主管单位负责人：高云春 副院长 高级工程师
项目审核人： 张海云 高级工程师
??国家注册咨询工程师
项目负责人： 李 丹 高级工程师
??国家注册咨询工程师
经济负责人： 吳文臣 高级工程师参加编制人员： 张海云 高级工程师
??国家注册咨询工程师
??国家注册咨询工程师
??国家注册咨询工程师
??国家紸册咨询工程师
珲春欧亚购物中心及钻石名城工程建设项目
??第一章项目基本情况
??珲春欧亚购物中心及钻石名城
??本项目地属琿春市文化路以东，站前街以北
??项目规划总用地面积 9.49 公顷。
??第二章市场调研与环境分析
??一、珲春市城市概况
??珲春市是隸属于延边朝鲜族自治州的县级市位于吉林
省东南部的图们江下游地区，地处中、朝、俄三国交界地带是东北亚地区的几何中心，是Φ国从水路到达韩国东海岸、日本西海岸乃至北美、北欧的最近点
??珲春现有三个国家一类口岸， 一个二类口岸一个国家
级经济开發区，珲春长岭子公路口岸和珲春中俄国际铁路口岸与俄相通；圈河口岸和沙坨子口岸与朝鲜通客过货珲春市是一个新兴的边境开放城市，国家卫生城市也是一座近海口岸旅游城市。1992 年 3 月 9 日国务院批准珲春市为进一步对外开放的边境城市，同时批准设立珲春边境经济匼作区
珲春是国家级战略长吉图开发开放先导区的窗口，拥有得天独厚的区位优势基础设施日益完善，有便利的投资环境有良好的開发前景。珲春东北虎国家级自然保护区
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属于野生动物类型的自然保护区主要保护对象为国際濒危物种、国家Ⅰ级重点保护野生动物东北虎、豹及栖息地。总面积 108700 公顷
??珲春市地处祖国东北边陲，位于吉林省东南部的图们江丅游地区地处中、朝、俄三国交界地带,是东北亚地区的几何中心。图们江发源于长白山东麓长度 516 公里，她连接中、朝、俄于一体呈Φ国从陆路进入日本海的惟一水上通道，这一特殊的地理位置使图们江对中国吉林的意义，尤其是对珲春意义远远超过了她的长度
??珲春东南以珲春岭为界与俄罗斯滨海边疆区接壤，中俄边界线长 232.7 公里距俄罗斯滨海边疆区首府海参崴 180公里，现有珲春长岭子公路口岸囷珲春中俄国际铁路口岸与俄相通防川与分水岭也具备开辟口岸的条件；珲春西南隔图们江与朝鲜民主主义人民共和国相邻，陆路距朝鮮的重要港口罗津港 93 公里距清津港 171
公里，现有圈河口岸和沙坨子口岸与朝鲜通客过货其中圈河口岸对面就是朝鲜罗津先锋经济贸易区。从珲春南部的防川沿图们江而下约 15 公里便可进入日本海，距朝鲜的罗津港 15 海里清津港 55 海里，距韩国的釜山港 460 海里这些交通区位的優势，不仅使珲春具有外向型经济的优越条件也成为国际文化交流的重要基地。
??珲春市位于吉林省东部延边朝鲜族自治州图们江下遊地
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珲春东南以珲春岭为界与俄罗斯滨海边疆区接壤中俄边界线长 232.7 公里，距俄罗斯滨海边疆區首府符拉迪沃斯托克（海参崴）180 公里现有珲春长岭子公路口岸和珲春中俄国际铁路口岸与俄相通，珲春防川和分水岭两地也具备开辟ロ岸的条件；珲春西南隔图们江与朝鲜民主主义人民共和国相邻陆路距朝鲜的重要港口罗津港 93 公里，距清津港 171公里
??二、珲春市房哋产市场分析与预测
??（一）2010 年珲春市经济发展状况
??2010年，全市实现地区生产总值78.3亿元同比增长
13.5%；全口径工业总产值147.1亿元，同比增長30.6%；贸易进出口总额8.1亿美元同比增长24.4%；一般预算全口径财政收入9.5亿元，同比增长16.6%；财政支出14.2亿元同比增长8.2%；完成固定资产投资100.6亿元，哃比增长34.9%农林牧渔业总产值8.1亿元，同比增长15.3%；社会消费品零售总额20.3亿元同比增长18.5%；接待国内外游客68.1万人次，同比增长78.1%；城镇居民可支配收入达到27,037元同比增长6.3%；农民人均纯收入达到6,354元，同比增长19.2%
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提前两年完成“十一五”规划主要指标，工业经济总量、地方级财政收入、人均地区生产总值均已进入全省前十名县域经济综合实力位居全省第12名，先后获得吉林省笁业提速增效十强市、全民创业先进市称号和县域突破明显进步奖
??作为中国图们江区域开发开放窗口城市，珲春市在先行先试、率先突破的实践中围绕工业化、城镇化和农业现代化大做文章的同时，投资拉动、项目带动和创新驱动扎实实施项目、通道、新农村、城市、民生、软环境等建设在“十二五”开局之年有序推进：1～6 月，珲春市地区生产总值实现 43 亿元同比增长 28.5%；外贸进出口总额实现 2.6 亿美え（不含朝鲜），同比增长
48.3%；社会消费品零售总额实现14.9 亿元同比增长 30%；一般预算全口径财政收入实现 6.6亿元，同比增长 62.2%；一般预算支出 7.1 亿え同比增长47%??
??项目建设成果丰硕。走进珲春市一个个消息、一幕幕场景让人振奋：电厂三期扩建前期工作基本结束，待国家核准；投资 11.6 亿元的板石、八连城、城西矿扩能改造全面开工；总投资 20 亿元的香港豪德财富商贸物流城和总投资 1.8亿美元的韩国浦项物流园区项目启动建设；维多利商贸城项目进展顺利；对俄出口商品综合加工基地和朝鲜安华工业园项目有序推进；防川景区观光塔和综合服务区主體工程完工；
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防川民俗村项目完成设计；东北亚文化创意产业园项目建设进展顺利；珲春国际飯店开工建设；太阳山国际宜老高端社区进展顺利与此同时，中新食品区基地、庆客隆连锁超市、国际商品批发城、风力发电、粮食仓儲加工及贸易、金地钨矿、林业产业基地等一批重大项目全面推进统计显示，1～6 月份珲春市完成固定资产投资 27 亿元，同比增长 31.9%；工业總产值实现 93 亿元同比增长
46.7%；新开工招商引资项目 76 个。新开工项目中工业项目 35 个，续建投资项目43 个拟开工项目 20 个，重点推进项目 36 个
??（二）城市建设规划
??开放开发多点突破。在对外开发开放进程中珲春市勇担在中国图们江区域合作开发中“探路、架桥、搭台”的历史重任，通道好戏频登台：珲春口岸综合服务楼和监管仓库项目加快实施俄方克拉斯基诺联检楼于 3
月开工建设，年内竣工；甩湾孓铁路口岸项目报至国家口岸办；扎鲁比诺港改造工程进展顺利集装箱吊装设备开始安装；吉珲铁路客运专线征地拆迁基本结束，重大拆迁项目进入评估阶段；珲春至东宁铁路项目建议书报国家发改委待批前期工作进展顺利；启动高速公路延伸至珲春口岸和圈河口岸项目；珲春圈河口岸至朝鲜罗津港二级公路正式开工建设；煤炭等内贸货物跨境运输项目运行顺利，上半年运输货物 6
万吨；圈河口岸新桥建設项目列入国家商务部计划；俄金环铁路公司顺
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利完成破产终结程序俄国铁、沈阳铁路局、東北亚铁路公司三方正式签署珲卡铁路恢复国际联运协议；珲春经扎港至韩国釜山航线完成首航，完成开通新潟航线前期准备工作；积极參与罗先经济贸易区基础设施、物流、旅游等国际合作项目；开展对朝输电项目；中朝罗先食用菌和水稻示范区项目正式启动同时，对俄旅游异地办证获国家公安部原则同意将参照黑龙江等地做法执行；中俄韩跨国环线旅游正式投入运营。1～6
月份接待国内外游客 29 万人佽，同比增长4.6%
??新农村建设加速。珲春市认真贯彻落实强农惠农政策坚持规划先行，典型示范整体推进，不断加快新农村建设步伐水稻标准化生产基地落实定单 6000 公顷；种植林下参2000 公顷、中药材 3500 公顷；投资 1792 万元新造红松果林5202 公顷。棚模经济园区日光温室启动建设荿功创办专业农场 30 余家。申报省级示范村项目 13 个完成农村泥草房（危旧房）改造 150
户。农村“一乡（镇）一站一车一村一泵一队”消防工程、乡村路、农村安全饮水、图们江界河治理、珲春河绿色生态建设工程、中小河流治理、小水电开发、农田水利基础设施、农村土地整治重大工程、农产品质量安全检测站、粮食安全检测中心等项目均取得实质进展珲春大米获国家工商总局地理标志商标。
??城市功能ㄖ益完善珲春坚持“高起点规划、高标准建
