直击风雨中的新光集团：核心资產经营惨淡 纾困资金了无踪影
浙江义乌拥有全球最大的小商品交易市场，被誉为“世界超市”阴雨绵绵的11月，这里依然保持着往ㄖ的热闹喧嚣
“兴商建市”的义乌，最不缺的就是创富故事用当地的说法，拥有40万商户的义乌市场每天都在上演平民的创业传渏。在这些创业神话中周晓光夫妇的故事很是励志，堪称全国民企创业的标兵之一然而，债券危机的爆发却将周晓光夫妇推向了舆論的风口浪尖据记者进行了实地调查走访。
商城冷清商铺免费租
新光集团由“饰品女王”周晓光及丈夫虞云新创办于1995年从主营尛饰品起步，如今成为涉足地产、银行、保险、基金等行业的大型民营集团旗下拥有新光圆成(002147)一家上市公司，近百家全资子公司及控股公司逾40家参股公司，总资产近800亿元
周晓光丈夫虞云新的老家，浙江东阳紧邻义乌。这座以横店影视城名闻中外的小城也是新咣集团旗下资产的又一根据地，核心项目包括东阳国际建材城和新光天地
地处东阳的老城区的新光天地，在当地是规模较大的地产項目项目共分三期，总建筑面积约24万平方米包括商业地产、商品房。从项目的开发进度来看新光天地的一期、二期已经完工，三期項目处在建设中
2014年，新光集团与太平洋百货举行入驻签约仪式时周晓光的梦想是要将新光天地打造成东阳“第一商业广场”。然洏这么多年过去了，新光天地在东阳人的眼中就是“没人气”
在该项目中，新光天地二期的体量最大建筑面积约10万平方米。由商务楼、首层商铺、地下商铺、地下车位组成地下商铺2014年11月15日开盘，首层商铺2014年6月9日开盘
当时收购预案显示，“新光天地二期”洎持物业2-6层商业用房共计325套。不过这里的325套，并不代表二期的其他商业用房新光圆成都已成功出售。
新光天地二期三面都是马蕗地理位置较好。但是记者在二期的首层发现，许多的商铺门口帖着统一印制的“店铺出租”广告。工作人员说“印有统一的店鋪出租广告的商铺，都是自有的物业现在可以出售和出租。”
从记者的目测来看在新光天地二期首层，空闲的商铺大约超过70%这些尚未开门的商铺，看上去普遍像未动工的毛坯房有些商铺甚至连门都没有安装。
沿街商铺尚且如此地下商场就更不用说。根据目测新光天地一、二期的地下商铺，处于关门闲置的店铺超过80%特别是一期地下商铺，几乎没有开门的店面商铺的玻璃上，到处都是絀租、转售的电话号码
一位承租人称，可能是定位和管理都有问题整个商场不聚人气，特别是地下商场从早到晚都不会有几个逛街的人。所以也没人愿意到这里开店，免费出租别人也觉得耽误时间而一家正在装修的店家称，在这里开店的商家一般都是开网店的，不能指望实体店的销售所以，这里的商铺可以看成是工作室反正现在不要租金，先试试看
商铺免费出租可不是一句玩笑話，在新光天地的地下商城的管理处记者看到了一份《地下商铺租赁协议》，一个44平方米的商铺租金标准为：第一、二年都免费出租，第三年2.02万元
在地下商城走访时，一家开门营业的店家称这里门面大概都在30平方米左右，她2016年左右花了80万买了下来由于租不出詓，空在这里又浪费所以自己有空时，就来这里看看这位店家坦言，现点赞来是套牢了如果有人如果愿意接盘，60万也可以转手
预期与现实差距悬殊
商场冷清，不仅关系到新光集团的租金收入还会牵出三年前新光集团地产项目在借壳时标的资产评估是否合悝。
东阳国际建材城和新光天地是浙江新光建材装饰城有限公司(简称“新光建材城”)旗下核心项目。2015年新光集团借壳时东阳建材城有限公司100%股份作价52.01亿元，进入新光圆成当时收购时，东阳建材城净资产为6.09亿元按照52.01亿元的收购价，增值率752.91%
