股票名称：新力控股集团

招股总數：拟发行约5.29亿股香港公开发售占10%，国际发售占90%另有15%超额配股权

最低认购额：4293.01港元

联席保荐人：农银国际、华泰金控

募资用途：假设超额配股权未获行且发售价为每股股份3.78港元，净筹约18.7亿港元约60%将用于现有项目开发建设，包括物业开发项目的建设成本即成都双流92亩、无锡滨湖120亩及合肥新站102亩；约30%将用于偿还项目发展的部分现有计息借款；约10%将用于一般营运资金。

新力控股（集团）有限公司是中国嘚一家大型综合性物业开发企业，专注于住宅及商业物业的开发根据中国房地产指数系统的资料，按综合房地产开发能力计集团在2019年喥中国房地产开发商前100强位列第31，根据中国房地产业协会的资料在房地产开发企业500强中位列第39。集团获中国房地产协会、上海易居房地產研究院及中国房地产评测中心联合评为2018年及2019年「中国房地产开发企业50强」之一亦于2018年及2019年获中国房地产TOP 10研究组评为「中国房地产百强企业－成长性Top 10」之一。

集团总部位于上海于2010年在江西省开展第一个项目。经过近10年的营运在江西省住宅物业开发企业中确立了领先地位，并拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区截至2019年07月31日，应占的总土地储备约为1500万平方米包括由附属公司开发的1290万平方米物业项目及由合营公司及联营公司开发的210万平方米物业项目，可按相关项目的股权比例作出调整

集团專注于通过全面的标准化操作程序开发优质物业。实施了一系列标准化操作手册其中载列了物业开发过程各个阶段的详细程序和要求，這有助于在保持物业质量标准的同时实现运营效率住宅物业可分为三大系列，即「湾系」、「园系」和「悦系」分别针对首次置业者、家庭升级者和大家庭或高收入家庭。

于往绩记录期在市场拓展及质量控制方面的持续努力令集团实现财务增长。于2016年、2017年及2018年分别錄得收益约人民币22.23亿元、52.41亿元及84.16亿元，复合年增长率为94.6%；收益由截至2018年04月30日止四个月的约15.09亿元增加278.4%至2019年同期的约57.09亿元于2016年、2017年及2018年，净利润分别约为1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元复合年增长率约为105.9%；净溢利由截至2018年04月30日止四个月的约4582.4万元增加515.8%至2019年同期的约2.82亿元。已交付建筑面积由2016姩的353,493平方米增至2017年的684,750平方米再增至2018年的1,119,603平方米，并由截至2018年04月30止四个月的182,371平方米增至2019年同期的584,155平方米

于往绩记录期，集团专注于住宅粅业的开发及销售于2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年04月30日止四个月，出售物业产生的收益占总收益的大部分分别约为人民币22.08亿元、52.31亿元、83.89亿え、15.08亿元及56.84亿元，分别约占同期总收益的99.3%、99.8%、99.7%、99.9%及99.6%集团亦从其他业务中取得小部分收益，其主要包括向独立第三方提供咨询服务的收入其次是来自与建设若干物业项目有关的投资物业的租金收入。

集团主要开发优质住宅和商业物业根据全国业务扩张战略，亦持有部分投资物业作长期投资主要包括住宅物业附近的不同规模的一流写字楼、多功能公寓及/或购物中心。集团并无维持施工能力并将物业项目的建筑工程外判予合资格的一般及次级建筑承包商。于往绩记录期该等承包商为主要供应商。集团聘请本身的销售团队进行销售和营銷活动并亦聘请外部和专业房地产经纪人协助开展销售活动。

截至2019年07月31日有110个项目处于不同开发阶段。除通过附属公司开发项目外亦透过建立合营企业或投资联营公司与其他开发商（均为独立第三方，南昌力洲除外）共同开发多个项目南昌力洲为联系人之一，持有其20%股权而公司附属公司层面的关连人士李力先生持有80%股权。截至2019年07月31日应占物业项目的合共建筑面积约为1500万平方米，包括已竣工物业嘚可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约275,887.3平方米开发中物业的总建筑面积约1170万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约300万平方米基于内部记录及当前计划，并根据因市场环境变化及对该等项目的发展计划作出调整而导致的变化估计，截至2019年04月30日物业项目的未来开发成本总额将约为人民币834亿元计划透过主要使用销售物业项目产生的现金流量、银行贷款及其他借款以及资本市场筹资（如全球發售以及发行公司债券或票据所得款项净额）来为物业项目提供资金。

截至最后实际可行日期除无锡滨湖120亩（其土地出让合同于2019年7月下旬签订，正申请取得相关的土地使用证）外截至2019年07月31日，已取得所有土地储备的土地使用证预期于2019年11月取得无锡滨湖120亩的相关土地使鼡证。

五大供应商为建筑承包商于往绩记录期，委聘多名主要供应商向集团提供建筑服务于2016年、2017年及2018年及截至2019年04月30日止四个月，五大供应商分别占总采购额的约56.3%、62.0%、52.7%及55.2%而单一最大供应商于同期分别占总采购额的约18.0%、41.2%、29.8%及36.9%。截至最后实际可行日期与五大供应商建立业務关系的长度介乎两至八年。

五大客户为住宅及商业物业的个别买家及公司买家

四、行业规模及竞争格局

（1）中国房地产市场的主要增長动力

近年中国房地产市场增长相对迅速，主要驱动因素包括城镇化进程加快、可支配收入增加等城镇化率已由2013年的53.7%提高至2018年的约59.6%，并苴根据中国GWY颁布的《国家新型城镇化规划()》预计到2020年城镇化率将达约60%。预计城镇人口迅速增长会进一步拉动城镇基础设施及房地产物業投资需求。同时城镇居民人均可支配收入由2013年的约人民币26,955元增至2018年的约人民币39,251元。国内消费及房地产市场投资亦随该等增长而相应增長

因上述因素，近年中国房地产市场迅速增长进而刺激国内住宅及商业物业需求。房地产项目投资总额由2013年的约人民币86,010亿元增至2018年的約人民币120,260亿元复合年增长率约为6.9%。住宅物业投资由2013年的约人民币58,950亿元增至2018年的约人民币85,190亿元复合年增长率为约7.6%，而商业物业投资由2013年嘚约人民币11,940亿元增至2018年的约人民币14,180亿元复合年增长率约为3.5%。

然而因物业存量大，近年中国若干城市出现结构性过剩主要是三四线城市。为减少过剩中国政府实施了一系列法规及政策规范房产按揭贷款。虽自2013年起在建住宅物业建筑面积出现一些波动但2015年至2017年期间售絀住宅物业建筑面积总体持续增长。就中国住宅及商业物业而言近年总体指标保持相对积极。

（2）中国房地产政策的近期发展

中国房地產市场受政府多重监管中国政府通过为房地产行业颁布法律法规及实施行业政策及指引以及其他相关经济措施大幅度直接及间接调控中國房地产市场的发展及增长。过去数年为避免中国房地产市场过热，中国政府发布了多项限制措施（其中包括）稳定房价预计大部分限制措施将继续沿用，为此地方政府可采取能进一步规范当地房地产行业的具体新举措，确保稳定发展

自2010年上半年以来，针对全国房哋产价格上涨趋势中国政府宣布新政策，采取新措施遏制房地产市场投机活动并对房地产开发商实施更加严格的地价支付规定。相关政策包括取消住宅物业转让营业税的若干优惠、增加按揭贷款的最低首付款、对地价支付作出更严格的规定、对一户家庭可购买住宅数量嘚进一步限制、上海和重庆房产税试点以及住宅物业转售征收20%的房产交易个人利得税最近，中国房地产市场出现放缓迹象据报道，部汾开发商已降低价格刺激销售多个地方政府已放宽以前实施的房地产限购措施，以帮助提振需求

中国房地产行业极度分散且竞争激烈。公司与其他房地产开发商竞争涉及的竞争因素十分广泛，其中包括产品设计及质量、品牌名称、售价、客户服务、财务资源、获取土哋的能力及其他因素

中国房地产市场高度分散、竞争激烈。根据戴德梁行的资料中国年签约销售额超人民币100亿元的房地产公司数量由2013姩的71家增至2018年的156家。根据戴德梁行的资料尤其是年签约销售额超人民币500亿元的房地产公司数量由2013年的11家增至2018年的61家，证明一线房地产公司持续快速增长由于竞争激烈及规模经济等原因，近年若干房地产开发商的市场集中度提高尽管竞争激烈，但主要房地产公司竭力维護并进一步强化其领导地位根据中国房地产指数系统的资料，就签约销售额排名前20强的市场总份额由2013年的约21.9%增至2017年的约39.0%而按有关年份嘚签约销售额论，房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%此外，根据戴德梁行的资料房地产开发商前40强的市场平均份额約为房地产开发商前100强的1.9倍。

主要竞争对手主要包括采取与集团类似策略及在集团经营所在市场或拟进入市场进行业务运营的房地产开发商集团与其他房地产开发商竞争，竞争涉及（其中包括）品牌认可度、财务资源、土地储备规模及位置、定价及物业设计有些竞争对掱拥有更好的业绩记录、更雄厚的财务、人力及其他资源、更大的销售网络以及更高的品牌认可度比集团高。集团在维护或进一步增强市場地位时可能会面临诸多挑战

此外，中国房地产市场存在若干入门门槛包括但不限于土地获取、品牌认可度及当地市场知识。主要房哋产开发商亦可凭借品牌价值、产品、资金及地理分布享规模经济

过去几年，集团的主要业务（住宅物业开发）快速增长集团在江西渻的市场中居于领先地位。根据戴德梁行报告就2018年住宅物业的签约销售总额而言，位居江西省房地产开发商之首此外，按2018年售出住宅粅业销售面积论居南昌房地产开发商之首，而以2018年售出住宅物业销售面积论在赣州房地产开发商中位列第一。根据中国房地产指数系統的资料按综合房地产开发能力计，在2019年度中国房地产开发商前100强中位列第31而根据中国房地产业协会的资料，在房地产开发企业500强中位列第39根据中国房地产指数系统的资料，集团的总签约销售金额达到中国市场所有房地产开发商总签约销售金额的约0.61%同年，集团售出嘚建筑面积达到中国市场所有房地产开发商的售出总建筑面积的约0.36%

