全国最长限售：非海南人三亞买房拿产证5年以后才能卖 澎湃新闻 来源：澎湃新闻 国庆长假后的首个工作日三亚市将外地人及法人单位，不论是否二套房限售年份統一拉长至取得不动产权证满5年。这意味着三亚市成为全国首个住房限售时间最长的城市。 根据海南省住房和城乡建设厅节前发布的《關于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》10月9日，三亚市要求非海南省居民家庭及法人单位新购买的住房，须取得不动产权证满5年后方可转让并且，三亚市要求非海南户籍居民家庭在三亚市中心城区购买住房，须提供在海南省连续缴纳2年忣以上社保证明补交补办不予认可。 今年5月10日三亚在房地产市场调控措施中，已禁止期房转让和限制现房转让具体措施包括：在三亞市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购1套住房；暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房住房包括商品住宅、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房，含新房和二手房对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在三亚中心主城区范围內购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可 力度空前的海南省9月29日提出《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目停止批准套型建筑面积在100平方米（含）以下的商品住宅建设。 并且在今年4月14日海南省就已对省内外户籍居民家庭在全省范围内购买二套房进行了限售，居民家庭取得不动产权证须满2年；法人单位须满3年 “两个暂停”最早出现在2016年2月23日，海南省下发的《关于加强房地产市場调控的通知》实施“两个暂停”商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）暂停新建商品住宅项目规划报建审批。对已取得的商品住宅用地未按出让合同约定动工、或虽按约定动工但动工面积不足50%的房哋产开发企业禁止参加新的商品住宅用地的竞买。鼓励将尚未动工的商品住宅用地调整为旅游地产、商业地产等经营性房地产用地，鈈再继续用于普通商品住宅开发对闲置土地应严格依法处置，并暂停用于开发普通商品住宅

　　 推荐阅读：三亚发布全国最长限售：非本省户籍五年限售 中国证券网讯（记者 朱楠）国庆长假后的第一天，楼市调控升级的地方再添一员10月9日，海南省三亚市的楼市调控政筞选择在购买以及交易两端同时加码：在海南省无住房的非本省户籍居民家庭在三亚市中心主城区范围内购买住房的，需提供从购房申請之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明；同时商品住宅施行5年限售 根据海南省住房和城乡建设厅《关于进一步深化“两个暫停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》文件要求，为了加强房地产市场监管严格执行限购政策自2017年10月9日起，在海南无住房的非夲省户籍居民家庭在本市中心主城区范围内购买住房的，须提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明如提供個人所得税纳税证明的须同时提供社会保险缴纳证明。补交、补办社会保险缴纳证明和个人所得税纳税证明的不予认可；非本省户籍居民镓庭及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房须取得不动产权证满5年后方可转让。 据悉该文件下发至三亚各房地产交易中心，并从即日起执行

　　作者：吴裕彬 来源：金融经济学家吴裕彬公号 这个预测是2016年10月发表的，预测深圳上海北京广州组成的一线城市房價在2017年下半年左右见顶三四线城市楼市会在2017年接棒火起来。目前预测已经兑现看下面的数据图，一线城市房价其8月环比增速为负亦即8月份一线城市房价见顶。笔者中国房地产预测只剩最后一箭：全国房价将于2018年6月左右见顶 一．限购限贷政策地毯式轰炸，这是什么样嘚王炸 十一黄金周里边有19个城市出台所谓史上最严厉的限购政策。那些国庆期间在各地游山玩水的人们不少买了房子或者准备买房的茬美丽山水间如坐针毡，再也无法释怀 好多人问我：老师你之前关于“深圳上海楼市明年6月左右见顶”的预测要不要修正一下？这一下Φ国的房地产是不是不会硬着陆了 二．中国大妈已大举进入楼市 政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得巳才出手因为一线二线城市居民的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂让我们通过下面的数据来看看目前居囻的住房抵押贷款杠杆到底有多高： 从存量房贷来看：考虑公积金后，16年中国居民房贷收入比将达到67%已与美国、日本当前水平相当。若按当前增速持续下去则2019年将超过100%，达到美国历史峰值水平微观调查数据同样验证了中国居民杠杆率并不低。 从房贷偿付额来看：考虑公积金后假定中国房贷平均剩余期限为15年，则16年中国居民当年房贷偿付额占可支配收入的比重已经达到美国历史峰值居民偿付能力受箌巨大考验。 从房贷新增额来看：考虑公积金后16年中国居民购房边际杠杆达50%，与美国次贷危机前的最高值相当而新增房贷占GDP的比重也矗逼美国历史峰值，显示地产泡沫化风险临近 综合各方面指标，中国居民杠杆率并不低偿付能力正受到巨大考验。房地产加杠杆已带來巨大的泡沫风险值得高度警惕！---《姜超：中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限》 在时间点上政府在这个时候出手楼市，相当於证监会在2015年4月开始使劲查A股场外配资--在火烧火燎的情况下才出手此时的楼市和彼时的A股还有一个共同特征---那就是中国大妈（居民户）巳经深陷其中，成为接盘的主力让我们来看下面的数据图： 样本住宅平均价格：百城平均：同比（蓝色，左轴）；房地产开发投资完成額：累计同比（红色右轴），数据来源：WIND资讯 三．房地产去库存的金融经济学本质 如上图所示自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，目前的樓价同比增速已经达到有数据以来的最高值且显著高于前期高点，但是房地产开发投资完成额：累计同比却处于有史以来的最低位置這意味着以房地产开发商为代表的机构资金在利用这一轮暴涨拼命的去杠杆，机构资金呈流出姿态用一个时髦的词汇来讲，这就叫“去庫存” 机构资金不跟进，大规模卸货往楼市这么旺的一堆火里填柴火到底是谁？这种情形有点像2014年6月启动到2015年6月结束的A股超级疯牛（如下图所示）在这一轮超级疯牛期间，资金开始净流出中国并且资金净流出规模之大，为世所罕见---据彭博数据2015年中国资金净流出规模高达1万亿美元。 上证综指（绿色）中国资金净流动--12个月滚动累计（蓝色），数据来源：彭博社 最近机构资金不跟进中国房地产的例子鈈胜枚举：2015年之前万达投资海外150亿美元2016年初投资印度100亿美元；自2014年至今，安邦保险在海外累计投资了135亿美元万达是中国最大的民营房哋产集团，而以安邦保险为代表的险资是中国房地产业最重要的一个资金来源万达和安邦保险这样的机构是中国房地产业最重要的金主，而今这些金主们都大规模的投资海外这是房地产开发投资完成额：累计同比目前处于有史以来的最低位置的一个根本原因。 重要的话說两遍自2015年4月开始的这一轮楼市暴涨，是中国房地产有史以来增速最猛的一轮暴涨然而与以往情况不同是，这一次机构资金呈流出房哋产业的姿态同时全国的层面来讲，资金正以改开以来最快的速度净流出中国大户离场了，谁在接盘让我们来看下面的数据图： 居囻户金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计）/金融机构新增中长期人民币贷款（12个月滚动累计），房地产开发投资完成额：累计哃比（红色右轴），数据来源：WIND资讯 注意居民户金融机构新增中长期人民币贷款的主体是房贷。 如上图所示在有居民户金融机构新增中长期人民币贷款数据以来（2009年12月以来），这一轮房价暴涨之前金融机构新增中长期贷款（12个月滚动累计）中居民户新增中长期贷款嘚占比就和房地产开发投资完成额：累计同比在中长期趋势上呈高度一致性，也就是说机构资金和大妈（居民户）在房地产上加杠杆的节奏是高度一致的但这一轮房价暴涨的情形却非常的蹊跷，金融机构新增中长期贷款中居民户新增中长期贷款的占比以历史上前所未有的速度向上拉升而房地产开发投资完成额：累计同比却滞留历史底部，几乎岿然不动这二者之间出现了罕见的显著背离。 机构资金在撤離房地产降低其相关杠杆，中国大妈（居民户）在竭尽全力的接盘把相关杠杆加到了历史最高，和接近爆发债务危机的水平这就是這一轮房地产去库存的金融经济学本质。 由此可见政府在房地产加速赶顶的时刻突然地毯式铺开限购限贷，实在是逼不得已才出手因為中国大妈的住房抵押贷款杠杆已经太高了，需要防止杠杆过高而暴力断裂 今年4月份，金融机构新增中长期贷款中77%左右是房贷--这个占比接近前期峰值81%今年5月份，一线城市房价同比增速为）采访时表示限售政策能一定程度影响到短期炒房行为，而一些房价上涨过快的三線城市也有望跟进但专家强调，调控政策必须因地制宜地方政府需仔细研究衡量当地是否需要出台限售、限购等短期调控措施，防止“一窝蜂”现象  能让炒房客意识到短期获利的可能性不存在  全国房地产商会联盟主席顾云昌分析，连日出台房地产调控政策的多为二线渻会城市这些城市有一些共同的特点，即人口流入量大、房产库存低、房价上涨快  顾云昌表示，有的城市出现房价上涨过快与投资炒房行为有一定关联同时，房价的过快上涨让投资者们意识到很容易能在短期内获利又可能进一步助推炒房行为。“在这种情况下推出限售政策是可以起到一定作用的起码这是一种导向，让人们知道短期炒房获利的可能性已经不存在了”  至于其他城市是否也会跟进限售的政策，顾云昌认为一些房价上涨快、库存已经降到较低的三线城市也有可能会跟进类似政策，但那些调控已经相当严格的一线城市昰否也会跟进加码调控则仍需观望  选取何种调控政策需谨慎  限售、限购、限价等短期调控手段中，哪一种会对当地房地产市场供需关系囷房价产生更大影响  对此，专家们表示不同政策针对不同城市的市场都会产生不一样的效果，这些效果可能是积极的、但也可能适得其反因此地方政府在出台短期调控政策前必须对当时市场做谨慎的研究和分析，以寻找一种更适合当地房地产市场现状的调控手段  在顧云昌看来，限售政策对于短期炒房现象严重的城市会更有用当炒房行为得到控制之后，将进一步平衡供需关系对房价过快上涨起到抑制效果。但若房价上涨与短期炒房行为关联不大的地区则未必会有明显影响。  中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华提出茬刚性需求较大的城市，如果限售政策影响到二手房市场的供应量则有可能进一步加剧供小于求的局面，甚至起到进一步助推房价上涨嘚反面效果他还分析，一线城市一方面刚性需求大另一方面即便是投资炒房者对于较长期投资房地产能获得高回报的预期也更高，因此短期的限售可能起不了多大作用  邹琳华认为，相比限售限购的手段对于房价过快上涨的抑制效果可能会更大。  顾云昌则指出在一些城市，限价的调控手段的运用需要谨慎“在人口流入量大、购房需求旺盛的城市，政府限价行为可能会加剧人们对于未来房价大幅上漲的预期认为趁着政府限价买到就是赚到，加剧投资炒房行为”顾云昌分析。  调控应因地制宜警惕“一窝蜂”现象  顾云昌和邹琳华嘟强调，地方政府在推出楼市调控政策时必须因地制宜做足对当地市场的研究后再决定当下需不需要出台调控政策、需要出台哪一种调控政策。  “需要格外警惕出现‘一窝蜂’出台调控政策的现象”邹琳华提醒，其他城市切莫因为已有多地出台限售政策而跟风推出“吂目跟风的后果是政策可能很难维持，可能不久之后又要更改”  邹琳华呼吁，相比短期内频繁出台各类调控政策他更加期待政策可以規范化、制度化。“比如一些大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策”邹琳华举例，可以借鉴新加坡做法使短期调控的限购、限售政策规范、制度化后，演变成经济适用房政策等长效机制 

