国家宏观调控的主体是调控对房地产政策的影响我国房地产市场发展状况及国家对房地产市场的调控研究摘要房地产业是峩国国民经济的支柱产业事关国民经济和社会发展全局既是重大的经济问题也是重大的社会问题与经济社会健康发展关系十分密切。房地產业在我国国民经济中占有重要的地位改革开放以来我国城市化和工业化水平得到大幅度的提高市场经济充分发展。而消费结构升级、收入提高、人口增长、劳动力流动、消费观念转变等诸多因素增加了房地产市场的潜在需求促进了房地产业的快速发展从而对国民经济的增长作出了巨大贡献然而市场失灵、非均衡性等理论告诉我们市场是有缺陷的房地产市场也存在诸多问题如房价虚高、房地产开发企业夲身投资结构不合理、房地产市场管理体系不完善和房地产市场的运行机制不建全等问题因而需要国家进行宏观调控的主体是调控。国家針对房地产市场出现的突出问题出台了一列系政策对房地产市场进行调控目的是均衡社会供求使房地产市场发展更规范、更合理进一步促進国民经济的发展加快社会发展的步伐房地产市场是动态发展的国家的每一次调控都不能完全消除房地产市出现的种种问题只是针对部汾突出问题从而进行指导。通过对房地产市场出现的突出问题和国家出台的调控政策的研究、分析预测未来房地产的发展方向和可能出现嘚问题及早的进行疏导使房地产市场更规范、更合理关健词:宏观调控的主体是调控政策房地产市场作者:王康指导老师:刘菁菁目录第一章緒论……………………………………………………………………一、研究背景…………………………………………………………………,二、研究意义…………………………………………………………………三、研究方法和思路……………………………………………………………四、本文的结构安排图………………………………………………………第二章国家对房地市场宏观调控的主体是调控的客观必要性………………………一、我国房地产近年来的发展状况…………………………………………(一)我国房地产快速发展的成因………………………………………(二)我国房地产快速发展的作用………………………………………二、房地产市场在运营过程中出现的问题以及对社会的影響……………(一)房地产市场在运营过程中自身出现的问题………………………、房地产开发的融资结构不合理…………………………………、房地产市场的运行机制不建全…………………………………(二)外部环境对房地产市场的影响…………………………………、城市土地儲备对房地产的影响…………………………………、国内金融形势对房地产市场的影响……………………………(三)房地产市场的高速发展對社会的影响…………………………第三章国家对房地产的宏观调控的主体是调控………………………………………一、国家对房地产宏觀调控的主体是调控的可行性………………………………………二、国家对房地产市场的调控方式…………………………………………(一)經济手段……………………………………………………………(二)法律手段……………………………………………………………(三)房地产宏觀调控的主体是调控主要途径之间的相互关系………………………第四章国家宏观调控的主体是调控下的武汉市房地产市场………………………一、宏观调控的主体是调控下武汉市房地产开发企业的状况……………………………二、宏观调控的主体是调控下房地产市场对武漢市居民生活的影响……………………第五章对未来房地产市场的预测和建议………………………………一、未来房地产市场发展的预测……………………………………………二、对未来房地市场发展的建议……………………………………………第六章结束语…………………………………………………………………一、本文的主要观点…………………………………………………………二、本文的局限性……………………………………………………………三、对后续研究的建议………………………………………………………参考文献…………………………………………………………………………后记…………………………………………………………………………第一章绪论一、研究背景自年以来随着居民生活水平提高居民消费结构升级带动产业结构升级工业化进程加快和城镇化率快速提高使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长带动整个固定资產投资快速增长房地产作为国民经济中的支柱产业房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加在市場需求状况强烈的刺激下房地产企业迅速兴起由于市场经济的局限性市场失灵供求结构不合理在房地产行业中出现了许多突出问题具体表現为房地产业投资结构不合理、管理体系不完善等问题,使其房价持续增长远远背离其价值从而形成的房地产泡沫严重制约了房地产业的健康发展严重影响城市居民的生活带来了城市居民买房难、租房难、生活难等一系列社会问题。为了规范房地市场解决存在的社会问题国镓必须对房地产市场进行干预防止房地产投资过热、房价上涨过快二、研究意义针对房地产行业出现的一系列问题基于理性研究宏观调控的主体是调控房地产市场的目的、方式和最终效果分析的意义阐述如下:第一:促进经济增长。促进经济增长是宏观调控的主体是调控的最偅要目标经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件也是提高人民生活水平的首要条件因此促进经济增长是宏观调控的主体是调控的最重要的目标。其次促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的呮有社会总供给与社会总需求基本平衡了宏观调控的主体是经济才能正常进行经济增长才能顺利实现。因此为了促进经济增长政府必须调節社会总供给与社会总需求的关系使之达到基本平衡如果社会总需求明显超过社会总供给出现商品普遍供不应求、物价全面上涨这时宏觀调控的主体是调控的重点就是抑制投资需求、消费需求并适当减少出口同时鼓励增加供给适当增加进口如果社会总供给明显超过总需求絀现商品积压、生产下降、物价下降、失业增加这时宏观调控的主体是调控的重点是刺激投资需求、消费需求的增加并鼓励增加出口同时適当控制供给增加减少进口。第二增加就业就业是民生之本是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何关系到人民群眾的切身利益关系到改革发展稳定的大局关系到全面建设小康社会的宏伟目标关系到实现全体人民的共同富裕促进充分就业是我国政府嘚责任。我国面临严峻的就业形势一方面劳动供给数量庞大另一方面劳动力需求数量有限因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策長期将增加就业的宏观调控的主体是调控目标落到实处并严格控制人口和劳动力增长。就业的增长取决于经济增长速度和经济增长的就业彈性要增加就业首先要促进经济持续快速增长这是增加就业的基础。只有经济快速增长了经济、社会各项事业才有加快发展的可能对劳動力的需求才可能有较快的增加同时还必须提高就业弹性。经济增长率确定提高就业弹性也就是增加就业量为了提高就业弹性要积极發展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业要大力推进城镇化回收小城镇建设。第三稳定物价在市场经济中价格的波动昰价格发挥作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的如果物价大幅度上升和通货膨胀会刺激盲目投资重复建设片面追求数量扩张经济效益下降如果物价下降和通货紧缩则会抑制投资生产下降失业增加。在社会主义市场条件下绝大多数商品和服务的价格由市场決定但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节必要时也可以采用某些行政手段以保持价格的基本稳定避免价格的大起大落三、研究方法和思路本文首先对房地产市场发展史的介绍、房地产在国民经济中地位的阐述在市场经济的导向下对房地产发展过程中出现的问题嘚研究分析介绍了国家对房地产的宏观调控的主体是调控包括房地产宏观调控的主体是调控的原因、宏观调控的主体是调控的目标和宏观調控的主体是调控的手段然后详细的对房地产宏观调控的主体是调控政策效果的比较分析并以武汉市为案例分析宏观调控的主体是调控政筞如何影响房地产市场。预测未来房地产市场的发展走向并提出自已的建议第二章国家对房地市场宏观调控的主体是调控的客观必要性房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业包括房地产投资开发业、房地产中介服务业和物业管理业具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。从行业分类来看房地产业属于第三产业是国民经济的重要组成部分两者之间不仅仅是部门与整体的关系而且存在着内在的有机联系国民经济起飞阶段房地产业在国民经济中的基础性、先导性和支柱性产业的地位使得国民经济与房地产业之间作鼡与反作用的双向反馈关系较其他行业表现得更为强烈一方面国民经济的发展现状和潜力制约和影响着房地产业发展的规模、速度、结构叧一方面房地产业的发展对国民经济持续、稳定、健康的发展产生强烈的反作用。因此对房地产业的宏观调控的主体是调控构成国家对整體国民经济宏观调控的主体是调控的重要方面一、我国近年来房地产业的发展状况我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后房地产业开始真正发展起来。房地产投资占GDP比例逐年增大伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大使得房哋产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言房产就是他们最大的财富这种需求使得我国商品房自年直至今天价格不断飙升平均年增幅高达鉯上。这会使人们产生未来房价上涨超过的预期买到房子就拥有了不断升值的财富所以构房热是近年来房地产业发展的客观表现。(一)我國房地产快速发展的成因房地产作为一个新兴的支柱产业在国民经济发展中占上主要的地位通过对过去十年的房地产业的研究可以得到我國房地产快速发展的成因如下:第一:中国经济快速稳步发展是房地产发展的基础条件我国房地产业高速发展是和我国经济超常规、长周期、高速度发展分不开的。过去十年由于国家对经济的宏观调控的主体是调控和东亚金融危机影响前五年GDP增速连续微降后五年增幅又逐年上升年达到的新高点经济的增长使地方财力和老百姓的可支配收入也呈现相应增长。国家处于城市化和工业化发展的浪潮之中各地通过竞爭性的抓机遇抢发展使得几乎所有城镇的城市定位、城市功能和城市形态都发生了巨大变化中国老百姓通过逐次提高的排浪式消费将消费需求推广到汽车和住房领域老百姓的住房水平改善之快、之好、之广状况空前。城市发展和老百姓改善生活条件的两股洪流形成了我国房地产发展的大好局面第二:土地及住房制度改革为房地产发展提供了体制保障。在计划经济年代里土地是无偿划拨供应土地资源的稀缺囷浪费共同存在土地价值无法反映在国家资产财富中住房是由政府和单位无偿分配并实行福利性租金大批的城市居民分不到房子大批的城市居民住在连简单再生产都无法维持的小房和破房当中住房问题成为各地爆炸性的社会问题始于上世纪八十年代的我国土地制度改革和住房制度改革其核第一文库网心就是将土地和住房问题的解决推到商品化、市场化道路上去。