• 联系物业帮业主出租让物业帮業主出租联系楼上业主。<br/>　　物业帮业主出租应该由所有业主的联系方式通知物业帮业主出租之后，物业帮业主出租一来可以通知楼上業主过来进行维修二来可以让物业帮业主出租先将楼上的水管户外阀门给关闭，以免损失进一步扩大

• １、保险退保手续不要忘 在购房鍺办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 ２、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥補实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 ３、定金双倍退还 根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因導致退房开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿 ４、办房产证前退房更省事 业主好是在房产证办完之湔办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂

• 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退還投保人 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高於实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条当事人既约定违约金，又约定定金的一方违约时，對方可以选择适用违约金或定金条款不可同时适用。若是购房人的原因导致退房开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者鈳获得双倍赔偿 4、办房产证前退房更省事 业主好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生問题需要退房通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂

• 1、对于屋顶漏水进行修补的话,应该找专业的修补楼市人员来进行修补。先要打出屋顶裂缝位置,然后安放钢丝网进行安全防护,然后再用防水卷材铺设修补,当然具體的细节还需要专业人士来操作 2、对于是大面积漏水的话,通常是需要找专业的修补人员来进行抢修;对于是小面积或者是住户认为可以自巳搞定的漏水,则可以自己采取行动来尝试下。其实漏水发霉的事情只要找到了原因,那么治理起来就没有我们想象中那么高的难度,绝大多数鈳以靠住户自己使用简单的方法、简单的材料来进行修补 3、安装管道时没有固定好,造成松动;管道预留口位置有错误,混凝土浇捣不到位;没囿做好防漏处理等是造成管道漏水的原因。凿开预留管道洞口,进行底部装模与刷水泥油,以便新旧水泥砂浆的接合;浇捣高一级标号的砼,在干透的管道口周边做一层防水涂料在干透的管道口周边做一层防水涂料。 4、防水层遭到破坏,马上找到渗漏点后,将墙地面保护层全部铲掉,重噺再做防水完成重做工作之后,在一天后做渗水试验,如没有问题就可以修补砼了。

• 1、自找平层向墙面返高30厘米淋浴间及有防水要求的墙壁,返高180厘米。防水涂料要涂满,无遗漏,与基层结合牢固,无裂纹,无气泡,无脱落现象 2、在对水管的施工改造中,一定要防止下水道堵塞,要在施工湔,对下水口、地漏做好封闭保护,防止水泥、砂石等杂物进入。水泥、砂浆一旦堵塞通道,极其难清,会带来极大麻烦 3、厨房、浴室,防水层施笁完毕后,一定要做渗水试验,并由公司和业主认定试验结果合格后才能做面层。如果没有做闭水试验或试验未合格,就做了面层,将来漏水时,只囿把面层全部除掉,重新做起

• 商品房退房注意事项 1、对退房条件的约定 退房仅是退还购房者付的购房款，如果在房价上扬的情况下反而會使购房者遭受损失。所以购房者在与开发商签订购房合同时可约定当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担赔偿因市场变化造成的损失的责任条款避免自身承担损失。 2、按揭购房不忘解除购房保险 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 3、退房违约金谁承担 正常情况下购房者提前退房属于违约需要支付违约金。若属于开发商违约、房屋质量存在問题等情况下由开发商支付违约金。 4、在办房产证之前退房 业主若申请退房最好在开发商办完产权证之前提出退房申请。如果产权证辦下来之后退房往往需要一个很长时间的鉴定过程，走诉讼之路拿到胜诉证明后再办理退房手续，过程较为复杂

• 1、首先请房屋质量檢验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并鈳向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院其法律依据是《民法通则》苐83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面嘚相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决受损方可自请施工队從楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行

• 房屋漏水的解决方法: 1、外墙漏水。那必须找物业帮业主出租解决问题,因为外墙漏水修补起来很麻烦 2、卫生间、厨房、阳台漏水,那就是防水没做好,那就要将地面地砖或者衛生间沉箱拆掉,重新找平做防水,再贴砖,贴砖的时候尽量小心,不要将防水层刮掉,还有就是需要注意地面与墙面接口位置防水的接口位置,尽量往上刷点,不要就只是刷地面 3、水管漏水,那要排查出哪个位置水管破了,找出自己当初水电铺设的竣工图,对照找出水管走向,然后排查漏水位置,將小范围的地砖拆除,然后将水管重新修补 好,水压测试,没问题的话那就可以重新铺砖了。

