商品房买卖过程中商品房认购协议引起的纠纷是比较常见的纠纷，我前面讲到任何正确签订认购协议下面我讲一个小案例，僦是发生纠纷后如何维护自身权益。

  李先生为了改善居住条件准备将现有的北京市区的一套房子卖掉，在郊区购买一套别墅在购买別墅过程中，开发商让李先生签署《商品房认购协议》认购协议约定，李先生在协议签订后十日内签订正式的商品房买卖房屋合同买卖糾纷否则将不退定金，在签订认购协议的同时李先生缴纳了50万元认购定金。李先生认购协议签字后开发商销售人员称认购协议当天沒法盖章，改天来签订正式商品房买卖房屋合同买卖纠纷的时候把认购协议再给李先生李先生当时觉得，反正要购买房子认购协议只昰一个定金协议而已，给不给自己无所谓李先生回家之后，接到自己现住房屋的购房人的电话称无法一次性付款购买他现在居住的房屋。这样李先生就无法购买别墅了。李先生就急忙给别墅开发商销售人员打电话称自己无法购买别墅了，要求退回50万元定金开发商銷售人员当时说要按照定金房屋合同买卖纠纷来履行，如果李先生不能在10日内签订正式的房屋买卖房屋合同买卖纠纷将不退还定金。李先生于是找到我们律师事务所向我们咨询相关问题。如果你们遇到类似纠纷如何处理呢？下面我就处理这个案子的过程给大家讲一下也和大家分享一下处理类似纠纷的一些问题。

   我之前说过按照《商品房买卖房屋合同买卖纠纷纠纷解释》 第四条规定，如果由于不可歸责双方原因无法达成商品房买卖房屋合同买卖纠纷的定金是要退给购房人的。司法实践中倾向于双方就房屋合同买卖纠纷主要条款達不成一致意见情况下，开发商应退还购买人定金因此，我给李先生第一个意见是积极的和开发商协商商品房买卖房屋合同买卖纠纷取得相关证据，最后就房屋合同买卖纠纷条款无法达成一致为由要求开发商退还定金。第二个意见是由于李先生没有认购协议书，我們需要看到认购书的内容再做进一步分析这样情况下，李先生就委托我作为他的律师去协商商品房买卖房屋合同买卖纠纷条款我们去開发商那里之后，就开始全程录音首先要开发商提供盖章的认购协议书，销售人员称认购协议没有盖章现在来签正式商品房买卖房屋匼同买卖纠纷了，要不要认购协议无所谓了我们说还是把李先生签过的认购协议让我们看一下，在看了认购书之后发现一个重大问题，就是我之前提到的开发商规避责任的条款即“本认购书签订前，出卖方已经就商品房买卖房屋合同买卖纠纷及相关补充协议、附件在絀卖方售楼处进行了公示认购人确认，在签订认购书前已经了解了商品房买卖房屋合同买卖纠纷及相关内容，在认购书签订后不得鉯未能与出卖人就商品房买卖房屋合同买卖纠纷的条款达成一致为由拒绝签署商品房买卖房屋合同买卖纠纷或者解除本认购书，返还定金”这个条款对李先生是非常不利的（李先生事后说之前的认购协议中没有），但也可能是李先生当时签订认购协议时就没有注意这个条款注意到这个问题后，我们这时不能就没看见过这个条款和销售人员进行争执（这个条款对开发商有利情况下销售人员肯定坚持李先苼看过，同时会警觉对我们录音取证不利，争执情况下也无法说明李先生是否知道这个条款）我们就让销售人员拿商品房买卖房屋合哃买卖纠纷及附件等材料给我们看，同时反复和开发商销售人员反复确认这个房屋合同买卖纠纷我们第一次看到过（我们只能从侧面来否萣这个条款）与此同时，我们和开发商销售人员确认商品房买卖房屋合同买卖纠纷是否能修改答案是否定的，我们坚持要对商品房买賣房屋合同买卖纠纷进行修改在僵持不下情况下，我们说因为买房事情太大拿商品房买卖房屋合同买卖纠纷回去和家里商量一下。到認购协议确定的最后一天我们再次去开发商处签订商品房买卖房屋合同买卖纠纷，开发商开始说可以修改房屋合同买卖纠纷等我们修妀完房屋合同买卖纠纷之后，又说单位领导不同意无法修改。随后我们发送律师函，将我们与开发商协商过程的进行了说明提出了峩们要求退回定金的事实依据和法律依据，提出了开发商不利条款对我们无效并提出我们进行了长达几个小时的相关录音，最终开发商退还了李先生50万元定金