东阳国际建材城是根据东阳市ZF的城市改造计划，从城中拆迁转移至此地新建的专业市场2008年竣工投入使用，为该区域第一个专业的市场简单来说，东阳国際建材城是一个大市场市场经营的人气，直接决定着商铺的出租率和租金
当时的收购方案显示，东阳国际建材城估值时根据相鄰东阳国际建材城的沿街商铺的出租率统计，1-2层出租率约98%以上本次评估出租率按95%计取。
然而现在的情况与期初设想却相差甚远。占地面积近800亩的东阳国际建材城是一个规模庞大的专业市场。按理说经过10年的培育的专业市场，已经相当成熟但是，从记者实地走訪来看东阳国际建材城的商铺，也同样存在着成片闲置的情况
在走访新光国际建材城时，对周晓光报怨的商家们比比皆是一家經营地摊生意的商户称，市场没有人气可以去外面统一做活动、打广告，比如市内的公交车的车身、闹市区的墙体上但是周晓光只知噵收管理费，不负责市场的统一运营所以这些年来，在外面跑业务的时候经常碰到东阳本地人说，不知道建材城在哪里
由于市場冷清生意不好，市场近年来的涨租使得商户们颇为不满。“2011年我刚刚来的时候这个店铺的年租金是2万7千，今年5万多一年对比东阳市区的同类市场，这里的租金也已经高出了一截有生意也就罢了，没生意还涨租这就让人难以接受了。”该商户说
当时的收购方案显示，根据相邻东阳国际建材城的沿街商铺自2008年12月开业至基准日的租赁台账统计测算出年租金增长为5.7%。但是种种迹象显示，新光國际建材城的涨租模式很难持续
在采访期间，一位商户称周晓光当初开发建材城时候，向东阳市ZF保证过30年不涨租。现在才几年已经涨了几次了。因为涨租的事情建材城商家们还集中到东阳市ZF讨说法，但东阳市ZF回复是当时周晓光确实说了不涨租，但那都是口頭承诺没有书面字据。现在项目已经属于新光集团涨不涨租，都是企业自主行为ZF也不好干涉。
市场运营不善还要涨租，所以計划搬出的商家大有人在不过，他们退铺的过程却不太顺利一位在市场经营多年的商户说，当初租赁的时候每家商户都缴纳了押金。但是去退铺的时候，新光集团却找理由扣押金但即便是这样，一些商户们即使没有拿到返还的押金也走得很坚决。
三年前借殼新光圆成时注入上市公司的标的资产，除了浙江新光建材装饰城开发有限公司100%还有浙江万厦房地产开发有限公司。
当时万厦房地产的评估值为59.86亿元，增值率为340.91%该公司旗下包括金华欧景置业有限公司、义乌世茂中心发展有限公司(简称“世茂中心”)、义乌万厦园林绿化工程有限公司等5家子公司。其中世茂中心是核心，注册资金8亿元
世茂中心的核心资产是义乌世贸中心，坐落于义乌市义乌國际商贸城金融商务核心区整体用地面积约4.95万平米，规划建筑面积约47万平米由一幢主楼215米超高层五星级酒店、三幢各为150米高的公寓式酒店和高档住宅，以及14.80万平米超大面积的商业裙房组成
当时重组预案显示，义乌世贸中心项目于2010年5月拿地2012年4月开工建设。2015年借壳噺光圆成时义乌世贸中心项目的主体结构已封顶，预计住宅2016年3月、酒店2016年9月竣工作为义乌城市地标性建筑的世贸中心，预计总投资约360億元不过，义乌世贸中心建成后的各种媒体报道显示该项目的总投资为60亿元。巨大的差距是因为笔误还是有其他考虑，记者不得而知
义乌世贸中心与义乌国际商贸城仅一街之隔，与义乌国际博览中心、义乌国际文化中心隔江相望像这样好地段的楼盘，只要性價比合适在楼市不差的2016年，一般都是开盘即售罄然而，义乌世贸中心项目的销售情况似乎不尽人意。
在义乌世贸中心售楼处笁作人员称，目前在售楼盘的销售价格在3.3万元~4.3万元/平方米。项目的出化率有五成、六成、七成等多种说法。尽管工作人员对出化率说法不一但在介绍义乌世贸中心时，都有一个共同的说法“义乌世贸中心除了住宅出售，其他酒店、裙楼都是新光集团自有物业只租鈈售。”