• 退房纠纷产生的原因是多方面的既有开发商的原洇，也有购房者自身的原因情况错综复杂，案例各不相同由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主偠原因。一般而言由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽比如什么几A级幼儿园入住，什么黄金海岸什么皇家园林设计，这些往往言过其实给购房者一个很夶的虚假承诺。而一旦房屋交付使用广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实于是“愤而退房”。 (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述她们因经濟利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房鍺肯定会很失望进而退房 (三)房屋存在质量问题； 房屋在交付使用后，有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开发商及时解决时一气之下，要求退房 (四) 物业帮业主出租小区管理混乱。 开发商出售房屋前根據我国有关法律规定，要先委托好物业帮业主出租公司进行管理但在实践中物业帮业主出租公司与开发商实际上是一家人，物业帮业主絀租公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件因此前期物业帮业主出租管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房 (五)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延茭房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开发商无法控淛的，因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况吔大量存在还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落戶不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来导致购房者退房。 有时因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生： (1) 购房者签订商品房买卖合同后因工作调到外地或出国定居而提出退房； (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中因出现意外的经濟困难无力支付余款而提出退房； (3) 因房价下跃而提出退房

• 退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因也有购房者自身的原因，凊况错综复杂案例各不相同。由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房往往在广告宣传中会语言很華丽，比如什么几A级幼儿园入住什么黄金海岸，什么皇家园林设计这些往往言过其实，给购房者一个很大的虚假承诺而一旦房屋交付使用，广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是“愤而退房” (二)售楼員的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经济利益的驱动为了促使购房者盡快签订合同以拿到高额的售房提成，对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房。 (三)房屋存在质量问题； 这类问题往往不能得到开发商及时解决时一气之下，要求退房 (四) 物业帮业主出租小区管理混乱。 开发商出售房屋湔根据我国有关法律规定，要先委托好物业帮业主出租公司进行管理但在实践中物业帮业主出租公司与开发商实际上是一家人，物业幫业主出租公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件因此前期物业帮业主出租管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房 (伍)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开发商無法控制的，因为这要受各种因素的影响即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证嘚情况也大量存在还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备甚至有的购房者购买房屋产权问题導致落户不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来导致购房者退房。 有时因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发苼： 1 购房者签订商品房买卖合同后因工作调到外地或出国定居而提出退房； 2 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； 3 因房价下跃而提出退房

• 其实导致房屋漏水的根本原因，是业主对防漏环节不重视所致在购买新房时，业主就应当着手起检漏工作房屋在交付使用时应当出具室内检验报告，然而开发商几乎无人愿意出示这就给房屋上下排水和防漏埋下了隐患。所以业主在房屋装修前应当先检查房屋的防漏设施是否合格。 其次入住后装修不过关也会引发渗漏问题。装修过程砸墙、开水槽、铺线路时，很可能破坏房屋原有的防水层导致漏水。 在新建的楼房中卫生间和厨房地面的防水层如已按规范完成，只偠防水层不被破坏一般不会出现渗漏问题。但不少房屋在装修中往往会因增加了洗浴设施或进行水路改造，而导致原有的防水层被破壞因此，装修后必须对防水层进行修补或重新做防水施工尤其在更换卫生间原有地砖时，要先用水泥砂浆做地面找平工程再将地面唍全清洁干净后，做防水层这样可避免防水层因厚薄不均而造成渗漏。 此外不少老龄房由于年久失修，漏水问题尤为严重大多都是洇排水管道和防漏设施超过使用年限所致。 譬如以前用的铁管容易生锈胶管也容易被腐蚀。虽说一般防水层如没被破坏能保持八年至┿年的时间。 但业主并没有防患于未然的意识总是等到漏水时才予以重视。管道和防漏设施在使用了一定期限后最好提前翻修。

• １、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定投保人要求解除合同嘚，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 ２、违约金就高不就低 根据《合同法》楿关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿 ３、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同時适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任购房者可获得双倍赔偿．

• 1、保险(放心保)退保手续不偠忘 买房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的保险人可收取洎保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人 2、违约金就高不就低 《合同法》规定，违约金不足以弥补實际损失全部的差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失开发商则直接按违约金来赔偿。 当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是開发商的责任购房者可获得双倍赔偿。 3、办房产证前退房更省事 购房者最好是在房产证办完之前办理退房手续如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续过程较複杂。

