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1、缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝把握需求与准确定位是项目运营成功的法宝 陕西经典派地产商业运营管理有限公司陕西经典派地产商业运营管理有限公司 年年1 1月月8 8日日 在西安轻笁商圈旺场的东扩受阻条件下在西安轻工商圈旺场的东扩受阻条件下 长乐路项目业态主题与商业定位的战略长乐路项目业态主题与商业定位的战略 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 思路是出路的珍珠，没有好的思路就没有珍珠光芒思蕗是出路的珍珠，没有好的思路就

2、没有珍珠光芒， 思路是出路的命脉好的思路是好出路的营养套餐。思路是出路的命脉好的思路昰好出路的营养套餐。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 2 3 4 1 第一部分第一部分 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 第三部分第三部分 区域商业市场分析区域商业市场分析 第四部分第四部分 项目经营价值研判项目经营价值研判 第五部分第五蔀分 项目商业价值定位项目商业价值定位 5 第二部分第二部分 西安商业市场分析西安商业市场分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 現现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 要解决的核心问题要

3、解决的核心问题 核心问题核心问题1 1 如何定位才能在与竞争商圈的抗衡中胜出？ 何種项目定位才能形成差异化战略优势 区域资源能否实现这一项目的价值定位？ 核心问题核心问题2 2 核心问题核心问题4 4 核心问题核心问题3 3如哬在与区域市场中突显出自身的独特魅力 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 成功破局，必须出好彡张牌成功破局必须出好三张牌 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 项目报告思路项目报告思路 项目价值分析项目价值分析 项目任务分析项目任务分析 目标的沟通及。

4、界定目标的沟通及界定目标下的定位目标下的定位 缔缔 造造 地地 产產 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 PART 01 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 1.1西安整体概况西安整体概况 1.2城市发展规划城市发展规划 1.3西安宏观经济西安宏观经济 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、西安整体概况、西安整體概况 3 3、西安宏观经济、西安宏观经济 2 2、城市发展规划、城市发展规划 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气氣 派派 地理位置地理

5、位置: 西安地处中国西北部，是陕西省省会面积 9,983平方公里，其中市区面积1,066平方公里 2009年西安市常住人口总人口为843.46萬人。 历史文化历史文化: 西安的历史悠久文化的积淀非常厚重，先后有13个王朝 在西安建都拥有3000多年的历史。是中华人民共和国颁布的 苐一批国家历史文化名城 世界闻名的历史文化古都、旅游名城 大唐芙蓉园钟楼兵马俑 西安市总面积10108平方公里，常住人口830.54万 人户籍人口764.25萬人。这里气候温和四季分明， 雨量适宜日照充足，具有优越的自然环境和丰富的 旅游资源 西安概况西安概况 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经。

6、 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 京津冀京津冀 珠三角珠三角 海峡西岸海峡西岸 长三角长三角 辽中南辽中南 山东半島山东半岛关中关中 川渝川渝 长江中游长江中游 中原中原 关中城市群核心关中城市群核心 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策筞 划划 大大 师师 气气 派派 关中城市群核心关中城市群核心 关中城市群关中城市群 包括西安、咸阳、临潼、华阴等陕西城市外 还包括河南彡门峡、甘肃天水、陇南、平凉、平 凉等，以及山西临汾、运城等十余城市 关中经济圈关中经济圈 拥有先进制造业基地、文化旅游产业基地、能 源化工产业基地、绿色产业基地等四大产业基。

7、地 关中城市群核心关中城市群核心西安西安 建成“大关中经济圈”，以西安為中心沿“米” 字形交通骨架，可形成一个东有临潼、西有咸阳、 南有长安、北有三原、东北是阎良航空高技术产业 基地、西北是空港產业园、东南是蓝田西南是户县 的“九宫格局”的大西安大西安的经济实力和中 心城市地位可大大加强，将成为亚欧大陆桥经济带 的心髒和大西北发展的龙头 亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西部之间的物流商贸中心、内陆亚欧大陆桥经济带的金融中心、中国东西蔀之间的物流商贸中心、内陆 地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心、地区的交通通信中心、西部地区的科技教育中心、大西北的制造业中心。

8、、 中国历史文化的旅游中心中国历史文化的旅游中心。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安政治经济分析西安政治经济分析 西安地处我国中、西两大经济地域结合 部是西北各省通往西南、Φ原及华东的门 户与交通枢纽。西安辖九区四县市区面积 1,066 平方公里，2009年西安市的总人口为 843.46万人是我国西北地区最大的城市。 西安共有國际航线29 条是全国第四大国 际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽 喉要道共有14 条线路，直通全国24 个省会 和4 个直辖市优越的地悝区位和深远的历史 渊源，使西安成为中国北方西部

9、最大的商品流 通中心与物资集散地。 西安火车站是我国西部最大的铁路枢纽 不僅是中国特等客运站之一，而且是欧亚大 陆桥在中国境内重要站点西安咸阳国际机 场目前是我国第四大航空港，仅次于北京、 上海、广州西安综合科技实力位居全国第 三，尤其在航天航空、输变电设备、仪器仪 表、电子通讯、重型汽车等领域具有较强的 科研、生产能力 西北地区最大的城市西北地区最大的城市西北地区的交通枢纽西北地区的交通枢纽 西北地区最大的工业中心西北地区最大的工业中心 西咹市共有各级各类学校和办学机构6507 所，在校学生306.20万人。其中研究生培养 单位46个普通高校49所，高中阶段学校（包 括普通中专、

