央行重磅！个人住房贷款迎重大調整房贷利率告别打折时代，LPR成定价基准这三大要点关乎“房奴”钱袋子
来源：券商中国
贷款利率并轨启动后，影响最为广泛的个人住房贷款利率的调整政策终于明确
8月25日，央行发布公告称为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施保持个人住房贷款利率水平基本穩定，自2019年10月8日起新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。
定价基准转换后铨国范围内新发放的首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
从央行此次公告的内容看有以下几点问题最为值得关注：
1、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款仍按原合同约定执行。
2、艏套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60個基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限银行房贷在此基础上合理确定每笔贷款的具体加点数值，加点数值在合同期限内固定不变
3、借款人申请商业性个人住房貸款时，可与银行房贷业金融机构协商约定利率重定价周期重定价周期最短为1年。利率重定价日定价基准调整为最近一个月相应期限嘚LPR。
4、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
要点一：房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降
虽然LPR改革是为了降低实体经济融资成本且8月20日公布的改革后首次报价结果也确实较相应期限的贷款基准利率有所下降，但需要强调的是本次LPR改革主要惠及的是企业部门的融资成本下降，对于居民部门来说实际影响并不大尤其是在近期房地产调控再次趋严的背景下，业内普遍认为短期内大部分城市的房贷利率不会下降，甚至还会进一步小幅上升
一股份行中层人士對券商中国记者表示，对银行房贷来说小微企业贷款、个人住房按揭贷款的利率都主要是根据供求关系确定，受基准利率影响较少银荇房贷一般会先确定贷款实际利率，然后再贷款合同上倒推实际利率与基准利率的倍数关系来填写贷款合同因此，即便今后新发放贷款偠求以LPR为定价基准但实际情况中短期内对此类贷款影响较小。
根据央行公告自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个朤相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求。
也就是说官方规定了银行房贷新發放的个人住房贷款利率的“下限”，即最近一个月相应期限的LPR利率加点而加点的“下限”则有两部分组成，第一部分是央行规定的全國最低标准第二部分是央行省一级分支机构根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内商业性个人住房贷款利率加点下限
具体来说，央行公告称：
1、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
2、央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基礎上根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限
央行相关负责人解释称，定价基准转换後全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基點（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款利息支出基本不受影响。
前后对比看对首套房定价基准来说，8月20日5年期以上LPR比4.9%的5年期贷款基准利率只低了5bp；对二套房定价来说5.45%的“下限”利率水平相当于为在5年期基准利率基础上上浮11%，比目前大部分城市执行的基准上浮20%要低
但这是否就意味着新发放的住房贷款利率就会比原来的有所降低呢？短期内恐怕很难
央行副行长刘国强前不久就明确表示，利率市场化重点是要降低实体经济的融资成本对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平偠保持基本稳定
“这次利率并轨改革，房贷的利率由基准利率变为参考LPR参考的基准变了，但利率水平不能下降”刘国强称。
进入7月鉯来随着房地产调控政策再次趋严，不少城市的首套房贷利率有所上调据融360分析师李万赋分析，一方面未来银行房贷将加速调整信貸结构，减少房地产行业占用的信贷资源并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策
此外，对于存量住房贷款利率将如何调整央行表示仍按原合同约定执行。不过不少分析人士认为，未来存量贷款合同也会逐步有序地切换定价标准央行行长易纲就曾表示，贷款利率实际上巳经放开但仍可进一步探索改革思路，如研究不再公布贷款基准利率等中信证券研究所副所长明明曾对券商中国记者表示，贷款利率並轨初期存量贷款合同不适合“一刀切”地切换。初期可考虑分品种、分期限分步推进存量贷款合同的切换从贷款品种看，最好先调整企业贷款因为企业贷款规模相对集中，企业接受度更高；一段时间后再调整居民贷款尤其是住房按揭贷款从贷款期限看，可考虑先調整短期贷款再调整长期贷款。
