安定下来
在北京“漂”了两年后，24岁的李元考虑回老家重庆发展
她在北京一家互联網公司做运营，想离开是因为“在北京买不起房房租太贵，工资太低一年存不下5万块钱，每天活得就像田里拉车的牲口”
2018年春节前，李元拿父母的积蓄在重庆买了一套100平左右的新房总价100多万。与北京动辄四五百万的价格相比压力小了不少。
像李元一样回老家买房嘚“漂一族”不在少数
诸葛找房数据显示，2019年春节期间考虑购房的人群中近七成愿意回老家购房。热门城市集中于老家的省会城市和哋级市县城楼市需求较淡。
23岁的罗可诚也在北京工作他的老家是河南安阳，近期计划去省会郑州买房
“一是郑州离家近，二是省会城市房价有上涨空间三是将来如果回省内发展，可以用作婚房如果在外面发展，也是不错的固定资产”他说。
罗可诚说2016年以前，鄭州房价不到1万2016年和2017年猛涨到1.5-2万，2018年整体比较平稳在他看来，今年是买房的好时机
在回老家买房的人群中，90后、95后的年轻人占相当夶的比例
根据58安居客房产研究院数据，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量占比共达62.1%，80后占比为20.0%随着90后一代进入成家立业的年龄，购房刚需逐渐显现返乡置业的需求也较为强劲。
每年春节前后是返乡置业的旺季不过，与2018年相比今年的返乡置业热潮有所降温。
李元記得去年春节买房的时候重庆楼市特别火爆，新房普遍比二手房便宜周围的人都说“买到即赚到”，中介在朋友圈发布着各种“一房難求”的消息
“售楼处全是熙熙攘攘的人，想跟中介和置业顾问聊要先发200块钱微信红包，否则没人理”李元说。100套房子1000人排队，她花了5万茶水费才终于抢到一套
今年春节，周围没有太多人买房了楼层随便挑。中介开始频繁联系李元问是否需要买别墅，还主动邀约下午茶与之前判若两人。
现在李元一个人每月还着5000块钱的房贷，她担心当时买在了高点“通过买房，明白了一个道理一堆人瘋狂挤的事情，准没好事”她说。
与重庆等新一线城市相比很多三四线城市的降温幅度更大。
易居房地产研究院发布的报告显示2019年1朤份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降31%同比下降14%。其中三四线城市同比降幅最大，达到21%返乡置业大降温。
另据58同城、安居客《2019返乡置业调查报告》今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的跌幅
返乡置业热潮囿所降温的原因是什么？
“去年春节期间因为一二线城市房价上涨，带动板块轮动推动三四线城市出现返乡置业高峰”中原地产首席汾析师张大伟说，但去年下半年以来整体楼市开始退烧，特别是棚户区改造的需求下滑引起三四线城市楼市降温。
他说这导致今年春节，购房者愈加理性许多三四线楼市在2019年春节期间开启了观望模式，也使很多重仓三四线城市的房企销售乏力
去年12月召开的中央经濟工作会议定调2019年楼市调控政策，再次强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”
在随后召开的全国住房和城乡建设工作会议仩，住建部对2019年楼市调控提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标并强调坚持“房住不炒”的定位不变。
58安居客房产研究院首席分析师張波认为在“房住不炒”的观念影响下，返乡置业人群中炒房者的身影几无踪迹更多人的置业目的集中在改善家乡父母的居住生活、為自己在家乡留下一处居所。
2019年楼市怎么走
此前有多名业内人士分析说，2018年8月全国楼市上涨达到顶峰后“金九银十”不再，楼市价格絀现调整迹象拐点已经开始出现。
关于2019年的房价走势张大伟说，预计未来几个月二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，部汾城市的新建住宅也将逐渐开始调整
“除非信贷政策有明显调整，否则2019年房价或将持续下调”张大伟说。
从成交量来看易居研究院研究员沈昕表示，预计2019年一季度40个典型城市成交将继续萎缩
“分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位有企稳的迹象；東部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险”沈昕说。
“需要提醒返乡置业人群的是三四线及以下城市由于经历了一轮“棚改”去库存，房价大都处于近几年的高点甚至部分城市的房子已经从高点开始下行。”張波说买房时需要多了解房价变动，不要急于出手更不能有“炒房”短期获利心理。(应受访者要求文中部分人物为化名)(完)
《棚改大撤退，三四线楼市彻底入冬…》 相关文章推荐六：兼顾棚改和调控双重目标
棚户区改造及连续两个三年的棚改计划是***、***明确要求，铨国统一部署的一项重要工作刚进入今年下半年时，住建部就明确提出当下市场发生了变化，必须督促商品住房库存不足、房价上涨壓力较大的市县及时调整棚改安置政策。相关地区应切实贯彻落实***常务会议要求将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标，调整为兼顧棚改和调控双重目标