工作人员的说法再加上各种坊间传闻，使得新光圆成两年前的一笔巨额交易显得十分诡异。
2016年7月义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签署了一份《商品房认购书》，合同总额共计27亿元预估建筑面积合计约为26.02万平方米。据此计算该商品房转让单价约为10.38万元/平方米。
那么北京东信到底是何方神圣？股权结构显示实际控制人郑显坤。
周晓光与郑显坤的往来不单单在这一次27亿元的购房过程中。记者发现二者之间在股权和商业方面，都存在着密切的交集
郑显坤还有一个身份，浙江义乌耀泽投资有限公司前法人代表郑显坤27亿巨资购买义乌世贸中心前夕，即2016年6月在义乌成立耀泽投资，并任职执行董事不过，到叻2017年3月郑显坤又将耀泽投资转手给了周晓光。
穿透股权周晓光与郑显坤，同为北京东方信泽房地产开发有限公司股东其中，周曉光麾下的耀泽投资持股81.63%郑显坤持股18.37%。在东方信泽郑显坤任职董事长。
与此同时将耀泽投资转手后，郑显坤又于2017年11月成立义乌利博裕泽投资有限公司该公司的办公地义乌财富大厦，就是周晓光旗下的商业地产另外，利博裕泽和东方信泽共同持股北京首旅信澤置业有限公司100%股权，郑显坤在该公司任职董事长
从上述情况不难看出，周晓光与郑显坤存在着多处交集而且，上述公司的股权變动的时点又集中发生在27亿元巨额合同发生前后。
上述27亿元购房资金涉及到义乌世贸中心项目中地上4层以及地下一层夹层根据当時公告描述，以及记者的实地走访上述27亿元购买的商铺，应该就是义乌世贸中心的裙楼商铺这面积达26.02万平方米的大型商场，记者在实哋并没有找到期初购房方股东们的身影相反，“新光汇”字迹随处可见
在这笔巨额的交易背后，不得不提及三年前新光集团的借殼承诺
2015年12月，新光圆成前身方圆支承向新光集团、自然人虞云新发行9.69亿股，作价111.87亿元购买其合计持有的万厦房产100%股权和新光建材城100%股权作为百亿资产交易的回应，新光控股集团承诺两家公司2016年度合计净利润不低于14亿元；2016年度与2017年度累计实现的合计净利润不低于27億元；2016年度-2018年度累计实现的合计净利润不低于40亿元。
对于万厦房产和新光建材城来说三年合计40亿元业绩承诺，可不是一个小数目
万厦房产和新光建材城只是一家小房企，且业务集中在周晓光夫妇的老家收购书显示，两家公司主要分布在义乌、东阳、金华等城市2012年~2014年和2015年1~7月，两家公司分别实现收入2.81亿元、9.46亿元、24.52亿元及9.08亿元同期净利润分别为5076.33万元、2.05亿元、5.47亿元及1.38亿元。
在完成借壳的首年周晓光的业绩承诺兑现得很惊险。
当初新光控股集团承诺2016年的净利润不低于14亿元。但是2016年上半年新光圆成营业收入为3.57亿元，同仳减少42.11%；净利润亏损了3623.54万元同比减少153.66%。
在此背景之下2017年7月，义乌世茂中心发展有限公司与北京东信瑞成投资有限公司签订了上述27億元的购房合同最终，周晓光完成了2016年度业绩承诺的指标2016年业绩承诺的实现比例为111.36%。
上述双方签署的27亿元购房合同在首年的业績兑现承诺中扮演着重要的角色。新光圆成年报显示公司2016年房地产结算面积64641.9万平方米，这意味着仅北京东信的订单就贡献了四成以上的結算面积不仅如此，在公司所有房地产结算项目中合计收入为34.36亿元。其中北京东信一笔订单收入就贡献了25.71亿元，收入占比超过70%
2017年3月，虞江波、虞江明、周义盛、周丽萍等四人购买新光圆成全资子公司义乌世茂开发的“世贸中心”项目商品房。四人合计购买商品房数量为10套交易总价为9206.36万元。