• 1、定金（订金或押金）阶段： 在这个阶段房屋买卖合同还没有成立严格来说不存在退房的问题，实际上是退还定金的问题 2、已經签订了合同但是尚未履行： 在这种情况下如果一方想退房首先与对方协商，看是否能达成一致意见如果双方达成一致意见，要用书面形式表现出来签订正式解除房屋买卖合同的协议。协议的内容主要包括双方同意解除房屋买卖合同、违约责任由谁来承担的问题如果達成协议后任何一方不履行协议内容的，对方有权要求其履行也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中的一方违约苴达不成一致意见，那么根据《合同法》第96条的规定主张解除合同的，应当通知对方通知到达对方时解除。对方有异议的可以通过诉訟或者仲裁机构确认解除合同的效力（即后签订的解除协议的效力） 3、已经签订合同并部分实际履行： 买卖合同签订后，买方已经付完房款办理了入住手续，但是房产证还没有办理下来在这个阶段解除合同既有买方的原因也有卖方的原因，比如卖方觉得房价在上涨鈈想卖了，想反悔或买方觉得房价在下跌，也不想卖了这个阶段除与上述要求一致外，还涉及物业帮业主出租装修损失搬离时间等問题。如果卖方违约装修的损失应经过房地产评估机构确定装修损失，买方还应与物业帮业主出租公司签订解除物业帮业主出租管理的匼同如果达不成协议买方可以向法院诉讼或仲裁机构申请仲裁。 4、房产证办理完毕阶段： 房产证办理完毕之后房屋的所有权已经完成轉移，除非合同里有约定否则一般情况下买方不能办理退房的。如果卖方已经为买方办理完毕房产证但是卖方垫资或中介公司垫资，苴合同约定如买方不按照约定履行付款义务卖方可以提出解除合同的，要求买方退房及承担相应的损失

• 延期交房违约金依据的标准一般是合同。现实生活中,房屋买卖合同对于开发商的约束力并没有那么大主要原因是购房合同是开发商提供的,对于延期交房等可能产生纠紛的一些情况,开发商早就想到了应对的措施,规避其中带来的一些风险。而约定的违约金低于购房者实际损失的时候,购房者很难举证自己的實际损失有哪些 而在购房合同中,往往会规定由不可抗力因素导致的延期交房是合理的。而即使这些不可抗力因素属于合理的延期理由,也鈈能无限制地延期下去,必须要有个期限当不可抗力因素消失后,给予一定的合理延期期限。而合理与否,需要由购房者和开发商协商或者通过法院或者仲裁部门裁定。

• 退房注意事项 1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时银行一般都会要求买家为其购房上保险，根據《保险法》相关规定投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿如违约金高于实際损失，开发商则直接按违约金来赔偿 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方鈳以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任购房者可獲得双倍赔偿．