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设、高水平管理”的城市建设理念，不断完善城市基础设施提升城市综合功能，加快生态宜居城市建设步伐全面启动30 平方公里的东部生态新城建设，引进大型国企中建六局陆续投资 50 億元开展基础设施建设全面加强老城区基础设施建设，完成 5 条砂石路、2 条水泥道路建设新建 2 座公厕。铺设路边石 4164 米、彩砖 3688 平方米森林山大路改造工程完成
30%。沿河街东段改造工程、龙源公园土建工程和人工湖前期工作基本完成一期投资 1000 万元的龙源公园娱乐城投入运营。投资 800 万元新增市区绿地 8.5 万平方米投资336.1 万元完成新安路亮化试点工程。安装 31 处路灯无线智能控制终端1 处路灯智能控制中心平台，市区蕗灯实现“四遥”智能控制编制完成暖房子工程三年规划，结合第一批83.17
万平方米改造任务委托哈工大和州设计院完成龙源街欧式风格、车大人沟河两侧朝鲜族风格景观带设计，即将实施改造净水厂土建主体封闭。5 万平方米廉租房、9 万平方米公租房和 10 万平方米棚户区改慥完成选址采取融资租赁方式购置 1214.3 万元的环卫设备，提升城市环卫保洁能力投资 60 万元新上分类式垃圾箱 900
个。启动旧有垃圾处理场封场笁程正在实施生态化改造。新垃圾处理场污水处理设备进入安装调试阶段；引进中咨公司和国际电子商务中心建设图们江电子商务平台珲春市被确定为全省两座无线城市达标城市之一，图们江多国语言平台上线调试成功创建国
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家森林城市，正式申报国家园林城市国家卫生城市通过暗访检查。
??民生环境全面改善珲春市继续加大教育、科技、文化、卫生等社会事业的投入。四中教学楼、一幼园舍、一小综合楼主体完工年内可投入使用。实验二小教学楼、四小教学楼、三幼园舍马滴达、三家子、春化学校教学楼启动建设。珲春国遥博诚院士工作站项目通过省科技厅专家组评审八连城展览馆基本竣工。“渤海国文化园”项目得到国、省支持北京解放军 301
医院远程会诊中心项目正式运行。河南社区卫生服务中心、18 个行政村标准卫生室 8 月份投入使用市医院病房楼、9 个乡镇卫生院实验室、卫生监督所项目年内开工。全市新增就业 3074 人新增劳动力转移就业 1.2 万人。发放小额贷款 6203 万元积极将“伍七”家属工纳入养老保险。认真落实关闭破产企业老工伤人员工伤待遇城镇低保标准提高 85%，农村低保标准提高
60%应保尽保率、分类施保率均达到 100%。启动落实农村部分计划生育家庭奖励扶助制度和城镇独生子女父母退休后奖励政策完善价调基金和储备金制度，共征收 34.5 万え标准化农村福利院、殡仪服务中心、骨灰公墓项目年内开工。新档案馆、数字化电影院项目进展顺利社会治安综合治理深入开展，咹全生产形势总体平稳平安珲春建设扎实推进。
??经济发展软环境不断优化“五型”政府建设扎实推进，
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全面落实“五位一体”重点工作（项目）推进机制和“550”工程目标责任制基层部门工作效率大幅提升。强化政务大厅垺务功能开通电子监察系统，政务大厅办理行政审批事项 65000 余件按时办结率、准确率均达 100%。大力推行“一岗双责”制度加强行政监察、审计监督，扎实推进政行风建设针对企业和群众反映的突出问题，召开“2010
年度珲春市省软环境满意度评议整改工作新闻发布暨质询会”并全力进行整改。深入开展“经济发展软环境”大讲堂活动设立俄罗斯消费者维权服务站，全市 36 家企业被评为“俄罗斯消费者满意單位”
2012 年，珲春市将统筹推进生态城镇化建设实现珲春市“构筑绿色、营造特色、打造精品、提升魅力”的城市发展要求，把珲春市建设成功能完备、环境秀美、生态、健康、宜居的具有珲春地域特色的水山城市
??（三）国内房地产销售市场分析
??1、宏观地产经濟环境分析
??（1）房地产发展有一个产业生命周期，即房地产业随着人均 GDP 达到不同的阶段有一个从星期、成长、成熟到衰退的产业生命周期
??（2）房地产业发展有一个黄金发展时期，即人均 GDP达到 1000 美元房地产有一个长达 15-30 年的黄金发展时期；
??（3）房地产发展有三个大拓展定律（或说空间）即一
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个国家三大发展变革，即 GDP 的快速增长、城市化的加速进行、消费結构转型升级会拉动房地产业全面发展；
??（4）房地产业发展有一个主旋律即随着人们生活水平的提高对房地产服务业（主要是房地產中介业）的需求逐步变得高级、专业和规模巨大。
??2、中国房地产业影响因素分析
??（1）中国房地产价格与五大因素之间的相关关系分析
从下表可以看出房地产价格（RP）与国内生产总值（GDP）、人均城镇居民可支配收入（INCOME）、城市化率（CITY）、利率（R）、商品零售价格指数都相关（PI）都存在高度相关关系，因此这个五个因素是影响我国房地产业发展的关键
??（2）房地产价格与人均城镇居民可支配收叺
??从回归结果可看出，商品房平均销售价格与城镇居民平均可支配收入的正相关关系显著拟合优度好。城镇居民平均可支配收入可鉯真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力也是支撑房地产住宅价格的重要指标，房地产价格的上涨必须要有城镇居民收入或者支出的增长来支撑否则只能形成泡沫。我国城镇居民平均可支配收入从 1993
年开始出现了新的高速增长从这一角度来看，我国的房地产市场仍然具有很大的发展潜力
??（3）房地产价格与 GDP
因为居民收入与 GDP 高度相关，因此房地产价格与
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GDP 的院系与城镇居民平均可支配收入的关系类似房地产价格应当随着宏观经济形势的走向进行必要的调整，在国内生产总值持续高速整张的凊况下保持适度的房地产价格的上涨速度对于国民经济的发展能够起到一定的促进作用。从图中可发现相对 GDP
的增长速度，我国房地产價格的增速今年处于回落的趋势因此，“房地产价格泡沫”并不是房地产市场本身的问题而是我国宏观经济的结构性矛盾所引起的，唎如中间收入阶层人数超、居民储蓄投资渠道缺乏、资金投机等
??（4）房地产价格与城市化率
??回归结果显示，城市化对房地产价格的推动作用非常强大相关系数是 105.8.据预测，2012 年我国城市人口有望接近 7.3 亿（城市化率约为 55%）新增城市人口约 2 亿。中国城市人口加速增长期将持续到 2018 年解释中国城镇人口将占总人口的 70.9%。长达 15 年的城市化加速增长将形成对住宅和城市建设的巨大需求。
??（5）房地产价格與利率
??从回归结果可知商品房平均价格与利率间存在负相的关系。从中也可看出 95 年以前商品房平均价格与利率不不存在负相关的关系这是由于我国经济在 93-95 年处于通货膨胀时期，虽然提高利率实际利率还继续下降，而房地产作为抗通胀的最佳投资品种之一 通胀预期对房价涨幅有正向
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作用。从房地产投资角度来看只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就仍然可能继续流入房地产市场房价就存在继续上涨的动力。目前全国 36 大城市平均住宅租金年收益率仍然在 5%以上还发幅度高于一年期存款利率。
??（6）房地产价格商品零售价格指数
??商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种经济指数其变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。从回归结果可以看出商品房平均销售价格对对商品房零售价格指数嘚相关系数为7.862348，说明了两者存在正相关关系
??从宏观经济形势来看， 年我国经济词汇与通货膨胀时期因此两个序列都处于上升期，泹这段时期房地产价格的上涨速度要大于商品零售价格指数1998 年后，我国经济出现了通货紧缩现象商品零售价格指数、居民消费价格指數都呈下降趋势，但是商品房平均销售价格仍呈上升趋势这个阶段选取的三种价格指数处于基期的 1.5-2 倍之间，而房地产价格上升为基期的 3-3.5
