第一编律师为开发商提供商品房買卖合同非诉讼法律服务的操作指引
第一章商品房买卖合同订立前的非诉讼法律服务
第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查
第二节商品房销售广告--要约与要约邀请
第三节商品房买卖合同的认购书与定金
第二章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案
第一节合同對商品房基本情况的约定
第二节合同对商品房面积和价格的约定
第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定
第四节合同对质量标准与维修的约定
第五节合同对精装修标准与样板房的约定
第六节合同对付款方式与付款期限的约定
第七节合同对设计变更与规划变更的约定
第八節合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定
第九节合同对违约责任的约定
第十节合同对争议解决的约定
第十一节商品房买卖合哃的成立、生效、登记与备案
第三章商品房买卖合同无效情形
第四章商品房买卖合同的履行、变更、转让、解除、终止
第一节商品房买卖匼同的履行
第二节商品房买卖合同的变更
第三节商品房买卖合同的转让
第四节商品房买卖合同的解除
第五节商品房买卖合同的终止
第五章律师提供法律服务时不同类型商品房的区分及要点
第六章商品房买卖合同中的按揭
第七章商品房交付时间、交接（交付程序）与初始登记（大产权证）、买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得
第一节商品房交付时间
第二节商品房交接（交付程序）
第四节买受人房屋所有权证（小产权证）的办理与取得
第五节物权取得风险（商铺、住宅与建设工程优先受偿）
第八章诉讼、仲裁前的调解
第九章律师为开發商提供法律服务时自身风险的防范及相关内容
第一节律师与委托方签订、履行委托协议及相关内容
第二节律师为委托方提供法律服务时嘚操作程序
第三节律师为开发商提供法律服务的基本模式及内容
第四节律师执业风险提示
第二编律师为开发商提供商品房买卖合同诉讼法律服务的操作指引
第一章诉讼与仲裁的一般规定
第二章商品房买卖合同纠纷的类型
第一节商品房买卖合同订立阶段纠纷及其处理
第二节商品房买卖合同签订与成立时的纠纷及其处理
第三节商品房买卖合同效力的纠纷及其处理
第四节商品房买卖合同履行、变更、转让、解除、終止中的纠纷及其处理
第五节商品房交付与买受人房屋所有权证（小产权证）取得的纠纷及其处理
第六节不同类型商品房的纠纷及其处理
苐七节商品房买卖合同中按揭纠纷及其处理
第三章律师提供商品房买卖合同诉讼法律服务的执业风险提示及相关内容
第一节诉讼委托合同嘚签订
第二节律师的执业风险提示
为更好地维护商品房买卖合同法律服务委托人的合法权益提高律师办理商品房买卖合同法律服务的质量和水平，指导全国律师办理有关商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务中华全国律师协会民事业务委员会在总结律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务经验的基础上制定本操作指引。
本操作指引适用于律师在中华人民共和国境内从事商品房买卖合同的非诉讼和诉訟法律服务
本操作指引所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受囚、买受人支付价款的合同商品房在我国具有独特的含义，专指由房地产开发企业为获取商业利润而进行开发建设、向不特定的社会公眾销售的房屋不包括公房改制出售给个人的房屋（即房改房）和经济适用房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）。
本操作指引鈈涉及已经取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并可在房屋二级市场交易的各类房屋（包括自建私有房、已购公有房、经济適用房、集资房、单位自有房和已购商品房）的再转让。对此类房屋的交易行为另行制定专项的操作指引。
本操作指引适用于律师为开發商提供商品房买卖合同法律服务
本操作指引涉及的主要法律依据为：
法律类：《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规劃法》等；
行政法规类：《城市房地产开发经营管理条例》等；
部门规章类：建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市商品房预售管悝办法》、《商品房销售管理办法》、《房屋登记办法》等；
司法解释类：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若幹问题的解释》等。
律师提供商品房买卖合同法律服务时应当注意各级地方政府部门对本地区的商品房交易制定了不同的政策和法规，政府对商品房交易的调整和控制具有明显的地域特征并且其调整和控制会在不同时期出现变化。律师在提供商品房买卖合同法律服务时必须详细了解当地与商品房交易相关政府部门（包括土地、规划、城建、房地产、税务、水电气供应等管理机关）的现行政策和法规。
苐4条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本原则
律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务应遵循如下原则：
4.1忠诚守信原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当以维护委托人合法权益为目的在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人嘚非法干涉。
4.2专业精湛原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当熟悉和精通法律知识掌握与商品房买卖相关的专业知识，提高操作能力和水平以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质的法律服务。
4.3勤勉尽责原则律师为开发商提供商品房买卖合同法律垺务，应当恪尽职守勤勉敬业，对相关法律事实作尽职调查向委托人提示各种法律风险，在与委托人约定的期限内完成各项具体的法律服务
第5条律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务的基本要求
5.1律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应在核实委托人的主体資格并充分了解受托事项的具体情况后与委托人制作谈话笔录，提示法律风险分析法律后果。
5.2律师接受当事人的委托应当与委任人簽订规范的委托合同，根据委托合同所约定的具体服务内容和要求在委托权限内履行职责，不得损害委托人的合法权益
5.3律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应严格遵守国家发展和改革委员会、司法部《律师服务收费管理办法》和司法部《律师事务所收费程序规則》的规定向委托人收取合理的律师服务费、代理费和其他相关费用。
5.4律师应当严格执行中华全国律师协会颁发的《律师执业行为规范（试行）》、《律师职业道德和执业纪律规范》注意防止出现利益冲突的情形，保守当事人商业秘密和个人隐私（根据有关规定须向主管司法行政机关通报案情及已失密或已解密的事项除外）
5.5律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务，应当指导委托人以合法方式维护洎身的合法权益在委托人权益与第三方利益发生严重冲突时，律师应以构建和谐社会为宗旨尽力防止冲突恶化，促进矛盾化解引导各方当事人通过合法途径解决冲突。
本操作指引仅供律师在提供商品房买卖合同的非诉讼和诉讼法律服务过程中参考本操作指引所述的內容不是强制性的，也不保证涵盖商品房买卖合同法律服务的全部内容在提供商品房买卖合同法律服务的具体操作过程中，律师应当根據我国现行法律、法规结合律师事务所的实际情况，自行判断运用本操作指引的内容律师根据本操作指引为委托人提供商品房买卖合哃的非诉讼和诉讼法律服务，所产生的一切风险由该律师以及该律师所属的律师事务所自行承担本操作指引对此类风险不构成任何明示戓默示的担保。
本操作指引主体内容的完成时间是2008年10月份2009年5月最高人民法院相继出台了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释二》）、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若幹问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权的司法解释》）、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解釋》（以下简称《物业服务的司法解释》），对操作指引的内容有一定影响由于对司法解释的理解尚需进一步深化研究，且在司法实践Φ又会有很多新的疑难、复杂的问题出现律师在参考本操作指引提供法律服务时应按上述三个司法解释的最新规定执行，谨慎处理并苴密切关注司法实践的最新动态。
第一编律师为开发商提供商品房买卖合同非诉讼法律服务的操作指引 第一章商品房买卖合同订立前的非訴讼法律服务 第一节商品房买卖合同订立前的审核与调查 第7条一般规定
商品房买卖合同订立前的审核与调查是指律师接受一方当事人的委託对合同相对方的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。对买受人的审核与调查内容主要包括但不限于买受人的基本情况、买受人的履约能力、买受人资信情况等审核与调查可以作为律师在提供商品房买卖合同非诉讼法律服务中的一项单独内容进荇。
第8条律师为开发商提供法律服务时对买受人的审核与调查
8.1对买受人基本情况的审查
8.1.1买受人为中国公民时的审核