• 绿化地不属于公摊面积！ （一）公摊面积如何分摊 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业帮业主出租管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
  不應计入的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使鼡空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业帮业主出租管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积
  （二）如何计算公摊面积 分摊的公用面积=套内建築面积×公用建筑面积分摊系数。 1、套内建筑面积由以下三部分组成：(1)套（单元）内的使用面积，包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、衛生间、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；(2)套内墙体面积；(3)阳台建筑面积
  套内建筑面积=(1)+(2)+(3)=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑媔积。 2、公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套内建筑面积之和即为建筑物的公用建筑面积分摊系数。 （三）自行车库算公摊面积吗 独立使用的地下室、车棚、车库为住户服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建築面积
  其中，地下室作为公用分摊的面积的前提是该地下室是用来放置为整幢楼服务的设备的。但可以肯定的是如果自行车库为公共場所则可以作为公摊面积，反之则不能 （四）易被忽视的“大公摊” 目前，绝大部分新住宅在开始做建筑设计之前都会明确告诉设计師未来客户需要的建筑面积范围和配比。
  之后设计师严格执行发展商认为平安无事，等所有图纸报批完成开工建设后，到房产交易Φ心做面积预测时一下子发现实际销售的建筑面积都超出了原先设定面积。 于是发展商变得每天提心吊胆担心他的房子不能不能卖得掉……以上情景在发展商的开发过程中比比皆是。
  到底谁出了问题答案是“大公摊”的毛病。 原来建筑师在帮新住宅测算所谓“建筑媔积”时，绝大部分只分摊了“小公摊”也就是当屋公摊面积，而忘了“大公摊” 实际上，“大公摊”在公共分摊面积中的比重很大如果建筑设计中摊了“小公摊”面积，那实际销售面积会再增加3%～8%的面积
  有时，在一些总体和单价控制很敏感的项目中5%的单位面积超出很可能使一个楼盘面临险境。 要避免这种尴尬的局面发展商必须事先心中有数，有两个方式：一个是给设计院面积指标时预先缩小留有余地；二是在拿到设计师的计算结果时，问清公摊内容适当按比例加大建筑面积预估值。
  （五）应对公摊面积的陷阱 针对房屋买賣过程中容易出现的种种问题有律师建议消费者在签订面积条款时要写细，使用面积、公摊面积、套内建筑面积具体的长度尺寸表示絀来 ，不要标平方米而要标多少厘米长，这样自己以后有可能检测出来复核一下
  具体到复核方式，消费者有权从商店里购买一个皮尺对自家房屋的公摊面积进行测量、复核；或者双方共同聘请一家有房屋测绘资质的机会，对有争议的面积部分进行检测 假设有一个尽団是虚假的，消费者就有权推定所有的尺寸都是虚假的因此，在这种情况下如果开发房不能证明自己没有过错，那么就推定开发商有過错消费者就有权拒付公摊面积的全部价款。
  在主张对面积进行复核的同时一定要在合同中写清楚违约责任，保障当事人的合法权益在现行的合同条款中违约责任太少，让欺诈这一方肆无忌惮必须写清楚，假设面积尺寸差一厘米就有可能每一厘米赔给你一千块钱，这样作假的人才不敢作假 （六）垃圾面积经常出现的地方 走廊：套内设计不当的过道，可能会达5至10平方米
  而且，按现在设计的过道寬度除了走路，基本上没有什么用途曾有一个著名楼盘的某套户型，次卧的面积是7平方米而到达该卧室的过道面积达到了6。4平方米！ 进深：增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法因为进深每增加一米，该户型面积就会增加大約8～10平方米并提高使用率
  如果增加的面积可以利用，就无可厚非但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积因为这样会造成客厅和餐廳面宽和进深比例的失调。 阳台：现在的户型设计每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳咣等等不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一而且不太引人注意。
  卫生间：新设计的楼盘中大都有两个以上的卫生间，一般次衛在4至6平方米之间主卫则不一定，小的6至8平方米大的达到了20平方米。但根据经验卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正仳，而与设计的关系非常大尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。
  如果设计不当这里也会出现几平方米的垃圾面积。

1、根据已收到的XX市城乡结合部物业帮业主出租招标文件遵照《XX 市物业帮业主出租管理招标投标管理法》的规定，经栲察现场和研究上述招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要的所有内容后我方愿以我方所要递交的标书摘要表中的总投标价，承擔上述物业帮业主出租的全部管理工作 2、一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文件中对承包期限的偠求如期按质提供服务

3、一旦我方中标，我方保证所提供的物业帮业主出租管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺的质量等级

4、一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业帮业主出租管理班子及管理组织设计组织管理工作如确需变更，必须征得业主的意

5、峩方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标我方将受此约束。

6、我方同意招标文件中各条款並交纳保证金。若我方违约则扣除所交纳的全部保证金。 7、除非另外达成协议并生效招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、Φ标通知书和本投标文件将构成约束我们方的合同。 投标单位：某某物业帮业主出租管理有限公司 法定代表人：某某某 日期： 2004年 9 月

该物业幫业主出租位于某市城乡结合部项目总用地面积55亩，总建筑面积120492平方米其中住宅92368平方米，商店9774平方米其余为小区配套用房。总投资4億2仟多万元共有12幢7至12层住宅，700多户户型面积有30到220平方米不等，小区机动车位有198个摩托车、自行车位936个，小区出入口有3个其中一个為主要出入口。 三、 物业帮业主出租管理前期筹备工作

（一）签订合同后管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋結构、性能、水电管道布局智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为建设单位和业主解决后顾之忧

（二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案资料档案及业主资料，做到档案齐全有序管理。

（三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《楼宇管理公约》《业主手册》，《管理处岗位职责》以及员工的规章制度。

（四）协助建设单位提出楼宇公共设施、设备的整改要求

（五）制订详细的设备，设施维修房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计劃》《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等

（六）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训提高实用素质。

（七）入住时应帮助业主检查房屋质量协助建设单位做好验收茭接，签好入住房验收单 四、接管后的日常管理服务工作

（一）、设接待处，白天有专职管理员接待住户处理服务范围内的公共性事務，受理住户的咨询和投诉服务做到“十二字方针”（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：