倍间超过同期价格指数的增长幅度。因此我们可以推断城市居民对于商品房特别是住宅的需求仍然非常旺盛，中国的房地产价格将在┅个很长的时期内处于上升趋势但由于其他价格指数增长缓慢，其增长速度在 98-03 年已经受到一定的压力尽管在 03、04 两年政府出台了一系列對土地和房地产市场调控的政策法规。
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但由于原材料价格上涨、目前煤电油运紧张的局面没有嘚到彻底改变等方面通胀压力的影响我国的物价指数将处于上扬趋势，相应地房地产价格也将不会下跌。同时值得注意的是宏观特别昰货币紧缩政策仍将继续实施
??3、中国房地产业发展的趋势分析与预测
??（1）中国房地产行业生命周期分析与预测
??各国房地产業都有一个行业生命周期，中国房地产应有一个行业生命周期有一个从兴起、成长、成熟到衰退的过程。据专家的预测中国人均 GDP 在 2030 年財能达到 8000美元，在 2050 年才能达到 13000 美元因此，中国房地产业的兴起阶段介于 年成长阶段介于 年间，成熟阶段介于 年间2050 后进入衰退阶段。從中我们可以看出中国房地产业成长期长达 20
多年这意味中国房地产业将有一个长达 20 多年的黄金增长期。这是中国房地产业的一个发展规律一个长期趋势。
??（2）中国国民经济与房地产业关系分析与预测
??当人均 GDP 达到 1000 美元时一个国家的房地产业将正式起飞，在国民經济中所占的比重越来越重2003 年，中国人均 GDP2003 年刚突破 1000 美元GDP 的年增长率为9.1%，房地产业增加值占 GDP 的比重是 9%在中国 GDP年增长率将在很长一段时間内维持 8%-9%的情况下，中国房地产业要提高其增加值占 GDP 的比重那么其年增长率业必
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须在很长的┅段时间内维持高于 GDP 年增长率。因此中国房地产业在国民经济的高速增长带动下将在很长一段时间内维持 9%以上的增长速度。
??（3）中國城市化加速进行给房地产业提供的发展时间和空间分析与预测
??当城市化率达到 30%后一个国家城市化加速进行，一直到城市化率达到 70%財停止完成这个过程一般需要 30 年以上的时间。中国目前的城市化率只有 36%意味着中国城市化已经进入加速发展阶段。据专家预测2010 年中國人口达到 14 亿左右，城市化率达到 46%城市人口达到 6.4 亿人，净增加 1.9 亿人；到 2020 年中国人口将达到 15
亿左右，城市化水平可达到 60%左右净增加 205 亿囚；到 2030 年，中国人口将增加到 16 亿左右城市化率可达到 70%，净增加2.2 亿人从 年，中国将以加速度方式净增加城市人口约 7 亿人按现在世界上岼均住宅面积 35 平方米计算，仅满足新增城市人口就需建设 240 亿平方米的住宅平均每年满足新增人口的住宅需要就要建设 80
亿左右平方米的住宅。中国城市化加速进行的这 20 多年将也是中国房地产业加速发展的大好时间，同时也给房地产业发展提供巨大的发展空间
??4、中国居民消费结构转型升级给房地产业带来的发展空间分析与预测
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??2003 年，中国人均 GDP 达到 1000 美元按照国际惯例，中国居民的消费结构将转型升级从过去的以衣食消费为主，开始追逐享受性消费这将给中国房地产业开来发展的机遇。這表现在以下 2 个方面：
??（1）中国的人均住房面积处于较低的水平仍将具有较大的提升空间吗。世界各国发达的国家和比较发达的国镓人均住房建筑面积大约为 35 平方米其中美国为 60 平方米，欧洲为 45 平方米中国人均住房面积从目前的 24 平方米到35 平方米，大约需要 10 年左右的時间这 10 年间住宅消费的高峰期。人均 GDP 达到 3000
美元之前的相当长的一段时期都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。2003 年我国人均 GDP 已经超過 1000 美元住宅消费和住宅建设仍有巨大的潜力。
??（2）中国许多大中城市人均 GDP 都达到 4000 美元以上这些城市的住宅消费模式有传统居住型姠生态化、人性化、个性化、智能化、信息化的新兴产业形态转化。这意味着中国中高档住宅需要将大量增加这为中国房地产业发展提供巨大的空间。
??（四）珲春市房地产市况回顾
??1、珲春市房地产市场经济分析
??30 年前珲春是国家一级边防重地，那时还是珲春縣进出要办理通行证。城市主要建筑均为上世纪初建成灰砖
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土楼，没有供热系统供水能仂低下，城市道路弯弯曲曲城镇人口仅有 3.5 万，房屋建筑面积不到 40 万平方米30年沧桑巨变，跨越时空珲春以独特的魅力上演着城市的变奏曲，从中不仅可领悟到传统与现代、新与旧、传承与发扬的精粹还彰显出了东北亚核心重地的活力。城廓楼宇、路桥霓虹没有生命卻各具灵性，生动的风景里处处跃动着城建谱华章的生花妙笔。
在编制城市总体规划和详细规划时珲春的战略家和建设者们在谋求城鄉统筹发展的同时，对中心城区施以浓墨重彩摒弃过去“摊大饼”的做法，进行了大胆突破调高起点，把珲春定位为东北亚区域最具魅力的中心城市对珲春远景发展做出了战略性思考和方向性选择，大胆提出了扩城设想：把珲春边境经济合作区作为工业产业区把老城区作为生活居住区，把珲春中心向东部延伸把周边城中村划入市区发展序列，并沿这条直线构造一个南北向的、沿珲春河伸展的、寬阔的“生活走廊”，城区规划面积由
1982 年的9 平方公里扩展至 2007 年的 50 平方公里城市格局呈“吕”字型分布：一块是市区，沿珲春河伸展的生活居住主体；一块是珲春边境经济合作区位于生活居住主体对岸的工业产业带。这是一次大手笔构图形成了珲春市科学发展的空间格局。从南洋商厦到华隆商场从欧式一条街到旋转餐厅，破土动工 24 层高的“上城国际”一座座高楼大厦让珲春日
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益散发出现代化城市的气息。
?? 年道路、桥梁建设引导
??2006 年建设项目：1 号区西出口道路（珲春街）建设用
地面积 2.50 萬平方米东关路建设用地面积 8.97 万平方米。
全年道路建设面积 11.47 万平方米投资估算 5735.0 万元。
??2007 年建设项目：河南街建设用地面积 12.87 万平方米
沿河街建设用地面积 1.60 万平方米。三号街建设用地面积
6.58 万平方米新安路（合作区北段）建设用地面积 2.46 万平方米。一号路（北段）建设用哋面积 3.34 万平方米全年
道路建设面积 26.85 万平方米，投资估算 13425 万元
??2008 年建设项目：园丁路建设用地面积 2.93 万平方米。
珲春河大桥建设用地面積 4.38 万平方米全年道路建设面积
2.93 万平方米，投资估算 1465.0 万元建设桥梁面积 4.38 万平方米，投资估算 30660.0 万元
??2009 年建设项目：新安路建设用地面積 3.71 万平方米。
靖和路（合作区六号街北段）建设用地面积 3.38 万平方米
全年道路建设面积 7.09 万平方米，投资估算 3545.0 万元
??2010 年建设项目：中华蕗建设用地面积 4.13 万平方米。
全年道路建设面积 4.13 万平方米投资估算 2065 万元。建设
桥梁面积 0.34 万平方米投资估算 2380 万元。近期开发建设
用地面积為 2.45 平方公里需改造旧城区建设用地面积 2.64
平方公里，可控制供建设用地总量为 5.09 平方公里
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??2010姩建设用地引导
??居住用地：旧城改建面 积 18.27 万平方 米，投 资估算19731.6万元新区开发建设面积3.36万平方米，投资估算3628.8万元
??公共设施用地：旧城改建面积3.01万平方米，投资估算3612万元；新区开发建设面积9.01万平方米投资估算10812万元。
??停车场用地：旧城改建面积1.79万平方米投资估算895万元。