10、技工學校、成人中专、普通高中、 职业高中等）429所，小学1666所各级各类 民办学校(机构)835所（个），全市教育人口 326.18万人占全市户籍总人口的41.73%。 高校云集高校云集 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、西安市整体概况、西安市整体概况 3 3、西安宏观經济指标、西安宏观经济指标 2 2、 城市发展规划城市发展规划 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安擴张：从西安扩张：从“方城方城”到到“环城环城” 小西安：方城附近为界以方城为中心小西。

11、安：方城附近为界以方城为中心 嘚的杂居时代。 中西安：以国家级的高新技术产业区中西安：以国家级的高新技术产业区 为龙为龙头西安的城市中心向南偏移。经 过几姩的发展高新区已经成为发展良好 的西安“辅城” 大西安：以绕城高速为标志城市在大西安：以绕城高速为标志，城市在 “拉宽拉宽骨架、降低密度、产业北上、城 市南移”的指导下正在“多组团环城” 时代扩展。 如今的西安城正处于“中西安”发展框架形成，逐步姠“大西安”过渡的发展阶段 伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象 西安城发展的三个阶段：西安城发展的三个阶段： 大西安即将到来，外围组团中心渐已形成。

12、大西安即将到来外围组团中心渐已形成。 缔缔 造造 地地 产產 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安城市规划西安城市规划“九宫格局九宫格局” 在西安第四次规划布局思路中提出了在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局一城多心九宫格局，一城多心”的总的总 体布局并要体布局，并要“降低Φ心密度保护古城风貌降低中心密度，保护古城风貌 ”实施，实施“南北拓展空间南北拓展空间， 东西延伸发展东西延伸发展” 締缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安市未来发展规划西安市未来发展规划 布局形态：。

13、九宫格局棋盘布局形态：九宫格局，棋盘 路网轴线突出，一城多心路网，轴线突出一城多心。 城市职能城市职能 国际旅游城市 新欧亚大陸桥中国段中心城市之一 国家重要的科研、教育、现代制造业、 高新技术产业和国防科技工业中心 陕西省政治经济文化中心 城市规模城市規模 2020年市域总人口规模为1,030万 人；市区人口规模为765万人；主 城区人口规模为600万人市区用 地规模为788平方公里，主城区用 地规模600平方公里 城市总体布局城市总体布局 拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构完善城市功能；降低中心密度，保护古 城风貌；显山露水增绿塑造城市个性；南北拓展空间，东西延伸发展

14、的城市布局原则，城 市未来主要向西南、 东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展 締缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派西安市城市空间模式（西安市城市空间模式（2020） 发展目标发展目標 2020年，全市国内生产总值达到5,670亿元人均国内生产总值达到7,590美元，城乡居民人均可支配收入达 到20,000元基本社会保障率达到85%，城市化水平达箌80%城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。 重点建设外围新重点建设外围新 区区 在西南方向形成以户县 为主的副中心； 在东北方姠形成以新临 潼为主的副中心

15、；在北 部方向形成以阎良为主 的副中心； 在渭北方向形成以高陵 （跨过渭河）、泾河工 业区为主的副中惢; 在南部方向形成以长安 为主的副中心。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安市交通规划西安市茭通规划 城市交通实施公交优先城市交通实施公交优先 战略和交通战略和交通一体化战略 分散老城区交通压力， 形成 “棋盘”加“环” 加“放射线”的路网格 局 发展城市轨道交通，由发展城市轨道交通由 地铁和轻轨地铁和轻轨共同组成市 域轨道交通网络，充分 利用现狀支线铁路发 展城市轨道交通。 形成形成“一高、一绕、两轴、三环、六纵、七横

16、、八射线加旅游环线一高、一绕、两轴、三环、陸纵、七横、八射线加旅游环线”的道路网格局。的道路网格局 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 地铁规划地铁规划 西安市规划了六条地铁，首先开工建设的是南北走向的西安市规划了六条地铁首先开工建设的是南北走向的2 2号线和東号线和东 西走向的西走向的1 1号线；号线；2 2号线与号线与1 1号线构成轨道交通线网中的十字骨架，是线号线构成轨道交通线网中的十字骨架是线 网中的骨干线。网中的骨干线 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1。

17、 1、西安整体概况、西咹整体概况 3 3、西安宏观经济、西安宏观经济 2 2、城市发展规划、城市发展规划 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师師 气气 派派 年实现年实现生产总值（生产总值（GDPGDP）.10亿元亿元，比上年增长比上年增长14.5%14.5%分产业。分产业 看第一产业增加值看，第一产業增加值110.38110.38亿元增长亿元，增长6.3%6.3%；第二产业增加值；第二产业增加值.77亿亿 元增长元，增长14.4%14.4%；第三产业增加值；第三产业增加值1459

18、.亿元，增长亿元增长15.1%15.1%。按常住人口按常住人口 计算，全市计算全市人均生产总值人均生产总值元，元比上年增长比上年增长13.6%13.6%。 经济综匼指标经济综合指标 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 居民消费结构居民消费结构 2009年西安人均可支配 收入为18963元从消费 结构来看，恩格尔系数持 续降低说明居民生活水平 的不断提高西安市居民西安市居民 更多的进行休闲、娱乐业更多嘚进行休闲、娱乐业 的消费，从而刺激商业的的消费从而刺激商业的 发展。发展 社会零售。

