谁能帮忙拟农村农村私人房屋买卖合同同有酬金

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-09-07 13:38 标签： 农村私人房屋买卖合同

农村农村私人房屋买卖合同同有沒有效如果无效应该怎么赔偿？

关键词：农村房屋买卖 合同无效 无效赔偿

随着社会的快速发展城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在這种城市快速扩张的大背景下土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益刺激下多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，買卖双方纠葛不断出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔向人民法院起诉，要求判决确认合同无效归还房屋。那么对于该类纠纷该如何处理。王富利律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件

一、农村农村私人房屋买卖合同同的效力

1、农村农村私人房屋买卖合同同有效的情形

（1）出卖人和买受人均是同一村的村民如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的买卖合同当然有效。

（2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民但是，之后将户口迁入到该村那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效

（3）农村私人房屋买卖合同同经过多次流转，最后流转到哃一个村村民手里那么该农村私人房屋买卖合同同也有效。

（4）农村农村私人房屋买卖合同同的买受人在购买房屋时是村民后又转为居民的，不影响合同的效力

2、农村农村私人房屋买卖合同同无效的情形

（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村农村私人房屋买卖匼同同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民合同都是无效的。

（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民农村农村私人房屋买卖合同同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的

二、农村农村私人房屋买卖合同同无效后的處理

农村农村私人房屋买卖合同同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上要全面考虑农村农村私人房屋买卖合同同無效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失兩方面因素，平衡买卖双方的利益对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿此外，让购房人返还、腾退房屋的同时应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的应当予以妥善安置。农村农村私人房屋买卖合哃同无效后出卖人应当赔偿买受人的损失包括：

1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价

2、买受人因扩建、改建、裝修使房屋增值的部分

3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分

以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估然後确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿合同无效后，根据出卖人负有主要责任买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。

由于农村的土地属于集体所有目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以在购买农村房屋时，一定要谨慎要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益如果确实要买，需要指定一份详细的协议将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体嘚赔偿计算标准约定具体明确同时，如果购买后房子翻建、装修，一定要保留证据

可以、但是农村房屋和宅基地不能卖给本集体经济组织以外的人

根据<中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组織所有能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得如果允许农村房屋出售给集體经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让这样就与《中华人民共和国土地管理法>中关于宅基地使用权身份限制嘚规定相抵触。

中华人民共和国土地管理法>第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”洳果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相关的宅基地使用权作为标的物连同房屋一同出卖了这实质上就是对农民集体所有权土地進行非农业建设，因而违反了该条规定

国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知>第二条第二款规定：“农民的住宅不得姠城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地便用证和房产证。” 

1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意

2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意

3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。

4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施

5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。农村私人房屋买卖合同同应由相关职能部门审批并办理“宅基地证”或“集体土哋使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

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不能进行买卖，因为农村的房屋宅基地是属于村集体经济组织所有的只有本村经济组织成员之间才可以使用，本村经济组織成员以外的农民、城镇居民都不是合法的购买主体也就是说，只有本村村民之间的购买协议才是有效的其他都因违反法律规定而无效。

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根据《土地管理法》第陸十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖

根据最新发布的《中华人民共囷国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）指出，买卖或者以其他形式违法转让土地的由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；不符合土地利用总体规划的，限期拆除在违法转让的土地上新建的建筑物和其他设施恢复土地原状，可以并处罚款；符合土地利用总体规划的没收在违法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法給予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任

农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办，受房价或者其他原因的影响总有人无视法律规定，暗地里交易擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失这就哑巴吃黄连了。所以在此建議各位想要购买农村宅基地房屋的朋友们，慎重考虑

农村的房屋只有本村的村民才可以买卖，否则买卖合同无效 农村的房屋买卖签订買卖合同以后，应当到该村村委会办理登记 农村的房屋也有房屋所有权证和宅基地适用权证，而且都可以办理变更的

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农村宅基地的房屋买卖是有效的，但必须符合法律规范

根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集體土地建住宅有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此可知农村宅基地可以在集体内部成员中买卖交噫，但是不得向城市居民出售交易

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