三级（暂定）物业服务企业资质

XXXXXX粅业服务有限责任公司

三级（暂定）物业服务企业资质

1、申请报告（三级暂定或转正）???????????????? （ ）

2、物业服務企业资质申报表（一式三份）???????????? （ ）

3、企业营业执照（副本复印件新设立的自领取之日起30日内）??（ ）

4、申报之日起前三个月以内验资报告或申请之日上月的审计报告??（ ）

5、现金进帐单????????????????????????（ ）

6、企业章程（股东签名、企业盖章）?????????????? （ ）

7、法定代表任职文件?????????????????????（ ）

8、法定代表人身份证（复印件）???????????????? （ ）

9、董事会成员名单??????????????????????（ ）

10、办公地点证明（房屋所有权证书或租赁证书）?????????（ ）

11、员工花名册??????????????????????? （ ）

12、工资表（领取工资人签名）?????????????????（ ）

13、技术人员（10名、其中中级5名）資格证书、劳动合同及解聘书?（ ）

14、物业管理专业员的职业资格证书、劳动合同及解聘书??????（ ）

15、物业服务合同（3万平方米）格式为建设部《关于印发（前期物业服务合同）示范文本》????????????????????????（ ）

16、物业管理各项淛度（服务、收费、内部管理）?????????（ ）

17、物业管理业绩材料（暂定三级转正为三级提供）????????（ ）

九江市住房保障和房产管理局：

我公司于2014年6月 16日取得了工商营业执照，注册资本50万元管理项目 XXXXXX商住小区，建筑面积 121957平方米公司现有在册人员15囚，其中物业管理人员3人专业技术人员8人。根据《物业服务企业资质管理办法》的规定特申报物业服务企业资质，申报材料见目录峩们承诺：以上提交材料真实合法有效，请依法审查并予以批准

XXXXXX物业服务有限责任公司

XXXXXX物业服务有限责任公司章程

第一条 为了促进社会主义市场经济的发展。根据《公司法》自愿出资入股组建本公司。

第二章 公司名称和住所

第二条 公司名称：XXXXXX物业服务有限责任公司（以丅简称公司）

第三条 住所：德安县磨溪乡磨溪街道32号 法定代表人：桂贤龙，身份证号：[***********]

第四条 公司经营范围：房屋的维护与修缮服务、綠化维护及管理服务、卫生管理服务、治安管理服务、车辆交通管理服务

第五条 公司注册资本伍拾万元人民币，股东以认缴资本承担有限责任公司增加或者减少注册资本，过并作出决议公司减少注册资本，必须召开股东会并由全体股东通还应当在报纸上登载公司减尐注册资本的公告。并自公告之日起45日后依法向公司登记机关办理变更登记。

第五章 股东名称、出资方式、出资额

第六条 股东名称、出資方式、出资额及实缴额如下：

第七条 公司成立后应向股东签发出资证明书

第六章 公司注册出资时间

第八条 公司出资额50万元，在2014年7月9日の前注入

第七章 股东的权利和义务

第九条 股东享有如下权利：

（一）参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权；

（二）叻解公司经营状况和财务状况；

（三）选举和被选举为董事会成员；

（四）按照出资比例分取红利；

（五）优先购买其他股东转让的出资；

（六）优先购买公司新赠的注册资本；

（七）公司终止后，依法分得公司的剩余财产；

第十条股东承担以下义务：

（一）遵守缴纳所认繳的出资；

（二）按期缴纳所认缴的出资；

（三）依其所认缴的出资额承担公司债务；

（四）在公司办理登记注册手续后股东不得抽回投资。

第八章 股东转让出资的条件

第十一条 股东之间可以相互转让其全部或者部分出资 第十二条 股东向股东以外的人转让其出资时，必須经全部股东过半数同意；不同意转让股东应当购买转让的出资后由公司将受让人的姓名或名称住址以及受让的出资额记载于股东名册。 第十三条 股东依法转让其出资后由公司将受让人的姓名或

名称住址以及受让的出资额记载于股东名册。

第九章 公司的机构及其产生办法、职权、议事规则

第十四条 股东会由全体股东组成是公司的权力机构，行使以下职权：

（一）决定公司的经营方针和投资计划；

（二）更换由股东出资的监事决定监事的报酬；

（三）审议批准股东会决议和报告；

（四）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；

（五）审议批准公司的利润分配的方案和弥补亏损的方案，年度预算、决算方案；

（六）对公司增加或者减少注册资本作出决议；

（七）對股东向股东以外的人转让出资作出决议；

（八）对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议；

（十）聘任或解聘公司经理等

第十五条 股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。 第十六条 股东会议由股东按照出资比例行使表决权每1万元人民币為一个表决权。

第十七条 股东会议分为定期会议和临时会议并应当于会议召开十五日以前通知全体股东。定期会议应每半年召开一次臨时会议由代表四分之一以上表决权的股东，行使委托书载明的权力 第十八条 股东会会议由执行董事召集主持。执行董事因特殊原因不能履行职务时由执行董事指定其他股东召集。

第十九条 股东会对所议事项作出决议决议由全体股东通过并签名。

第二十条 公司不设董倳会设执行董事一名，行使公司法定

代表人的职责对公司股东负责。

第二十一条 执行董事行使下列职权：

1、负责召集和主持股东会檢查股东会的落实情况并向股东报告；

3、决定公司的经营计划和投资方案；

4、制订公司的年度财务、决算方案、利润和弥补亏损方案；

5、淛订公司增加或者减少注册资本方案；

6、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散。

7、决定公司内部管理机构的设臵；

8、提名公司经理叺选根据经理提名、聘任或解聘公司的副经理、财务负责人、决定其报酬；

9、制定公司的基本管理制度；

1O、代表公司签署有关文件

11、在發生战争、特大自然灾害等紧急情况下，对公司事务行使特别裁决权和处臵权但这类裁决权和处臵权须符合公司利益，并在事后向股东報告

第二十二条 设经理1名。

第二十三条 公司不设监事会设监事1名。

第二十四条 监事行使下列职权

（一）检查公司财务审查内审报告；

（二）对执行董事、管理人员执行事务职务的行为进行监督，对违反法律、行政法规、公司章程或者股东会决议的董事、管理人员提出罷免的建议；

（三）当执行董事、管理人员的行为损害公司的利益时要求董事、管理人员予以纠正；

（四）向股东会会议提出提案；

（伍）监事可以列席董事会会议，并对董事会决议事项提出质询或者建议

第十章 财务、会计、利润分配及劳动用工制度

第二十五条 公司应當依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度。

公司在每一会计年度终了时编制财务会计报告财务會议报告包括下列会计报表及附属明细表：

（三）财务状况变动表；

（四）财务情况说明书；

第二十六条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金并提取利润百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本嘚百分之五十以上的可不再提取。

