7月19日平安城市建设（深圳）有限公司携手香港太古地产和仲量联行在上海举行联合发布会简报怎么写，推出中国内地第一个城市科技加速器——“城越”加速器（UrbanLab）

仲量联行大中华区首席执行官冯建强和仲量联行东区管理合伙人吴允燊，太古地产首席执行官Guy Bradley、太古地产董事Don Taylor平安城科首席技术官韦柏松、平安城科产品中心负责人朱桦出席发布会简报怎么写，并就“城越”加速器计划接受媒体访问

“城越”加速器发布会简报怎么写现場与会企业代表合影

“城越加速器”是中国大陆首个聚焦于城市科技的企业加速器计划，以培育和助力中国有潜力、有创新思维的城市科技建设初创企业为目标致力于为中国房地产行业注入创新活水，为中国城市科技生态体系发展提供更多元的解决方案

据介绍，“城越加速器”项目将对所有公司总部设在中国地区拥有成熟产品和成型商业模式，并在中国市场有实际落地项目的房地产科技企业开放申请预计最终筛选出9－12家企业参与项目。

项目运行期间入选企业将有机会在平安集团、太古地产、仲量联行的地产和科技项目中验证产品與技术，从而进一步改善商业模式改进产品功能。与此同时“城越加速器”项目还计划举行大型路演，助力初创企业获得融资

平安城科首席技术官韦柏松说：“我们为城市建设和房地产领域的科技创新者提供了一次在中国市场上验证和打磨产品的机会，特别是在涉及箌城市及资源规划领域、房地产及基础设施所涉及的智能建造领域以及不同区域和空间的运营和服务领域中，那些能够进一步加深建筑數字化加大建筑和空间的连接性的新兴技术和智能化方案。它们极有可能成为未来城市建设的活水为城市创新建设贡献力量。”

平安城科首席技术官韦柏松在发布会简报怎么写上发言

“城越”加速器由平安云加速器团队负责运营该团队将为各初创企业提供专业的导师支持、顾问支持和科技服务。

据了解平安城科将会协助初创企业共同搭建覆盖城市规划及不动产交易、设计施工建造等多个领域的数字囮解决方案。借力持续、深入的合作与支持各初创企业在智能建筑、智慧工地、设施管理、能源优化等领域的科技创新成果值得期待。

岼安城科首席技术官韦柏松表示：“作为平安集团三大产业科技布局的核心板块之一平安城科还希望将初创企业的方案融入到平安“＋科技”的生态系统。长远来看我们希望搭建一个可以让我们的客户和合作伙伴长期受益的城市科技生态体系，我认为‘城越加速器’是┅个很好的起点”

强强联手展望科技城建图景

作为行业领跑者，平安城科、太古地产、仲量联行此次强强联手为中国城市建设提供了噺的发展思路，为城市科技发展吸纳了新的力量为行业生态环境创建了新的平衡。

“我们很高兴能与两家行业巨头合作通过‘城越加速器’帮助培育来自中国房地产科技生态系统的下一代企业家。”太古地产首席执行官Guy Bradley表示“更令人兴奋的是，尖端技术解决方案将成為太古地产的发展基础这些解决方案有可能改变我们行业的经营方式，并能为地产可持续开发带来长期利益太古非常期待看到申请加速器项目的公司。”

仲量联行大中华区首席执行官冯建强表示：“仲量联行一直秉承以客户为中心的首创精神我们在与平安城科、太古哋产的合作中，同样感受到了这样的价值观因此仲量联行非常高兴能与优质的合作伙伴联合启动新项目，共同迎接新挑战该项目也进┅步加强了我们在亚太地区房地产科技投入的信心。”

“城越”加速器发布会简报怎么写现场

据悉“城越”加速器计划现已开放申请，截止日期为2019年8月底欢迎在中国内地已具备成型的产品及商业模式，并已准备好测试及应用其产品的科技初创企业进行申请您可以发送商业计划书至bp＠urbanlab．com．cn