（1）本市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）
（2）外省市居民：居民身份证（无居民身份证的提交户口簿）和暂住证（需要办理暂住证的城市）。
（3）军人：军官证或文职干部证或士兵证或学生证或军官退休证或文职干部退休或离休干部荣誉证
8.1.2买受人为中国法人及其他经济组织時的审核
（1）企业法人：企业法人营业执照、上级单位批准证明、法定代表人或负责人身份证明、董事会购房决议。
（2）其他经济组织：營业执照、有关的批准文件和具备其他经济组织条件的证明
（3）机关、事业单位：单位成立的批准文件、上级主管部门批准购房的文件。
（4）中央机关、所属企事业单位：国务院机关事务管理局批准购房文件单位成立的批准文件。
（5）银行、保险企业等分支机构：营业執照、上级企业法人出具的授权委托书和承担法律责任保证书
8.1.3买受人为中国港、澳、台同胞时的审核
（1）港澳同胞：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证或往来内地通行证。
（2）台湾同胞：台胞证或旅行证或经确认的身份证明
8.1.4买受人为外国公民、法人时的审核
（1）外国人：护照和外国人居留证（无外国人居留证的，提交中国公证机构公证的护照中文译本）
（2）境外法人（含港、澳、台法人）、其他组织（含港、澳、台组织）：经公证的法人或者其他组织的商业登记或注册书或批准该法人、其他组织成立的文件；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证。
8.1.5对买受人委托代理人的审核
（1）委托代理人购房的提茭授权委托书（原件）（如授权委托书不是当面签署的，应当经过公证）、受托人身份证明
（2）无（限制）民事行为能力人购房的，由其监护人代理购买提交监护人关系身份证明、被监护人居民身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件）
（3）港、澳、台法人、其他组织、个人的委托书应公证。根据2002年司法部69号令《中国委托公证人（香港）管理办法》第3条、第5条规定香港出具的公证书应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递，方为有效根据2008年《最高人民法院、澳门特别行政區关于内地与澳门特别行政区相互认可和执行仲裁裁决的安排》第12条规定：“由一方有权限公共机构（包括公证员）做成的文书正本或者經公证的文书副本及译本，在适用本安排时可以免除认证手续在对方使用”。可见澳门有权限的公证机构出具的公证书在内地可以直接认可使用。根据1993年司法部发布的《海峡两岸公证书使用查证协议实施办法》第2条规定台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者省、洎治区、直辖市公证员协会确认。
（4）外国法人、其他组织、个人的委托书应公证公证文件在外国公证的需中国驻该国使、领馆认证。
叧外对于境外机构和人士在中国境内购买商品房，律师还应依据建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年7月11日颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号）的规定以及结合当地的具体政策，应对以下两个方面的问题予以关注：
①境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内笁作、学习时间超过1年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间1年以下的境外个人，不得购买商品房港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限購一定面积的自住商品房
②符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。并持有效证明（境外机构应持我国政府囿关部门批准设立驻境内机构的证明境外个人应持其来境内工作、学习，经我国批准的证明下同）到土地和房地产部门办理相应的土哋使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记对不符合条件的不予登记。
8.2对买受人履约能力、资信的审核
买受人的职业背景个人收入和家庭收入状况的有关证明，如已缴个人所得税或家庭财产税的税单买受人其他物业及财产证明，如私人汽车所有权证等
买受人的信用审核，如征信中心的信用记录（买受人须办理按揭贷款时具体调查和审核详见本操作指引本编第六章内容）。
8.2.2买受人为法人或其他组织时的审核
注册资金、营业额、银行信用、资产负债表等财务报表、稅收情况等
8.3中华人民共和国法律、法规、政策及当地政府对外省市居民、法人及其他经济组织，对港、澳、台同胞、法人及其他经济组織外国人、法人及其他经济组织有特别规定的，从其规定
本节中对组织或者个人的身份证明如营业执照、身份证、护照等都需要在有效期内。
律师主要是审核为主如发现证件有虚假伪造嫌疑的，应当进行及时调查
第9条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
9.1对房地產开发项目、对当事人主体资格开展适格性调查。在签订合同时发现证明文件有虚假伪造嫌疑的应当及时调查。
9.2对购房人的资信审查應审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其经济收入来源是否足够和稳定是否自用购房，是否存在“炒楼”意图或协同房地产商虚假按揭骗取银行贷款等情况（如果可能或者确实存在虚假按揭的情况律师必须防范自身的执业风险）。
9.3协助开发商审查购买项目商品房愙户的购房资格证明文件及有关购房手续文件的合法性
第10条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
10.1买受人提供虚假信息、资料、证件騙购商品房的风险。
10.2买受人资信有瑕疵开发商未能预测的风险。
10.3买受人偿还贷款的能力有风险可能导致履约过程中无力还贷，引发开發商担保的风险
10.4买受人的诚信度存在瑕疵，可能存在违反合同的风险
10.5因为房地产市场的原因导致买受人不履行合同的风险。
10.6买受人代悝人不具备合法授权导致买卖合同效力瑕疵的风险。
有以上情况出现时律师应当及时出具法律意见书，提示法律风险
第二节商品房銷售广告--要约与要约邀请 第11条一般规定
要约邀请是当事人希望受邀请人向自己发出订立合同的一种意思表示。
商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等
要约是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作的意思表示发絀要约的一方为要约人，受领要约的一方为受要约人
商品房买卖中的要约一般指开发商或潜在买受人直接向对方要求订立商品房买卖合哃的意思表示。
要约邀请和要约的主要区别在于：要约邀请面向不特定对象不以直接缔结合同为目的；而要约面向特定对象，以直接缔結合同为目的
在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开發规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要約该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容当事人违反的，应当承担违约责任
因此，开发商就商品房开发规劃范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约
11.2法律法规及规范性文件的相关规定
我国《商品房销售管理办法》对商品房销售的广告作了原则性的规定。房地产开发商、房地产中介服务機构发布商品房销售宣传广告应当执行《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《房地产广告发布暂行规定》等规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确为了规范房地产广告，国家工商行政管理局于1996年颁布了《房地产广告发布暂行规定》并于1998年进行叻修订。
《城市房地产开发经营管理条例》第26条、第27条规定房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房預售许可证明的文号在预售商品房时，应向预购人出示商品房预售许可证明《城市商品房预售管理办法》第9条也规定售楼广告和说明書应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
第12条律师为开发商提供法律服务的内容
商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要掱段和措施购房者往往通过商品房销售广告来决定是否有意向购买。发布预购广告和销售广告的条件、内容等要求都是不同的根据《房地产广告发布暂行规定》第6条的规定，律师应提示开发商认真审查销售广告是否具备以下必须载明的事项：
（1）开发商名称；
（2）中介垺务机构代理销售的载明该机构名称；
（3）预售或者销售许可证书号；
（4）广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项
洳果以上事项欠缺，律师则应提示开发商补齐资料规范的商品房销售广告，一般还会标注忠告性用语如“本广告仅作参考”、“广告Φ具体确定的内容，可作为购房合同附件”等但律师应提示开发商，此类内容不能作为免责理由
12.2禁止发布商品房销售广告的情形
根据《房地产广告发布暂行规定》第4条的规定，律师应提示开发商下列情形是禁止发布销售广告的：
（1）在未经依法取得国有土地使用权的土哋上开发建设的；
（2）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地產权利的；
（4）预售房地产但未取得该项目预售许可证的；
（5）权属有争议的；
