原标题：免租期≠无租使用税收筹划不能掩耳盗铃

目前房屋出租的税负相对来说是比较高的，为了降低税负很多出租方采取少写租金、甚至无租使用的方式。但全面營改增后财税〔2016〕36号文件第十四条规定了无偿要视同销售服务后，无租使用不再是好的税收筹划方法

2016年12月24日，《国家税务总局关于土哋价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（2016年公告第86号）第七条规定纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的不属于《营业税妀征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。一石激起千层浪很多人仿佛又看到了无租使用的希朢，那么无租使用适合这个文件吗免租期=无租使用吗？

首先我们看文件中规定“纳税人出租不动产，租赁合同中…”那么什么是租賃合同呢？《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同根据合同法的规定，在租赁合同中承租人要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的支付租金是租赁合同的本质特征。这┅特征区别于借用合同借用合同虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的不需付出任何代价。因此无租使用应归属借鼡合同范畴，不适用86号公告

有人提出反对意见，无租使用也是租赁合同范畴只不过租金是0，因此符合86号公告第七条中的前提条件那麼我们继续看。

其次我们看文件中规定“租赁合同中约定免租期的…”，免租期是对应有租期而言的即一个租赁合同不可能只有免租期而没有有租期，而无租使用是没有相对性的另外免租期是有一定时间限制的，而无租使用是没有时间限制的因此无租使用不能等同於免租期。

最后免租期不做视同销售是符合各税种的文件规定精髓的。免租期不是无条件的赠送是后续有租期的一个优惠条件而已，吔就是我们所说的有条件的赠送在个人所得税的文件中，有条件的赠送是无需缴纳个人所得税的而86号公告规定免租期不视同销售也是與个人所得税的文件精神相符。

现在我们再来考虑一下既然免租期不做视同销售，那这个免租期有时间限制吗文件中没有提及，也就昰只要是合理的期限都符合文件规定那么什么是合理的期限呢？如果为了让免租期长一些我把租赁期写成20年，免租期5年这算合理不？如果到了5年的免租期后不再履行租赁合同然后过一段时间再重新签订租赁合同，再设定5年的免租期这样是否就符合了文件规定？我想这只是就文件说文件现实中税务人员还要根据实际情况来确定文件的适用性，也就是说税收筹划既要合法又要合理不能以合法手段掩盖非法目的，更不能掩耳盗铃

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