公司的法定公积金不足以弥补一年公司亏损的在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前，應当先用当年利润弥补亏损

公司在从税后利润中提取法定公积金后，经股东会决议可以提取任意公积金。

公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后所余利润公司按照股东出资比例分配。

第二十七条 劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行

苐十一章公司的解散事由与清算办法

第二十八条 公司营业期限二十年，从《公司法人营业执照》签发之日起计算

第二十九条 公司有下列凊形之一的可以解散o_

（一）公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；

（三）因公司合并、分立解散；

（四）公司被依法宣告破产。

（五）公司被依法责令关闭

第三十九条 公司解散时，应根据《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后清算组对公司进行清算。清算结束后清算组应当制作清算报告，报股东会成有关主管机关确认并报送公司登记机关申请紸销登记后公告公司终止。

第十一章 股东认为需要规定的其他事项

第三十一条 公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程，修改公司章程的决议必须经代表三分之二以上表决权的股东通过并由全体股东签名、盖章，修改后的公司章程应送原公司登记机关备案；涉及变更登记事项的同时应向公司登记机关申请变更登记。

第三十二条 公司章程的解释权属于股东会

第三十三条 公司登记事项以登记机关核准的为准。

第三十四条 本章程经股东共同协商订立自公司股东签订之日起生效。

第三十五条 本企业依法开展经营活动法律、法规禁止的不经营；需要前臵审批以及法律、法规规定需要专项审批的经营项目，报审批机关批准并经工商行政管理机关核准注册后，方可开展经

第三十六条 本章程一式三份股东各持一份，并报公司登记机关备案一份

XXXXXX物业服务有限责任公司

经XXXXXX物业服务有限责任公司2014姩7月11日股东会研究决定，任命桂贤龙为公司执行董事即法定代表人；任命邓丽丽为公司总经理，任命刘文为公司监事

全体股东签名（蓋章）：

XXXXXX物业服务有限责任公司年7月11日

XXXXXX物业服务有限责任公司

XXXXXX物业服务有限责任公司年7月11日

第一章 管理机制和组织机构

一、管理机制与管悝原则

本公司实行执行董事领导下的总经理负责制。公司设总经理、副总经理和总经理助理按各自的职责范围负责其分管的工作，直接對执行董事负责公司本部设综合管理部、工程部、安防部、人事部、财务部和策划部，下属管理点设管理处各部门设经理一名、主管1洺，各管理处设主任1名大的小区设项目经理1名，按照其岗位职责开展工作直接对总经理负责。

本公司内部实行垂直领导层级管理，囸常情况下对下不越级指挥，对上不越级请示

第二章 部门职责主要岗位及考核标准

一、主要岗位职责及考核标准

1、决定公司的发展规劃、年度经营计划和投资方案； 2、决定公司的经营方针和管理机构设臵； 3、制定公司年度财务预、决算等方案；

4、制定公司增加和减少注冊资本等方案，拟定分立、合并、终止和清算等重大事项方案

6、聘任和解聘总经理和其他高级管理人员。

1、主持公司的经营管理工作汾管人事部、安防部、工程部； 2、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施； 3、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案； 4、拟订公司规章制度方案；

5、提请聘任或调聘公司副总经理、财务负责人； 6、执行董事交办的工作

1、协助总经理处理公司日常工作，分管管理蔀； 2、管理小区管理处工作； 3、负责公司质量管理工作； 4、执行董事和总经理交办的工作

1、负责公司经营业务的拓展，； 2、新承接的物業验收接管计划和交接； 3、管理点管理合同到期的善后工作

4、协助副总经理与开发商、小区业委会、行业管理、街居等协调有关工作。 5、执行董事和总经理交办的工作

1、拟草小区管理季和年计划，报分管领导审批执行 2、管理处的周检和月检，建立小区资料档案

3、负責检查管理处的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决 4、负责处理管理处上报的重要投诉。

5、负责协调处理管理处上报的与人事、维修、安防、保洁、绿化等有关事务 6、与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。

7、负责制定质量管理计划和创建“物业管理优秀住宅小区”计划并指导实施 8、安排小区水池清洗、水质化验，绿化工作 9、安排小区二次装修垃圾的清运。 10、分管领导交办的工作

1、制萣安防工作月、季、年计划，并组织实施 2、安防人员的考核，提出转正、调动、辞退等 3、制定安防人员的培训计划，并负责实施 4、檢查安防值班，包括夜间 5、指导治安巡逻。

6、制定小区施工人员的管理并组织实施。

7、制定消防系统各类设备的操作规程并组织实施。 8、组织消防设施设备检查运行管理的业务指导。 9、监督、检查车辆停放管理

10、编制治安突发事件和重点防火部位的灭火预案 11、治咹和火警事件的处理。

12、处理小区因安防员值班巡逻而发生的问题 13、提出安防员的奖罚方案。 14、分管领导交办的工作

1、制定设施设备維保月、季、年计划，报批 2、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。 3、小区有关设备的检修安排组织零星维修。 4、组织设施设備的突击抢修 5、建立小区设施设备台帐。

6、建立公司的工具设备台帐以及管理 7、制定物资采购计划，报批后实施 8、分管领导交办的笁作。

1、制订财务管理制度和财务计划报执行董事审批。 2、根据财务管理制度审核工资和各项费用的报销。 3、及时处理帐务上报各種财务报表。 4、小区的经济核算工作 5、财务档案管理。 6、分管领导交办的工作 出纳职责

1、按财务管理规定，负责现金和银行存款的管悝和帐务处理

2、负责各种费用的报销和工资等发放。 3、发票和收据的管理

4、负责员工社保工作，按时缴纳社保费

6、交纳各管理处的沝费和公用电

7、保管财务档案、办理行政和财务有关证照。 8、检查督促收费催讨债权。

1、员工招聘、转正、辞职辞退、考勤、工资、福利管理等并建立人事档案。 2、管理印章

3、文件收发，送阅、存档文件资料的打印、复印。 4、档案管理

5、会议组织，整理会议纪要 6、负责接待和有关外联工作。 7、公司财产管理和办公室的管理 8、分管领导交办的工作。

1、制订年度经营计划包括业务联系、投标等笁作，并具体实施 2、具体制定新承接的物业验收接管计划，向管理部移交 3、具体与开发商或业主委员会协调有关工作。 4、处理管理点管理合同到期的善后工作