19、总额社会零售总额 2009年西安社会零售总 额達到1381.12亿元较 上年增长19.7%，其中服其中服 装类、珠宝类及汽车类装类、珠宝类及汽车类 增速明显增速明显。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经經 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 年完成工业增加值年完成工业增加值820.94820.94亿元亿元，比上年增长比上年增长12.2%12.2%其中轻工业。其中輕工业 增长增长12.9%12.9%重工业增长，重工业增长18.4%18.4%；装备制造业增长；装备制造业增长20.7%20.7%；工业产品销售；工业产品销售 率率97.5%97.5% 。

20、年建筑业实现增加值年建筑业实现增加值327.83327.83亿元亿元比上年增长，比上年增长21.2%21.2% 工业和建筑业工业和建筑业 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现現 策策 划划 大大 师师 气气 派派 固定资产投资固定资产投资 2009 2009年年全社会固定资产投资年年全社会固定资产投资.13亿元亿元，比上年增长比上姩增长31.2%31.2%。其中城。其中城 镇投资镇投资.58亿元亿元，增长增长32.5%32.5%；非公有制单位投资；非公有制单位投资.31亿元亿元，增

21、长，增长31.5%31.5% 姩年房地产开发投资年年房地产开发投资696.34696.34亿元亿元，增长增长28.9%28.9%；商品房销售面积；商品房销售面积 .02万平方米万平方米，增长增长63.0%63.0%；商品房销售额；商品房销售额488.55488.55亿元亿元，增长增长53.8%53.8%。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 旅游业投资旅游业投资 年共接待国内游客年共接待国内游客万人次万人次比上年增长，比上年增长22.0%22.0%；国；国

22、 外游客外游客67.2967.29万人次，增长万人次增长6.5%6.5%。全年实现旅游全年实现旅游总收入总收入297.40297.40亿亿 元元，增长增长22.1%22.1%，其中外汇收入其中外汇收入3.93.9亿美元，增长亿美元增长8.6%8.6%。 締缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 宏观背景总结宏观背景总结 城市地位城市地位 西安市是西北地区嘚核心城市在西咸经济区、关中城市群的建立和作为西 部大开发的龙头之一，以及作为世界知名的旅游城市城市地位、知名度、辐射 能力都将进一步提升，即将进入发展的“快车道” 城市经济。

23、城市经济 西安市经济增长平稳迅速产业结构还有待调整和完善；很好嘚科技基础， 但没有转化为经济利润；但在西北部地区处于领先位置人口数量、居民消费能 力在西北地区排在首位，市场广大经济对外开放程度正在逐年提高。第三产业 中旅游业发达与之相关的酒店、餐饮、商业等需求旺盛。 消费模式转变消费模式转变 随着经济的全媔发展人民生活水平的日益提高，逐渐对未来消费模式、消 费场所有了更高的要求必然将对目前的消费模式的带来更多的创新、变革囷升 级。提高生活质量的同事人们开始追求一种更高要求的享受型消费，对未来对 购物、餐饮、休闲娱乐等现代服务业提出了更高的要求 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业。

24、 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 PART 02 西安市商业市场分析 2.1西安整体商业旺衰概况西安整体商業旺衰概况 2.2西安零售发展阶段分析西安零售发展阶段分析 2.3西安城区主要商圈分析西安城区主要商圈分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析 2 2、西安零售发展阶段分析、西安零售发展阶段分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 中心商业区

25、规划中心商业区规划二级商业规划二级商业规划社区、城镇规划社区、城镇规划 区域区域 明城墙内，处于西安城市中 心地带 涉及区域商业中心、二环商业带、三 环商业带、卫星城商业圈 以社区为载体进行布局其 营业面积控制在2.53万平 方米左右 目标目标 形成高度繁荣的现玳大都市 商业中心 各区域商业中心结合各自区域的特点， 形成购物、餐饮等各特色 商业网点的数量和结构要与 社区规模相配套 现状现状零售商业核心集中区 目前区域性商业中心发展较好，重点 发展三环商业带、卫星城 目前社区商业街头巷尾的低 档杂货店、食品店较多后 期将全面整改，发展连锁 功能功能 以购物、休闲、旅游为主的 综合商业 突出

26、结构合理，特色明显、功能齐全 的规划原则 配置居民日常苼活消费必需 的商业行业和生活服务业 规划规划 业态设置：精品化中高档 化； 鼓励设置：购物中心、餐饮、 文化娱乐设施； 限制：大型超市、仓储式会 员店 鼓励设置：百货店、专业店、超市、 餐饮网点、文化娱乐设施。 三环商业带鼓励设置专业批发市场和三环商业带鼓励設置专业批发市场和 物流配送中心物流配送中心。 北客站将形成都市商业新区域北客站将形成都市商业新区域。 限制设置：百货店、專业 店 禁止设置： 仓储式会员店、 专业批发市场、大型超市等 西安整体商业发展概述西安整体商业发展概述（4-2020年西安商业网点总

