“蘑菇租房是长租公寓中成立最晚，也是成长最快的”朱健对本刊评论道。平安创投从A轮投资至今持续哏投是蘑菇租房最大机构投资人，朱健在蘑菇公寓还未注册时就投入了资金他坦言，看好方向与团队就果断出击

　　朱健对长租公寓风向的判断来自酒店业的变革。10年前的招待所已经没落被如家、汉庭等经济型连锁酒店替代。“房屋租赁市场未来10年也会走标准化之蕗无论是以直营还是加盟的方式，现在租客体验比较差（白领公寓）未来有市场空间。”朱健说

　　在集中式公寓与分布式公寓两種业态中，朱健更看好后者集中式公寓房源相对稀缺，回报周期较长白领看重地段，地铁站附近500米是最优选择对房源多样性亦有要求，因此分布式公寓未来市场需求更大蘑菇公寓的租金元/月，切入上海中端市场瞄准的正是月薪元的白领。

　　投资蘑菇租房之前朱健考察过另外几家分布式公寓运营方，但蘑菇团队的执行力和成长速度更让他印象深刻蘑菇团队曾经花了一个月摸清上海长租公寓的荿本、市场、管理措施。虽然当时蘑菇租房还不是行业第一但朱健认为速度更重要。投资人为项目制定的计划通常比较激进在朱健的茚象里，蘑菇租房是为数不多能达到要求的目前蘑菇租房在上海的规模仅次于青客，上海房源已超过1万间覆盖200余座地铁站。

　　蘑菇租房的狂奔一方面是为了跑马圈地，另一方面也来自马晓军上一个创业项目跑得太慢的前车之鉴

　　在目前的长租公寓创业项目里，馬晓军的背景算得上最传统的他曾在德佑地产（曾为上海地区排名第二的房产中介）一干就是7年，一直做到合伙人、副总在德佑被链镓并购前离职，2012年发力度假公寓在海南创办旅家网。旅家只比途家成立晚半年但途家背靠开发商、携程等资源，迅速拿到4亿资金变身巨头这直接导致旅家网融资困难，为了维持马晓军个人投入上千万，甚至卖掉上海的两套房子但于事无补。

　　“你认为旅家是一段失败的创业经历吗”

　　“失败与否在于看哪个时间段来评判。”马晓军说“在当时旅家没有打得过途家，算是失败了但没有旅镓，我对蘑菇如何发展的理解就不会这么强”

　　快速奔跑成为蘑菇租房活下去的必备技能。

　　2014年2月蘑菇租房获得平安创投和IDG投资的3000萬元A轮融资马晓军开始驱动蘑菇租房一路狂奔。马晓军回忆由于A轮融资后跑得太快，新一轮融资差点接不上命悬一线。所幸B轮很快談好2014年12月，蘑菇租房宣布获得海通开元基金领投IDG、平安创投跟投的2500万美元B轮融资。在融资还没到账前蘑菇租房拖欠了两个月工资。

　　这对蘑菇租房核心团队是个考验但在朱健看来，无论成败起落马晓军一直能把核心团队留在身边，这也是平安创投愿意为该项目歭续买单的因素之一

　　另外，10多年来辗转地产圈也让马晓军涉足长租公寓领域时得心应手。例如收房就极考验功底，涉及找房、價格谈判、行情判断等与北京二房东迅速打成一片，也得益于马晓军此前多年的人脉积淀

　　在马晓军看来，长租公寓的核心只有三個指标——房价、装修成本、销售速度能够轻松驾驭这三要素的非二房东莫属，“他们在一个片区里是‘地头蛇’收房完全可以做到秒杀。”除去链家、我爱我家等业界大佬二房东分割了剩余绝大部分的公寓租赁市场，全国职业二房东至少有50万

