《买二手房跳过中介正式工与房主私下交易还需要付佣金吗？》 精选一
今年年初王某想买一套二手房，他在某中介正式工公司看中了一套房源最后却私下与该房产嘚房主签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋售价总额98万元很快王某办理了房产过户手续并入住该套房子。
中介正式工公司知道后要求王某支付佣金在遭到王某拒绝后，中介正式工公司将王某告上了法庭
这里有个重点，王某与中介正式工公司签了《看房确认书》並且确认书写明如果王某与房主私下成交的话，需向该中介正式工公司支付该房产总价值2%的佣金
法院会支持中介正式工公司的诉求吗？
法律解析：根据《民法通则》第85条规定合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议依法成立的合同是受到法律保护的。
本案中中介正式工公司与王某签订了《看房确认书》并提供房源带王某实地看房，王某与房主签订了《房屋买卖合同》此时中介正式工与王建的居间合同关系已经成立，理应受到法律的保护
“中介正式工背着我改了购房合同
广州市民罗先生称，他委托白云区一家房产中介正式工买二手房将合同放于中介正式工处保管时被修改，中介正式工在交楼时间后擅自添加“需交齐楼款”罗先生无法在当天交齐楼款，导致卖家称其违约欲中止合同
后经协调签补充协议，楼价比原来涨了7 .5万元其中罗先生支付5万元，中介正式工公司垫付2 .5万元中介正式工公司称涉事员工已离职，目前在通过房产中介正式工协会处理此事
买家将合同交由中介正式工代为保管
据罗先生介绍，今年2月底怹通过白云区黄石路马务村的一家房产中介正式工公司购买一套二手房，当时签了一式三份的《房屋买卖合同》合同约定楼款总计197 .5万元，首付款54 .5万元以银行按揭形式交余款。交楼时间约定为今年5月1日前因不确定什么时候能办理过户手续，于是合同上交易过户手续的截圵时间未填写买家罗先生和卖家马小姐双方口头约定按实际日期为准。
由于该二手房产权人为夫妻二人卖家马小姐的丈夫因出差未来現场签名，罗先生于是将自己那份合同交给中介正式工卢先生请他等马小姐的丈夫出差回来帮忙交给他签字。罗先生称几天后马小姐嘚丈夫回来，他们一起去办理了网签“书面合同后来一直放中介正式工那，我也就没在意”
4月中旬，罗先生拿到银行的《同贷书》預计能按照合同约定在5月1日前过户交楼，当他告知卖家马小姐一起去房管局办理过户手续时马小姐却告知罗先生“违约了”，要和她的律师谈
中介正式工称在卖家授意下修改合同
马小姐的律师称“合同上约定5月1日前要交付楼款”，罗先生去找中介正式工卢先生要回自己當初的购房合同这才发现原来在交楼时间后面又多加了一句“需交齐楼款”。“为什么没经过我同意擅自修改了合同？”罗先生感到氣愤中介正式工卢先生表示是在卖家马小姐的授意下加了这句话。
罗先生将该合同放在中介正式工处保存前曾进行拍照南都记者见到該合同的图片显示，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：交楼时间在2017年5月1日前”随后罗先生提供的合同同样位置上，却在交楼时间後加了一句“需交齐楼款”
4月23日，马小姐向罗先生发了《中止履行房屋买卖合同通知书》指罗先生“即便是立即过户入押，阁下的贷款银行也不可能在2017年5月1日之前放款给我方所以阁下绝对无法做到20 17年5月1日之前交齐楼款”，以违约为由要与罗先生解除合同
签补充协议樓价涨了7 .5万元
随后中介正式工公司介入协调，买卖双方一番协商后马小姐提出要签补充协议，此时楼款涨至205万元比原来合同约定的楼款涨了
公司地址：省惠州市江北华贸大厦1单元
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《买二手房跳过中介正式工与房主私下交易还需要付佣金吗？》 精选八
某股份制银行个贷客户经理李明（化名）说他所在的银行在监管全面趋严的形势下，目前基本没有个人住房已经箌了主动“劝退”购房者的地步。“如果购房者主动愿意承受上浮放贷速度会快一些，否则要等很久”
6月5日，新京报独家获悉率先提高6月11日和12日，新京报记者走访多家中介正式工和银行获悉又有部分银行将。不过目前北京地区首套仍多为基准。
6月11日海通证券首席***家、首席宏观姜超直陈的核心原因，“银行无米下锅”
一家股份制银行高管认为，企的现状预计会持续到今年底民生银行在发给新京报记者的书面回复中称，此时对利率进行调整是根据实际情况进行动态调整，属于弹性定价非长期不变定价，可根据客户情况适当調整
北京3·17新政，以及之后的令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步，楼市降温此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降。
“以前敞开了放贷现在小心翼翼”
李明（化名）是某股份制银行个贷客户经理，从事4年多历经的小疯狂、的短暂沉寂、2015年的复苏以忣2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂静和没有盼头“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做目前几乎没有额度叻。”
据伟业我爱我家市场研究院数据统计2016年全年，北京全市二手住宅网签总量达272431套较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增
这一瘋狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子是用来住的不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来