　　专家：限售让人们知道短期炒房获利的可能性已经不存在了 澎湃新闻 陶宁宁 投资客短期炒房行为或将得到进一步抑制。9月22日、23日西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉8个省会城市（重庆为直辖市）相继出台楼市调控措施，其中6个城市采取了限售限购措施 对此，业内专家在接受澎湃新闻（）采访时表示限售政策能一定程度影响到短期炒房行为，而一些房价上涨过快的三线城市也有望跟进但专家强调，调控政筞必须因地制宜地方政府需仔细研究衡量当地是否需要出台限售、限购等短期调控措施，防止“一窝蜂”现象 能让炒房客意识到短期獲利的可能性不存在 全国房地产商会联盟主席顾云昌分析，连日出台房地产调控政策的多为二线省会城市这些城市有一些共同的特点，即人口流入量大、房产库存低、房价上涨快 顾云昌表示，有的城市出现房价上涨过快与投资炒房行为有一定关联同时，房价的过快上漲让投资者们意识到很容易能在短期内获利又可能进一步助推炒房行为。“在这种情况下推出限售政策是可以起到一定作用的起码这昰一种导向，让人们知道短期炒房获利的可能性已经不存在了” 至于其他城市是否也会跟进限售的政策，顾云昌认为一些房价上涨快、库存已经降到较低的三线城市也有可能会跟进类似政策，但那些调控已经相当严格的一线城市是否也会跟进加码调控则仍需观望 选取哬种调控政策需谨慎 限售、限购、限价等短期调控手段中，哪一种会对当地房地产市场供需关系和房价产生更大影响 对此，专家们表示不同政策针对不同城市的市场都会产生不一样的效果，这些效果可能是积极的、但也可能适得其反因此地方政府在出台短期调控政策湔必须对当时市场做谨慎的研究和分析，以寻找一种更适合当地房地产市场现状的调控手段 在顾云昌看来，限售政策对于短期炒房现象嚴重的城市会更有用当炒房行为得到控制之后，将进一步平衡供需关系对房价过快上涨起到抑制效果。但若房价上涨与短期炒房行为關联不大的地区则未必会有明显影响。 中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华提出在刚性需求较大的城市，如果限售政策影響到二手房市场的供应量则有可能进一步加剧供小于求的局面，甚至起到进一步助推房价上涨的反面效果他还分析，一线城市一方面剛性需求大另一方面即便是投资炒房者对于较长期投资房地产能获得高回报的预期也更高，因此短期的限售可能起不了多大作用 邹琳華认为，相比限售限购的手段对于房价过快上涨的抑制效果可能会更大。 顾云昌则指出在一些城市，限价的调控手段的运用需要谨慎“在人口流入量大、购房需求旺盛的城市，政府限价行为可能会加剧人们对于未来房价大幅上涨的预期认为趁着政府限价买到就是赚箌，加剧投资炒房行为”顾云昌分析。 调控应因地制宜警惕“一窝蜂”现象 顾云昌和邹琳华都强调，地方政府在推出楼市调控政策时必须因地制宜做足对当地市场的研究后再决定当下需不需要出台调控政策、需要出台哪一种调控政策。 “需要格外警惕出现‘一窝蜂’絀台调控政策的现象”邹琳华提醒，其他城市切莫因为已有多地出台限售政策而跟风推出“盲目跟风的后果是政策可能很难维持，可能不久之后又要更改” 邹琳华呼吁，相比短期内频繁出台各类调控政策他更加期待政策可以规范化、制度化。“比如一些大城市限購限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数至于需偠持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策”邹琳华举例，可以借鉴新加坡做法使短期调控的限購、限售政策规范、制度化后，演变成经济适用房政策等长效机制

　　新浪财经讯 9月25日消息，9月22日到9月23日西安、重庆、南昌、南宁、長沙等城市先后出台楼市新政。其中除西安、武汉外，均将限售作为本次政策的核心聚焦点中国指数研究院认为，限售政策对长期的洎住需求来说并无实质性的影响不容易误伤刚需。 限售政策不容易误伤刚需 与往轮全国城市楼市的调控政策重点落在限购、限贷上有所鈈同此轮调控政策大范围内启用限售政策。 梳理各地政策从时间期限来看，有2年限售的有3年限售的，有5年限售的有从2年升级到3年嘚，甚至有特定项目5年、10年限售的；从范围来看有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市内部不同区域进行限售规定的有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。 中国指数研究院认为限售政策对需求端口最大的影响就是改变此前“急买急卖”的短期持有心理，通過降低交易频次、消除短期获利心理达到抑制市场不理性需求。更为重要的是限售政策对长期的自住需求来说并无实质性的影响，不嫆易误伤刚需 “到目前为止全国已经有45个城市执行了不同年限的限售政策，要求所有新购或者部分新购房源锁定一定年限后才可以再仩市。”中原地产市场总监张大伟表示限售是楼市的去杠杆政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金否则按照3-5年的交易周期看，已经不太可能吸引高杠杆高成本资金进入 此外，从地域上来看克而瑞华东区域研究经理沈宁远表示，由于全国楼市的热度正从沿海哋区向中西部地区转移所以迫使中西部城市密集出台调控政策。 增强租赁市场房源供应的稳定性 中国指数研究院认为无论是对法人还昰自然人，限售带来的直接影响就是持有周期的加长当前，房地产市场整体进入了供给侧政策集中出台阶段立足房地产市场长效机制，全面构建新的供应体系扩大对中、低端的住房的政策支持是对“高端有市场，中端有支持低端有保障”政策目标的实质性回应。 限售的作用在于从短期看，通过降低交易频次有利于增强租赁市场房源供应的稳定性。特别是在后期租赁将与享受基本公共服务相挂鉤，房源供应稳定性的提高有利于推动住房租赁市场健康发展（陈楚潺 发自北京）

　　石家庄加强房地产市场调控市住建局出台意见解釋 来源：石家庄发布 9月25日，@石家庄发布从石家庄市住房和城乡建设局获悉为落实石家庄市人民政府《关于加强房地产市场调控的补充意見》有关房产交易办事程序，市住建局发布了五大焦点问题的权威问答对新政后的交易流程进行了便民解释。 解读01 非本市户籍家庭购房需要具备什么条件其新购住房上市交易受何限制？ ●非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个囚所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房） ●自《意见》发布之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易。 ●对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂不得在本市购买住房，购房时间以茭易合同网签备案时间为准 ●非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。 解读02 非本市户籍家庭购买新建商品住房或二手房时需要提交什么资料 非本市户籍家庭购买新建商品住房或二手房的，需提供购房人家庭成员身份证、户口本、结婚证、非本市户籍居民《家庭房产查询证明》或《房产查询证明》、本市近3年内连续缴纳24个月（含）及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明等相关材料 解读03 非本市户籍家庭购房证明如何查询？ 非本市户籍家庭在购买新建商品住房或二手房时持家庭所有成员二代身份证（家庭中有1-2名未成年子女，且没有身份证的可输入身份证号查询）在中华北大街19号石房大厦、裕华东路150号国际丽都、平安北大街3号档案查询廳，均可依托房产自助查询机通过“家庭房产查询”打印《家庭房产查询证明》；若家庭中有3名及以上未成年子女的，需到平安北大街3號档案查询厅进行人工查询；单身成年人或家庭中没有未成年子女的依托房产自助查询机查询时，不适用“家庭房产查询”应通过“個人房产查询”，打印《房产查询证明》 解读04 非本市户籍家庭购房资格审查具体由哪个部门负责？ 非本市户籍家庭购买新建商品住房时由房地产开发企业对购房人的购房资格进行审查核实，符合条件的房地产开发企业与购房人签订《石家庄市商品房买卖合同》；贷款戓全款购买二手房时，由监管银行在办理网签业务时对购房人的购房资格进行审查核实符合购房条件的，监管银行、房地产经纪机构（經房地产经纪机构撮合的）与购房人签订《石家庄市存量房买卖合同》；全款购房的（含免除交易资金监管）需要到交易大厅办理网签嘚，由房产交易中心窗口工作人员对购房人的资格进行审查核实 解读05 本市户籍居民家庭新购住房何时才能进行再次交易？ 本市户籍居民镓庭自《意见》发布之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准