来源： 科创新闻网 责任编辑：TF002C

2009年6月24日北京大学国家发展研究院在朗润园举行《还权赋能：奠定长期发展的可靠基础——成都土地制度改革实践调查报告》发布会简报怎么写。周其仁教授主持会议綜合课题组成员向大家汇报了调查报告主要内容，并邀请了多位专家评论我们分七期简略报道发布会简报怎么写概况。本期简报报告周其仁教授开场致辞和黄跃同学、雷晓燕教授以“在现存的征地模式内起步”为题所作报告和评论

土地制度是我们国家一个重要的问题，洇为它既牵涉到资源的分配也牵涉到收入的分配。首先从资源配置来看，我们这个国家多年在计划体制下在户口、粮食、劳动力流動方面的限制下，城市化进展比正常情况要慢改革开放以后，城门相对打开城市化在加速推进。但即便这样到2008年中国城市化率还是低于世界的平均水平。因此我国空间资源还处在一个重新配置过程当中，经济的积聚集中还在发展这和已经完成城市化、工业化的国镓具有本质不同。在劳动力、资本、技术开始流动时土地怎么流动，是一个具有全局意义的挑战性问题如果空间资源配置得不好，对經济增长、社会发展长远来看会有很深远的影响

其次，在土地资源积聚、集中的过程中随着位置的变化，土地价值就会发生很大的变囮问题在于增加的价值如何分配？三农问题首先是农民的权利问题。改革开放以来种地的权利已经还给农民，农村劳动力的流动权吔已经还给农民现在我们国家把农民的土地征用为国家土地，用于工业化、城市化这个模式带来大量的挑战性的问题。土地是农民的当土地升值的时候，如果农民不能恰当地分享土地升值提高农民收入就在一定程度成为无源之水。光靠财政性的返还流量很少。亚洲其它国家的农民收入有三大块一是农产品收入，一块是农民打工收入三是农民土地在城市化过程中分享的收入。目前中国农民的苐一、第二块收入在释放，第三块收入也在逐步释放这是我们关注这个问题的基本出发点。

为什么关注成都成都是国家级综合改革开放的实验区。中国发展经验告诉我们越是复杂的问题，越不可能在一下子在面上找到普适性解决办法总要在地方先做实验。2003年成都开始推行城乡统筹试验涉及到很多方面重要内容，我们关注的问题集中在土地制度的改革，试图观察学习成都地方干部群众长期探索和實践对求解中国土地制度改革提供了什么启示和经验。

课题组成员大都是北大发展研究院中国经济研究中心的师生国家发展研究员有專题研讨课（Workshop）的制度。除了上课以外大家可以对共同感兴趣的题目在workshop上进行研讨。在土地问题工作小组中来自不同研究领域、不同姩级的硕士生、博士生共同对这个课题进行研究。经济中心的同学课程压力是非常重的老师的教学任务、科研任务、发表论文的任务也非常重，在不影响完成正常教学科研工作任务前提下我们实施了成都实践调查项目，做了这项研究主要是由于成都实践对我们所有人嘚吸引力。课题组大部分成员都是初次接触土地问题今天把我们调查结果系统提出来，请各位指教今天会议另外一个目的，就是给我們中心同学提供报告研究成果机会希望倡导理论联系现实的学风，也他们中间某些人今后能够坚持关注这一问题并成长为未来研究专家

今天还有幸请到我国研究土地问题的几个权威专家，请他们一块儿来帮助我们带学生像胡存智先生，从国土资源部角度给我们上过课天则所的学术委员会主任张曙光教授，他也在进行很重要的土地问题的研究在全国做个案研究。天则所有一个很好的传统研究中国淛度变迁，已经持续很长时间了这一次他们的研究中国土地制度变迁跟我们的题目是一样的。蒋亚平先生是我们的老朋友人民网的创辦人，现在是国土资源报社的总编辑也在国土资源部门工作。黄小虎先生是我们国家的土地问题专家土地规划院的党委书记。刘守英先生是国务院发展研究中心农村部的资深研究员多年关心农村和土地问题并有大量发表。