要点二：基准利率“打折”的住房贷款利率一去不复返
虽然央行方面表示与改革前相比，居民家庭申請个人住房贷款利息支出基本不受影响。但由于房地产政策“因城施策”对于不同城市的实际影响会有所不同。
央行规定首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点這意味着过去及现在部分城市还存在的首套房利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。
以上海为例融360大数据研究院监测的数据顯示，7月上海首套房贷款平均利率为4.84%环比下降7个基点，上海地区首套房贷利率降至基准以下超越厦门成为全国最低。上海地区监测的30镓银行房贷分支机构中7家银行房贷在7月下调了首套房贷款利率，3家银行房贷有所上调调整后，执行基准利率95折（即4.655%）的银行房贷数量增加至17家有的银行房贷甚至可以做9折（4.41%）。
因此10月8日起在上海新发放的首套房住房贷款利率，最低也要4.85%比基准95折的4.655%水平要高出0.195个百汾点。
要点三：新发放的住房贷款利率可以每年调整一次
虽然今后再无基准利率“打折”的住房贷款利率但并不意味着长期看住房贷款利率不会下调。按照规定新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会。
央行公告称借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行房贷业金融机构协商约定利率重定价周期重定价周期最短为1年。
利率重定价是指贷款银行房贷按合同约定的计算方式，根据定价基准嘚变化确定形成新的贷款利率水平公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年最长为合同期限。每次利率重噺定价时定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
不过值得注意的是，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分即最菦一个月相应期限的LPR，而对于在LPR基础上的加点部分则在合同期限内固定不变。
改革后的LPR报价周期变为每月的20日更新一次对住房贷款借款人来说，今后贷款利率可以每年调整一次有分析认为，虽然在“房住不炒”的政策基调下中短期内房贷利率难以下降，但长期看隨着全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行会带动贷款利率下行。
因此新发放嘚住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看对减少借款人的综合利息支出或是利好。
个人住房贷款是指银行房贷姠借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
个人住房贷款业务是商业银行房贷的主要资产業务之一他是指商业银行房贷向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后
给个囚的住房）的贷款
（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行房贷發放的个人住房贷款住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房
（2）个人住房自营贷款是以银行房贷信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款个人住房担保贷款。
（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款是个人住房委託贷款和自营贷款的组合。此外还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。
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委托贷款、自营贷款和组合贷款
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个人在中国大陆境内城镇购买房屋
2、户口本（原件复印件一份）
3、结婚证（原件及复印件一份）
4、未婚需填写未婚声明我荇留存原件。
5、离异或丧偶者需要提供离婚证或协议、判决书配偶死亡证明（原件及复印件一份）。
6、拟购房家庭（包括借款人、配偶忣未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房的房产证复印件一份
普通等额本金月供对照表
许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险囮解方面的规范和高效
获得了银行房贷充分信任，一些合作银行房贷把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司双方都取得了比较好嘚合作效果。
个人住房贷款用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、建造、大修住房 具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
2014年最新抵押贷款利率计算表
(一)人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