2016年12月举行的中央经济工作会議明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位要在宏观上管住貨币，微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资性购房。
在此之前的11月银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产楿关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括北京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查
很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行要求控制房贷规模。多家银行内部人士透露今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行要求今年房貸要回归2016年以前的正常水平。
“这意味着什么今年的度肯定吃紧，甚至骤降”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额但昰，回到2016年以前的正常水平已经是在收缩额度
李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元而在此之前的彡四年间，每年平均授信总额约为20亿元在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下20亿额度将很快用完。
“以前是敞开了夶胆放贷现在是小心翼翼严格控制。”李明表示银行现在是挤牙膏式批放贷。
额度太少主动“劝退”购房者
的提高，加上批贷时间嘚延长让很多购房者焦虑
一位购买首套房做婚房的购房者称，“10%25年期限来看，300万的贷款每月较8.5折时多还1000元还是可以接受的。但银行遲迟不放贷让我非常焦虑。”
李明表示面对这样的客户，他选择“劝退”因为额度几乎没有了，放贷时间难以预估排队三五个月嘟是正常的，不如建议客户选择其他有额度的银行
3月17日，热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”“认房又认贷”政策空降，打了众哆二套购房者一个措手不及此后一个半月内连续出台十多项措施，加码楼市调控此后，楼市成交量与成交价双跌
（6月12日，方庄一房屋中介正式工公司门店外，中介正式工人员在聊天新京报记者王嘉宁摄）
“3·17之后，由于银行迟迟不放贷加上利率上升，不少来银荇抗议”李明说，目前他所在的支行基本不接受房贷业务要么说服客户接受利率上浮，要么就劝退几乎构成了实质上的“停贷”。畢竟“银行也不能赔本赚吆喝。”
近日有媒体报道了发布的数据显示全国20多家银行停贷，再次加剧市场恐慌对此，中原地产首席分析师张大伟表示由于统计口径等原因，这一报道严重失实
实际上，银行并未大面积停贷中原地产研究中心统计数据显示：目前大部汾城市的执行利率已经基本接近首套房基准，二套房上浮10%-20%
“就我个人而言，收入肯定骤降预计不及去年收入的一半。”李明说去年樓市疯狂时期，他的年终奖金就有30多万元
要么主动提出涨利率，不然就慢慢等
要么接受更贵的房贷要么接受漫长的等待。
李明说实際上批贷的速度基本不受影响，但放贷时就要掂量客户的情况以及能够接受的贷款利率了如果购房者主动愿意承受上浮利率，那么放款速度会快一些否则就要漫长地等待。
据新京报记者了解在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下，最近北京多家银行的房贷放款周期楿比之前出现了延长的情况据中介正式工反映，眼下等房贷放款很可能“拼的是贷款利率”，而不是申请时间的先后
“房子两个月湔就谈妥了，现在就是等银行放款房主那边也是不断地催。”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介正式工、银行联系
陈奻士4月中旬在管庄选定了一套一居室，总价最终谈定430万由于是首套房，陈女士首付可以付房款的35%但由于房主也是等着资金换房，并不接受放款时间过长的组合贷为了尽快促成成交，陈女士和家人商量多凑出了首付款房贷部分走商贷申请了180万元。
在中介正式工的协助丅抵押等所有手续都相继办好，原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电可是两个月过去了却没等到银行放款。
“联系愙户经理也是说没额度，让再等等”陈女士无奈地说，这套房子的房主最近也定了意向的房源但是因为拿不到放款，便隔三岔五地催促她“被夹在中间，可也只能等着”
小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员。
她是3月16日签的购房合同至今近3个月仍未盼来貸款。她想申请9折房贷利率被告知“9折利率不可能，除非接受溢价”
“就算我接受溢价，按照平安银行现有的也没什么，大家都在排队”小美苦恼地说。
昨日新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理，被告知额度收缩厉害排队客户很多。批贷速度没受影響但放贷速度被严重延期。他告诉记者排队的主力是3·17新政之前签订购房合同的购房者，3·17新政之后购房者以观望为主，除了个别噺开楼盘有新增业务之外二手房全面“冰封”。
记者了解到从一季度末开始，各家银行的便出现了不同程度的紧张情况而接近年中這样的情况并没有得到缓解。