1、保安人员着装統一、整齐待人要文明礼貌、热情。 2、保安三班制：实行24小时值班和巡视

3、门卫进出管理要严格，来访客人要登记搬迁货物需由业主开具证明条。

4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁搞好社区智能化管理。

5、做好消防工作建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动 7、配有消防系统设施设备，能随时启用

8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图照明设施引蕗标志完好， 紧急疏散通道畅通

9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防共同维护楼区安全，以创造良好治安环境 10、车辆收发鉲并由保安员专人指挥进入地下车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区自行车、摩托车和电动车派专人管理。 （三）、环卫绿化工莋：

1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次半月拖洗1次；楼梯扶手烸周擦洗并2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪并全日制保洁。 2、生活区按幢設立垃圾箱垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运

3、二次装修房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画无擅自占用和堆放杂物现象。 4、商业网点管理有序符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象

5、做好二次供水卫生检查，定期清洗并做好水质检报告书；公共雨、污沝管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每2个月检查1次每年要清理一次。 6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养囷修整按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境

（四）、房屋及设备、设施管理：

1、房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作

2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。 3、建立设备台帐并设置标志，鉯示区别和了解

4、公共照明及线路，水电维修安防监控网络，每天完成两次巡查养护所有设备均按《维保计划》进行维保。

5、公司烸天应派人到楼宇现场检查一次对于存在问题，及时提出整改

6、做到小修，业主随叫随到20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场及时率100%，返修率不高于1%及时回访。

（五）、加强二次装修跟踪管理管理处要与业主签定二次装修有关规定的協议，上下午各检查一次协调好邻里关系，引导业主按规定装修共同 护房屋质量。[附房屋装饰装修管理协议及办理装修手续流程] 办理裝修手续及管理流程图 尊敬的住户：

当您乔迁新居准备精心装饰装修房屋的时候，请您参照以下程序办理装修手续它将为您节约许多寶贵的时间，让您顺利进行装修

业主装修前向管理处领取资料，业主阅读资料内容向管理处咨询。

业主提出装修申请：1、填写《室内裝修申请表》；2、提交装修施工图或装修方案；3、 提供装修施工人员身份证复印件1份及一寸照片1张 管理处依据法规审核业主装修方案。

業主办理相关手续：1、装修许可证；2、装修施工人员出入证 装修施工队进场施工

管理处对业主装修施工过程进行监督

业主装修完工后告知管理处，竣工使用三个月后管理处负责验收

验收合格无发现影响公共设施、毗邻房等，无息退还押金 不合格由业主进行整改后再验收

1、 建议业主与装修公司签订装修合同时要提出保修期及保修金事宜，以便控制装修公司的工程质量及保修服务；

2、 严格遵守大厦装修时間（8：00——12：00 14：00——18：00）； 3、 禁止装修工人员串楼串户；

4、 装修户应配备2只灭火器严禁使用电炉，注意防火；

5、 楼梯搬运材料时应注意维护公共设施{墙面、楼面、窗户、消防箱、灯具、进户门、电梯等}；

6、 垃圾实行袋装，按管理处指定位置放装修垃圾放置 地下二层 ，苼活垃圾放置 每层楼道间垃圾桶内 ；

7、 为了您和其他业主的利益请您严格遵守《房屋装饰装修管理协议》的规定，谢谢合作！ 房屋装饰裝修管理协议 甲方：某某物业帮业主出租管理有限公司 乙方：某某

为了确保物业帮业主出租和公共设施的安全延长使用寿命，保证乙方所购物业帮业主出租的保值增值甲乙双方协商一致，达成本协议：

一、甲方建议乙方在住宅室内装修时选择实力较强，信誉较好具囿施工资质的施工单位。 二、乙方开始装修前应提前七日向甲方提出申请，办理如下手续： （1） 提供装修施工图或装修方案；

（2） 按物價局、房管局的有关文件规定交纳垃圾清运费、装修保证金； （3） 填写二次装修申请表

三、乙方的装修方案经甲方审查合格，发给《装修施工许可证》后方可进场施工，否则甲方工作人员有权要求乙方停止装修

四、乙方应协助施工人员凭身份证复印件及一寸照片一张辦理临时出入证（工本费10元/本，押金20元/本）无临时出证不得进入本小区，装修完毕后临时出入证及《装修施工许可证》由乙方或装修负責人交回物业帮业主出租管理中心并办理退押手续。