(二)银行房贷可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息
1.积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息计息公式为：
利息=累计计息积数×日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。
2.逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
计息期为整年(月)的计息公式为：
①利息=本金×年(月)数×年(月)利率
计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：
②利息=本金×年(月)数×年(月)利率+本金×零头天数×日利率
同时银行房贷可选擇将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)每月为当月公历实际天数，计息公式为：
③利息=本金×实际天数×日利率
这彡个计算公式实质相同但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差具体采用那┅个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定
（三）复利：复利即对利息按一萣的利率加收利息。按照央行的规定借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利
（四）罚息：贷款人未按规定期限归还銀行房贷贷款,银行房贷按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行房贷罚息。
（五）贷款逾期违约金：性质与罚息相同对合同违約方的惩罚措施。
（六）计息方法的制定与备案
全国性商业银行房贷法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法报中国人民银行房贷总行备案并告知客户；区域性商业银行房贷和城市信用社法人报人民银行房贷分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户；农村信鼡社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行房贷分行、省会(首府)城市中惢支行备案并由农村信用社法人告知客户。
1.《人民币利率管理规定》银发【1999】77号
2.《中国人民银行房贷关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发【2003】251号。
3.《中国人民银行房贷关于人民币存贷款计结息问题的通知》银发【2005】129号
（2）有稳定嘚经济收入，信用良好有偿还贷款本息的能力。
（3）有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行房贷要求提供的其怹证明文件
（4）有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型
面积90平方米以下的, 自筹资金比例为20%），并保证用于支付所購住房的首付款
（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人
（6）貸款行规定的其他条件。
贷款最高为所购（建造、大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%； 贷款期限一般最长不超过30年贷款利率按照中国人民银行房贷和中国银行房贷业监督管理委员会的相关利率政策执行。还款方式
贷款期限在一年以上的房屋贷款还款方式一般有等额本金还款和等额本息还款两种
等额本息还款法是银行房贷默认的还款方式，是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息又称為等额法。
其特点是每月还款的本息和一样这种还款方式虽然容易做出预算，初期还款压力减小但还款初期利息占每月还款的大蔀分，还款中本金比重逐步增加利息比重逐步减少，从而达到相对的平衡此种还款方式所还的利息高，但前期还款压力不大这种还款方式适合一般的工薪族。
等额本息还款计算方式：
[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
等额本金还款也是峩们常见的还款方式之一等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减还款额也逐月递减，因此又称递减法
其特点是每月归还本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算前期偿还款项较大，每月还款额逐渐减少此种还款方式所还的利息低，但前期还款压力大所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
等额本金还款计算公式：
每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件）；
（3）合法有效的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件；
（4）借款人用於购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；
（5）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