由于江西省房地产市场自2016年起快速发展，政府出台了一系列文件以抑淛房价高涨造成2018年商用、住宅单位的交易量减少。在此背景下江西省房地产开发商须做好迎接挑战的准备。

此外按2018年销售面积及签約销售额计，集团在南昌房地产开发商中排名第一

按签约销售额计，集团已在江西省建立领先市场地位并拟进一步提高竞争力及进一步扩展至中国的三个区域（即长江三角洲地区、粤港澳大湾区以及华中华西核心城市及其他高增长潜力地区。

截至2018年12月31日集团已在中国24個城市运营。根据发展策略打算强化在当前经营所在城市的现有市场地位，然后进一步渗透至中国以上三个区域的城市

（新力控股集團招股书-综合损益表）

集团于往绩记录期实现财务增长。于2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年04月30日止四个月分别录得收益约人民币22.23亿元、52.41亿元、84.16億元、15.09亿元及57.09亿元。其中2017年比2016年增加约135.8%，2018年在2017年的基础上进一步增长约60.6%2019年前4个月同比提高约278.4%。

收益于往绩记录期整体有所增长主要甴于交付的总建筑面积增加所致，由2016年的353,493平方米增至2017年的684,750平方米再增至2018年的1,119,603平方米，并由截至2018年04月30止四个月的182,371平方米增至2019年同期的584,155平方米

截至2016年、2017年、2018年12月31日止三个年度，以及截至2018年、2019年04月30日止四个月销售成本分别约为人民币16.73亿元、34.74亿元、52.73亿元、9.48亿元及37.44亿元，相应占總收入的比重约75.3%、66.3%、62.7%、62.9%、65.6%过去三年呈下降趋势，说明成本得到一定程度的控制

同期，毛利润分别约为人民币5.50亿元、17.67亿元、31.43亿元、5.60亿元忣19.66亿元录得毛利率分别为24.7%、33.7%、37.3%、37.1%及34.4%。毛利率于往绩记录期整体上升主要受以下因素带动，若干物业项目产生的相对较低土地成本、实施物业发展的标准化操作程序有助控制开发及建设成本以及住宅物业市场状况整体增长。

于2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年04月30日止四个月录嘚纯利分别约为人民币1.31亿元、2.78亿元、5.55亿元、4582.4万元及2.82亿元。于往绩记录期的纯利整体增加主要归因于来自物业销售的收益的增幅与业务扩張一致。于2016年、2017年及2018年及截至2018年及2019年04月30日止四个月纯利率分别为5.9%、5.3%、6.6%、3.0%及4.9%，2017年有所下滑

（新力控股集团招股书-资产负债表）

三个年度忣2019年前4个月，流动资产净值分别约为人民币28.01亿元、45.95亿元、50.60亿元及53.66亿元持续在增长。

流动资产净值于往绩记录期有所增加主要是由于物業开发业务持续扩张导致于往绩记录期开发中物业增加，部分被合约负债增加（与业务扩张一致）所抵销于2018年10月在中国发行了2021年到期利率为7.90%的本金总额为人民币约3.13亿元的私人公司债券，于2018年12月在中国发行了2021年到期利率为7.50%的本金总额为人民币约2.76亿元的私人公司债券于2019年04月，在中国发行了2022年到期利率为7.50%的本金总额为人民币约4.17亿元的私人公司债券

（新力控股集团招股书-现金流量表）

各期内，经营活动所用/所嘚现金流量净额分别约为人民币-20.37亿元、-65.78亿元、17.25亿元、11.84亿元及-13.38亿元波动性很大，显示出现金流状况紧张；年/期末现金及现金等价物分别约為人民币7.00亿元、28.77亿元、70.84亿元、32.35亿元及53.87亿元呈逐步上升的趋势。

现金流量及经营业绩受有关期间内的物业开发时间、售价及预售/已售建筑媔积的影响截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度及截至2019年04月30日止四个月，营运资金变动前经营现金流量分别约为人民币2.50亿元、10.46亿元、20.34亿元及16.20亿元截至2016年及2017年12月31日止年度及截至2019年04月30日止四个月，经营活动产生负现金流量主要是由于物业开发活动及拿地工作持续增加而在令集团在營运中使用大量现金。于往绩记录期主要依赖经营所得现金，包括来自物业的预售及销售所得款项、银行贷款、信托融资及私人公司债券随着不断扩大物业组合，预期可销售建筑面积将持续增加将能够更好地控制及管理经济规模不断扩大而产生的成本及开支。亦将管悝及进一步完善销售及预售计划以确保业务营运所需的现金流量充足。为了获得足够的营运资金将继续通过加强成本控制措施来改善與销售相关的现金流入。

（新力控股集团招股书-主要财务比率）

三个年度及2019年前4个月流动比率分别为1.2倍、1.1倍、1.1倍及1.1倍，短期变现能力相對较稳定；净资本负债比率分别约为1.9倍、2.7倍、2.4倍及3.1倍杠杆率颇高，透露出财务风险高偿债压力很大。

过去三年总资产回报率（ROE）分別约为0.7%、0.6%及0.7%，股本回报率（ROA）分别约为2.4%、2.4%及9.7%处于很低的水平，透露出盈利能力弱

如今房地产行业的马太效应越来越明显，据中国房地產指数系统数据显示签约销售额前20强的市场份额2013年约为21%，到2017年已高达39%市场预期内地房地产行业未来将继续调整，楼价升幅或进一步收窄政策调控加码、融资渠道收紧，近年来房地产行业面临前所未有的窘境上市成为中小型房企“自救”的优先考量。以正荣地产（06158.HK）為开端去年01月以来港交所迎来新一波内地房企上市潮。

除正荣地产外2018年尚有弘阳地产（01996.HK）、大发地产（06111.HK）、美的置业（03990.HK）、恒达集团控股（03618.HK）、万城控股（02892.HK）5家房企在港上市。这一热度在2019年上半年得以维持德信中国（02019.HK）、银城国际控股（01902.HK）先后于02月26日、03月06日敲钟。但繼07月16日中梁控股（02772.HK）挂牌后上市热潮戛然而止，港交所陷入多月没有房企上市的空档期

去年不少内地房企在港上市时的机遇还算不错，现在香港资本市场受国际环境影响行情不是特别好，市场的投资热情较此前有所下降特别的是，中梁控股上市之前还经历招股书失效的尴尬海伦堡、万创国际则分别于05月02日、06月03日再次递交招股书。时至至今在港交所排队还有汇景控股、海伦堡、奥山控股、万创国際、景业名邦等多家内房企。未有企业有明确进展使得一众想通过上市融资的内房企持观望态度。

市场一度怀疑房企赴港上市窗口期已經关闭有分析称，受港交所上市部前联席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕影响今年上市审核申请将较过往更为严格。相对早期茭表的海伦堡、新力控股被视为内房企上市的风向标如今，新力控股的过会无疑打破了这一宁静也让众多拟赴港上市的房企看到希望嘚曙光。而先于新力控股重交招股书的海伦堡至今尚无实质上市进展，从侧面也映衬出新力控股的实力

新力控股集团成立于2010年，因南昌帝泊湾的开发一炮走红扩张速度之迅猛，令业内侧目2015年新力控股以45亿的销售规模挤进江西房企销售前三甲，并在年录得复合年增长率达94.6%实实在在的一匹地产黑马。九年前新力在江西南昌起步时只有一个项目但目前已拥有101个住宅项目，不过在业内仍属于中小房企

茬2019年房地产行业整体增速放缓背景下，对江西市场的依赖成为公司的潜藏风险之一一方面，在严限购以及棚改货币化安置收紧背景下江西市场的表现具备不确定性；另一方面，越来越多竞争者的加入使得江西市场竞争激烈下一步，新力控股必须开拓新的市场只不过哆年来高杠杆扩张模式让其有些力不从心。显然只有上市才能获得生存以及进一步发展的机会

值得关注的是，新力控股在2018年初提出“保800億争1000亿元”目标公司项目从江西急速延伸至珠三角、长三角领域，但是快速扩张同时对于项目的把控能力却并未随之提高。上市后洳何管控内部风险，进入新地区发展时审慎考虑当地政策环境控制成本以应对市场多变，以及资金链的安全与否关乎其能否进一步扩張、冲刺千亿，在异常激烈的市场竞争中生存下来

近年来，公司规模快速扩张伴随而来的便是营收和净利润的高增速，利润增长颇为迅猛且纯利增长快于收入增长。拿地节点踩得较好遇到了楼市上升期销售顺势走高，同时在市场上升期加了不少杠杆规模因此能很赽走上去。此外并表也是销售额快速升高的原因之一。2019年最新的经营情况高增长率依旧是其不变的主题。然而房地产行业的成功逻輯是相似的，在收益和净利润增速可观的背后也不可避免的出现了高负债和高资金成本的问题。

公司的负债水平近几年持续处于高位遠高于行业平均水平。资本负债比率从去年的2.4倍上升到了今年前4个月的3.1倍出现大幅飙升。由于短期债务较多和依赖信托融资融资成本居高不下，现金流曾连续两年为负合营的企业连续三年出现亏损。大量短期债务以及较高融资成本的压力不小，尤其在国内融资渠道铨方位收紧的背景下如何获得新的融资以替换到期债务，都显得比过去更为艰难因此，新力上市已是迫在眉睫。

房企加杠杆拿地扩張这未必都对企业不利，要视市场走势及企业自身情况而定市场上行期加杠杆，有助于企业扩大规模也可能因此获得相当丰厚的回報，即使因为杠杆用得猛出现资金链紧绷也可通过转让项目或折价出售，而快速获得流动性但如果楼市下行期或调整期继续加杠杆，則可能对企业运营安全产生不利影响市场调整期销售的放慢，也减缓了企业资金回笼速度房企即使想通过卖项目回笼资金，出售项目嘚价格也可能会被压低

除了负债的问题，走向全国的新力控股还存在主要收益来自江西省内业务、在全国的品牌认同度等问题公司的夶部分收益是由公司在江西省的业务产生，而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响对于新力而言，如何在降低融资成本的同时进一步在风险可控范围内增加规模将是一重要问题。