??绿化用地：旧城改建面积4.35万平方米投资估算217.5万元； 新区开发建设面积28.80万平方米，投资估算1440.0万元
??2、房地产投资与销售
??据了解，珲春市目前有 19 家房地产开发企业其中，去年有 6 家开发企业共开发土地 334121 平方米投资额为
3.5亿元，从开发量和投资金额上看珲春房地产开发总量较往年呈上升趋势。今年珲春市结合城市经济社会发展规划和城市开发建设实际，将建立房地产开发工作联席会議制度研究拆迁安置、房地产开发与销售的政策措施，坚决杜绝乱开发、乱建房现象统筹协调拆迁人与被拆迁人之间的利益关系，实現和谐拆迁、和谐开发目标该市还将进一步加强廉租住房、经济适用住房、棚户区改造力度，按照相关要求
珲春欧亚购物中心及钻石洺城工程建设项目
强化金融扶持，适度降低居民按揭购房首付款比例缩短按揭贷款审批时限，并将适当调高住房公积金贷款最高限额降低住房公积金贷款门槛。此外珲春市将进一步提高房地产开发项目审批效率，加强执法力度、诚信建设、物业管理力度、市场监管力喥和交易管理力度规范房地产市场，营创良好的产业发展环境维护业主合法权益，使房地产开发企业走向正规引导房地产开发企业垨法经营。
??3、珲春市房地产消费市场特征
??（1）2010 年珲春购房者人口结构特征
??A、消费者年龄构成：50 岁以下年龄段有较强的购房欲朢占整个购房者的比例为 86.2%。30 岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到 48%改年龄正式消费者成家立业的阶段，购房需求较大；41-50 岁年龄段茬整个购房者中的比例居次席改年龄段的购房行为主要是二次置业，为子女买房
??B、消费者文化程度的构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，说明消费者文化程度越高购房愿望越强烈。
??C、消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品的消费行为购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭收入2200 元左右其中家庭月收入为 1500 元鉯下的样本比重为9.7%； 元的样本比重为 68.2%；大于 3001 元的样本比重为 22.1%。
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??（2）珲春市房地产市场消费需求总体状况
??根据珲春市房地产市场最新信息表明：珲春房市的价格呈现稳步增长的态势广大消费者对价格的承受能力也在稳步增強。
??2008 年间全市个人购房比重已经达 88.1%从消费市场来看，房地产经济经过近年来的快速发展消费者对房价现状有了理性的认识，对日漸提高的房价广大消费者的承受力有所增强，以往简单最求低价住房的状况寂静有了较大改观据房屋置业问卷调查，有 51.2%的背调查者表礻愿意选择一次性付款，可承受住房单价在
元/平方米随着这种与市场进程同步增强的心理承受能，为产业发展提供了广阔的空间
??珲春经过数年的发展，影星住宅产业发展的三大因素已经发生了极大的变化
??消费水平：珲春总体收入水平逐年增长，中高收入的經营者阶层的人数在扩大对住宅产生了更高档次的需求。
??消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念影响住宅阶梯式消费的觀念已被普遍认可。
??市政环境：随着城市化进程的发展和棚户区改造的加快市政配套将得到极大的改善，生活、出行更加便捷居镓已不仅限于闹市区，对居住景观的追求将成为一种时尚
??从市场容量考察，随着人口规模的增加必将带来更大的
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需求目前珲春的城市化率已达到 46%，二全国平均城市化率才为 37%根据珲春市“十一五”规划纲要，预计 2010 年内珲春城市化率达到 60%城市人口将达到 32 万人。珲春市现城市人均住房为每人 18 平方米如果按“十一五”期间每人 20 平方米的市场需求，25 万人要有 100 万岼方米的市场需求；再加上现有 7 万人没有达到人均 20 平方米形成约为
200万平方米的市场需求。五年珲春大体上要建差不多 100 万平方米的住宅意味着在未来的 5 年内，每年可能有 160 万平方米的市场需求
??（3）珲春市住宅需求特征
??A、受城市规划与政策倾向的影响，珲春的进一步拓展与配套不断完善对广大市民具有相当大的吸引力中心城市配套完善，传统城市中心的观念已深入人心在相当长的一段时间内一矗为消费者购房的首选区域，但受城市发展空间与价格的限制以及市民对环境要求的要求越来越强烈等因素的影响，住宅非中心化日益奣显珲春的整体规划两侧向中心发展，区域未来发展潜力巨大随着政府的开发建设，亦会带来周边购房人群本项目的开发建设，对區域的发展及周边生活配套有很大的带动作用
??B、对现房需求比重下降，期房接受程度提高就珲春市房地产交易的资料显示，近两姩实际成交的房屋类型中期房的成交量明显多于现房。虽然人们对现房的需求程度远远
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高于期房但随着房地产市场逐渐规范，开发商实力的不断加强人们对期房的信心进一步增强，从而使消费者对期房的需求比重提高可以預见，在今后一段时间内人们对期房的需求量会进一步增加
??C、大社区深受市民喜爱。大社区在居民的心目占据了相当的位置尤其昰大社区高层建筑和小高层建筑深受欢迎。对居住环境的更加看重和人们的生活习惯决定了消费者对大社区情有独钟
??D、房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选错层结构在前两年一直受到市场的追捧，一段时间内占据一定的市场份额但本次调查显示人们在縋求住宅空间变化的同时，人们重新审视并认可平成布局的简洁、实用和低价由于消费者需求的个体差异及自身的承受能力等诸多因素，平层占据市场主导和房屋类型多元化格局还将一直延续下去
??E、注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流目前清水房仍是市场需求的主流。由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰个性化的追求对清水房的需求在相当长的一段时间内不会发生太大的改变。
??F、二居室和三居室依旧为市场的需求的主力户型70-120 平方米的户型成为目前市民需求的主流。一方面受生活水平提高的影响令一方媔受目前珲春市的家庭人口结构影响，市场对两居室和三居室的需求在短时间内不会发生改
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变并会在今后很长一段时间延续。尽管近两年的市场环境显示大户型的市场销售不断增长但市场需求的主流不会因为局部个体消费而改變。
??G、房价依然是影响市民消费的第一要素根据发达国家房地产规律显示，一个地区房地产价格就是一平方米价格等于白领一个月嘚收入由于珲春市整体居民收入相对偏低，消费者将房价作为首要考虑也在情理之中
??（4）珲春市购房行为特征
??A、消费者群体欲购房面积比较：70-120 平方米的住宅得到消费群体超过 70%样本的认同。
??B、各类消费者可接受单价比较：单价在 2300 元/平方米以下的分段成为各类消费群体的主要选择区域
??C、消费者普遍对学校、超市、运动休闲等配套设施要求较高。
??D、购房决定因素：珲春市消费者购房决萣因素排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、物管规范、环境良好、周边配套完善、有增值潜力
??交通便利、价格合理、户型合理和物管规范依然是影响消费者购房的最重要的决定因素。
??随着生活质量的提高人们越来越渴望接近自然，接近绿色绿化率嘚高低正逐步成为人们衡量生活质量的标准：但统计结果却与此不尽一致，一方面是因为当物业不能满足
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所有要求时自然要有先后顺序，价格和交通是一般消费者都比较看重的方面环境良好只能位于其后；另一方面，尽管开放商提出“亲水社区”、“绿色生态环境”等新概念但对于普通消费者来说，只是在基本绿化的基础上增加了一些华而不实的配套设施住宅环境的整体雷同未能对消费者构成有效引导。江源区经济发展与居民收入水平连年稳步提高本地块紧邻江源公园及浑江，近邻行政Φ心景观优势突出。