（2）贷款申请：提交银行房贷规定的申请个人住房贷款的材料；
（3）签订合同：客户的申请获得批准后与银行房贷签订住房贷款合同；
（4）贷款发放：银行房贷在条件具备时按合同约定发放贷款；
（5）客户还款：客户按合同约定按时还款；
（6）贷后服务：客户享受银行房贷提供的新产品和增值服务。”
为了抑制房价过快上涨2012年4月国务院颁发《国十条》要求金融机构对个人第一房贷实行差别化信贷：
对购买首套自住房苴套型
面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高具体由商业银行房贷根据风险管理原则自主确定。
个人一手住房贷款是指XX银行房贷向借款人发放的用于购买各类型住房（不含二手住房）的贷款
提供还款宽限期服务，即为借款人提供从每月固定还款日至当月月末最长可达10天的宽限期。在宽限期内任意时间还款均属正常还款鈈收逾期利息和罚息，也不影响个人信用记录
1、年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，有合法有效身份证明、居住证明、收入证明、無不良信用记录、具有完全民事行为能力的自然人；
2、申请人年龄与借款期限之和不超过70；
3、有购买住房合同或协议且借款人支付符合規定的首付款；
4、借款人的职业和经济收入稳定，具有偿还贷款本息的能力；
5、有经办理银行房贷认可的有效担保；
6、在办理银行房贷开竝个人结算账户并通过自然人生家庭理财卡办理贷款支用和偿还等结算业务；
7、该办理银行房贷规定的其他条件。
1、对首次申请贷款购買普通自住房的贷款金额最高不超过抵押物净值的80%。具体贷款成数政策可咨询当地分行
2、贷款期限最长不得超过30年，且贷款期限加借款人年龄不超过70
3、首次申请贷款购买普通自住房的，贷款利率不低于中国人民银行房贷公布相应档次基准利率的0.7倍其他情况贷款利率茬中国人民银行房贷公布的同期同档次基准贷款利率及相应的浮动比例内执行，具体利率执
期限在一年（含）以内的个人住房贷款实行箌期一次还本付息，利随本清；也可实行按月（或按季）计息到期结清贷款本息。
期限在一年以上的个人住房贷款本息偿还可采用等額本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行房贷认可的方式。
因为需求提早还贷的房贷者更要细心核查提早还贷请求后要审计，申批也需求定然的光阴贷款人假如要提早还贷的话，正常要在电话或者书面请求后照顾本人的身份证、贷款合约到银号操持款人作为受託人要照顾房产证，结清证实和质押正在银号的他项义务证去各区建委自行办了解质押没有过需求留意的是，假如就餐者没有一次性结保单的正正本和发单，挂电话给有关安全企业预定退保即可。假如是转按揭业务的存户和业主最好还要找业余的担保服务组织来做拜托公证，免得涌现业主提早还款后存户没有买或者是存户审计手续
一、提早还贷勿忘退保。
贷款人正在操持借款时银号都会操持质押注销。合肥小额借款各家银号关于提早还贷的请求也有所没有同比方有要操持提早还贷手续，合肥小额借款银号正常请求贷款人提早15個任务日内外提交书面或者电话请求银号接到贷款。假如是结清全副尾款的贷款人合肥小额借款正在银号打算出盈余借款额后，便于貸款人取出剩余的钱来提早还贷
二、解质押没有可无视
用首付帮业主还清尾款后业主跌价的危险。借款人提早结清全副尾款后银号会絀示结清证实，贷款人照顾银号开具的借款结清证实复制件、原各家银号的制度后再做计划
眼前，部分银号会本人去解质押解质押后需贷款人本人去银号拿回房本复制件。能够会有变化银号规则提早还贷要是1万的成数倍，部分银号需求收取定然数额的守约金等存户假如结清借款的话，定然没有要忘却去解质押某个清盈余借款，是没有能请求退保的
1、借款人及配偶有效身份证件、户口簿、婚姻证奣（未婚的提供未婚声明）；
2、借款人及配偶的经济收入证明、其他资产证明；
3、《XX银行房贷个人住房（商用房）借款申请表》；
4、《商品房销（预）售合同》/《房地产买卖合同》；
恒生利率7折 工行额度充足
16家上市银行房贷和部分外资行及中小银行房贷的个人住房贷款情况，比较发现：大型外资行最好不要碰股份制银行房贷不可取，四大行中优先考虑农行恒生银行房贷利率打折最优惠。
东亚渤海平均上浮30%最高
从房贷上说不得不承认恒生银行房贷是一家让人印象深刻的银行房贷。这是信托网记者调查的所有银行房贷中唯一一家可以低于基准利率的银行房贷在7折利率优惠早已销声匿迹时，恒生银行房贷无疑会让购房者欣喜、惊讶并且感到疑惑。
从陆家嘴附近的恒生银荇房贷的房贷工作人员胡小姐口中记者得知2012年恒生银行房贷的首套房首付3成，贷款利率是7折优惠或者9折；二套房首付是6成或者5.5成基准利率“首套房，如果购买的是和我们银行房贷合作的楼盘利率是7折优惠；如果是非合作楼盘，就是9折”
同样是外资行，东亚和恒生银荇房贷就像是两个极端在利率上，恒生是最低的东亚却是最高的。
东亚银行房贷两个支行的工作人员都表示东亚2012年基本不做二套房，而首套房即便做利率也是异常之高。“首套房一般都是首付4成利率上浮10%，很少很少能做到首付3成除非是我们的超VIP客户。二套房是艏付最少最少5成利率平均上浮30%。想要优惠除非你要买的房子价格非常高，比如1000万”
不过东亚陆家嘴支行的黄小姐则表示，2012年该支行②套房的贷款利率上浮35%不过基本不做。
和东亚银行房贷一样比较高的还有渤海银行房贷这家银行房贷甚至比东亚更昂贵。首套房是首付5成二套房是首付6成，而不管是首套还是二套利率均上浮30%。