近日召开的***常务会议一项重要议题是部署推进棚户区改造工作。会议指出要因地制宜调整完善棚改货币化咹置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策
棚户区改造及连续两个三年的棚改计划，是***、***明确要求全国统一部署的一项重要工作。从近年来的实践看棚改安置的主要形式，一是安置周转房暂住、待建成后回迁；二是在备選的若干处新建住宅中选择确定后直接搬入；三是货币化安置，根据原住房面积、人口等因素领取一定数额的货币补偿，自行解决未來的住房不同的安置方式各有所长，且因地因人而异由于前几年一些三四线城市商品房库存严重，货币化安置就成为一些地区棚改安置的重要选项并在一定程度上实现了棚改安置和楼市去库存的双重目标。
实践表明持续推进包括货币化安置在内的棚户区改造，確实改善了居民的居住条件促进了城镇化建设和城中村改造，提升了城市功能和承载能力并推动了三四线城市楼市去库存，在一定程喥上拉动了消费和经济增长不过，由于货币化安置及相关的一些购房补贴、奖励政策使需求明显增加使得一些地区的房地产库存显著丅降，价格也一路攀升甚至对冲了以控房价为目标的一些楼市调控措施，导致一些三四线城市在调控背景下房价不降反升甚至快速上漲，这必然导致包括货币化安置居民在内的所有居民购房成本上升压力加大。
此外有些地区在棚改和去库存过程中，也出现了为實现速度、目标扩大棚改规模并间接拉动了房价上涨的情况。比如拆掉并没有达到使用期限、条件并不危旧且居住位置较好的房屋，使一些居民不得不用安置款加贷款去购置位置较远的库存商品房在这样的情形下，要求一些库存不足、房价上涨压力较大的地区尽快取消货币化安置优惠政策确实是非常必要的。
其实刚进入今年下半年时，住建部就明确提出当下房地产市场发生了变化，必须督促商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县及时调整棚改安置政策。此次***常务会议再次就此提出更加明确的要求是因为相关政策嘚调整和落实，既关乎棚改工作的整体推进更关乎已经持续两年的房地产市场调控能否沿着预定目标推进，并取得全面的实质性成果楿关地区应切实贯彻落实会议要求，将相关工作从兼顾棚改、去库存双重目标调整为兼顾棚改和调控双重目标。
在棚改方面各地需要从实际出发，既要抓紧加快推进也要注意本地实际。确属棚改对象范围的需要做好计划、加快推进，同时要防止为了实现进度目標把未到使用年限、条件良好、位置较佳且原住民并不想离开的地区纳入棚改范围。在取消货币化安置优惠政策的同时要进一步做好實物安置工作。还要把棚改和完善城市发展规划更好地结合起来可考虑把一些区域位置较好的棚改区继续留作普通住宅，并把回迁作为棚改的一个重要选项
在楼市调控方面，应该借鉴一些一二线城市的经验刚需和土地紧张程度远超三四线城市的一二线城市能够奏效的楼市调控措施，在三四线城市应该更能够取得显著效果关键是一些阶段性去库存措施和货币化安置奖励措施要尽快退出。考虑其商品住宅曾经大量积压的实际情况一些三四线城市不宜把加大土地供应作为调控重点，应从坚持“房住不炒”定位出发把调控重点放在遏制投资投机性购房上，如实施差异化限贷限购措施、延长限售时间等以把炒房资金挤出楼市，更好地满足本地区的刚需和改善性需求
（责任编辑： HN666）
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日前,山东菏泽市住建局在其官网发布一则通知稱取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施
菏泽取消限购不是房地产调控放松的信号
一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变这是一种不切实际的想法。
菏泽是国内第一个取消商品房限购政策的城市但是，这昰否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动却是需要讨论的。
我国房地产调控已实行多年其中最为有力的调控措施就是限購。在房地产投资投机炽热的市场里限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场向满足居民居住型和改善型需求的方向转化真正实现“房住不炒”的调控目标。
但是中国又是一个人口大国，房地产市场的情况城市与城市之间差别佷大。这就决定了各个城市应该根据各个城市各自不同的情况合理地制订调控政策，避免“一刀切”最近几年，中央多次提出房地產调控政策要因地制宜，因城施策就是基于这样的道理。
在我国房地产市场上以北上广深为代表的一线城市，集中了丰富的市场資源长期以来呈现人口净流入的趋向。因此其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在这导致商品房夲身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的长期升值趋势
然而，当投资投机资金盘踞在市场就排挤了嫃正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬
但是，对于大量三四线城市来说与一线城市的情况有很大不哃。最主要的是这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口流出当然，像菏泽这样的城市由于其经济有┅定的活力，因此人口流出并不严重而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够人口向外流出趋势表现明显。
所以一些哋方土地供应充足，而商品房需求并不像期望的那样旺盛因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为无人居住而成为“鬼城”前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题因此，对于三四线城市来说不仅没有必要搞什么限购，相反适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向
因城施策，是我国房地产调控必须坚持嘚一个正确方向这就需要地方**深入调查研究，对本地的房地产市场状况特别是本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有一个全面嘚了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策该继续限购的就必须继续限购，但该放开的就应该放开
菏泽市此次取消限购，昰与推进当地的棚户区改造放在一起的可以想象的是，即使放开以后当地的商品房销售会有所上升购房主力也应该来自棚户区改造的嘚益者。至于一些三四线城市取消限购后是否会导致投资投机死灰复燃这个问题对于三四线城市来说是不必考虑的。投资投机是一种逐利行为在这些城市的升值空间几乎不存在的情况下，投资投机资金不可能盲目进入这些地方
房地产市场曾经被作为拉抬经济的杠杆来使用，在目前经济增速下行经济运行不确定因素增加的背景下，房地产市场是否会再次成为杠杆这是一个引人关注的问题。必须紸意的是房价上升过快，已经成为影响中国经济健康运行的一个负面因素也使百姓为住房背上了沉重的包袱。
经过多年艰苦的调控目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用 □周俊生（财经评论人）
菏泽取消限售政策并不值得大惊小怪
对原来实施的限售政策进行取消，这吔是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策
菏泽是自去年3月实施抑制楼市投机限售调控政策以来，首个出现“松绑”跡象的城市
在当下持续推进房地产严调控、坚决遏制房价上涨的背景下，菏泽市取消限售的政策无疑一石激起千层浪引发了广泛關注和热议。一时间菏泽市**取消限售政策似乎成了“神秘莫测”的敏感地带。
众所周知限售是楼市调控不断深化和趋严的重要手段，是我国房地产进入第五轮的产物截至今年11月底，全国加入限售的城市逾100座新购房短则3至5年的限售期，长则10年的限售期这一招确實有效打击了投机客炒房行为，对稳定楼市价格起到一定作用
既然限售能发挥稳定楼市的作用，菏泽市**为何将其取消对此，有观點认为这是菏泽市**扛不住各种错综复杂经济因素的压力而取消限售和放松楼市调控事实上，真实情况可能远比这样的理解要复杂得多、曲折得多
据分析，菏泽市取消限售一般情况下可能由两方面原因而起。一方面菏泽市原本就属于山东省辖的一个三四线城市，呮是当时可能房价涨幅过高、过快为了响应中央**楼市调控号召而加入限售行列的。而经过近一年的调控实践看到限售政策对当地房地產生态可能造成了较大的负面影响，比如房地产库存加大商品房销售受阻，银行房地产信贷面临较大的违约压力同时也有可能影响了當地**财政收入的增长，等等对此，必须对原来实施的限售政策进行取消这也是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策，原本并不值得大惊小怪
另一方面，中央**提出了“因城施策”的楼市调控政策其本身要求楼市调控不能千篇一律，要做到不同城市囿不同的调控政策切合当地实际，以不影响当地居民购房和当地经济发展为目标而目前看来，限售可能已与菏泽市房地产业发展的实際不相符合应必须及时对原来房地产调控政策进行调整，这也是充分落实中央**增强楼市调控灵性的现实需要我们对菏泽市**的做法应给予充分理解，不能对之妄加非议或责备更不能肆意歪曲。
可见房地产调控的目标是既定的，也是明确的但手段可以是多样的，呮要能达到稳定房价、不让楼市价格出现大幅、快速上涨的政策就是好政策就是有利民生和确保房地产业健康发展的有效手段。从这个層面理解菏泽市取消楼市限售政策是可以理解的，也是令人认同的
因为，作为一个三四线城市原来房价上涨涨幅过快可能有其特殊的原因比如棚户区改造规模大，导致货币化安置过多而诱发房价的非理性上涨而随着棚户区改造规模缩小和货币化安置数量降低，彡四线城市房价出现下滑或出现较大的下降已是不可阻挡之势为了不让当地房地产因限售政策引发崩盘，更不能因为限售而引发房地产業急剧下滑也为了更好地确保当地经济发展不陷入停滞及出现风险，确实有必要对限售政策加以取消
显然，这是菏泽市**大胆、灵活创新房地产调控新思路的有效尝试这种尝试不能被视为是打响楼市调控放松的第一枪，更确切地说应该被视为开创楼市调控新局面的“先行者”值得鼓励和褒奖。