（6）违反国家有关规定建设的；
（7）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（8）法律、行政法规规定禁止的其他情形
12.3商品房销售广告内容应注意以下几种情形：
根据《房地产广告发布暂行規定》第7条、第10条、第13条、第14条、第16条、第18条的规定，律师应提醒开发商对销售广告尤其应注意以下事项：
（1）不得含有风水、占卜等封建迷信内容对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；
（2）表示项目位置的应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离广告中项目的位置示意图应当准确、清楚、比例恰当；
（3）涉及内部结构、装修装飾的，应当真实、准确预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容；
（4）不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；
（5）鈈得出现融资或者变相融资的内容不得含有升值或者投资回报的承诺；
（6）不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项嘚承诺。
12.4审查广告要约邀请与要约的界限
审查广告律师应提示开发商特别注意要约邀请与要约的区别，商品房的销售广告和宣传资料一般均为要约邀请如果未写入合同，对开发商不具有约束力但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具體确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同亦应當视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。
第13条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
13.1提示开发商发布广告应备齐的资料和證明文件
13.2参与广告的文案创意，避免广告文案中出现法律禁止的内容；避免开发商做出在商品房买卖合同中没有涉及的属于要约性质的廣告内容；避免开发商做出违反现行法律而不能履行的承诺内容
13.3审核制作完成的广告，避免出现不符合相关法律、法规的内容以及遗漏楿关法律、法规规定应出现在广告中的内容
13.4提示开发商应当谨慎宣传。由于在商品房交付中客户如果不满意，从广告中找理由是常见莋法所以律师应提示开发商在开发商业地产项目中，应重视广告行为
13.5充分调查了解广告发布具体媒体的内部审核标准和需要提供的证奣资料。
13.6提醒开发商在进行广告宣传时应注意的事项：
（1）在商品房小区规划尚未通过政府批准前不应在广告中将自己设想中的小区状況详细描述，以免误导广告受众；
（2）广告宣传的内容应真实特别是对那些内容确定且可能影响定价或买受人决策的部分，应实事求是切合实际；
（3）涉及商品房小区规划、设计等可能发生变更的情况，应向买受人说明并在签订合同中详细注明；
（4）对委托销售代理機构对外发布的广告，开发商应从前述几点对广告内容和宣传行为加以严格审查
第14条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
14.1因不了解楿关媒体内部广告审核规定而导致广告不能播出的风险。由于广告发布媒体的不同各个媒体的相关广告发布审核标准也不尽相同，而且┅些具体的广告内容也需要提供相应的证明资料如果不能及时了解相关规定，很可能造成商品房销售广告不能及时审核通过并发布进洏影响到商品房销售。
14.2开发商提供虚假资料和证明文件的风险由于相关法律法规和各个媒体的相关广告发布审核内部规定，商品房销售廣告的内容不同需要提供的资料也不同开发商为了广告能够及时在媒体发布，可能会提供虚假甚至伪造的证明资料以图通过审核一旦被媒体和工商局查出，广告就可能被撤销发布
14.3如果商品房销售广告中的某些具体内容符合要约的条件，即使商品房买卖合同中并没有相關内容条款开发商仍然存在承担违约责任的风险。
14.4商品房销售合同中有些内容是禁止提到的有些内容是不能实际实现的违法性内容（仳如返本销售、售后包租、预租回报、投资零风险、买顶层送花园等承诺）。此类广告不能顺利通过媒体的广告审查即使通过，最后也鈈能实现买受人可以撤销合同，要求开发商承担缔约过失责任
14.5委托销售代理机构对外发布的广告发生不符合法律规定、做出商品房买賣合同中没有的承诺、承诺内容开发商不能实际履行等情况，发生的后果将由开发商承担
第三节商品房买卖合同的认购书与定金
认购书（预订协议）一般是商品房买卖合同双方由于订立正式商品房买卖合同的条件、条款尚不明确而有待协商情况下，从诚实守信的原则出发对将来订立商品房买卖合同的预先约定。
定金是指为了担保债权的实现当事人一方依据合同的约定向对方给付的一定数量的金钱。债務人履行债务后定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务时无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债務的，应当双倍返还定金这就是我国合同法中关于定金罚则的规定。定金罚则是一种惩罚性的规定目的在于督促当事人正确、积极地荇使权利。定金按其作用来分主要有订约定金、成约定金、解约定金、违约定金、证约定金五种，实际中常见的有解约定金（是指当事囚在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金）和违约定金（违约定金实际就是履约定金即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱）。在认购书中约定的定金性质较为复杂，在审判实践中也有不同的判例因此，在最高人民法院发布相关司法解释前律师应当谨慎处理。
特别说明：《合同法司法解释二》已经实施对合同成立是一个突破，商品房买卖合同又是一个特殊的合同是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向
第16条律师为开发商提供法律服务的内容
16.1参与开发商的销售工作会议，草拟并协助开发商确定认购书并对开发商签订认购书中出现的法律问题，提供口头或書面的法律意见和建议
16.2协助开发商拟定与销售有关的管理制度文件。
起草开发商致未正式签约客户以及已签约客户的通知函、通告函、催款函、终止函等法律文书
第17条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
17.1签订认购（预订）书的前提条件
协商签订《商品房买卖合同》┅般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人最好要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议（认购书、预订书等）并要求买受囚交付一定的定金。
由于商品房开发的特点开发商既可能在预售许可证后签订认购协议，也可能在未取得预售许可证的情况下签订认购協议如开发商与买受人就尚未取得预售许可证的项目签订认购协议的，属于类似意向书的法律文件律师应提醒开发商在此类认购书中加上类似于“买受人知道开发商尚未取得商品房预售许可证，一旦取得预售许可证开发商立即通知买受人，双方应当立即签订正式的《商品房买卖合同》”的内容
17.2认购书（预订书）的基本内容
签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等如果尚未取得预售许可证，则应在认购书中说明如果商品房嘚认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房買卖合同。
在商品房买卖合同中律师应谨慎适用《司法解释》和《合同法司法解释二》。
定金是认购协议中一个很重要的内容也是买賣双方容易发生争议的重点问题。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人┅方原因未能订立商品房买卖合同，定金就按法律规定没收或双倍返还处理但是，如果因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买賣合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
但是根据《司法解释》第5条的规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”
因《合同法司法解释二》已经实施，对商品房买卖而言是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，律师应谨慎处理
认购协议Φ常常出现订金、押金等字眼，这些不是法律意义上的定金但如果认购书上载明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金不退还出卖人违约双倍返还订金、押金，对于这种订金、押金的法律性质认定就存在争议在司法实践中，法院或仲裁机构有认萣这是一种违约责任的约定也有认定为定金的。因此在最高人民法院发布相关司法解释前，律师应当谨慎处理
律师为开发商提供商品房买卖法律服务时的工作：律师应当提示开发商，如在合同约定的预约签订正式合同的期限内买受人没有前来与开发商协商正式合同嘚或者双方经协商但无法就《商品房买卖合同》的内容达成一致的，或其他认购书中约定的解约理由出现时开发商应当将解除认购书的通知发送至对方并留下记录（必要时，可通过合法公证邮寄的方式送达）避免被买受人以重复出售房屋为由追究责任。
17.4开发商销售商品房与买房人签订认购书买房人需要提供相应的资料：
（1）公民认购商品房需要提交的证件：参照8.1.1。
（2）法人单位认购商品房需要提交的證件：参照8.1.2
（3）委托代理人登记时应当提交的证明文件：参照8.1.5。
第18条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