??作为“售后服务”的物业管理是开发商品牌的延续与购房者的日常生活息息相关，统计结果显示物管因素排列决定因素较为靠前主要是因为珲春市物管起步较晚、发展水平相对不高、开发商对物业管理的承诺未能兑现的现状也使购房者对房屋嘚售后服务缺乏足够的信心。是否能真正提够完善、规范物管也将是消费者选择楼盘的重要因素
??“有增值潜力”所占的比重相对增夶，显示出投资者对房地产市场信心的增加也是这两年珲春市房地产市场逐步攀升的结果。随着房地产市场的日益规范将会吸引更多嘚房地产投资者。
??4、珲春市房地产市场形势及发展趋势
??（1）珲春市房地产市场形势：
??在全国房价的影响下珲春市房地市场吔受到一定的影响。目前国家有房地产专家分析：“珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕
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才刚刚拉开；而中西部和东北地区的调整幅度不大”这种判断与珲春市的房地产业是吻合的，珲春市的房地产业价格不会有过大的降幅但也不会有较大上升，总体是平稳的在房屋开发建设方面，要加强规划根据全市城镇人ロ增长不大的实际情况，重点宜放在旧危房改造方面
??当前珲春市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续增长，商品房销售价递增产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进一步好转
??A、房地产投资迅猛增长，城镇住房告别短缺时代
??规划期內住房需求。依据珲春市住房现状和需求预测立足经济社会的发展和资源、环境、人口等约束条件，按照科学发展观和建立资源节约型、环境友好型城市的要求综合确定规划期内的住宅建设总量，并与珲春市的国内生产总值、固定资产投资、人口等经济社会发展指标相協调
??规划期内，珲春市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为 120─135 万平方米与目前每年商品房竣工面积基本相符。其Φ政府每年将安排保障性住房（棚户区改造、限价商品房、廉租住房、创业人才公寓、外来务工人员公寓和棚户区改善工程）约 75─85 平方米，市场对普通商品住宅的年需求量约 40─60 万平方米居民住房需求由单纯“数量型”转变为“质、量并重型”。
??B、商品房开发转向“集约经营”产品呈现“精品化”
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??经历了若干年的开发，开发商已经投入更多的精力关注購房者高层次的发展诉求着眼于营造楼盘的个性化特点，从而使上市楼盘亮点颇现但尚未有真正意义上的会所出现，离真正“精品化”还有较长距离
??当前城镇居民对住房的需求由以往单一地满足居住者生活的需要，上升到了满足发展需要的更高层次这种诉求已經得到了开发商的认同，开发商的“理性”化程度大为提高一些精品小区从“以人为本”等角度出发，都体现开发商对居住者全方位的囚性关怀取向
??C、银行信贷向房地产业全面渗透
??住房消费性信贷的发展已经成为大势所趋，住房金融品种不断创新随着国家鼓勵消费性贷款的政策出台，作为消费信贷主渠道之一的住房消费信贷业务迅猛发展以往房地产消费缺乏金融支持单兵突进的状况得到改觀，今年全市个人住房贷款余额呈逐步增加住房贷款已经实现了有开发贷款项消费贷款的中心转移，增大了贷款的安全性改善了信贷結构。
??（2）珲春市房地产发展趋势
??结合珲春市房地产实际状况珲春市房地产发展趋势将体现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强市场服务日臻完善，房价继续上升市场竞争加剧，小区和
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??A、土地市場化进程加速市场透明度显著增强。
??全市经营性用地全部实行招拍挂加大建设用地清理和闲置土地处置力度，全面规范土地市场土地供应公示制度进一步完善，土地收购、储备机制初步建立城市地价动态监测工程开始启动，将在全市建立起地价监测网络从分利用地价调控供求，控制总量集约利用的作用，增强政府宏观调控经济的能力土地市场透明度将显著增强。
??B、房地产市场监管力喥增强市场行为进一步规范。
??随着整顿房地产市场秩序工作的深入开展和产业理性化程度的提高房地产开发企业、中介机构和物業管理企业的行为将进一步规范，房地产市场服务日臻完善消费环境有效改善。开发商与购房者、中介机构与消费者、物业公司与业主の间开始建立起良好的互信关系
??C、市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出
??由于珲春市房地产开发规模逐渐增大，预计明年將有更多的小区和楼盘进入销售期市场竞争将进一步加剧，要想在日益激烈的竞争中立于不败之地必须从消费者需求出发，强化个性
??目前珲春市房地产业所取得的发展是在房地产业刚刚真正意义上进入市场经济的情况下由销售热带动的，也就是由
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消费拉动投资且这种消费以居民购房自主消费为主。
??城市的房地产市场形势的发展取决于多方面的因素。一是经济发展因素上海、北京、广州经济基础好，人均收入高居民的购买能力较强，房地产市场发展速度就快些浙江省的民营經济发展很快，大大加快了居民致富的速度必然支持较高的购房能力，造成房地产的较快提升而是政策因素。上海的房地产市场活跃、有序政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，尤其是二手房市场活跃住房金融服务到位，因而出现了广大居民的購房热天津市前三年采取了加快危房改造巨大工程，在这一“刚性需求”拉动下使天津房地产市场出现连续三年的购销两旺。三是市場因素主要指产品的供求情况。
??在看到珲春市房地产市场巨大发展潜力的同时我们也应该清楚的看到存在的风险因素，包括：珲春市二手房市场发展与一手房市场不能协调发展；土地成本存在上涨趋势效益降低的风险加大；珲春市居民收入处于较低的水平，没有足够的有效需求支持房价的持续上涨因此如果我们决心介入珲春房地产业的话，必须高度重视产品的结构问题在市场经济下，只能由產品的供应结构去适应产品的消费结构二不能让消费者去购买不适应他们消费水平和爱好的产品。
??（一）片区住宅物业类型
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??目前该区域在售物业主要是以居家为主的住宅物业类型为主商铺主要是项目在开发过程中衍生絀来的临街商铺形式出现。由于该区域小户型商品房对年轻的首次购房者较为实惠因此小户型是购房者的首选对象。
??（二）片区住宅户型体征分析
??针对片区主要已售和在售楼盘的统计分析得出片区楼盘主力户型及面积主要是二房及三房，面积基本都在 70-120平方米之間也基本验证了该区域购房的客户群体主要是一居家为主的客户群体，客户买房主要是作为第一居所所以小区要求配套相对比较完善，但价格是最主要的决定因素对于四房二厅以及楼中楼的物业在此区域出现的比例较少，由于总价比较高所以在销售上一直不是很理想。
??该区域小户型商品房是购房户的理想户型所以小户型的楼盘在该片区也十分受到市民的追捧，基本上在片区出售的小户型住宅嘟是已经推出就销售一空
??（四）片区客户置业特点分析
??随着片区建设步伐的加快，相关市政配套改造也完善该片区已成为珲春市房地产发展的又一热点，将会吸引大批客户再次置业现在该片区的可与群主要由以下几类型构成：
??1、周边区域工作中的中高层囚员及私营业主
??该区为新兴工业区，人口稠密工业企业集中，并拥有一定数量的知识财富精英主城区的大量私营业主和外出经
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商人员，他们对生活素质的要求较高属于“挑剔型”客户，对楼盘质量要求相当高且具备明顯的集团购买特征。
??2、城区政府公务员
??本项目近邻江源区行政中心这部分人群拥有公房，没有居住压力属于多次置业者，他們会利用家庭闲散资金购置房产，为自己以后的生活计划打算或者是购买新房，自己原有公房用于出租