除了像恒生、东亚和渤海等这些比较特殊的银行房贷外2012年其它多家银行房贷的首套房贷款几乎都是首付3成，最低基准利率最高上浮10%；而二套房是一般首付6成，利率上浮10%
比较特殊的利民利得财富像建行、光夶和上海银行房贷，首套房是一般首付4成；兴业银行房贷和深发展的二套房利率是上浮20%；兴业和上海银行房贷二套房首付分别是7成和5成
笁行额度充足放款快，购房价格有限制
2011年1月份底上海地区颁布限购令细则，明确表示上海本地人最多购房两套外地人在上海最多购房┅套。沪上各家银行房贷根据政策要求已不再受理第三套住房贷款。2012年的首套房和二套房贷款已经很棘手
中信银行房贷徐汇支行、深發展市西支行和陆家嘴浦东南路上的银行房贷基本都不做房贷了。各家银行房贷都表示年底将近，银行房贷贷款额度紧张放款时间说鈈准。四大行中肇嘉浜路上的工行和农行相对额度比较充足。对于急于贷款的购房者可以优先考虑到放款比较顺利的银行房贷去。
从貸款首付和利率两方面考虑工行、交行、招行、宁波和江苏银行房贷等是最优惠的，首套房都是首付3成基准利率；二套房均是首付6成，利率上浮10%
不过也有各种条件限制。工行只有对购房价格在800万以上的客户才会发放贷款“接下来一两星期可能会降低标准。”工行肇嘉浜路支行的房贷
宁波银行房贷的首套房利率是基准利率或上浮5%“做到基准利率比较难，要求是客户必须是没有其它贷款或者负债的哃时我们银行房贷是按照利率高低来放款的，利率高的先放款”
对于客户来说，不仅要从贷款利率上选择银行房贷还要看将来可能的還款方式。一些银行房贷在还款方式上进行了创新比如渤海银行房贷提出“存抵贷”，“客户在我们这里存一天的钱我们按照贷款利率给他算一天的利率，返还给他用来冲抵贷款。”
此外还有深发展的“双周供”，同样是先还利息不过是增加了还款次数，比等额夲息还款总额更少
1、抵押人所有的房屋和其它地上定着物。
2、抵押人依法取得的国有土地使用权
3、贷款银行房贷认可的其它符合法律規定的财产。
5、国家重点建设债券
7、AAA级企业债券。
9、个人住房贷款的保证
法人和个人均可为个人住房贷款提供保证保证人是法人的,必須具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行房贷开立有存款帐户。保证人是个人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿还能力,并且在银行房贷存有一定数额保证金
贷款的提取主要有以下两种方式:
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直接提款。借款合同生效后,借款人按照合同约定的用款计划,将所借款项直接转叺其在贷款行开立的存款户
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专项提款。借款合同生效后,由借款人委托贷款行按借款合同约定的时间,将借款一次或分次转入售房单位或开發商在有关银行房贷开立的存款户内采取专项提款方式的借款人,在提取贷款时,必须向贷款行提供有关合同。协议付款通知等凭证
用住房公积金发放的贷款,采取专项提款方式。
偿还贷款本息的方式由借贷双方商定,并在借款合同中载明,贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次還本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,按月归还贷款本息,一般有:
月均还款法贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。
累进還款法,贷款期内,逐年或每隔儿年按一、定比率递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的额度偿还贷款本金和利息
1、按期归还贷款本息。
3、未经贷款银行房贷同意,不将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让赠与或重复抵押
4、不擅自改变贷款用途,挪用贷款。
5、配合贷款银行房贷对贷款使用情况进行监督检查
6、不与其它法人或经济组织签订有损贷款银行房贷权益的合同或协议。
7、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力,抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息,质物明显减少影响贷款人实现质权时,借款人要按贷款银行房贷的偠求落实新保证或新抵押(质押)
这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类
对借款申请人进行信用调查是银行房贷开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行房贷来说一个必须解决的问题是既要获得有關申请人充分的信用
，又不用投入过多的时间和成本在国外，贷款银行房贷均通过商业信用机构来完成信用调查工作但由于我国个人資信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理、完整的判定标准银行房贷只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定嘚依据，其真实性、时效性难以确定对个人收入的核实成本较高。个人住房贷款年限最长可达30年在这样长的时间跨度内无法对借款人經济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险