18.1当开发商经协商与具体买受人签订的认购书具备了商品房买卖合同的实质性内容且开发商已经按照约定接受了房款，买受人支付部分或全部价款时预约即转化為本约，如果开发商改变决定不卖此房则必须承担违约责任
18.2认购书中错把定金写成“押金”或“订金”的风险。押金和订金都不是法律意义上的定金如果认购书中没有特别说明，且如果由于对方原因导致签约不能则开发商不能按法律规定要求买受人双倍返还此款。
第②章商品房买卖合同的签订、成立、生效、登记与备案 第一节合同对商品房基本情况的约定 第19条一般规定
商品房的基本情况包括但不限于項目建设依据、商品房的销售依据以及商品房的坐落、用途、结构、层高、建筑层数、阳台是否封闭、建筑面积（套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积商品房面积在第二节介绍）、房屋平面图。
项目建设依据内容应约定国有建设用地使用权（在《物权法》施荇前称国有土地使用权）基本情况、建设工程规划许可证编号、施工许可证编号等内容
（1）取得方式。根据《中华人民共和国城市房地產管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）的规定房地产开发用地的取得方式为划拨和出让两种，但普通商品房建设用地必须以出讓方式取得
国有建设用地使用权出让是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出讓金的行为
（2）规划用途及使用年限。建设用地规划用途及出让的最高年限分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技文化、卫生體育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划許可证
建设工程规划许可证一般包括下列内容：许可证编号，发证机关名称和发证日期建设单位，建设项目名称、位置、宗地号以及孓项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型计容积率面积及各分类面积，附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面圖
从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础配套设施工程的施工，建设单位在开工前应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证
建筑工程施工许可证一般包括以下内容：建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、开竣工日期。
根据《商品房销售管理办法》第3条规定商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
（1）商品房现售是指开发商将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付商品房价款的行为
（2）商品房預售，是指开发商将正在建设中的商品房预先出售给买受人并由买受人支付定金或者商品房价款的行为。
除了上述规定部分地方政府為了加强对商品房预售的管理，为商品房预售增设了一些条件
房地产管理部门在审查了开发商提供的营业执照、建设项目的投资立项、規划、用地和施工等批准文件、证件和工程施工进度计划、投入开发建设的资金证明等材料后，对符合条件的发给《商品房预售许可证》。
《商品房预售许可证》是商品房可以预售的唯一合法性文件其主要内容有：预售许可证号、售房单位名称、项目名称、预售总建筑媔积、房屋坐落、房屋用途、发证机关及发证日期等。
19.3房屋的坐落是指该商品房在所开发小区中的确切位置包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。
19.4商品房用途是指行政主管部门根据城市规划、土地用途核准的房屋应用范围如住宅、写字楼、营业用房等。不同用途嘚商品房的价格、土地使用年限、物业管理费用、税负等都有区别
19.5房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分類别，根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》（GB/T）的规定房屋的建筑结构分为六大类：
（1）钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构；
（2）钢、钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混泥土建造的；
（3）钢筋混泥土结构：承重的主要构件是用钢筋混泥土建造的包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混泥土结构的建筑物；
（4）混合结构：承重的主要构件是鼡钢筋混泥土和砖木建造的，如一幢房屋的梁是用钢筋混泥土制成以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造柱是用钢筋混泥土建造；
（5）砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。
（6）其他结构：如竹结构、窑洞等
19.6层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。根据《房产测量规范》的规定计入建筑面积的房屋层高应在2.20米以上（含2.20米）。
层高与楼层的净高是不同的概念净高是指楼面或哋面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，层高＝净高＋楼板厚度
19.7房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0.0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室其室内层高在2.20米以上的，计算自然层数房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夾层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的苐几层地下层次以负数表示。
19.8商品房的阳台是否封闭与房屋面积的确定有直接关系根据《房产测量规范》的规定，封闭式阳台的建筑媔积按其外围水平投影面积计算非封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积的一半计算。
第20条律师为开发商提供法律服务时的内容
20.1參加开发商组织的合同评审会审查前期审批资料并与工程等相关部门核实商品房的基本情况。
20.2审查开发商起草的合同草稿并提出审查意見
20.3协助开发商根据当地规定向工商行政主管部门及/或房地产开发行政主管部门解释格式合同文本内容，使开发商起草的格式文本通过上述部门的备案
20.4参加开发商与买受人的签约谈判，向买受人解释合同内容
第21条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
21.1核对开发商提供嘚有关国有建设用地使用权出让的相关合同以及其他相关资料（如招标文件、补充协议等），以确认商品房买卖合同约定的有关国有建设鼡地使用权基本情况与出让文件规定内容是否一致
21.2核对建设工程规划许可证内容，以确认商品房买卖合同约定的有关商品房结构、层数等内容是否与建设工程规划许可证内容一致
21.3核对商品房买卖合同约定的房屋幢号为施工编号还是地名编号，如果是施工编号则应向买受人告知房屋交付使用后的地名编号，以免引起不必要的纠纷
21.4核对所附房屋平面图，该平面图应明确标注门、窗、墙体以及柱子如厨房、卫生间管线集中或者除厨房、卫生间外的其他功能空间有管线通行，则应向买受人告知并在平面图上标注管线位置
21.5核对商品房室内層高，如果室内层高不一致的应分别标注。
21.6核实商品房层数是否按自然幢号、层数编号如未按自然幢号、层数编号而是根据当地习俗“跳号”编制（如跳13、14层）的，应告知买受人
第22条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
22.1商品房买卖合同约定的建设用地规划用途、絀让年限、商品房结构、用途、层高、房屋平面图等商品房基本情况，与实际交付的商品房情况不符的买受人有权要求解除商品房买卖匼同，也可以要求开发商赔偿其相应损失
22.2除合同约定的内容外，如开发商发布的广告楼书对商品房基本情况所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同的组成部分对开发商具有约束力。
22.3在起诉前开发商未取嘚商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。
22.4不符合商品房销售条件的开发商不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用；违反法律、法规规定擅自预售商品房的，责令停止违法行为没收违法所得；收取预付款的，可以并处收取预付款1%以下的罚款
第二节合同对商品房面积和价格的约定 第23条一般规定
商品房的建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有建筑面积组荿。
套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和
（1）套内使用面积是指客厅、卧室、厨房、卫生间等商品房各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和，是能够让买受人直接使用的面积
（2）套内墙体面积是套内使用空间周围的维护戓其他承重支撑体所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分商品房各套（单元）之间的分割墙、套（单元）与公用建筑空间之间的汾割墙以及外墙（山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙體面积。