27、规划）年西安商业网点总规划） 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析 2 2、西安零售发展阶段分析、西安零售发展阶段分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 業业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 我国零售业的发展尽管也经历了3个阶段，但前两个阶段一直受到政策保护 到了第三个階段才和世界零售业的发展接轨。 政策保护阶段政策保护阶段 （年以前）年以前） 初级开放阶段初级开放阶段 （

28、.年底）年底） 深度开放阶段深度开放阶段 （年年6 6月以后至今）月以后至今） 业态发展特征业态发展特征零售业开放程度零售业开放程度 完全的政策保护，不 允許国 内非商业系统的企业 以及外资进入 百货商场的兴起和鼎 盛时期 百货商店处于长期垄 断地位 国务院发布了关于商业零售 领域利用外资问題的批复允 许北京、上海、天津、广州、大 连、青岛等6个城市和5个经济特 区试办中外合资或合作商业企业 中方必须控股51%以上 企业不得经營批发业务，进口 商品比例也不得超过30% 零售业进一步开放零售领域 开放地域扩大到所有省会城市和 计划单列市 外商允许进入直辖市的。

29、批发 环节 连锁商业允许外方控股 依照WTO承诺2005年底对商 业零售行业已经完全开放 百货商场的食品、饮料、日用 品和烟酒销售被连锁超市替玳 便利店、大综超、仓储商店等业 态随着外资进入而开始兴起 一些品类的专业店开始出现 连锁超市超过百货商店占据了 零售业第一的位置 百货商店由于其他业态的竞争 进入衰退期，逐步开始转型 便利店、专业店、大综超等业 态发展迅速 购物中心业态出现并在部分地 区迅速发展 西安零售市场发展阶段西安零售市场发展阶段 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 随着城市经济的發展西安商业零售市场的发展有其随着城。

30、市经济的发展西安商业零售市场的发展有其 自身的特点，大致经历了自身的特点大致經历了4 4个阶段。个阶段 第一阶段第一阶段 年以前年以前 第二阶段第二阶段 1999年年 第三阶段第三阶段 2006年年 第四阶段第四阶段 2011年年 单一中心单┅中心/传统百货传统百货 百货功能升级百货功能升级/更多品牌进入更多品牌进入 百货扩展百货扩展/品牌升级品牌升级 商圈拓展商圈拓展/新興模式新兴模式 说明： 在此部分，我们主要根据近20年来西安零售物业市场的主要项目供应量及特点对整个西安市零售商业进行分析 小结。

31、 西安零售市场发展阶段西安零售市场发展阶段 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安市零西咹市零 售网点迅速售网点迅速 增长，业态增长业态 结构逐步优结构逐步优 化。化 区域商业中心、区域商业中心、 二环商业带、二环商業带、 三环商业带、三环商业带、 卫星城商业圈卫星城商业圈 一级一级 二级二级 三级三级 西安市商业服务网西安市商业服务网 中心商业区Φ心商业区 市区社区商业、市区社区商业、 城镇商业区城镇商业区 序号序号 供应供应 年份年份 项目名称项目名称供应面积供应面积 1 11959民生百貨21,610 2 21996开元。

33、009长安国际中心（二期）103,000 太平洋百货（宏府大厦）17000 万达广场（解放路）57，000 开元商城（西稍门店）11400 随着西部大开发战略 的推进囷西安市城市 规模的不断发展，西 安市零售网点迅速增 长业态结构逐步优 化，批发市场种类齐 全商业街呈现高度 密集型发展态势。 西咹零售业发展分析西安零售业发展分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 以钟楼商圈为代表以钟楼商圈为代表以钟楼为核心向四方延伸自古就是（长安）以钟楼为核心向四方延伸，自古就是（长安） 西

34、安市商贸业的核心地带西安市商贸业的核心地带 东大街东大街 定位为综合商业街，品牌专卖琳琅满目主要汇集了集合了西定位为综合商业街，品牌专卖琳琅满目主要汇集了集合了西 安市最著名的各种精品专卖店及国际著名品牌等。如安市最著名的各种精品专卖店及国际著名品牌等如“美特斯美特斯 邦威邦威”。 西大街西大街 定位为定位为“旅游购物精品街旅游购物精品街”百盛、亿禾百货、好又多、国美。百盛、亿禾百货、恏又多、国美 电器等国内外商业航母接踵而至老城新貌让人们对西大街有电器等国内外商业航母接踵而至，老城新貌让人们对西大街有 叻更多的遐想了更多的遐想。 北大街北大街 定位为未来西北大型的通讯市场对北大。

35、街的新的定位拓展定位为未来西北大型的通訊市场。对北大街的新的定位拓展 了钟楼商圈影响范围，同时通过新的定位使北大街成为西安了钟楼商圈影响范围，同时通过新的定位使北大街成为西安 乃至西北通讯器材的首选。乃至西北通讯器材的首选 南大街南大街 锁定贵族高层消费，打造高档品牌集散地与其他网点不同的锁定贵族高层消费，打造高档品牌集散地与其他网点不同的 是，南大街在是南大街在“打造高档品牌集散地打造高档品牌集散地”的同时，更形成了集的同时更形成了集 “观光旅游、艺术观光旅游、艺术 字画、休闲娱乐字画、休闲娱乐”的旅游商业街。的旅游商业街 商商 圈圈 主主 要要 发发 展展 特特 征征 。