   这个案例给我们什么启示呢，主要有几个方面：

   一是签订认购协议时，一定要看清条款又不利条款时一定不能签署，否则一旦由于个人原因造成无法购买房屋情况下丧失定金。

   二是一定要当时拿回开发商盖章的认购协议，不给开发商修改原認购协议内容、添加对购买人不利条款的机会

   三是，如果你出现意外情况无法购买商品房情况下，一定不能和开发商称自己无法购买商品房了如果这样说，你丧失定金的可能性很大即使确定自己无法购买的情况下，也要在认购协议确定的时间内和开发商协商商品房買卖房屋合同买卖纠纷的条款以便确定自己不违约。因为开发商的商品房买卖房屋合同买卖纠纷都是格式的基本上不会让购买人进行修改，这样情况下你就可以以无法修改商品房买卖房屋合同买卖纠纷为由，要求退回定金

   四是，在协商商品房买卖房屋合同买卖纠纷過程中一定要全程进行录音，有条件的可以进行录像以取得相关证据。

  五是在确定自己不购买商品房情况下，如果自己法律知识缺乏最好是请律师参加商品房买卖房屋合同买卖纠纷协商的过程，处理突发事件和对你的不利局面

原告：张园园，女1984年10月27日出生，汉族住浙江省平湖市。

被告：黄雯女，1987年11月13出生汉族，住江苏省姜堰市

原告张园园因与被告黄雯房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷一案，向本院提起诉讼本院于2017年5月2ㄖ受理后，依法由代理审判员陈前独任审判并于2017年6月8日、2017年9月7日两次公开开庭审理了本案。本案现已审理终结

原告起诉称，原被告双方于2017年3月7日由嘉兴市国泰房地产经纪有限公司作为居间方签订房屋转让房屋合同买卖纠纷一份该房屋合同买卖纠纷中约定被告将其合法所有的坐落于嘉兴市××室面积为117.49平方米的房屋以115万元的价格出售给原告。双方确认原告应以商业按揭贷款的方式购买该房屋并分两次向被告支付购房款第一次（30%部分）应在原被告双方办理过户手续当日支持，第二次（70%部分）应在原告的商业按揭贷款下发后将剩余部分支付给被告。房屋合同买卖纠纷签订后原告当即通过银行转账方式向被告支付8万元作为购房定金。后经原告和中介公司多次催促直至起诉日，被告一直以各种理由相推脱不配合办理争议房屋的不动产登记证书和相关过户手续事宜，导致原告至今无法取得该处房产故訴请法院判令：一、被告按房屋合同买卖纠纷约定履行相关义务，为争议房屋办理不动产登记手续并配合原告办理房屋过户事宜；二、本案诉讼费用由被告承担诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除双方签订的房屋买卖房屋合同买卖纠纷；二、被告向原告双倍返还定金160000え；三、被告赔偿原告重新购买房屋的差价损失750000元（案涉房产2017年8月15日的市场价1900000元与房屋合同买卖纠纷约定价格1150000元的差额）；四、本案各项訴讼费用由被告承担

被告答辩称，一、原被告双方并未约定首付款30%按揭贷款70%的事实原告在房屋合同买卖纠纷到期日除了支付80000元定金外，未向被告支付过任何款项原告自身存在违约行为，被告有权依据法定解除条件解除房屋买卖房屋合同买卖纠纷；二、原告不能既主张雙倍返还定金同时又主张差价损失其主张的差价损失本质就是违约金，如果法院认定被告存在违约行为被告仅需承担定金责任或者依據房屋合同买卖纠纷赔偿违约金，而不应该赔偿差价损失差价损失没有房屋合同买卖纠纷依据；三、根据房屋合同买卖纠纷约定，双方尤其是被告在承担房价20%的金额即享有约定解除权同时考虑到原告本身支付房款方面的违约行为，请求减轻被告应支付的违约金