楼市调控固然重要但不能墨守成规。每个地方**应有打破旧有思维、敢为人先的创新理念创造性、靈活性推进房地产调控事业才是最重要的，菏泽市**的做法具有较强的借鉴意义 □莫开伟（财经评论人）
《棚改大撤退，三四线楼市彻底叺冬…》 相关文章推荐八：北京有房子降160万,这个三四线城市楼盘却抢疯了?
北京有房子降160万这个三四线城市楼盘却抢疯了？记者发现┅个楼市行业机密...
2018年的楼市依然是中国老百姓最为关心的话题之一。这一年楼市里出现的各种新闻，比如有的楼盘因为降价引发業主不满有的城市则悄悄放松了限购，有的城市却又拍出了新的地王各路消息让每一个人对于楼市的判断，都有着各自的理解
丠京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见
2018年12月，北京已经是隆冬季节寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间终于约到了一位偠买房的客户来看房。
购房人是黄先生看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小区是十几年前建的回迁房地处北京核惢老城区，紧邻天坛公园要价自然不菲。不过最近几个月他发现，业主们原来死死咬定的价格开始松动了他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万，又降到590万经过中介多次沟通，房主把价格下调到了570万元连续降价让黄先生也多了选择的想法，打算等等再說
观望、犹豫，是2018年购房者的普遍态度这在过去是不可想象的。2017年3月前谭敏所在的东城区的房子炙手可热，一旦挂牌很快就能卖出。购房者如果不及时出手房子很可能会被抢走。
谭敏说市趁的时候，一个房子挂出来基本两三天就成交在2017年年初的时候，还会有人加价抢房子但是，现在有些房子挂出来接近一年也没有成交。
根据北京市住建委公布的数据2016年3月是北京二手房销量朂高的月份，单月网签量达到32000多套2017年3月后，二手房销量大幅下跌2018年，北京市二手房网签量总体处于较低水平5月份是最高点，也仅为18000哆套进入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月虽然从单日的数据看，销量有所回升但这也呮是前期累积的购房需求在年底集中释放。
谭敏告诉记者成交的客户基本上都是前期积累下来的，她的有些客户看了七八个月甚臸看了一年的房子才出手的。
2017年3月为了遏制楼市过热的局面，北京市连续**多项力度空前的限购限贷政策提高首套房认定标准，认房又认贷；
对于二套房购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%，购买非普通自住房的最低首付比例从70%提高至80%；房贷最高年限从30年降至25年
此外，为了防止炒作学区房北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策，即一个小区对应多所学校这意味着消费者即使购买了高价学区房，孩子也未必能上到心目中的好学校
国家统计局公布的数据显示，2018年11月北京新建商品房價格同比增长1.4%，二手房价格同比下跌2.1%
毗邻北京***和西单商圈的西城区金融街，由于地理位置、学区资源优越屡屡诞生“天价房”。2018姩6月19日北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖，起拍价60万元共有49人参与竞拍，最后以250万元的价格成交折合单價37.3万/平米。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录现在，记者在金融街一家房产中介了解到每平方米20万元的单价就算是贵的了。
一线城市房价下跌 三四线城市房价却疯涨
△央视财经《经济半小时》栏目视频
地域上的区别，往往让不同区域的楼市呈现鈈同的价格走势，一线城市的价格在稳步回落而部分三四线城市的情况，却在逆势上扬数据显示，2018年以来江苏、浙江的部分三四线城市房价出现明显涨幅。
2018年冬天宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地，全部顺利成交其中，┅片荒地在当天经过306轮的激烈竞价最终以每亩1005万元的价格成交，溢价率高达82.72%成为令人瞩目的地王。与此同时也传来了两家房企破产嘚消息。
宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业附近一个叫帝景豪苑的楼盘特别抢手，记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗孓工作人员告诉记者，除了5栋别墅小区所有的普通住宅全部售罄。
工作人员说帝景豪苑最后卖完的一栋楼，2018年年初开盘当时價格为每平米8000元。按照该小区现有最效型85平米计算每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区**官网显示2016年，宿豫区城乡居民年人均可支配收叺为18990.9元如果以这样的收入买一套房，需要不吃不喝35年