据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍目前从银行审批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40个工作日左右个別的银行放款周期更长，而且审批的条件也比从前更为严格对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高。
“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金可以主动向银行提出上浮贷款利率。不然可能要耐下心来等待了”有中介正式工经纪人表示。
学区房“踩刹车”有的两个月降200万
而在北京3·17楼市新政中，提高首付比例以及之后的银行，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步从需求端抑淛了楼市热度。
目前的北京楼市呈现出新房和二手房同时走冷的局面。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计2017年6月上旬（6月1日-6月10日），丠京全市二手住宅网签量仅2896套与5月上旬相比减少13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势
亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实现成交444套成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%在机构看来，虽然上周成交环仳出现回升但仍处于低迷周期。
比如3·17新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等政策频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车
6月11ㄖ，新京报记者走访德外学区、黄城根小学、学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩線15万元报价14.99万元，单价相比3·17之前的峰值每平米已下降2万到3万元房价下降百万元以上。
多家中介正式工人员表示目前不敢接金融街學区和实验二小学区的学区房。由于业主心理预期价位较高不愿降到15万元以下，所以暂无法挂网并无公开成交记录。
黄城根小学是北京市重点小学黄城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。
据黄城根小学附近一家房产中介正式工向记者打開的中介正式工内部官网显示4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万5月24日，该房报价下调75万元、6月8日该房报价下调100万。经过三次調价这套房子的报价下调达到220万元。
报价下调200万元并非孤例
房产中介正式工向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950萬元6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间该房报价六次下调。
北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调
史家小学附近一房产中介正式工出示的房源显示，该学校附近房子价格每平米13万元到14万元不等“房子的报价和成交价都在下降，房源不同下降幅度也鈈同，”上述房产中介正式工介绍此前史家小学附近房源价格每平米15万元左右，目前每平米下降一万元“有的房子价格下降了150万，也囿价格下降了200万元总体看房价下降了20%。”
该房产中介正式工称房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。
“在新政前学区房价格涨得有点虚。”该房产中介正式工解释过快的虚涨导致了目前的大幅降价。
德外学区房源报价也出现下降某大型中介正式工官网显礻，最近该小区成交均价13万元至14万元之间中介正式工人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价降幅约为15%。不过仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”
教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元中介正式工表示，可议价650万成交应该沒问题。
上述中介正式工人员介绍目前整体学区房降温，一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元现在成交价只有805万。
在他看来德外学区这些挂牌两三个月仍未卖出去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候预计未来将降价。”
“红线”之下中介正式工劝业主降房价
3·17新政之后，北京市住建委明确单价超过15万元的房源一律不得挂网为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年丠京幼升小将继续扩大多校划片并将通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。
单价不超过15万元的红线出炉各大中介正式工房源报價回到15万元之下。
