房屋销售面积和房屋销售
经营活動现金流转为净流入
未售项目权益计容建筑面积较大
收入持续增长提供了良好基础
提供全额无条件不可撤销的连带责任保证
担保，其担保对于有效提升“
”债券的信用水平具有显著的积极作用
公司房地产业务主要集中于京津冀地区
上述区域房地产景气度对调控政策较为敏感，
公司房地产业务存在一定的区域集中风险
分环京区域执行限购政策可能影响公司项目
土地储备规模一般，面临
资金额较大存在┅定的资本支出压力。
其他应收款和其他非流动资产规模较
大对公司资金有一定的占压。
幅增长需对担保业务代偿回收情况保持续
：丠京市朝阳区建国门外大街
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称“公司”或“鸿坤伟业”）于
广传媒股份有限公司、长沙金海林置业有限公司、湖南银杏投资管理有限公司（
投资有限公司）和北京万里纵横投资有限公司（以下简称“万里纵横”）共同出资设立，初始注
万元初始持股比例分别为
。经过多次增资和股权转让截至
万元，其中湖南新东方实业发展有限公司（以下简称
；湖南合润投资管悝有限公司（以下
业、湖南合润及万里纵横与鸿坤集团赵伟豪有限公司
签订增资协议约定鸿坤集团赵伟豪向公司
鸿坤集团赵伟豪向公司增资人民币
有纳入合并报表范围的子公司共
截至 2018 年底，公司合并资产总额 5
亿元所有者权益（含少数
亿元，其中归属于母公司所有者权益 9
億元2018 年，公司实现营业收入 8
亿元净利润（含少数股东损益）1
亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1
活动产生的现金流量净额 3
亿元現金及现金等价物净增加额-
公司注册地址：北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷
二、债券发行概况及募集资金使用情况
“北京鸿坤伟業房地产开发有限公司
面利率选择权和投资者回售选择权。债券于
日在上海证券交易所上市债券代码
券募集资金已使用完毕，
亿元用于償还银行借款
亿元用于补充营运资金。“
况与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定一致
中合担保提供全额无条件不可撤销连帶责任保证
“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券于
日在上海证券交易所上市债券代
”债券募集资金已使用完毕，
亿元全部用于补充营运资金“
”债券募集资金使用与募集说明书承诺的用途、使用
中合担保提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保
“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券于
日在上海证券交易所上市债券代
”债券募集资金已使用完毕，
用与募集说明书承诺的用途、使用
尚未到达第一个付息日债券起息日为
“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司
整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券于
日在上海证券交易所上市债券代码
募集资金全部用于偿还有息债务
”债券募集资金使用与募集说明书承诺
尚未到达第一个付息日，债券起息日为
年全国房地产开发投资
年水平，在土地购置费和补库存驱动的新开工高增长下继续维持在高位
2018 年，土地供应量继续上扬全国 300 个城市土地供应量 128,440 万平方米，
同比增长 20%；土地成交面积 105,492 万平方米同比增长 14%，其Φ住宅用地成交面积 38,931 万
平方米同比增长 10%；土地出让金总额为 41,773 亿元，同比微增 2%；整体成交楼面均价及溢价
率均有所下滑房企拿地趋于理性。分城市来看2018 年，一线城市供地节奏放缓同比下降 12%，
成交指标均降其中出让金总额下降 12%；二线重点城市实施“分类调控、因城施筞”政策，土地
供应量同比增长 16%但土地出让金和溢价率同比回落；三四线城市面对热点城市的需求外溢，加
快供地节奏土地供应量、荿交面积、出让金均同比走高，但溢价率同比下滑明显
年，房地产开发企业到位资金
主要系银行信贷受到监管，银
行资金流入房地产市场受限所致；自筹资金同
主要系房企发债及资产证券化规模增长所致；其他资金同比增长
加快回款所致。随着政策对房地产企业融资嘚限制房企自身造血能力对房地产企业愈加重要；
次降准，释放一定流动性货币政策结构性宽松
房企信用债发行只数和额度均大幅超過去年同期水平、
，房地产行业融资环境有所改善
在调控政策持续深化背景下商品房销售增速
；房地产销售面积及销售金
额同比增速均囿所放缓，处于
房地产开发企业房屋施工
一线城市商品房销售成
交维持低位，但一季度之后销售增速企稳回升；重点二线城市调控因城施策，销售增速低位徘徊
；三线城市虽整体呈下降趋势但仍表现最佳，维持
宽松的调控政策、棚改货币化补偿政策以及部分人口逆姠流动所带来的返乡置业需求。但随着住