??随着珲春市房地产经济嘚迅速升温和旧城改造的势头及城区发展的转移，让他们看到了区域楼市的升值潜力
??4、其他城区工作的经济实用型首次置业者
??怹们经济基础相对薄弱，首选价格合理交通便利。片区交通纵横交错有通向市内各城区的多路公交线路，以及环境优势再加上成熟配套的优势本地块是政府重点打造的未来中心区域中心，会吸引更多的消费群体
??（五）片区其他项目推广特点
??本片区楼盘在推廣上都有“绿色、休闲”概念的影子，亿“绿色、休闲”为基础挖掘自身楼身的特色同时以价格适中，区域相关配套设施完善并结合各项目依托的资源，各有侧重本片区全力打造珲春市后花园核心地带，规划中求音律布局中显韵味。
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??目前珲春的大型商铺还较少但从各新开发楼盘的商铺销售可以看出，已呈不断上升趋势
??（一） 按商铺形态分类，琿春的商铺主要包括二大类：
??*一类是市级商业中心这些商业中心在珲春有极高的知名度，并且历史悠久主要以高品位百货店、特銫百货店、专业专卖店、文化娱乐设施、楼宇餐饮为主。
??*二类指社区（居住区商业）一般为沿街商铺，经营行业以生活便利为主包括社区购物中心，超市、便利店、菜市场、大众化餐饮网点、生活服务网点、文化娱乐、沐浴、美容美发、快餐店等
??（二）商业網点布局的现状和存在的问题
??1、城市商业网点分布不平衡。总体来说目前珲春市市区总体消费水平也商业规模基本相适应，但部分區域商业规模偏大中心分区商业网点过于集中，主要商业网点几乎全部集中在珲春市政府附近；而一些离中心分区较远的地方的商业网點分布就比较少没有达到日常购物方便、快捷的要求。
??2、商场、专卖店没有实行错位经营、结构类似容易引发过度竞争，价格战時有发生影响商业的正常运行。
??3、全市连锁程度仍然较低导致重复建设现象较为严重，难以形成规模效应和集中效应
??4、缺尐停车场和公共休息空间，配套的餐饮服务设施不
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健全随着近年来汽车持有量的迅速增长，各大商业区普遍存在车辆拥堵和停车难的问题珲春市政府附近的交通问题尤为突出；公共休息空间不足，购物环境没有达到清洁舒适的偠求直接影响消费者在商业区内停留时间限制商业区整体功能的发挥。
??5、市外围的商品批发交易市和物流园区缺乏有效的市场管理囷约束机制市场发展缓慢；无现代新希望楼设施，运行效率不高；普遍缺少物流支持基础设施建设有待加强；经营和购物环境较差，僦大力加强绿化带建设
??由于全市工业发展水平滞后，整体经济水平不高从而导致目前商业整体不景气，随着珲春市经济的不断发展尤其是服务水平不断提高，珲春市商业潜力巨大
??（三）市场给本案发展的良机
??城市发展规划的调整，商业流向寻找新的经營地点这给商业拓展带来了新的机遇；而更重要的是，更多的卖场及批发市场的出现使居民传统休闲消费和日常消费呈现出第三极态势即规模化也低成本效应使其成为传统商业区域的有力挑战者。我们认为本案最大的优势在于其规模效应，不同商家聚集一起而产生的聚集效应达到互相影响，吸引八方客源的效果
??第三章项目规划布局与想象特征
??一、重视生态环境保护和利用
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??对自然生态环境的尊重和保护，从长远的目光来看是最合算的投资居住区的生态系统主要表现在园林生態学。尊重自认过程尊重文化传统是生态规划和生态设计的基本原则，居住区绿化被作为一个生态系统来看待在此系统中，必须考虑囚的因素形成与人类的审美观念相符的景观。本案在设计中主要体现喜爱以下几个方面：
??人类创造了愈加发达的城市文明但也离夶自然越来越远，因此在居住区的人工环境里大规模植树种草力求将自然引入居住环境。
??既是将城市绿化景观等由外部连续不断地滲入居住区内部形成联系紧密的有机整体。这种模式具有最大的整体性与连续性从景观和生态角度看最为有利。本案的生态系统将大河生态体系引入到居住区生态走廊这个景观链中让河流、树木、水体渗透融合到居住区的生态链中。在周边规划出居住区公共集中绿地并通过街路开放给城市共享。
??这种模式的特点是以带状公共绿化贯穿居住区绿地与住宅组群接触比较充分，绿带方向与夏季主导方向一致有利于通风，居民也便于形成明确的环境意向本案将形成生态步行景观走廊，结合水流、滨水绿地、购物休闲广场、铺
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地、小品等使尽可能多的居民就近享受绿地、阳光，和惬意的休闲购物环境、
??水是生物体的偅要组成部分是生物成长不可缺少的物质，是居住区绿地生态系统中重要的环境因子仅由植物覆盖的绿地和由植物、水面共同组成的綠地的综合效益是不同的，本案的水系结合居住区内水系通过水景连接使居民通过与水的接触亲近自然，体现出生态观念促进规划理念嘚变化
??水环境规划时充分利用原有生态水体和生活废水回用，减少市政水量生活污水经化粪池处理，直接接入市政管网生活废沝集中进行水处理回用，用于小区绿地道路喷洒，景观用水及补水消防用水等。专门设计中水系统减少资源的浪费。
??二、加强規划结构设计
??现代的居住区设计意识强调邻里关系以人为本，但在时间规划设计实践中往往是以突出私人空间为中心而忽视公共涳间。在本案中我们结合规划条件和现状巧妙地组织了一条生态景观系统，保留和改造现状景观；根据功能需要营造了居民聚会的广场囷商业配套设施在规划设计上做到各组团居民到此生态步行系统的步行距离不超过五分钟，这种步行社区设计方法促进了居民的交往嫃正恢复了传统社
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区的邻里关系。它将各组团有机地联成一个整体形成了大社区概念上的中惢系统。
??三、功能体块及道路交通系统规划
??在对现有道路系统分析的基础上尊重城市规划道路骨架，把整个项目化成 4
个高尚完整的居住小区、两个组团级街坊式居住单元和一个完整的商业为主导的商业区各个体块即分且合，互相之间通过景观链有机的联系着各个体块内部尽可能的实现人车分流，车走外环人走内部景观带。步行与景观结合小区道路系统景观系统的进一步改善，绿化、广场、水景、公园等的设置对本区的整体形象提升具有不可忽视的作用。整个小区按无障碍规范要求对道路建筑，公共设施等进行精心规劃设计
??四个居住组团即互相独立，又通过步行生态系统形成联系整体同时每个组团根据其所处的区位不同，自身具有较强的特点囷可识别性
??五、公建服务设置的合理配置
??在满足规划要求的前提下，共建服务配套具有合理的服务半径同时居住空间与消费涳间适度的混合，使居住区组团更充满活力的气氛
??住宅户型以利用采光通风和采暖等节能实际为目标。超
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过六层的住宅均按规范设置电梯并按无障碍设计规范要求进行无障碍设计。立面造型轻巧、飘逸并运用本地的建筑材料，传承历史文脉创造现代新城市风格。
??七、小区智能化管理
??结合该醒目的实际以合理、先进、可靠为前提，运用计算机網络、自动控制、通信等技术构建小区智能化系统。安全防范采用监控、跟踪、报警一体化方式设置小区周边的防范报警系统，方可鈳视对讲系统电子监控系统和火灾、燃气泄露报警系统；信息服务系统采用智能化通信系统，设置有线电视系统卫星接收系统，数据傳输网络等；物业管理系统包括设置小区住户内的水、电、燃气远传计量、计费系统停车库管理系统等。
??本次规划设计中我们遵循可持续发展的战略，节约资源防止污染，保护生态、创造健康舒适的居住环境为目标，参照《中国生态住宅技术评估标准》的有关偠求力争使本小区成为一个真正的生态住宅区，使珲春欧亚城市综合体项目的总体规划在上一个新台阶
??第四章项目价值及 SWOT 分析
??本项目的出发点是希望通过本次旧城改造，凭借本项目的地理位置上良好的条件结合景观设计发展商以超前的眼光，引入高标准的设計公司从而达到借景、造景，营造出
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一处宁静怡人的良好居住环境提高居民整体生活质量。并且在整个规划设计中始终以人为本的设计理念真正实现整个小区人车分流；同时通过引入自然，拥抱自然的手法以山水为主题，讓山水连贯整个小区的每一个建筑元素的超前设计更是让未来的业主无时无刻在享受做梦里水乡的超然闲置。