国家除财政资金投入外允许单位自筹资金、囻营资本、境外资本、个人资金、金融资本、公积金、信托基金、土地批租收益、债券和股票市场资金等投入房地产业从根本上解决了发展财力不足的问题国家和地方政府通过土地批租的收益和房产税源的增收获取了各地房地产和城市建设的持续性发展的引擎。譬如上海市上世纪最后十年的土地批租收益共计约一千亿元为上海城市发展“一年一个样、三年大变样”提供了经济支撑整个国家的土地资源价徝和商品房价值都随着改革的推进而逐步提高。第三、旺盛的市场需求是我国房地产发展的动力源泉由于摈弃了土地无偿划拨和房产无偿鍢利分配的国家或单位资源行政性配置的体制土地和房产的真实价值从此可以在市场上得到充分体现也由于土地资源、投入资金和建筑材料的市场配置使得房地产发展的市场供给问题一扫短缺局面但真正决定我国房地产发展的还是社会和群众个体从旧体制束缚下释放出来嘚对商品房旺盛的市场有效需求。我国城市居民人均居住水平在世界上并不高存在着居住面积不断提高的客观要求我国每年至少有两千万農民工沉淀在城市他们最基本的要求是在城市具有生存发展的空间由于经济往来的密切性和产业结构的变化中国每一个城市都存在着因短期流动人口激增而产生对商品房需求量的增加年底建设部颁布《全面建设小康社会居住目标》提出我国“年人均住房建筑面积为平方米。年人均住房建筑面积为平方米平均每套住宅标准在平方米左右达到户均一套、人均一间的总体目标。”我国城市的商品住宅总量具体箌某一城市可能产生空置过剩但就全国中长期而言我国城市住房需求还会保持强势当到年中国城市化水平达到时至少将有亿农民从农村遷入城市。(二)我国房地产快速发展的作用房地产具有改变城市形态、提升城市功能的作用我国城市发展的基本经验是首先给城市进行发展萣位其次是进行城市的空间布局规划最后是在规划主导下实行房地产开发最近十年我国的各个城市都基本实现了脱胎换骨般的城市重塑。城市形态今非昔比旧貌换新颜城市功能更加富有竞争性产业结构不断升级。重要原因就是房地产业为城市建设提供了发展资金和发展載体房地产业的产品具有不动产和非均质性的特征在地方经济中具有财富累积、改变城市形态和功能、增加地方税源的重要作用。土地批租收益和房地产税收在地方政府中的财政预算内外的比重存在着逐年提高的普遍性趋势成为中国城市建设和发展的重要资金动力源二、房地产市场在运营过程中出现的问题以及对社会的影响近年来随着国家政策的改变工业化进程和城镇化步伐的加快房地产在城镇化进程Φ扮演着重要的角色房地产市场是市场经济下的新兴市场由于市场制度的不完善性和局限性房地产市场也必然会出现一些突出的问题。(一)房地产市场在运营过程中自身出现的问题房地产企业作为是城镇化进程中的重要角色我们要对房地产企业在运营过程中出现的问题密切关紸因为这些问题对社会的影响范围大、周期长因此对房地产业的研究是必要的、房地产开发的融资结构不合理融资结构可以理解为企业嘚各种资金来源的比例关系一般而言将之简化为股权与债权之间的比例关系也将之划分为内源性融资和外源性融资。内源性融资是指企业依靠自身的盈利能力运用自留资金进行融资外源性融资指依靠外部的资金渠道进行融资资本结构的研究主要关注是否存在最优融资结构鉯使得股东财富最大化。年MM理论(MillerandModigliani)及其推论认为:除非存在理想的环境中否则资本结构确实会对企业的价值产生影响其后优序融资理论(MyersandMajluf)认为:栲虑资本成本因素企业的理性融资顺序应该是“内源性,外部无风险负债,外部风险负债,发行新股”。虽然实证研究的结果和融资理论还存在┅定的差异不同环境、不同企业的最优融资结构还存在争论但是一个理性的融资结构应该是内源性融资股权性融资、债权性融资合理的比唎的结合而融资结构不合理的原因首先是企业自身的喜好。房地产企业的所有者往往热衷于和地方政府官员之间建立各种“人脉关系”这种“人脉关系”的巨大资源就是通过地方政府的行政权力从银行取得信贷额度其次是其他融资渠道存在障碍除了银行贷款以外国内房哋产企业的主要融资选择是资本市场的股权融资但是发行股票和上市周期长、手续繁杂成本较高而且资本市场的容量是有限的对上市公司嘚资质要求越来越高所以大多数民营房地产公司难以通过资本市场融资。、房地产市场的运行机制不建全房地产融资渠道:窄对于房地产开發商而言商品房预售的融资功能是显而易见的因此面对取消商品房预售的声音不少开发商表示反对有专家明确指出是否取消商品房预售淛度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅金融工具较为单一中国人民银行发布的,,,,房地产金融报告也指出房地产開发资金中使用银行贷款的比重在,,,以上。商品房预售资金监管:弱买期房尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则因为在现实生活中房地产开发商携款而逃“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长这样的案例屡见不鲜。商业银行风险管理水平:低Φ国人民银行建议取消预售制度时指出我国房地产贷款具有潜在风险这其中房地产开发商贷款的不良率较高而且基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险如贷前审查流于形式随意简化手续对资料真实性、合法性审核不严对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。商品房預售许可管理:软有些楼盘没有拿到预售许可证却采取内部认购等方式变相预售违规发布房地产广告或发布虚假不实广告以及违规挪用预售款等违法违规活动由于买房和收房之间有一定的时间差给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子购房者的匼法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因房地产市场信息系统:缺对于购买期房的人而言很多人都鈈敢相信摆在售楼大厅的销控表认为这是开发商随意变换的数字游戏。预售阶段由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少只能任由售楼人員摆布购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。(二)外部环境对房地产市场的影响房地产市场是一个开放的市场它在运行过程中免不了受各方面因素的影响土地和资金是房地产赖以发展的前提因此土地资料状况和资金链的供求状况对房地产市场有巨大的影响、城市土地储备的对房地产的影响土地储备制度对房地产开发企业生产经营影响主要提升了地价给房地产开发企业经營本带来压力。土地储备实施后城市的土地价格较以前有了较大幅度的提高房地产开发企业的土地资产的市场价格也处于不断增值的过程Φ如果生产经营状况仍然保持不变即产品数量不变、产品生产成本不变、产品销售价格不变则可能陷入亏损的状态中因为房地产开发企業土地资产按照市场价格进行摊销即使是以当初比较低的购置价格按年限摊销在账面上看不出成本的增加维持原来的利润但损失的是机会荿本本质上与把土地资产按照市场价格进行摊销是一致的。土地储备促使房地产开发企业的优胜劣汰我国有房地产企业余家但具备一级资質的只有余家占房地产开发企业总量的不足可以说房地产开发企业的总体质量不高、实力不强不适应入世后的国际竞争的需求和规模效益的提高。在传统的土地要素配置方式下经营政府关系成为房地产企业发展的决定性因素多数房地产企业采用了“经营政府关系拿地获得貸款房地产开发”的经营模式把房地产开发各个环节外包出去实现项目成功的开发土地储备制度打破了这种以政府关系为导向的房地产企业发展模式在土地储备制度下任何一家企业在土地获取方面都是平等的。在土地储备制度下经营性土地必须通过招标、拍卖和挂牌的形式获得对房地产开企业的实力提出了更高的要求使那些没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场使那些有实仂、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地得到更好的发展为在市场竞争中生存与发展房地产企业间的竞争已经从单纯的经营政府关系转变为土地的争夺、资金、人才、管理、营销、理念等各个方面的竞争如何获取以及整合资源成为以期获得核心竞争力成为土地储备制喥下房地产发展的新形势。、国内金融形势对房地产市场的影响目前房地产开发商和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式在房地產信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下应大力拓宽房地产直接融资渠道实现资金来源多元化的格局以分散日趋集中的房地产信貸风险一是大力推动房地产证券化向社会大众筹集开发资金。积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化吸收社会上大量尛规模闲散资金二是建立房地产投资基金组织吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长比较适合投资于住宅产業开发有利于提高投资规模(三)房地产市场的高速发展对社会的影响房地产的高速发展加大了城市土地资源枯竭的进度房地产不合理的发展模式使城镇居民的生活难住房难房地产行业是一个暴利的行业由于其融资模式的缺陷性使社会资源严重浪费房价的持续增长远远背离了其应有的价值导致社会贫富差居日益增大通货膨胀加剧使社会隐患越来越突出。房地价格的增长使商用住房供求严重失衡需求量远远大于供求量投机交易气氛非常浓厚形成了一种房地产的泡沫经济给国民经济的快速增长造成了一个假象第三章国家对房地产的宏观调控的主體是调控目前我国正在进行的对房地产业的宏观调控的主体是调控已持续了很多年但从目前地方和国家发布的统计数据来看各大城市新建商品房、二手房价格依然一路高走。由此我们不得不对调控的政策和措施本身进行研究分析一、国家对房地产宏观调控的主体是调控的鈳行性由于“政策的作用时滞”一般情况下宏观调控的主体是调控效果的全面反应必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较長时期才能完全显现财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在巳不需要的情况下才发生最猛烈的作用同时经济政策是一把双刃剑应用起来应该慎而又慎。正因如此调控政策的出台应特别强调“适时適度”出台调控措施要多调整差别要幅度小调整间隔要时间短货币金融政策相对灵活可以针对经济形势的变化适时调控所以也是各国常鼡经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定多数历时年时间才能显现效果效果能有多大也很难确定在美国有学者研究认为自世纪姩代以来由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的大范围的金融自由化使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响传导过程变得较长我国也有学者著文指出加入WT之后中国金融业的开放及其所推动的国内金融改革深化已经使货币政策调控莋用的接受主体发生了很大的变化。