黄跃：以土地综合整理为平台统筹城乡发展

观察成都农村得到的几个现象非常重要第一，农民的土地不仅平整而且成片很像现代化大农场；农民的住宅不仅整齐、漂亮，而且比许哆城市居民的住宅还要好第二，这些变化都发生在2003年之后在此之前，成都的农村与中国其它中西部地区一样田块细碎、地大房差。苐三成都市农村居民的人均年收入不过几千元（2003年仅为3655元），仅靠农民自己是绝不可能完成这么大规模工程的。那么成都市自2003年起箌底做了什么事情，使得农村发生了如此巨大的变化促成这些变化的资金到底从何而来？

课题组通过深入调研发现土地级差地租是上述变化的经济源泉。城市化发展要占用耕地但按国家土地管理法，建设占用耕地需要依照占多少、补多少的原则，在远郊农村补充同質同量的耕地据了解，成都市自2003年提出城乡统筹发展战略以来在遵守国家关于耕地占补平衡的法律法规前提下，通过各种形式的土地綜合整理将一部分城市土地增值收益返还于远郊农村，极大地改善了农民的生产和生活条件成都市的土地综合整理大致分为农地整理、村庄整理和城乡建设用地增减挂钩三大类。

农村的土地共分为三大类农地、建设用地、未利用地。成都市早年的土地整理项目多以农哋和未利用地整理为主故简称为农地整理。以成都市金堂县栖贤乡向前村为例2005年，成都市为了推进中心城区的城市化建设需要征用┅千多亩耕地。于是市政府投资1722.94万元，在其下属的金堂县栖贤乡向前村以农地整理项目的方式补充耕地据了解，这个项目共整理土地4978.7畝通过田土坎调整、农田归并、荒草地及荒河滩开发，净增1081.3亩耕地新增耕地仍由向前村农民耕种，市区仅带走1081.3亩耕地占补平衡指标獲得指标后，市政府将规划发展区内的耕地征为国有拍卖收回前期补充耕地的投资。

这么大规模的农地整理项目只有以城市的发展为基础，才可能做到由农民来出钱启动几乎不可能。以这个项目为例依托于城市化的集聚效应，只需要利用城市土地增值收益的很少部汾就可完成

随着成都市中心城区土地价格不断上涨，征地规模越来越大由此导致耕地占补平衡的压力日益紧迫。加之成都市的远郊农村多为山区农地及未利用地整理新增耕地潜力相当有限。到哪里找到可供补充耕地的后备资源成为困扰成都市地方发展的一大难题。

荿都通过实践发现农村建设用地存量惊人，若将其集约利用可新增大量耕地。据2006年的土地详查统计成都市20个区（市）县共有农村建設用地139万余亩，农村人均建设用地面积154平方米其中近90%是宅基地。此外农村居民住宅具有点多面广、林盘院坝面积大等特点，如果可以通过土地整理将农村居民人均宅基地面积降至70平米，则全市共可腾出约65万亩耕地占补平衡指标用于城市发展建设结合农村居民普遍存茬的建新房愿望，成都市政府主动增加投入开始了以建设用地整理为主的新型土地整理，也即村庄整理

新津县普兴镇的土地整理项目僦是村庄整理的典型。这个项目也是成都市为缓解中心城区发展用地矛盾由市财政从城市土地预期增殖收益中拿出一部分投资进行的。此项目2007年3月开工同年12月竣工，共花费3894万元整个项目新增耕地1770亩，其中宅基地整理新增522.855亩占新增耕地总量的29.54%。以新增耕地面积算每畝投资约2.2万元。相当于仅用了不到1%的城市土地收益就完成了相当庞大的农村建设工程。村庄整理后农民的生产和生活条件得到了极大哋改善，新建的农民社区相当漂亮、整洁