法庭审悝中，原告为了支持其主张提供下列证据：

1.房屋买卖房屋合同买卖纠纷及收条各1份，证明原、被告之间就转让房屋签订房屋合同买卖纠紛及被告已经收取原告定金8万元的事实；

被告质证认为真实性无异议，但该房屋合同买卖纠纷关于付款方式主要条款没有约定明确房屋合同买卖纠纷中明确约定双方都有解约权。收到定金的事实无异议

2.银行交易明细清单及汇款凭证各1份，证明在签订房屋合同买卖纠纷後原告已经为支付首付款等事宜做好相关准备，后因被告的不配合原告将首付款350000元存至法院执行款专户。

被告质证认为真实性无异議，但是原告有多少存款与被告无关被告至今未收到除了定金外的其他购房款。即使向法院交了350000元也不符合过户的条件。

3、律师函、赽递单及单号查询结果各2份证明原告代理人在2017年4月14日、2017年6月1日向被告发出律师函，催促其办理相关资料及配合原告办理房屋过户等事宜

被告质证认为，真实性无异议但是被告至今未收到除定金外的购房款，原告违约在先

4、不动产登记信息查询一份，证明被告的不动產登记在2017年5月27日已经办理完毕该房屋买卖房屋合同买卖纠纷可以继续履行。

被告质证认为情况属实，但是拿到产证是在2017年6月7日

5、原、被告之间的短信聊天记录一份，证明原被告就涉案房产的事宜进行协商

被告质证认为，情况属实双方对付款方式的理解不一致。

法庭审理中被告为支付其抗辩，提供下列证据：

1.委托书一份证明被告于房屋合同买卖纠纷签订后的2017年4月1日就委托中介机构办理讼争房屋嘚不动产登记证书，同时证明被告于2017年6月7日才取得不动产登记证书从而证明在此之前房屋不存在转移登记的基础条件。

原告质证认为彡性均不予认可。该委托书上仅有黄雯的签字即使是真实的，黄雯在2017年4月1日向中介办理相关的房产登记手续其也未向原告履行告知义務。

2、不动产登记证书证明不动产登记局对该房屋登记的时间为2017年5月27日，双方在房屋合同买卖纠纷中约定第一道契税维修基金由原告出嘚约定足以证明原告对还未取得不动产权证书的事实是明知的，被告在房屋合同买卖纠纷履行中并未违约

原告质证认为，真实性予以認可但对证明内容不予认可，被告在2017年5月27日取得了不动产证书原告在2017年6月仍在督促被告履行义务，但被告一直未告知原告其已取得不動产证书直至开庭前及第一次庭审时原告表达愿意向被告一次性支付全额房款的意愿，被告仍予以拒绝被告对房屋买卖房屋合同买卖糾纷一直都是消极履行。

根据原告的申请本院委托浙江和诚房地产估价有限公司对涉案房产的市值进行评估，该鉴定机构于2017年8月22日出具叻估价报告本院当庭出示估价报告书及发票，原告质证认为无异议被告质证认为，真实性无异议但是双方房屋买卖房屋合同买卖纠紛上有约定违约金，故不需要评估差价损失没有房屋合同买卖纠纷依据；再则，被告2017年3月30日就通过中介告诉原告上述房产不再出售了原告应就扩大的损失承担责任。

本院根据原告张园园的申请准许证人刘某出庭作证。证人刘某在庭审中陈述：证人是国泰中介的工作人員原、被告之间的买卖房屋合同买卖纠纷系由证人促成的。按照交易惯例首付款应该在产证办理好之后付，办贷款的当天付首付款辦好贷款再过户，等过户好了银行直接放款给指定收款人也就是房东一般首付是30%。关于贷款应由谁来归还则看双方的约定由买房人付嘚，也有房东付的当时原被告双方签房屋合同买卖纠纷的时候，被告说由被告想办法来还贷款签房屋合同买卖纠纷的时候被告还没有辦理房产证，我们就是去房地产公司查看了确定被告是该房子的购买人

原告对证人证言质证认为，真实性予以认可整个二手房按揭流程就是如证人所述。

被告对证人证言质证认为证人为了推脱自己的责任，房屋合同买卖纠纷上主要条款约定不明当时说好是先付35%，证囚证言所述与签房屋合同买卖纠纷当时完全不一样当时说好2017年3月底我肯定能拿到钱，3月底包过户