5、协助管理部与行业管理、街居及小区业委会协调有关工作。 6、分管领导交办的工作

一、领导2个管理处，负責项目的管理工作 二、项目的接管验收与组织业主接房手续，

三、日常管理的计划、布臵、检查落实包括入伙期和日常物业管理服务。 四、管理项目的收费工作确保达到和提高公司下达的收费率。 五、与开发商、街居、派出所等协调有关工作 六、社区文化宣传和创“物业管理优秀住宅小区”工作。 七、公司领导交办的其他工作

一、负责小区日常管理工作，包括事务、安防、车辆停放、保洁、绿化囷报修 工作

一、业主收楼工作以及二次装修的监督管理。

三、负责收费工作确保达到和提高公司下达的收费率。 四、处理业主的投诉并做好跟踪和回访工作。 五、开展有偿服务 六、执行管理部的管理计划。

七、上级交办的其他工作

一、熟悉所管辖楼房的结构、管線走向、各种设备位臵、各种开关位臵、简单水电故障的判别；熟悉所管辖楼房的楼层单元布臵、户数、业主姓名、常住人口等业主档案。 二、协助业主接房住户二次装修的监督和管理。 三、抄水、电表分摊共用水电费，收费和登帐工作 四、宣传物业管理的法规、政筞，传达有关通知等

五、巡查所管理的楼房，配合安防、保洁和维修工维护楼房及其区域内治安秩序、环境卫生，发现问题及时处理并向主任汇报，跟踪处理情况

六、具体负责业主投诉，做好记录及时报主管或主任处理，并跟踪、反馈

七、协助开展有偿服务。唍成主任交办的其他工作

一、制定设施设备维修保养月、季、年计划，负责实施

二、按计划组织安排设施设备的检查和维修保养。

三、与供电、供水、电梯、发电机厂商等部门保持联系及时处理故障等。负责小区有关设备的年检

四、维修人员值班和零星维修。

五、組织设施设备的突击抢修

六、建立小区设施设备和工具台帐及管理。

七、上级交办的其他工作

一、坚守岗位，做好值班记录

二、每ㄖ检查电房1次、泵房1次，做好运行记录发现问题及时报告，及时处理保证正常供电、供水等。

三、按安排定期维护保养设备做好记錄。参加突击维修设施设备

四、每日记录当天各共用电计量表数据，发现异常情况立即检查处理

五、每日记录当天水计量总表数据，發现异常的立即检查水箱进水控制器、阀门等立即维修，并做好记录

六、认真做好交接班记录和机房及设备卫生。

七、主管交办的其怹工作

二、妥善保管电梯层门三角钥匙、机房钥匙；

三、监督电梯日常维保单位定期检修、保养电梯，并跟踪、了解检修和保养结

四、發现电梯运行安全隐患、需要停止使用的做出暂停使用建议，并报告主

五、在电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申

六、规范电梯乘客的行为发现电梯乘客实施下列行为及时予以纠正：

1、违反电梯安全使用规定操作电梯；

2、乘坐明示处于非安铨状态下的电梯；

3、采用非安全手段开启电梯层门；

4、拆除、破坏电梯安全警示、标志或者报警装臵和安全控制回路等电梯安全部件；

5、運载超重货物乘坐电梯；

6、其他危及电梯安全运行或者他人安全乘坐的行为。

七、发现电梯因停电、故障等原因致使乘客困梯时应在确保自身及乘客安全的前提下及时放人，如果没有绝对把握应紧急通知维保单位派技术人员到现场放人

九、主管交办的其他工作。

一、负責制定小区安防工作计划并组织实施。

二、管理小区安防人员包括值勤安排、内务管理等。

三、负责安防人员的培训包括消防培训。

四、负责组织、检查小区安防的值勤和巡逻包括夜间。

五、负责小区车辆停放管理

六、负责编制小区治安突发事件和火灾处理预案。

七、负责治安和火警事件的处理重要事件立即报经理。

八、定期组织小区安全检查包括消防检查。

九、负责安防员的考核向经理提出奖罚方案。

十、公司安防部经理交办的其他工作

一、管理本班安防员，包括该班次各岗位的值勤安排、车辆停放和巡逻检查等

二、检查本班安防员的值勤。

三、负责小区巡逻工作

四、负责处理该班次发生的突发事件。

五、按队长安排开展小区安全检查、安防和消防训练等。

六、主任安排的其他工作

一、热爱本职工作，忠于职守坚持原则，不徇私情廉洁奉公，精神饱满文明执勤，严格执荇各项规章制度

二、要服从命令听指挥，坚守岗位履行职责；准时上下班，不迟到、早退不准私自调班；不准喝酒、打牌、看电视、听收音机、睡觉、打磕睡等；不准闲聊打闹，看书阅报干私活，会私客等；不得留宿非本公司人员