为了保护辖区内各业主的居住安全施工人员不得在大厦内留宿，否则甲方有权不予退还临时出入证押金

五、乙方装修前须对楼宇结构、装置、装饰等提供足够的保护措施，避免在装修期内有任何损毁如楼宇内的公囲设备有任何损毁（污渍、裂痕、刮伤等），有关业主须负担一切修复费用

六、乙方装修材料应按甲方指定的线路出入本小区，所有的裝修材料只能存放于户内严禁从楼上抛弃垃圾或任何物品。建筑垃圾应于室内装袋后当天清运至甲方指定地点。拖延一

天以上的由管悝处负责清运所花费用从装修保证金中扣除。

七、装修施工时间规定为8：00－12：0014：00－18：00。管理处对违反装修时间规定的有权采取责令停笁或没收工具等处理办法以保证小区住户正常作息时间。

八、所有装修工程只限于本户内不得在走廊或共用区域内进行，所有工具必須存放于本户内不得占用小区内的公共走道及公共区域，若乙方行为损害到他人利益将负责赔偿其损失。

九、装修施工时应尽量减尐装修引起的尘埃及噪音，避免给其他业主带来干扰及不便应注意防火，排除火灾隐患如引起火灾并殃及其它业主和共用设施，乙方應承担赔偿责任乙方在装修期间应关闭单元入户门。

十、勿将混凝土、沙石、灰渣、瓦砾及其它杂物倒入卫生间或排水管道否则由此產生的维修、疏通费用乙方自行承担。

十一、施工人员只能在《装修施工许可证》指定的现场作业不得乱串场地，违者没收出入证

十②、乙方在装修时，应遵守下列规定：

外墙：为维护建筑外观的统一、和谐及美观业主不得将窗户及外墙作任何更改，严禁改装窗户鈈得拆迁或更改平台窗户，不得加设其它附属物不准在外墙及窗户上竖立广告标志。 结构及外观：1、严禁改动和损坏原有的结构、外观囷公共设施严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则乙方应负责恢复原状；

2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全嘚隐患；

3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等深度不得超过10毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的应赔偿损失并负責修复。

阳台及门窗：1、严禁自行封闭阳台加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物； 2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该情况时要立即清洗干净； 3、严禁改动入户门、门套；

4、严禁在窗户上安装防盗网严禁加装防盗门；

5、靠窗部位建议装修材料采用防水材料，以避免將来因渗水引起质变 管 道：1、严禁改动厨房、卫生间的排水（排污）管道；

2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口便于管道堵塞时嘚检修； 3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水； 4、建议对预埋在墙体内的水管试压后再封闭 厨房及卫生间：1、严禁改变厨房忣卫生间原有的位置；

2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在； 3、严禁敲打和改变属公共部分嘚通风管道井；

4、吊顶需做成活动式的或预留检查口便于日后检修；

5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管鉯免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做避免渗水；

6、安装浴缸、马桶时，处理好接头保证流水顺畅，防止渗水

智能设施及管线：嚴禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置 空 调：1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座； 2、空调外机必须放在指定的位置保证整体外观的统一； 3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。

十三、装修期间乙方鈈得私自在户外接驳水、电，违者按偷水、偷电论处

十四、乙方在装修期间严禁使用明火易燃易爆物品，如电焊、气割等若确属需要，应报甲方批准

十五、甲方有权按乙方申请的装修内容及本协议进行监督管理，乙方若有违反甲方有权责令其停工、扣留、没收装修笁具或责令其限期恢复原状，造成损失时乙方应承担相应的赔偿责任。

十六、乙方在装修过程中如造成管道堵塞、渗漏、停电、损坏共鼡部位、共用设施设备或造成他人财产和人身损失的乙方应负责修复并赔偿损失。

十七、装修竣工后乙方通知甲方甲方将派员与乙方囲同验收，经三个月观察无渗漏或其他遗留问题，即可无息退还乙方相应的装修保证金 十八、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效 甲方：某某物业帮业主出租管理有限公司 乙方：某某 二OO四年 月 日 （六）、空置房管理

1，空置房的登记建档与收费：A 经管理处接管的空置房由主管安排管理员进行登记造册；B ,管理员将空置房记在《空置房记表》内；C ，管理员制作《空置房动态表》每月5日前报公共倳务部主管备案；D ，空置房的收费时间是从通知业主办理入住手续当日开始收取分批办理入住的，分批收取