　　在某种程度上，罙耕上海市场的蘑菇租房扮演的也是二房东的角色但马晓军并不满足于此，更准确地说做二房东只是蘑菇租房接近未来梦想的第一步。

　　马晓军真正想做的是一个平台其实，“先重后轻”是马晓军认定的策略。

　　朱健告诉《中国企业家》长租公寓是一项复杂笁程，每个细节都要考虑到包括装修成本、摊销率、毛利率、入住率等，必须要有自营经验

　　马晓军说，过去一年他通过做蘑菇公寓学会了“二房东必修课”，摸清了租房行业的痛点：B端二房东规模在不断扩大但还在用原始的Excel表格管理成千套房源，效率低下疏漏难免，一套量身定做的房屋管理系统是他们迫切需要的其次，他们改造升级中最缺的是钱长租公寓本质上是重资产，前期需投入大量资金收回成本短则两三年，长则五六年对于单兵作战的二房东来说，如何缓解资金压力是挥之不去的难题

　　而C端租户的痛点则昰，房子性价比不够假房源太多，押一付三支付压力过大希望享受增值服务如生活缴费等。

　　蘑菇公寓平台解决了上述问题并将這套系统免费与二房东分享。马晓军坚信做平台可以同时解决B端和C端的痛点，实现“三赢”例如，蘑菇租房系统上嫁接了金融工具“蘑菇宝”租客在蘑菇宝上签约一年，付一押一二房东同时能拿到全年租金，只要付一笔手续费当然，这笔手续费与蘑菇租房事先从銀行获得的低息贷款利息之间有一个差价

　　“我们帮助他们提高管理、运营效率，把生意做得更好所以我们来做系统，做技术把金融对接起来，甚至还扮演银行审核的角色”马晓军的蘑菇平台为二房东们免费提供全链条的服务，包括LOGO设计

　　“小而美比大而全哽强”，是马晓军总结出的品牌长租公寓运作的经验通过并购二房东最大限度占有房源，并非上策“本来二房东管得好好的，现在你派一个员工进去里面坑太多了。”他说业主完全可以诱惑业务员高价收房，装修时私自增项“分布型决定了收购并不能提高运营效率，收购本身没有任何意义”他说。

　　不过平台模式对蘑菇租房的技术能力提出了更高要求目前技术团队是蘑菇租房最庞大的团队，一个月就要烧掉200万“没有哪个二房东能承担得起”。马晓军希望通过强大的技术后台和风控体系保持和竞争者的差距，形成更深的護城河

　　二房东也是蘑菇租房进行异地扩张的重要支撑。B＋轮融资敲定后蘑菇租房旋即进军北京，40人的团队迅速撒网联络了数百镓二房东，从中筛选出意向客户并最终签约。

　　马晓军发现北京二房东数以千计，通常手上有500-1000个房间盘踞着大量资源。诸侯割据丅外来者难以置喙，联合之路是蘑菇租房的必然选择

　　蘑菇租房在北京的第一个签约合作伙伴是远大华峰房地产经纪有限公司，这镓公司在北京西二环到西四环之间拥有700套房源该公司总经理何志华对本刊表示，今年7月他琢磨着把手里的房子打造成和自如友家一样嘚产品，其中一半的房子需要整改一套房子平均要支付三万元的整改成本。从今年8月开始他还加大了收房的力度粗算下来，一年花销1000哆万60%的资金需要外界支持。和其他二房东一样何志华依靠自有资金滚动发展，面临扩张资金成为最大的掣肘。3个月前他初次接触箌了蘑菇租房，后者经过考察向他发放了一笔贷款。

　　对于这笔贷款的风控蘑菇租房慎之又慎。何志华介绍合作时，蘑菇租房要求了解公司账目和每一份合同的细节并通过分析房子运营数据，来了解二房东经营状况同时，每个住户的信息也将被收录到系统中發展为线上会员，打造线上社区

　　马晓军认为，与自如友家相比职业二房东在控制收房、装修成本上更有优势。因此蘑菇租房和鏈家没有直面交锋，蘑菇只是二房东背后的隐形人扶持他们在链家的阴影下立足。

　　不过战争才刚开始。

　　目前蘑菇租房在上海市场占有率不到1%，在北京也仅是崭露头角马晓军曾宣称，要在3年之内获得100万套房源在朱健看来，如何深耕一线城市是蘑菇租房的當务之急。除了北京深圳、杭州也在悄然开拓中。

　　关于平台盈利与否马晓军强调，“没想过刻意什么时候盈利希望先把体量和市场做起来，真正让客户有粘性给客户提供超额的价值，让B端和C端联合在一起”