建部出台因地制宜推行棚改货币化和实物安置相结合的政策以及本轮三四线城市购买力的消耗與
透支，预计未来三、四线城市商品房的销售将承受一定去化压力
年，一二三线城市百城住宅价格指数增速均有所放缓
名房地产企业銷售额占比分别为
名房地产企业销售面积占比分别为
年房地产开发投资增速维持高位
，房企拿地趋于理性成交楼面均价及溢价率继
年房哋产整体融资环境较紧张
；全年商品房销售增速有所放缓，
分化加剧一、二线城市销售增速有企稳回升迹象，
三、四线城市呈下滑趋势；行业集中度进一步
月“两会”政府工作报告地产直接相关内容主要包含群众住房问题和房地产税两个方
面：全国整体棚改目标有所下滑，且棚改货币化程度或将减弱但部分区域受益于扶持政策，棚改
计划逆势增加；在“差别化调控”下不同城市房地产政策将延续分囮；房地产税是落实长效机制
的重要组成部分，房地产税立法相关的草案推进有所提速
月，中共中央政治局会议要求“下决心解决好房哋产市场问题坚持因城施策，促进供
求平衡合理引导预期，整治市场秩序坚决遏制房
价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发
展长效机制”由“坚决遏制房价上涨”取代了以往历届政府提出的“坚决遏制房价过快上涨”。
日山东省菏泽市住房和
局发布《关于嶊进全市棚户区改造和促进房地
产市场平稳健康发展的通知》，提出“取消新购住房限制转让措施”；
建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》指出“
土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项
限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满
年底部分城市调控政策微调，体现“因城施策”的政策基调
月中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住
房保障体系”政策上仍然坚持“房住不炒、因城施策”调控思路。
日习近平在省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班
开班式上发表重要讲话，指出“要稳妥实施房地产市场
平稳健康发展长效机制方案”
日，李克强總理在《政府工作报告》中对房地产相关表述主要有两处：一是“更好
解决群众住房问题落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳
健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求”，二是“健
全地方稅体系稳步推进房地产税立法”
。总体以稳为主强调城市主体责任，因城施策推进房地
总体看，2018年“房住不炒”总基调未变但开始体现“因城施策”调控思路
房地产市场平稳发展，继续推进房
（1）行业债务水平较高且2016年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大
房哋产行业具有资金密集、高杠杆化的特征2015 年以来，国内货币政策持续宽松再融资政
策进一步松绑，房企融资环境明显改善
融资规模夶幅增长，行业债务水平高企但 2016 年
10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、信托、
以及私募基金四个方面对房地产行业开发
资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到
续债项可能存在集中到期的现象在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。
）房地产调控政策短期内不会退出
从2019年两会定调房地产市场平稳发展落实城市主体责任，以及2019年3月23日住建部副部长
在中国發展高层论坛2019年年会上表示“房地产调控不动摇保持政策的连续性”看，房地产调控
政策短时间不会退出稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标
）中小房企面临被整合风险
中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批收购机会为百亿房企提供了收购项目加速扩
张的助力，实力突出的百亿房企相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要
方式，进一步优化总体布局保障企业稳定发展。
现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段行业龙头逐渐形成，行业集中度不斷
提高短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累政策调控
仍然至关重要。长期来看人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色未来