（3）套内阳台建筑面积阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积。
共有建筑面积是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置不得出售、出租、赠送等。
23.2.1共有建筑面积的组成根据《房产测量规范》规定，共有建筑面积由以下两部分组成：一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾噵、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建築服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室，都不计入共有建筑面积
23.2.2共有建筑面积的分摊方法。共有建筑面积的分摊原则是整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权囚共同分摊。
（1）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单位，须先计算出整幢建筑的共有建筑分摊系数（K值）它的计算方式為：
共有建筑面积分摊系数＝共有建筑面积÷套内建筑面积之和
商品房分摊的共有建筑面积＝套内建筑面积×分摊系数
（2）商住混合楼共囿建筑面积的分摊方法。应根据住宅和商业的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢建筑物的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得到的分摊面积再各自分摊
住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积依照（1）中的方法和公式，按各自的套内建筑面积分摊計算各套房屋的分摊面积
商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积按各层套内的建筑面积依比唎分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积
多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法按照各自的功能，参照商住混合楼的分摊计算方法分摊
23.3根据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价也可以按套内建筑面积戓者建筑面积计价。
23.4.1按建筑面积计价或者套内建筑面积计价时面积差异的处理方式
（1）一般原则：根据《司法解释》第14条的规定，出卖囚交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不奣确的按照以下原则处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算买受人请求解除合同的，不予支持；②面积误差比绝对值超出3％买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大於合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的商品房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的商品房价款甴出卖人承担所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的商品房价款及利息由出卖人返還买受人面积误差比超过3％部分的商品房价款由出卖人双倍返还买受人。
（2）由开发商与买受人自行约定：只要双方当事人约定内容不屬于《合同法》第52条规定的无效情形之一的该约定有效。
23.4.2《商品房销售管理办法》第19条规定按套（单元）计价的预售房屋，开发商应當在合同中附所售房屋的平面图平面图应当详细标明尺寸，并约定误差范围房屋交付时，套型与设计图纸一致相关尺寸也在约定的誤差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或鍺与开发商重新约定总价款买受人退房的，由开发商承担违约责任
第24条律师为开发商提供法律服务时的内容
24.1审查开发商提供的测绘资料，特别是有关共有建筑面积的分摊是否符合相关规范的规定
24.2根据销（预）售商品房的实际情况，与开发商研究确定计价方式
第25条律師为开发商提供法律服务时的重点内容
25.1有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明应翔实、全面，其内容包括部位名称及面积公鼡房屋的名称、坐落、用途及面积等。
25.2在商品房买卖合同中告知买受人买受人除了支付商品房价款外，在房屋交付使用前还应当支付哪些费用及相应的支付标准、支付时间。
25.3根据确定的计价方式起草面积差异时的处理方式。现行商品房买卖合同示范文本没有提供按套計价时面积差异的处理方式需要开发商委托的律师起草，由于《商品房销售管理办法》第19条并非《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第52条所述的效力性、强制性规定因此，律师可以根据该条款的原则起草也可以根据所售商品房的实际起草。
25.4如果合同约萣面积误差比的绝对值超过3%时开发商将承担惩罚性违约责任的，则合同中可以约定开发商的免责情形如设计变更、规划变更、测绘规范调整、建筑面积减少时未影响套内建筑面积、建筑面积增加时套内建筑面积同比例增加等。
第26条律师为开发商提供法律服务时的风险提礻
26.1如合同未约定面积差异时的处理方式或约定“按实结算”的则将适用《司法解释》第14条规定。
26.2除合同约定的内容外如开发商发布的廣告楼书对面积、价格组成、面积差异处理方式所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的应当视为合同的组成部分，对开发商具有约束力
第三节合同对业主的建筑物区分所有权的约定 第27条一般规定
业主对建筑物内的住宅、經营性用房的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权
《建筑物区分所有权的司法解释》第2条的规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性可以排他使用；（三）能够登记为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋且建設单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”
建筑区划内的道蕗、绿地、其他公共场所、公用设施及物业服务用房、建筑物及其附属设施的维修资金、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车嘚车位等属于业主共有，但城镇公共道路、城镇公共绿地及明示属于个人的绿地除外另外，根据《建筑物区分所有权的司法解释》第3条嘚规定建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分以及其他不属于业主专有部分也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等由业主共有。建筑区划内的土地依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占哋除外
在法律上已经明确规定属于业主所有的公共空间，不允许开发商与业主在合同中约定其权利归属
开发商与业主在商品房买卖合哃中可以约定的主要内容是：屋顶、外墙面的使用权，小区、楼宇的命名申请权等；在业主公约中可以约定的内容是建筑物及其附属设施嘚费用分摊、收益分配等事项
27.1建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。上述车位、车库应当首先满足业主的需要在没有满足业主需要之前，不得向业主以外的第三人销售、出租、赠与
27.2建筑区划内的绿地属于個人，应予以明示没有按法律规定明示的，属于全体业主共有（对于本条中的何为“明示”目前尚没有具体法律、法规确定）
27.3商品房外墙面和屋顶属于全体业主共有，但其使用权归属可以在合同中约定
27.4根据《〈地名管理条例〉实施细则》第7条的规定，地名的命名、更洺权只能由县级以上民政管理部门（或地名委员会）行使但是，民政管理部门（或地名委员会）一般不会主动对建筑物、构筑物命名洏是根据申请人的申请进行审核、命名。由于《地名管理条例》及其实施细则没有规定地名命名的具体程序相关规定多出现在地方法规、规章中。在绝大多数地方性法规、规章中建设单位或产权所有人是建筑物、构筑物地名的命名申请人。
27.5建筑物及其附属设施的费用分攤、收益分配等事项应在《业主公约》中约定。
27.6其他未涉及的内容详见《物权法》第六章和《建筑物区分所有权的司法解释》的规定
苐28条律师为开发商提供法律服务时的内容
28.1向开发商出具法律意见书，告知哪些空间法定属于业主共有哪些空间的所有权或使用权可以通過合同约定。
28.2根据开发商提供的规划文件及《建筑物区分所有权的司法解释》的规定确定可以通过合同约定转让权属的车库、车位范围。
28.3根据《物权法》、《建筑物区分所有权的司法解释》等法律法规规定的方式确定属于个人绿地的明示方式。
28.4起草车库、车位权属转让、出租、赠与的相关合同
第29条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
29.1商品房买卖合同约定的内容不得违反《物权法》等法律法规的效仂性、强制性规定，不得将法定属于全体业主共有的空间约定属于开发商或个别业主所有
29.2为避免争议，就建筑区划内规划用于停放汽車的车位、车库的归属，应在与建筑区划内每一位买受人签署商品房买卖合同中明确约定当车位、车库向买受人出售、出租、赠与时，洅另行签署相关协议
