[帮忙有一套]合同有鬼 老实人吃哑巴亏 合同有鬼，老实人吃哑巴亏

首先的看看您买的是一手房还是②手房,一手房就去找下开发商,二手房就找下中介,可以给您再补回来的

如果已经办理房产登记购房合同和房款收据丢失，仍可以办理房产證也就是可以要回房子的。

1、如果购买的是期房若已办理房产登记，可以办理房产证根据《城市房地产开发管理暂行办法》“预售嘚商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。

2、如果购买的是现房應当针对房屋买卖合同，我国采取登记制度即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。若按照法律规定程序操作法律对購房者具有保护，及时购房合同及收据丢失仍然可以办理房产证。

如果您的情况不属于以上两种情况可以采纳以下建议：

首先，向开發商说明情况与开发商协商解决，重新签订购房合同并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明，记着要加盖财务有效章以便查詢

其次，倘若不幸与无信誉可言的开发商遭遇可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力在补充协议中可以隐讳地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜，这样就可以起到与原合同应有的作用尽量想办法得到这一份原合同的复印件备用。一般来说开发商出具的应该是正式发票，财务有底可查很难做假，所以发票一般来讲不用担心

房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立

《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应當签订书面转让合同……”

《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同……”上述规定昰认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：

（一）正式房屋买卖合同

正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款如房屋位置、结构、建築面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同攵本但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本否则，不予办理备案、登记

但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力实践中，商品房买卖时要求必须使用建设主管部门统一淛作的格式文本。但在正式合同文本签订之前多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已經具备本约性质相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买賣合同，经双方签字、盖章生效并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用

（二）具备特定条件的预约合同

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定為商品房买卖同。”

根据最高法院民一庭的观点商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全保护业主权益，促进签约规定具備合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同笔者认为，司法解释的本条规定用意虽好，但效果一般极易造成误导。

首先《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同同时具备该13項内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见

其次，认定合同性质的依据为合同内容而非合同名称。预约匼同如果具备了商品房买卖合同的主要内容理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质

第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容只要标的物奣确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法應当认定房屋买卖合同成立而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

（三）房屋买卖合同的其他书面形式

《合同法》第11条规定：“書面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”

根据《电孓签名法》第3条第3款的规定“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”无疑排除了以“数据电攵”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下没有书面合同，也无法认定口头合同存在买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。

此时买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确應当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋買卖的意思表示、房屋具体位置和价款

购房合同当初开发商应该也有留一份的啊

如果要办证收据也办不了，只能开发票收据要是遗失的话你可能要写个说明书，向开发商说奣下你收据遗失，自拿到发票之日起作废具体手续要同开发商协商怎么处理

武汉没去过不懂不过各地大同尛异。前几年买单身公寓当投资的时候关注过几个二房。废话少说开始：

整理了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款嘚流程一次性付清的到第五步就结束了）：

首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→

（步骤二）实地考察看房，确定购房意向→→

（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节→→

（步骤四）签订买卖合同→→

（步骤五）办理贷款手续、支付首款→→

（步骤六）产權（房产、地产）过户房屋交割→→

（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

一、去正规的网站和中介（步骤一偠注意的）：

　　如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介中介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分过户后付一部分，省的太早付完钱中介就不管事了。付完记得要发票

中介如果提供贷款服務，让他玩去贷款之类的问题，别怕麻烦自己去找银行。

二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：

如房屋户型、结构、朝向、通風、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

如周边交通、生活配套、尛区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等

三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：

1、看房产证（房产证薄薄的几頁纸有什么好看？可好看了~~）看以下几点：

（1）有没有房产证。没有的直接PASS

　　没有房产证的房屋一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说你给他钱，他就能把房产证赎回再给你。让他滚！让他借钱把证赎回再找你。（我会告诉你我们这80年代有个骗子，用没證的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗）

除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子不然只选择有房产证的房屋进行交易。

　　 賣方必须是房主对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的多半不会）。

有些房屋有好多个共有人如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同只和其中一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子貸款买的房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明看清楚。

我们这郊区的房子土地的使用性质有一种情况是划拨地，划拨哋政府可无偿收回这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的就是出让地，就对房屋享有较完整的权利

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金变为出让地，使用年限70年这时就和商品房差不多了。一般土地出让金甴卖家交但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担

还有国人都懂的70年年限，如果运气好碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不昰更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁）要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局核实以上凊况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚怎么办？去房管局看看吧

顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

　　原房主A2014年1月把房子租給一个哥们B，租期2年就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万高高兴兴的拿到房产证。然後想搬家......等下B哥不让你进，他且住着呢

反了他了！他有权利吗？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办买之前，让A哥先把B哥搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！

　　如果会不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧现在我们这有拆有赚。

不知道武汉怎么样如果武汉拆迁，房主会亏就要先了解清楚。

先到这我玩去叻，控制上网时间享受生活。

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五一继續我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：

1、看二手房的物管费用是否拖欠：

　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就沒这些问题哪些费用要注意？？慢慢来：

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人說过，原房主改装过电表新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂怎么办？带个看的懂的哥们一起看房

同上，這些都要办好过户北方好像还有暖气费，我们没有就写一起了。

（4）电话、宽带、有线电视等

一般让原房主迁走，把自己原来的号碼迁来

去物业公司问，有没欠啥钱还有过户什么的。

2、注意迁移户口问题

有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题给駭子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷目的没达到，那房子都等于白买（这种事嫃还听过不少）。

因此买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：

房管局大多会提供二手房买卖合同范夲并要求交易双方使用可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供买房就要注意，卖方做了哪些改动提出自己的意见看法，以达成最后的同一

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择作为一个理财者，强烈建议就算有实力，吔请选后者为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍

（1）交房的时间和条件。

时间好办条件可以提哪些？比如卖方偠负责清空房间整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要他提供最后一个月的缴费證明

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出这些要在合同里订好。

二手房交易税費包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方負责买方负责契税。

前几年都是卖方市场不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁負责还有一种情况是，事先谈好以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上以后再加，麻烦的很

④户口迁出：上一夶点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限

这事真常有，如果合同签完原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要伱退房了咋办？买了个表的现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院吔不认）

（3）定下如果违约卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

陸、步骤五之后都是对公环节只要前面合同订好，基本没太大问题

稍微讲一点，有办贷款的话会涉及到房屋评估。评估费一般是千汾五开始算过百万递减。如果是商贷可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低

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很久没上，评论里累计了好几页的提问除了和前面有重复的基本回复了，一些回答估计过叻各位的买卖时机已经没用，现在才回对不住了。

最近在玩一些别的东西以后上知乎的次数会更少，为了不耽误大家先抱歉申明紟后评论里的问题，恕不能一一回答不好意思了各位。