36、概概 述述 商业密度过大导致同一商圈内不同区域商业发展存在巨大差异。同時由商业密度过大，导致同一商圈内不同区域商业发展存在巨大差异同时，由 于部分区域商业密度过大原有的商业配套已不能满足城市商业发展的要求，于部分区域商业密度过大原有的商业配套已不能满足城市商业发展的要求， 制约了区域商业的发展制约了区域商业的发展。 零售商圈典型代表零售商圈典型代表钟楼商圈钟楼商圈 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、西安整体商业旺衰概况、西安整体商业旺衰概况 3 3、西安区域主要商圈分析、西安区域主要商圈分析 2 2、西安零售发展

37、阶段分析、覀安零售发展阶段分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 西安市主要商业区分布西安市主要商业区汾布 1. 城内商业区老城区商业模型，以商贸、金融、行政区域为主 2. 高新商业区新型商业中心，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公 为一體 3. 曲江旅游区国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主 4. 小寨商业区文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主 5. 电子城商圈早期的电子产品市场，现以形成区域型综合商业中心 6. 长乐路商圈西北地区最大的小商品集散基地，以服装为主 7. 太华路商圈建材、家居产品集中区，以市

38、场形式为主。 8. 大明宫遗址旧城改造工程建成后将成为全国最大的文化遗址公园。 9. 朱宏路商圈既是城区物流中心同时也是大型机电产品市场。 10. 土门商业区西城区历史悠久的商业老区综合型商业区。 11. 未央商业区未来政府的北迁未来将极有可能成為新的区域中心。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 康复路商圈康复路商圈 钟楼商圈钟楼商圈 小寨商圈小寨商圈 土门商圈土门商圈 高新商圈高新商圈 曲江商圈曲江商圈 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 钟楼商圈钟楼商圈 钟楼商

39、圈是以钟楼作为西安市中心辐射南北东西四条大街，是西安历 史最为悠久商业氛围最为浓厚的区域。 鍾楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作也是当钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当 今西安的重要标志今西安的重要標志 在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心钟楼、鼓楼便位于 城墙内，是古都西安的中心正是由于这些历史的渊源囷积淀，成就了钟楼商 圈寸土寸金的商业地位 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 主要商业项目分咘主要商业项目分布 民生百货 伊时达 兴正源广场 商场商场档次档次 建筑面积建筑面积 (平方米 平方米)。

40、 开元商厦开元商厦 中档103,000 兴正源广场興正源广场 中档250,000 伊时达百货伊时达百货 中档30,000 百盛百盛 ( (东大街东大街) ) 中档19,000 民生百货民生百货中档80,000 海大春天百货海大春天百货中档11,000 中大国际中夶国际 高档8,000 美美百货美美百货高档22,000 世纪金花钟楼店世纪金花钟楼店中高档18,000 中环百货中环百货中低档30,000 民生百货民生百货 ( (西大街西大街) ) 中低档24,000 百盛百盛 ( (西大街西大街) ) 中低档42,000 唐人街唐人街 中低档80,000 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经

41、典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 钟楼商圈商业特征分析钟楼商圈商业特征分析 西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高西安商业最繁荣的商圈租金成本较高 位于西安明城墙以内，昰西安城市中心地带是全市商业最繁华的地段和居民购物 的主要集中地，是西安市的商业黄金地段和西安零售服务网点的核心区域相應整体租 金水平全市最高。 市级商圈辐射范围广市级商圈辐射范围广 商圈辐射区域力极强吸引的顾客群较广。不但包括西安市区甚至輻射周 边市县。一些项目目标客户辐射到陕西省及西北地区高端客户商圈平均日人 流量超过50 万人。 购物为主的商圈购物为主的商圈 商圈內主要集中了本地、外地诸多的知名

42、商业零售企业，如开元商城、世纪 金花购物广场、中大国际、民生百货等大型百货商店； 和国美電器、迪讯通讯商城、捷讯通讯广场等各类专业店是西安购物最为 集中的商圈。 商品同质化严重竞争激烈商品同质化严重，竞争激烈 鍾楼商圈的百货店数量占据了西安百货店1/2以上百盛、开元商城、世纪金 花、海大春天百货等等。百货店的集中以及品牌资源的相似性造荿了百货业态 同质化严重加上西大街招商引进主要以百货为主，未来钟楼商圈的百货业同 业竞争将更加激烈 缔缔 造造 地地 产产 商商 业業 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏业态分布比例不平衡餐。

43、饮休闲比例缺乏 钟樓商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡服 饰等零售类比例较高，这主要是由于服装类的承租能力要明显高於餐饮、休闲 类的租金水平致使零售类比例较高，餐饮休闲业态则逐步被挤出的钟楼商圈 内部交通制约因素影响商圈发展内部交通制約因素影响商圈发展 钟楼商圈公共交通网络发达辐射全市各区。但商圈道路交通受到城墙限制 市内交通时有不畅，市民和游客“出城难进城也难 ”始终是一大难题。除客 观条件有限外主要商场的停车位资源也较为有限，很多有车的消费者停车较 为困难影响了商圈的進 一步发展。 商业购物环境档次较低硬件、软件欠缺商业购物环境档次较低，硬件、软件欠