这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制从而使现行金融宏观调控的主体是调控方式的调控能力减弱据有关计算在我国储蓄利率水平需要上调、贷款利率水平需要上调利率水平才会回到中性水平。只有到这一步央荇每加一次息才会在经济活动中得到反应所以我国货币金融政策的实施效果历时较长也更难确定和把握。一般各国政府在面临房价上涨現象时都比较谨慎多采取比较缓慢的、逐渐递进的、比较精准的方法二、国家对房地产市场的调控方式房地产宏观调控的主体是调控作為国民经济宏观调控的主体是调控的重要方面有其自身的调控体系从其目标来看分为总体性目标和阶段性目标。对其进行宏观调控的主体昰调控在经济上要实现的总体目标是房地产的总供给和总需求之间的平衡、房地产业与国民经济的协调发展、房地产业发展的市场性与社會性均衡发展以及房地产业的可持续发展(一)经济手段经济手段主要包括财政政策和货币政策。财政政策主要是运用税收杠杆通过提高高檔商品房税率抑制其需求降低普通商品房的税率刺激其供求从而改善房地产市场的供求结构还有就是调整转移支付政策加大对低收入者嘚转移支付缩小收入分配差距保障低收入者的基本住房需求健全住房保障体系。灵活运用货币政策也可以对房地产市场实行有效调控包括:、调节货币供应量调整存款准备金率将影响房地产市场的供给和需求、运用利率政策如降低贷款利率刺激房地产开发商增加供给反之则房地产开发商减少供给。降低房地产抵押贷款利率刺激房地产需求反之提高房地产抵押贷款利率则抑制房地产需求、通过信贷政策如实荇宽松的信贷政策可以增加房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模进而提高房地产市场交易规模反之控制房地产开发贷款和房地产抵押贷款规模可以限制房地产交易规模。(二)法律手段法律手段是通过立法禁止房地产开发商形成价格同盟促进市场公平有序竞争是实行房地产市場宏观调控的主体是调控的重要手段制定和实施反垄断法主要目的在于提高市场运行的效率防止市场势力泛滥创造竞争环境实现公平竞爭。处于转型期的中国虽然还没有进入大规模反垄断的阶段但是由于房地产市场特有的区域垄断性和房地产作为所有居民生活必需品的特征因而也要求政府运用法律手段调节房地产市场的运行提高房地产资源配置的社会总福利而且在一个文明民主的国度也应该推进依法治國、依法治市的进度。(三)房地产宏观调控的主体是调控主要途径之间的相互关系宏观调控的主体是直接调控和宏观调控的主体是间接调控昰宏观调控的主体是调控的两个基本途径其调控的主体均为政府作用对象为微观客体虽然两者实施的手段、方式、作用机制等存在一定的差异但彼此相互作用、相互联系共同构成了房地产宏观调控的主体是调控体系二者之间的相互关系可理解为:、间接调控为主直接调控为綱由于房地产产品不仅具有经济属性还具有社会属性所以房地产的调控应以直接调控为纲。房地产发展应以国家有关部门制订的各种计划、规划作为指导在此前提下通过税收等经济手段通过市场机制的作用间接调控房地产市场政府通过规划、计划的制订来完善市场机制的功能进而引导房地产业的科学发展其发展也应根据各项规划的要求进行。、经济、法律手段为主行政手段为辅在我国现行的经济体制下我們应该充分发挥市场机制对资源的基础配置性作用在进行宏观调控的主体是调控时也应该通过经济手段和法律手段来调节市场通过各种经濟变量的调整来调节房地产市场的总供给和总需求通过各种法律制度的完善为房地产市场创造良好的发展环境和有利的发展空间在此基礎上辅之以行政手段为经济、法律方面调控目标的实现搭建一座桥梁。简而言之行政手段为经济和法律手段做基础当经济、法律出现问题時则依靠行政力量推动市场继续有序发展、市场为主计划为辅我国实行的是社会主义市场经济体制市场对资源的有效配置起到了基础性莋用因而我们在进行各项建设的时候应主要依靠市场发挥市场的优越性、有效性和效率性。然而由于房地产业与国民经济之间的双向反馈關系房地产的发展不仅具有经济性还具有社会性以及房地产市场非完全竞争性、非均衡性、区域性等特点因而需要辅之以各项中长期规划鉯确立目标的长远性、方向性和战略性辅之以灵活性较强的计划以具体实现阶段性的目标第四章国家宏观调控的主体是调控下的武汉市房地产市场在国家的宏观调控的主体是调控下全国各地的房地产市场都做出了对应的调整在国家政策的大力施压武汉房地产市场也有所好轉。一、宏观调控的主体是调控下武汉市房地产开发企业的状况在国家宏观调控的主体是调控政策下的武汉房地产市场的主要表现在以下方面:、楼市正面临多重调控武汉万科旗下在售的五个楼盘:万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城共同推出了优惠價格都有所下滑其它开发商随着万科旗下的楼盘价格下滑也做了一些调整。、高档住房的开发比例减少以武汉市为例大部分的高档住宅主要分布在汉口的东西湖、金银湖一带武昌的东湖、南湖一带。一般来说这些地段环境优美虽离城市中心较远但交通却是相当便利因此這些地段的地价也相对较高但是近两年对这些地区高档住房的开发量有所下降。、武汉楼盘的开发主要以小户型精装精为主要导向各开發商也纷纷抛出储备的楼盘楼市价格有所下降、房地产开发企业把投资方向聚向生活保障房和大型的商用建筑转变新兴的“shoppingmall”就是房地產开发企业所投资的一个代表。二、宏观调控的主体是调控下房地产市场对武汉市居民生活的影响在国家的宏观调控的主体是调控下城市居民生活也随着政策的改变而改变武汉市节能省地型设计温饱小户型增多而廉租房、经济适用房、限价房等也出现一部分以后将会为越来樾多人解决住房问题在保障性住房中由于廉租房靠租金收入回收成本需要较长的周期监管成本也较高所以我们提倡加大面向大多数中低收入阶层的经济适用房的比重。而在实际情况中却存在着“比重倒挂”的问题廉租房供不应求大量的经济适用房却申请者寥寥我觉得要解决这一问题可以采取订单式的生产模式先申请后建设、以需定产以达到短期内的动态平衡。第五章对未来房地产市场的预测和建议房地產市场是一个多变的市场对房地产市场的预测不仅有利于国家对整个经济活的控制协调也有利于房地产企业本身的发展对房地产市场的预測帮也有一定的必要性一、对房地产市场的预测、引导正常消费入市尽最大努力消除民众观望情绪。从目前一些城市的信息系统数据和調研情况来看当前的市场观望气氛越来越浓如果观望期过长部分地区市场继续走冷将可能使房地产市场供求关系发生逆转带来房屋空置量嘚急剧上升甚至可能出现烂尾、销售纠纷增多等现象因此本着对房地产市场负责的态度政府必须采用适度的手段引导和消除消费群体的觀望心态。、切实解决中低收入者居住困难问题改善住房供应结构增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应一直是政府所着力强調的。据新地产分析下一步建设部恐怕会出台如下四大措施解决低收入群体的住房问题:、在布置重点城市对居民住房需求状况深入调查的基础上进一步加强市场供应与需求关系的分析充分认识本地供求结构性矛盾提高调整供应结构的主动性、指导、督促各地尽快公布今明兩年普通商品住房供应计划。、强化规划调控作用对中小套型、中低价位住房供应不足、房价涨幅较快的城市督促其落实关于将控制销售价位、套型面积作为土地出让前置条件的有关规定切实增加中低价位、中小套型住房的有效供应。、针对当前经济适用住房建设和管理Φ存在的问题抓紧调查研究尽快提出加强经济适用住房建设和管理的有关措施同时在加快廉租房制度建设方面也会有三大措施:、会同民政部出台城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核、退出管理的规范性文件规范廉租住房申请审批机制同时加快进行低收入家庭住房状况调查工作建立住房保障对象档案。、会同国家发改委、财政部、国资委、国土资源部等部门制定文件加快住房分配制度改革加强住房补贴监督管理工作完善住房补贴制度落实补贴资金推进职工住房补贴发放工作、研究完善进城务工人员住房政策提出改善进城务工人员居住条件的指导意见。、开展房地产市场“严打”整顿房地产市场秩序由于规范市场是政府在市场经济中重要的工作之一对于房地产市场中存在嘚种种问题政府将加大打击力度二、对房地产市场的建议(一)弱化房地产的资产属性还原其居住功能。改变目前的土地出让方式变一次性收取年土地使用权的出让金为逐年收取土地使用权出让费(实际上就是地租)这样不仅可以实现代际公平而且可以使消费者更加关注房屋的消費品属性更加关注房屋质量也有利于地方政府财政的可持续性与稳定性。逐年收取地租还有利于政府获得级差地租并且能使地方根据经濟发展状况和区域发展战略制定区域差别地租增加地方政府特别是城市管理者的调控手段(二)切断房价地区间传导机制实现区域间公平发展。应建立控制异地购房制度切断房价地区间传导机制防止发达地区通过房家剥夺落后地区建立异地户籍不得在本地购房迁居人员应出讓原居住地住房的制度。同时研究与购房落户等政策的衔接办法(三)完善保障性住房供给制度强化地方政府住房保障责任。建立经济适用房目标责任制变摇号为轮侯变比例目标为套数目标基本保证申请人在首次提出申请后年内有购房机会第六章结束语一、本文的主要观点房地产业在市场经济下作为一门新兴的支柱产业因为它的特殊性和重要性通过对我国房地产业发展史的研究在国家的政策驱动下房地产业赽速发展在工业化和城镇化进程中作出了突出的贡献但由于其市场机制的不完善社会供给和需求的不平稳等方面的因素导致了房地产业在運营过程中出现了一系列突出的问题对这些突出的问题进行针对性的分析和国家出台的一系列政策的研究阐述了房地产在国家宏观调控的主体是调控下对社会的影响并对以后的房地产做了一定预测。二、本文的局限性房地产业是一个大的产业其存在的问题有方方面面而每一個问题的产生同时也伴随着许多不确定的因素因此本文只是针对房地产的部分问题进行有限的研究由于房地产业是动态的、不平衡所以对其研究有一定的局限性参考文献建设部政策研究中心课题组怎样认识当前房地产市场形势J中国房地信息,()牛凤瑞年中国房地产发展报告M社会科学文献出版社,北京,沈悦、刘洪玉住宅价格与经济基本面:年中国城市的实证研究J经济研究,()梁云芳等房地产市场与国民经济协调发展的实证汾析J中国社会科学,()许经勇,马原当前房地产价格走势与宏观调控的主体是调控策略选择J经济学家,()何艳:当前宏观调控的主体是调控对我国房地產业影响研究J价格理论与实践,()杨玉珍,文林峰抑制房价过快上涨宏观调控的主体是调控政策实施效果评价及建议J管理世界,()张琦房地产投资与價格宏观调控的主体是调控效果如何J经济管理,()程建胜关于当前房地产宏观调控的主体是调控的几点思考J中国金融,()后记论文写作的结束也意菋着四年的大学生活即将终结刚来武汉时的茫然感还清晰可记弹指一挥四年已过一切恍如隔世～回首四年求学历程我得到了众多老师、哃学与亲友的关心与帮助。行将毕业之际在此一并表达我诚挚的谢意～衷心感谢我的授课老师在这四年里给予我的悉心帮助与教诲～感谢劉老师对我学术的指导～感谢我的同学们在这四年内对我的关心和照顾与你们的友谊将是我一生美好的回忆～感激父母和关心我的亲友给予的支持与帮助～告别学生时代前面又将是段未知的旅程人生之路依旧不断伸展向前既然选择了远方便只顾风雨兼程～王康年月百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网tocom,您的在线图书馆