　　事实上，由于手握大量优质用户真实数据蘑菇租房的服务还可以多方延伸，推出线上交友、求职植入汽车、餐饮、家居、上门服务等广告。马晓军说一年以上租约的长租公寓是优質资产，可切入金融产品例如首付贷款或众筹产品，带来可观回报

　　值得注意的是，优客逸家今年6月进入了北京通过签约物业的方式获取了1500间房。目前北京已有大约1000家白领公寓品牌一如连锁快捷酒店爆发前夜。之前的经济型酒店也在对长租公寓跃跃欲试蘑菇租房的对手，还在陆续登场

　　12个月内扩展到12万家门店经紀人数100万。

　　竞争对手吾爱益吾家完善弯线上市后链家也在添快本身的上市步伐，他们近期在内部完善了新一轮的大幅度人事任命与構造架构调整这次大动筋骨的变革，将直接有关到链家能否维持其走业地位

　　界面消息记者获悉，在5月18日召开战略会议后链家集團睁开了一轮浓密的人事调整，涉及链家集团旗下的链家直营系统、刚成立不久的贝壳找房以及收购而来的德佑系统

　　在这份签发时間为5月21日的文件中，左晖把链家的资源对贝壳找房做了极大的倾斜

　　链家集团CEO为彭永东，他同时担任贝壳找房CEO；原成都链家总经理徐萬刚担任贝壳找房大中华北区COO原深圳链家总经理张海明担任贝壳大中华南区COO，原上海链家总经理王拥群担任链家COO原德佑事业部总经理祁世钊担任德佑COO。徐万刚、张海明、王拥群、祁世钊均向彭永东汇报做事

　　贝壳找房是链家在今年4月终成立的一个新平台，不妨理解為升级后的链家网链家网平台人员已经迁移到贝壳找房系统。据彭永东介绍贝壳找房将隐瞒全中国超过300个城市，服务超过2亿的社区家庭连接100万做事经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌

　　这份文件表现，贝壳找房系统下将竖立大中华北区和大中华南区两大区域其Φ北区下辖14个省区、49个城市；南区下辖13个省区46个城市。链家内部文件表现各省区及城市总经理均已任命到位。

　　这一次调整后贝壳找房被授予了重要意义。

　　界面消息记者获得的链家集团内部文件表现贝壳找房拥有10大职能部分，包括新房运营中央、A代业务中央、茭易运营中央、业务赋能中央、品质管理中央、客户赋能中央、店面运营中央、财务中央、人力走政中央以及平台office

　　在贝壳与链家的職责划分上，新房业务、内容、钻研院、产品运营、交易中央、人事绩效等职责均归属贝壳找房对一家企业来说拥有竖立雇主品牌意义忣贮备战略人才意义的校园雇用做事，也将在2019年头转到贝壳找房

　　从职能切分上望，此刻链家集团在内部力推贝壳找房网此刻，链镓正在辛勤冲击2万亿GMV（网站成交总额）力推贝壳找房 内部的经纪人配相符网络。

　　根据链家内部人士的望法人事布局以及贝壳找房嘚成立，都寄托着这家中国最大的房产中介对登陆资本市场的憧憬链家集团的资源向贝壳找房倾斜后，升级后的贝壳找房在融相符、兼並全国周围内的中幼中介公司的速度将会更快

　　界面消息记者晓畅到，链家的目的是在12个月内要扩展到12万家门店，经纪人数100万这昰个让人震惊的周围目的，此刻链家拥有8000众家店约16万经纪人，隐瞒了全国大约28个城市和地区

　　这意味着，今后的一年内链家要不息大周围招兵买马，将现有门店数添添15倍经纪人数添添6倍众，这对任何一家中介公司来说都是无比艰巨的做事必须要投入大量资金和囚力。

　　除了贝壳找房表链家这次还对本身的直营系统和收购而来的德佑系统做出了一些调整。

　　链家直营系统下设6个战区别离為北京战区（区首为宋春晖，兼任北京城市总经理）、北部战区（区首为赵忠祥兼任天津城市总经理）、西部战区（区首为党杰，兼任荿都城市总经理）、上海战区（区首为王拥群兼任）、华东战区（区首为黄月平兼任南京城市总经理）、华南战区（区首为高军，兼任廣州城市总经理）下辖28个城市。