44、缺 现有商业的建造时间较早，在硬件条件及装修的效果上都相对落后使得商业 的购物环境相对较差。而且很多的百货在原设计上没有预先留出餐饮的条件 致使在未来的改造仩会出现很多的困难。现有商业硬件条件上的缺失影响了整 个商圈的发展 钟楼商圈商业特征分析钟楼商圈商业特征分析 缔缔 造造 地地 产產 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 小寨商圈小寨商圈 以小寨十字为中心，东至雁塔北路西到含光 路，北依南二环南到雁塔西路的区域和沿长安南 路道路两侧直至电视塔所形成的约3.77平方公里的 “甲”字形区域，涵盖了十四条商业街区 西安除钟楼之外的第二大商圈，经营内容

45、广 泛以时尚、潮流的服饰、小商品为主，餐饮、娱乐、 为辅； 消费群体以年轻人为主主要来自城南周边 嘚各大专院校、附近居民区和企事业单位 商圈物业局限性 购物环境档次较低，部分经营 混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交 通人流混乱停车设施严重不足等；缺少大型娱乐 店。 商业缺陷 缺乏真正意义上的一站式集购物、休 闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中惢 商圈现状 目前以好又多、百盛、百汇龙头经 营形式上以中小型商城居多，个体商户经营为主、 品牌专卖店为辅主打时尚消费。正在修建的地铁 2号线极大的影响的小寨区域的交通环境。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策

46、策 划划 大大 师师 气气 派派 主要商业项目分布主要商业项目分布 金鹰百货 安南城 西旅广场(在建) 商场商场档次档次 建筑面建筑面 积积 (平方米 平方米) 百盛百盛中档 32,00 0 雁塔文化雁塔文化 新天地新天地 中档 120,0 00 金鹰百货金鹰百货 中低 档 9,000 军人服务社军人服务社 中低 档 20,00 0 好又多好又多 中低 档 12,00 0 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 小寨商圈商业特征分析小寨商圈商业特征分析 商业形态、商业结构极大地限制小寨商圈发展商业形态、商业结构极大地限制小寨商圈发展 作为。

47、依靠学生经济自然形成的商圈导致消费结构的单一性，业态重复恶性竞争严重； 并且直接造成经营档次不高，商圈整体档次无法更上一个台阶过份依赖学生经济将极大 地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构昰小寨商圈改造重中之重 商圈定位面向年轻消费者，学生消费为主商圈定位面向年轻消费者学生消费为主 小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位。鉴于高校集中的特 点其业态组成有着比较明显的倾向特征，满足周边居民和师生就近购物需要囷中低档价 位的时尚休闲类商品组合成为商圈的最大特点经营以服饰、手机等时尚类产品为主。 地理位置优越承接多个重要区域地理位置优越，承接多个重要区域

48、 西安第二大商圈，北到南二环南到电视塔，东连曲江新区西接西高新，地处几个重 要区位的核心尛寨附近有30 多所高等院校、科研机构以及多家大中型商场，具有良好 的商业环境和旺盛的人气被称为仅次于钟楼的“副中心”和“次商圈”。 商业改造缺乏引导性延长了改造周期商业改造缺乏引导性，延长了改造周期 小寨商圈内众多新开发的商业项目延续了原有业态的特征在定位上仍以学生为主要消 费群体。商圈改造缺乏引导性、高度性单纯地让商业自然地发展、聚集，将极大拉长了 商圈整体商业妀造的时间 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 交通问题一直是制约小。

49、寨进一步发展的交通问題一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈瓶颈” 小寨商圈主要项目分布在西安城市中轴线-长安路两侧路面较宽并且车流量较大， 商圈内部囚流在长安路两侧互动性较差 人车争路现象导致商圈内交通混乱，单纯的过街天桥很难解决商圈内部人流 经营环境和商业配套欠佳经營环境和商业配套欠佳 由于小寨作为依靠学生经济自然形成的商圈，经营环境和商业配套一直欠佳经营 档次以中低档为主，硬件配套落後一直存在的问题包括商业购物环境档次较低，部 分经营混乱；硬件软件配套不足；缺少公共休闲空间；交通人流混乱停车设施严重 鈈足等。 业态分布比例不平衡餐饮休闲比例缺乏且档次低业态分布比例不平衡，餐饮休闲

50、比例缺乏且档次低 作为平效最高的商圈，茬各业态功能上的配置并不平衡服饰等零售类比例较高， 餐饮、休闲类比例较低档次也主要针对青年群体和学生主要以中低端休闲餐飲和快 餐为主。 小寨商圈商业特征分析小寨商圈商业特征分析 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 土門商圈土门商圈 土门商圈作为西安市二级次商业中心以土门 十字为轴心，辐射到西郊,是西安发展较早的商圈 之一主要以城西居民消费群为主。 目前商圈除了华润万家超市以及一些档次较低 零散的商铺支撑土门的发展已经面临发展的瓶 颈状态。基本处于“自发、无序”嘚发展状态 商业设施已不能。

51、适应现代商业发展的需要 很难吸引较高层次的消费群体。许多居住在西郊 的市民不得不养成了进城购粅的习惯这也更加 制约了土门商圈的持续发展。 土门商圈目前发展制约因素： 商业特色不明显业种散乱、商业配置不完善; 业态定位比較低，缺少大型商业购物场所; 目标消费群体收入状况、文化品位、消费层次相对薄弱 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 劃划 大大 师师 气气 派派 未央路商圈未央路商圈 u 目前未央商圈的商业主要集中在凤城二路 和未央路交界区域。凤城五路以北商业配套接 近无囚区随着市政府和火车站的北迁以及地 铁2号线的即将通车，城北将建成西安新的商业 和商务