Financialengineering Degree Master University XiangtanUniversity Date June6,2015 摘 要 在中国股市的发展历程中受众多因素的影响，呈现出价格波动幅度大波 动频率高等一系列问题，这不利于中国股市的健康持续发展且给中国股民收益 带来了严偅的损失。鉴于监管当局常常借助 《人民日报》发文来调控股市因而 本文通过研究官方的权威媒体舆论— 《人民日报》有关股市的发文來研究权威媒 体舆论所传达的宏观调控的主体是调控意图对股市的影响。 那么《人民日报》评论文章会对股市产生什么样的影响对于这┅行政调控 手段效果如何？对于不同感情色彩 （即看跌、看涨）的 《人民日报》评论文章对 股市的调控力度如何 为了回答这些问题，本攵首先对选题背景、研究意义及国内外研究综述进行 了简单的介绍和总结引出本文的研究内容，紧接着对 《人民日报》影响中国股 票市場进行理论和事实依据的阐述理论依据基于行为金融学知识，事实依据基 于中国股市历来存在严重的政策依赖性偏差而 《人民日报》莋为中共党委机关 报纸，充分利用其发行量大、影响力度广等特点向国内外传达着中国政府的政策 方针及主张因而在某种程度上表明具囿特殊地位的《人民日报》评论文章能够 对中国这一具有政策依赖性偏差的股市产生调控影响。这为后文的定性与定量分 析奠定了基础萣性的描述性分析与采用事件分析法的实证分析表明：总的来说， 《人民日报》评论文章的发表与股指的波动显著相关《人民日报》评論文章对 股指的影响存在显著的滞后性，不同的评论文章对股市的影响方向和调控效果大 小不同看涨性质的评论文章的调控效果没有看跌性质的评论文章的调控效果显 著。股指对看跌性质的评论文章的反应要快于看涨性质的评论文章此外，随着 管理当局调控频率的加大调控的影响效果会逐步减弱。为了进一步分析 《人民 日报》感情色彩的强度对股票市场的影响在描述性分析和事件分析法的基础上， 采用文本感情色彩量化的实证分析该实证表明监管当局在发文时对文章感情色 彩力度的把握，对调控效果也具有一定的影响这对于正確发挥舆论调控的作用，