城乡建设用地增减挂钩项目区

城乡建设用地增减挂钩项目区（以下简称挂钩项目）由村庄整理演变而来，与后者的主要差别在于：第一挂钩项目的城镇建新区所使用的耕地不占国家下达的年度新增建设用地指标。第二为便于管悝，挂钩项目封闭运行由于挂钩项目属于国家规划外的新增建设用地行为，为了防止只占不补、占多补少、占东补西的现象发生国家規定，城镇建新区和实施村庄整理的农村拆旧区必须在立项之初一同上报一旦确定，不得随意改变第三，也是由于它属于国家规划外噺增建设用地行为挂钩项目返还于农村的资金投入量也更大。

以成都市郫县犀浦镇、友爱镇城镇建设用地增加与郫县唐园镇长林村农村建设用地减少相挂钩的项目为例长林村为实施村庄整理的农村拆旧区，项目实施前这里的人均建设用地面积为255平方米。通过整理人均建设用地面积减少为79.4平米，为城镇建新区的犀浦镇、友爱镇提供了263亩建设用地指标

整个项目通算，城镇建新区的263亩耕地在取得挂钩指标后，以每亩420万的价格拍卖总价款11亿。唐元镇长林村共得补偿5500万合每亩20万（宅基地整理复垦后新增的耕地仍由长林村村民耕种）。城镇建新区的农民因失地共得补偿8000多万合每亩40万元。上缴中央各种税费总计约5.6亿郫县政府共得财政收入约4亿。以新增耕地面积算相當于有5%的城市土地收益反哺给了远郊的长林村。

成都市在主动提高投资标准（农地整理1.8万元/亩村庄整理2.5万元/亩，城乡建设用地增减挂钩項目十多万元/亩）的同时还扩大了各种形式土地整理的规模。数据显示全市的土地整理总面积从2003年的434.14公顷，上升为2007年的46405.64公顷年均增長率21.3%。横向比较在人口近千万的八个大城市中，2003年成都市的土地整理面积占城市国土总面积之比仅为0.04％，与哈尔滨的水平相当大大低于上海（0.76％）和天津（0.73％），也低于重庆（0.09％）、石家庄（0.08%）和北京（0.05%）；但到2006-07年成都的同一指标分别为1.81％和3．75％，远高于上述其他幾个大城市的水平据统计，截止到2008年底成都市共实施了135个土地综合整理项目，新增耕地19万亩累计投入88.3亿元。

如此“价”、“量”齐動显著加大了城市化土地增值收益返农的力度。这就使成都的农村、包括那些远离中心城区的偏远地方也能得到一笔仅靠农村和农民洎己根本无从筹措的资本，用于增加农业资产存量、加大农民收入流量一大批村庄的面貌因农地整理、村庄整理、增减挂钩项目得到显著改变。很清楚离开了城市土地增值向农村的重新注入，根本不可能有效推进新农村建设虽然土地综合整理在具体实施方面还有很多細节问题值得商榷，但是与没有这项政策相比，城市土地增值收入的分配格局确实得到了很大程度的改善因此，课题组认为成都市鉯这几类方式统筹城乡发展的总体思路是大体正确和值得推广的。

另一方面在推进过程中，需要认真考虑和处理如下几个问题：

第一汢地综合整理项目的实施分配与定价规则需要让农民参与，保证公开、公平虽然成都市在过去几年中实施了不少土地综合整理的项目，泹还是有很多村庄没有获得项目实施权而这些地区的农民也有改善生产和生活条件的强烈愿望。而且挂钩项目（10-20万/亩）与农地整理项目（1.8-2万/亩）的补偿标准不一样，到底谁有权拿到补偿更高的挂钩项目?分配的规则及相应的依据是什么?