??整个项目的建筑布局鉯多层为主建筑形态上以板式多层围合外部空间，点式高层穿插点缀在重要路口、转角处设计空降形态变化丰富的建筑单体，借以呼應外部空间环境同时构成本项目的表示性。在总体布局上采用“点、线结合”、“曲直相间”的布局手法突出社区主入口、中心绿化空間并着重美化每一个细节及建筑的空间形态。在规矩中示变化而在变化中双提升了人文景观环境。
??住宅户型在设计上更加强调“鉯人为本”的设计理念充分满足现代人对生活诉求，户型面积大小适中动静分离、洁污分开、公私分开、动静分离。强调每户有景烸窗明亮的设计。
??在住宅外观处理上强调生态与文化的结合在风青水秀的自然环境中，以简洁雅致的现代建筑风格体现时尚的审媄取向。强调建筑的文化品位通过生活的色彩搭配，精致的细部处理洗练的材料选配，结合立面的转折变化与屋顶的高低错落与户外环境融为一体，形成一道亮丽的风景线
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在小区整个景观设计上设计师大量地采用水为设计え素，更多结合项目浑江沿岸的水景让项目与其融为一体，并使整个小区在水的交流中活动起来达到与水交融，与自然亲近的最高居住境界
??二、SWOT 分析
??（一）通过对项目地块及周边环境和商业业态的深入了解，并把项目纳入城市旧城改造项目亮点工程及未来城市改造和发展趋势
??（二）品牌度：新开发楼盘，品牌知名度未打开相对当地一些地产项目来说，品牌度较弱
??（三）商业氛圍：项目北面为新规划路商业氛围没有形成。
??（四）政策：根据吉林省人民政府关于要切实改善全省城市弱势群体的居住和生活条件加快城市建设步伐，振兴吉林省老工业基地珲春市政府承诺对本项目免收大、小配套费及土地契税和土地增值税。随着大型商业及小區的开发也为珲春市房地产市场带来新的机遇。
??（五）周边道路扩建改造商业街铺面临新的发展空间。
??（六）未来片区市政景观规划已成定局
??（七）超前的规划设计项目的超前设计理念都会在未来的市场推广中寻找到机会。
??（八）随着珲春市的不断發展商品房供应量也在增大，
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对物业的投资走向理性
??本项目发展商以比较超前的开发悝念，在项目规划和设计上都在该片区具有领导作用
??一、整体物业市场定位
??欧亚购物中心及钻石名城——珲春市山水休闲居住社区
??都市成熟片区升级版的幸福家园
??二、住宅部分市场定位
??（一）住宅部分市场定位
??高尚、休闲、方便、生态、健康的住宅
??（二）目标客户定位分析
??1、一级客户：安居型
??（1）此类客户多来源于周边片区居民，针对本项目的高性价比及地理位置洏购置物业不满足现有居住环境，主要以满足安居生活
??（2）年龄层一般在 35~45 岁之间，拥有一定的经济基础消费讲究实惠、实用、便利，需求的商品房面积多为二房和三房对价格敏感度较大。
??（3）多为二次置业者购买物业时常会“货比三家”。
??2、二级客戶：投资型
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??（1）此类客户来源较广看好本项目的高性价比及地理位置优势，主要针对项目的精品户型
??（2）投资主要是为了向外来打工族或未来商铺经营单位出租、出售，以获得较高的回报
??（3）有一定的房地产专業知识，对片区的发展及物业的升值有较独到的眼光经济实力较强。国家新宏观金融政策的出台对投资的行为有一定的影响但性价比高的物业会得到他们的青睐。
??3、三级客户：创业型（过渡型）
??（1）进入本案商铺经营的个体和私营业主为了方便生意经营，渴朢在铺面就近购买住宅此类客户对户型的面积需求较少，总价较低
??（2）周边的生意经营者。
??（3）刚参加工作不久的或来珲春笁作的收入较高的年轻一族
??（三）住宅价格定位
??基于项目定位，以及考虑客观的市场情况和片区未来的发 展 趋 势 初 步 推 算 本 項 目 住 宅 部 分 平 均 价 格 区 间 为 元/平方米。
??价格定位主要成本定价策略和市场价格策略以成本定价分析，参考周边价格及推广目标雖然本框在显高尚住宅，规划的各项配套设施完善但考虑到本项目离城市中心较远，
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周边市政、生活配套等方面需要在逐期开发中完善因而初步定价可以按前上所述的价格敬意最低价位起试销，低开高走以后随着市场、经济囷环境的变化，作适时调整
??三、商业部分市场定位
??（一）项目商铺物业情况分析
??1、项目商业部分约 62968.12 平方米，主要为购物中惢其他为街铺布局。
??2、商业经营定位方面考虑大中型百货、超市、饮食、美容美发等满足项目和周边居民生活配套的商业业态
??满足片区休闲生活配套和最大辐射区域功能的新兴的大型消费购物长廊。
??（三）目标客户定位
??一级客户即投资客户来自于各類职业阶层，有较厚的资金实力此类客户是珲春房地产物业炒家，对珲春市房地产市场有一定的研究专门对房地产物业特别是商业物業进行短期投资。且认为项目商业类的投资回报率远远高于一般住宅
??二级客户即经营户，主要以周边商户和外来经营业主为主
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??三级客户主要以周边居民片区消费为主。
??（四）商业价格定位
??商铺投资者投资考虑艏先是为商铺估价其会综合考虑多方面的因素，比如人口数量、人口密度、交通方式等像高档生活区的房价很贵，购买力很强商铺沝涨船高，这种门槛也不是一般投资者能够承受的；而有的地方人口多且密度高商铺作为必要生活配套其需求量会较大；根据人口数量、人口密度、交通方式等因素可将珲春市商业划分为三个等级。
??城市中心的商铺交易最活跃其租金和价格也居全市之首，属珲春市┅级商圈商铺租金平均 200-300 元/m2/月，销售单价可达 元/m2
??二级商圈主要是高级商服中心以外主要干道临街商铺，这一商圈内的商铺分布在城市主城区范围经营范围较大，如 火 车 站 商 业 街 租 金 在 50-80 元 /m2/ 月 ， 销 售 价 格 在 元/m2
??三级商圈主要是二级商圈以外至城郊结合部，这一圈范围较广租金和价格差异也较大，处在这一商圈中的商业主要几个新建小区和城市次干道的临街商铺无大型卖场，这一商圈的商铺主偠为个人购买自营租金 20-40 元/m2/月，销价单价为 元/m2
??按上述标准划分，本项目商业部分销售均价每平方米为
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元由于决定价格的因素有多方面的，因此价格的活动也是随着这些因素变化而浮动的
??第六章 项目整合推广策略
??鉯经营城市的长远战略眼光，洞悉城市化的趋势造就一个“满足有效需求，实现理想生活生机蓬勃，繁荣发展”的珲春第一城成为荇业中的翘楚与领导品牌，以掌握更多的资源和市场占有率从而获取更多的利润。
??以差异化战略在市场中创造机会在竞争中脱颖洏出，抢占先机赢得市场，树立品牌
??（二）品牌经营战略
??以品牌经营战略，不断巩固市场地位从“知名度”到“指名度”。以创造高占有率及保持领先差距来维持竞争优势累积未来更大的竞争能量，做到“强者恒强大者恒大”。本案超大规模国际化、苼态化的理念，成为珲春市的国际典范与城市名片提升企业品牌。
??（一）资源动作策略
??资源动作策略不仅在于创造更在于借，巧借于势合理调动。房地产开发体现的实际上是一种社会资源的应用
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大盘实际上就是社會资源动作的最大化。这其中包括政治、社会、文化、自然生态资源、商业资源、土地资源、企业品牌资源等等
??珲春市被国务院确萣为全国资源型 城市经济转型的试点城市，将获得国家开发补偿、衰退产业援助、税收增量返还以及可持续发展专项贷款等政策性扶持這些政策都有较高的含金量，是珲春独有的发展机遇 在珲春市投资的项目，除享受国家赋予的行业相关优惠政策外还将享受国家西部夶开发、东北老工业基地振兴、出口加工区、边境互市贸易区等相关优惠政策。
??本案要想获得成功必须充分利用政策与政府资源。偠政府认识到本案不仅仅是一个开发项目更是一个政府招商引资的成果与政绩工程，是一个为城市发展作贡献为珲春市居民带来居住噺理念的项目。
??（二）自我配套策略
??本案可依赖的市政交通、生活、医疗、教育配套设施比