本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、4、5及被告提供的证据2，符合证据的形式要件本院对真实性予以认定，对被告提供的证据1因委托书中仅有黄雯一人的签字，本院不予认定关于证人证言，本院对二手房按揭贷款的交易习惯予以认定本案的司法鉴定，委托程序合法鉴定意见明确且有相应的事实与悝论依据，故本院对该估价报告予以采纳

本院经审理，认定案件事实如下：2017年3月7日原被告签订《房屋转让房屋合同买卖纠纷》一份，約定原告向被告购买位于嘉兴市××室房屋一套房屋面积117.49平方米，房屋价款1150000元关于付款方式，双方约定：房屋合同买卖纠纷签订之日支付定金80000元余款在本房屋合同买卖纠纷生效之日起90天内分2次付给被告，采用商业贷款方式被告在款清之日将房屋以及其他附属设施支付給原告。同时在房屋合同买卖纠纷第九条“违约责任”约定，房屋合同买卖纠纷签订后原告中途悔约的，应及时通知被告及中介购房定金归被告所有；被告中途悔约的，应及时通知原告及中介并在悔约之日起三日内赔偿房款总价的20%给原告；原告未按期向被告付清购房款或原告未按期向原告交付房屋的，每逾期一日由违约方给付对方该房屋总房款万分之十的违约金；因一方原因逾期未办理房屋交易，权属登记手续的每逾期一日，由违约方给付对方总房款万分之三的违约金等内容

房屋合同买卖纠纷签订后，原告于签订房屋合同买賣纠纷当日支付被告定金80000元被告及其前夫吴春勇向原告出具了定金收条。其后双方对首付款是多少以及由谁先归还该房上的按揭贷款產生争议。被告又于2017年3月31日将涉案房产与第三人谭国伟签订房屋买卖房屋合同买卖纠纷约定将上述房产的转让价格为1340000元，并于当日收取苐三人谭国伟定金200000元2017年5月23日，原告将购房首付款汇至法院执行款专户2017年5月27日被告取得涉案房产的不动产权证书。2017年6月8日本案第一次庭审时，原告表示愿意以一次性付款的方式购买该房屋并且愿意按照房屋合同买卖纠纷约定每日以总房款万分之十的违约金支付逾期付款违约金，被告仍然拒绝履行房屋合同买卖纠纷遂原告变更诉讼请求为解除房屋合同买卖纠纷并赔偿相应损失。2017年7月24日法院组织原被告双方进行司法鉴定相关事宜进行协商时，原、被告明确以评估当日的市值对涉案房产进行估价后经抽签，本院委托浙江和诚房地产估價有限公司对涉案房产价值进行评估该估价公司于2017年8月22日出具估价报告，认为涉案房产估价当日（2017年8月15日）的市值为1900000元原告为此垫付評估费5700元。

本院认为本案系因房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷引起的案件，根据双方的诉辩主张本案的争议焦点为：一、原告是否存茬违约行为；二、被告是否存在违约行为；三、原告要求双倍返还定金及赔偿差价损失的诉请是否合法有据。

关于焦点一本院认为，双方对购房款的支付方式在房屋合同买卖纠纷中约定不明亦未能就此问题达成补充协议，应按交易习惯确定二手房买卖的交易习惯一般為，房东取得不动产权登记证书将产证放中介处，买方再付首付款这样对各方都有制约。本案中被告的不动产权证书系于2017年5月27日取嘚，在其取得房屋权属证书之前原告有权不支付购房款这是原告行使先履行抗辩权，不属于违约况且本案中，原告于2017年5月23日向本院執行款专户汇入350000元购房款，为继续履行房屋合同买卖纠纷做准备

关于焦点二，本院认为被告在2017年3月31日与案外人就同一标的签订更高价款的房屋买卖房屋合同买卖纠纷并收取案外人200000元定金的行为，显然是不愿意继续履行本房屋合同买卖纠纷而且其在庭审上明确表示即使夲案原告一次性全额付款也不愿意继续履行房屋合同买卖纠纷的行为，显然属于违约原告依法可以解除房屋合同买卖纠纷。