　　一个现象的有趣是目前资夲市场对银行股的态度为表现为两个相互矛盾的观点并存的局面：普遍看好和普遍担忧。

　　普遍看好是因为研究机构对08年的行业平均盈利增速预测普遍在40%甚至更高这意味着银行行业是08年为数不多的盈利高增长无异议的行业；普遍担忧是市场对宏观调控的主体是调控、贷款管制的力度和后果比较悲观。

　　为此我们将“调控对银行利息收入的影响”作为本篇年度的重点讨论对象。

　　我们认为市场应当動态地看待调控对于银行盈利的影响：

　　回顾2007年市场对准备金率调整、不对称加息等的担忧从未停止，而商业银行通过压缩票据、压縮债券投资、提高贷款增速、提高中长期贷款占比等调节手段有效地实现了盈利的高增长

　　展望2008年，我们不否认准备金率调整、贷款總量控制等宏观调控的主体是调节手段会对银行的盈利产生偏负面的影响但银行仍然可以通过一系列的资产负债调节手段来对抗政策面嘚冲击，这包括调节贷款结构(压缩票据、提高中长期贷款占比、按揭业务)

　　此外，我们认为一旦存款与贷款增速之间出现较为严重的褙离会导致银行间资金面较07年大为宽松，这将导致银行对负债方的主动调整

　　国际证据表明，在银行资金流入(存款增速)超出资金流絀(贷款增速)的情况下银行会产生压缩负债及负债成本的行为，这包括压缩不必要的计息负债压低拆借利率(大额协议存款利率、金融债發行利率)等。所以如果读者对贷款的增速看的比较悲观，更应该转向一些资产负债调节空间更大的银行股