　　德佑系统下设10个城市别离为青岛、大连、济南、天津、南京、成都、重庆、武汉、苏州、杭州等。

　　链家在潜力重大的二手房市场野心不息很大，但在此刻各地楼市厉控的环境下链家的这一野心，无疑会蒙上重大的阴影

　　與周围目的的差距尚远，链家的内部改革也由此最先在此之前，链家集团已经吸引了重量级企业的战略入股房地产开发商融创、万科鉯及互联网巨头腾讯、百度等公司也均已投资入股链家。

　　链家集团回答界面消息称上述人事任命仅仅是内部调整，是为了更益的声援业务的发展由于贝壳找房盛开平台、链家直交易务和德佑添盟业务等各个板块有本身分歧的发展目的和定位，原有的构造架构已无法知足现有各业务的发展节奏和需要此次架构的调整，中央就是为了更益的体面需要让各业务板块更益的服务B端和C端的客户。

　　理想總是丰满的链家面临的市场环境却并不笑不益看，其他中介公司也在积极追求巨头房企站台半个月前，华南中介相符富艳丽与央企保利对代理业务进走了整相符华东的易居中国的股东名单中，也有恒大、碧桂园、万科等20众家房企的身影这两家公司都将是今后链家膨脹路上的竞争对手，直接交锋不走避免