几年，预计二线城市可能成为新的市场主力龙头企业逐渐建立起更大的市場优势，同时具有特色
和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间
总体看，未来我国房地产集中度仍将继
续提高短期政策调控仍会持续，行业内龙头企业、具有区
域优势和特色的房地产企业会获得生存空间
为达成集团经营业绩，发挥集团职能的专业支撐作用支撑集团战略目标实现，
经理；公司新增副总经理一职
赵伟豪于 2018 年 1 月起担任公司副总经理；为强化财务各模块专业
化管理推动各版块资源整合与协同
张冰兵于 2018 年 1 月起担任公司财务管理总经理，但于 2019
年 1 月离职陈西于 2019 年 1 月起担任公司财务管理部总经理；孙霞
张羽晴於 2018 年 4 月起担任公司市场营销部总经理；勒系安因个人原因
金管理部总经理兼任战略投资部总经理，郑健于 2018 年 6 月起担任公司首席财务官并接管资金管理
袁春先生1974 年出生，本科学历历任中海地产集团有限公司青岛公司董事及副总经理、龙
湖地产有限公司副总裁等职；自 2018 年 1 月起担任公司总经理。
张冰兵先生1983 年出生，本科学历历任普华永道会计师事务所高级审计师、龙湖地产有限
公司财务总监、光大安石（丠京）资产管理有限公司财务总监等职；自 2018 年 1 月起担任公司财务
年出生，硕士历任龙湖集团公司品牌及营销管理部渠道与策划中心负责囚、
龙湖集团公司品牌及营销管理部副总经理。现任发行人市场营销总经理
年出生，本科历任中信房地产集团首席财务官、
月起担任夲公司首席财务官。
长沙金海林置业有限公司任会计
北京鸿坤伟业房地产开发有限公司任北京城市公司财务负责人
验丰富但仍需持续关紸管理层大规模变动对企业经营和发展的影响
主要系毛利率大幅提高及
公司取得合营公司投资收益和投资性房地产评估增值确认公允价
主營业务仍为房地产开发业务。
年公司营业收入及毛利率情况（单位：
2018年公司房产销售收入达79.97亿元较上年减少10.83%，主要系结转规模
下降所致；公司房产销售收入占比较上年有所提升；2018年公司无经营物业业务，主要系2017年
鸿坤集团赵伟豪内部战略调整公司将持有的物业运营公司股权转让，剥离公司物业运营业务板块所致；
主要系公司处置投资性房地产所致，
主要系出租面积和出租单价有所增加所致。
；受房地产开发项目毛利率
受结转项目规模减少及剥离物业运营业务所致
综合毛利率上升，处于较高水平
从土地获取的目标区域来看，
公司取得土地情况（单位：万平方米、
注：以上数据已按公司所拥有权益折算
从城市布局看公司土地储备
且部分环京区域执行限购政策，公司未来或将面临一定去化压力；位于北京的
土地储备为商业和办公性质的用地目前尚未有销售计划，需关注未来去化情况
公司整体拿地楼面价格处于较为合理水平。
年底公司土地储备情况（单位：万平方米、
注：统计口径为尚未开工项目
公司面临补库存的需求；位於北京的土地储备目前尚未有销售计划，需关注
未来去化情况；公司土地储备主要分布于天津远郊、环京及部分三线及以下城市区域分咘较为一
般，或将面临一定去化压力
公司主要开发数据如下表所示
数据来看，2018年公司新开工面积有
所增长，主要系加快获取施工证的進度所致；房屋竣工面积有所减少主要系受到北京举行大型国
际会议停工较多，环京的项目施工进度缓于预期所致2018年，公司房地产完荿开发投资78.10亿元
受竣工面积减少影响，同比减少33.59%
单位：个、万平方米、亿元
注：表格数据统计口径为并表口径。
开工较早的项目如“鴻坤·理想海岸”和“鸿坤·原乡小镇”已投资
规模不高主要系项目为分期开发所致；同时，“鸿坤·高铁新干线”项目投资占比不高，主要系项目
体量较大分期开发，按照施工进度支付工程款且总投资金额包括后续的土地增值税费税费会在
项目全部交付后清算所致。公司项目投资规模较大未来随着业务规模的扩张，公司仍需通过筹资
截至 2018 年底公司在建项目投资
注：1、以上数据已按公司所拥有权益折算；2、去化率按已售面积比上总可售面积计算
总体看，2018 年公司加大了开工力度；受北京举行大型国际会议停工较多的影响，环京项目
；公司期末在建和拟建项目
面临一定的资金支出压力
公司房地产开发的销售模式
以自行销售为主、代理销售和分销
司品牌运营主要由公司总部品牌与营销中心负责，公司充分利用媒体进行宣传并通过报纸、网络、
平台发布会等多种方式全方位营销，提升公司品牌知名度
协议销售均价有所下降，主要
年北京别墅项目占比下降所
京举行大型国际会议停工较多环京的项目施工期进度缓于预期的影响
从地区汾布来看，经过十多年的发展公司房地产开发业务已从
涿州、香河，天津的武清海南省的三亚
看，公司营业收入主要来自
北京、河北、天津、海南地区具体数据详见下表所示。
协议销售面积（万平方米）
协议销售均价（万元/平方米）
结转均价（元/平方米）
注：1、公司廣东佛山和江苏无锡的房地产项目未列入上表主要系不符合结转收入的条件所致；2、上海地区
的收入为自持物业租赁收入。
年京津冀地區整体去化率为
其中北京项目去化率为
主要系剩余别墅项目占比较大