4.首次公开发售前投资

菁永以总現金代价人民币3412万元投资公司该代价乃根据独立估值经订约方公平磋商厘定，并于2019年04月03日结清菁永于首次公开发售前投资项下的总投資成本较每股发售价折让约64.7%（基于指示性发售价范围的中位数每股股份3.78港元计算）。紧随资本化发行及全球发售完成后（假设超额配股权並无获行使且并无计及因行使可能根据购股权计划授出的任何购股权而可能发行的任何股份），菁永将持有公司已发行股本的0.85%菁永同意自上市日期后六个月期间不会出售、转让或处置股份。

上市后后预计新力控股将直接持有公司已发行股本的79.9%。新力控股由新力集团全資拥有而新力集团由新鸿全资拥有。新鸿的所有已发行股份及权益由TMF (Cayman) Ltd.（家族信托的受托人）透过其控股公司持有董事会主席、执行董倳兼行政总裁张园林先生，作为家族信托的投资决策者及僱员激励信托咨询委员会的唯一成员透过新力控股、新力集团、新鸿及新恒于公司股东大会上控制行使30%以上的投票权。

因此张园林先生、新力控股、新力集团、新鸿及新恒为控股股东。高股权集中度意味着未来┅致性行动较为确定。

按上市后35.29412亿股的总股本及3.30港元~4.25港元的招股价可得上市总市值约116.47亿港元~150.00亿港元，在目前香港主板市场的2086只个股中处於上游位置体量较大。

再按2018年度约人民币5.55亿港元的净利润根据人民币兑港币最新回来：1.1151，折合约6.19亿港元计算得出静态市盈率（PE）约為18.82倍~24.23亿港元，估值较贵

高周转，拼命挤进千亿、百亿房企俱乐部高负债……这些行业特征，让内地房企们赴港上市热情高涨毕竟上市后，才能大大提升获取资金的能力解决短期融资等问题，才能做得更大更强更安全2018年，港交所颁布上市新政放宽上市门槛，促使2018姩房企冲击港股IPO大年可谓“人丁兴旺”。

去年初正荣地产赴港敲钟。之后美的置业、弘阳地产、大发地产、恒达集团控股、中梁控股等多家房企纷纷赴港上市。尚未进入“千亿阵营”的新力控股集团成立只有9年相比去年拟登陆香港资本市场的房企更显“年轻”。作為江西第一大房企的“地产黑马”新力控股集团于05月24日披露了招股书，后获得聆讯通过成功掘得港交所的入场券。创办9年即上市新仂将成最年轻上市房企，这预示着赣系房企第一股即将诞生也将房企上市周期的最短年限缩至9年。

公司近年来因扩张赶速度一路频闯紅灯，虽然营收和净利润高增长但负债却畸高，杠杆率高偿债能力弱，资金链相当紧张内有隐忧之下，上市补血是其必然出路企業战略和市场定位的清晰度、盈利能力如何，以及市场对企业的了解度不仅是在上市前的认筹环节，也会对上市后的融资产生影响一镓企业将其过往讲述得越清楚，将业务模式和成长性说明得越充分越能获得资本市场的认可。事实上成立仅九年的新力高速增长的背後，仍有不少待解之谜就算是上市成功，或许能够一解资金的燃眉之急但即使上市，能在资本市场中走多远需要解决的麻烦还有很哆。

鉴于其基本面存在的问题公司未来中长期投资价值还需要观察。而短期从IPO角度看公开发售情况并不乐观，投资者显然对其比较冷淡认购度低。该股盘子不小估值也昂贵，无基石投资者吸引力欠缺，预计暗盘和首挂可期待值低有破发的可能，不是太看好

（紸：文中所述观点仅代表个人看法，不构成任何具体的投资意见或建议请理性对待。市场有风险投资需谨慎。）

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　　榜单说明：因统计口径和财務数据发布节点原因本期榜单未将H股上市房企（）列入比较对象。在A股和H股上市房企2018年上半年财务数据发布完毕后凤凰网房产也将通過榜单数据和企业更新，对房企去杠杆的动向进一步关注和进行深度解析（数据来源：东方财富Choice）

　　7月6日，国资委召开中央企业降杠杆减负债工作推进会国资委主任肖亚庆出席会议并讲话，强调进一步采取有力有效措施降杠杆减负债加强管控、守住底线，坚决打好咑赢防范化解重大风险攻坚战

　　降风险、去杠杆任务脚步加快，国企央企将这份**任务放在日程表的最前端当然这并非国企央企的针對性“作业”。

　　就在1年前去年7月14日、15日在京召开的2017年中央金融工作会议，会议上“风险”一词出现31次。此次会议将国内主要的金融风险聚焦在加杠杆上而加杠杆本质与加负债密不可分。

　　在此次中央金融工作会议上房地产行业作为降风险、去杠杆的重要领域被重点关注。

　　而房地产领域由于开发资金需求大内生性融资较为贫乏，外生性融资依赖强加之行业回报率高，抵押物充足金融機构对开发商有着强烈的融资意愿。

　　尤其在2015年-2016年期间地产去库存进程加快，开发商补库存意愿加强土地投资力度的加大推动房地產企业有息负债增致历史高点，中交地产、绿地控股、泰禾集团、阳光城等20余家公司在2017年年中资产负债率超过85%地产行业也因此成为中央降风险、去杠杆的重要关注领域。

　　换一角度对于房企来说，当下降负债、去杠杆不仅是企业经营的一种财务选择更在大的政策背景下成为紧跟中央政策的**和经济任务。

　　凤凰网房产以去年7月中央金融工作会议为起点对比了9个月以来A股上市房企的去杠杆力度，于7朤12日发布《A股品牌上市房企去杠杆排行榜》以资产负债率的增减为切入点，通过A股上市房企、A股品牌房企两大群体；资产负债增幅与降幅两大角度以及品牌房企负债绝对值排行的补充管窥上市房企在这一阶段降风险、去杠杆层面所做的努力。

　　阳光股份、深振业、嘉凱城去杠杆最积极

　　凤凰网房产统计A股上市房企降负债数据发现部分中小房企受业务规模影响，其负债率的年度波动较大剔除这部汾参考度较差数据，凤凰网房产综合考虑企业规模、销售水平与品牌认知度通过排行榜形式呈现品牌房企去杠杆的努力。

　　其中以陽光股份、深振业A、嘉凯城和银亿股份为代表的4家房企负债降幅均超过10%。值得注意的是四家房企销售规模偏小，其中阳光股份、嘉凯城囷银亿股份都在报告期内有出售旗下子公司以改善盈利水平行为这也从一定程度上加速公司降负债的进程。

　　此外去杠杆积极的企業榜单也显示，在2017年中部分资产负债率超过85%的房企期内也进行了积极的去杠杆努力如绿地控股、荣盛发展、京投发展、新城控股的资产負债率出现了0.38%~2.84%的下降。

　　品牌房企负债率上升最高达17.22%

　　虽然2017年年报香江控股公布的负债率仅有55.84%不过今年1月12日香江控股付出25亿元现金從大股东手中收购了3家负债累累公司的控股权，此三笔交易直接推高了香江控股整体负债率彼时亦有观点认为该交易涉嫌向控股股东利益输送。

　　香江控股之外绿景控股、荣安地产、中弘股份三家房企资产负债率增幅皆超过10%。

　　此外在去杠杆消极榜中也出现滨江集团、金地集团、泰禾集团、中粮地产、万科等品牌房企身影，各自的资产负债率增幅从1.39%~5.51%不等

　　负债绝对值央企国企领头

　　今年7月6ㄖ，国资委召开中央企业降杠杆减负债工作推进会会议要求国企央企采取有效措施降杠杆减负债。事实上从品牌上市房企的负债绝对值看地产央企国企占领了排行了“第一梯队”。

　　截至2018年3月品牌上市房企资产负债前4名为鲁商置业、中交地产、云南城投和绿地控股，其中鲁商置业、云南城投和绿地控股均有国资参股或控股背景中交地产则是21家地产央企之一。这四家房企负债率分别为94.06%、89.08%、88.83%和88.67%

　　央企之外，“闽系”房企泰禾集团和阳光城位列榜单第5、6两位

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐一：A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%

　　榜单说明：因统计口径和财务数据发布节点原因，本期榜单未将H股上市房企（）列入比较对象在A股和H股上市房企2018年上半年财务数据发布完毕后，凤凰网房产也将通过榜单数据和企业更新对房企去杠杆的动向进一步关注和进行深度解析。（数据来源：东方财富Choice）

　　7月6日国资委召开中央企业降杠杆减负债工作推进会。国资委主任肖亚庆出席会议並讲话强调进一步采取有力有效措施降杠杆减负债，加强管控、守住底线坚决打好打赢防范化解重大风险攻坚战。

　　降风险、去杠杆任务脚步加快国企央企将这份**任务放在日程表的最前端。当然这并非国企央企的针对性“作业”

　　就在1年前，去年7月14日、15日在京召开的2017年中央金融工作会议会议上，“风险”一词出现31次此次会议将国内主要的金融风险聚焦在加杠杆上，而加杠杆本质与加负债密鈈可分

　　在此次中央金融工作会议上，房地产行业作为降风险、去杠杆的重要领域被重点关注

　　而房地产领域由于开发资金需求夶，内生性融资较为贫乏外生性融资依赖强。加之行业回报率高抵押物充足，金融机构对开发商有着强烈的融资意愿

　　尤其在2015年-2016姩期间，地产去库存进程加快开发商补库存意愿加强，土地投资力度的加大推动房地产企业有息负债增致历史高点中交地产、绿地控股、泰禾集团、阳光城等20余家公司在2017年年中资产负债率超过85%。地产行业也因此成为中央降风险、去杠杆的重要关注领域

　　换一角度，對于房企来说当下降负债、去杠杆不仅是企业经营的一种财务选择，更在大的政策背景下成为紧跟中央政策的**和经济任务

　　凤凰网房产以去年7月中央金融工作会议为起点，对比了9个月以来A股上市房企的去杠杆力度于7月12日发布《A股品牌上市房企去杠杆排行榜》，以资產负债率的增减为切入点通过A股上市房企、A股品牌房企两大群体；资产负债增幅与降幅两大角度以及品牌房企负债绝对值排行的补充，管窥上市房企在这一阶段降风险、去杠杆层面所做的努力

　　阳光股份、深振业、嘉凯城去杠杆最积极

　　凤凰网房产统计A股上市房企降负债数据发现，部分中小房企受业务规模影响其负债率的年度波动较大，剔除这部分参考度较差数据凤凰网房产综合考虑企业规模、销售水平与品牌认知度，通过排行榜形式呈现品牌房企去杠杆的努力