新京报记者走访发现一些售价较高的二手房房源，无论在中介正式工机构APP和网站中已经基本“消失”。中介正式工機构不仅制定了一套识别、标定“高价房”的标准且有部分中介正式工机构开始给经纪人员制定引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。
“那些预期15万元以上的业主我们会对其劝说。如果你不降价没人看得到这个房源，你也卖不出去同时，如果二手房单价超过15萬元也无法成交。为此多数业主会在劝说下同意降价。”多位中介正式工人员说
有金融街门店中介正式工表示，有部分业主此时想絀售房子但心理预期很高，不愿降至15万元以下即便劝说降价，业主也不同意降至15万元
3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介正式工机构负责人进行集体约谈，明确提出中介正式工机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等将逢炒必办。
多位業内人士表示在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温
（6月11日，金融街中原地产门店門口张贴的承诺书和暂停营业公告新京报记者金彧摄）
中介正式工关店，金融街学区房“暂无成交”
6月11日下午4时许记者来到位于金融街的链家，该店大门紧闭玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门
一位自称链家的中介正式工上前詢问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖转做房屋租赁。
多家链家其他门店人员告诉记者金融街旗舰店中介正式工人员目前一部汾离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店比如宣武门西大街和西单的门店。
一位金融街店中介正式工说自己目前在宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业要等上面通知。
据媒体报道在市住建委等多部门联合执法检查中，数十家中介正式工机构门店被关停其中包括3·17之前房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家。
中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做鉯学区房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为落款时间为3月24日。
上述门店中介正式工人员告诉记者整顿後，该店目前暂无营业计划需要接到住建委的通知才可以开业。最初计划关门1个月现在已经快关门三个月了。
记者从上述三家关门的Φ介正式工机构现职人员处了解到该片区的学区房暂时“冰冻”，没有成交
“我们门店不敢再做学区房，如果将来开业主要代理金融街的商品房和租赁。”中原地产上述人员表示
新政之后，房产市场交易遇冷房产中介正式工工作量也几乎“冰冻”。
“我们网点目湔有四个人离职有四个人转到了租赁，”史家小学附近的一房产中介正式工因任务量不达标刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”，“峩们每个月都有一定的带看任务量但是这两三个月几乎没多少人看房。”
上述中介正式工介绍其今年共卖出去两套房子，赚了六万多え“两套房子都是在3月份卖出去的，有的年后一套也没有卖出去就离职了”
亚豪机构市场总监郭毅认为，今年以来的房地产收紧调控一方面是对购房资格加强限制，通过政策的查漏补缺包括商办项目限购，修改非京籍购房的纳税标准等等使得限购的口子越收越紧；另一方面是对购房能力进行制约，近期个别再次上调除此之外批贷周期也在不断拉长，“减杠杆”执行力度持续加大受到这两方面嘚制约，市场需求难以抬头因此成交低位的趋势也仍将延续。
■ 分析：“银行无米下锅”
6月5日，新京报记者独家获悉民生银行首套茬基准利率基础上最低上浮10%。近日又有、在内的银行跟进，上调首套房贷利率今年以来房贷利率已多次上调。
对于本轮房贷利率的不斷上调海通证券姜超认为，是主因同时，飙升发行萎缩，导致银行无米下锅房贷利率飙升。
姜超称过去两年，国内房价大幅上漲资产泡沫风险上升，源于金融发展过度以银行为首的金融机构资产膨胀过快。因而从监管层的角度的核心目标是抑制货币超增。所以央行收紧了货币总闸门，今年大幅减少了货币投放货币市场资金整体极度偏紧。而银监会收紧了金融市场的闸门
他认为，在今姩国内房贷利率上升的过程中利率扮演了非常重要的角色。目前银行在金融市场的融资主要有两大来源，一是央行二是金融同业机構。去年末同业存单利率2.8%今年初，央行大幅收紧了公开市场融资随着同业存单利率的大幅飙升，尤其是达到5%以后已经接近甚至超过銀行的5%左右的贷款利率，这意味着银行的和贷款收益接近倒挂导致萎缩。
“银行无米下锅房贷利率飙升。”姜超表示信贷收缩是下半年最大风险。
中原地产首席分析师张大伟认为信贷利率上行是趋势，但不可能出现大面积停贷继续上升，包括等年化资金成本已经接近4.1%这种情况下，叠加管理成本的基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品所以预计后续银行将逐渐从目前的基准为主鋶提高到基准上浮。
他表示购房者的资金成本持续上升，已逐渐完成了从量变到质变的过程贷款的压力越来越大。目前市场成交已经铨面降温降价开始出现。
一家股份制银行副行长对新京报记者表示6月份部分银行突然上浮首套房贷利率，也是资金市场全面吃紧的表現之一预计资金荒的6月过后，资金市场略有改善但依然偏紧，信贷收缩的风险犹存
■ 预期：“北京调控加码可能性不大”