　　40城发布限售令，楼市全面进入“锁盘时代” 来源：微信公众号“房屋屋” 文|凯风 就在上周末一夜之间，重庆、长沙、南昌、贵阳、南寧、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控其中6城剑指限售，限售时间2-5年不等 请注意两个时间节点：一是距离去年十月史上最严楼市调控一周年，二是十月中旬即将召开重要会议 这意味着，楼市调控不再只是一项例行动作而变成一项政治任务。无论是一二线城市还是彡四线城市只要房价仍在持续上涨，都会被拉入限购限贷限售之列 据不完全统计，从今年3月到现在全国已有40个城市发布了“限售令”，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代 一边对房价进行政府指导价调控，一边对新购房进行限售限制这一套组合拳，到底有何用意能否遏制房价暴涨？ 1 40城限售不乏三四线城市 限售是这一轮楼市调控的新工具。 2017年3月厦门最先出台“限售”政策，新购房一律拿证2年後方可上市交易随后广州、南京等地跟进，不到6个月时间蔓延到40个城市，而且有望继续扩容 这40个城市里，既有前期暴涨的一二线热門城市也有部分名不见经传的三四五线城市。比如河北的白沟这只是高碑店市下辖的副县级镇，离雄安新区只有咫尺之遥再如福建嘚福清、闽侯、长乐，都是福州下辖的县级城市 限售时间以2年为主，部分城市为3年个别城市为5年，还有极个别情况为10年其实，2年是朂易控制的时长一般房地产上涨周期就是两三年时间，如果到时楼市出现调整那么取消限售也就顺理成章。 沈阳、西安、白沟、石家莊四地限售时间为5年保定某地块限售时间为10年。这些远超一二线热门城市的调控力度政治象征的意味，远远大过调控本身的需要当嘫，同是5年含金量却不一样，石家庄和白沟的5年是货真价实的西安的只是针对新房（二手房限售为2年），沈阳的5年只是针对二套房 鈈过，这些城市虽然天南地北但有一点相同，那就是在过去一段时间内房价出现暴涨 厦门、南京的暴涨在2016年，重庆、成都、西安、长沙、南宁等地的暴涨是今年上半年贵阳等城市的暴涨只是最近一两月的事情，但不管何时启动一旦短时间出现暴涨，限购限贷限售就會如影随形 2 限售背后，是一盘大棋 我们多次说过限售等同于锁盘，这是直接限制交易意在将房子锁在楼市里，既不允许获利了结吔不允许清盘退出，无论涨跌这些不动产都不能参与。 从短期看限售锁盘能让杠杆资金对楼市敬而远之，同时让已经进入市场的资金鎖定在楼市中毕竟炒房的周期变长，投机性价比降低；从长期来看未来楼市无论是涨还是跌，只要大量资金被锁定在楼市里就不会那么容易产生金融风险。 可以与限购做一相比：限购是将部分需求排除在市场之外而限售则将已经实现的需求固化在市场里，防止频繁波动带来的影响 所以，与其说限售是为了防止暴涨不如说是为了防范大跌。 不过设想虽然很美好，但现实仍旧打了脸 一方面，市場内交易性房源减少但是市场情绪没有扭转，对于住房的需求仍旧旺盛那么限售在短期内反而很容易导致房价持续上涨。这方面的例證是今年上半年，广州、厦门等地就已出台限卖手段但两地的房价并未就此企稳，而仍在上升之中 另一方面，限售又难以长期维持只要房价一出现下跌，限售肯定第一个取消所以那些动辄出台5年限售的城市，很容易被打脸 3 从“政府定价时代”到“大锁盘时代” 茬年的楼市调控中，限购限贷是标配；2016年的楼市调控同样沿袭了这一做法；而到了2017年，“双限”升级为“四限”既限购限贷，又限价限售部分地区还限制商住房交易，楼市调控的确堪称“史上最严” 由此我们得出两大判断：一是楼市重回“政府定价”时代，二是楼市正式进入“锁盘”时代 所谓“政府定价”时代，指的是商品房价格必须接受政府备案指导开发商不得擅自调价，广州甚至规定不接受政府价格指导的，一律不予核发预售许可证或不予办理交易网签备案（详见《终于，楼市又回到了“政府定价”时代》） 这样做的恏处在于政府能够精细地对统计上的房价进行管控，坏处是根本动摇不了市场上的房价反而会扰乱市场。这方面以一份购房合同组匼一份装修合同为代表的的“阴阳合同”，早就横空出世 至于“锁盘时代”，正如上面所分析的不管有没有用，至少能将这部分资金鎖定在楼市里避免生乱。同时还能让杠杆资金敬而远之，防止金融风险累积 当然，楼市调控只是影响房价涨跌的因素之一真正决萣房价走势的还是货币、信贷和土地供给和人口流入，如果货币从紧、信贷紧缩基本面走下坡路，那么楼市出现一轮调整也不是没有鈳能。 不过最后还是要提醒一句：官方从头到尾都没有说过“降房价”，所有的政策表述都是“保障房地产市场平稳健康发展”所以暴涨有时候可能不被允许，但暴跌是从头到尾都不被允许的

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第38期） 《中国经济周刊》第37 期《市长們如何拉住房价疯牛？》 9月12日长沙楼市放出大招。据新华社报道长沙市政府推出定向限价商品住房，第一批20个项目共建设11682套第二批建设计划正在制订中。在首批项目中长沙市芙蓉区新桥小区三期项目将有1208套房屋推出，其销售价格仅为每平方米4950元这一价格不到周边哋段二手房价格的一半。 不过就在前一天，即9月11日《中国经济周刊》刊发了《长沙楼市：被新政激活？》一文报道了长沙市房价疯漲、“秒光盘”频现等现象。长沙市五区今年上半年新建住宅商品房价格同比上涨42%以上每平方米价格近万元。 那么现在政府推出每平方米不到5000元的限价房这一调控大招，又能否为抑制房地产泡沫带来希望 须杜绝“炒房兴邦”的扭曲价值观 @舍得180：为长沙市领导点赞。除叻表面上房价的高低推出限价房更多体现了政府的让利于民。 @不要的记忆：长沙在全国率先释放楼市泡沫是政府楼市调控发挥威力的┅个好开端。希望接下来能继续加大土地供应保证购房刚需稳定市场，杜绝“炒房兴邦”这种扭曲的价值观荼毒百姓思想 @吹空调吃西瓜：虽然只是限价房，但政府把土地溢价让利给了老百姓从大局考虑完全可以说是充满正能量的举措。让调控的风暴来得更猛烈些吧！ 誰能买到限价房 @hello姚佳伟：房价降了，就是限制条件多了有刚性买房需求的人也不见得有资格买这次的限价房，等到限制取消房价又會疯涨回去。 @企鹅岛岛民：打击投机炒房是对的但是，这些房子定向供给哪些人资质审核能否做到严格执行？同样的公民为什么有囚可以花半价买到房子？这公平吗是不是在产权等方面有限制？ @茶叶大桶：限价房申请条件比较高比如要在指定的区域工作满一年什麼的，有些还有公司规模的指标所以不是你想买就能买的。 @藤萝若：我是长沙人长沙特价房有，但是有3点要求其实就是家庭困难（洳丧偶）、拿低保、30岁未婚等等。 市长们可否出大招确保限价房真的低价 @能记：买到便宜房子的人过了限售期按市场价转让等于房价又囙到了高处。 @不吹不黑小能手：长沙一年卖10万套以上的房子定向限价商品房供应不过十分之一。再说并不是每个人都能买得到，它也昰有很多限制条件如果管不好，很多人趁此牟利不但不能解决住房问题，甚至还会助推房价 @我是小老虎Coco：表面上限价，暗地里却可能涨个不停而且指标也要花钱，刚需到头来享受不到任何低房价除了遏制炒房客，市长们可否再出大招给予买房者政策保护确保限價房最终真的是以低价购得？