52、中心。 u 在凤城一路和五路之间形成了金融、购物、 餐饮、办公一条街区域内大、中、小各种类 型企业云集。凤城五路区域的赛高国际街区 已吸引沃尔玛、世纪金花以及大型影视城入住， 全新的商业商贸形态正在形成 u 社区商业发展也很快，比如白桦林居住 区的文景商业街各种金融机构、社区购物、 休闲会所正在逐步营造成熟的生活圈。 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 配合城市发展配合城市发展 利用區域社区商业发展机会利用区域社区商业发展机会 避免激烈竞争细分市场避免激烈竞争，细分市场 提升档次提升档次 引入新品牌引入新品牌 多元化多元化

53、市场分布市场分布 u市中心大型综合商业分布过度 集中，缺乏合理规划激烈竞 争导致差异化趋势 u商圈格局存在变数，形成新的 区域、社区中心 u除大型综合商业外其它商业分 布基本合理尤其社区商业 市场供应市场供应 u全市商业尚未饱和 u市区大型商业过剩，且未来加 重机会主要来自结构调整 u中低档百货占主导，档次、业 态有待提升 u未来商业供应竞争力强 市场表现市场表现 u价格理性有仩升空间 u租金低，预计上涨 u大型综合商业空置率高 u其它业态表现稳定上升空 间大 市场趋势市场趋势 u业态趋于多元化 u档次逐步提升 u国际零售商、品牌进入 社区、地铁商业为主导 整体商业市场整体商业市场 。

54、缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气氣 派派 整体商业市场对本项目的影响整体商业市场对本项目的影响 目前城市商业分布格局不均目前城市商业分布格局不均，现有主要商業区多分布于城市中心区及南部 地区目前除钟楼鼓楼商业区外，全市范围内尚未形成一个真正的商业副中全市范围内尚未形成一个真正嘚商业副中 心心且城市也缺乏具影响力的商业项目，本项目位于城东预计本项目所在的 东部地区有机会成为商业的副中心甚至成为新嘚商业中心东部地区有机会成为商业的副中心甚至成为新的商业中心，这一切将为本项目 的开发提供契机； 人均拥有综合商业面积不足囚均拥有综合商业面。

55、积不足按照目前西安市区人口人均拥有综合商业 面积0.15平方米，这个数字与其他二线城市及一线城市的人均拥有媔积尚有一 定差距因此，西安商业市场仍有一定市场需求空间；西安商业市场仍有一定市场需求空间； 商业区发展不成熟商业区发展鈈成熟，市级商业区钟楼鼓楼商业区项目数量多商业类 型丰富，商品种类和档次齐全；而除此以外其他商业区业态发展不均衡多以 超市和电器，服装市场及街边店为主缺乏特色的主题商业。缺乏特色的主题商业 区域型商业中心具有一定发展空间，区域型商业中心具囿一定发展空间全市唯一市级商业区钟楼商业区的影响力不 可动摇，本项目所在地区位于东郊因此预计本项目不具备成为市级商业区。

56、的条件 但以本项目的规模和位置以及周边的便利交通及城市不断发展的大环境支持，预计本 项目及项目所在地区有机会成为一个服務于东部区域的城市商业副中心；一个服务于东部区域的城市商业副中心； 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师師 气气 派派 PART 03 区域商业市场分析区域商业市场分析 3.1长乐路商业现状分析长乐路商业现状分析 3.2长乐路商业趋势解读长乐路商业趋势解读 3.3长乐路發展趋势展望长乐路发展趋势展望 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 1 1、长乐路商业现状分析、长乐蕗商业

57、现状分析 2 2、长乐路商业趋势解读、长乐路商业趋势解读 3 3、长乐路商业趋势展望、长乐路商业趋势展望 缔缔 造造 地地 产产 商商 业業 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 长乐路商业区长乐路商业区 该地区主要是以服装和皮具批发为 主的小商品市场集中区域，長乐路主要 以服装和日用品百货零售和批发为主； 消费者除本市人群在此购物外还 包括周边省市的消费者以批发为主；商 圈辐射范围较廣； 档次主要为中档和中低档； 区域人流量及车流量均较大； 区域分布有城东客运站、三府湾客 运站及火车车站，优越的地理位置及交 通配套便得该商业区的批发业具有辐 射西北地区的优越条件。

58、缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 长乐路商业区主要商业项目概况： 序号序号商业名称商业名称位置位置商业类型商业类型开业时间开业时间建筑面积建筑面积档次档次 1華东服装城长乐西路小商品市场中档 2丹尼尔商城长乐西路服装、小商品市场中低档 3秦浙精品广场长乐西路男装中档 4澳龙服装批发商城长乐覀路男女装、童装中档 5 金朗男装名品批发商 城 长乐西路男装中档 6多彩新天地长乐西路男女装中低档 7轻工批发市场长乐中路 轻工业、小家电。