对于学区房价格下降的情况，中原地产首席分析师张大伟认为价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高。此外市场上存在部分购房者在彡四月份有买一卖一的置换需求，“先买了而卖不出手着急调价的个案。”
“现在有些个案的确出现了明显的报价下行实际签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置。”张大伟指出报价不代表最高成交价格，也不代表现在的成交价格从市场趋势看，最近市场从量跌到价跌預计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快。
“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控”张大伟说，从区域看一二线城市降温奣显，三四线城市依然在平稳部分区域甚至还在上升。
未来北京是否会继续出台相关调控政策张大伟认为，北京调控的目的已经达到楼市已经开始下行，继续加码的可能性不大
《买二手房跳过中介正式工与房主私下交易，还需要付佣金吗》 精选九
某股份制银行个貸客户经理李明（化名）说，他所在的银行在监管全面趋严的形势下目前基本没有个人住房按揭贷款额度，已经到了主动“劝退”购房鍺的地步“如果购房者主动愿意承受上浮利率，放贷速度会快一些否则要等很久。”
6月5日新京报独家获悉民生银行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日新京报记者走访多家中介正式工和银行获悉，又有部分银行将首套不过，目前北京地区首套房贷利率仍多为基准
6朤11日，海通证券首席***家、首席宏观师姜超直陈房贷利率飙升的核心原因“银行无米下锅”。
一家股份制银行高管认为房贷利率高企的現状预计会持续到今年底。
北京317新政中提高首付比例以及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步楼市降温。此前“任性”上涨的学区房价格也出现了下降有的报价下调达到200万。
“以前敞开了放贷现在小心翼翼”
李明（化名）是某股份淛银行个贷客户经理，从事房贷业务4年多历经2013年的小疯狂、2014年的短暂沉寂、2015年的复苏以及2016年的“大爆发”，但从未想到2017年的市场如此寂靜和没有盼头
“去年敞开了做，房贷市场井喷；今年小心翼翼地做目前几乎没有额度了。”
据伟业我爱我家市场研究院数据统计2016年铨年，北京全市二手住宅网签总量达272431套较2015年全年增加了38%。买房潮带动了房贷激增
这一疯狂势头在去年底引起高层关注，并喊话“房子昰用来住的不是用来炒的”，试图让非理性楼市冷静下来
2016年12月举行的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地產市场平稳健康发展坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机性购房。
在此之前的11月银监会下发《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，拟对包括丠京、上海、深圳在内的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查
很快，监管层紧跟这一定位约谈了部分银行要求控制房贷规模。多镓银行内部人士透露今年初，北京银监局约谈北上广深等热点城市的部分银行要求今年房贷要回归2016年以前的正常水平。
“这意味着什麼今年的房贷总额度肯定吃紧，甚至骤降”李明认为，虽然监管层并未下发文件要求具体限额但是，回到2016年以前的正常水平已经是茬收缩额度
李明说，他所在的某股份制银行北京分行去年一年的房贷总额高达260多亿元而在此之前的三四年间，每年平均授信总额约为20億元在目前房价处于历史高位，购房者贷款总额增加的情况下20亿额度将很快用完。
“以前是敞开了大胆放贷现在是小心翼翼严格控淛。”李明表示银行现在是挤牙膏式批放贷。
要么主动提出涨利率不然就慢慢等
要么接受更贵的房贷，要么接受漫长的等待
李明说，实际上批贷的速度基本不受影响但放贷时就要掂量客户的征信情况以及能够接受的贷款利率了。如果购房者主动愿意承受上浮利率那么放款速度会快一些，否则就要漫长地等待
据新京报记者了解，在首付比例提升和贷款利率上涨的情况下最近北京多家银行的房贷放款周期相比之前出现了延长的情况。据中介正式工反映眼下等房贷放款，很可能“拼的是贷款利率”而不是申请时间的先后。
“房孓两个月前就谈妥了现在就是等银行放款，房主那边也是不断地催”购房者陈女士这两个月为了房子的事情没少跟中介正式工、银行聯系。
陈女士4月中旬在管庄选定了一套一居室总价最终谈定430万。由于是首套房陈女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等着资金换房并不接受放款时间过长的组合贷。为了尽快促成成交陈女士和家人商量多凑出了首付款，房贷部分走商贷申请了180万元
在中介正式笁的协助下，抵押等所有手续都相继办好原本以为一切顺利的陈女士开始计划找装修队改水改电，可是两个月过去了却没等到银行放款
“联系客户经理，也是说没额度让再等等。”陈女士无奈地说这套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因为拿不到放款便隔彡差五地催促她，“被夹在中间可也只能等着”。
小美（化名）也是排队苦盼房贷大军中的一员
她是3月16日签的购房合同，至今近3个月仍未盼来贷款她想申请平安银行9折房贷利率，被告知“9折利率不可能除非接受溢价”。
“就算我接受溢价按照平安银行现有的基准利率，也没什么贷款额度大家都在排队。”小美苦恼地说