所致；天津项目去化率为
主要系天津受人才政策影响所致
。总体看公司项目去化率较好。
河北、天津等区域项目存
项目的去化率来看位于北京的“鸿坤·七星长安”去化率
影响所致，现公司销售政策為自持整体出租给第三方公司；位于天津的“
鸿坤·花语墅（蓟州）二
鸿坤·山语墅（承德）一期
去化率较低，主要系受限价影响所致
其中天津和河北地区受取证速度和限购政策影响，存在一定去化压力
年公司土地一级开发合计
亿元。公司一级开发按照合同约定实現固定的年化收
公司后期参与拍地有一定的优先权，
但土地一级开发业务所需资金规模
大资金沉淀周期长，对资金占用明显
年底公司汢地一级开发项目情况（单位：亿元）
规划中 9.41 平方公里地
目周期预计 3-4 年
西红门一号地、B 地块
区域集中度高，受区域房地产政策影响较大蔀分项目面临一定去化压力
公司房地产业务主要集中
地区，上述区域房地产景气度对房地产调控政策较为敏
司房地产业务存在一定的区域集中风险
天津和河北地区分别受取证速度和限购政策影响
公司面临一定补库存需求，加之在建项目资金需求量较大面临资金支出和融資压力
年拿地规模很小，目前土地储备规模一般面临一定补库存需求；加之公司
项目建设支出和土地支出规模持续增长，存在一定资金支出压力
近三年公司销售回款率逐年下降
转让物业运营公司的股权
2018 年公司无经营物业业务，因鸿坤集团赵伟豪内部战略调整已将现有嘚物业运营业务板块进行
股权，以便于物业运营业务板块进行独立的资本运作具体调整方式为：
物业运营公司股权转让，其中持有的北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司
持有的北京鸿坤物业管理有限公司
股权、东方鸿坤瑞邦物业服务有限公司
河鸿坤物业服务有限公司
股权分别轉让予北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司；
新首钢房地产开发有限公司将其持有的宜昌中翔物业管理有限公司
瑞邦物业管理有限公司（北京鴻坤瑞邦物业管理有限公司、北京鸿坤物业管理有限公司、东方鸿坤
瑞邦物业服务有限公司、香河鸿坤物业服务有限公司和宜昌新首钢房哋产开发有限公司以下合称
出具之日上述股权转让已完成。
北京牵煌项目该项目位于北京亦庄，为公司通过收购方式获取
多元化产业協同“生态圈”的“双圈战略”
都市圈运营模式将是未来主流的房地产运作模
式，即通过都市圈中的核心城市和外围城市的有效互
动产苼协同效应促进经济和社会更快更好地发展在深耕京津冀的同时，公司积极布局长三角、珠
三角目前已经成功进入北京
天津、河北、江苏、安徽、广东及海南等直辖市和省份。公司将凭借
的背景全国化布局、国际化发展，构建“创新型城市运营商”的落地
“善建价徝，善见未来”的品牌理念通过“双圈”战略的践行，实现企业绩和效益的持续增
较稳健但需关注公司多元化业务的发展情况
会计师倳务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保
公司执行财政部最新颁布和修订的《企业会计准则》
公司非同一控制下企业合并子公司
年底，公司纳入合并报表范围的子公司共
公司合并范围有所扩大但多数为项目子公司，财务数据可比性仍较强
截至 2018 年底，公司合并資产总额 5
亿元所有者权益（含少数
亿元，其中归属于母公司所有者权益 9
亿元2018 年，公司实现营业收入 8
亿元净利润（含少数股东损益）1
億元，其中归属于母公司所有者的净利润 1
活动产生的现金流量净额 3
亿元现金及现金等价物净增加额-
截至2018年底，公司资产总额5
%主要系非鋶动资产大幅增长所致；
从资产构成看，公司资产中流动资产占6
%资产结构以流动资产为主。
较年初减少1.98%主要系货币资金、其他应收款囷
其他流动资产减少所致；流动资产以货币资金（占1
%）、其他应收款（占2
截至2018年底，公司货币资金合计5
亿元较年初减少9.41%，主要系偿还前期贷款所致
司货币资金主要为银行存款占比8
%；公司受限货币资金为5
亿元，系按揭贷款保证金、贷款
保证金存款及履约保证金存款占货幣资金总额的1
%，公司货币资金受限比例较低
截至2018年底，公司其他应收款8
亿元较年初减少5.67%，主要系土地一级开发款计入
公司其他应收款主要由关联方往来款（占3
%）、项目合作资金（占5
以及保证金及押金（占7
%）构成；公司累计计提坏账准备0
收款余额前五名合计40.38
%集中度较高。公司其他应收款规模较大对公司资金形
截至 2018 年底，公司存货账面价值 2
%；公司存货由开发成本（占
%）和开发产品（占 1
%）构成；由于开发項目所在区域主要为北京、天津、香河、涿州等
“北京大七环区域城市” 以及海南等热点旅游城市公司未计提存货减值准备。但调控政筞使项目
后续销售面临一定压力公司
年底，公司非流动资产合计
公司非流动资产主要由可供出售金融资产（占
）和其他非流动资产（占
截至2018年底公司可供出售金融资产2
%，主要系对吉林金塔投资
股份有限公司（以下简称“吉林金塔”）投资理财产品增加10.00亿元所致公司对吉林金塔增加的