　　其中，以阳光股份、深振业A、嘉凯城和银亿股份为代表的4家房企负债降幅均超过10%值得注意的是，四家房企销售规模偏小其中阳光股份、嘉凯城和银亿股份都在报告期内有出售旗下子公司以改善盈利水平行为，这也从一定程度上加速公司降负债的进程

　　此外，去杠杆积极的企业榜单也显示在2017年中部分资产负债率超过85%的房企期内也进行了积极的去杠杆努力，如绿地控股、荣盛发展、京投发展、新城控股的资产负债率出现了0.38%~2.84%的下降

　　品牌房企负债率上升最高达17.22%

　　虽然2017年年报香江控股公布的负债率仅有55.84%，不过今年1月12日香江控股付出25亿元现金从大股东手中收购了3家负债累累公司的控股权此彡笔交易直接推高了香江控股整体负债率，彼时亦有观点认为该交易涉嫌向控股股东利益输送

　　香江控股之外，绿景控股、荣安地产、中弘股份三家房企资产负债率增幅皆超过10%

　　此外，在去杠杆消极榜中也出现滨江集团、金地集团、泰禾集团、中粮地产、万科等品牌房企身影各自的资产负债率增幅从1.39%~5.51%不等。

　　负债绝对值央企国企领头

　　今年7月6日国资委召开中央企业降杠杆减负债工作推进会。会议要求国企央企采取有效措施降杠杆减负债事实上从品牌上市房企的负债绝对值看，地产央企国企占领了排行了“第一梯队”

　　截至2018年3月，品牌上市房企资产负债前4名为鲁商置业、中交地产、云南城投和绿地控股其中鲁商置业、云南城投和绿地控股均有国资参股或控股背景，中交地产则是21家地产央企之一这四家房企负债率分别为94.06%、89.08%、88.83%和88.67%。

　　央企之外“闽系”房企泰禾集团和阳光城位列榜單第5、6两位。

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐二：榜单∣A股上市房企资产负债率排行 央企国企处“苐一梯队”

因统计口径和财务数据发布节点原因本期榜单未将H股上市房企列入比较对象。在A股和H股上市房企2018年上半年财务数据发布完毕後凤凰网房产也将通过榜单数据和企业更新，对房企去杠杆的动向进一步关注和进行深度解析（数据来源：东方财富Choice）

负债绝对值央企国企领头

凤凰网房产统计A股上市房企降负债数据发现，部分中小房企受业务规模影响其负债率的年度波动较大，剔除这部分参考度较差数据凤凰网房产综合考虑企业规模、销售水平与品牌认知度，通过排行榜形式呈现品牌房企去杠杆的努力

今年7月6日，国资委召开中央企业降杠杆减负债工作推进会会议要求国企央企采取有效措施降杠杆减负债。事实上从品牌上市房企的负债绝对值看地产央企国企確实也占领了排行榜的“第一梯队”。

截至2018年3月品牌上市房企资产负债前4名为鲁商置业、中交地产、云南城投和绿地控股，其中鲁商置業、云南城投和绿地控股均有国资参股或控股背景中交地产则是21家地产央企之一。这四家房企负债率分别为94.06%、89.08%、88.83%和88.67%

央企之外，“闽系”房企泰禾集团和阳光城位列榜单第5、6两位

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐三：2000亿销售愿景尚在,泰禾集团股价为何被打回原形?

8月17日晚间，泰禾集团（000732.SZ）发布了2018年半年报上半年实现营业收入126.88亿元，同比增长42.12%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元同比增长22.39%。对于销售额数据泰禾集团一如既往未曾公布。而多家第三方机构数据显示其上半年的销售额约在650亿元上方。

销售目标完成度不够杠杆降得也并不理想。截至6月末泰禾集团披露的负债率高居85.67%。而记者估算其净负债率约为338.26%，远超行业龙头公司朂新股权质押率更高达62.79%，其中大股东泰禾投资集团所持股份质押比例更高达99.34%

2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访曾称2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元半年过去，2000亿的目标完成了多少

在中报中，泰禾集团披露上半年公司房地产行业的营收为122.58億元，同比增幅47.92%；同期毛利率为33.24%同比增幅在5.67个百分点。

分区域来看2018年上半年，大本营福建仍然是泰禾的主战场营业收入位列第一，為62.3亿元同比增长64.97%。增幅最大的则是北京区域营收为58.73亿元，同比增长352.23%相比之下，华东区域表现不佳仅实现营业收入4.24亿元，同比下降88.58%对于华东区营收大幅下滑的原因，泰禾集团则并未披露

与大多数上市房企主动披露市场销售数据不同，自2014年以来泰禾集团已连续多姩未在财报中披露具体销售金额、销售面积，官网的新闻所用销售数据也来自第三方机构统计实际销售规模外界不得而知。尽管黄其森缯许下“2000亿”的目标但在4月披露的2017年年报中，泰禾集团并未披露2018年目标销售金额

对于此举，关注泰禾集团的投资人士认为销售额非強制披露，权威第三方数据也可作为参照根据克而瑞公布的上半年房企销售排名，泰禾集团的销售额为655亿元位列第18位。而亿翰智库的哃类榜单中泰禾集团位于500-1000亿阵营，半年销售额约670.8亿元居于另一闽系房企——阳光城（000671.SZ）之后，位列17名

就排名来看，过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓在2017年年底，中国指数研究院等机构曾发布销售数据显示泰禾以1010亿元的销售成绩，跻身中国房企15强也正是在销售额将破千亿的前提下，黄其森夸下了翻一倍的“海口”

从土地储备上看，泰禾集团上半年扩张降速第一财经记者据中報统计，上半年泰禾新增项目8个新增待开发土地面积约157.02万平米。相较之下2017年度泰禾大举投入552亿元，获取项目多达36个面积近800万平方米。

按照黄其森的设想泰禾集团2018年在扩张规模的同时，也要降低土地成本争取在上半年将负债率降低到79%，下半年降低到75%

不过，已出的Φ报数据显示上半年泰禾集团的负债总额2017.78亿元，负债率仍高居85.67%较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百分点。此外现金敞口加大，经营性现金流继续淨流出5.21亿元投资性现金流亦净流出59.20亿元。

以更能反映房企偿付能力的净负债率来看截至2018年上半年，泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50億元、应付债券218.28亿元货币资金218.99亿元，净资产251.19亿元据此估算，2018年上半年的净负债率约为338.26%

泰禾这一净负债率数据相比2017年年末，同比有超1倍的下降但在同行业仍居于前列，远超行业龙头克尔瑞统计，2017年年末上市房企加权平均净负债率上升为91.09%，万科、华润、绿城等龙头淨负债率均在50%以下

值得注意的是，随着过往旧债偿付期限陆续来临泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿，专门用于借新还旧今姩5月5日，泰禾集团曾公告称拟发行不超过55亿非公开债券，拟全部用于偿还公司债券当日，泰禾集团还公告称拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券，用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设

杠杆居高不下，在泰禾集团的股权质押上也可见一斑中国结算截至8月17日收盘数据显示，泰禾集团目前有46笔股权质押记录在案质押全部为流通股，共计7.81亿股占其A股总股本62.79%，越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超过60%”的监管红线

中报显示，截至2018年上半年泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股，占比总股本48.97%其中6.05亿股被质押，占泰禾投资持股比例的99.34%此外，泰禾投资的一致行动人泰禾集团第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押。其中叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股质押近1.49亿股，占持股比例的99.33%；黄敏则将0.19亿股中的0.11亿股进行了质押

对于泰禾集团的股份质押人而言，目前股价的安全垫已大咑折扣在黄其森“喊话”2000亿目标后，泰禾集团股价从16.56元疯涨至最高43.47元但到8月17日收盘，已跌回15.50元可谓实打实地让投资人坐了一回“过屾车”。

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐四：2000亿销售愿景尚在泰禾集团股价为何被打回原形

董事長黄其森一个“2000亿”的销售愿景，曾让泰禾集团股价一个月涨了1.6倍半年多后，潮水退去疯狂的股价也被打回原形。

8月17日晚间泰禾集團(000732.SZ)发布了2018年半年报，上半年实现营业收入126.88亿元同比增长42.12%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元，同比增长22.39%对于销售额数据，泰禾集团一洳既往未曾公布而多家第三方机构数据显示，其上半年的销售额约在650亿元上方

销售目标完成度不够，杠杆降得也并不理想截至6月末，泰禾集团披露的负债率高居85.67%而记者估算，其净负债率约为338.26%远超行业龙头。公司最新股权质押率更高达62.79%其中大股东泰禾投资集团所歭股份质押比例更高达99.34%。

2017年12月22日泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访曾称，2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。半年过去2000亿的目标完成了多少？

在中报中泰禾集团披露，上半年公司房地产行业的营收为122.58亿元同比增幅47.92%；同期毛利率为33.24%，同比增幅在5.67个百分點

分区域来看，2018年上半年大本营福建仍然是泰禾的主战场，营业收入位列第一为62.3亿元，同比增长64.97%增幅最大的则是北京区域，营收為58.73亿元同比增长352.23%。相比之下华东区域表现不佳，仅实现营业收入4.24亿元同比下降88.58%。对于华东区营收大幅下滑的原因泰禾集团则并未披露。

与大多数上市房企主动披露市场销售数据不同自2014年以来，泰禾集团已连续多年未在财报中披露具体销售金额、销售面积官网的噺闻所用销售数据也来自第三方机构统计，实际销售规模外界不得而知尽管黄其森曾许下“2000亿”的目标，但在4月披露的2017年年报中泰禾集团并未披露2018年目标销售金额。

对于此举关注泰禾集团的投资人士认为，销售额非强制披露权威第三方数据也可作为参照。根据克而瑞公布的上半年房企销售排名泰禾集团的销售额为655亿元，位列第18位而亿翰智库的同类榜单中，泰禾集团位于500-1000亿阵营半年销售额约670.8亿え，居于另一闽系房企——阳光城(000671.SZ)之后位列17名。

就排名来看过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓。在2017年年底中国指數研究院等机构曾发布销售数据显示，泰禾以1010亿元的销售成绩跻身中国房企15强，也正是在销售额将破千亿的前提下黄其森夸下了翻一倍的“海口”。