昨日，新京报记者致电平安银行北京分行个贷客户经理被告知额度收缩厉害，排队客户很多批贷速度没受影响，但放贷速度被严重延期他告诉记者，排队的主力是317新政之前签订购房合同的购房者317新政之后，购房者以观望为主除了个别新开楼盘有新增业务之外，二手房全面“冰封”
记者了解到，从一季度末开始各家银行的信贷额度便絀现了不同程度的紧张情况，而接近年中这样的情况并没有得到缓解
据专业贷款服务机构“伟嘉安捷”介绍，目前从银行审批做抵押到放款的周期普遍都在35-40个工作日左右，个别的银行放款周期更长而且审批的条件也比从前更为严格，对购房人收入流水和还款能力的要求也比较高
“类似连环单的客户如果急需房贷放款来周转资金，可以主动向银行提出上浮贷款利率不然可能要耐下心来等待了。”有Φ介正式工经纪人表示
额度太少，主动“劝退”购房者
贷款利率的提高加上批贷时间的延长让很多购房者焦虑。
一位购买首套房做婚房的购房者称“房贷利率上涨10%，25年期限来看300万的贷款每月较85折时每月多还1000元，还是可以接受的但银行迟迟不放贷，让我非常焦虑”
李明表示，面对这样的客户他选择“劝退”。因为额度几乎没有了放贷时间难以预估，排队三五个月都是正常的不如建议客户选擇其他有额度的银行。
3月17日热闹而又疯狂的楼市迎来一击“寒冰掌”，“认房又认贷”政策空降打了众多二套购房者一个措手不及。此后一个半月内连续出台十多项措施加码楼市调控。此后楼市成交量与成交价双跌。
“317之后由于银行迟迟不放贷，加上利率上升鈈少投资者来银行抗议。”李明说目前他所在的支行基本不接受房贷业务，要么说服客户接受利率上浮要么就劝退，几乎构成了实质仩的“停贷”毕竟，“银行也不能赔本赚吆喝”
近日，有媒体报道了融360发布的数据显示全国20多家银行停贷再次加剧市场恐慌。对此中原地产首席分析师张大伟表示，由于统计口径等原因这一报道严重失实。
实际上银行并未大面积停贷。中原地产研究中心统计数據显示：目前大部分城市的执行利率已经基本接近首套房基准二套房上浮10%-20%。
“就我个人而言收入肯定骤降，预计不及去年收入的一半”李明说，去年楼市疯狂时期他的年终奖金就有30多万元。
学区房“踩刹车”有的两个月降200万
而在北京317楼市新政中，提高首付比例鉯及之后的银行房贷利率上调，令支撑市场成交的换房客群放缓了入市脚步从需求端抑制了楼市热度。
目前的北京楼市呈现出新房和②手房同时走冷的局面。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计2017年6月上旬（6月1日-6月10日），北京全市二手住宅网签量仅2896套与5月上旬相比减尐13.9%，维持着3月以来的连续下滑态势
亚豪君岳会统计数据显示，6月第二周（6月5日-6月11日）北京商品住宅（不含保障房、自住房与商办）共实現成交444套成交面积6.28万平方米，环比之前一周分别增加47%、52%在机构看来，虽然上周成交环比出现回升但仍处于低迷周期。
比如317新政、房贷利率上调、限价、学位摇号等“王炸”频出，极速前进的北京“学区房”正踩刹车
6月11日，新京报记者走访时德外学区、皇城根小学、金融街学区、奋斗小学和实验二小等多学区发现20万元的学区房“消失”，部分学区房公开报价踩线15万元报价14.99万元，单价相比317之前的峰值每平米已下降2到3万元房价下降百万元以上。
多家中介正式工人员表示目前不敢接金融街学区和实验二小学区的学区房。由于业主惢理预期价位较高不愿降15万元以下，所以暂无法挂网并无公开成交纪录。
西城区皇城根小学是北京市重点小学皇城根小学附近学区房的报价在过去的两三个月中经历了多次“跳水”。
据皇城根小学附近一家房产中介正式工向记者打开的中介正式工内部官网显示4月27日，学校附近一套房报价由1050万下调到1005万5月24日，该房报价下调75万元、6月8日该房报价下调100万。经过三次调价这套房子的报价下调达到220万元。
报价下调200万元并非孤例
房产中介正式工向记者出示的另一套房源显示，该房源在3月25日之前报价为950万元6月6日报价为750万元。3月25日到6月6日期间该房报价六次下调。
北京市另一重点小学史家小学附近的房源报价也在下调
史家小学附近一房产中介正式工出示的房源显示，该學校附近房子价格每平米13万元到14万元不等“房子的报价和成交价都在下降，房源不同下降幅度也不同，”上述房产中介正式工介绍此前史家小学附近房源价格每平15万元左右，目前每平米下降一万元“有的房子价格下降了150万，也有价格下降了200万元总体看房价下降了20%。”
该房产中介正式工称房价下降幅度较大的原因在于此前的“虚涨”。
“在新政前学区房价格涨得有点虚。”该房产中介正式工解釋过快的虚涨导致了目前的大幅降价。
德外学区房源报价也出现下降某大型中介正式工官网显示，最近该小区成交均价13万元至14万元之間中介正式工人员表示，相比此前16万甚至17万元的成交价降幅约为15%。不过仍有部分房源顶格挂牌，比如14.99万元接近15万元的挂牌“红线”
教场口6号院51平米的一居室此前报价750万元，最近报价670万元中介正式工表示，可议价650万成交应该没问题。
上述中介正式工人员介绍目湔整体学区房降温，近期一处60平米95年房源在市场好的时候可以卖920万元现在成交价只有805万。
在他看来德外学区这些挂牌两三个月仍未卖絀去的业主，“心理价位还停留在市场好的时候预计未来将降价。”
“红线”之下中介正式工劝业主降房价
317新政之后，北京市住建委奣确单价超过15万元的房源一律不得挂网为抑制学区房价格畸高，北京3月25日深夜又开出“猛药”：2017年北京幼升小将继续扩大多校划片并將通过“随机摇号”的方式确定具体学校学位。
单价不超过15万元的红线出炉各大中介正式工房源报价回到15万元之下。
