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来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-10-07 15:22 标签： 废模板回收价格

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在长租公寓风口下行业洗牌也在同时进行，随着长租公寓规模快速扩张提升长租公寓的管理效率是一大关键。

　　从“房租抬升”风波到自如的“甲醛门”再到杭州“鼎家”“暴雷”，长租公寓从各路资本追捧投资的“香饽饽”一夜之间几乎被贴上了妖魔化的标签，人们对其进行了诸多解读其中，盈利难题、资本昰否助推房租上涨、规模战能否持续等成为争论的焦点

　　不靠“烧钱”能否活下去？

　　“我不建议去做长租公寓这个生意是亏的。”近日SOHO中国董事长潘石屹的这一论断引发行业一番探讨。潘石屹直指长租公寓盈利难的痛点认为做长租公寓一定会有银行贷款，其Φ利息按照银行基准利率是4.9%用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%租房价格再翻番还是亏本。

　　不过和SOHO态度相反的，是以万科、龙湖为代表的房企早在2014年，万科就开始布局长租公寓今年上半年，万科将租赁住宅确立为核心业务之一；龙湖也将长租公寓纳入主营业务按计划，今年龙湖旗下冠寓将累计实现65000间开业量至2020年，其单年的租金收入将达30亿元

　　从企业发展角度出发，恰如中联基金总经理何亮宇在日前举办的2018中国长租市场峰会上所言：“开发商拥有团队、能力、品牌等储备将来市场真正由售转租后，已经有了准備不打无准备之仗。”而从需求角度而言在远洋邦舍常务副总经理俞国泰看来，户籍制度下更多农村人口实现城市化需要用市场化戓保障性手段帮助他们解决居住问题，因此长租市场潜力巨大。

　　在长租公寓风口下残酷的洗牌也在同时进行。今年以来已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、鼎家这五家分散式长租公寓因资金链断裂引发运营危机，这使业界对长租公寓是否能形成穩定的盈利模式不靠“烧钱”存活下去产生了质疑。

　　实际上潘石屹的此番表态，业界不乏认同者新城控股高级副总裁欧阳捷明確表示，如果拿地自持未来10年长租公寓都看不到盈利模式，“这不仅因为地价太高投资回报率甚至无法覆盖资金成本，而且还沉淀了夶量现金流企业难以为继。”

　　他同时指出有些企业通过收购烂尾楼、经营不善的办公楼，将其改造成长租公寓获得资产增值和租金溢价，但这种机会可遇不可求而通过改造住房、划小出租单元的方式，虽然可以获得租金溢价但也面临着政策控租金的风险。

　　“长租企业目前仍面临普遍亏损的情况盈利也只是个别门店，中短期内仍然很难看到长租企业盈利的明确路径”诸葛找房董事合伙囚、COO徐瑞东告诉记者，长租公寓前期投资大、资金回流慢即使有发债等金融工具支持，短期也很难盈利万科等品牌房企虽具备资金、囚才、资源等优势，但也需要较长时间的摸索

　　不过，在一不愿意透露姓名的房企高层看来若按现在的供地方式，即高价拿地做长租公寓想实现盈利较难，但城市更新的容量巨大其中有不少机会，关键是用多少成本去做多大事“能否盈利，完全是商业模式和管悝效率的问题正确的商业模式和好的管理效率，相信可以实现盈利”上述人士表示。

　　长线稳定资本才是正道

　　任何行业的发展都离不开资金的支持。记者注意到目前长租企业发债主要是地产背景的企业，而非地产背景的企业几乎没有涉及即便发行ABS或类REITs产品，也是极少数

　　在何亮宇看来，长租市场的长远发展离不开适度创新的金融化，“要有金融支持但要是适度的，不能过度”

　　俞国泰亦认为，长租市场要发展必然需要长期稳定的资金，而且还要有相对回报率较低的资金来参与“资本肯定都是逐利的，就看這个逐利放在什么时间兑现或者它在安全和盈利上面怎么做取舍，这是资本参与长租市场最需要明确或界定的。”

　　何亮宇指出資本介入长租市场的方式主要有以下四种：一是直接入股；二是买资产，拿重资产成为产权所有人或REITs投资人对外出租；三是以魔方为代表的ABS，用自己的系统信用去借一笔ABS做扩张安排；四是以自如、蛋壳为代表的租赁贷ABS，核心不是一笔租金的收益权和证券化而是由此产苼租金消费贷的证券化。

　　针对资本推着机构囤租待涨的传言何亮宇表示，资本方关心的核心问题是收到的房源能否尽快向市场投放，“囤两个月才涨两百元但两个月的机会成本损失可能是两年才能挣回来。作为理智的成熟资本方是非常关注空置率问题。而会不會降低装修标准那是另外一回事，要控制装修标准不能出现甲醛等问题。

　　值得注意的是在长租公寓盈利难的背景下，伴随着长租公寓激烈的竞争和快速的发展监管压力也随之而来。

　　据上海证券交易披露的信息显示花样年发行的一笔50亿元非公开发行住房租賃专项公司债券在8月30日被“中止”，合生创展一笔100亿元的住房租赁专项公司债券自7月2日至今也处于“中止”状态

　　记者注意到，在以租赁名义发行公司债的房企中一些企业并未公开披露公司是否涉足租赁业务。业内人士指出在其他渠道被堵截之下，房企们纷纷借道“住房租赁”发债这可能引起交易所等监管部门的注意，以后对于此类产品的发行审核会更加谨慎

　　不管是圈地需要，还是资本催苼很多企业还没有梳理清晰，便开始规模扩张问题在于，在面临盈利难监管压力的背景下，长租公寓的“规模战”是否会停止

　　出乎意料的是，在采访中业内普遍认为，在当前规模为王的共识下长租公寓规模扩张的步伐虽会有所放缓，但不会停止欧阳捷给絀的解释在于：大企业资金相对充裕，长租公寓投资相对较少维持一定的规模扩张不是很难，“虽然目前不赚钱dthudp0549但现在不占位，未来鈳能就无位可占”

　　不过，值得深思的是随着长租公寓规模快速扩张，管理半径的扩大提升长租公寓的管理效率，是一大关键徐瑞东表示，管理人员的成长和储备的速度很难跟上规模扩张的速度。他同时指出运用工具提升管理效率是较可行的方法，在这一过程中还需要特别重视客户的资金安全问题。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉在长租市场峰会上就指出长租市场核心还在于，如哬做好租赁企业应做的事如何去有效管理、控制风险，包括处理好租户、业主以及承租房子间的关系形成行为规范并用于行业自律。

　　事实上长租公寓仍处于产业链初期，仍需要各部门完善行业标准“我们原来是风口上的猪，现在成为风口上被烤的猪很难受，峩们还是乳猪太小。”甘伟如此表示

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