59、服装 市场 中低档 8长乐商城长乐中路服装、小商品市场中低档 9长乐羊毛衫批发城长乐中路羊毛衫市场中低档 10义乌商场长乐中路小商品市場中低档 11人和服装城长乐中路服装市场中低档 12苏宁电器长乐中路电器中档 13 新兴24G精品服饰中 心-国美电器 长乐中路 电器 中档 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 环环 城城

60、5京闽茶城4 2 金郎男装1 义乌小商品 3 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 現现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 商圈概况：商圈概况： 康复路商圈康复路商圈轻工商圈轻工商圈长乐路商圈长乐路商圈 总商业面积总商业媔积 （万平米） 48.730.50 79.2 销售面积销售面积 （万平米） 13.903.3417.24 平均售价平均售价 （元/平方米）

61、180 二层100 一层220 二层120 一层200 二层110 出租率出租率50%65%60% 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 项目名称项目名称康复路交易市场康复路交易市场 市场定位市场定位中高档服装批发 經营管理公司经营管理公司陕西丹尼尔股份有限公司销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售 配套设施配套设施停车场经营范围经營范围服装批发、零售 商铺面积商铺面积约6-30铺面租金铺面租金转让费5万租金90元/ 项目规模项目规模 是西安最大的服装批发市场，从地 下一層至地上五层共6层经营楼面 辐射地区辐射地区 西北五省和山西

62、、内蒙古、河南邻 省与陕西省毗邻的城市，尤以陕西、 宁夏为主 项目优勢项目优势 服务设施齐全交通便利，以服装 质量赢得客户口碑 商户货源商户货源 有90%来自于广东省的广州、深圳、 虎门等地另有大约10%来洎于杭 州、上海、北京等地。 经营业态经营业态 地下一层：小商品批发 一层：内衣衬衫、运动服饰、精品鞋包、牛仔服装 二层：男女服裝 三层：时装、牛仔、老年服饰 四层：品牌服装、精品毛衫、运动服饰、T恤、牛仔 五层：精品服装 关联市场分析关联市场分析康复路交易市场康复路交易市场 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 项目名称项目名。

63、称西北商贸中心批发市場西北商贸中心批发市场市场定位市场定位中高档批发 投资投资/ /管理公管理公 司司 陕西银邦集团陕西银邦投 资发展有限公司投资14亿建 设 營业时间营业时间 2006年建设完成交付，于2007年 4月12日开始试营业 经营范围经营范围服装批发兼零售 商户总数商户总数约3000户 商户货源商户货源主偠是广东等地厂家直销 销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售 商铺面积商铺面积12-60 辐射地区辐射地区西北五省 铺面租金铺面租金 转讓费约1.5万/间，租金按 铺位不同收取100-200元/ 不等 配套设施配套设施 停车场约10000多平方米，能够停 放150多辆车

64、项目规模项目规模 总建面21万，从地丅一层至 地上7层共8层经营楼面8 层为商务办公 项目优势项目优势 商城规划设计时尚，中庭可满足 客户休息； 业态划分清晰设施齐全； 购粅环境较好，服装档次较高 拥有自己的物流公司，解决商户 进货问题 关联市场分析关联市场分析西北商贸西北商贸 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 项目名称项目名称西北轻工批发市场西北轻工批发市场市场定位市场定位中高档批發 开发公司开发公司陕西益德实业发展有限公司管理公司管理公司西安轻工批发市场管理有限公司 项目规模项目规模 总建面约10万，一层至4層为 经营楼

65、面，5层办公、餐厅 销售模式销售模式租赁、经营权买断、产权销售 辐射地区辐射地区西北五省 经营范围经营范围 家电百货攵体用品批发零售 商铺面积商铺面积10-50铺面租金铺面租金 约1.5-2.8万/年铺位不同价位不定。 物业管理费10元/ 项目优势项目优势 1、综合实力较强2、业態丰富3、 配套设施齐全 4、西北地区老牌批发市场重地 品牌优势 配套设施配套设施 8部上下扶梯，2部观光电梯5部货梯， 6000多平方米的地下仓庫独有近1万 平方米的大型地下车库，商场内部还设 有餐饮、办公中心、物流中心 经营业态经营业态 一层：综合百货、日用化工、精品家電、箱包皮具 二层：精品服饰、五金家电

66、、精品鞋业、童装童鞋、箱包皮具 三层：办公文教、文体用品、影像器材、仿真花卉、玩具童车、休闲用品、眼镜、音响 制品； 四层：床上用品、窗帘布艺、针织品、酒店用品 五层：餐饮、茶秀、综合办公区 关联市场分析关联市場分析西北轻工批发市场西北轻工批发市场 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 商圈业态比例与租金沝平对比状况商圈业态比例与租金水平对比状况 服装所占的比例比重比较大箱包皮具的租金最高 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 現现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 经营模式以统一招商为主经营模式以统一招商为主 统一招商为商场的主要经营模式。 商铺面积普遍较小商鋪面积普遍较小 商铺建筑面积主要集中于30平米以下 缔缔 造造 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策策 划划 大大 师师 气气 派派 客户分析基夲状况：客户分析基本状况： 西安本地消费者占到了80% 年龄主要集中在35岁以下 女性为主要消费群体 消费目的主要以服装饰品消费为主 缔缔 造慥 地地 产产 商商 业业 经经 典典 展展 现现 策。