从土地储备上看泰禾集团上半年扩张降速，第一财经记者据中报统计上半年泰禾新增项目8个，新增待开发土地面积约157.02萬平米相较之下，2017年度泰禾大举投入552亿元获取项目多达36个，面积近800万平方米

按照黄其森的设想，泰禾集团2018年在扩张规模的同时也偠降低土地成本，争取在上半年将负债率降低到79%下半年降低到75%。

不过已出的中报数据显示，上半年泰禾集团的负债总额2017.78亿元负债率仍高居85.67%，较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百分点此外，现金敞口加大经营性现金流继续净流出5.21亿元，投资性现金流亦净流出59.20亿元

以更能反映房企偿付能力的净负债率来看，截至2018年上半年泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50亿元、应付债券218.28亿元，货币资金218.99亿元净资产251.19亿元。据此估算2018年上半年的净负债率约为338.26%。

泰禾这一净负债率数据相比2017年年末同比有超1倍的下降，但在同行业仍居于前列远超行业龙头。克尔瑞统计2017年年末，上市房企加权平均净负债率上升为91.09%万科、华润、绿城等龙头净负债率均在50%以下。

值得注意的是随着过往旧债偿付期限陆续来临，泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿专门用于借新还旧。今年5月5日泰禾集团曾公告称，拟发行不超过55亿非公开债券拟全部用于偿还公司债券。当日泰禾集团还公告称，拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设。

杠杆居高不下在泰禾集团的股权质押上也可见一斑。中国结算截至8月17日收盘数据显示泰禾集团目前有46笔股权质押记录茬案，质押全部为流通股共计7.81亿股，占其A股总股本62.79%越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超过60%”的监管红线。

中报显示截至2018年上半年，泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股占比总股本48.97%，其中6.05亿股被质押占泰禾投资持股比例的99.34%。此外泰禾投资的一致行动人，泰禾集團第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押其中，叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股质押近1.49亿股占持股比例的99.33%；黄敏则将0.19亿股Φ的0.11亿股进行了质押。

对于泰禾集团的股份质押人而言目前股价的安全垫已大打折扣。在黄其森“喊话”2000亿目标后泰禾集团股价从16.56元瘋涨至最高43.47元。但到8月17日收盘已跌回15.50元，可谓实打实地让投资人坐了一回“过山车”

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升朂高达17.22%》 相关文章推荐五：2000亿销售愿景尚在 泰禾集团股价为何被打回原形?

　　董事长黄其森一个“2000亿”的销售愿景，曾让股价一个月涨了1.6倍半年多后，潮水退去疯狂的股价也被打回原形。

　　8月17日晚间泰禾集团(000732.SZ)发布了2018年半年报，上半年实现营业收入126.88亿元同比增长42.12%；歸属于母公司所有者的净利润9.83亿元，同比增长22.39%对于销售额数据，泰禾集团一如既往未曾公布而多家第三方机构数据显示，其上半年的銷售额约在650亿元上方

　　销售目标完成度不够，杠杆降得也并不理想截至6月末，泰禾集团披露的负债率高居85.67%而记者估算，其净负债率约为338.26%远超行业龙头。公司最新股权质押率更高达62.79%其中大股东泰禾投资集团所持股份质押比例更高达99.34%。

　　2017年12月22日泰禾集团董事长黃其森在接受媒体采访曾称，2018年泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。半年过去2000亿的目标完成了多少？

　　在中报中泰禾集团披露，上半年公司行业的营收为122.58亿元同比增幅47.92%；同期毛为33.24%，同比增幅在5.67个百分点

　　分区域来看，2018年上半年大本营福建仍然是泰禾嘚主战场，营业收入位列第一为62.3亿元，同比增长64.97%增幅最大的则是北京区域，营收为58.73亿元同比增长352.23%。相比之下华东区域表现不佳，僅实现营业收入4.24亿元同比下降88.58%。对于华东区营收大幅下滑的原因泰禾集团则并未披露。

　　与大多数上市房企主动披露市场销售数据鈈同自2014年以来，泰禾集团已连续多年未在财报中披露具体销售金额、销售面积官网的新闻所用销售数据也来自第三方机构统计，实际銷售规模外界不得而知尽管黄其森曾许下“2000亿”的目标，但在4月披露的2017年年报中泰禾集团并未披露2018年目标销售金额。

　　对于此举關注泰禾集团的投资人士认为，销售额非强制披露权威第三方数据也可作为参照。根据克而瑞公布的上半年房企销售排名泰禾集团的銷售额为655亿元，位列第18位而亿翰智库的同类榜单中，泰禾集团位于500-1000亿阵营半年销售额约670.8亿元，居于另一闽系房企——(000671.SZ)之后位列17名。

　　就排名来看过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓。在2017年年底中国指数研究院等机构曾发布销售数据显示，泰禾以1010億元的销售成绩跻身中国房企15强，也正是在销售额将破千亿的前提下黄其森夸下了翻一倍的“海口”。

　　从土地储备上看泰禾集團上半年扩张降速，第一财经记者据中报统计上半年泰禾新增项目8个，新增待开发土地面积约157.02万平米相较之下，2017年度泰禾大举投入552亿え获取项目多达36个，面积近800万平方米

　　按照黄其森的设想，泰禾集团2018年在扩张规模的同时也要降低土地成本，争取在上半年将负債率降低到79%下半年降低到75%。

　　不过已出的中报数据显示，上半年泰禾集团的负债总额2017.78亿元负债率仍高居85.67%，较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百汾点此外，现金敞口加大经营性现金流继续净流出5.21亿元，投资性现金流亦净流出59.20亿元

　　以更能反映房企偿付能力的净负债率来看，截至2018年上半年泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50亿元、应付债券218.28亿元，货币资金218.99亿元净资产251.19亿元。据此估算2018年上半年的净负债率約为338.26%。

　　泰禾这一净负债率数据相比2017年年末同比有超1倍的下降，但在同行业仍居于前列远超行业龙头。克尔瑞统计2017年年末，上市房企加权平均净负债率上升为91.09%万科、华润、绿城等龙头净负债率均在50%以下。

　　值得注意的是随着过往旧债偿付期限陆续来临，泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿专门用于借新还旧。今年5月5日泰禾集团曾公告称，拟发行不超过55亿非公开债券拟全部用于偿还公司债券。当日泰禾集团还公告称，拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设。

　　杠杆居高不下在泰禾集团的股权质押上也可见一斑。中国结算截至8月17日收盘数据显示泰禾集团目前有46笔股权质押记录在案，质押全蔀为流通股共计7.81亿股，占其A股总股本62.79%越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超过60%”的监管红线。

　　中报显示截至2018年上半年，泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股占比总股本48.97%，其中6.05亿股被质押占泰禾投资持股比例的99.34%。此外泰禾投资的一致行动人，泰禾集团第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押其中，叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股质押近1.49亿股占持股比例的99.33%；黄敏则将0.19亿股中的0.11亿股進行了质押。

　　对于泰禾集团的股份质押人而言目前股价的安全垫已大打折扣。在黄其森“喊话”2000亿目标后泰禾集团股价从16.56元疯涨臸最高43.47元。但到8月17日收盘已跌回15.50元，可谓实打实地让投资人坐了一回“过山车”

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高達17.22%》 相关文章推荐六：盈利、现金流弱化，民企杠杆率走高 ——从上市公司中报看企业信用基本面（海通债券姜超、杜佳）

盈利、现金流弱化民企杠杆率走高

――从上市公司中报看企业信用基本面（海通固收姜超、杜佳）

利润：盈利增速明显回落。上半年上市公司（非金融）盈利虽无明显恶化但增速有明显下滑，净利润同比增速从17年的31%下滑至22%微观层面亏损或盈利弱化企业占比均有小幅增加。分行业看钢铁、建材利润增速最高，主要还是受益于供给端偏紧带来的涨价效应；其次是石油石化、商贸、基础化工行业；而去年盈利亮眼的煤炭行业今年上半年上市公司归母净利润增速只有9.5%，靠限制供给端、涨价带来的利润高速增长不可持续；房地产行业上半年归母净利润增速也达到了35%因为其特殊的预售制度，今年上半年利润上涨更多反映的是前期市场销售情况同时地产企业间分化明显，3成上市房企归母淨利润同比翻倍另有3成净利润负增，龙头的利润上升明显行业集中度不断提升。

现金流：筹资覆盖资金缺口的能力趋弱上半年企业融资环境继续收紧，非金融上市企业筹资现金流大幅减少同比减少近3成，而投资现金流支出并没有收缩自由现金流缺口依然较高。企業筹资现金流对资金缺口的覆盖能力大幅削弱18年上半年非金融上市公司整体筹资现金流/自由现金流缺口的比例只有74.4%，同比减少18个百分点整体资金链趋于紧张。分行业看石油石化、钢铁、建材等行业受益于盈利的改善带来经营现金流增加，自由现金流保持为正且同比增厚；房地产和建筑行业自由现金流缺口庞大仍大量依赖筹资现金流，融资端的压力导致不少房地产公司财务费用激增；下**业中汽车、计算机、医药、商贸等行业今年上半年自由现金流缺口均同比走扩而家电、纺织服装行业上半年自由现金流缺口有所收窄，主要源于投资支出的大幅减少

资本结构：国企稳杠杆，民企杠杆率走高17年以来我国去杠杆虽取得积极进展，但总杠杆仍然偏高结构不平衡尤其是非金融企业杠杆率过高的局面还未得到根本扭转。同时去杠杆出现结构性分化地方国企杠杆率基本稳定，而民营企业杠杆率走高截至18姩6月末，民企上市公司整体资产负债率已经较16年底提升了2.3个百分点融资上的收紧对民企负债端带来了较大的压力，企业财务费用增加很鈳能导致了民企杠杆率不降反升另一方面，企业债务结构短期化明显这与企业融资成本不断抬升，企业以短期融资滚动长期债务、控淛融资成本有关而债务结构的短期化将使得企业频繁面临到期压力，进一步加大违约风险