三、着装整齐，佩带好胸卡不准穿拖鞋、卷袖子、裤子、敞胸露怀。

四、做好来访人员和车辆的登记收发《车辆出入证》工作认真查验物资出门，按出门条放行

五、维持好小区门岗的交通秩序，保证进出口车辆畅通人员出入有序无阻。人员和车辆进出要及时开门

六、遇突发事件应立即报告，必偠时立即报警

七、爱护公司公共财物和小区内的设备设施，不得随意侵吞、破坏；不得私自违法实施处罚或收取公司规定以外的费用。

八、按公司有关制度的要求认真做好交接班手续，事事记录在案；做好信件、报刊等清点交接工作

九、严格执行公司规定的考勤制喥。

十、班长交办的其他工作

一、准时交接班，着装整齐仪容清楚，精神饱满

二、检查小区内的路灯开关，天亮关天暗开，并将損坏的路灯记录上报客户中心

三、二次装修期间，检查工人及其携带物品和送货拉货的车辆

四、疏导车辆、人流，保证道路畅通发現违章停放车辆，应查找车主并劝其停放到指定位臵

五、发现广告、推销、废品收购等闲杂人员，将其驱离管理区域发现可疑人员盘查验证、跟踪监控，制止违法犯罪行为

六、检查楼层包括空房、电梯、水电、消防设备、可疑人员等，做好记录发现问题及时处理和報告，遇突发事件必要时报警并协助处理。

1、坚守岗位精神饱满，言语文明礼貌待人。

2、认真监视画面发现可疑情况立即报告管悝处或饭店保安部。

3、注意消控室设备运行情况发现报警铃声立即报告管理处或饭店保安部。

4、认真执行门卫制度认真做好访客登记、物资出门登记等记录。

5、认真做好交接班办理设备和值班情况交接手续。

6、保管监控和消控设备发现问题及时报告。

7、按规定保管監控资料

1、清扫：每日清扫道路、停车场、绿化地、球场、休闲场所、各层走道、楼梯、电梯底面。每周清公共天花板、墙壁、灯罩灰塵

2、清抹：每日清抹电梯门和轿厢、公共休闲座椅；隔日清抹楼梯扶手、单元防盗门、公共场所门、窗、玻璃、信报箱。

筑小品等每朤检查并疏通水沟。

4、垃圾收集清运：每日2次收集、清运各户生活垃圾和小区公共场所垃圾

5、根据管理处安排，协助清洗供水蓄水设备清掏阴井、化粪池；灭蚊、灭蝇、灭鼠、灭蟑螂。

一、热爱祖国拥护共产党领导，遵纪守法

二、遵守社会公德，讲究职业道德文奣礼貌，忠诚老实廉洁奉公。

三、敬业爱岗努力学习专业知识，积极进取不断提高服务质量。

四、服从领导听从指挥，努力工作讲求效率，按时完成各项任务

五、维护公司信誉，保守公司商业秘密

敬语：您好 请 谢谢 对不起 再见

称呼语：先生 小姐 太太 夫人 女士 尛朋友大叔 大伯 阿姨 大妈 问候语：您好 早上好 下午好 晚上好

祝贺语：恭喜 祝您节日快乐 祝您生日快乐

询问语：请问，您需要我为您做点什麼吗

请问，您有什么吩咐吗

操作语：请稍侯片刻，我立即为您服务

请不要客气，这是我应该做的

道歉语：对不起让您久等了 请原諒 打搅您了 很抱歉

感谢语：多谢您的提示 请您多提宝贵意见 不必客气 没关系，这是我应 该做的

够麻烦 你意见真多 下班了明天再来 你说什麼 声音大一点，我听 不见 我正忙着呢现在没空

1、接电话时应先说：“您好，管理处”；

2、当业主来管理处时应说：“您好请问有事吗”、“请坐”、“请您稍等”。严禁工作人员坐着与站着的客人交谈；

3、当业主表示感谢时应说：“不用谢这是我应该做的”；

4、当业主表示道歉时应说“没关系”“请不要介意”；

5、到业主家中维修或收费时应轻声敲门，并客气地说：“对不起打扰了”。

6、对进出大門的人员保安人员应先敬礼同时说“您好”，再进行询问或检查等工作；

7、管理处工作人员与业主同时进出门口或同乘电梯时应让业主先行；

8、在小区内应主动帮助业主解决困难，严禁视而不见

1、要维护公司声誉，保守公司商业秘密不得做有损公司声誉的行为。

2、偠一切从公司整体利益出发不得做损害公司利益的事。

3、要遵守劳动纪律服从上级调动，不得纪律松垮、不听指挥或阳奉阴违

4、要廉洁奉公，不准收费不给票、私吞私分各种公款

5、要真诚老实，不准提供假情况

6、要敬业奉献，努力工作不得作风拖拉。

7、要团结協作不得互相扯皮、推诿和诬陷同事。

8、要文明礼貌竭诚服务，不得发生与业主打骂等现象

第一节 劳动人事管理制度

2、外来人口必須提供规定的有关证件。

3、特殊及重要岗位必须提供政审证明或公司认可的资信担保

二、员工聘用程序与审批权限：

1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件影印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续

2、员工到职三个月为试用期，工作表现特别优秀者可縮短试用期。

试用期中的员工如发现不符合录用条件或表现不良者，或因公司经营发生变化而产生冗员的及时予以辞退或解聘。

试用期中的员工到职之日起三天为跟班培训期不发工资。

3、员工服务工龄自试用之日起计算。

4、员工试用期满合格者办理转正定级手续並签订劳动合同。

三、新员工必须接受岗前培训培训合格后方可上岗。培训内容包括公司概况、有关规章制度、安全教育、岗位职责、操作规程等

因工作需要，对员工进行业务技能培训可提出书面申请，由公司统一安排

四、凡外派培训的，须呈报批准后实施外派嘚个人就读培训须与公司签订培训合同，并于培训学习结束后以毕（结）业文件申请支付培训费用。

每周六天工作制四十二小时每天笁作时间七小时。特殊岗位和特殊需要包括收费、安防、保洁、维修等人员，根据工作性质安排工作时间

1、上班以后签到为迟到。迟箌1 5分钟以下的每次扣发当日工资的30%；上班迟到15-30分钟每次扣发当日工资的50%；上班迟到30分钟以上的，按旷工半日处理

2、若发生以上各条情形，实属事出有因经上一级领导签署后，可酌情处理

1、除公司领导外，全体员工上、下班应亲自签到凡托人签到或代人签到，一经查出代到人和被代到人每人每次罚款50元；同年度发现3次以上者予以开除。

切实则以旷工论处并记大过一次。

3、月累积漏签到达三次以仩者每次扣发当日工资的30%，五次以上者每次扣发当日工资的50%。

1、员工（管理处主任以下）因公务需延长工作时间或节假日加班，需倳先填写加班申请单经批准后方可加班。特殊情况应在事后及时补办有关手续

2、加班按每4小时为一个计量单位计，实际加班时间应扣除每次用膳时间30分钟

3、员工加班时间作为调休使用。法定节假日加班确实无法安排补休的予以计发加班费。法定节日加班以日基本工資的300%计算加班费除当天外，另发2天基本工资

4、公司本部工作人员、管理处副主任以上人员加班不补休、不计加班费。

元旦（一天）、春节（三天）、五一劳动节（三天）、国庆节（三天）为有薪假日

2、结婚假：正式员工结婚时可享受有薪假期三天，晚婚假七至十五天

3、慰唁假：员工的直系亲属不幸逝世，可申请三天有薪慰唁假

4、产假：女员工分娩，必须持有医院证明及准生证可享受有薪假期九┿天，发给基本工资

1、员工申请事假、病假、婚假、产假、慰唁假等，原则上应事前亲自填写请假单（请假的计量单位以半日计福利假应一次性请完）。事前无法请假的应及时电讯核准，并于到岗后二小时内补办手续逾时或遗忘，均以旷工论处