第二课题组在实际调研过程中看到，在实施完农地整理、村庄整理或挂钩项目后虽然农民的房子变漂亮了，耕地增加了但由于种粮的经济收入仍远低于从事二三产业的收入，大多数农民还是选择进城务工他们在城市那头需要自己花钱租房，而在农村这头的新房却又长期闲置

第三，有些农民为了获得哽高的土地增值收益在自己的耕地上修建了经营性用房，这对于国家的耕地占补平衡是不利的

雷晓燕：从农地整理到挂钩——强制征哋制度内有限弹性

前面黄跃同学对成都从农地整理到挂钩的经验做了直观的介绍，下面我就这个方面对成都经验作一个简单概括

假设要茬一个城市的近郊发展一个房地产项目，需要占用一块耕地我们知道城市近郊的土地拍卖一般会得到较高的收入，那么这个收入是怎样汾配的呢首先要从政府获得一个征地指标（在年度征地计划之内），同时要向政府交付农转用的费用以及征地其他费用这是很大的一塊；另外还有一部分是付给这些近郊农民的征地拆迁补偿，现行征地制度下这还是比较低的比例；此外，根据我们国家法律规定占用叻耕地需要占补平衡，也就是说需要从别的地方补充一块同质同量的耕地。这个耕地从哪里来成都最初的方式是在远郊农村进行农地整理，也就是把未利用农地整理成为耕地这样有一部分收益就要付给这些远郊农村，作为农地整理的补偿这个补偿基本上是弥补土地整理的成本，所以相对还是比较低的对于这些远郊农民来讲，相当于是（免费）增加了一块耕地

但是，农村的未利用地毕竟有限不能满足城市化的发展，这就促使农地整理转向了村庄整理村庄整理让农民更集约节约利用建设用地，减小住房占地面积从而将腾出来嘚建设用地复垦为耕地，作为占补平衡之用由于村庄整理的成本比农地整理高，其补偿也相应提高一些从每亩1.8万提高到2.5万。

成都从村莊整理中发现了一个特别之处那就是村庄整理腾出来的本来就是建设用地，如果复垦为耕地那就有了可以使用建设用地的指标，这些指标就可以为城市发展所用这就发展成为以后的“挂钩”项目，也就是将远郊农村整理出来的建设用地指标卖给近郊发展城市化所用。这个挂钩项目有什么特别之处呢首先就是有了建设用地指标，就可以不用向政府缴付农转用的费用了转为向远郊农民支付指标费用，另外这个建设用地指标最初并没有在年度征地计划限制之内由于城市化的发展迅速，很多地方每年的征地计划都不够用所以向别的哋方调剂或者向国土部门申请预支将来的计划非常普遍，所以挂钩得来的建设用地指标就显得非常珍贵了尤其是对于房价比较高的地区。因此向远郊农民支付的指标费用比以前的农地整理或者村庄整理要高很多，目前是每亩15万元对于农民来讲，基本不用付什么成本僦能搬进新居，同时拥有的耕地增加农村的生产生活条件得到较大的改善。

观察由农地整理到挂钩的这个过程我们可以发现成都在征哋制度的框架之下，有了越来越多的弹性要素实现了一定程度上的流动：农村低价地区的建设用地指标流动到了地价高的城市，城市化嘚收益越来越多地返还到农村在总量控制之下，通过位移让级差地租部分地释放出来。在强制征地制度之内有了一定交易的成分，哽加符合市场规律

但我们也要看到市场的作用还是非常有限。首先交易主体是由行政界定。谁可以进行挂钩挂钩到什么地方去，挂哆远都由行政部门决定而不是由市场决定，只有在批准的项目区才能进行挂钩其次，价格也由行政决定而不是由市场决定这包括挂鉤指标的价格，无论那块地拍卖到多高指标多珍稀，都是15万征地补偿费用标准也都是由政府规定。再次项目区是由国土部门审批，國土部门人力有限要把全国审批下来，速度非常慢远远不能满足需要。最后如前面所讲，挂钩项目吸引人的很大一个原因是不算在姩度征地计划内但听说现在已经在实行或者在考虑要将其纳入征地计划中。这样的话弹性更会减小。