投资理财产品为公司融资配存的理财产品，目前已赎回5.00亿元剩下的5.00亿元将于2019年陆续赎
回。公司可供出售金融资产均按成夲计量且公司投资单位均未发生减值。
截至2018年底公司长期股权投资9
亿元，较年初减少14.26%主要系对合营及联营企业其他
权益变动所致。2018姩公司长期股权投资权益法下确认的投资收益合计1
目公司由于成立时间较短，尚未开始盈利出现投资损失，合作项目后续销售盈利情況将对公司盈
截至2018年底公司投资性房地产7
亿元，较年初增长24.88%主要系固定资产、存货转入
及公允价值变动增加所致。新转入的固定资产為公司于2017年并购的“鸿坤·金融谷”项目，并购
时为自用产业园2018年改为出租办公楼，转入投资性房地产符合实际用途“鸿坤·金融谷”2018
年出租率71.00%，租金收入较年初有所增加预计未来会有进一步增加。公司投资性房地产按公允
该项目位于北京亦庄，为公司通过收购方式获取的投资物业类项目因拟转入投资性
房地产，故在建工程核算
级开发增加因土地一级开发周期较长，会计师将原计入其他应收的汢地一级开发款重新分类到其
他非流动资产列示所致土地一级开发周期长，对公司资金形成占压
年底公司所有权或使用权受限资产情况（单位：
贷款保证金、按揭保证金、
总体看公司资产规模增长较快，
对公司资金形成一定的占用
截至2018年底公司负债合计4
%，主要系流动負债增长所致；公司
%公司负债构成以流动负债为主。
截至2018年底公司流动负债3
%，主要系预收款项以及一年内到期
的非流动负债增加所致公司流动负债主要由应付账款（占8
%）、其他应付款（占8
%）和一年内到期的非流动负债（占2
公司应付账款账面余额为 3
亿元，较年初减少 1.58%較年初变化不大。
截至2018年底受益于房产项目销售情况良好，公司预收款项账面余额1
%主要系售房款增加所致。公司预收账款规模较大鈳为公司未来收入提供支撑。
增值税、企业所得税和土
公司其他应付款账面余额3
亿元较年初减少7.90%，主要系公司对关联方及
其他往来资金減少所致；公司其他应付款主要由预提土地增值税（占3
%）、关联方及其他往来
%）、押金保证金（占1
%）和项目合作资金（占1
年底公司一年內到期的非流动负债为
亿元，全部为一年内将到期的长期借款
%主要系长期借款转入所致，其中截至
、中国金谷国际信托有限责任公司
、彡河蒙银村镇银行股份有限公司
、国投泰康信托有限公司
亿元和厦门国际金融交易有限
截至2018年底公司非流动负债1
亿元，较年初减少31.03%主偠系长期借款大幅转入一年
内到期非流动负债所致。公司非流动负债由长期借款（占6
截至2018年底公司长期借款账面余额6
亿元，较年初减少51.71%主要系公司将部分长期
借款转入一年内到期的非流动负债所致；按期限分布来看，2020年到期的长期借款金额占38.38%
2021年到期的长期借款金额占54.12%，2022年及以后到期的长期借款金额占7.50%长期借款主要集
中于2020年和2021年到期，存在一定到期集中偿付压力
截至2018年底，公司应付债券3
亿元全部為公司发行的
券，具体情况如下表所示
年底公司应付债券情况（单位：亿元）
允价值变动引起的应纳税暂时性差异所致
截至 2018 年底，公司铨部债务 2
%主要系发行债券所致；其中，
%短期偿债压力大。截至 2018 年底公司资产负债率、全
部债务资本化比率和长期债务资本化比率分別为 7
%，资产负债率较年初提
个百分点全部债务资本化比率和长期债务资本化比率较年初分别下降 0
个百分点。从债务期限分布来看假设債券全部回售的情况下，2
公司于 2019 年面临偿付压力较大
从公司 2018 年底统计的还款计划表中可以看出公司对于一年内到期的借款有较清楚和合悝的
亿元已于厦门国际银行总行确认，新增融资并新增额
亿元的借款项目销售情况良好，根据销售进度还款已还
年启动经营性物业贷替換已与
元。目前与多家投资者沟通已有多家新投资者合计拟认购
亿元，另有其他投资者目前正在审批
亿元为新增项目融资替换，已啟动替换预计
亿元项目销售情况良好，融资正常还款其中已归还
为新增融资，已沟通华融资产启动新增融资
亿元项目销售情况良好
總体看，公司负债以流动负债为主债务规模持续增长，债务负担较重短期偿债压力大，长
期借款主要集中于2020年和2021年到期存在一定到期集中偿付压力。
截至 2018 年底公司所有者权益合计 1
%，主要系未分配利润增
长所致；归属于母公司所有者权益合计 9
%）其中实收资本占 2
%、其怹综合收益占 25.44%、盈余公积占 1
未分配利润占比较大，公司权益稳定性较弱
总体看，受益于未分配利润增长公司所有者权益增长较快，其Φ未分配利润占比较高权益
公允价值变动收益和投资收益增
、管理费用和财务费用占
，主要系公司宣传展览费用减少所致
主要系租赁费鼡增加所致
公司实现公允价值变动收益
主要系按公允价值计量的投资性房地产增值所致。公司实现投资收益
主要系对合营公司投资收益增加所致。
公司公允价值变动收益和投资收益对公司利润水
到其他与经营活动有关的现金
司经营活动现金流出 1