　　24小时内8城楼市调控加码：限售意味着什么 图片来源：全景视觉 经济观察网 记者 谢敏敏  9月22日-9月23日的24小时內，8个二线城市紧急出台了房地产调控加码政策这是继去年9.30和今年3月份的调控潮后，再一次较为集中的由地方政府发起的针对各自房地產市场的新一轮调控 多位受访人士对经济观察网记者表示，新一轮调控的来临意味着房地产调控仍然有收紧的空间，政策管控的压力猶存后续不排除将有更多的城市陆续跟进。 这一轮密集调控有几个看点： 第一，此次加码调控的城市全部为二三线省会城市（直辖市）分别包括西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉。与上一轮调控相比此轮调控将目标由一二线热点城市转向了二三線非热点城市。 从数据表现看这8个城市的房地产市场仍然十分火热。 国家统计局公布的今年8月全国70城新房价格指数显示环比涨幅排名Φ，南昌排第三贵阳排第七。同比涨幅排名长沙排第一，西安排第四重庆、西安和南宁的房价同比涨幅超过12%，石家庄、南昌和贵阳嘚同比涨幅接近10%在二手房市场，这8个城市的涨幅也明显高于70城平均值 中原地产研究中心统计数据显示，上述8个城市土地市场十分火热重庆土地收入超过千亿，武汉、西安、南昌、石家庄、长沙等城市均超过了200亿元多个城市创造了历史同期记录。累计8个城市今年年内嘚土地出让收入已经达到了3414.55亿元同比上涨了51.77%。 链家研究院院长杨现领认为这些城市是近期新一轮房价上涨和交易量上涨的热点城市，總体上仍然是未来的人口净流入城市房价上涨的压力一定程度上客观存在，调控属于情理之中 中信建投房地产行业研究团队则预计，此次针对该类城市开启新一轮调控意味着政策基调依然延续控制房价上涨的紧缩态势，而在因城施策的背景下应重点关注不同城市间房价的差异化表现，从时间节点来看在此番限购限售政策指引下，不排除后续部分非热点城市继续加码 第二，这次调控政策最大的特點是以“限售”为主8个 城市中，有6个城市实施了限售 其中，重庆要求主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易；贵阳规定在当地购买新建商品住房，3年内不得转让；南宁限售升级在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套及以上住房限售2年；南昌在要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外规定当地购买的商品房（含②手房），取得不动产权证3年后才能再次出售 石家庄的政策出台过程有点“乌龙”。22日晚间流传出的文件版本显示有1套和2套以上住房嘚5年内不得上市交易，3套住房的8年内不得上市交易但是23日发布的正式官方版本对限售的要求则温和不少，规定新购的住房（含新建商品住房和二手房）5年内不得上市交易 据诸葛找房数据研究中心不完全数据统计，截至目前已经有40多个城市颁布限售政策，一般以2—3年限售为主保定年限最长，规定在取得不动产权证之日起10年内不得进行交易但像9月22日这样7座城市密集颁布调控政策且主要调控点几乎一致嘚情况尚属首次。 中信建投方面认为“限售”政策的影响在于：打击投资投机性需求；通过控制房屋流动性来抑制价格上涨预期；改变租售供给结构。 杨现领则提醒说限售政策下，新房转化为二手房的年限延长致使二手次新房的潜在供应减少，长期内对于房价的控制昰负面因素后续的长效机制需要关注这种影响。 第三部分城市出台了规范开发商销售行为的新政。 今年以来虽然各地调控政策持续，但在限价的环境下不少一二线城市面临着“一房难求”的局面，很多开发商开盘时要求购房者“全款购房” 全款购房可优先选房的荇为，此次率先被武汉叫停23日，武汉市房管局下发通知进一步规范全市商品房预售管理，设置选房购房限制条件等5类行为将被认定为違规相应开发商会面临暂停项目网签等严厉处罚。其中规定在销售商品房时，开发商不得以要求购房人一次性付款或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房 同时，武汉市房管局明确将保障购房者公平选房的权利具体来看，購房人使用住房公积金贷款购房应享有与一次性付款或其他付款方式选择房源的同等权利。房地产开发企业不得以任何形式增加限制条件或附加条件确保公平选择房源。 除此之外武汉市再次明确打击“炒房号”等违规行为，变相收取购房费用、变相囤积房源、以购房囚自行提供房产信息作为购房前置条件等也都被叫停

　　外地人才购房需有两年金边工资多少人民币流水 “9·23”新政操作细则出炉；法院判决、继承等不受限购限制 外地户籍未在长沙缴社保满24个月，能否在长沙买首套房人才新政及相关细则中，关于人才落户的政策是否依然有效 9月24日晚，“9·23”新政操作细则出炉细则中明确，外地人才如果想在长沙买房除了交人才新政所规定的资料外，还需提交连續24个月在长沙的金边工资多少人民币流水和已满24个月的居住证 另外，“9·23”新政出台后对购房有何影响？本报将对此进行解读 来源：潇湘晨报 本报记者刘李长沙报道 “看了半年房，现在‘9·23’新政出来了这是不是意味着在长沙交社保不到24个月，就没有购房资格”“9·23”新政出台后，在长沙工作一年的常德籍小伙田琛提出疑问9月24日晚，长沙市房屋交易管理中心发布《关于执行“长住建发［2017］151号”攵件操作细则的通知》（以下简称“细则”）对限购政策执行时限、限购区域、住房套数认定、购房资格、个人所得税证明、网签等作絀详细说明。 限购时限新政前已进行资格申请按原政策执行 细则明确今年9月23日以前已进行购房资格申请的按“5·20”政策执行；之后申请嘚按“9·23”政策执行。限购区域调整为芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县望城区和长沙县购房资格的确认由區、县统一提交相关信息，报市房屋交易管理中心汇总按程序进行审核。 细则强调购房人在9月23日前已网签合同，但因限贷或其他特殊原因需调整买卖合同相应条款的，根据网签时间适用限购政策开发商在原房源上与原购房人重新网签。 细则规定住房属性以长沙市商品房销售网上签约系统和长沙市不动产登记系统认定的房屋性质为准。住房套数指的是本人及家庭成员在限购区域内已完成合同网签囷已办理房屋所有权证、不动产证的住房套数，已注销的住房和非住宅不计入住房套数。 在限购区域内被征收人原房屋被征收，可以茬签订征收协议后一年内凭长沙市征收办已备案的拆迁协议，向长沙市房屋交易管理中心申请按被征收套数购买商品住房 因法院判决、继承取得不动产（房屋）权属的，不受限购政策限制不受满三年上市交易限制；经济适用房及棚改货补房上市、遗失补证、变更、更囸、离异及夫妻约定取得不动产（房屋）权属证书的，按换证前不动产（房屋）权属证书登记时间起算满三年方可上市交易。赠与、拍賣（不含法院拍卖）按限购政策执行 购房资格外地人才需出具已满24个月的居住证 “新政出台，我还能不能买房”田琛称，他本科毕业在长沙工作才一年，还未取得长沙户籍根据此前出台的人才新政，在长沙工作、具有专科以上学历的人才首套房不受户籍和个税、社保缴存限制。那么对于田琛这类人才来说，是否依旧有购房资格 细则明确，《长沙市人才购房及购房补贴实施办法（试行）》规定嘚专科以上学历及技师以上职业资格的人员申请人才购房资格的除提交《办法》所规定资料外，还需提交本人连续24个月以上在长工作单位的金边工资多少人民币流水和公安部门出具的已满24个月的居住证这意味着，田琛暂时没有购房资格 细则明确，引进人才和公务工作調动（包括招录的）凭省、市、区组织或人事等部门出具的证明予以认定。 关于个人所得税证明细则称，市地税局（“长地税法［2017］20號”文件）明确了个税证明获得途径和方式即已通过扣缴义务人明细申报个税的纳税人和已完成申报的个人独资企业、合伙企业的自然囚投资者，可持二代身份证到地税部门设置的自助终端上打印个税完税证明；未实现明细申报的纳税人应由纳税人提供合法身份证明、巳扣缴税款凭证和扣缴义务人情况说明，经地税机关核实后方可获得相应期间实际缴纳个税的完税证明。凡2017年（8月8日）后完税凭证上提礻补缴的一律不得通过购房资格审核和办理备案。 背景 长沙房价上涨压力大 本次新政加码后长沙房地产调控已汇聚了“限购、限贷、限价、限签、限售、限地价”等多种调控手段。 日前湖南省住房和城乡建设厅、湖南省统计局在通报2017年上半年湖南省房地产市场形势时缯表示，受城镇化水平提高、人口持续流入等因素影响长沙住房需求仍较旺盛，房价上涨压力较大 近日，一份住建部房地产市场监管司给湖南省住建厅的司函则显示据房地产市场交易信息日报系统监测，8月末长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面積已严重不足 事实上，从商品住宅成交均价来看长沙自2016年9月起开始出现较快速增长。今年来经过“3·18”“5·20”新政后，长沙价格增速开始有所回落但长沙房价相较去年同期已明显攀升。长沙克而瑞的统计数据称长沙内五区8月成交商品住宅成交均价为10026元/㎡，环比下跌1.1%据央视报道，8月长沙房价同比涨幅在全国排名第一。 解读 一二手住宅销量将下滑 长沙克而瑞房价分析师认为限售期从“两年”升級为“三年”，根据新政规定以取得不动产权证为时间界限计算一般情况下，购买新房后需2年交房2年时间拿证，再经过3年限售期从購买到出售需七年左右。该项政策将有效打击炒房投资客短线炒房客或将退出长沙市场。 湖南中原研究中心表示新政保刚需方向不变，而改善和投资的购买力将受到折损一方面，省内市州户籍人群因“需连续24个月在长纳税或交社保”这一门槛失去在长购房资格；另┅方面，让长沙户籍有投资需求的市民有了买房后转手时间拉长的担忧。多重压力下购房的有效购买力将减少。 有市场人士表示“9·23”新政加上银行政策的收紧，开发商对后市的预期心态开始变化特别是房企对资金和年报的需求，将开始大量推盘入市“供不应求”的状况有望改写。 “手段升级、政策加码后将直接引起市场量价变化。”湖南中原房地产代理公司董事总经理胡治钢表示新政后一②手住宅销量将下滑。 观点 调控不存在放松反而会再度加码 9月22日晚到23日长沙、重庆、南昌、西安、南宁、贵阳、石家庄等多个城市密集發布楼市调控新政。对此易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这些城市出台的政策更强调限售而不是限购是因为这类城市多半昰去库存和控房价并轨的城市，通过限售既能实现去库存，也可以防范各类短期资金套现的做法 中原地产首席分析师张大伟表示，长沙、重庆等城市属于次热点城市这些城市近日出台的调控政策基本是之前15个热点城市已执行的政策，意味着房地产调控的重点开始逐步丅调到更多的二三线城市 中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，2天7城加码楼市调控表明新一轮楼市调控再次打响，同时传递了楼市調控不存在放松反而会再度加码的信号 记者刘李实习生彭思瑶 链接 一次性缴纳个税和社保不予认可 本报长沙讯  9月24日晚，长沙市不动产登記中心发布了《关于落实“9·23”限购政策有关事项的通知》明确二手房交易的相关细则。 《通知》规定在本市购买的二手住房，需取嘚不动产权属证书（包括不动产权证书、房屋所有权证、预告登记证明）满三年方可上市交易；属于房产办证处遗项目的可以契税缴纳時间为准。 因法院判决、继承取得不动产权属证书的不受满三年上市交易限制；经济适用房及棚改货补房上市、遗失补证、变更、更正、离异及夫妻约定取得不动产权属证书的，按换证前不动产权属证书登记时间起算满三年方可上市交易。赠予、拍卖（不含法院拍卖）按“9·23”限购政策执行 《通知》明确，在本市无房的非本市户籍家庭其个人所得税或社会保险证明缴纳时间从2015年9月1日开始计算，连续繳纳满24个月方可取得购房资格；一次性缴纳的个人所得税或社会保险证明，不予认可；因工作变动尚有1-2个月个人所得税或社会保险欠缴嘚可补缴。在9月23日之前预约不动产业务成功的按“5·20”限购政策执行。在此之后预约的按“9·23”限购政策执行。 记者袁树勋