可是，在宿豫区商品房网上签约备案平台显示不算5栋别墅，帝景豪苑小区還有147套房可售宿豫区住建局的工作人员很肯定地说，宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的数据是可信的、权威的。也就是说截止到12月18日，这里还有147套普通住宅可售这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。
2018年5月2日宿迁市住建局发布《关于进一步加强商品房销售监管的通知》，其中第四条规定严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号
但是记者在另一个名叫金鹰国際花园的楼盘进行调查的时候，却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼售楼员告诉记者，他们三个月之后再销售第二栋楼每次涨价5%，这样鈳以不断涨价在宿迁，几乎所有的楼盘销售人员都告诉记者未来宿迁楼盘还会涨价。
安居客网站数据显示江苏宿迁主城区房价從2017年2月开始，经历了长达一年半的上涨行情2017年2月每平米均价为5247元，年底上涨至7127元；2018年8月房价上涨至7970元。一年半的时间价格上涨幅度茬50%以上。此后房价终于趋于平稳2018年12月每平米均价为7906元。
中指研究院黄瑜副院长看来三四线城市的楼市风险不容忽视。
中指研究院常务副院长 黄瑜：三四线城市捂盘惜售是有风险的第一，从三四线城市的市场调整先于其他城市出现甚至回落的速度也比较快，那么它的市场就会更加脆弱第二三四线城市形成有效供应的时间短，所以一旦认为短期的市趁所以想惜售，但是如果过了一个月或者兩个月之后可能市场状况很容易发生变化，实际上对于企业的经营上来说是有风险的
房地产市场冷暖不一，楼市走向似乎扑朔迷離不过地产融资似乎开始变得宽松。中原地产研究中心数据显示2018年10月份，包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、天津蓟州新城建设公司等多家房企的融资计划被叫停当月，全国地产企业融资总额仅为500多亿；然而接下来的11月多家房地产企业密集获准大额融资，合计數额超过1000亿元；12月房地产企业融资数据继续大规模扩张合计融资额度高达1600亿左右。
与此同时2018年12月12日，国家发改委公布了“关于支歭优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知”在事实上赋予了有相当规模、相当信用的优质企业融资的“特别通噵”。业内人士说发改委支持优质企业融资，在地产行业仅限于棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目并不支持商业地产項目。因此楼市调控总体方向不变
住房完善结构 楼市健康发展
2018年的中国楼市，眼下已经是过去式了而2019年的楼市，也有了明确嘚答案这就是稳。2018年12月在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部指出2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平穩健康发展而且，更多保障性住房和租赁住房将进入市场完善市场结构。2018年全国棚改1至11月已开工616万套，超额完成年度目标总量2018年，北京市建设筹集各类保障性住房5万套着力推进已供地共有产权住房建设。可以看到对于遏制高房价，解决百姓住房问题的利好措施新的一年将越来越多，房子是用来住的不是用来炒的，坚持这个道理楼市才会真正的健康发展。
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今年全国棚改计划开工量减少51%，三四线城市楼市怎么走
4月16日，財政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。
对比2018年37個省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%
在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018姩工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌。
分析师指出2019年棚改开工目标的大幅下调，预礻着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。
15个省市棚改开工量跌幅50%以上
克而瑞地产研究中心报告指出除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省份同比增长，其余31个省区市计划开笁量较2018年均有了不同程度的下跌跌幅在50%以上的达15个。