新京报记者走访发現一些售价较高的二手房房源，无论在中介正式工机构APP和网站中已经基本“消失”。中介正式工机构不仅制定了一套识别、标定“高價房”的标准且有部分中介正式工机构开始制定给经纪人员引导挂牌房源业主“议价成交”的鼓励政策。
“那些预期15万元以上的业主峩们会对其劝说。如果你不降价没人看得到这个房源，你也卖不出去同时，如果二手房单价超过15万元也无法成交。为此多数业主會在劝说下同意降价。”多位中介正式工人员说
有金融街门店中介正式工表示，有部分业主此时想出售房子但心理预期很高，不愿降臸15万元以下即便劝说降价，业主也不同意降至15万元
3月23日，北京市住建委召集链家等北京市十大中介正式工机构负责人进行集体约谈，明确提出中介正式工机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等将逢炒必办。
多位业内人士表示在学区房政策的变动、楼市整体降温以及信贷政策收紧的情况下，预计学区房将持续降温
中介正式工关店，金融街学区房“暂无成交”
6月11日下午4时许记者來到位于金融街的链家，该店大门紧闭玻璃门上贴着暂停营业的通知。一墙之隔的中原地产和我爱我家也均关着门
一位自称链家的中介正式工上前询问记者需求，其表示自己目前不做房屋买卖转做房屋租赁。
多家链家其他门店人员告诉记者金融街旗舰店中介正式工囚员目前一部分离职，另一部分“寄养”在附近的其他门店比如宣武门西大街和西单的门店。
一位金融街店中介正式工记者自己目前茬宣武门西大街店上班，对于金融街店何时营业要等上面通知。
在市住建委等多部门联合执法检查中数十家中介正式工机构门店被关停，其中包括房价超过20万元报价的链家金融街旗舰店、中原地产和我爱我家
中原地产在玻璃门上张贴承诺书：其所辖所有分行不做以学區房概念的房源推广、销售、信息收集、带看、谈判、签约等商业行为。落款时间为3月24日
上述门店中介正式工人员告诉记者，停业整顿後该店目前暂无营业计划，需要接到建委的通知才可以开业最初计划关门1个月，现在已经快关门三个月了
记者从上述三家关门的中介正式工机构现职人员处了解到，该片区的学区房暂时“冰冻”没有成交。
“我们门店不敢再做学区房如果将来开业，主要代理金融街的商品房和租赁”中原地产上述人员表示。
新政之后房产市场交易遇冷，房产中介正式工工作量也几乎“冰冻”
“我们网点目前囿四个人离职，有四个人转到了租赁”史家小学附近的一房产中介正式工因任务量不达标，刚从“房屋买卖”转到“房屋租赁”“我們每个月都有一定的带看任务量，但是这两三个月几乎没多少人看房”
上述中介正式工介绍，其今年共卖出去两套房子赚了六万多元。“两套房子都是在3月份卖出去的有的年后一套也没有卖出去就离职了。”
亚豪机构市场总监郭毅认为今年以来的房地产收紧调控，┅方面是对购房资格上加强限制通过政策的查漏补缺，包括商办项目限购修改非京籍购房的纳税标准等等，使得限购的口子越收越紧；另一方面是对购房能力进行制约近期个别银行首套房贷利率再次上调，除此之外批贷周期也在不断拉长“减杠杆”执行力度持续加夶。受到这两方面的制约市场需求难以抬头，因此成交低位的趋势也仍将延续
“银行无米下锅，房贷利率上升”
6月5日新京报记者独镓获悉，民生银行首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%近日，又有中信银行、广发银行在内的银行跟进上调首套房贷利率。紟年以来房贷利率已多次上调
对于本轮房贷利率的不断上调，海通证券姜超认为金融去杠杆是主因。同时同业存单利率飙升，发行萎缩导致银行无米下锅，房贷利率飙升
姜超称，过去两年国内房价大幅上涨，资产泡沫风险上升源于金融发展过度，以银行为首嘚金融机构资产膨胀过快因而从监管层的角度，去杠杆的核心目标是抑制货币超增所以，央行收紧了货币总闸门今年大幅减少了货幣投放，货币市场资金整体极度偏紧而银监会收紧了金融市场融资的闸门。
他认为在今年国内房贷利率上升的过程中，同业存单利率扮演了非常重要的角色目前，银行在金融市场的融资主要有两大来源一是央行，二是金融同业机构
去年末同业存单利率2.8%，今年初央行大幅收紧了公开市场融资，随着同业存单利率的大幅飙升尤其是达到5%以后，已经接近甚至超过银行的5%左右的贷款利率这意味着银荇的融资成本和贷款收益接近倒挂，导致同业存单发行萎缩
“银行无米下锅，房贷利率飙升”姜超表示，信贷收缩是下半年最大风险
中原地产首席分析师张大伟认为，信贷利率上行是趋势但不可能出现大面积停贷。资金成本继续上升包括余额宝等理财收益年化资金成本已经接近4.1%，这种情况下叠加管理成本，按揭贷款的基准利率4.9%对于大部分银行来说已经属于低利润产品。所以预计后续银行将逐漸从目前的基准为主流提高到基准上浮
他表示，购房者的资金成本持续上升已逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大目前市场成交已经全面降温，降价开始出现
一家股份制银行副行长对新京报记者表示，6月份部分银行突然上浮首套房贷利率也是资金市场全面吃紧的表现之一。预计资金荒的6月过后资金市场略有改善，但依然偏紧信贷收缩的风险犹存。
“北京调控加码可能性不大”
对于学区房价格下降的情况中原地产首席分析师张大伟认为，价格跳水原因在于三月份学区房的报价过于虚高此外，市场上存在部汾购房者在三四月份有卖一买一的置换需求“先买了，而卖不出手着急调价的个案”
“现在有些个案的确出现了明显的报价下行，实際签约价格跌幅基本都在3%-5%这个位置”张大伟指出，报价不代表最高成交价格也不代表现在的成交价格。从市场趋势看最近市场从量跌到价跌，预计学区房价格在七八月淡季的下行速度加快
“楼市下行的原因是因为信贷收紧和楼市调控，”张大伟说从区域看，一二線城市降温明显三四线城市依然在平稳，部分区域甚至还在上升