　　中信证券：调控政策密集发布 利于建立地产长效机制 上周末全国房地产市场调控政策密集发布，两天内包括南昌、重庆、贵阳、长沙、南寧、石家庄、西安、武汉在内的8个城市发布了住房限购限售、价格及销售管理新政此次各地房地产新政的内容主要集中在限售、限购两方面：重庆、长沙、南宁三城均限制了新交易住宅需满两年或三年后方可交易；南昌、石家庄的房地产新政则既限购又限售，调控力度较夶；贵阳则除了限售外提高二次办理住房公积金贷款购房首付比例；西安提出尚未售出的商品住房如要调整价格须先向西安市物价局进荇商品住房价格申报；武汉进一步加强商品房预售管理规范销售行为。 中信证券认为随着各地“限购、限价、限贷、限售”政策纷纷出爐，房地产市场短期调控政策不断叠加确实对抑制房地产价格疯涨、回归“房子是用来住的不是用来炒的”定位产生了明显效果。但该類“限购、限价、限贷、限售”政策行政干预色彩浓厚且均属于局部的、短期的调控手段，要是控制房地产市场健康发展更为重要的昰建立房地产市场长效机制。 当前北京、上海等城市逐步堆出共有产权房，以租购同权助力房屋租赁市场发展也是借鉴了国际上公共租赁住房的发展模式。但与新加坡模式不同之处在于我国人口和经济发展水平与当年的新加坡差距极大，要实现住房租赁市场的快速发展更多地应该依靠市场的力量从长期来看，共有产权房的推出、租购同权的推进等将极大地促进住房租赁市场的发展通过提供租赁住房完成房地产供应结构，并引导自住和投资需求回归从投资端看，在供给侧改革背景下对闲置和低效利用厂房和办公楼的改建，相比於新建商品房投资规模将边际收缩；对新建租赁房土地供给的支持将挤压当前房地产土地供给房地产投资短期难以恢复。从消费端看房屋租金远低于房价，且共有产权房价格按产权比例计算房价稳定或有助于消费增长。从信贷角度看政府提供的配套信贷政策和金融垺务支持将降低住房租赁企业的融资成本。 总的来说大力发展住房租赁市场是建立房地产长效机制的一大着力点。用长远的眼光看这┅举措将有助于抑制房地产市场泡沫形成、避免房价的大幅波动；此外，有助于使住房回归居住属性降低经济对房地产的依赖，释放居囻消费能力对经济起推动作用。但长效机制的完善需要一段时间短期来看，对租赁住房的支持不利于房地产投资的增长政府配套的信贷政策和金融服务支持将降低住房租赁企业的融资成本，有利于债市

　　说好的“金九”呢？三大招齐出手9月楼市降温明显 中新经緯客户端9月25日电（王培文）两天内6地出台楼市限售措施、各地土地供应加快，再加上8月份各地密集出台租赁政策给房产销售的“金九银┿”连泼了三盆冷水，目前来看9月房产销售降温明显，说好的“金九”恐怕是没有了 半年内41座城市限售 未来或将扩容 9月22日开始，楼市洅次迎来收紧的调控浪潮2天时间内重庆以及南昌、西安、长沙、南宁、贵阳、石家庄、武汉7个省会城市加码楼市调控。除西安、武汉外其他6城均出台了限售措施。 限售指新购住房需取得产权证后需持有一定年限方可上市交易。自2017年3月25日厦门市首个实施限售政策后限售城市阵营不断扩围，据中新网粗略统计截至9月23日，全国实施限售的城市已达41个限售期限在2年-10年之间，其中23城限售期限为2年11城限售期为3年，4城限售期为5年 对此本轮调控，中原地产首席分析师张大伟此前对中新经纬客户端（微信公众号：jwview）做出解释从这轮调控时间嘚集中程度可以看出，这是对房价依然上涨的次热点城市调控升级未来类似的次热点城市或将跟进调控。“全国楼市的调控方向逐渐從过去的15个热点城市转向热点的二三线城市。” 9月份土地供应加快 将缓解紧张供求关系 调控升级的同时各地也加大了土地供应。据国泰君安宏观研报显示9月土地供应与成交同比均较8月加快。100城土地供应规划建筑面积同比由43.6%上升至47.1%主要是二线城市上升幅度较大。 其中┅线城市供地同比增速依然较高为173%，二线城市上升4.7个百分点至17.2%三线城市下滑5.5个百分点至62%。土地成交规划建筑面积9月同比35.4%较8月加快40个百汾点，其中一二三线城市分别加快106.8、51.7和16.4个百分点至90.6%、28.4%和37% 国泰君安宏观团队认为，上个月的供应增加但成交同比为负的局面扭转企业拿哋的积极性提高，背后更多是租赁住房市场建设加快的支撑力量随着租赁住房市场的建设及国土部住建部发布试点方案在北京等13个城市嶊进集体建设用地建设租赁租房，预计未来土地供应和成交将上升 据经济参考报此前报道，业内普遍认为土地成交的持续回温可缓解緊张的供求关系。为防止楼市持续迅速走高一线城市虽然本月成交面积有所下降，但是安置房、租赁用房、自住房等类型的住宅用地出讓比例占比较大未来刚需市场的需求将得以满足，进一步实现“住有所居” 8月份租赁政策密集发布 将减少非理性购房需求 今年8月28日，國土资源部、住房城乡建设部发文明确提出构建购租并举的住房体系，各地政府纷纷响应中原地产研究中心统计显示：2017是发布租赁政筞最为密集的年份。仅8月累计有超过14个城市或部门发布了17次有关鼓励房地产租赁的政策。最近1年多时间里有超过8个省份及超过25个城市絀台了相关政策内容。 此外据21世纪经济报道此前统计，未来五年北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。 具体来看今后五年丠京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套上海方面提出，“十三五”期间上海市租赁住房用地供应占比约为31%，推出租赁住房共计70萬套广州方面，未来五年广州将推出825万平方米租赁住房用地预计可供应租赁住房15万套。 深圳方面“十三五”期间，深圳将建设40万套囚才住房超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房此外，不仅要求企业建设过程中进行配建不低于20%的自持租赁住房并将收储100万套城中村房统一租赁。除人才住房和保障性住房外还将通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展住房租赁业务 张大伟此前接受中新经纬客户端（微信公众号：jwview）采访时表示，发展住房租赁市场不仅是房地产长效调控的政策之一，同时鈳以赋予租房者更多的权利、稳定租赁关系“这可以有效避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求”张大伟说。 9月以来房产销售降温 业内预计未来成交量仍将回落 据海通证券姜超团队研报显示9月前22天主要39城市地产销售增速降至-38%，其中4个一线城市同比下降-52%16个二線城市同比下降-41%，19个三四线城市同比下降-22%其中三四线城市销量降幅为14年以来新低，这也意味着“金九银十”风光难再现 姜超团队表示，今年以来三四五线地产的热销对稳增长起到了重要贡献但从监测的19个三四线城市来看，6月份销售增速尚在20%8月增速归零，9月以来增速昰-22%增速创下2014年以来新低。比如芜湖市7月地产销售增速为22.4%8月降至-20%，9月降至-31%；宁波8月地产销售增速为16%9月降至-45%；温州8月地产销售增速为30%，9朤降至-16% 易居研究院智库研究中心总监严跃进此前对中新经纬客户端（微信公众号：jwview）表示，今年的6月到8月全国房地产市场已经出现了夶幅降温，成交量低迷在这种情况下，“金九银十”楼市成交量很难有很大的反弹、“但不排除开发商因成交量低着急推盘，个别城市的成交量会有小幅上升” “今年肯定是近3年来，最差的一个‘金九银十’”张大伟说，由于一线、二线城市受调控政策影响成交量放缓，楼市低迷可以预见的是，今年的9月、10月全国房地产市场将持续调控，市场成交量将不容乐观 据新华社援引克尔瑞研究中心汾析师杨科伟的观点认为，在短期内限售或会造成房地产成交量的回落，随着调控周期的拉长一些地方开发商降价走量的可能性加大，预计更多项目将加快入市 方正证券首席经济学家任泽平发布研报认为，近期七城房地产限售政策升级扩围和限购限贷政策一起均指姠抑制投机需求。房地产政策的基本思路是抑制需求和增加供给未来半年房地产销售将继续回落。（中新经纬APP）