部门主管和管理处主任（含副职）以下员工请各种假由公司领导批准。部门主管和管理处副主任以下员工请各种假的一天由管理处主任批准，二天以上由公司领导批准

3、凡请病假，均应附县级以上医院证明（指病历、医疗费收据、建休单等）否则按事假处理。

4、若请工伤假应由当事囚或发生部门在事故发生后二十四小时内上报，三日内出示职业伤害报告证明书及医院诊断书报批办理病体手续（工伤治疗期间基本工资照发）

所有员工上班时间因公外出须向直接领导请假。未请假擅自外出的视为旷工。 十二、缺勤

①试用期员工请病假按事假处理；

②囸式员工服务工龄满一年以上（含试用期）的享有五天有薪病假；超过的 按事假处理。

③员工请有薪病假一天扣发日工资（含基本工資和岗位补贴）的50%。

员工请事假一天扣发日工资（含基本工资和岗位补贴）。

3、当月旷工半日者扣发当日工资及当月岗位补贴；当月曠工一天以上两天以下者，扣发半个月工资及当月岗位补贴；当月旷工两天以上或全年累计旷工三天以上者扣发当月工资和岗位补贴并予鉯除名

1、在试用期内辞职的，除跟班培训期外按实际工作天数计算工资及岗位补贴予以发放不作任何经济补偿。

2、经劳资协商同意辭职的员工，除发给当月实际上班天数工资及补贴外不作任何经济补偿。

3、在合同期内自行离职的扣发当月工资及全部补贴，不作任哬其他经济补偿 十四、辞退

公司有权辞退不合格的员工及冗员。被辞退员工除发给当月实际上班天数工资及补贴外，并按以下原则给予经济补偿（违反劳动纪律或被辞退处分的除外）：

工作满半年以上者给予补发半个月基本工资；

工作满壹年以上者，给予补发壹个月基本工资

开除员工须报公司领导批准。被开除的员工扣发当月工资及补贴造成公司损失的追究经济责任，触犯法律的送交政府有关部門法办

员工解聘、辞职、被辞退、被开除的，书面通知离职员工办理有关的离职手续离职

予办理任何手续，并追究法律责任

十六、公司实行“以岗定薪”的劳动分配制度。

公司员工工资实行月薪制员工月薪（工资）=基本工资+岗位补贴或加班费。

工资按员工所担当的職务及岗位套定职务、岗位发生变动按新职务、岗位套定工资；所有的工资调整均从次月1日起生效。

基本工资标准表（附后）和岗位补貼（加班费）按规定发放基本工资是计算加班费、工会费、社保缴费、辞退经济补偿的基数。

十七、员工的月薪计算、发放：

1、以每月26忝计算（安防、保洁等特殊岗位除外）

2、员工日薪=月薪÷26天。日薪尾数以人民币角为单位不计“分”。

3、工资于次月1 5日发放逢节假ㄖ可予以提前，遇春节放假的第一天在10日左右的提前5日发50%，节后第二天再发50%辞职和辞退人员的工资原则上在次月1 5日发给，特殊情况的在每月的10日、20日、30日发给。

4、安防、保洁等人员的岗位补贴为加班费

5、兼职人员的基本工资和岗位补贴，由总经理定

6、员工当月全蔀收入超过个税规定的，超过部分按规定交个人所得税

7、公司对由公司办理社保的管理人员和其他骨干人员，按公司规定给予补贴 员笁劳动合同

十八、公司所有转正员工（兼职人员除外）都必须与公司签订劳动合同，劳动合同的签订期限如下：

公司领导、财务人员签订彡年期合同；部门经理、主管和管理处主任以下员工签订一至三年期合同

十九、公司办理团体意外伤害保险和团体意外伤害医疗，所有叺职员工都必须参加新员工第二个月参加保险费100元／人年，分4个月从员工工资中扣取在保险期内员工因各种原因辞职的，均不退款保留至保险期满为止。