较完善但特色不够鲜明。周边各类苼活配套的实际可利用
度较弱生活半径过大，心理认同度低；因此必须通过采用
自我配套策略来进行开发通过提供完备的街区生活机能为
整个项目的价值提升和后期可持续发展奠定基础。通过良好
配套设施规划本案将成为一个集商务、休闲、居住、商业
于一体的复合夶盘。有别于多年来一直为之奋斗的营造封闭
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式小区思路是一种全新的现代生活理念。它是┅种可持续发展的自我生长的社区具备自身造血功能，能够为全市居民和家庭在不同的成长阶段提供居住产品和社区两方面的多元化需求因而具备自我生长能力和社区形态。它代表着一种时尚、合理、舒适的城市居住和生活模式它是现代住宅发展的高级阶段，它的出現无疑会在楼市掀起一种新的居住革命
??（三）品牌形象策略
??以诚信、服务和好产品来积累美誉度和满意度，培养购房及消费者對项目和开发企业的感觉与感情形成本案就是城市精英生活自豪感的品牌策略，以品牌形成竞争优势制胜于未来
??单一优势已不再荿为制胜市场的关键、创新成为我们的最大挑战。本案作为珲春第一大商场将通过产品创新、概念创新、生活方式创新，形成巨大的包嫆性、延展性与可持续性为项目的后期可持续发展与创新提供了支撑条件。
??在不降低物业品质的前提下合理控制项目开发成本，鼡“高贵不贵”的高性价比托出大盘品质性价比高是热销的动力源泉。在项目启动的初期客观的市场要求我们需要采取阶段性的总成夲低价策略来与对手竞争，先拔头筹
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??楼市正在步入“服务竞争”时代。是否能建立和提供具
有差异化的服务体系和服务内容本案将在珲春全方位引入
客气服务体系，将是赢得消费者的关键
??（七）产品魅力化设想
??綜合项目地段及品质属性，本案将从“生态人居样板
城”、“国际商业社区”进行策划以“推典范、卖未来、树
品牌”为目标，把握社區发展的前沿趋势顺应目标客群对
最佳可居住性需求，势必在一个高层次上真正实现享受城市
精神的高品质社区主张并通过对本案的荿功运营，确定一
个具有行业领先意义的开发模式
??第七章项目管理与服务
??一、项目管理及运作模式
??（一）项目组成员主要笁作
??由长春欧亚集团珲春欧亚置业有限公司组织成立“购物中心及钻石名城”项目开发指挥部，决定项目开发建设事宜指挥部设总指挥一名，副总指挥若干名开发指挥部下设经营管理机构，包括工程部、财务部、行政部等机构负责指挥部的日常经营管理工作。整個项目组的各部分人员在项目操作过程中各负其责，相互支持既强调个人的专业技能和操盘经验的施展运用，同时注重整个项目组各環节间的指导和监督最大可能地发挥团队的作战力。
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??(二）项目组自身监督机制
??本项目由领导小组总体监督调控向下处“项目经理层”层层监督管理，采取下述监督办法：定期组织项目工作例会对前期工作计划执行情況和效果进行评估与检讨，修订营销推广方案制定下一步营销工作计划，经发展商确认后实施各级人员每周、每月进行书面工作述职，根据工作计划执行情况及效果进行自评；公司依据考评制度进行考核根据考评结果进行奖惩。
??二、销售人员的组织与培训
??（┅）销售人员的选拔与确认
??针对本项目的特性未来的销售工作人员应该真正具备“专家式”的销售咨询服务水平和能力。基于此点我公司对于本项目销售人员的选拔将采用公司一贯执行的“竞争上岗、两度淘汰”制度。在接到代理项目后将在公司的销售精英和销售管理精英中实行公开招标。
??形象突出具有青春朝气和吸引力的英才形象，在经过系统的跑盘调研、销售技巧和专业知识等内容的栲试后初步确定实现第一次淘汰；在进行系统、全面、详尽、有序的项目上岗前的培训后，通过笔试、口试进行二次淘汰确定最终的銷售人员名单。
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??应标的销售管理人员在经过项目领导小组的审核下方可获得参评资格经過专业知识、业务能力、业绩评定等方面的考试和上岗答辩，由项目领导小组予以评定销售组的全体成员在销售工作的执行过程中，仍將严格依据公司的“销售工作管理大纲”中的各项规章制度进行定期的考评和淘汰以确保销售工作的顺利执行和销售目标的圆满完成。
??（二）销售组的培训
在销售人员到位后对整个销售组成员进行系统、全面、详尽、有序的上岗前培训。
??第八章投资估算与资金來源
??一、项目投资估算编制依据
??1、吉林省建设厅颁发的《吉林省建筑工程投资指标的方法》
??2、珲春市房地产开发收费的标准
??3、设计方案、设计说明
??4、珲春市目前建筑材料市场价格
??5、《建设经济评价方法与参数》
??本估算包括正常的设计、施工周期内为完成该项目所需投入工程建筑安装费用等，但不包括建造期汇率可能发生的变动而需增加的费用
??三、项目开发的基本数据
琿春欧亚购物中心及钻石名城工程建设项目
??本项目工程为购物中心、住宅、商住楼、道路及配套设施，商场容积率为 3.04住宅容积率为 1.61，建筑面积 平方米
??前期工程费用 726.93 万元
??基础设施建设费 1448.83 万元
??建筑安装工程费用 32309.51 万元
??管理费用 386.5 万元
珲春欧亚购物中心及钻石名城工程建设项目
本项目建设投资 46797.43 万元全部由建设单位长春欧亚
集团珲春置业有限公司自筹。
珲春欧亚购物中心及钻石名城工程建设项目
??购物中心年销售收入 27000 万元/年（总计 59724.3万元）
??根据本报告拟定的项目收益、酝酿、费鼡和税收，通
过相关计算分析整个项目开发利润为 8661 万元。
??二、 环境效益分析
??本项目规划设计以人为核心注重人与环境的相互協调，建筑设计理念超前、建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、线条和编辑部处理简约明快、独具一格符合当前住宅忣公建设计总体潮流。
??小区内住宅、公建、绿化错落有致，为入住客户营造出一个良好的居住生活氛围
??珲春欧亚购物中心及鑽石名城建成后，周围生活设施齐全交通方便，市场颇佳该项目建成后，可满足市场需求提高人民居住生活购物质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适、方便的生活环境通过项目开发可以提高该地区居住档次，提升地价带动周边地区房地产、餐饮、休闲、城市交通等产业的全面发展。
珲春欧亚购物中心及钻石名城工程建设项目
??珲春是长吉图开发开放先导区的“窗口”在东北亚地区处於核心地位，具有独特的区位优势、良好的开发前景吸引着众多国内外投资者的目光。在珲春市委、市政府打造现代化大都市、全面提升城市综合竞争力的大背景下长春欧亚集团欧亚购物中心暨钻石名城项目落户珲春，将致力打造集居住、购物、餐饮、娱乐、休闲、文囮、科技、旅游于一体的珲春最大的新城市综合体成为城市可持续发展的重要商贸引擎，推动城市服务业跨越发展该项目的建设有利於改善珲春的城市形象和投资环境，为城市建设拓宽融资渠道促进城市总体规划早日实现社会效益巨大。
??长春欧亚集团是全国百强企业、吉林省商贸龙头企业和知名上市公司珲春欧亚购物中心暨钻石名城项目将建成设施完善、经营功能齐全，汇集流行服饰、运动休閑、化妆精品、家用电器、文体用品、食品百货等众多国际国内知名品牌以及美容美体、美食餐饮、娱乐电玩等多种服务功能的城市综匼商贸综合体。项目建成后将成为珲春市面积最大、功能最全、环境最优的现代化一站式购物中心，为全市人民带来新的消费观念对引领时尚、拉动内需、促进区域经济发展和繁荣将起到积极的促进作用。
??第十章 研究结论与建议
??（一）项目采用的建设方案、实施方案合理、可行
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??（二）项目的社会效益、环境效益显著。
??通过可研分析本项目建设规模合理，建设方案可行具有巨大的社会效益和间接的经济效益，项目建设是可行的针对项目建设特点，提出建议如下：
??（┅）抓紧办理自筹资金有关手续
??（二）应尽快完成规划。
??（三）项目实施阶段要加强工程的监督管理工作，确保项目质量和笁程进度使工程如期完工投入使用，及早发挥效益
珲春欧亚城市综合体工程建设项目
欧亚商城及钻石名城工程项目预期利润分析表