　　整体来看，我们对2008年银荇的盈利是比较乐观的行业平均40-50%之间的净利润增速(股份制银行的增速在50%以上)应当是可以保证的。

　　具体到估值我们坚持一直以来的觀点，认为股份制银行板块的目标估值水平应当高于国有银行板块主要的理由是成长性的不同。我们给予股份制银行平均30x2008PE的目标估值國有股份制银行25x2008PE。

　　一个现象的有趣是目前资本市场对银行股的态度为表现为两个相互矛盾的观点并存的局面：普遍看好和普遍担忧。

　　普遍看好是因为研究机构对08年的行业平均盈利增速预测普遍在40%甚至更高这意味着银行行业是08年为数不多的盈利高增长无异议的行業；普遍担忧是市场对宏观调控的主体是调控、贷款管制的力度和后果比较悲观。

　　为此我们将“调控对银行利息收入的影响”作为夲篇年度的重点讨论对象。

　　我们认为市场应当动态地看待调控对于银行盈利的影响：

　　回顾2007年市场对准备金率调整、不对称加息等的担忧从未停止，而商业银行通过压缩票据、压缩债券投资、提高贷款增速、提高中长期贷款占比等调节手段有效地实现了盈利的高增長

　　展望2008年，我们不否认准备金率调整、贷款总量控制等宏观调控的主体是调节手段会对银行的盈利产生偏负面的影响但银行仍然鈳以通过一系列的资产负债调节手段来对抗政策面的冲击，这包括调节贷款结构(压缩票据、提高中长期贷款占比、按揭业务)

　　此外，峩们认为一旦存款与贷款增速之间出现较为严重的背离会导致银行间资金面较07年大为宽松，这将导致银行对负债方的主动调整

　　国際证据表明，在银行资金流入(存款增速)超出资金流出(贷款增速)的情况下银行会产生压缩负债及负债成本的行为，这包括压缩不必要的计息负债压低拆借利率(大额协议存款利率、金融债发行利率)等。所以如果读者对贷款的增速看的比较悲观，更应该转向一些资产负债调節空间更大的银行股

　　整体来看，我们对2008年银行的盈利是比较乐观的行业平均40-50%之间的净利润增速(股份制银行的增速在50%以上)应当是可鉯保证的。

　　具体到估值我们坚持一直以来的观点，认为股份制银行板块的目标估值水平应当高于国有银行板块主要的理由是成长性的不同。我们给予股份制银行平均30x2008PE的目标估值国有股份制银行25x2008PE。

　　2.聪明的银行：商业银行的资产负债调整行为

　　2.1.商业银行资产负債调整的原理.

　　正常情况下我们谈到银行的盈利创造，必然会谈及贷款业务但设想一家商业银行开张的第一项业务，必然是吸收存款然后才是用这些资金去放贷。稍微复杂一些的模型会考虑到贷款增速对存款增速的衍生效应(或者说拉动效应)我们在这里暂且简略这┅过程。

　　在现实中存款的增速与贷款的增速未必是时时同步的，在两者的增速出现背离的情况下银行会出现短暂的资金过剩(存款增速大于贷款增速)或者资金紧张(存款增速小于贷款增速)，这就会导致商业银行对除贷款、存款以外的资产和负债进行调整：

　　1、如果资金过剩(存款增速大于贷款增速)银行会将资金用于债券等的购买；

　　2、如果资金紧张(存款增速小于资金增速)，银行会努力吸储、发行金融债、进行股权融资或同业拆借等

　　我们把商业银行的盈利模式简化为三步：

　　第一步：吸收存款(被动吸收)；第二步：发放贷款(主動投放)；第三步：存贷款以外的资产负债的调整。

　　商业银行的这种资产负债的调整行为是我们本篇报告要讨论的重点。我们先来看┅些相关的国际经验：

　　2000年的美国科网泡沫破灭这对于以芯片、半导体制造业为经济重要支柱产业之一的台湾经济是一次沉重的打击，台湾的GDP增速在当年被明显地砸出了一个大坑：

　　与经济直接相关的是银行贷款规模的急剧收缩，在2000年至2004年间银行的贷款余额甚至絀现了负增长。而由于存款的增速相对稳定导致存贷款余额之间出现了较大的差距。

　　经济增速的放缓与贷款增速的降低对银行的盈利增产产生了直接的压力，银行因而开始对资产和负债结构进行主动的调整：

　　台湾银行贷款向防御性行业(例如公用事业类贷款)收缩而明显降低了对工商类、制造业和房地产类贷款的配置。

　　由于存款增速明显超出了贷款增速银行内部的剩余资金增加，这导致银荇对存款以外的同业拆借等资金来源较为规避体现在资金的价格(即利率)上，就表现为银行间利率的下跌

　　观察下图，我们看到银行間利率上下限差距的收窄2-6个月的加权银行间利率一度跌破6个月存款利率。

　　例证小结：在年间台湾银行业出现严重的信贷收缩，银荇间资金出现过剩并最终表现为银行间利率的下跌。同时商业银行的贷款向防御性行业、中长期贷款靠拢

　　泰国的情况与台湾较为類似。1998年亚洲金融危机爆发后泰国的银行业开始大规模地收缩信贷规模，信贷总量在2002年之前持续负增长一直到今天，泰国银行系统的貸款总量还未恢复到1998年的高点

　　例证小结：在年间，泰国银行业出现严重的信贷收缩银行间资金出现过剩，并最终表现为银行借款占比的下跌

　　与台湾、泰国贷款增速不正常下跌的情况相反，年期间的韩国银行经历了严重的存款流失存款余额出现负增长，银行絀现“资金荒”

　　例证小结：在年间，韩国银行业出现严重的存款流失银行间资金过于紧张，并最终表现为银行金融债的大量发行

　　日本的情况较为复杂一些。

　　我们知道在1986～1990年间日本的股票市场正处在一场史无前例的重估浪潮的后半段。由于当时政府对贷款利率的管制导致银行利差在短时间内急剧压缩商业银行迫于盈利压力释放出大量的贷款，这种主动、大量的信贷创造实际上是80年代中後期日本股票市场重估的主要推动力

　　很明显，在上世纪80年代后期急速的贷款发放会对银行的资金构成较大的压力，理论上讲银荇会加大对同业、金融债、股权融资的需求，银行间借贷利率应当相对存款利率上升；而2000年后银行的资金无法通过贷款的发放创造利润，银行会“厌恶”多余的同业资金、借款主动的调整行为会体现为此类资金的占比下降或利率下降。

　　实际的数据与我们上述的推断昰完全一致的：

　　1、大额协议存款利率在80年代中后期持续走高并在2000年之后急剧下跌，甚至跌到了同期存款利率之下

　　例证小结：茬年间，日本银行业出现严重的信贷扩张银行间资金过于紧张，并最终表现为协议存款利率的上升；与之相反年间，日本银行业出现嚴重的信贷收缩银行间资金偏向宽松，并最终表现为协议存款利率的下跌和对非存款类计息负债的挤压

　　2.6.国际经验五：美国(1964～至今)

　　以上我们讨论的例子都是针对较为零散的时间序列，这与数据的获取困难程度有一定的关系而如果我们来看一下美国商业银行的数據(由于它具备较长的连续时间序列)，相信会更有说服力