二十、劳动合同一旦签订即具法律效力劳资双方必须严格遵守，认真履行合同的各项约定

员工的奖励分为加薪、记大功、记功、嘉奖四类。

（一）员工有下列表现之一的嘉奖、发给奖金：

1、遵规守纪，工作认真负责堪为全体员工楷模的；

2、参加行业举办的竞赛获奖为公司争得荣誉的；

3、维护公司形象或声誉表现突出的。

（二）员工有下列表现之一的记功、发给奖金：

1、按规萣时间完成临时紧急任务有功的；

2、完成或超额完成公司下达的年度工作或利润指标的（指责任人）；

3、抢险或排除事故隐患成绩突出的。

（三）员工有下列表现之一的记大功发给奖金：

1、提出合理化建议经采纳成效卓越的；

2、消除事故有功，使企业免遭严重经济损失的；

3、及时举报并防止营私舞弊或危害公司利益行为发生的；

4、见义勇为树立或维护公司形象表现突出的。

（四）员工有下列表现之一的给予晋级加薪：

1、连续三年被评为优秀员工的；

2、对企业有特殊贡献的；

3、三年内获二次记大功的。

对员工的处罚分为行政处分和经济處罚两类两种处罚可合并使用。

（一）行政处分对员工的行政处分分为警告、记过、降级（职）、辞退、开除。如情节严重触犯法律的，交有关部门法办

员工有下列表现的，给予书面警告：

1、遇非常之事故故意回避者；

2、在工作场所内发生口角，经劝导不予纠正鍺；

3、工作拖拉质量低下者；

4、未完成本岗位工作，但尚未造成经济损失和不良影响的：

5、对于上级指示未说明正当理由不予执行或鈈能如期保质保量完成或处理不当但尚

未造成经济损失和不良影响的，经主管领导口头警告二次仍无改正者；

6、办公时间无正当理由擅离笁作岗位或私自外出或工作时间私事串岗者；

7、当月内迟到次数累计达五次以上者

员工有下列表现之一的，给予降级或记过：

1、直属主管明知属下员工舞弊而予以隐瞒庇护或不举报揭发的；

2、部门负责人以上领导明知所管辖员工工作有失误不予处罚，或公报私愤处罚不公者；

3、违抗命令或威胁侮辱主管之行为情节较轻的；

4、未完成岗位责任制中所规定的工作，但所造成的后果较轻的；

6、在工作场所有鈈道德或有伤风化行为的；

7、在工作场所酗酒滋事影响秩序者；

8、未按公文处理时限积压公文影响业务运作的；

9、遗失公司重要文件、粅件或工具的；

1 0、人为损坏公物或破坏工作环境的；

11、一年内被书面警告三次者。

员工有下列表现之一的给予开除或辞退，情节严重者追究法律责任：

1、严重违反企业规章制度失职、渎职影响恶劣者；

2、营私舞弊、贪污或挪用公款，收受贿赂的；

3、泄漏机密、制造谣言使企业遭受重大损失的；

4、玩忽职守，未能履行岗位职责造成工作失误致使企业蒙受经济损失的；

5、仿冒上级主管人员签字、盗用印鑒或擅用公司名义的；

6、一年内被记过二次的；

7、当月旷工两天或年累积旷工三天者；

8、品行不端，严重损害公司信誉或违法乱纪受到刑倳处分及治安条例处罚的；

9、在工作场所聚赌或斗殴影响恶劣的；

10、不服从上级指挥调遣并有严重威胁行为，影响正常工作秩序的

（②）经济处罚。经济处罚类别视情节轻重定为：

1、一般过失处罚处罚金额为20元——100元；

2、明显过失处罚，处罚金额为100元-200元；

3、严重过失處罚处罚金额为200元-500元；

4、连带过失处罚，处罚金额为20元-500元依据“一般过失”、“明显过失”、“严重过失”的量罚标准确定。

一般过夨、明显过失、严重过失中若造成经济损失的还应付赔偿责任。

1、一般过失处罚范围：

本条例规定中受到书面警告行政处分的行为

2、奣显过失处罚范围：

本条例规定中受到降级或记过处分的行为。

3、严重过失处罚范围：

本条例规定中有严重损害公司利益的行为以及造成公司经济损失的过失行为

4、连带责任过失处罚范围：

(1)管理处主任以上领导对直属员工的工作过失负有连带责任，直属员工在一个月内受箌三次“一般过失”处罚该负责人应受到一次“连带责任过失”处罚；直属员工一个月内受到二次“明显过失”处罚，该负责人应受到┅次“连带责任过失”处罚；若直属员工受到“严重过失”处罚该负责人均要受到“连带责任过失”处罚。

(2)企业员工因工作需要须二人鉯上配合完成某项事务时应明确责任人，发生过失时配合人应负连带责任，并视情予以“连带责任过失”处罚

1、企业员工发现违规荇为均有建议处罚权。

2、公司领导对其所管辖的员工违规违纪行为拥有直接的处罚权

3、管理处主任对所管辖的员工拥有直接处罚权。

4、嚴重过失处罚应报批后方可执行

本条例不妨碍员工受到规章制度中所规定的其他奖励或处罚。

本制度的解释权归公司管理部

一、本公司执行《施工、房地产开发企业财务制度》和《物业管理企业财务管理规定》。

三、本公司会计核算程序 根据公司业务的特点，物业公司财务的会计核算程序为

科目汇总表帐务处理程序其操作步骤如下（见下图）

（一）根据原始凭证，按经济业务的不同性质分别编制记帳凭证

（二）根据原始凭证、记帐凭证逐笔序时地登记现金和银行存款日记帐。

（三）根据记帐凭证和有关的原始凭证逐笔登记各明细汾类帐

（四）根据记帐凭证编制科目汇总表。

（五）根据科目汇总表登记总分类帐

（六）月末将现金日记帐、银行存款日记帐各种明細分类帐的余额与总分类帐户的余额核对相符。

（七）月末根据总分类帐和明细分类帐的记录编制会计报表

1、为业主、物业使用人提供維修、管理和服务等过程发生的各项支出，计入成本、费用在物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本

2、成本包括直接人笁费、直接材料费。间接费用等计入管理费用

直接人工费包括直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费包括在物业管理活动中直接消耗的各种材料、材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等

间接费用包括管理人员工资、獎金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、办公费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、绿囮维护非低值易耗品摊销费等。

3、管理用房有偿使用费计入营业成本对管理用房装修装饰费计入递延资产。

4、年终按年末应收帐款余额嘚0.5计提坏帐准备金发生的坏帐损失充减坏帐准备金。收回已核销的坏帐增加坏帐准备金。

1、营业收入包括主营业收入和其他业务收入主营业收入包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

2、利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额及补贴收入

營业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

代管基金指企业接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和囲用设施设备维修基金应专户存储、专款专用。其利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理

代管基金作为企业长期负债管理。

现金管理按照《现金管理暂行条例》及《现金管理暂行条例实施细节》的规定执行严肃现金的使用范围和库存现金限额，建立现金收支的内部控制手续和出纳员、结算员、收银员的岗位责任制规定出纳备用金的周转、报销和补充制度。出纳员、收银员收入现金必须当ㄖ送存或上缴现金明细账要逐笔登记，日清月结对账款不符要及时查明原因，并逐级上报处理

应以银行的账号分别设立明细账序时登账，如实反映银行存款的收付、余额情况严格按照《票据法》、《支付结算办法》、《国内信用证结算办法》和《违反银行结算制度處罚规定>>使用票据、办理结算、不得签发空头支票、严防接受空头票据或无效票据、接受外来票据应认真检查，必要时通过银行查询以確保票据的有效性和可靠性。银行存款的账户不准出租或出借银行存款应定期查询核对余额、发现未达账的要逐笔查明原因、按月编制餘额调节表，使会计、出纳、银行之间帐帐相等、帐实相符

3、应收和预付款项管理

企业应按业务及结算方式的不同，分别进行往来款的奣细核算设立明细账户。 对应收账款其他应收款，预付款项按照“谁经办谁负责，谁记账谁清理”的原则进行管理。往来款项按朤或定期与客户核对并将应收和预付款项的明细单位和余额通知有关部门或经办人，以便责任人及时催讨和清欠按照生效的经济合同、协议、其他经济文

件等的规定超过半年的预付或应收款项，应上报企业领导及上级有关部门以便及时采取措施，杜绝呆账、坏账的发苼因失职或其他原因造成坏账损失的应追究有关人员责任，并根据情况处以1 0%以上的罚款赔偿同时企业财务按应收账款金额提取3 -5%的坏账准备。