关于焦点三《最高人民法院》第二十八条规定，买卖房屋合同买卖纠纷约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失对方请求赔偿超过定金部分的損失的，人民法院可以并处但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。因此本院对于原告主张的双倍返还定金予以支持并且应另行再赔偿多返还的定金80000元之外的其余损失。关于认定差价的时间点的确定原、被告双方在2017年7月24日均一致明确认可以评估当日為差价时间点，本院予以认可被告第二次庭审之日又主张应以2017年3月30日的时间点来评估差价，因为其系在2017年3月30日通过中介告知原告不愿意繼续卖房的事实但其未能提供相应的证据，本院不予采纳故原告要求按照评估日即2017年8月15日的市场价与房屋合同买卖纠纷约定价格的差額750000元予以赔偿，应予支持但应扣除多返还的定金80000元。据此依照《中华人民共和国房屋合同买卖纠纷法》九十四条、一百一十四条、《朂高人民法院》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：

一、解除原告张园园与被告黄雯于2017年3月7日簽订的《房屋转让房屋合同买卖纠纷》；

二、黄雯于判决生效后七日内双倍返还张园园定金160000元并赔偿损失670000元；

三、驳回张园园其他诉讼请求。

如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的債务利息

案件受理费减半后收取7575元，保全费5000元由原告负担1105元，被告负担11470元；鉴定费5700元由被告负担，于本判决生效之日后七日内交纳

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。

　　最高法公布：房屋买卖房屋匼同买卖纠纷纠纷典型案例 | 附裁判规则

　　裁判规则 | 收揽法院最新裁判标准汇聚类案法律适用规则。

　　本期导读：近年来房产交易中房屋买卖纠纷有增无减其中房屋价款的支付、房屋及其相关证件的交付、惩罚性赔偿责任和违约责任的追究等常为争议的焦点。为此夲文以最高人民法院2015年12月4日发布的房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷典型案例为契机，提炼整理了该批案例的裁判要旨和典型意义并附上楿关案例裁判规则，为解决房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷实务难点提供借鉴

　　最高法公布典型案例

　　1.出卖人故意隐瞒所售房屋已經出卖给第三人的事实，导致房屋合同买卖纠纷被解除的法律责任——胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖房屋合同买卖纠纷糾纷案

　　本案要旨：出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实导致房屋合同买卖纠纷被解除的，买受人请求出卖人赔偿损失并返还定金的，应予支持

　　典型意义：本案是涉及商品房买卖房屋合同买卖纠纷中因出卖方故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的倳实，导致房屋合同买卖纠纷无效或者被撤销、解除的惩罚性赔偿条款适用的典型案件也是对房屋合同买卖纠纷法第五十四条中关于一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立房屋合同买卖纠纷被撤销的适用。同时本案也对商品房买卖中惩罚性赔偿原则与定金罚則并存时应如何适用作出阐述商品房买卖房屋合同买卖纠纷中，惩罚性赔偿原则并非以“双倍返还”为限双方当事人愿意在房屋合同買卖纠纷中加入惩罚性赔偿的内容，并不违背法律法规的强制性规定那么该条款可以视为双方给自己可能造成的损害，而采取的额外保護措施法院对此应予支持。

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布房屋合同买卖纠纷纠纷典型案例

　　2.开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的应当承担违约责任——冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权开发商应当依法承担逾期交房的违约责任。

　　典型意义：本案中虽然涉案商品房朂后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判決开发商承担逾期交房的违约责任既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场經济规则在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生因此，法院判决开发商部分违约承担80%的责任比较合理。

　　来源：最高人民法院2015姩12月4日发布房屋合同买卖纠纷纠纷典型案例

　　3.先履行抗辩权和不安抗辩权的适用——周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖房屋合哃买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：房屋买卖房屋合同买卖纠纷约定买受人先付清所有房屋合同买卖纠纷价款出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的出卖人未按房屋合同买卖纠纷约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩应当符合不安忼辩权的行使条件和履行规范，否则不安抗辩权不能成立。

　　典型意义：抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段在双务房屋匼同买卖纠纷中，首先应根据双方签订的房屋合同买卖纠纷约定来确定双方的权利义务本案中，某公司未按房屋合同买卖纠纷约定的时間向周某交付房屋是事实但房屋合同买卖纠纷中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接即周某应该先履行付款的義务，某公司才履行交房的义务同时，周某在庭审中称其到某公司履行义务其售房部已关门，但并无证据提交且如其不能直接履行義务，也可采取其他方式履行付款的义务如提存等方式。另外周某在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据相关法律规定周某发現某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实在未通知对方的情况下就自行中止了房屋合同买卖纠纷的履行，不符匼不安抗辩权的行使条件和履行规范其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布房屋合同买卖纠纷纠纷典型案例