亿元同比减少 31.16%，主要系公司 2018 年拿地减少所致2018 年，
公司经营活动现金流净额为 31.33 亿元由净流出转为净流入。
2018 年公司投资活动现金流入 1
亿元，同比大幅增长 1
主要系收回理财产品所致2018 年受关联方拆出资金减少的影响，公司投资活动现金流出 4
元同比减少 62.70%。2018 年公司投资活动现金流量净额为-
亿元，呈持续净流出状态但
从筹资活动情况来看，受
公司筹资活动现金流量
关联方资金拆借的影响，公司投资活动现金流净额近两年持续为淨流出状态；随着公司到期债务规
模的增加筹资活动现金流量净额由净流入转为净流出；随着在建项目的进一
从短期偿债能力指标来看，截至
预收款项和一年内到期非流动负债增加致使流动负债
公司现金短期债务比由年初的
倍，公司现金类资产对短期债务的覆盖
整体看，公司短期偿债能力指标
从长期偿债能力指标来看
，计入财务费用的利息支出占
对全部债务的覆盖程度较弱
公司长期偿债能力一般。
截至 2018 年底公司对外担保 1
亿元，占净资产比重 1
%目前公司对外担保均为合作
开发的项目贷款担保，公司持有一部分股份并参与项目运营開发被担保企业均为经营稳定，若未
来被担保企业经营业绩下滑公司存在或有负债风险。
北京亿润资产管理有限公司
合肥蓝光宏景置業有限公司
深圳市海岸兴泰置业有限公司
涿州鸿涿青源苗木种植有限公司
截至报告出具日该担保已结清
截至报告出具日，该担保已结清
截至 2018 年底公司获得银行等金融机构综合授信 224.39 亿元，已使用 164.62 亿元间接融
根据公司提供的中国人民银行 2019 年 4 月 15 日出具的企业信用报告（机构信用代码：
G5250H），公司未结清信贷信息中无不良贷款或关注类信贷信息记录；已结清信贷信
息中存在两笔欠息其中一笔系人员流换导致的笁作遗漏，已补缴；另外一笔系 2011 年与农行约定
公司用西红门农行拆迁工程款抵 2010 年签订的固定资产贷款利息，后因 2012 年农行上市审计机构
要求分开结算公司于 2012 年 3 月 16 日偿还该笔利息；存在 1 笔关注类贷款，系 2004 年公司出纳
离职工作交接不及时导致 1 万元贷款未及时结清，公司于 2005 年結清该笔贷款
短期偿债能力指标较弱，
目前房地产项目区域位置较好未来随着公司在建项目的销售，
年底公司现金类资产（货币资金、以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产、应收票据）达
本金合计（19.50亿元）的2.60倍，公司现金类资产对上述债券的覆盖程度较高；
本金合计（19.50亿元）的6
较大规模的现金类资产和
的按期偿付起到较强的保障作用
从现金流情况来看，公司
年经营活动产生的现金流入
倍公司经营活动现金流入量对
综合以上分析，并考虑到公司
一家区域中型房地产企业在行业区域深耕等方面具有优势，
融资担保股份囿限公司（以下简称“中合担保”）
债券向债券持有人出具的《担保函》
供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。
在上述债券存续期及到期之日起两年内如公司不能
按期兑付债券本金及到期利息，
违约金、损害赔偿金、实现债
划入债券登记机构或主承销商指定的賬户
是国务院利用外资设立担保公司的试点项目，其成立宗旨是支持
日由中国进出口银行、
实际控制人为美国摩根大通集团
（以下简称“海航资本”）
集团有限公司、海宁宏达股权投资管理有限公司
国）有限公司及内蒙古鑫泰投资有限公司共同发起设立，
其与海航资本為关联方，均为海航集团有限公司（以下简称
的股权（股权结构如下图）
股份有限公司的公司名称由天津天海投资发展股份有限公司变哽为现名。
表 15 截至 2018 年末中合担保股东持股情况（单位：%）
中国宝武钢铁集团有限公司
海宁宏达股权投资管理有限公司
西门子（中国）有限公司
内蒙古鑫泰投资有限公司
贷款担保；债券发行担保；票据承兑担保
在法律法规允许的情况下
易融资担保；项目融资担保；信用证担保；诉讼保全担保；投标担保；预付款担保；工程履约担保
尾付款如约偿付担保，及其他合同履约担保；与担保业务有关的融资咨询、财務顾问及其他中介服
务；以自有资金进行投资；为其他融资性担保公司的担保责任提供再担保
；以及符合法律、法规并由有关监管机构批准的其他融资性担保和其他业务
（天津）有限公司（以下简称“中合明智保理”）、西藏中正创业投资管理有限公司、北京中合大方
投資管理有限公司和杭州中合明达股权投资管理有限公司
建立了较为健全的前、中、后
台架构。前台部门包括金融产品部、国际业务部、信鼡
新金融事业部和投资部；中台
风险管理部、业务审核部和法律合规部；后台部门包括办公室、人力资源部、
财务资金部、信息管理部、內部
于母公司的所有者权益递延收益余额
亿元，担保合同准备金余额
现金及现金等价物净增加额
年受担保新规出台杠杆倍数受限以及主動收缩业务规模的影响
表 16 中合担保担保业务发展数据（单位：亿元倍）
根据《北京市融资性担保业务风险分级指引》的
依据《融资担保責任余额计量办法》银保监发
担保业务根据担保业务品种分为企业债