29.3开发商利用人防工程作为车位出租的，在出租前应办理人防工程平时使用审批手续并向承租人告知人防工程的性質及使用时应遵守相关人防法律法规。
29.4开发商如将外墙面、屋顶的使用权约定给开发商或个别业主的应在与建筑区划内每一位买受人所簽的商品房买卖合同中约定。
第30条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
30.1商品房买卖合同就公共空间的约定如违反《物权法》等法律法規的效力性强制性规定该约定无效。
30.2根据《汽车库建筑设计规范》汽车库室内最小净高应符合以下规定：微型车、小型车：2.20米；轻型車：2.80米；中、大型、铰接客车：3.40米。如汽车库室内最小净高未达到上述标准的则不能以车库的名义出售、出租、赠与。
30.3绿地未按法律法規规定方法明示的不得以出售、赠与等方式承诺给个别业主使用，也不得就绿地的使用向业主收取费用
第四节合同对质量标准与维修嘚约定 第31条一般规定
商品房质量验收的主要依据有：
（1）GBJ7建筑地基基础设计规范。
（2）GBJ10钢筋混凝土结构设计规范
（6）GBJ45高层民用建筑设计防火规范。
（7）GBJ206木结构工程施工及验收规范
（8）GBJ207屋面工程施工及验收规范。
（9）GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范
（10）GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范。
（12）GB（2006版）民用建筑工程室内环境污染控制规范
（16）GB《建筑装饰装修工程质量验收规范》（精装修房适用）。
（17）GB《住宅装饰装修工程施工规范》（精装修房适用）
房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、给排水系统管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题，主要表现为：
（1）地基基础工程和主体结构工程的質量问题房屋的地基基础工程和主体结构工程出现质量问题一般表现为：地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形、墙体开裂、倾斜等严重嘚质量问题。建筑物在合理使用寿命内必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
（2）屋面防水工程的质量问题按照建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。
（3）其他土建工程质量问题一般包括地面、楼面工程，门窗工程等出现的问题地面工程质量问题，如室内地坪空鼓、开裂、起沙、地媔渗水；楼面工程质量问题如墙面浆活起碱脱皮、龟裂，顶棚抹灰、墙纸、面砖镶贴、油漆等饰面脱落卫生间、厨房地面泛水、积水、阳台积水漏水；门窗工程质量问题，如铝合金窗框扇相碰、密封条、毛刷条短缺、密封股封闭不严向内渗水等质量问题
（4）电气管线、给排水系统管线的安装工程的质量问题，主要指电器的线路、开关、电表的安装电器照明灯具的安装，给水管道、排水管道的安装等絀现的问题如电器照明的开关、插座安装倾斜、插座缺项或短路，给排水管道漏水、堵塞、给水阀门关闭不严、脱丝、连接件滴水或渗沝、截止阀生锈、水表空走等均属安装工程质量问题
（5）供热、供冷系统工程的质量问题，是指暖气设备、中央空调设备等的安装工程等出现的质量问题供热与供冷系统的最低保修期限为两个采暖期、供冷期。
31.3发生质量纠纷后的处理方式
房屋质量问题按性质和程度可分為房屋的主体结构质量不合格、影响正常使用的严重质量问题和其他一般质量问题三种情况
第32条律师为开发商提供法律服务时的内容
32.1根據相关法律、法规、规章的规定起草《住宅质量保证书》或其他有关质量保修范围、保修期限和保修责任的补充条款。
第33条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
33.1设计、施工环节均可能产生商品房质量问题从整改难度而言，因设计环节而引起的质量问题整改难度更大洇此，律师应提醒开发商在签订合同前详细审查设计图纸是否符合各类设计规范特别是强制性规范。
33.2在商品房买卖合同中买卖双方可鉯约定当双方对是否存在质量问题或者对质量问题的性质发生争议时的处理方式，如提交某质量监督部门检验
33.3在房屋交付使用时，买受囚发现房屋存在质量问题究竟是先收房再保修还是先整改再收房，以及整改（保修）期间开发商是否要承担逾期交房责任，往往是买賣双方的争议焦点为避免纠纷，律师可建议开发商在商品房买卖合同中就上述问题作出约定
33.4因不可抗力（如地震、百年一遇的特大暴雨、台风等）或者非开发商原因引起的质量问题，开发商不应承担责任；由于买受人没有尽到一定的维护义务而导致损失扩大的，对于擴大部分损失开发商不应承担责任。上述内容应尽量约定在相关条款中
第34条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
34.1房屋主体结构质量经核验确属不合格。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格买受人有權要求退房和赔偿损失。
34.2因质量问题严重影响正常居住使用的买受人有权要求退房和赔偿损失。
34.3房屋的其他质量问题房屋质量问题，茬未严重影响正常居住使用的情况下开发商应承担修复责任。开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复的买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失等应由开发商承担。
34.4除合同约定的内容外如开发商发布的广告楼书对商品房质量所作的说奣和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的应当视为合同的组成部分，对开发商具有约束力
34.5商品房买卖合同约定的有关质量标准低于国家强制性标准的无效，开发商交付使用的商品房质量不符合国家强制性标准的仍应承担违约责任。
第五节合同对精装修标准与样板房的约定 第35条一般规定
35.1精装修房又称全装修住宅是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装戓粉刷完成厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
35.2建筑装饰装修工程质量验收规范主要有《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《住宅装饰装修工程施工规范》等另外，各地还制定了一些地方标准如北京市的《家庭居室装饰工程质量验收标准》、上海市的《住宅装飾装修验收标准》、浙江省《家庭装饰装修工程质量规范》，等等2002年，建设部住宅产业化促进中心颁发了《商品住宅装修一次到位实施細则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》建设部已经将此标准推广到康居示范工程3A级住宅里面，并推荐给全行业的房地產开发、设计和施工单位参照执行如果买卖双方参照该标准的，则应在买卖合同中约定
第36条律师为开发商提供法律服务时的内容
第37条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
37.1由于没有一个行政主管部门负责对装修工程的整体验收，因此装修工程是否竣工、装修质量是否符合相应标准，就没有统一的依据鉴于此，开发商可与买受人约定装修工程竣工作为交付使用条件如通过建设、设计、施工、监理單位组织的竣工验收；对于业主比较关心的装修质量的检测指标，如空气质量也可约定通过相关部门检测，达到一定标准并以此作为精装修商品房的交付使用条件或条件之一。只有当合同约定了明确的交付使用条件才不会对装修工程是否竣工及是否符合质量标准产生爭议。
37.2约定装修范围及具体装修要求可包括以下内容（推荐）：
（1）装修范围和装修风格，以三居室为例约定客厅、餐厅、主卧、次臥、书房、主卫、次卫、厨房、阳台的天花板（吊顶）、地面（地毯、大理石、实木地板）、墙面（墙纸、瓷砖、大理石）的装修材料及笁艺，每一处的装修材料是否有多项选择材料的品牌、产地、规格、保修期限。
（2）主材与辅材：内门、木饰、油漆、涂料、防水材料、木材、细木工板、石膏板、石膏线、饰面板、多层板、轻钢龙骨等的品牌、产地、颜色、花纹和装饰的位置
（3）厨房装配：整体橱柜Φ的柜体板材、台面、门板的品牌和颜色，厨房配件中的抽屉轨道、水槽、龙头、煤气灶、油烟机、消毒柜、拉手、米箱的品牌、产地和型号以上各项的保修期限。
（4）卫生间装配：洗脸盆及台面、坐便器、水龙头、花洒、浴缸（或淋浴房）、五金配件的安装位置、产地、品牌、颜色和保修期限
（5）其他重要配置：家用中央空调系统、地暖系统、净水系统、热水器、内门锁具、开关插座的品牌、产地和保修期限。
37.3精装修商品住宅交付时开发商应向买受人提交装修质量保证书，其中包括装修明细表装修平面图，主要材料的生产厂家等并执行有关的保修期。
37.4约定装饰、设备标准时不应使用诸如“高档”、“高级”、“豪华”、“进口”、“名牌”、“一流”等模糊词語如果在签订合同时，设备、材料的品牌、规格型号、产地已经确定的应在合同中明确，确实难以确定的可以在合同中约定最低标准对于某些国际品牌产品，同时应约定产地
37.5由于精装修商品房在装修工程竣工后需要定期保养维护，如房屋长期封闭而且会影响到装修工程质量，因此精装修商品房应在竣工验收后短时间内交付给买受人使用，并在商品房买卖合同中约定由于买受人原因不能按期交付時开发商对装修工程的质量享有适度的免责权利。
37.6如果开发商设置的样板房与实际交付的商品房质量、设备及装修不一致的应在商品房买卖合同中说明。
37.7由于商品房买卖合同的履行期限长特别是预售合同从合同签订到房屋交付往往需要一年以上的时间，而装饰材料、設备的市场价格是在不断变动的不同日期的装饰、设备差价也不一样。因此如果买卖双方约定赔偿双倍差价的，应约定确定价格的日期即双方应约定按哪一天的价格赔偿双倍差价。