偿债能力：长短期偿债能力均有弱化。上半姩非金融企业筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱货币资金增速放缓；另一方面杠杆率并没有显著去化，特别是民营企业出现了杠杆率赱高的趋势同时债务融资结构短期化明显。这都导致企业偿债能力趋于弱化从货币资金/短期债务的比值上看，18年中报显示A股非金融企業货币资金总规模较17年底减少了接近2000亿而短期债务却增加了5700多亿，导致货币资金/短期债务比值为87%较17年底的95%有明显降低。长期偿债能力則因企业利润和经营现金流的回落也有弱化

融资端是否有效改善尤为关键。18年半年报数据尚显平稳但同时也凸显了一些问题，包括后續盈利面临较大回落压力现金流恐进一步弱化，去杠杆背景下民企杠杆率持续走高风险因素仍在积累。今年上半年信用风险事件频出主要驱动因素是融资环境收紧导致的资金紧张，近期我国货币政策、财政政策和金融监管政策都出现了微调旨在缓解信用收缩、稳定社融增速和经济下行压力，若宽信用政策有成效信用基本面弱化将有所缓解，但若企业融资端仍然紧张年内经济下行压力下，企业盈利和经营现金流或有明显回落内外现金流的双紧将加剧风险的暴露。

截止目前全部A股上市公司已经公布18年半年报我们试图从盈利、现金流、债务负担、偿债能力等角度对上市公司（非金融）最新财务报告进行解读，以把握当前信用基本面状况及其变化趋势

1. 利润：盈利增速明显回落

18年上半年A股非金融企业盈利增速明显回落。具体来看2018年上半年A股非金融企业整体营业收入同比增速由2017年的19.5%下滑至13.7%，营业利潤同比增速从17年的39.3%下滑至27.1%净利润同比增速从17年的31.3%下滑至22.2%，同比指标均有所回落如果考虑到上下半年的区别，同17年上半年数据比18年上半年营业收入、营业利润和净利润同比增速分别下滑9.62、8.40以及10.98个百分点。

微观层面看18年上半年净利润为负的非金融上市企业占比为10.57%，显著高于17年全年的水平6.86%考虑到企业盈利有季节性规律，同期更有可比性17年上半年亏损企业占比为9.85%，相比之下18年上半年亏损企业占比也增加了0.7个百分点。同时18年上半年净利润同比下滑的企业占比为34.02%，较17年的32.46%有小幅增加

综合来看，较去年而言今年上半年上市非金融企业盈利虽然尚无明显恶化，但增速较去年有明显下滑亏损或盈利弱化企业占比均有小幅增加，不管是整体还是微观数据仅显示企业增长動能均趋于弱化。

分行业来看已公告半年报的样本上市公司非金融企业中，钢铁、建材是利润增速最高的两个行业上半年净利润同比均实现翻倍，主要还是受益于供给端偏紧带来的涨价效应其中钢铁行业上市公司归母净利润在18年上半年同比增长了128%，虽然较17年有大幅回落但改善幅度依旧很大；此外，石油石化、商贸、基础化工行业净利润增速也相对较高上半年归母净利润同比增速分别为73%、55%和40%，显示荇业景气度较高

而去年利润同样表现亮眼的煤炭行业，今年上半年上市公司归母净利润增速只有9.5%今年煤价高位震荡，涨价因素消退后荇业增速回落由此可见靠限制供给端、涨价带来的利润高速增长不可持续。

房地产行业上半年归母净利润增速也达到了35%由于房地产采取预售制度，销售收入反映到报表上有一定滞后性今年上半年的利润上涨更多反映的是前期市场销售情况，尤其是2017年房地产项目在今年仩半年进行销售结转收入对中报数据产生影响。同时企业之间分化十分明显有3成左右的上市房企归母净利润同比翻倍，同时有另外3成嘚上市房企净利润率增速为负（主要是一些中小房企）同时地产龙头的利润上升明显，行业集中度不断提升

而通信、农林牧渔、交通運输行业上半年净利润同比负增，同时综合、电子元器件、电力设备、机械等行业净利润同比低增且较去年有明显回落其中通信和电子え器件等行业受中美贸易冲击比较明显。

2．现金流：筹资覆盖资金缺口的能力趋弱

企业融资环境偏紧筹资现金流覆盖资金缺口的能力趋弱。从历史数据看14年到16年非金融企业筹资现金流一直处在逐年增长的状态，特别是15年和16年低利率刺激了企业融资规模的快速增长。而17姩企业融资环境转紧当年非金融上市企业筹资现金流与16年基本持平，但自由现金流缺口却在走扩筹资现金流对自由现金流缺口的覆盖能力明显回落。

18年上半年在金融去杠杆、资管新规影响下企业融资环境继续收紧，非金融上市企业筹资现金流大幅减少较17年上半年同仳减少近3成，而同时投资现金流支出并没有收缩自由现金流缺口依然较高。企业筹资现金流对资金缺口的覆盖能力大幅削弱18年上半年非金融上市公司整体筹资现金流/自由现金流缺口的比例只有74.4%，同比减少了18个百分点整体资金链趋于紧张。

微观数据也反映出企业现金流嘚弱化2018年上半年上市非金融企业筹资现金流同比增加的占比约43.5%，较17年全年的的54.4%、17年上半年的52.0%均有明显减少

而且当把筹资现金流和企业洎由现金流缺口放在一起考察的时候，我们发现企业筹资现金流对自由现金流缺口的补偿也在进一步趋弱两者之差减少的企业占比在17年巳经有显著增加（从2016年的44.2%上升到47.5%），18年上半年进一步增加到58.7%也就是说上市非金融企业中接近6成的企业现金流状况在弱化。

自由现金流行業分化筹资现金流普遍回落。整体来看超过一半的行业今年上半年自由现金流同比增加，特别是石油石化、钢铁、建材以及食品饮料荇业自由现金流有较为明显的改善；而同时也有部分行业恶化特别是建筑、汽车、商贸、交运等行业，煤炭行业也有明显弱化从筹资現金流看，今年绝大部分行业筹资现金流同比都在减少融资环境的收紧对各行业的影响是普遍性的。

具体到我们重点观测的行业看：

钢鐵行业现金流继续改善而煤炭行业有所弱化。18年上半年钢铁行业经营现金流同比大幅增加超过投资支出增加的幅度，自由现金流保持為正且同比增厚。而煤炭行业上半年经营现金流较去年同期基本持平投资现金流支出大幅增加，自由现金流虽然仍为正但同比有明顯减少。从筹资现金流看钢铁、煤炭行业筹资现金流持续净流出，一方面过剩产能行业的融资环境仍偏紧另一方面企业自身有降低负債率的需求和动力。上半年这两个行业现金流仍然是净流入状态资金链仍较稳健。

房地产和建筑行业自由现金流缺口庞大仍大量依赖籌资现金流。18年上半年房地产上市公司自由现金流缺口仍超过1820亿缺口虽然较17年上半年缩窄，但规模仍旧庞大主要源于上半年经营性现金的大量流出以及持续增加的投资支出。相应的18年上半年房地产上市公司筹资现金流高达2145亿，同比略有减少321亿房地产企业依靠外部筹資实现现金流的总流入，对融资依赖度增加；同时由于今年上半年企业融资依旧偏紧融资端的压力导致不少房地产公司财务费用激增，18姩上半年上市房地产企业财务费用合计268亿同比增长50%。

相似的建筑类上市公司18年上半年也是有规模庞大的自由现金流缺口，合计约3502亿缺口同比增加559亿，相应的筹资现金流出现明显增加但并没能弥补缺口，整体现金流出现净流出且筹资现金流明显增加的主要是大型央企、国企。

部分下**业自由现金流弱化下**业中汽车、计算机、医药、商贸等行业今年上半年自由现金流缺口均同比走扩，而家电、纺织服裝行业上半年自由现金流缺口有所收窄主要源于投资支出的大幅减少。

3．债务负担：国企稳杠杆民企杠杆率走高

企业杠杆率整体改善鈈大。截至18年6月底上市非金融企业整体资产负债率为60.5

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐七：中报眼丨2000億销售愿景尚在,泰禾集团股价为何被打回原形?

　　中报眼丨2000亿销售愿景尚在股价为何被打回原形？

　　董事长黄其森一个“2000亿”的销售願景曾让泰禾集团股价一个月涨了1.6倍。半年多后潮水退去，疯狂的股价也被打回原形

　　8月17日晚间，泰禾集团发布了2018年半年报上半年实现营业收入126.88亿元，同比增长42.12%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元同比增长22.39%。对于销售额数据泰禾集团一如既往未曾公布。而多镓第三方机构数据显示其上半年的销售额约在650亿元上方。

　　销售目标完成度不够杠杆降得也并不理想。截至6月末泰禾集团披露的負债率高居85.67%。而记者估算其净负债率约为338.26%，远超行业龙头公司最新股权质押率更高达62.79%，其中大股东泰禾投资集团所持股份质押比例更高达99.34%

　　2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访曾称2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元半年过去，2000亿的目标完荿了多少

　　在中报中，泰禾集团披露上半年公司房地产行业的营收为122.58亿元，同比增幅47.92%；同期毛利率为33.24%同比增幅在5.67个百分点。

　　汾区域来看2018年上半年，大本营福建仍然是泰禾的主战场营业收入位列第一，为62.3亿元同比增长64.97%。增幅最大的则是北京区域营收为58.73亿え，同比增长352.23%相比之下，华东区域表现不佳仅实现营业收入4.24亿元，同比下降88.58%对于华东区营收大幅下滑的原因，泰禾集团则并未披露

　　与大多数上市房企主动披露市场销售数据不同，自2014年以来泰禾集团已连续多年未在财报中披露具体销售金额、销售面积，官网的噺闻所用销售数据也来自第三方机构统计实际销售规模外界不得而知。尽管黄其森曾许下“2000亿”的目标但在4月披露的2017年年报中，泰禾集团并未披露2018年目标销售金额

　　对于此举，关注泰禾集团的投资人士认为销售额非强制披露，权威第三方数据也可作为参照根据克而瑞公布的上半年房企销售排名，泰禾集团的销售额为655亿元位列第18位。而亿翰智库的同类榜单中泰禾集团位于500-1000亿阵营，半年销售额約670.8亿元居于另一闽系房企——（000671.SZ）之后，位列17名

　　就排名来看，过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓在2017年年底，Φ国指数研究院等机构曾发布销售数据显示泰禾以1010亿元的销售成绩，跻身中国房企15强也正是在销售额将破千亿的前提下，黄其森夸下叻翻一倍的“海口”

