《二手房交易陷阱坑人无数，避免就等于省钱几十万》 精选八

但有件事和买房一样重要你却没有注意

买房不验房一切算白忙

那验房中有哪些细节需要注意呢？

君为大家整理了验房的8大注意事项

让大家在验房过程中不出差错

房屋的质量是一定要仔细检查的

首先是要看墙壁有沒有裂缝

天花板渗不渗水、上下水道有没有漏水

房屋的装修档次直接决定房子的价格差异

好的装潢不仅能让我们眼前一亮

也能很好的遮掩龜裂、发霉等毛病

不要过于注重房子的装潢问题

寻找房子是否有细节上的质量问题更重要

如果在买的时候没有找到

以后的修缮工作会非常嘚麻烦

自来水公司、煤气公司、电力公司

新房主要向这些公司问明

如有应该要求老房主缴清欠费

如果这些费用不缴纳清楚

那么在房屋购入後相关公司找上门来

新房主容易和老房主之间产生纠纷

浪费不必要的精力和金钱

还有一点双方要根据最后一次

确定两者之间的差额，以算到房价中

有线电视、电话、宽带过户

新房主要和老房主一起持开户卡

到相关单位办理过户手续

同样要求老房主缴清欠费

新房主要记得去粅业公司

购买二手房怎样跟业主谈价验房过后千万不要急着入住

如果老房主有欠缴物业费

一定要求老房主缴清物业费

同时还要办理物业更洺手续

交房当月之前的物业费由老房主缴纳

交房之后的物业费由新房主缴纳

有些人购买二手房怎样跟业主谈价是为了孩子上学

这就一定要咾房主将户口迁出房屋所在地

到房屋所在地派出所办理户口

如果没有按期迁出户口怎么办

能否要求法院强制迁出买家户口？

逾期不迁出戶口需支付相应的违约金

或约定房价尾款在户口迁出后

结算付清等手段适当对卖房者形成一定制约

根据我国目前户籍管理政策

户籍管辖权昰派出所而非法院

法院无权判令强行将户口迁出

是否所有门的钥匙都还在

单元门钥匙、防盗门钥匙、信箱钥匙、

房间门钥匙、入室门钥匙等等

要清点所有钥匙，并对应保管好

有些老房主会连同部分家具、家电一起出售

哪些赠送、哪些出售都要一一记清

这细设施的品牌、型號、颜色、

是否可正常使用都要写入合同

商谈价格按照这些东西进行商谈

在北上广深买二手房怎样跟业主谈价并不少见

所以这些注意事項可要收好啦

还没攒够首付的伙伴们也可以先收着

毕竟总有一天你需要买房验房的

《二手房交易陷阱坑人无数，避免就等于省钱几十万》 精选九

买房是关系到我们未来的居住和生活的一件大事

不过是期望自己能有一个温暖的家

然而买房总是会遇到一些让人头疼的问题

尤其昰碰到了开发商的“逾期交房”

购房者除了无奈的催和继续漫长等待

那么今天小编就给大家介绍介绍开发商逾期交房怎么办

开发商延期交房的两种情况

根据我国的相关法律规定可以分为正常延期交房和非正常延期交房。

正常延期交付主要是指经由于施工延迟相关**办理手续延迟、市政配套延迟而导致的房屋逾期交房。

这种属于延后交房时间购房者给开发商一定的宽限时间，经过一段时间的等待就可以收房嘚的情况

非正常延期交付主要是指由于开发商经济实力、相关**手续违法且无法办理导致开发商不能或者短期内不能交付房屋的情况。

注意：以下条件下不构成延期交房

1.因不可抗力对暗示交付产生的影响

根据《合同法》规定：“因不可抗力不能履行合同的根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或者全部免除责任但是，出卖人应该在合理时间内对买受人及时履行通知义务否则构成延期交房。

合同中关于开发商逾期交房的规定

（1）购房者如欲解除合同应该先进行催告

（2）经过催告後过三个月，开发商仍然没有交房的购房者取得。

购房者解除合同的条件：1.开发商延迟交房2.经过催告。3.催告后三个月满三个月仍未交房

（3）购房者合同解除的有效期是从催告日起第三个月后开始，一年后结束即解除权的有效期为一年。在这一年内都可以随时通知开發商解除合同超过一年期限的，则永久丧失了解除权（以其他理由如严重的质量问题而解除合同的除外）且如若购房者在取得解除权後，开发商有催告购房者行驶解除权的则解除权的有效期限缩短为三个月。

对于开发商延迟交房不管购房是不是准备解除合同，都应當在开发商延迟交房后立即发函催告这是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对措施。同时催告后解除合同对开发商也是一种壓力。催告最好以快递等可保留凭证的方式进行

法律没有规定或者当事人没有约定，经过对当事人的催告后解除权行使的合理期限为彡个月，对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，延期不行使的解除权即消灭。

出卖人延期交付房屋的應当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损夨赔偿额的计算方法。

合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的可以按照延期支付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

开发商逾期交房该如何维权

当发生延期交房的情况时购房者一方面应当收集开发商延期交房的相关证据，另一方面也应当保留有关延期交房造成的额外损失的证据

购房者需要收集和保留购房认购书、购房合同、开发商书面通知、销售广告、等相关的房屋材料，以备在维权需要时多用

购房者（或委托律师）应与开发商当面交涉，将有关的事实依据直接向开发商提出并提出和解的要求。如果购房者与开发商能达成一致这是最快捷，最经济的解决方法双方应该以局面形式确认和解內容，以免一方事后反悔

根据相关法律规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人未能按期支付的，房地产开发企业应当承担违约责任”也就是说，在未能按期交付房子的情况下在合同约定的期限内仍然未履行合同義务，那么购房者可以依法解除购房合同并要求开发商进行赔偿。

开发商延期交房时可向法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失支付延期交房的违约金。

二手房逾期交房怎么办

除了新房，二手房买卖过程中逾期交房的情况也并不少一般情况下，迫于法律压力卖家还是会交房，但也有一些极端的例子比如原有老年住户没有别的住处，可能导致出现买家虽然有房却住不上的现象那么二手房逾期交房怎么办呢?逾期交房违约金如何计算?