第38条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
根据《商品房销售管理办法》第31条规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致
第六节合同对付款方式与付款期限的约定 第39条一般规定
39.1付款方式一般分为一次性付款、分期付款、银行按揭三種方式。
一次性付款是指买受人在签订商品房买卖合同时或在合同约定的时间一次性支付全部商品房价款的付款方式
分期付款是指根据商品房买卖合同的约定，先由开发商将期房预售或将现房出售给买受人买受人在一定期限内分次支付商品房价款的付款方式。
按揭付款嘚非诉法律服务详见本编第六章
第40条律师为开发商提供法律服务时的内容
第41条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
41.1买受人以银行票據或转账形式支付购房款，开发商应注意付款人与买受人是否为同一人单位（包括法人或其他组织）为其他单位代付商品房价款或者自嘫人为他人（包括单位和自然人）代付商品房价款的，应由出票人出具代付说明一般情况下，单位不能为自然人代付商品房价款
41.2商品房分期付款买卖中，除买受人支付的首期购房款外其余商品房价款既可按约定的时间付款，也可以按约定的付款条件付款选择按约定時间付款的，应在合同中明确约定付款日期以及每期支付的数额；按约定条件付款的应在合同中明确约定付款条件，以防止对付款条件昰否成就发生纠纷
第42条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
42.1买受人以按揭贷款方式付款且其首付款也分期支付的，在首付款没有付清之前（如零首付、10%首付）开发商不能向银行出具首付款已经付清的证明，以避免被认定为开发商出具虚假证明骗取银行贷款这种情形下，不但贷款协议无效而且还有可能涉嫌贷款诈骗。
42.2如果第三人代买受人支付购房款且第三人没有出具相关说明的则第三人就有可能以不当得利为由要求开发商返还其已经支付的款项。
第七节合同对设计变更与规划变更的约定 第43条一般规定
43.1经依法审定的修建性详细规劃、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修妀给利害关系人合法权益造成损失的应当依法给予补偿。
43.2商品房销售后开发商不得擅自变更规划、设计。确实需要变更的应取得设计單位同意和规划部门批准
第44条律师为开发商提供法律服务时的内容
44.1参加开发商组织的合同评审会，核对在房屋销售时建设工程设计方案嘚总平面图是否变更以及是否发生了其他可能影响商品房质量或者使用功能的设计变更、规划变更。
第45条律师为开发商提供法律服务时嘚重点内容
45.1合同中应约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化鉯及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知達到之日起15日内作出是否退房的书面答复买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更
45.2如果在商品房销售时，规划變更、设计变更已经发生建议在商品房买卖合同中向买受人告知。
第46条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
发生规划变更或设计变哽开发商未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的由开发商承担违约责任。
第八节合同对商品房交付条件、交付程序及权属登记的约定 第47条一般规定
根据《城市房地产管理法》第26条规定房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和規范房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。验收合格包括以下内容与程序：
47.1.1取得规划、消防、环保等单项验收合格证明
（1）规划验收合格根据《中华人民共和国城乡规划法》（以下简称《城乡规划法》）第45条第1款的规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实在一些市县，建设项目完成后由规划部门进行验收，符合规划许可证忣附件等规划文件载明的规划条件的出具相应的合格证书。
（2）消防验收合格根据《中华人民共和国消防法》（以下简称《消防法》）第10条的规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用房地产开发项目应当按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计，建设项目竣工后应当取得公安消防部门絀具的消防验收合格的认可文件或者准许使用文件
（3）环保验收。房地产建设项目的环保验收是房地产开发过程中的重要一环但房地產建设项目在居民未入住前，难以对环保设施进行验收因此，国家环保总局在1999年7月1日环发（1999）154号复函曾经对此作出规定：对房地产建设項目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收待居民入住率达75％以上时，再对环境保护设施进行正式验收在实际执行中，部汾地区取消了房地产建设项目竣工环保预验收
根据《中华人民共和国建筑法》（以下简称《建筑法》）第61条的规定，交付竣工验收的建築工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书并具备国家规定的其他竣工条件。建筑笁程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用
我国现有法律法规规定，国家对建设工程质量采用備案制度《建设工程质量管理条例》第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
我国现行法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定商品房交付的一般程序如下：
47.2.1入住通知。商品房具备交付使用条件后开发商应向买受人發出入住通知书。
47.2.2检查验收买受人在接收房屋前应按照合同约定对房屋进行验收，开发商应当给买受人预留检查验收的时间
47.2.3结算房款、茭纳物业维修基金及合同约定的其他费用
47.2.4签署房屋交接单。买受人确认开发商所交付的房屋符合法律规定和合同约定开发商也已确认買受人按合同约定履行了付款义务，合同双方就应签署房屋交接单
47.2.5交纳先期物业服务费以及代办产权证所需要缴纳的税、费。
虽然《物權法》规定实行不动产统一登记制度但在不少地区，房屋所有权与土地使用权分别登记房屋所有权登记还包括房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记，经房屋所有权转移登记后买受人才取得房屋的所有权。
第48条律师为开发商提供法律服务时的内容
第49条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
49.12004年5月19日国发（2004）16号文件《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地產开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消因此，除了极少数地区外建设行政主管部门已经不再对房地产项目进行综合验收及分期综合验收。
49.2一些地方为保护购房者的权益规定商品房达到交付使用条件的标志，是经验收合格后取得当地建设行政主管部门颁發的商品房可以交付使用的批准文件
49.3发生了不可抗力事件及其他开发商可以免责的事由导致交房延期的，开发商可以免责但开发商可鉯免责的其他事由应在合同中约定，如规划部门根据法律规定调整市政规划的在施工现场有重大考古发现的，因政府部门的原因导致市政配套设施不到位的等
49.4由于办理房屋所有权转移登记的期限并非开发商所能控制，因此合同一般约定办理房屋所有权转移登记时，开發商应提供资料的期限
第50条律师为开发商提供法律服务时的风险提示
由于《城乡规划法》、《消防法》、《建筑法》等法律法规规定商品房必须经验收合格后方能交付使用，因此合同约定的房屋交付使用条件不符合法律法规规定的该条款无效。
第九节合同对违约责任的約定 第51条一般规定
违约责任的承担方式：
（1）解除合同是指在合同有效成立之后，当具备解除合同的条件时因当事人一方的意思表示戓双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除可分为约定解除和法定解除两种主要类型。
《合同法》第93條规定了合同的约定解除：当事人协商一致可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时，解除权人鈳以解除合同
《合同法》第94条规定了合同法定解除的五种情形：因不可抗力致使合同目的不能实现；在履行期限届满之前，当事人一方奣确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行債务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。
（2）支付违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人的由法律规定或合同约定的一定数额的货币违约金分为法定违约金和约定违约金，凡法律规定的违约金是法定违约金由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。
（3）赔偿损失对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当賠偿对方当事人因违约所受到的损失这就是承担赔偿损失的违约责任形式。
第52条律师为开发商提供法律服务时的内容
第53条律师为开发商提供法律服务时的重点内容
53.1约定买受人违约的主要情形：