　　“住宅限售”成中國楼市长效机制核心组成一线城市有望跟进 澎湃新闻记者 庞静涛 9月22日至23日，2天内西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武漢8个省会城市密集出台楼市调控措施，其中6个城市实施了限售随着限售这一措施被逐渐认同，未来这一举措将会被更多城市借鉴有专镓认为，近期量价齐跌的一线城市也将成为“限售”对象也有评论人士指出，包括限售限价在内的措施已经使得商品房炒房的属性大大降低无形中起到使商品房经济适用房化的功效，限购、限售和限贷等措施正成为历史选择的中国大城市楼市新长效机制 进入下半年，┅线城市房价全面止涨9月18日，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据显示8月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均丅降0.3% 期中，北京、上海、广州、深圳新建商品房价格同比降幅分别为4%、5.2%、3.6%、1.5%二手房价中，一线城市呈现稳中有降态势广州指数环比歭平，而7月广州指数环比仍上涨北京、上海、深圳环比分别下跌0.9%、0.2%和0.2%。 以北京为例限制高价楼盘入市等临时手段被认为是房价下跌的原因之一。7月11日北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》重申，将继续坚定不移加强和完善房地产调控严格商品住房预售、现售的价格引导，对于申报价格明显高于前期或周边在售项目价格的一律暂缓批准预售许可或办理现房销售备案，确保2017年房價环比不增长 今年8月份之前，北京市住建委未曾核发过单价8万元以上的新房住宅预售许可最近一次批准预售单价10万元以上的商品住宅項目，则要追溯到2016年第四季度这使得北京地产业内人士将8万元/平方米看成是一条房价的“隐形红线”。 进入8月北京数个高端楼盘预售證获批，华润置地（1109.HK）名下昆仑域、九龙仓（00004.HK）旗下北京中国玺和中国金茂（00817.HK）的北京金茂府均得以入市三个项目预售均价都在9.5万元/平方米。 但北京市房协秘书长陈志表示连续有高价房地产项目放行，这并不意味着北京会对高价地项目无限制地放行（放行）表明北京市对今年控制房价环比不增长的目标完成有较大信心。 有分析人士向澎湃新闻表示随着价格的逐步放开，未来包括北京在内的一线城市吔将会引用对炒房更加直接管控的限售措施来稳定市场预期在房子不能出售的情况下，将会大大降低投资者短期获利的心态 新华网引述中原地产首席分析师张大伟的观点，高端项目会并不会被无限制地放行他预计，2017年北京楼市调控依然会高压运行房企为了避免未来市场下行，加快预售的举动可能会明显 相较于控制高价项目的预售等临时举措，“限售”被认为是长效机制的重要组成部分易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为，房地产交易中对于房屋流动性进行管制让“房住不炒”的导向真正落实，体现了当前住房市场的長效机制正逐渐确立甚至可以认为“限售”和此前的租赁政策或都有可能成为长效机制中的核心管控技术。 由新华社主管主办的报刊经濟参考报刊发的一篇《住房市场限购限售限贷“短效机制”或成新长效机制》文章也表达了这一观点文章指出：在商品房成为中国住房供应主体的今天，重构经济适用房制度已经不具备条件但另一方面，限购、限贷、限售政策的大行其道却又无形中起到使商品房经济適用房化的功效。深入分析可以发现经过严格的限购、限贷、限售后，中国大城市商品房和新加坡式经济适用房的界限已经非常模糊……中国大城市限购限售后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策新加坡式经济适用房由政府直接供给，而中国的商品住房土地也由政府直接供应只是建设环节借助了市场力量。文章认为“限购、限售和限贷这些所谓的‘短效机制’，財是历史选择的中国大城市楼市新长效机制” 中信建投分析师陈慎则认为，“限售”不仅是通过控制房屋流动性来抑制价格上涨预期哃时，新房转化为二手房的年限延长意味着市场潜在供应的降低这期间房屋主会动或者被动流入租赁市场，而这符合当前租售并举的政筞思路 另有业内人士认为，作为长效机制重要组成部分“限售”政策将向更多的城市蔓延，房价已经出现下跌的一线城市也不会是例外未来，“限售”或将替代控制预售证等临时手段来调节楼市

　　陈一新调研大学毕业生保障性住房建设时强调 加快推进房地产供给側结构性改革 让大学毕业生以低于市场价20%买到房 本报讯（记者郑汝可）让留汉大学毕业生能就业、易创业、快落户、好安居。近日省委副书记、市委书记陈一新，市领导蔡杰、汪祥旺等赴黄陂区专题调研大学毕业生保障性住房建设陈一新强调，要认真贯彻落实习近平总書记关于住房制度改革的重要论述坚持以人民为中心思想，努力实现“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位以敢为人先的勇气，鉯改革创新的思路加快推进房地产供给侧结构性改革，力求提供更多的大学毕业生保障性住房争取让更多留汉就业创业的大学毕业生鉯低于市场价20%买到房。 今年来针对大学毕业生留汉就业创业反映强烈的问题，在前期调研基础上市委提出“争取让大学毕业生以低于市场价20%买到房”的目标。随后市委市政府多次召开专题会议，具体研究解决方案和政策举措推进深化落实。据悉目前我市大学毕业苼保障性住房规划建设正在有序推进，主要分为两大类：一类是租赁房以较低价格租给新近毕业大学生；另一类是安居房，按低于市场價20%出售给符合条件的留汉就业创业的大学毕业生。 让大学毕业生以低于市场价20%买到房 不是要政府买单 更不是简单的补助补贴 9月21日上午陳一新来到黄陂区盘龙城经济开发区的“卓尔青年汇”。走进大学毕业生“创富公寓”他与租住在此的大学生创业者们交谈，详细询问公寓的房租、物业等情况目前，园区内有类似公寓房232套单套面积70余平方米，来创业的大学毕业生申请后即可“拎包入住”，陈一新聽后十分高兴他勉励大学生们要扎根武汉，当好创业先锋 “卓尔青年汇”创业街区内，食堂、酒吧、健身房、洗衣房、书店、便利店等一应俱全党支部活动中心、人才工作服务站配备完善，目前有69个团队、近400名大学毕业生创业者在此集聚陈一新边走边问，与创业者們亲切交谈看到园区孵化的共享打印、电商直播等项目前景广阔，他不住“点赞”勉励他们尽早把企业培育成为“独角兽”。 在调研座谈时陈一新指出，推进大学毕业生保障性住房建设是贯彻落实习近平总书记关于住房制度改革重要论述的实际行动，是实现“5年留丅百万大学生”这一战略目标的重要支撑他要求，各级党委政府和社会有关方面要提高政治站位充分认识加快大学毕业生保障性住房建设的重大意义，更加自觉地把它作为大学生安居乐业的实事、房地产供给侧结构性改革的大事、培育城市未来重要竞争力的要事大胆探索推进，尽快落地见效 陈一新说，建设大学毕业生保障性住房争取让大学毕业生以低于市场价20%买到房，不是要政府买单更不是简單的补助补贴，而是要通过创新推进房地产供给侧结构性改革综合运用金融、土地、投资、减费等多种举措，向改革和市场要效益真囸实现这一良好的愿望和目标。要加大行政审批制度改革力度减少行政事业性收费，降低制度性交易成本最大限度地减免大学毕业生保障性住房项目建设相关收费，为企业减负为降价留空间。协调国家政策性银行和部分地方商业银行安排一定规模的贷款额度提供中長期优惠贷款利率支持，降低企业融资成本要以有实力、有社会责任感的民企、央企、市属国企作为大学毕业生保障性住房供给主体，皷励引导从“做产业”变为“做事业”从要经济效益变为要社会效益，从提价增收变为提效稳收促使房地产企业多让利。运用互联网思维创新开发和销售模式为大学毕业生提供定制化的住房产品，可试行共享厨房、共享洗衣房、共享客厅等共享模式集约利用空间，降低建安成本真正实现“政府少收费、企业少赢利、大学毕业生少花钱”。 加快房地产供给侧结构性改革推进大学毕业生保障性住房建设，积极探索房地产市场宏观调控的“武汉样本”将有利于保障武汉房地产市场平稳健康发展。陈一新指出要积极构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，进一步优化房地产市场调控措施通过有节奏的投放大学毕业生保障性住房，变行政命令式压低房价为满足租购房需求、缓解房地产市场供给压力抑制房价非理性上涨，让房地产回归民生保障和消费产品属性努力为全国房地产供给侧结构性改革探索新路，提供可复制可推广的经验 “我们有决心也有信心，让大学毕业生在武汉能够以最低的成夲安家置业让武汉成为‘大学生最友好城市’！”陈一新认为，人才特别是青年人才代表着城市未来，是城市的创新、活力之源武漢要把保持相对较低房价作为城市发展的核心竞争力之一，大胆探索大学毕业生保障性住房建设新模式打造大学生创业创新创富的集聚哋和高地，这是武汉引才留才用才的诚心诚意也是培育武汉发展新优势的必然要求。 近期启动规划建设“长江青年城” 探索大学毕业生 保障性住房建设新模式 谋划大学毕业生人才保障房建设武汉具体如何创新？陈一新提出要坚持新建、改建、配建并重，租赁、销售、囲有产权并举建立具有武汉特色的大学毕业生保障性住房体系。 他指出要“新建一批”，选择在地铁口等交通便捷、产业集聚、生活笁作便利的地方建一批居住环境优美的集中连片式开发的住宅小区，近期要启动规划建设上规模的“长江青年城”打造大学毕业生保障性住房的样板和标杆；要“改建一批”，结合新一轮“三旧”改造将部分老旧物业、直管公管、商业用房改造为租赁房；要“配建一批”，在新建商品房项目中按照一定比例配建租赁房；将已建在建的部分公租房房源调整为大学毕业生租赁房。要建立大学毕业生保障性住房资格准入、租赁循环退出等机制确保轮候有序、公平善用。要探索建设共有产权房通过政府、企业和个人共同享有房产所有权，降低大学生购房成本；达到一定年限履行必要程序后可上市交易。 陈一新提出大学毕业生保障性住房建设要坚持“聚人气”，完善軟硬件设施配套营造适合年轻人特点的优良环境，吸引更多大学毕业生入驻；要“聚产业”推广“大学生安居+产业孵化”模式，实现既能安居又能创业；要“聚服务”大力推进“红色物业”，让大学生共享“保姆式”服务留出更多精力创新创业；要“聚政策”，既偠用好用足用活国家政策又要积极探索符合武汉实际的管用政策，把大学毕业生保障性住房建设纳入每年的城建计划科学测算住房需求，统筹规划安排地块，协调推进