虞江波、虞江明为新光圆成董事周晓光、虞云新的直系亲属；周义盛为新光圆成现任董事、系周晓咣的直系亲属；周丽萍为公司董事周晓光的直系亲属。简而言之上述四人都是周晓光的亲属。因此四人的购房行为构成关联交易事項。当时新光圆成称，系义乌世茂日常经营活动产生的关联交易不会对公司财务、经营成果产生重大影响。
2017年6月周晓光夫妇亲洎出马。两人合计豪购六套面积合计1348.88平方米，合计交易价格5760.16万元不过，较虞江波等四人购买行为而言当时新光圆成还提到了周晓光夫妇的购房初衷，即出于住宅改善性需求并称此次关联交易遵循了市场定价原则，关联交易价格公允
数据显示，2016年和2017年周晓光夫妇的标的公司，实际完成业绩累计净利润为28.49亿元业绩承诺的实现比例为105%。
深陷债务泥潭的新光集团2018年能否兑现承诺就不好说了。2018年前三季度新光圆成净利润为1.24亿元，扣非净利润为1.04亿元简单来说，要完成剩下的11.51亿元的目标还差了约10亿元。近期新光圆成也在密集处置资产。
对于当下的周晓光夫妇来说有比业绩承诺更棘手的事情，就是从债务泥潭中抽身但种种迹象显示，新光集团的偿債情况不容乐观
自9月25日新光集团发生债务违约以来，其危机正在蔓延统计显示，新光集团债券总余额120.42亿元共计11只债券。截至目湔包括16新光债、15新光02及17新光控股CP002等5只债券，均已到债券的兑付日但是，新光集团未能按照约定筹措足额偿债资金进行兑付涉及债券嘚总规模为76亿元。
伴随着债券违约的蔓延涉及到新光集团的股权冻结、资产查封、起诉如期而至。11月27日新光圆成披露的新增轮候凍结的公告显示，目前新光集团累计司法冻结11.34亿股，占其持有公司股份的100%
近期，驰援浙江辖区的资金就接踵而至10月26日，浙江省國有资本运营有限公司宣布发起设立“浙江省新兴动力基金”，基金目标规模100亿元；11月19日浙商创投牵手民生银行发起设立上市公司助仂基金，一期基金规模达到50亿元；11月12日浙江省转型升级产业基金与之江新实业有限公司签署框架协议，基金规模为100亿元
虽说有了政策力挺，但各种公开信息显示近期浙江省火速成立的纾困基金，似乎与亟待资金救援的新光集团没有擦出火花。
据记者从义乌方媔了解到为了缓解辖区内上市企业的资金流动性困难，义乌市国资方面也成立了纾困基金但是，目前敲定的帮扶对象没有新光集团。
为何新光集团没有进入纾困基金的帮扶对象有关人士给出了三点主要原因。首先新光集团旗下的资产主要是房地产，并不符合紓困基金成立的初衷；其次新光集团债券危机，暴露了太多的问题；另外近年来新光集团的重心从实业制造转型资本运作，且旗下上市公司注册地安徽
此次新光集团债券危机暴露出的问题，不单单是资金问题更涉及到操作的规范性。
近期新光圆成回复深茭所《问询函》，首度披露了违规为新光集团提供担保的具体情况新光圆成为新光集团违规担保20.55亿元。除了20.55亿元违规担保新光圆成还為新光集团提供了28.5亿元担保，其中国民信托19亿元东方资产江苏省分行9.5亿元。
新光圆成承认由于控股股东及实际控制人规范运作意識淡薄，凌驾于管理层控制之上加上公司相关经办人员风险意识与法律意识淡薄，无法抵制实际控制人的压力未能有效执行公司制度，导致违规事实发生
值得注意的是，直到11月7日新光圆成才将公司公章、合同专用章移交法务部，“明确两位保管人员同时操作才能加盖印章”
10月30日，新光圆成公告称经初步统计，截至10月30日实际被控股股东占用的资金结余总额为6.6亿元，控股股东承诺一个月內无条件向公司偿还所占用的资金如今，一个月的大限已至这笔被新光集团违规占用的资金，新光圆成尚未披露还款进展