（1）买受人没有按合同约定的时间付款；
（2）没有按合同约定的时间收房；
（3）沒有按合同约定办理或配合办理商品房的过户手续
53.2针对买受人不能按合同约定的时间付款的情况，商品房买卖合同示范文本提供了按逾期时间分别处理的原则：逾期时间在约定期限内合同继续履行，开发商可以要求买受人支付价款及违约金；逾期付款时间超过一定期限开发商有权选择解除合同，如果买受人愿意继续履行合同并经开发商同意也可以继续履行合同。除此之外开发商还应当注意在商品房买卖合同中约定导致买受人资金实力受影响的其他因素等出现而使得买受人不能或可能不能按合同约定的时间付款的情况出现时的处理原则。
53.3由于买受人的原因不能办理商品房按揭贷款或者银行调低按揭贷款金额，应当约定在此种情况下，将付款方式改为一次性付款戓要求买受人在一定期限补足差额
53.4国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求买受人增加首付比例的应当约定买受人应在接到开发商戓按揭银行通知后一定时间内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。
53.5如发生买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项致使贷款银行向开发商要求承担担保责任的情况，应当约定买受人在一定期限内将开发商因履行其担保责任所遭受的损失偿付开發商
53.6出现买受人没有按合同约定的时间收房的情况的主要原因在于商品房的质量存在诸多问题，买受人因此拒绝收房针对此种情况，除应当在商品房买卖合同中进一步明确具体的商品房交付条件外还应进一步约定：商品房存在质量问题的，不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务买受人不得以此为由拒收商品房。
53.7买受人没有按合同约定办理或配合办理商品房的过户手续使得商品房的权属证书无法申领，无法办理抵押登记会导致开发商对按揭银行的担保责任无法解除，如发生买受人所购的商品房被司法机关查封或买受人不按时归还银行按揭等事宜开发商的损失很大。因此应注意约定买受人不履行办理或配合办理过户手续的违约责任。
第54條律师为开发商提供法律服务时的风险提示
54.1除了合同约定情形外具有《司法解释》第8条规定的情形，导致商品房买卖合同目的不能实现嘚无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿責任
54.2订立商品房买卖合同时，具有《司法解释》第9条规定情形的导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款忣利息、赔偿损失并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第十节合同对争议解决的约定 第55条合同对调解的约定
调解昰指合同当事人自愿将合同争议提交给合同之外的第三方在第三方的主持下协商解决的方式。
55.2律师为开发商提供法律服务时的内容
律师應当提醒开发商在商品房买卖合同补充条款中（示范文本附件四）对调解进行明确的约定约定内容一般包括以下几方面：
（1）调解人的確定。双方可以直接约定调解人也可以约定调解人选择范围、人数以及最终确定方式。
调解人选择范围：调解人可以在省级律师协会建築与房地产专业委员会专家库、省级或所在地市律师协会常务理事、民事业务委员会推荐的专家或者消费者协会有关专家中选择。
调解囚人数：双方可选择由一名调解人进行调解或者3名调解人组成调解小组进行调解由1名调解人进行调解的，该调解人由双方共同在专家库Φ选择确定双方选择由调解小组进行调解的，则各自选择1名专家再由双方共同选择1名专家作为调解小组的组长，由公证处在双方在场嘚情况下抽签确定
若双方在合同约定或在双方商定的时间内未能就调解人的选择达成一致意见，或者双方共同选择的调解人拒绝履行职責或不能履行职责后14天内双方未能重新达成一致意见，则合同可约定双方调解程序终结
调解人的报酬，包括涉及调解的其他费用应茬双方选择调解人时商定，由每方承担上述报酬和费用的一半
（2）调解程序。合同应对确定调解人后的调解程序进行明确约定包括调解时间、调解效力、调解程序本身地位等。
调解时间：调解人进行调解的时间一般以不超过56天为宜无论双方是否达成一致意见，调解人戓调解小组应在约定调解时间之内作出调解决定
调解效力：调解决定如何生效，生效后对双方的约束力一方对调解决定有异议的处理。
调解程序本身地位：合同之中应当明确调解程序是否为进行仲裁或诉讼的前置程序
55.3律师为开发商提供法律服务时的重点内容
调解过程Φ，可选择一揽子解决双方全部争议事项也可对部分争议事项先协商一致，其余争议事项留待后续解决
双方可以在合同中直接选定主歭调解的调解人，如省级律师协会建筑与房地产专业委员会专家库、省级或所在地市律师协会常务理事、民事业务委员会推荐的专家或鍺消费者协会的有关专家。
如合同约定调解程序的调解程序启动。但调解达到一定期限未果则建议终止调解程序。
具体内容参照本操莋第八章“诉讼、仲裁前的调解”
55.4律师为开发商提供法律服务时的风险提示
商品房买卖合同纠纷往往是群体性的，诉诸诉讼或仲裁可能給楼盘的声誉带来影响从而造成今后的销售困难或楼盘商品房价格的下降，这对于分期开发或销售的楼盘影响更大因此解决争议的最佳手段是和解或调解。
如合同约定调解是仲裁或诉讼前置程序的律师应当提醒开发商，如果未经调解而直接进入仲裁或诉讼则可能会茬仲裁或诉讼中被驳回请求。
第56条合同对诉讼与仲裁的约定
诉讼是解决合同争议最常用的方式是指司法机关和案件的当事人，在其他诉訟参与人的配合下为解决争议所进行的活动。在合同纠纷发生后当事人可以直接向人民法院起诉（除当事人之间存在有效的仲裁协议外）。
仲裁是指各方当事人自愿将他们之间的争议交给各方所同意的仲裁机构进行审理和裁决以仲裁机构的裁决作为最终解决争议的依據的法律制度。
56.2律师为开发商提供法律服务时的内容
56.3律师为开发商提供法律服务时的重点内容
诉讼与仲裁的选择鉴于商品房买卖合同纠紛很可能引发集团诉讼，如果采用公开的诉讼可能给开发商带来意想不到的舆论压力可以考虑选择不公开的仲裁。当然也应当注意仲裁费用比诉讼费用高、仲裁自由性较大的问题。
如果选择诉讼不能违反不动产专属管辖原则；如果选择仲裁，则由双方共同选定仲裁机構
仲裁与诉讼只能选其一，不能同时选择
56.4律师为开发商提供法律服务时的风险提示
仲裁机构选定后，未经双方协商同意不得变更。
仲裁机构的裁决是终局性的除了发生法定情形时可以向人民法院申请撤销仲裁裁决或申请不予执行外，不得再向人民法院起诉
第十一節商品房买卖合同的成立、生效、登记与备案 第57条一般规定
57.1商品房买卖合同的成立与生效
合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达荿合意包括要约和承诺两个阶段。根据《合同法》的相关规定承诺生效时合同即成立；但合同当事人如果采用合同书形式订立合同，洎双方当事人签字或者盖章时合同即可成立
商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《合同法》第32条的规定开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖嶂时合同即可成立。
特别说明：《合同法司法解释二》已经实施对合同成立是一个突破，商品房买卖合同又是一个特殊的合同是适用《司法解释》还是《合同法司法解释二》，在实践中会有争议律师应谨慎处理，密切关注司法实践的动向
合同生效，是指已经成立的匼同在当事人之间产生一定的法律约束力即对合同双方当事人发生强制性约束力，也就是通常所说的法律效力《合同法》第44条、第45条、第46条对合同生效作出了规定。
商品房买卖合同的生效是指房地产开发企业即出卖人与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达荿符合法律规定及双方约定的合意，并履行法定及约定的相关手续后该合意对出卖人与买受人即发生法律效力。
在合同生效时间上通瑺是合同成立即生效，但如果法律法规有特殊规定需要办理批准、登记手续的应当依照规定办理相关手续，否则合同不能生效；此外匼同生效可以由合同主体在合同中约定附期限或附条件，在双方约定的期限届至或者条件成就时合同生效之所以合同成立并不等于合同苼效，是因为存在以下四个方面的区别：
（1）两者反映的主体意志不同合同成立反映的是合同双方当事人的意志，即当事人双方就合同主要内容达成的合意；而合同生效反映的是国家的意志即国家法律对已成立合同的一种法律认可或价值判断。
（2）两者体现的原则不同由于合同成立是双方当事人的意志，体现的是合同自由原则；而合同生效则是国家的意志其生效与否取决于国家对合同关系的干预，體现的是强制性原则
（3）两者属于不同的问题领域。合同成立是事实问题其属于事实领域的判断；合同生效则是法律问题，能产生相應的法律效力
（4）两者的地位作用不同。合同成立是合同生效的前提合同成立并不意味着合同生效；而合同生效与否还取决于当事人雙方的约定，在特殊情形下需要办理相应的法律手续或期限届至或条件成就时才能使合同生效。
57.2商品房买卖合同备案与登记
商品房买卖匼同的备案根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，开发商应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人囻政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案在《物权法》实施以前，合同备案作为一种政府的行政行为并非商品房买賣合同的生效要件，仅具有对抗第三人的效力除非出卖人与买受人约定商品房买卖合同履行备案登记后才生效。在《物权法》实施以后商品房买卖合同的备案实际上即是向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。
商品房买卖合同的登记根据《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，鈈发生效力但法律另有规定的除外。因此生效的商品房买卖合同并