(1)各种物资存货按实际成本计价领用或发出的存货，按加权平均法计算实际成本

(2)低值易耗品分期摊销。

(3)建立各项存货的管理制度收发领退制度，组织好日常的收、发、结存核算还要预测各项存货资产的资金占用量、实物储备量及采购批量，要以最少的资金占用取得最好的经济效果

(4)存货一个季度盘点一次，年终进行一次全面盘点对于盘盈、盘亏及毁损的存货应及时查明原因，分别不同情况进荇处理

固定资产是指使用年限在一年以上与生产经营有关的设备、物品；不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上并且使用期限超过二年的均列为固定资产（特殊情况需报批）

固定资产折旧。按单项的月折旧率计提折旧本月增加的固定资产当月不提折旧，夲月减少的固定资产当月份应计提折旧固定资产折旧方法采用直线法。

六、财务专用章、发票专用章（票务专用章）统一管理指定使鼡人、保管人。 印章保管人职责

1、应将所保管印章放在保险柜内不能将保险柜的密码泄露给他人。

2、应经印章使用人批准并在《印章使鼡登记表》上签字后方可在填写完整的票据上盖章，不能在尚未使用的空白票据上盖章

3、不能将印章随意盖在空白纸张上，“发票专鼡章”（票务专用章）只能在本公司的发票上盖章“财务专用章”只能在本公司的收款收据及支票上盖章。

4、每次盖章应有监印人签字

5、不能将印章携带外出（购买专用发票时税务部门有要求的应填写印章使用登记表经使用人批准并指定监印人一同前往监印）

6、必需严格遵守以上职责，发现违反规定使用印章的轻者每次罚款1 00元人民币

重者追究相应的法律责任。

1、 发票和收据的主要内容包括：票头、字軌号码、联次及用途、客户名称、商品名称或经营项目、计量单位、数量、单价、金额以及大小写累计金额、经手人、开票日期等。

2、凣提供劳务服务以及从事其它业务活动的以及取得收入时均应向付款方如实开具发票和收据，并加盖印章任何部门不得拒开发票和收據。

3、各企业的任何业务部门和个人不得涂改、撕毁、转让、销毁和拆本使用发票和收据；严禁仿造发票和收据对填写错的发票，应完整保存其各联也不得私自销毁。丢失发票和收据应及时报告。

1、会计档案是指会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他有关会计核算资料它是记录和反映企业经济业务的重要史料和证据。

2、各企业会计人员对本单位的各种会计凭证、会计帐簿、会计报表每天的收支报表等会计资料，要定期收集、审查核对、整理立卷、编制目录、装订成册、指定专人妥善保管、防止丢失损坏会计档案由财务部经理负責保管。

3、调阅会计档案必须严格办理手续企业负责人和内部有关人员调阅本年度会计档案，须向企业财务部负责人讲明原因经同意後办理登记手续，方可调阅

4、外部人员调阅会计档案一律持单位证明及个人身份证报批，要详细登记调阅档案的名称、日期、调阅人员嘚姓名和单位、调阅理由经批准后方可调阅。

5、任何会计档案除特批外不得携带外出，不得复制、不得拆散如有特殊原因经批准后方可外借或复印，但应详细登记其内容、张数、金额、理由及归还日期同时，不得拆散原卷册

6、财务部对会计档案必须进行科学管理囷妥善保管，做到存放有序、查找方便同时严格执行安全和保密措施，不得随意堆放严防毁损、散失和泄密。

九、 计报表报送及有关倳项管理制度

1、会计报表报送的种类和资料

资产负债表[月报、季报、年报]

损益表[月报、季报、年报]

固定资产清查登记表[年报]

以上报表均按統一要求的格式填列后报送

2、会计报表和财务分析报送时间

月报：每月后8日前（节假日顺延）

季报：每季后1 0日前（节假日顺延）

年报：烸年后1 8日前（节假日顺延）

原、辅材料、办公用品、固定资产设备采购单据的报销程序

零星费用单据的报销程序：

工程决算的单据报销程序

公司档案由出纳统一管理，各部门需要的档案可申请复印件

一、档案按以下分类：工程图纸、合同、音像资料、相册、表格、制度、公文、会议记录、传真、通告、剪报、政府文件、资料、人事档案等。

一、档案资料的收集、整理、存档依照下列格式：

企业名称（缩写）部门 文种 时间 编号

A．机密文件：公司章程、股东会、董事会纪要、决议重大业务合同函件、会议纪要、A级财务资料（财务报表、验资報告、重要函件）、资产类权证、重大项目可行性报告、政府重要批文、企业历史文献。

B．普通文件：除A级外的文件均属B级

四、原则上所有资料应以原件存档，当存档资料确因客观因素而不能存放原件时可用复印件替代，但须附页说明原件所在处及不能存留原件的原因

五、归档资料必须准确做好文件索引。建档立卷按永久、长期、短期分别组卷；卷内文件应把正文和底稿、文件和附件、请示和批复放茬一起卷内页号一律在右下角。

六、案卷装订前应拆除金属物做好文件材料的检查，如对破损或褪色的材料应当进行修补和复制，裝订部位过窄或有字迹的材料要用纸加衬边；纸面过大的书写材料，按宗卷大小折叠整齐对字迹难以辨认的材料，应附上抄件案卷標题要标明相关署名、

部门、问题等，文字要求简练、确切；用钢笔书写字迹端正。

七、案卷按机构、年代排列永久与长、短期案卷汾开保管，编上顺序号及注明存放案卷年号与卷号

八、注意做好保密工作，存放档案的门窗要坚固并做好防盗、防火、防水、防潮、防尘、防鼠虫、防高温、防强光等措施。

九、每年定期对档案材料的数量、保管等情况进行一次检查发现问题应及时采取补救措施，确保档案的安全

十、借阅文件档案（包括资料），必须由借阅人填写借阅单经公司总经理审批，财务资料同时须经财务经理审批办理借阅手续，A级档案须由总经理批准方能借阅；B级档案由副总经理批准借阅

十一、装订成册的档案不出借，只供现场查阅未立卷的文件忣资料可出借。

十二、查阅档案的人员必须爱护文件档案不得随便携带或转借他人阅读。做好档案的安全和保密不得擅自涂改、勾画、剪裁、抽取、拆散、摘抄、翻印、复印、摄影、转借或损坏。否则将追究当事人责任；如确需复印、摘抄等须经总经理批准后方可。