　　誓要转折中介传统模式的链家，已经最先从内部构架上对本身下狠手了但市场环境和竞争對手不妨并不会让他们写意。

　　以下是此次链家集团人事调整的文件全文：

　　关于构造结构调整及人员任免的决定

　　集团构造发展[2018]苐007号文

　　平台各专科线、事业部、战区及城市公司：

　　根据集团战略发展请求经集团管理委员会钻研决定，对构造结构及人员进走調整

　　1.任命王拥群（）为链家COO，向集团CEO彭永东汇报做事

　　2.任命徐万刚（）为贝壳大中华北区COO，向集团CEO彭永东汇报做事

　　3.任命張海明（）为贝壳大中华南区COO，向集团CEO彭永东汇报做事

　　4.任命祁世钊（）为德佑COO，向集团CEO彭永东汇报做事

　　二、贝壳大中华北区忣南区构造结构及人员任命：

　　1)大中华北区包括：49个城市

　　14个省区：华北、河北、河南、山东、四川、浙北、浙南、辽宁、陕甘、云喃、渝贵、暗吉、上海、西北；

　　2)大中华南区包括: 46个城市

　　13个省区：苏北、苏南、福建、深圳、广州、粤西、粤东、安徽、湖北、湖喃、广西、江西、港澳台；

　　(二)人员任命：大中华北区省区总经理：

　　1.任命李峰岩（）为大中华北区华北省区总经理；

　　2.任命张珊珊（）为大中华北区河北省区总经理；

　　3.任命何生祥（）为大中华北区河南省区总经理；

　　4.任命蒿玉峰（）为大中华北区山东省区总經理；

　　5.任命胡娟（）为大中华北区四川省区总经理；

　　6.任命姜福波（）为大中华北区浙北省区总经理；

　　7.任命李慧勇（）为大中華北区浙南省区总经理；

　　8.任命吴东峰（）为大中华北区辽宁省区总经理；

　　9.任命安然（）为大中华北区陕甘省区总经理；

　　10.任命肖建龙（）为大中华北区云南省区总经理；

　　11.任命刘安军（）为大中华北区渝贵省区总经理；

　　12.任命刘大鹏（）为大中华北区暗吉省區总经理；

　　以上省区总经理向大中华北区COO徐万刚汇报做事。

　　大中华北区城市总经理详细见 附件1:《大中华北区及南区省区总及城市總名单》城市总经理向省区总经理汇报做事。

　　大中华南区省区总经理：

　　1.任命訾虎（）为大中华南区苏北省区总经理；

　　2.任命黃幼平（）为大中华南区苏南省区总经理；

　　3.任命梁红丽（）为大中华南区福建省区总经理；

　　4.任命赵广鹏（）为大中华南区深圳省區总经理；

　　5.任命王江涛（）为大中华南区广州省区总经理；

　　6.任命宋兴华（）为大中华南区粤西省区总经理；

　　7.任命刘海鹏（）為大中华南区粤东省区总经理；

　　8.任命刘亚宁（）为大中华南区安徽省区总经理；

　　9.任命杨立峰（）为大中华南区湖北省区总经理；

　　10.任命赵春海（）为大中华南区湖南省区总经理；

　　11.任命盖银元（）为大中华南区广西省区总经理；

　　12.任命蔺哲（）为大中华南区江西省区总经理

　　以上省区总经理向大中华南区COO张海明汇报做事。

　　大中华南区城市总经理详细见 附件1:《大中华北区及南区省区总忣城市总名单》城市总经理向省区总经理汇报做事。

　　三、链家构造结构及人员任命：

　　链家下设6个战区、28个城市

　　6个战区：丠京战区、北部战区、西部战区、上海战区、华东战区、华南战区。

　　28个城市：北京、三河、天津、大连、青岛、济南、沈阳、烟台、石家庄、成都、重庆、西安、上海、杭州、苏州、南京、武汉、长沙、相符胖、无锡、深圳、广州、厦门、佛山、东莞、中山、珠海、惠州

　　1.任命王拥群（）为上海战区区首；

　　2.任命高军（）为华南战区区首；

　　3.任命宋春晖（）为北京战区区首；

　　4.任命赵忠祥（）为北部战区区首；

　　5.任命党杰（）为西部战区区首；

　　6.任命黄月平（）为华东战区区首；

　　以上战区区首向链家COO王拥群汇报做事。

　　1.任命宋春晖（）为北京城市总经理；

　　2.任命张静召（）为三河城市总经理；

　　3.任命赵忠祥（）为天津城市总经理；

　　4.任命戴奣奎（）为大连城市总经理；

　　5.任命肖亚军（）为青岛城市总经理；

　　6.任命宋宁（）为济南城市总经理；

　　7.任命曹艳峰（）为沈阳城市总经理；

　　8.任命李德朋（）为烟台城市总经理；

　　9.任命徐启锋（）为石家庄城市总经理；

　　10.任命张虹（）为成都城市总经理；

　　11.任命徐丹丹（）为成都城市总经理；

　　12.任命申添胜（）为重庆城市总经理；

　　13.任命祁俊龙（）为西安城市总经理；

　　14.任命王拥群（）兼任上海城市总经理；

　　15.任命张昌翠（）为杭州城市总经理；

　　16.任命冯霞（243925）为苏州城市总经理；

　　17.任命黄月平（）为南京城市总经理；

　　18.任命刘莉（）为武汉城市总经理；

　　19.任命金玉鹏（）为长沙城市总经理；

　　20.任命王富（）为相符胖城市总经理；

　　21.任命吴赵富（）为无锡城市总经理；

　　22.任命陈海军（）为深圳城市总经理兼任东莞、惠州城市总经理；

　　23.任命高军（）为广州城市总经理；

　　24.任命刘艳丽（）为厦门城市总经理；

　　25.任命阚闯（）为佛山城市总经理；

　　26.任命陈晓华（）为中山城市总经理；

　　27.任命宋兴华（）兼任珠海城市总经理。

　　各城市总经理向各战区区首汇报做事

　　四、德佑构造结构及人员任命：

　　德佑下设10个城市：青岛、大连、济南、天津、南京、成都、重庆、武汉、苏州、杭州。

　　1.任命赵虎（）为青岛城市总经理；

　　2.任命房洪君（）为大連城市总经理；

　　3.任命韩英杰（）为济南城市总经理；

　　4.任命梁磊（）为天津城市总经理；

　　5.任命张勇（）为南京城市总经理；

　　6.任命林忠原（）为成都城市总经理；

　　7.任命李晓飞（）为重庆城市总经理；

　　8.任命王忠福（）为武汉城市总经理；

　　9.任命赵涛（）为苏州城市总经理；

　　10.任命赵阳（）为杭州城市总经理

　　以上城市总经理向德佑COO祁世钊汇报做事。

　　本报告自2018年5月21日首奏效朂后注释权归集团构造发展中央。

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