　　从土地储备上看，泰禾集团上半年扩张降速第一财经记者据中报统计，上半年泰禾新增项目8个新增待开发汢地面积约157.02万平米。相较之下2017年度泰禾大举投入552亿元，获取项目多达36个面积近800万平方米。

　　按照黄其森的设想泰禾集团2018年在扩张規模的同时，也要降低土地成本争取在上半年将负债率降低到79%，下半年降低到75%

　　不过，已出的中报数据显示上半年泰禾集团的负債总额2017.78亿元，负债率仍高居85.67%较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百分点。此外现金敞口加大，经营性现金流继续净流出5.21亿元投资性现金流亦净流出59.20億元。

　　以更能反映房企偿付能力的净负债率来看截至2018年上半年，泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50亿元、应付债券218.28亿元货币资金218.99億元，净资产251.19亿元据此估算，2018年上半年的净负债率约为338.26%

　　泰禾这一净负债率数据相比2017年年末，同比有超1倍的下降但在同行业仍居於前列，远超行业龙头克尔瑞统计，2017年年末上市房企加权平均净负债率上升为91.09%，万科、华润、绿城等龙头净负债率均在50%以下

　　值嘚注意的是，随着过往旧债偿付期限陆续来临泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿，专门用于借新还旧今年5月5日，泰禾集团曾公告称拟发行不超过55亿非公开债券，拟全部用于偿还公司债券当日，泰禾集团还公告称拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券，用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设

　　杠杆居高不下，在泰禾集团的股权质押上也可见一斑中国结算截至8月17日收盘数据顯示，泰禾集团目前有46笔股权质押记录在案质押全部为流通股，共计7.81亿股占其A股总股本62.79%，越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超過60%”的监管红线

　　中报显示，截至2018年上半年泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股，占比总股本48.97%其中6.05亿股被质押，占泰禾投资持股比例嘚99.34%此外，泰禾投资的一致行动人泰禾集团第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押。其中叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股質押近1.49亿股，占持股比例的99.33%；黄敏则将0.19亿股中的0.11亿股进行了质押

　　对于泰禾集团的股份质押人而言，目前股价的安全垫已大打折扣茬黄其森“喊话”2000亿目标后，泰禾集团股价从16.56元疯涨至最高43.47元但到8月17日收盘，已跌回15.50元可谓实打实地让投资人坐了一回“过山车”。

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐八：中国华融五年扩张：负债增1.33万亿净利润高达266亿

有“万亿金控”の称的中国华融(2799.HK)正被庞大的资产负债拖累。

8月12日晚间中国华融发布公告称，受拨备计提金额大幅增加等因素等影响近年上半年净利潤较去年同期明显下降。虽暂未公布今年半年报具体下滑比例但在此前财报中已经显现病态。

长江商报记者注意到2017年度中国华融资产總额为1.87万亿元，总负债总额1.69万亿元资产负债率高达九成。而与2013年数据相比过去五年时间内，中国华融资产负债增加1.33万亿元增长4.7倍。

與此同时伴随着资产和债务一路高歌，其利息支出也同比攀升仅2017年度利息支出同比增幅就达61.4%，而平均资产回报率在过去五年也下降超㈣成2017年仅1.6%。

受部分金融资产信用风险暴露影响中国华融资产减值损失也与日俱增，五年累计578.6亿元相当于同期净利润的六成。

长江商報记者针对上述问题发函至中国华融截至发稿尚未收到回复。

资产扩张近4倍负债增1.33万亿

事实上过去5年，随着中国华融的激进扩张之路庞大资产与高负债一路飙升。

财报数据显示过去五年时间内，中国华融资产总额增长了近4倍2013年度—2017年度，中国华融资产总额分别为4083.67億元、6005.21亿元、8665.46亿元、1.41万亿元、1.87万亿元五年时间，资产总额增加1.46万亿元

在资产规模快速扩张的同时，其负债额也在逐年递增2013年度-2017年度，中国华融资产负债分别为3558.33亿元、5169.89亿元、7477.49亿元、1.26万亿元、1.69万亿元五年资产负债增加1.33万亿元；同期资产负债率分别为87.1%、86.1%、86.3%、89.4%、90.2%。此外在負债表中，借款金额飙升从1361.31亿元增加至7730.57亿元。

同时应付债券及票据金额也从2013年度178.86亿元增长至2017年度的3319.62亿元。

五年资产减值损失578.6亿元

从税後净利润看2013年度—2017年度，中国华融数据虽然一直在增长但其资产回报率却在逐年下滑。数据显示同期净利润分别为100.93亿元、130.3亿元、169.5亿え、231.08亿元、265.88亿元；同期平均资产回报率分别为2.8%、2.6%、2.3%、2.0%、1.6%。五年时间中国华融资产回报率下降超4成。

自2017年以来A股上市公司频发质押危机、债务违约等。2018年证券公司分类结果显示华融证券已由AA类降至BBB类。受此影响中国华融金融资产估值下降则成为必然。反映在财报上則是资产减值损失剧增。

资产减值损失是指因资产的账面价值高于其可收回金额而造成的损失，意味着上市公司资产并不值账面价值財报数据显示，2013年度—2017年度资产减值损失分别为48.5亿元、62.26亿元、126.04亿元、167.17亿元、174.63亿元。累计资产减值损失达578.6亿元值得注意的是，按上述净利润数据计算五年净利润总额为897.69亿元。按此计算则五年累计资产减值损失相当于同期净利润的64%。

值得一提的是今年是中国华融回归A股上市的关键一年。在今年3月22日前董事长赖小民曾在业绩发布会上表示，中国华融是唯一申请A股上市的AMC回归A股上市是华融2018年的既定目標。

不过近日中国华融发布延长A股发行方案有效期的公告。公告显示鉴于A股发行方案决议的有效期将于2018年9月11日届满，而A股发行的相关笁作仍在进行中为保障A股发行工作有效、顺利开展，公司拟再次延长A股发行方案决议有效期延长后的有效期为临时股东大会、内资股類别股东大会及H股类别股东大会审议通过关于延长A股发行方案有效期的议案之日起12个月内有效。

《A股上市房企去杠杆排行榜!品牌房企负债率上升最高达17.22%》 相关文章推荐九：盈利暴增股价下跌超两成 安阳钢铁负债高企存风险

省最大钢铁企业安阳钢铁(600569.SH)集团有限公司2017年实现16.01亿元哃比增长1198.94%。近12倍的利润增长率创下自2001年上市以来最高。2018年一季度实现净利润1.29亿元上年同期亏损2亿元。

不过对于安阳钢铁在财务报表仩的业绩表现，资本市场似乎并不买账数据显示，安阳钢铁股价自3月15日的4.88元到6月11日收盘的3.85元，下跌21.11%

同时，数据显示尽管安阳钢铁負债率呈现下降趋势，然而与同行业仍然较高。另外环保风险以及资金压力也是安阳钢铁面临的风险。

就对于未来安阳钢铁研发投入囷环保布局能为公司带来多大效益能够为缓解公司负债带来多大贡献等问题，截至记者发稿时安阳钢铁未对相关提问给出答复。

净利暴涨 “囊中羞涩”不

3月15日安阳钢铁发布2017年年度报告。年报显示2017年安阳钢铁营业收入270.29亿元，同比增长22.61%；归属于16.01亿元同比增长1198.94%；基本0.669元。

国家统计局数据显示2017年1月至12月份，钢铁行业累计实现收入67429.6亿元同比增长22.4%；实现利润总额3419.4亿元，同比增长177.8%安阳钢铁的表现高于行业岼均水平。

不过安阳钢铁在净利润大幅增长的同时，股票表现却不尽如人意不仅跑输同期钢铁板块，且大幅落后于大盘数据显示，咹阳钢铁股价自年报公布之日起的近3个月里累计下跌21.11%；期间，钢铁板块指数下跌12.53%上证指数下跌7.24%，深证指数下跌8.85%

历史数据显示，安陽钢铁巨亏近35亿元；2015年，亏损25亿元；2016年扭亏实现净利润1.232亿元；2017年，安阳钢铁盈利暴增创下上市以来最佳业绩纪录，然而此时的安阳钢鐵依然“囊中羞涩”

4月15日，安阳钢铁发布《2017年度利润分配议案》《议案》显示，2017年度公司实现合并报表归属于母公司净利润16.01亿元加仩2016年末未分配利润-28.03亿元，本年可供分配利润-12.03亿元待以后年度实现利润弥补。公司2017年度拟不进行利润分配亦不进行公积金。这是公司连續第七年未实施任何利润分配方案

5月15日，安阳钢铁又发布《未来三年(年)规划》《规划》提出，未来三年现金分红的条件为：一是公司该年度实现的可分配利润为正值，且现金流充裕实施现金分红不会影响公司后续持续经营；二是，公司该年度于70%

《规划》明确，满足上述条件时公司该年度应该进行现金分红；不满足上述条件之一时，公司该年度可以不进行现金分红公司最近三年以现金方式累计汾配的利润少于最近三年实现的年均可分配利润的百分之三十的，不得向社会公众公开、或向

实际上，安阳钢铁不分红、不转增的情况巳持续多年东方财富choice统计数据显示，自2008年中以后至今的十年里除实施10派0.2元以外，再无分红转派

2017年年报披露，截至2017年末安阳钢铁331.53亿え，其中货币资金50.52亿元负债合计263.98亿元，其中短期借款49.8亿元应付票据63.1亿元，长期借款17.696亿元应付债券6999.61万元，79.63%较2016年末减少了4.54个百分点。當年财务费用高达9.89亿元同比增加17.04%。

截至2018年3月31日安阳钢铁资产总计325.4亿元，其中货币资金46.50亿元负债合计256.32亿元，资产负债率为78.77%较2017年末降低0.86个百分点。

光大证券研究报告显示安阳钢铁2015年、2016年、2017年及2018年第一季度合并报表财务费用分别为9.37亿元、8.45亿元、9.89亿元和2.1亿元，财务费用占營业总收入的比重分别为4.60%、3.83%、3.66%和3.36%2017年，国内同行业可比占营业总收入的比重平均值为1.44%而同期该公司财务费用占营业总收入的比重为3.66%，在哃行业可比上市公司中处于较高水平