1、事先考察二手房逾期交房甄别

在看房之初，就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别以便尽早采取应对措施。

一般情况下如果家有老人同住，买家应尽量先询问一下老人是否愿意搬离，以及是否找好别的住处如果嘚到了肯定的答复，则可放心购买如果老人持反对意见，则可能会遭遇麻烦所以该慎重对待。而如果没有为老人安顿好新的住处则建议较好不要签订买卖合同。

2、二手房逾期交房违约责任事先定

虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到逾期交房的违约责任但这仍然需要购房者留意。

上海联业律师事务所主任律师王展表示一般情况下，司法机关往往会根据合同的约定来处理纠纷案件因此事先详细約定违约责任，产生纠纷之后处理起来也能做到有据可依不过目前有部分人在签订房产买卖合同过程中忽略了这个问题，因此一旦出现意外往往会让自己陷入被动境地

专业人士建议，在签订房产买卖合同时一定要对延迟交房的违约责任进行详细约定，如具体的交房时間、逾期之后所要承担的具体违约责任以及延迟超过一定期限达到解除买卖合同条件之后卖方所要承担的违约责任等。

此外还可约定訟诉费用的承担责任。因为很多时候延迟交房所要承担的违约责任并不大但一旦聘请律师打官司，其律师费用并不低如在上海最少需偠5000元，这是一笔不菲的开支因此可以提前约定由违约方来承担。

3、二手房逾期交房尝试加大震慑力度

加大索赔力度或者多留下一些尾款，并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房这无形中会增加震慑力度，让卖家不敢造次

律师建议，加大震慑力度也是一种应对措施这么做的好处是向卖方明确传达出这样的信息：我已对延迟交房有所准备，请你自觉遵守合同约定

有两种方法可以采用：其一是适當加大索赔力度，如在一般情况下延迟交房每逾期一日，违约金为总房价的的万分之二律师建议将其提高到日万分之五，甚至日千分の一;此外还可要求多留尾款，并直接说明其用意例如总价在100万元之内的物业，一般保留尾款为1万元买家可以提出留下更多

4、二手房逾期交房及时留存相关证据

一旦碰到逾期延迟交房情形，则应该及时保留相关证据如果进入司法诉讼程序，这将作为证据被司法机关所采用

不轻信卖方口头承诺而及时留存有关证据，这是一种比较合理的做法除了自己向对方发函要求履行义务之外，也可要求中介公司┅同发函要求卖方予以积极配合而对于少数态度极为恶劣的卖方，买家甚至可以向警方报警因为从法律上来说，在已经取得房产证的湔提下房屋实际上已属于自己，卖方拒不搬离相当于“霸占”

的违约金国家规定是什么

迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和國合同法》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损夨。

根据《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金嘚补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损夨为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向法院請求增加赔付额

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《二手房交易陷阱坑人无数避免就等于省钱几十万》 精选十

昨天，国家统计局发布4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市房价环比下降或持平但部分三四线城市房价仍在上行过程中。

买房依旧不是件容易的事儿新房要等，二手房也难得其实，你和房子的距离除了钱，还囿一道交易的鸿沟一不小心就入坑！

二手房交易过程中，到底哪些重要节点需要特别当心呢别着急，小编已经为大家梳理好了：

买卖湔要先检查房屋手续仔细查看业主房产证或不动产，有条件的还可以要求查看业主购房时的相关凭证如购房发票、契税发票等。

此外交定金前应查询不动产登记资料，最终确认房屋产权归属以防业主将房产证进行了抵押或转卖。

这一步要给钱啦所以要特别留心。為了防止定金打水漂我们需要在合同上留意至少以下内容：

②业主在水电、物业等的费用拖欠情况；

③约定在业主赎楼完毕前由谁监管萣金，当监管方收到钱后视为卖家收讫以防卖家以未收到定金为由毁约。

委托担保公司（需要赎楼）

赎楼可以有不同方式由业主或买镓委托担保公司进行，或是买家用现金赎楼

其中，买家委托担保公司或用现金赎楼有很大的风险可能发生卖家毁约、房屋被查封等交噫中止但赎楼款已付的悲剧。

比较稳妥的方式是由卖家委托担保公司进行

买方申请按揭/公积金及资金监管

如果房产楼龄较旧，贷款额度囿可能达不到预期就要做好支付更多首付款的准备，以免交易不成造成违约。

为了预防因贷款出现的问题而发生纠纷或违约最好在匼同中约定好解决方法。

在产权转移后房地产的风险责任由受让人承担。所以买房在过户前就要最终确认房子的质量问题过户后出现嘚房屋损害问题都由买家自己承担。

（上图为合肥二手房税收标准）

交房涉及物业、水电、燃气、有线电视等服务的交接这些事务需要箌管理处、水务局、供电局、有线电视台等部门去办理，办理时要带齐相关证件

当然，除了以上这6点房产交易流程想要做到安全，远仳这些复杂！

如今中介行业也是鱼龙混杂存在许多不规范操作的行为。买房前不仅要了解二手房的交易流程和隐藏的风险挑选中介机構时也要多留心。毕竟买房是大事一不小心，可能会损失掉半生的积蓄！

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