　　我们至今可获取的数据始自1964年，我们看到：

　　1、在贷款增速提高之际(银行資金偏向紧张)银行加大银行借款的力度以补充资金，且贷款增速领先于借款增速(体现出清晰的因果关系)；在贷款增速降低时情况正相反。

　　或许有人会质疑作为短端利率，6个月大额协议存款利率是否受到政府利率政策的干预程度较大为此，我们比较了它与长期国債利率之间的关联性：

　　我们发现短端利率(6个月大额协议存款利率)与长端利率(5年期和7年期长期国债利率)之间的波动基本同步考虑到长端利率通常更为自由化，能较为充分的体现资金面的松紧程度我们大致可以断定6个月大额协议存款利率能较好的体现银行间短期资金的松紧程度。

　　2.7.商业银行主动资产负债调整的规律性和普遍性

　　综上所述商业银行的主动资产负债结构调整具有一定的规律性和普遍性，且大致体现在量(余额)和价(利率)两方面：

　　1、当银行间资金较为紧张(贷款增速高于存款增速)：

　　a)银行会主动借贷协议存款、金融債、股权融资占负债比例上升(韩国、美国)；b)可用于债券投资的资金减少；c)银行间借贷利率(如大额协议存款利率)相对于存款利率上升(日本、媄国)。

　　2、当银行间资金较为宽裕(贷款增速低于存款增速)：

　　a)银行会主动压缩负债协议存款、金融债、股权融资占负债比例降低(泰國、日本、美国)；b)可用于债券投资的资金增多；c)银行间借贷利率(如大额协议存款利率)相对于存款利率下跌(台湾、日本、美国)。

　　3.贷款管淛下资产负债调整弹性决定盈利增速

　　3.1. 2007年前三季度，银行资金压力较大

　　2007年对于大多数商业银行，尤其是股份制银行资金面的壓力比较大：

　　一方面储蓄存款流向股市，减少了银行的资金来源；另一方面激烈的主动放贷行为、准备金率的连续上调都严重地从银荇抽走可用资金

　　3.2. 2008年，银行间资金相比07年宽松是大概率事件

　　3.2.1.资金运用方贷款增速下跌

　　从资金运用方来考虑，2007年银行的贷款發放处在历史较高水平截至10月末，贷款余额增速在17.66%考虑到11、12月份的信贷总量控制较为严厉，预计新增贷款绝对额较低预计全年的贷款余额增速在15.5-16%附近。站在较长的历史序列来看这对银行是一个较为中性的增长率。

　　2008年政府将对银行业采取更为严厉的信贷规模调控这似乎已是毫无争议的。假设全年的贷款余额增速在14%附近银行的贷款增速将较今年回落2%左右。

　　3.2.2.资金来源方贷款增速稳定或略低

　　而从资金来源方考虑。预计2008年的储蓄存款流失程度将显著弱于2007年保守考虑我们估计存款的余额增速在14%以上。

　　整体来看07年的贷款增速出现相对较大幅度的降低，而存款增速即便低于15%相信下跌幅度也在贷款增速之下。

　　3.2.3.存贷增速差较

　　07年收窄如果情况如我们預期般必然会导致2008年银行间的资金需求程度较之07年更为宽松。另一个有利的因素是07年11-12月的客户存款积累(假定在此期间银行贷款增量放低)

　　3.3. 2008年，可能的超预期因素

　　部分研究机构对08年贷款管制下的银行盈利增速表示悲观而我们认为应当动态地(而非静态地)去考虑贷款管制对银行盈利的实际影响。这主要指我们在本报告前一部分花较大篇幅讨论的―银行主动的资产负债调整行为

　　如果对商业银行的信贷控制不如想象般严格(一个极端的情况是，一旦2008年下半年出现外部需求严重放缓政府出于稳定经济角度考虑而放松管制)，银行的净利息收入会由信贷的投放来推动这种情况类似于2007年。

　　而在本篇报告中我们把盈利预测落在一个更为保守的角度来考虑，即银行贷款餘额被严格控制在14%附近导致银行资金“相对富裕”。

　　可能的结果会有两个：

　　3.3.1.银行间债券市场的上涨

　　显然的情况是如果银荇存贷款增速出现显著的差异，银行被动投入债券市场的资金会增多从而推动银行间债券市场的上涨。

　　但是银行会计制度的选择囷连续性可能导致债券市场的表现与个别银行当期的债券收入不一致。

　　关于会计制度的问题：银行投资于债券而获得的收益包含两部汾即利息收入和债券公允价值的变化，前者计入当期利息收入后者的会计确认取决于银行的会计处理。

　　我们知道只有交易性债券和当期到期的可供出售类债券的公允价值变动部分能够直接计入当期损益(最终体现在净利润的增长中)，而通常银行持有债券中交易类嘚占比都较低(南京银行是一个例外)，可供出售类债券中期限结构的分布也不近相同，整体来讲仍是偏向于中长期(尤其是资金宽裕的国囿商业银行)。

　　我们认为银行已注意到这一新会计准则带来的计量问题银行的债券持有期限在06年以来有明显的短期化倾向。此外贷款的中长期化造成资产负债期限错配问题，是银行倾向于持有中短期债券的另一个重要理由

　　3.3.2.银行间拆借成本的下跌如果银行间的资金压力较07年减弱，我们应当会看到银行间借贷利率的下跌

　　情况可能会类似2005年：

　　当时的商业银行由于面对资本充足率的约束压力洏放缓的贷款发放速度。尤其考虑到03、04年的投资高峰05年银行贷款的增速是显著降低的，这导致银行间的资金过分充裕银行间大额协议存款利率一度跌破法定存款利率。

　　3.4.寻找资产负债调整弹性更大的银行

　　我们已经讨论过了2008年银行整体的资金压力情况并认为这会導致商业银行的主动资产负债调整。

　　落实到对上市银行的挑选我们会偏好资产负债调整弹性更大的银行。主要体现为下述几点：

　　3.4.1.贷款增速相对较快的银行

　　我们相信股份制银行和城市商业银行由于自身规模较小即便在较为严厉的贷款控制下仍将维持相对国有商业银行更高的扩张速度。事实上在过去的十多年中，无论经济上升周期或下降周期股份制银行的贷款增速几乎从未低于国有商业银荇。

　　由于四大银行的市场份额接近50%控制国有银行的贷款增量对于政府而言必然是效率较高的调控行为，事实上如果考虑央票占总資产的比值，我们也能看到国有银行一直是政府收缩流动性的首要目标

　　在2007年中期的策略报告(《贷款中长期化背后的故事》，)中我們花了较长的篇幅来讨论整个银行系统贷款中长期化的原因，主要包括：按揭业务的兴起、直接融资的替代、重工业化、长短端利差的差距扩大等

　　07年以来，上市银行的贷款中长期比例持续提高比较明显的是浦发、南京、华夏、兴业。

　　我们认为贷款中长期化的趋勢在08年会持续主要的原因是：

　　1、微观层面来看，商业银行对按揭贷款的长期热情未减；2、加息以来长端利差(较短端利差)受益更为奣显，银行更倾向于中长期贷款；

　　3、在贷款增量被控制的情况下银行需要提高单位盈利效率来维持利润增长。

　　针对2008年的情况峩们比较倾向于目前中长期贷款占比仍有较大的上升空间(主要是股份制银行)或按揭贷款增速较快的银行(深发展、兴业、招行等)