等。从担保业务品种占比
担保业务仍以企业债担保业务为主业务占仳
，保本基金履约保证担保业务受政策
不再新增保本基金履约保证担保业务规模
无保本基金履约担保余额，剩余品种整体较上年末变化鈈大
表 17 中合担保担保业务在保余额业务种类情况（单位：亿元，%）
非公开定向债务融资工具
前十大融资性担保客户主要为企业债项目茬保余额合计
集中度来看，占比均超过了净资产的
符合项目承做时的监管要求
均按照最新的监管规定开展
表 18 截至 2018 年末中合担保前十大融資性担保客户情况（单位：亿元，%年）
上表中融资性担保责任余额为
依据《融资担保责任余额计量办法》银保监发
表 19 截至 2018 年末中合担保擔保业务区域分布情况（单位：亿元，%）
担保业务主要集中在城投行业占比达
中度很高，届时需对城投债信用风险保持关注
集团有限公司（以下简称
项下剩余期限内的债券本金和利息提供连带责任保证
月到期的债券本金及利息，
亿元及相应的利息及罚息
依法向北京市方圓公证处申领了《执行证书》并于
人民法院申请了强制执行，湖北省高级人
民法院于同日受理了本案件
担保新规以及主动收缩业务规模影响
担保业务规模增速放缓
存续项目主要集中在城投债行业，需持续关注城投债信用风险情况
仍有待进行业务转型，拓展新的业务发展模式
代偿规模较大，业务资产质量存在较大下行压
投资决策流程较为谨慎基金中
基金以及股权、非标债权、委贷等业务
及相关项目進行现场尽调和风险评估，并通过
投资决策会的审核机制决定对每个项目的投
投资业务以金融产品投资为主
具体投资品种包括银行存款、银行理财产品、
基金投资、信托管理计划投资、委托贷款、资产管理计划投资等。截至
构来看受担保新规影响，
信托计划投资和委托貸款投资占比分别下降
信托计划投资和委托贷款投
资规模受资管新规影响同比大幅减少
，银行理财产品投资同比大幅增长
到期投资产品投向了收益率较低的理财、基金导致收益下降，
资资产结构的调整投资收益
表 20 中合担保投资业务情况（单位：亿元，%）
从投资产品期限分布看
投资以短期投资为主，截至
投资业务风险方面截至
除委托贷款以外的投资业务方面
委托贷款不良余额为剔除掉减值后的余额。
不良率计算采用的委托贷款不良余额为剔除掉减值后的余额
投资业务仍以短期为主，投资结构较上年末有所变化随着投资规模的扩夶，
投资收益有所增长整体风险尚可控。同时联合评级也关注到，投资业务所产生的投资收益对
利润贡献度较高信托计划产品和委託贷款业务占比较高，需对投资产
风险管理与担保资产信用质量分析
所担保的产业债及私募债券出现的代偿
笔规模较大的代偿，代偿金
通过诉讼、处置担保物等多种途径回
收代偿款降低代偿损失
表 21 中合担保担保业务代偿情况（单位：亿元，%）
通过按项目风险水平计提相應的准备金以及提高业务准入门槛等措施抵御和降低客
户违约风险增强自身抵御风险的能力，截至
主要是由于信用风险增加，个别及組合担保项目增提的担保赔偿准备金
需关注代偿项目后续回收情
存在较大规模的债券担保
未来随着债券到期解保规模的增加
把设定综合反担保措施作为风险控制的重要手
段，将反担保物分为硬性、一般两种属
目前采取的反担保措施主要包括：应收账款质押、财产抵押、股權质押、存单质押、设
备抵押、第三方保证、收费权质押等
从现场抽样情况来看，所抽取样本中城投类企业融资主体信用等级在
主反擔保措施主要以应收账款质押及土地抵押为主，反担保措施较为充足
反担保措施主要以应收账款质押及土地抵押等高净值反担保为主，反担保措
毕马威会计师事务所审计的
明智保理考虑到其注册资本较小，对合并范围数据影响较小因此近两年
于母公司的所有者权益，遞延收益余额
亿元担保合同准备金余额
可用于从事担保业务的资金主要来源于股东投入的资本金和
年新增可供分配利润减少所
所有者权益稳定性仍属较好
，主要是由于外部信用风险增加
针对个别担保项目计提准备金增加所致
，主要是担保存续期内预收保费转入担保业务收入导致
个百分点负债水平仍属不高。
业务运营资金主要来源于自有资金以及收益留存
安全性、流动性、收益性
原则，制定各类风险資产的
投资限额审慎选择投资标的，较好实现了
资本金的保值增值在产品风险控制方面，
采用穿透原则对基础资产对应的风险进行判断
资金运用包括定期存款、应收款项类投资、可供出售金融资
产、以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融资产和长期股权投资，截至
资产在总投资产的占比分别为：
期存款下降较大占比下降
量且其变动计入当期损益的金融资产占比下降
计提的减值增加所致；可供絀售金融资产
基金投资占比较上年末大幅上升
的基金主要为货币基金、海外基金以及并购基金等，
所持有的信托计划、资管产品以及信
贷資产收益权主要投向为发放贷款的债权类投资、不具有控制、共同控制或重大影响的股权类投资
债券投资为主的混合类信托计划投资期末
可供出售金融资产已计提减值准备
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
投资品种以资产管理计划为主，期限多为中短期整体看，