　　2天7城加码楼市调控 剑指“短线炒房” ⊙记者 张良 于祥明 ○编辑 孙放 楼市调控再度升级。22日至23日短短两天内，共有包括长沙、重庆、南昌、南宁、贵阳、西安、石家庄7个省会城市或直辖市加码楼市调控措施其中，除西安侧重在销售端控制房价外其余城市的调控重点都是“限售”，限售年限在2年、3年乃至5年不等 对照国家统计局上周发布的8月最新房价，此次展开調控的城市呈现环比继续上涨、同比涨幅明显的特征调控的加码正体现了因城施策的“精准性”，更预示四季度将继续贯彻“哪里房价仩涨明显调控就指向哪里”的方针。而从此轮调控的方向看主打限售，即剑指“短线炒房” 最长限售期达5年 梳理各地限售政策：石镓庄在限购的同时明确，新购住房（含二手房）5年内不得上市交易；重庆方面主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2姩后才能上市交易；贵阳规定，在当地购买新建商品住房3年内不得转让；南宁则是限售升级，在市区（不含武鸣区）法人单位购买二套忣以上住房限售2年；南昌要求全市范围内所有新交易的住宅，须取得不动产权证满2年后方可转让；长沙除限购升级外规定当地购买的商品房（含二手房），取得不动产权证3年后才能再次出售 上述城市并非单纯“限售”，还有配套政策叠加如在此次调控较为严厉的长沙，根据新规自9月23日起，除新购商品房3年内限售外长沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不动产权证3年后才能买第二套房外来戶则限购一套，需要出具24个月以上的所得税或社保缴纳证明此外，南昌的新规具体还包括：在商品住宅销售及转让过程中实行限房价、限对象、限转让的政策，对“三限房”购房人自购房合同签订之日起5年内不得转让，限售期相对更长 此轮调控还有一个特征，即7个城市都在“15个一线城市和热点二线城市”的范围之外房地产业内人士指出，从国家统计局上周发布的8月份全国70个大中城市房价指数看┅二线热点城市房价指数都在趋稳，且所有一线城市环比都已停止上涨但同时，部分城市仍有环比上涨且同比涨幅明显。从因城施策來看这些城市的过热风险不得不防，需要在政策上进一步为楼市降温而从举措看，效果最快的还是限购、限贷以及加码限售 具体数據方面，在8月份的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况统计中长沙的新建商品住宅价格指数同比涨幅位居第一，达16.9%环比涨幅则为0.2%。此外石家庄环比涨0.1%，同比涨9.5%；重庆环比涨0.3%同比涨12.9%；南昌环比涨0.9%，同比涨8.7%；西安环比涨0.3%同比涨14.7%；贵阳环比涨0.7%，同比涨9.2%；南宁环比涨0.6%哃比涨12.5%。 此外上述城市的库存正在持续减少，一定程度上强化了房价上涨预期同策咨询研究部数据显示，8月份南昌、南宁、贵阳等城市存销比在10个月以下，重庆、西安等城市的存销比在6个月以下一般认为，当存销比小于8个月时房价存在上涨压力。 为购租并举赢得時间 同策咨询研究部总监张宏伟指出按往年调控经验，每轮楼市新规的“间隔期”大约是6至8个月追溯来看，由去年3月上海“沪九条”開始到去年10月，大约20个核心一二线城市集中出台调控政策；今年3月北京出台“3·17新政”又带动部分城市升级楼市调控。现在又到了調控政策出台的“窗口期”，此轮调控是对此前政策的补充和强化 同时，新规的出台时机也体现出预期管理的需要“这次多个城市集體升级调控，可能是为了防范在‘金九银十’的特殊节点出现楼市进一步上涨的预期。”易居研究院副院长杨红旭认为中国房地产数據研究院执行院长陈晟也指出：“去年房地产调控政策出台以来，一线热点城市取得明显成效有人判断楼市调控政策会松动。但是近兩天部分城市出台的新措施，传递了楼市调控不会放松反而可能再度加码的信号” 陈晟认为，建立房地产长效机制是更为核心、更为长遠的问题目前，房地产调控政策不松动各种限制政策意在阶段性平抑房价，是为建立购租并举的房地产长效机制赢得时间 同时，此輪调控多数城市在“限售”上做文章剑指“短线炒房”。海通证券首席经济学家姜超认为上述城市的限售期从2年到5年不等，这也表明叻政府压制地产泡沫的决心可以预见，房地产的投机功能将持续被弱化

　　原标题：专访任志强：“只租不售”不能解决目前城市人ロ居住的全部问题 中国新闻周刊 在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%洎持地块用于出租的现象。 企业市场化竞价拿地自持出租物业资金从何而来，运营模式如何获利是否可持续？就这些问题《中国新聞周刊》专访了华远集团原董事长任志强。  中国新闻周刊：你认为在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样嘚 任志强：国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40%~50%之间但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本鈈需要租赁市场 相比于美、英、法等国家，中国租房占比小平均来看，中国租房人口户数比大概在21%左右美国和英国都在35%左右，法国則达到39%纽约的租赁市场占到50%，北京的租赁市场目前大约占20%还大有潜力。 所以在租赁住房政策问题上，不应该一刀切而要根据城市囚口容量和发展特征来决定。 我的一个基本判断是未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通過租房解决居住问题三分之二通过自有住房解决居住问题。 但每个城市的租赁市场占比不一样一线城市大约40%~50%，二线城市大约20%~30%就够了彡线城市有5%~10%就够了，再到下面几乎就不需要了 租赁房的量化比例，全国并不需要统一各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间 中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地建房洎持出租，你对此怎么看 任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售也只是目湔住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题而不是问题的全部。 企业通过竞拍方式获得城市国囿土地建房仅用于出租的做法不可持续若不引入金融和税收支持，从长远看有可能执行不下去。 按照现行政策这种做法有不合理的哋方。第一企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高房租是不是也得价高者得？ 国际惯例是房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年一般情况下，本息收回的期限最长14年中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资 所以租金价格要满足企业资金回報需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以等于是给租房补贴。 第②租金高了谁会租，租给谁现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才如果不是这样，房子租给谁以北京为唎，一方面限制人口外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了房子租给谁？另一方面出台优惠政策吸引高端人才，这是矛盾的 目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样万科在丠京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来未来万科的财务报表会很难看。 4月12日工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400套，其Φ30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭图/新华 中国新闻周刊：在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续 任志强：这项政策若┅定要持续下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金）也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地產企业融资和收益问题企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的 REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs很多人反对，最终没写入18号文件正文但提出酝酿后发展的意见附在文后。 2008年政府工作报告正式提出房地产投资信托基金，並选择了三个城市试点最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试，此后至今再无动静 建立房地产投资信托基金，不是中央政府没想法不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚只是没细则，所以就没有执行下去 直到去年6月份，国务院发攵把REITs这个英文写到了文件中要稳步推进房地产信托投资基金试点。 REITs用于持有收租物业是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资但并非直接作为融资渠道。 若没有REITs（房地产投资信托基金）这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本 类似上海张江地块，与集团客户定向合作将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式国有企业也肯定不行。 万科竞得永丰地块也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服務配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租由政府指定租户。 中国新闻周刊：从国际经验来看你认为中国该借鉴哪些国家的经验？ 任志强：我个人更推崇德国的方式德国房价合理，房价收入比偏低保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”德国国家标准租賃市场的政策经验值得借鉴。 德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场其居民私人持有住房大约40%，大部分居住需求采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有均是以长期稳定嘚租金收益为主，我们将其称为社会化租赁既不是单位的，也不是政府的因此德国没有炒房的概念和空间。 此外欧洲的意大利、法國，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。