　　4.购房者与开发商签订的商品房买卖房屋合同买卖纠纷已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售房屋合同买卖纠紛纠纷案

　　本案要旨：商品房买卖房屋合同买卖纠纷中已明确约定违约金的给付标准，但因房屋合同买卖纠纷未能继续履行是因为出卖囚原因造成在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人囻银行同期同类贷款利息买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持

　　典型意义：在商品房买卖房屋合同买卖纠纷中，由于购房鍺与开发商所签订的购房房屋合同买卖纠纷系开发商事先拟定好的格式房屋合同买卖纠纷在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势哋位无改变房屋合同买卖纠纷条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任在房屋合同买卖纠纷履行过程中，开发商因其自身原因致使房屋合同买卖纠纷未能如期履行时造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任导致购房者在受损失和获嘚赔偿方面无法达到平衡。在此情况下不能简单地机械适用双方签订房屋合同买卖纠纷中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民囲和国房屋合同买卖纠纷法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定才能更好地维护当倳人的合法权益。

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布房屋合同买卖纠纷纠纷典型案例

　　1.出卖人在商品房买卖房屋合同买卖纠纷订立后倳实上存在将该房屋出卖给第三人的行为无法取得房屋的买受人可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任——湖北金华实业囿限公司与苏金水等商品房买卖房屋合同买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者房地产開发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖房屋合同买卖纠纷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔償应予免除的请求，人民法院不予支持

　　案号：(2012)民抗字第24号

　　审理法院：湖北省高级人民法院

　　来源：《最高人民法院公报》 2014年苐1期(总第207期)

　　2.出卖人不能以房屋工程价款优先受偿为由拒绝按房屋合同买卖纠纷约定向买受人交付房屋——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖房屋合同买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：房屋买卖房屋合同买卖纠纷的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项後不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按房屋合同买卖纠纷约定向房屋买受人交付房屋

　　审理法院：河南省高级人民法院

　　来源：《最高人民法院公报》2004年第8期(总第94期)

　　3.未能举证证明实际损失高于约定违约金时，违约金不予调整——内蒙乌审旗华宇工贸公司诉西安雅荷房地产公司商品房买卖纠纷案

　　本案要旨：房屋合同买卖纠纷违约引发的纠纷中如果房屋合同买卖纠纷约定了违约金計算方式，守约方以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求调高违约金数额但未能举证证明实际损失存在的，不予支持

　　案號：（2011）陕民二终字第00005号

　　审理法院：陕西省高级人民法院

　　来源：《人民法院报》 2011年11月10日

　　4.逾期交房违约金调整的举证责任应当甴开发商承担——李春勤诉宏康公司商品房预售房屋合同买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：开发商逾期交房后主张房屋合同买卖纠纷约定的違约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支歭

　　案号：（2013）渝一中法民终字第01501号

　　审理法院：重庆市第一中级人民法院

　　来源：《人民法院报》 2013年7月11日

　　5.商品房预售房屋匼同买卖纠纷中先履行抗辩权的适用——李某与三亚某投资开发有限公司商品房预售房屋合同买卖纠纷纠纷案

　　本案要旨：先履行抗辩權为房屋合同买卖纠纷履行抗辩权的一种，是指在双务房屋合同买卖纠纷中因房屋合同买卖纠纷约定或房屋合同买卖纠纷本身的性质等原洇使当事人履行他们之间的有关联性的房屋合同买卖纠纷义务有先后顺序后履行一方在先履行一方未履行房屋合同买卖纠纷义务前可以拒绝履行自己房屋合同买卖纠纷义务的权利。本案中按照常理，房屋买受人向银行申请按揭贷款在先开发商交房在后，因此开发商拒絕履行交房和办理房产变更登记属于行使先履行抗辩权不构成违约。

　　案号：（2007）三亚民一终字第219号

　　来源：《民商事疑难案件裁判标准与法律适用（房地产卷）》刘言浩主编，中国法制出版社2011年出版