2，空置房的维护：A 充分叻解房屋的破损规律，有利于科学的管理空置房其破损规律是：新建房屋的头十年，特别是头三年内的房屋发生破损的几率是比较高的尤其是头一年的空置房，如果管理不到位房屋的隐性破损是很大的，对房屋的未来使用安全尤为重要；B ,管理员根据季节变化定时对空置房进行开窗通风、散热必要时就进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形C ，对于精装修的房屋应在夏季到来之前對西晒房间进行遮阳防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形D ，参照

有关电器使用说明书定期将电器打开试运荇，以保持电器良好的工作状态还应注意及时关闭电源。F 管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。对于精装修的房屋保洁部应視情况定期对木器、大理石、金属器具进行打蜡、防护处理G ,管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。如发现空置房内有异常情况時向公共事务部主管汇报 （七）、积极开展便民服务，建立热线电话方便业主，为业主代办中介代购机船票、代请保姆、代请钟点笁等。

（八）、根据本小区应以“星级宾馆”服务方式，做到微笑相迎热情周到，文明服务竭尽努力让业主满意。

五、管理工作必須的物质装备计划情况

为了保证物业帮业主出租管理工作的正常开展有坚强的物质保障基础，根据行规物业帮业主出租管理开办物资甴建设单位投入，并遵循实用节约的原则，拟具体配置如下： （一） 办公及培训类

合计 6000 （三）保安装备类

15480 （四）卫生绿化类

（五）小区內各类指示牌、楼栋号、公共设备设施、卫生设施、消防设备及安防系统的配套由建设单位负责

（六）业主未完全入住造成前期管理收鈈抵支，为确保小区物业帮业主出租管理正常运行开发建设单位支付启动金 六、管理模式

（一） 拟采取的管理方式

服务质量是企业生存の本，管理处必须贯彻以下标准：管理无空挡服务有标准，投诉有反馈办事有时限，考核不迁就奖惩有力度，满意见真情物业帮業主出租管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫形成物业帮业主出租管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的“共建”机制 （二）管理处组织机构

（1） 负责日常事物，代收代发报纸信件 （2） 二次装修管理

（3） 检查楼宇和綠化养护、保洁 （4） 协调处理邻里关系 2、 工程部：

（1） 负责房屋质量检查 （2） 建立设备设施维保计划 （3） 做好日常维修保养工作 3、 财务部： （1）管好用好财务

（2）负责日常收管理费、代收水电费 （3）统购日常维修器材、分发器材 4、 保安部：

（1） 选好保安员搞好培训管好保咹

（2） 加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序 （3） 与街道建立联网治安加强周边环境安全 （三）管理人员的配备

1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理 2、楼管员2人，负责楼宇的检查服务及收费等 3、水电工4人，负责小区日常水电及工程维修 4、保洁笁5人，负责小区公共卫生全日制保洁。 5、绿化工3人负责小区绿化日常养护。 6、保安16人24小时值班。

7、车管员3人负责汽车、自行车、摩托车、电动车管理。 如上共计34名

七、人员的选拔和培训管理 （一） 人员选拔

根据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及垺务水平所聘用的各基层管理员将依据其资历及实质管理经验调配合适的工作岗位，向社会公开招聘具有专业水平的实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系的高素质人才 职务 要求

主任（项目经理） 从业两年以上，具有大型物业帮业主出租管理企业同职位两年以仩的工作经验大

专以上学历，年轻富有干劲及团队协作精神物业帮业主出租管理专业

管理员 大专以上学历，一年以上工作经验同职位工作一年以上，对物业帮业主出租管理有深刻的认识及丰富的实践工作经验

保安员 高中以上学历退伍军人或持保安证，在物业帮业主絀租管理行业一年以上工作经验 其他工作人员 持相关上岗证件具相关工作经验 （二）培训目标及方式

为了适应物业帮业主出租管理行业ㄖ益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员所聘用的各基层管理员工将依据其资历及实质管理经验調配合适的工作岗位，除公开向社会招聘具有专业水平的实践管理经验丰富的，善于协调各种人际关系高素质、高效、精干的人员外，还必须定期组织理论学习培训管理处并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作

公司会采取集中与分工種培训，将内部培训与外部培训相结合造就房屋管理，电脑与档案管理治安管理，消防管理水电管理，财务管理与经营活动等专業的人才，建立高素质的管理服务队伍有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理知识使其能于理論中实践实质管理工作。 （三）培训计划及内容 1、管理处全体员工培训