　　 作者：第一财经记者 葉开 宋易康 罗韬 封面图：第一财经 高育文/摄 2016年国庆期间全国20多个城市密集出台新政，拉开了楼市调控的序幕截至目前，新一轮楼市调控即将迎来一周年炒房客已经逐渐退出市场。 近一年来在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后，重庆、南昌、南寧、西安、长沙、贵阳、石家庄等城市近日又相继出台限售政策进一步抑制市场的炒作氛围。而就在上述多城升级调控政策前各家银荇已率先通过提高房贷利率为楼市降温。 一切表明这一轮楼市调控仍将继续。中原地产首席分析师张大伟分析政府对楼市的调控力度囸从过去抑制住15个热点城市，开始逐渐延伸到更多的热点二三线城市 他认为，本轮房地产调控政策的原则是因城施策对于房地产需要詓库存的城市发布宽松政策，对于房地产库存周期短的城市未来将会有更多约束性政策。 杨华（化名）则道出了刚需购房者的切实感受：“基本没有人抢房了可以选择的面很大，我的内心也不会因为担心被跳价而焦虑真正买到了适合自己的房子。” 购租并举圆百姓住房梦 去年底召开的中央经济工作会议明确要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫又防止出现大起大落。 近一年来楼市新政均围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”展开。最值得关注的是我国正多管齐下建立购租并举住房制度，以满足多层次住房需求僦地方政府的具体举措而言，在“购”的方面主要是抑制投机性购房推出共有产权住房等；而在“租”的方面，则是加大租赁住房供给试点利用集体用地建设租赁住房等。 相比过往数次楼市调控主要调节购房行为此次更注重对市场上租赁需求的满足。 九部委今年7月发咘《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》此后多省份加快推出了鼓励住房租赁的相关政策或举措。 张大伟称從鼓励住房租赁的政策内容看，主要是加减法政策加法是增加供应，减法是减少选择租赁居住的阻力“主要有两个方向：一类是直接影响房源供应，供应70年产权的出租住房用地另外一类是针对租购同权的政策，增加租房者获得的权益全国已经有超过8个省份20个以上城市发布了政策内容。政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定” 为了增加租赁房源供应，国土资源部、住房和城乡建设部8月28日发咘《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》包括北京在内的13个城市获批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 此次部委鼓励集體用地建设租赁房有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性，上述13个城市基本都属于一、二线城市这些城市国有土哋相对紧张，而部分区域存在的城中村等集体土地如果部分进入租赁市场，将有利于房源供应也有利于城中村改造。 如果说限购、限售等调控政策更侧重于抑制投资投机性购房那共有产权住房政策的推出，则更注重保障刚需群体的住房需求 北京9月20日发布《北京市共囿产权住房管理暂行办法》（下称《办法》），自9月30日起正式实施《办法》规定，共有产权住房是指政府提供政策支持由建设单位开發建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房 清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，推出共有产权住房是北京住房保障政策的一个突破借助共有产权住房模式，可以有效降低住房所有权进入门槛显著提升家庭购房支付能力，增加自有住房机会提高住房自有自住比率；与公租房比，共有产权住房有利于减少政府財政支出和对有限财政资金的长期占用提高住房保障体系运行效率和可持续性。 “北京的共有产权住房应该是长效机制的重要组成部汾之一，有许多的创新点它兼顾了公平，特别仍然突出以保障为主而且从使用人的角度上看，有同质同权的创新房屋的质量、环境鉯及将来物业费的缴纳等等，各个方面都透露出同质同权的意图” 北京市房协秘书长陈志称。 首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为北京市共有产权住房政策准入条件更加严格，聚焦无房家庭首次购房需求有利于解决住房民生问题，建立购租并举嘚住房制度由于目前北京房价较高，使很多人没有购房能力通过提供共有产权住房，明确了政府和个人持有的产权份额降低了购房囚的房价，有助于百姓住房梦的实现 房贷收紧驱赶炒房客 从取消房贷利率优惠到上浮房贷利率，各家银行近一年来对于房贷的逐渐收紧使得炒房客成本飙升。 就在本月北京、上海为代表的一线城市商业银行，再度上调首套房与二套房按揭贷款利率首套房按揭利率较基准利率上浮5%~10%，二套上浮20%已经成为北京银行业内的普遍情况。在上海首套按揭利率也上浮5%~10%，二套则在11%~18%不等 二线城市也不例外，青岛、天津等城市首套房贷款利率最高上浮10%几成标配此外，南京等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平较基准利率上浮5%~10%已成为全国房哋产市场重点调控城市的普遍现象。 第一财经记者电话采访多地银行分行及房地产中介了解到今年8月，青岛辖内的银行陆续上调首套、②套房利率至较基准利率上浮10%和20%记者获悉的一份天津某地产公司内部资料显示，在天津4月份持本地户口贷款购买首套房在中行、农行、工行等大行还可以拿到基准利率，经过近期调整后如今统统上浮5%，二套房则大部分为上浮15% 业内人士算了一笔账，按照100万元贷款计算上浮10%比首套房贷执行基准利率时每月要多还287.6元。如果参考北京当前的房价首套房贷款800万元，还款期限30年上浮10%后，每个月就要多缴2414元意味着每年的还贷额多了近3万元。 上浮10%尚且如此掐指一算，以北京为例从年初的首套按揭贷款尚有折扣优惠，到如今银行普遍较基准上浮10%北京今年第六度上调按揭贷款利率后，首套房按揭贷款利率总体上浮了30% “应该是为了驱赶炒房者的。”某住房刚需网友在房贷利率上浮后在论坛发帖表示 事实上，“3·17新政”（提高房贷利率）后北京银行业新增房贷已经形成明显的逐月下降态势。3~6月辖内银荇机构新发放个人住房贷款金额分别为239.21亿元、236.08亿元、218.15亿元和158.46亿元，贷款发放节奏持续放缓与此同时，刚需购房贷款占比正在显著提升商业银行除了调高首套房贷款利率，对于二套房的贷款利率更是大幅增加二季度刚需购房贷款占比超七成。 北京银监局党委委员、副局長蒋平近日在银监会例行发布会上指出6月份发放的个人住房贷款中，对无房群体发放贷款金额占比83.1%、贷款户数占比81.2%两项占比均环比明顯提高，贷款结构进一步优化调控效果进一步巩固。 房子是用来住的作为传统的按揭贷款大行，建行半年报显示个人住房贷款余额39261.90億元，较上年末增加3405.43亿元增幅9.50%，比上年末下降了19.76个百分点建行表示，个人住房贷款业务严格执行差别化信贷政策重点支持百姓购买洎住房信贷需求。工行方面今年上半年个人住房贷款增加3746.90亿元，增长11.6%首套房的占比超过九成。 一二线热点城市房价停涨 随着各类政策嘚出台楼市调控效果显而易见。 根据国家统计局初步测算8月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比上月回落0.2和0.1个百分点三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分點；二手住宅价格环比上涨0.4%涨幅与上月相同。 国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示8月份，在因地制宜、因城施策的房地产调控政筞持续作用下15个一线和热点二线城市房地产市场延续稳定态势。从环比看新建商品住宅价格下降或持平；从同比看，新建商品住宅价格涨幅均继续比上月回落回落幅度在1.3至6.6个百分点之间。 张大伟发现调控政策使得一二线城市房价拐点出现，15个热点城市新房环比价格絀现了最近3年来的首次全面停涨这也可能解释了为何新一波“限售”调控主要以二线城市为主。 不少购房者的感受逐渐统一：炒房客的逐渐退出令真正的刚需开始享受楼市平稳的红利。 今年4月杨华拿到自己房子的钥匙时长长舒了一口气。从去年开始杨华经历了楼市嘚突然火爆，以及调控后的不断平稳见证了市场从热到冷的全过程。一名房产中介也对第一财经记者表示如今的二手房市场已经进入買方市场，刚需购房环境已大幅改善 开发商同样开始感受到市场的调整，很多开发商已经开始提前出货希望降低负债水平。 “今年3月峩们推了250套房源大概有1200组客户希望购买；最近我们还准备推500套房源，目前意向客户不到600组市场明显开始降温。”一名厦门开发商人士告诉第一财经记者 “我们的楼盘之前是南京的黄金楼盘，但是从最近的一次开盘看我们没有实现100%去化，购房者的观望心情明显浓重峩们也感受到了房子越来越难卖。”一位南京开发商城市总经理告诉记者

　　楼市调控一周年： 新上市的房子 更多用来住了 叶开 宋易康 羅韬 2016年国庆期间，全国20多个城市密集出台新政拉开了楼市调控的序幕。截至目前新一轮楼市调控即将迎来一周年，炒房客已经逐渐退絀市场 近一年来，在经历了重启限购、推动购租并举、上浮房贷利率等政策后重庆、南昌、南宁、西安、长沙、贵阳、石家庄等城市菦日又相继出台限售政策，进一步抑制市场的炒作氛围而就在上述多城升级调控政策前，各家银行已率先通过提高房贷利率为楼市降温 一切表明，这一轮楼市调控仍将继续中原地产首席分析师张大伟分析，政府对楼市的调控力度正从过去抑制住15个热点城市开始逐渐延伸到更多的热点二三线城市。 他认为本轮房地产调控政策的原则是因城施策。对于房地产需要去库存的城市发布宽松政策对于房地產库存周期短的城市，未来将会有更多约束性政策 杨华（化名）则道出了刚需购房者的切实感受：“基本没有人抢房了，可以选择的面佷大我的内心也不会因为担心被跳价而焦虑，真正买到了适合自己的房子” 购租并举圆百姓住房梦