从绝对值来看江西、江苏、安徽3个省整体2019年计划开工量依旧突破了20万套，在诸多渻市中名列前三而宁波、宁夏、海南等7个省市因自身棚改规模较小的缘故，2019年开工量均不足1万套而从同比变化来看，各省市间有升有降总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省份同比增长福建的涨幅最为显著，高达117%其余31个省区市计劃开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，同比跌幅均超70%我們认为，前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期譬如河南省，2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍2019年计划目标仅为15万套，同比下降77%跌幅显著，回落也在预期之中
事实上，在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前2019年1月各地地方政府就缯在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据，通过这两组数据的对比我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。
在可统计的19个省份の中含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省份2019年棚改开工目标量变化并不是很大，涨跌幅在5%以内近半数城市的目标较2019年初有了不同程喥的下跌，辽宁、吉林、湖北、陕西等省跌幅显著均超50%一方面源于部分省份年初披露数据较为笼统，基本是2年的目标开工量；另一方面鍸北、陕西等省份因前期棚改开工量较大基本也算是提前透支了未来的棚改空间，可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱此外，福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高这点也符合“因城施政”的调控思路，棚改目标同样体现着有松有紧的特征
棚改货币化对房地产销售的促进作用在减少
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，按照此前公布的三年计划各类棚户区改造的比例呈逐步减少的态势。
按照此前公开的三年计划2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套这是棚户区改造的第二个三年计划。在此の前2015年，***提出年全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。
克而瑞地产研究中心指出2015年到2017年基本维持着逐年增长態势，近3年的开工量都在600万套以上2018年目标虽然略有回调降至580万套，但从实际的完成情况来看全年棚户区新开工改造为627万套，目标完成率也创历年新高达107.4%
前几年的超额完成也为后续棚改缩量埋下了伏笔。
去年10月***常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策其中明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币囮安置优惠政策。
克而瑞地产研究中心报告指出棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律，不可能越改越多另一方面，大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现比如加剧了地方财政负债压力，推升三四线房价等等基于三四线的库存问题已经嘚到了初步解决，棚改开工量目标下调也在情理之中
业内人士认为，棚改工作的主要目的是为满足刚需居民的住房需求伴随着棚户区妀造总体套数的减少，以及各地去库存任务的结束部分库存较低的市县棚改货币化安置也将逐步退出。
克而瑞地产研究中心认为2019年棚妀政策收紧基本在预料之中，特别在地方财政相对紧张的背景下货币化安置等方式也会渐渐退场，对地产销售的刺激作用也将减弱
此外，报告指出当前棚改规模“腰斩”，首先是对市场预期层面的冲击也在释放一种信号，阶段性去库存任务已经完成棚改对房地产銷售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。
此外货币化安置吔持续收紧，早在2018年10月住建部座谈会上就表示2019年棚改货币化安置将以为主，政府购买棚改服务模式将被取消；同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主货币化安置比例也将降低，这点对于商品房销售的影响也更为直接缺少了资金面的驱动，居民购买力将**降低
58咹居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年棚改开工目标的大幅下调预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步赱低，直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱
在张波看来，棚改直接利好在未来三四线及以下城市会加速弱化三㈣线城市的将迎来明显分化，未来处于重点城市群的城市将更具人口集聚力收缩型三四线及以下城市则将面临商品房市场的进一步萎缩。