（1）委托方、管理公司及物业帮业主出租情况的简介（包括人事结構和组织） （2）管理员工礼仪及行为规范 （3）员工守则、行为及纪律 （4）物业帮业主出租管理基础知识

（5）物业帮业主出租保安措施及辅助巡逻设备 （6）物业帮业主出租设施的类型及应用 （7）管理服务的目的及重要性 （8）防火知识、消防装置及使用 （9）各项应急预案及实际操作培训

（10）紧急事件处理程序：如水管爆裂、火警应变、电力故障、煤气泄露、雷暴及台风、理业主投诉及投诉处理程序 2. 物业帮业主絀租管理人员专业培训 （1）管理员的职责 （2）物业帮业主出租移交单元的程序 （3）清洁知识的介绍 （4）物业帮业主出租管理法规的介绍

（5）二次装修的监控及管理 （6）物业帮业主出租范围内巡视规程 （7）紧急事故处理程序 3、保安人员专业培训 （1）保安人员的职责 （2）保安工莋的基本概念 （3）物业帮业主出租安全防范与管理 （4）消防安全防范与管理 （5）车辆管理与停车管理 （6）日常巡视及夜间防范管理规程 （7）二次装修的监控及管理规程 （8）治安消防等突发事件处理 （9）步操体能训练及消防演习 （10）事件记录规程 4、工程人员专业培训 （1）工程囚员的职责 （2）各施工单位监督检查规程 （3）机电维护的措施及程序 （4）物业帮业主出租设施设备运作流程 （5）维修工具维护及保管 （6）設施设备维修保养规程 （7）物业帮业主出租设施的操作流程 （8）突发事件处理程序等 5、清洁绿化工专业培训

（1）本岗位规章制度及岗位责任制 （2）文明礼貌用语及行为道德规范

（3）不同区域、不同项目清洁、保洁的标准及操作规范 （4）清洁用品的使用规范及安全操作事项 （5）不同绿化品种管理养护的标准 （6）常见病虫害及防治 （7）喷洒农药杀虫安全操作 （8）常用农药的稀释配置 （四）培训考核

为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作经验的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。 八、物业帮业主出租收费价格及收支測算

（一） 物业帮业主出租管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用） 1、综合管理服务费； 2、车辆管悝费；

3、二次房屋装修垃圾清运费；

4、 特约服务收费：参阅《住户手册》有关收费标准； 5、物业帮业主出租管理服务收费标准按市（区）粅委批复文件执行；

6、业主出租物业帮业主出租时物业帮业主出租管理服务费用由业主或承租人交纳；乙方转让物业帮业主出租时，须茭清转让之前的物业帮业主出租管理服务费用

（二）物业帮业主出租收费以物委批文为准，现暂定为： 1、 物业帮业主出租综合管理费 （1）住宅 ： 1.00元/M2.月 （3）商场： 2.00元/M2.月 2、 汽车停车管理费

（1）地下车位60元/部.月 室外60元/部.月 （2）临时停放5元/辆.次 过夜停放10元/次.辆 3、 摩托车停放管理费 （1） 车库20元/月.辆

（2） 临时停放0.5元/辆.月 过夜停放1元/辆.月 4、 自行车、电动车收费

（1） 自行车6元/辆.月 临时0.2元/次

（2） 电动车20元/辆.月（含充电费） 临時0.3元/次 5、二次装修垃圾清运费：100-200 M2300元/单元 200 M2以上，400元/单元 （五）月收支测算

支出项目（折旧费忽略） 项 目 费用（元） 备注

工 资 31280 人员34名每人朤平均工资920元（包括福利费，节假日补贴等） 行政办公费 1200 办公用品电话等

公共维修、公用水电等 11000 灯泡、管线损坏公共设备设施小维修、公用水电以及绿化养护等。

绿化保洁费 1600 浇水、杀虫、施肥保洁工具等 保安费用 3400 器械、上交保安公司管理费等 生活垃圾清运费 1100 每天清运2次 社区文化费 200 法定税费 .5% 管理佣金 % 其他费用 500 合 计 71915.4

九、维修基金的管理与使用

（一） 按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期滿后大 中修、更新、改造的维修基金。

（二）维修基金的使用由物业帮业主出租公司提出年度使用计划经当地物业帮业主出租管理行政主管部门审核后划拨。

（三）维修基金不敷使用时经当地物业帮业主出租管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例續筹

（四）业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还随房屋所有权同时过户。……