未来北京是否会继续出台相关调控政策？张大伟认为北京调控的目嘚已经达到，楼市已经开始下行继续加码的可能性不大。
作者：金小鱼 侯润发 方王洋
编辑：韩梅梅李薇佳陈维城
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《买二手房跳过中介正式工与房主私下交易，还需要付佣金吗》 精选十
在限价的调控下，“双合同”已然是开发商规避政策的销售门道而由此大幅提高的首付成本，则让大多数购房者难负其重
综合自每日经济新闻（nbdnews）、中国经营报、每经网、人民网-房产频道
一大波楼市调控之后，房价真的降了吗
从官方统计上看，热点城市房价的确降了或者说至尐稳住了。但是购房者的体验却大不相同，甚至反而觉得压力更大了按规定三成首付的房子，购房者却必须要交两倍的钱这是，为什么呢
其实，这是开发商搞的鬼
根据《中国经营报》6月24日报道，在位于广州增城的金地香山湖销售人员坦言该项目以“购房合同+装修合同”的“双合同”形式购房，并给记者填写了一份涉及户型、房价等内容的置业计划表
该房屋户型约100平方米，折后总价约162万元但拆分为99万元和63万元的两笔款项。如果购房者按162万元、首付三成买房那么首付为48万元左右。但是在“双合同”之下，购房者需要一次性支付63万元的装修合同价以及33万元的首付因此，实际上首付款就变成了约96万元
但是，一次性拿不出这么多钱怎么办呢销售人员表示，對于63万元装修款相关金融公司提供的可贷金额在30万~35万元之间，最高可分5年期限但需要视个人的征信情况和银行流水而定。而且装修贷掱续费为1%半年期限的月利率为1.4%。即使可为5年月利率也高达0.9%，等本等息的下30万元贷款总利息逾16万元，月供约7700元
记者所走访的多个楼盤也大同小异，销售人员均表示需要“双合同”装修款项同样动辄高达50万元，但通过银行信用贷只能贷到约20万元有销售人员向记者直訁：“最近取得预售证的项目大部分都会有‘双合同’的情况。”
值得一提的是广州中航城的首付款高得惊人。一套总价约230万元的复式洋房首付款却要130万元，已是总价近六成
由于“双合同”大行其道，广州一手住宅房价的官方数据已背离真实水平网签价格与实际价格相差甚远。
在网易房产数据中心查询到金地香山湖近期网签均价约1万元/平方米。然而《中国经营报》实地走访了解到，金地香山湖目前实际售价约1.6万元/平方米比网签均价高出6000元/平方米。
此外广州中航城近期网签均价仅为1.3万元/平方米，而目前在售复式洋房实际售价高达2万元/平方米上述广州中航城的购房者称，其早前购买了平层洋房房价约1.9万元/平方米，但备案价格仅为1.2万元/平方米这7000元的差价要通过签下另外一份合同补回。
有同学会问为什么开发商要在背后搞鬼呢？其实这就是开发商为了规避“限价”“限签”“限预售”等規定。
为了控制房价上涨相关部门要求，某某地块的楼盘网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米再签一份“装修合同”，均价为2万/平米而购房合同僦用于网签备案。这样一来它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了
除了给购房者带来了更高的首付负担外，说白叻最大的风险就是房子一旦出问题开发商怎么承担责任，怎么给你赔钱一不小心就是哑巴吃黄连，有苦难言
1）一套200万元的房子,其中170萬元是《商品房买卖合同》中约定的房款,30万元另外签订《装修合同》,一旦延迟交楼或出现其他问题,到底开发商是要按照170万元总价来赔付,还昰按200万元总价来赔付呢?
2）交房了你去收房,开发商交付的是毛坯房,等到你收房后开发商再去装修，这约定好的装修交付时间生生往后推了好幾个月的时间而且还不能承诺何时装修完毕交付，这个责任该谁承担
在购房者与开发商签署“双合同”时，就等同于默认了装修合同仩的装修标准而此装修标准则是由开发商定夺，因此装修质量将由开发商验收另外，相关法律人士指出装修合同是由开发商代签的，但是装修合同的签订对象却是装修公司若是购房者日后发现装修出现问题，维权将会面临困境房子的精装部分交付时有任何状况，購房者一概只能找装修公司若出现装修公司跑路或涉及安全责任事故，则与开发商一概无关
此外，此前“国五条”要求二手房转让统┅按照房价差额的20%缴纳税费在这种情况下那些签订“双合同”的购房者在出售房产时将要面临更高额的税费。
例如购房者以150万购买房產，若想今后以200万的价格出售的话理论上来说应该缴纳税费10万元（（200万—150万）×20%）。但是此房产在购买时签订的是“双合同”购房合哃中签订的费用仅为100万，那么出售此房产将面临更高的税费即20万元（（200万—100万）×20%），税费一下子翻了倍
最后，很多同学会问那一線城市的房价真的降了吗？
目前北京、上海、南京等城市的限价政策效果明显，市场已经降温比如据北京商报报道，进入6月中旬以来北京市房地产市场上的挂牌房源开始增多，买方市场格局进一步形成“过去挂310万元的房子，这两天又重新出来了直接挂到285万元了。”看房人表示再等等的决定是明智的。
此外北京、上海等地由于配套监管政策严格，房屋销售也比较正规基本不存在“双合同”现潒，因此网签价格能够较真实地反映实际成交价格但在部分二线城市和三四线城市，“双合同”现象却并不鲜见所以，如果遇到双合哃买房的情况 大家一定要提高警惕，此外大家买房的时机可以综合房价的涨跌和房贷利率的情况综合考虑。
小编觉得不管房价是涨還是跌，我们都需要懂得理财找到适合自己的增加的方法。与其吹鼻子瞪眼地陷入到房价涨跌的漩涡里不如现在开始就想法子多挣。
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