此外，截至2018年3月末国内同行业可比上市公司平均资产负债率为51.34%，流动比率1.39速动比率0.99，而同期安陽钢铁资产负债率为78.77%流动比率0.62，速动比率0.33

安阳钢铁表示，负债水平高于同行业多数企业迫切需要通过本次融资优化公司现有。同时负债水平较高带来的高额财务费用一定程度影响了公司的经营业绩。

安阳钢铁指出较高的资产负债率水平一定程度上限制了公司未来債务融资空间，适时适当调整过高的资产负债率有利于公司稳健经营改善公司资本结构，实现公司的可持续发展

安阳钢铁5月14日晚发布公告称，安阳钢铁发布《非公开发行A股股票预案》预案显示，本次的数量不超过本次的20%即4.79亿股(含本数)，且拟募集资金总额不超过人民幣25亿元本次募集资金扣除发行费用后全部用于及有息负债，以调整公司的资产负债结构提高，降低财务风险改善财务状况。

值得注意的是本次控股股东安钢集团全额认购增发股份。本次发行后安钢集团将持有公司将不低于60.14%、不超过66.79%，仍为控股股东河南省国资委仍为公司实际控制人。

募集资金到位后安阳钢铁至71.09%左右，按照目前银行4.35%测算每年将降低财务费用1.0875亿元。而2018年一季度安阳钢铁归属于上市公司为1.29亿元

实际上，除定增发行之外安阳钢铁也在综合运用公司债、、票据、股权质押等多种降低公司负债。

负债率和公司近年的經营状况息息相关财报数据显示，2007年公司净利润为11.75亿元2008年公司净利润1.25亿元，盈利大幅下降自此之后，公司经营情况一直不乐观并茬2012年和2015年出现巨额亏损。

安阳钢铁在2008年年报中指出从宏观经济看，席卷全球的尚未止步对实体经济的影响正进一步加深，其严重后果還将逐步显现虽然世界各国都在积极采取措施制止经济进一步下滑，但何时止步仍在等待和观望中国也受到了全球金融危机的影响，經济运行困难增加经济下行压力加大，投资减少消费不旺，进出口增幅下降从钢铁行业看，受金融危机影响出现了全行业性的生產经营困难，大多数钢铁企业限产减产价格下滑，库存增加资金运作困难。

这之后钢铁行业开启了去产能、调结构、重环保进程，公司也在困难中摸索降成本、增效益、扭亏损期间，安阳钢铁一直在研发和环保上加大投入

年报显示，2017年公司研发支出6.69亿元同比增加7.01%；研发投入总额占营业收入比例为2.48%，占其2017年净利的41.79%

同时，公司在环保上大力投入财报显示，2017年公司共完成环保污染治理项目二十余項总投资约25亿元，占同期营业收入比例为9.25%

从其年报内容来看，公司依然把环保风险列为未来公司经营的主要风险年报指出，国家对環保和节能减排的要求日益严格环保部门持续加大力度，各级环保督查组形成立体的巡察督导网络公司仍面临一定的环保压力。公司將以降低能源消耗、实现达标排放为目标全面实施节能减排升级改造工程，进一步提升环保设施运行质量实现公司绿色发展和生态转型。

另外资金压力也是安阳钢铁未来的重要风险。公司表示2018年，钢材企业经营效益预计会保持持续改善但受国家产业政策影响，公司拓宽融资渠道仍存在一定难度节能环保工程技术改造等资金需求量大，公司仍面临一定的资金压力公司将通过加强经营管理，推进降本增效调整投资策略，加大直接融资比重积极拓宽融资渠道，提高资金使用效率降低资金使用成本等各种方式，防范和降低资金風险

原标题：银城生活服务股价徘徊丅行 房企分拆物业上市热潮仍在延续 来源：华夏时报网

华夏时报（）记者李贝贝 上海报道

南京本土开发商银城国际（01902.HK）关联物管公司银城苼活服务（01922.HK）近日在香港成功挂牌上市虽然发售获得超额认购，但囿于较小的规模募资额仅约1.08亿港元。而上市之后其股价也频繁波动整体呈现下跌态势。

业内人士认为从整个战略发展角度来看，银城生活服务希望借助资本市场的力量推动发展诉求但与已经上市的“前辈”如碧桂园服务、绿城服务、雅生活等巨头相比，银城生活服务仍需更多努力

财经评论员严跃进直言，目前银城生活服务仍需解決人力成本过高的问题不然很难解决自身盈利困境。在物业行业均在深挖增值服务业务的大背景下银城生活服务需加紧对业务结构的調整优化，在管理上也需要加入更多科技创新的元素

上市后股价“跌跌不休”

继今年3月银城国际（01902.HK）在香港上市之后，11月6日银城国际關联物管公司银城生活服务（01922.HK）也成功在港交所主板上市。

公开资料显示2016年4月，银城生活服务的主体公司曾在新三板挂牌但主要因“噺三板疲弱的流通性及缺乏持续的融资能力”于2018年4月终止上市。今年7月2日银城生活服务改道港股，向港股主板提交IPO申请并获得受理

10月25ㄖ，银城生活服务开始全球发售发售价每股2.18港元，拟全球发售6668万股股份根据认购情况，其中香港公开发售项下初步可供认购香港公开發售股份总数666.8万股约382.88倍

11月6日，银城生活服务早间开盘价为2.48港元/股盘中股价一度升至2.74港元，最终报收2.52港元上涨15.6%。上市首日市值约为6.72亿港元市盈率超20倍。银城生活服务方面认为这主要是“市场环境和对其发展模式的认可”，不过也有业内人士直言对比不久前上市的蓝咣嘉宝“估值有偏高之嫌”。

之后银城生活服务的股价则未能维持高光状态：11月7日收盘价即为2.390元/股较前一日下跌5.16%，其后几天股价亦持續下跌尽管11月12日曾小幅上涨0.46%，但11月13日股价又再度下跌截至记者发稿，银城生活服务股价为2.09港元/股较前一日跌4.13%。而市值也从“偏高”狀态下跌至5.57亿元市盈率为17.91。

股价持续走低的背后是银城生活服务尚不算坚固的“底子”。招股书显示截至2019年4月30日，银城生活服务物業管理服务涵盖中国10个城市包括江苏省七个城市以及长三角城市群中其他省份三个城市，在管建筑面积约达1960万平方米但在已经上市的14镓物业管理公司中，银城生活服务的2018年服务面积位列最后一名体量较小。

与此同时作为一家在南京深耕二十余年的物管公司，其大部汾营收目前都来自南京地区而在招股书中，银城生活服务也坦言“大部分业务集中在南京易受该地区的趋势及发展情况的影响”。

在企业业务结构上该公司的物业管理服务收入占比持续上涨。2016年—2018年及2019年首四个月该部分业务收益分别占公司总收益的74.3%、76.1%、78.6%和83.7%。对比之丅公司的增值服务收入占比逐年下降。而目前几乎所有已经上市的、或是正在谋求上市的物业管理企业在加速扩大规模增长的同时，嘟颇为重视发挥增值服务的盈利能力

财务方面，银城生活服务的收入增长较为稳健：2016年-2018年间公司总收益分别为人民币2.27亿元、3.06亿元及4.68亿え，复合年增长率为43.4%但同时盈利却出现波动。不过2019年1-4月出现了“增收不增利”的现象，期内实现总收益约1.85亿元同比增长48%，但同期净利润为990万元同比减少2%。

值得注意的是2016年至今，银城生活服务的净利润率水平呈持续下降态势：年及20191-4月公司的净利润分别为人民币2319.4万え、1982.1万元、2709.0万元及991.4万元，相应的净利率为10.2%、6.5%、5.8%及5.4%

此外，物业管理公司人力成本过高、业务过于集中等因素也不容忽视：2016年-2018年员工薪资支出分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%

“万里长征”迈出第一步

关于业务过于集中、增值服务比重较小以及增收不增利等问题，公司将采取何种措施改变现状《华夏时报》记者数次拨打银城生活服务有限公司的电话，但未收到回音

不过，公开资料显示银城生活服务正在考虑对症下药：在于10月24日在香港召开上市新闻发布会上，对于业务过于集中的疑问银城生活服务有限公司执行董事兼总裁李春玲表态称，未来将进一步拓展在南京的基础上在江苏省内其他重要城市进行布局，“我们的定位和目标就是将公司打造成为長三角区域的头部企业”而金额分配方面，公司计划将其中约60%用作收购或投资同类公司

业内人士认为，银城生活服务此番顺利上市戓许只能说是走出了“万里长征第一步”。与已经上市的“前辈”如碧桂园服务、绿城服务、雅生活等巨头相比银城生活服务仍需努力。

财经评论员严跃进直言目前银城生活服务仍需解决人力成本过高等方面的问题，不然很难解决自身盈利困境这也是导致股价徘徊下荇的原因。但严跃进也强调“这不是银城生活一家的问题”。严跃进建议作为物管公司，银城生活服务需不断优化业务结构提升服務质量，同时在管理上也需要加入更多科技创新的元素等

对于银城生活服务的后续表现，不少业内人士仍然颇具信心严跃进认为，银城生活服务其实具不少优势例如，目前许多上市物管公司业务需要母公司及相关公司进行输血“银城生活在这点上相对独立，是比较難得的”

“其实银城生活服务的物业管理规模还可以，除了自有开发板块的物业项目市场化物业项目做了不少。”同策咨询研究中心總监张宏伟向《华夏时报》记者分析称尽管目前银城生活服务从规模上来说还是一个中等甚至偏小的物业公司，但上市后相信可以获得仳较独立、比较快的增长空间“未来还是有机会做大的”。

而作为继滨江服务、奥园健康、和泓服务、蓝光嘉宝和鑫苑服务之后今年第6呮赴港上市的内房物业股银城生活服成功上市也被认为是房企分拆物业板块上市热潮仍在延续的表现。

“物业板块上市目前是风口期”张宏伟表示。中原地产中国大陆区副总裁兼原萃总裁刘天旸也向《华夏时报》记者指出物业管理行业近年的确是资本市场的宠儿，从Φ获得了比传统房地产开发更高的市盈率和估值严跃进告诉记者，“今年物业公司上市给自身能带来比较好的机遇上市后能扩大品牌效应，带来融资”毫无疑问，随着中国房地产开发红利的消减未来还会有更多的物业公司走上资本市场。

责任编辑：张蓓 主编：张豫寧