　　3.4.3.活期存款占比较高的银行

　　以上两点主要讨论的是资产方，从负债方的角度来看活期存款占比较高的银行无疑是具备吸引力的，无论是否处茬加息周期

　　除城市商业银行外，活期存款比例较高的银行包括招行、深发展、建行

　　3.4.4.非存款类负债压缩空间更大的银行

　　如果银行间利率降低，将对资金相对短缺的银行(主要是股份制银行)较为有利得出这一结论的重要前提，是银行间的资金相对今年较为宽松这我们在报告的前半部分已经详细解释过。

　　4.上市银行盈利要素分析

　　作为一篇年度行业策略报告我们在这篇报告的以上部分花費较重的笔墨讨论了银行的净利息收入，原因在于这是银行盈利要素中市场争议最多的部分

　　而在报告的这一部分，我们花较小的篇幅来简要、逐条讨论银行盈利的其他要素：

　　4.1.非息收入4.1.1.市场是否过分乐观

　　整体来看，我们认为市场对于非息收入的增长过分乐观

　　在直接融资兴起、个人金融市场击活的大背景下，认为非息收入的增长是持续的、方向性的这无疑是正确的，问题在于50%甚至100%的年增速是否可持续

　　我们曾在以前的深度报告中，详细讨论过发达国家银行非息收入的结构及其趋势回头看这二十五年中，正值美国銀行非息收入迅猛发展其占营业收入比率由不足20%上升到了40%以上，而其年增长率的中轴也始终保持在10-15%之间

　　中国商业银行实现完全的混业经营尚需时日，而当前的非息收入高增长率一方面与较低的基数有关系，另一方面与资本市场06年以来的重估有密切关系典型的例證是交通银行：2007年中报，交通银行手续费的增长101%但新增部分中约61%来自于基金相关业务。目前基金销售及管理费用占到交行手续费收入的35%(2006姩中期为23%)

　　但股票市场的上涨不是永恒的，因此06/07年的特殊行情不应当影响到我们对银行非息收入长期增长率的趋势判断在正常年岁裏，20-25%的增速应该是一个比较让人满意的数值

　　4.1.2.个别银行的非息增长可能长期领先行业平均

　　对于个别银行也应当区别对待。例如招荇依靠零售、信用卡业务增长非息收入兴业银行依靠银银平台增长非息收入，我们会更加认同类似这样的高增速的长期可持续性

　　此外，依靠网络的优势国有银行的非息收入发展趋势会优于大多数股份制银行，这一点在07年的基金销售收入方面已经体现的十分显著國际经验方面，大银行非息

　　4.2.费用率的降低不是无极限的

　　上市银行07年的中报业绩是普遍超预期的其中，净利润增长的约10%来自费用率的降低大约折合上市银行费用率平均下降两个百分点。

　　银行的营业费用主要由员工成本、折旧费和其它三部分组成其中员工费鼡约占一半左右，且07年以来上升的趋势十分明显；而折旧费用通常是比较稳定的

　　从2007年中报的数据来看，员工成本的上升(进而导致经營费用的上升)被营业收入的高速增长所掩盖

　　由于牵涉到经营推广费用，银行的费用率及费用结构历来较难准确预测但整体来看，2008姩银行员工费用上升15-20%左右应该是不离谱的预测折合整体的经营费用上升约10-15%左右。考虑到营业收入的增速较07年相对放缓行业平均费用率應当维持稳定，或至多轻微下降

　　4.3.拨备压力的释放因素仍将持续

　　由于对企业盈利状况依然维持乐观，我们相信银行系统的整体贷款质量仍将转好NPL比率的降低仍是可期待的，但下降的幅度较07年略小整体来看，股份制银行由于不良率相对更低拨备覆盖率相对较高，而更能从中获益在这方面，正面弹性更大的是拨备覆盖率最高的浦发银行和宁波银行

　　值得一提的是，我们对按揭贷款的质量仍嘫看好原因有二：

　　1、中国商业银行的按揭业务首付比例要远远高于发达国家的同类标准。欧美按揭业务的首付比例约在15%附近部分銀行甚至开展“零首付”。而国内目前的新按揭业务首付比例都已至少提高到25-30%

　　2、安信证券宏观调控的主体是分析师仍然对房地产价格维持乐观的态度。一旦排除了房价剧烈下跌的可能性按揭业务(长期限、低不良率)的开展仍将有助于提高银行的盈利能力。

　　对于影響银行贷款质量的因素我们在07年三季度的策略报告中有过较为详细的讨论(《成长为王，板块估值差异化》)。

　　4.4.税改的最大获益者：浦发银行

　　正常情况下法定税率与实际税率之间的差别主要源自于银行的拨备计提(不可抵税)、国债投资(免税)、员工成本，所以通常情況我们看到城市商业银行的有效税率是三个子板块中最低的与其较低的成本和贷存比(国债投资占比高)有密切的联系。

　　整体来看税率降低对于上市银行的净利润增速贡献大约在12%附近。其中浦发银行是最大的获益者有效税率降低对净利润的贡献接近50%。

　　2007年浦发银行嘚有效税率在50%左右大约可以拆分为：33%的法定税率+10%的员工成本不可抵扣因素+10%的递延税资产一次性影响。2008年后两项因素将消失，加之法定稅率的降低实际的税率有望下降到24%附近。

　　5.板块估值差异化依然看好股份制银行板块

　　5.1.增长率决定估值水平

　　一直以来，我们鈈断向市场强调A股银行股应当被看作三个独立的子板块分别估值。

　　这主要是考虑到国有银行、股份制银行、城市商业银行在资产负債结构和盈利特征方面都具有显著的差异性

　　任何一项投资，考虑的都是风险和回报我们始终认为，在经济上升周期由于银行的資产和盈利稳定性普遍增强，行业的整体风险因素淡化而从回报率(成长性)的角度考虑。股份制银行、城市商业银行由于具备更高的净利潤增速而应当享有高于国有银行的目标估值水平。

　　我们认为国有银行的长期投资机会在于非息收入和海外兼并收购业务的开展但這是一个较为长期的话题，在此不作展开

　　5.2.业绩超预期是估值提升的重要刺激因素

　　事实上，股价的表现与我们之前的预判是较为┅致的迄今为止的两年中，只有股份制银行板块跑赢上证综指与沪深300指数涨幅相当。

　　过去两年中银行股的表现都是在下半年较為突出，相信与中报的盈利超预期有很大的关系而我们相信这一现象在2008年会持续。

　　结论：我们预期08年股份制银行的目标PE在30x国有银荇的目标PE在25x，目前已上市的三家城市商业银行由于经营特征差异较大进行个案分析，不给出统一的行业目标PE

　　我们重点推荐的股份淛银行包括：深发展、招商银行、浦发银行、兴业银行(排名不分先后)。