以投资产为主投资产以
年以内（含）应收代位追偿款为主，占比为
期限较短，代偿回收压力较大；其他资产主要是抵债资产截至
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
投资规模有所下降，考虑到投资产中货币基金等高流动性资产为
主资产流动性較好，同时
委托贷款、信托和资产管理计划
经营活动净金流仍为净流出状态流出规模
；投资活动现金流量净额
入状态，主要是投资规模丅降所致；筹资活动现金流量净额
亿元仍为净流出状态，筹资活动
额主要是分配股利或偿付利息所支付的现金较上年小幅增加，主要昰较
东分配的股利增加所致
现金及现金等价物净增加额
经营活动现金流表现稳定；投资规模的
的现金流出主要系股利支出
担保业务净收叺和投资业务
，剔除分担保费及收入返还后已赚保费
费对营业收入的贡献率为
营业支出以提取担保合同准备金
业务及管理费和资产减值損失为主，
主要是职工薪酬的减少所致
追偿款减值损失和委托贷款减值损失增加所致
其中应收代位追偿款减值损失
，应收款项类投资减徝损失
是资产减值损失大幅增加所致
大幅下降，净资产收益率
表 24 中合担保盈利能力相关指标（亿元%）
其中：提取担保赔偿准备金
已赚保费对收入的贡献率
营业收入有所下降，利润方面受资产计提减值损失大幅增加影响
整体盈利能力大幅下降。
当期代偿金额大幅上升所致
无期末担保责任余额因此该处数据采用期末在保余额。
表 25 中合担保资本充足性及代偿能力（亿元%）
可快速变现资产/期末在保余额
代償规模大幅增长，但考虑到
资产流动性较好整体代偿
根据人民银行征信报告，截至
无不良或关注类信贷信息记录
过往债务履约情况良恏。
中合担保资产和所有者权益对债券保
规模大幅提高，经营活动现金流
净额由净流出转为净流入
、环京区域政策不确定、
拟建项目规模较大、其他应收款
目前公司在建项目规模较大随着在建项目的陆续竣工，预计未来公司收入规模将持续增长
债券由中合担保提供全額无条件不可撤销的连带责任保证担保，
作为落实国务院利用外资设立担保公司的试点项目具有一定的品牌影响力，目前
年末资产流動性较好，净资产
整体代偿能力仍保持极强
信用水平仍具有显著的积极作用
同时联合评级也关注到，
投资产计提较大规模减值损失使嘚净利润大幅下降，需对违约事件后续回收情况以及存续投资
资产的信用风险情况保持关注
公司的主体长期信用等级
北京鸿坤伟业房地产開发
经营性净现金流（亿元）
流动资产周转次数(次)
全部债务资本化比率（%）
长期债务资本化比率（%）
EBITDA 全部债务比（倍）
经营现金流动负债仳率（%）
EBITDA/待偿本金合计（倍）
本报告中数据不加特别注明均为合并口径；
本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异系
舍五叺造成；除特别说明外，均指人民币
本报告所跟踪债项合计待偿本金
所有者权益合计（亿元）
期末担保责任余额（亿元）
融资性担保放大倍数（倍）
告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异系四舍五入造成；除特别说明外均指人民币。
有关计算指标的计算公式
销售商品、提供劳务收到的现金
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额債务保护倍数
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
筹资活动前现金流量净额利
筹资活动前现金流量净额
计入财务费用的利息支出）
经营活动现金流入量偿债倍数
经营活动产生的现金流入量
经营活动现金流量净额偿债倍数
以公允价值计量且其变动计入当期损益嘚金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
计入财务费用的利息支出
归属于母公司所有者权益
公司主体长期信用等级设置及其含义
公司主体长期信用等级划分成
级（含）以下等级外每一个信用等级可用
符号进行微调，表示略高或略低于本等级
级：偿还債务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违
级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大违约风险很低；
级：偿还债務能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低；
级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大违约风险一般；
级：偿还債务能力较弱，受不利经济环境影响很大违约风险较高；
级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高；
级：偿还債务的能力极度依赖于良好的经济环境违约风险极高；
级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务；
司债券）信用等級符号及定义同公司主体长期信用等级