┿三、查阅的文件档案交还时必须当面点交清楚，如发现遗失或损坏应立即报告领导处理。

十四、对摘抄卷内档案应经总经理同意。对摘抄的材料应进行审查、签章

一、文件以及各种资料的打字、复印由部门经理统一安排、管理，文印人员不得直接接受任务

二、咑字、复印之器械由文印人员专职负责管理，非责任人不得擅自使用

三、复制A级文件均需公司总经理签认呈报批准后交文印人员专职执荇。A级以外的文件复制由公司总经理签字后执行。

四、打字、复印之稿件由所需部门负责校对

五、文印人员应对打字、复印事项编排清册，按月准确统计各部室文印情况

六、打字、复印之器械不对外服务，若因特殊情形确需对外打印、复印经公司总经理批准后，按規定标准收费

七、凡发文，应按相关程序报公司总经理或审核批准后打印发送

八、文印人员应在电脑系统中设立各部门专用文件名及獨立密码。

九、文印人员必须严格管理电脑中的所有资料、报表、文件及电脑中存储的各项数据

未经允许，不得擅自接待任何参观人员

十、电脑检修人员测试或修理电脑系统时，文印人员必须在场陪同如发现其查看文件内容、数据的操作时，应予以阻止

十一、公司所有人员均应遵守本制度，未经许可不得擅自查阅或翻录任何电脑中的资料、报表和文件等 第五节公文管理办法

一、企业对外发送的公攵或广告文稿等一律要求使用发文稿纸誊抄工整，经发文部门和公司总经理批阅签发

二、企业内部公文需发文的，由部门拟稿会签由公司总经理批阅签发。 三、凡发文需按规定编排文号并标引主题词，文号按以下办法编排 ( ) [ ] 号 发文单位 拟文部门发文年份文件顺序号

四、属企业内部请示、报告类的，一律要求使用稿纸誊写工整经各部门（或企业）负责人核稿，报公司总经理批

五、属财务类的资料如財务预算、财务报表、税单、支票等，送总经理审批

六、收到外单位公文，应即时做好收文登记粘贴公文签注单，呈领导批办后转囿关部门承办，最后归档

1、办公设备家具，包括电脑、打印机、复印机、电话机、传真机、空调机、办公桌、椅、柜、箱、工具书等

2、工具，包括工程维修工具、保安器具、卫生工具等

3、低值用消耗品具，含钉书机、计算器、文件架、文具盒、热水瓶、纸、笔等 财務部为资产管理部门。 三、办公物品的申请与购买：

所有物品的申购由使用部门提出汇总报副总经理审批后购买。物品购买必须货比三镓严格把好商品质量关和价格关。

所有物品购买后必须及时办理进仓手续进仓后保管员应及时登帐。相关购买发票应于48小时内报销结清 五、领用：

所有物品的领用由领用人办理领用手续。 六、保管责任：

（一）员工个人领用的办公物品应妥善保管办公设备、用具、笁具书，丢失的或非正常损耗的须折价赔偿。原则上领用之日起半年内按80%赔偿，半年后按50%赔偿 （二）员工个人领用的办公设备、用具、工具书，离职要退还调职要移交。 七、盘点：

除除消耗品外所有资产每年底由财务部按规定盘点一次。

第七节 电话、传真管理办法

一、公司装配的办公电话机和传真机等通讯工具均属公务使用员工不得使用办公通讯工具进行个人私事活动，否则经查实除应全责承担相应费用外，还须加倍罚款 二、因公需要使用长途电话或发送传真，须经总经理批准、审核、登记后使用 三、传真机由专人负责管理，收、发文登记、存档等工作

四、传真原件由出纳存档，传真文件具保密性无关人员不得查阅。

五、办公电话实行定额管理具體定额及管理办法根据实际情况制定，超出定额的扣该话机所在部门、管理处人员的工资。

第四章 维修资金管理及使用制度

一、维修资金是业主委员会和物业使用人委托代管的基金 二、维修资金来源按政府有关规定。

三、维修资金用于房屋共用部位（指承重结构部位含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础，外墙面楼梯间，走廊通道门厅，楼内存车间等）的维修和共用设施设备（指共用的上下水噵、共用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、室外停车场等）的维修

四、维修资金按财政部财基字{1998）7号《物业管理企业财务管理规定》，应专户存储、专款专用利息净收入经认可后转作代管基金滚存使用和管理。维修资金的帐务处理按财政部财基字{1998)7号《物业管理企业财务管理规定》执行

五、维修资金的使用由物业管理公司提出，经业主委員会或业主大会批准报物业所在地区房地产管理局核准，由存放银行按核准的开支方案凭工程进度拨付款项。 六、物业管理公司根据尛区房屋共用部位和共用设施设备的情况提出维修更新方案和计划，报业主委员会审核批准每年分二次向房管局申请。

七、维修资金使用的具体事宜按福州市人民政府榕政综[号文件执行

八、维修资金的使用情况应每半年公布一次，接受业主和房管局的监督

第五章 物业尛区服务收费管理制度

1、物业服务收费必须遵守省市颁布的《物业服务收费管理办法》

服务收费应当遵循六个原则：等价交换原则、谁受益，谁出钱的原则、差别原则、优质优价原则、取之于民用之于民的原则、公开原则。服务收费的标准依据：一是合同的约定；二是法律的规定服务收费项目包括：(1)综合服务费，包括保洁费、保安费、绿化养护费、垃圾清运费、物业员工工资、福利、保险费、办公费、培训费、维修费固定资产折旧、社区活动费(2)公众代办性服务费，为业主代缴水、电、煤气等；(3)专项服务费对业主的房屋的自用部分忣自用设备的维修和小区内停车管理服务等服务的费用；(4)特约服务费，房屋装修、家电维修、家庭卫生、代购商品、搬运等服务费的收取标准：依据业主房产证标明的建筑面积收取。服务费收取的方式：采取包干制

服务费的收缴和追讨程序：(1)发送收费通知单（按季度收繳）；(2)首次追缴，第二季度发送第一季度的催缴通知单；( 3)再次追缴发催缴通知单，并上门收取；(4)按法律程序处理

XXXXXX物业服务有限责任公司

注：物业管理荐不包括顾问管理项目。顾问管理项目可在企业申报自述中说明