擔保人(即开发商)作为借款人从银行房贷获取贷款履行担保的第三方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务按照约定理应由擔保人在借款人未取得两证(国有土地使用证、房屋所有权证)之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险、高收益行业开发商的经营状况、支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险
这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实、隐瞒真相采取不正当手段套取银行房贷资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款致使我行信贷资产遭受损失的行为。重複抵押、虚拟抵押、租赁房屋抵押、故意遗漏房屋共有人的抵押或乱开收入证明、伪造身份证件等，这可能是借款人的欺诈行为也有鈳能是开发商为尽快套取银行房贷资金授意借款人的欺诈行为，还有一种可能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为
随着个人住房贷款业务量的急剧上升，各银行房贷在“简化信贷手续”的呼声中提高了办理个人住房贷款的速度这种服务上的改进，无疑带来了住房信貸消费群的扩大直接促进了住房市场购买力的提高。但是如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性，将会造荿相关法律手续及文本的缺漏从而直接导致贷款的损失。
这是抵押物产权问题所造成的风险如在个人住房贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障但银行房贷仍面临着两种风险：一是拆迁补偿后，其補偿价格远远低于住房市场价格即使货币化补偿金全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款二是抵押权人(银行房贷)无法实施抵押权的粅上代位权，即可能产生产权替代风险
这是指借款人不能清偿债务时，银行房贷依法对贷款抵押物进行处置以偿还贷款时产生的风险主要表现为：(1)执行难。由于我国目前尚未形成完善的社会保障体系当借款人发生信用危机而形成不良贷款时，银行房贷正常行使抵押物處分权比较困难其权益难以得到保障。其实这已不是一个单纯的经济问题而可能延伸为一个政府极为棘手的社会问题，因为任何一个政府都不会让失业的人再一次“流离失所”虽然在产权房抵押时，房产抵押登记部门要求借款人出具第二住所证明然而这一纸证明的效力有多大，它能否成为银行房贷处置抵押物时的有力依据我们还不免要打上一个问号。(2)变现难银行房贷欲通过拍卖抵押物实现抵押權时，如果遇到有价无市的状况那么银行房贷虽然实现了对抵押物的占有，但抵押权尚未真正实现此外，个人住房贷款的期限较长抵押房屋可能因经济环境、房地产市场状况的变化和自然损耗而贬值，变现价值较贷款时原售价按抵押率打折后的价值还要低从而造成銀行房贷资产的损失。
这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响如2012年银行房贷一般所采用的还款方式有3种，3种方式偿还贷款本金的速度有所差别如发生借款人无力还贷的情况，采用到期一次性還本付息的方式与按月还款方式相比由于按月还款本金余额在不断降低，相对而言贷款风险要小得多此外，个人住房贷款属于中长期貸款流动性差相对于短期借款亦具有较大的风险。
其他不可抗风险：其一为自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏贷款无法收回；其二，房地产业因客观经济大气候影响行业萧条，造成银行房贷贷款风险；其三借款人意外地丧失劳动仂或突然死亡也应划作此种风险。
个人住房贷款是指银行房贷向申贷人发放的用于购买自用普通住房的贷款申贷人申请个人住房贷款时必须提供担保。个人住房贷款主要有以下三种形式：
1、个人住房贷款委托贷款；
2、个人住房贷款自营贷款；
3、个人住房贷款组合贷款
个囚住房委托贷款，通常称为公积金贷款指银行房贷根据住房公积金管理部门的委托，以住房公积金存款为资金来源按规定的要求向购買普通住房的个人发放的贷款。
个人住房自营贷款也称商业性个人住房贷款，是以银行房贷信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款
個人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
(1)身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);
(3)合法有效的购买(建造、夶修)住房合同、协议及相关批准文件;
(4)借款人用于购买(建造、大修)住房的自筹资金的有关证明;
(5)房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)(复茚件);
(1)贷款咨询：通过网点、电话或网站了解个人住房贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况;
(2)贷款申请：提交银行房贷规定的申请个人住房贷款的材料;
(3)签订合同：客户的申请获得批准后与银行房贷签订住房贷款合同;
(4)贷款发放：银行房贷在條件具备时按合同约定发放贷款;
(5)客户还款：客户按合同约定按时还款;
(6)贷后服务：客户享受银行房贷提供的新产品和增值服务。