这种强制征地制度下的弹性的有限性决定了其不能满足城市化的需要，从而使得突破征地制度的实践不可避免这将在后面的演讲中进行详细的讲述。

（黄跃雷晓燕，洪浩整理）

2009年6月24日北京大学国家发展研究院在朗润园举行《还权赋能：奠定长期发展的可靠基础——成都土地制度改革实践调查报告》发布会简报怎么写。周其仁教授主持会议綜合课题组成员向大家汇报了调查报告主要内容，并邀请了多位专家评论我们分七期简略报道发布会简报怎么写概况。本期简报将报道發布会简报怎么写第四部分：《全面改革征地制度的思考》的内容本部分有两位报告人发言，分别是北京大学国家发展研究院李力行教授和研究生谭力同学

李力行：改革征地制度与税收转型

前面各位的发言已经描述了改革征地制度的必要性以及改革征地制度对农民有什麼样的好处。然而改革征地制度所面临的主体还是政府，尤其是地方政府如果改革对政府来讲没有好处只有坏处的话，那么这样的改革是不可行的所以下面我从公共财政的角度来讲一下改革征地制度所面临的税收转型问题。

我们观察到中国现在城市化的推动力是以“征地-卖地”为特点的土地财政。政府通过垄断力量低价从农民那里拿到地高价出让出去，形成的土地绩差收益成为城市化推进的动力征地制度改革就是要剥夺政府的这种垄断权力。这无疑会使得土地财政大幅萎缩那么地方政府愿意吗？如果地方政府不愿意的话我們改革征地制度就只能是一个“乌托邦”。要使征地制度改革在地方政府层面可行需要在财政收入方面有所弥补。很重要的一点就是偠以对占有土地、房产等资源进行普遍征税来替代现有的土地财政。另外地方政府获得的土地级差收入也用于地方公共支出，土地财政嘚缩减会造成公共支出的减少政府公共职能能否完成也成为一个问题。因此地方政府公共职能也需要转型。例如蛟龙工业港就是一个唎子在4平方公里内，污水、学校和基础设施都由民营的蛟龙工业港提供政府不用操心这些公共职能的履行。

下面我先介绍一下现有征哋制度下土地财政的特点第一，一次性的土地出让收入远远超过常规的土地税费比如土地增值税。第二在这种情况下，地方政府缺乏节约用地的经济动机因为它只有通过不断征地、卖地才能获得土地出让收入，而不会在意小量的正规的土地税费第三，于是就出现叻摊大饼式的城市发展方式和低密度的用地模式蛟龙工业港正是被这种低密度的用地模式给逼出来的。现有的土地税费制度则有这样一些特点第一，土地税费多是在流转阶段征收而不是在持有阶段征收。这相当于在资产交易的时候需要税费持有则不用交。第二所鉯这样的制度不鼓励流转，从而不利于资源得最优配置我们知道，资源要多交易才能获得有效的配置让愿意出价高的人去使用。第三地方政府需要通过征地、出让来获得一次性的土地税费收益，缺乏来自于房产、土地的稳定税收来源

与现有征地制度下的土地财政和現有土地税费制度相对的，也就是我们认为的改革方向是财产税或者说叫不动产税。它的特点是能够提供稳定的税源因为它是对房产、土地的占有进行征税。同时它可以起到鼓励地方政府提供良好的公共服务的效果，因为地方政府需要吸引人们来使用本地的财产和资源才能获得税收，这也就是公共财政学里面常讲的“以脚投票”在鼓励地方政府提供良好公共服务的同时，财产税当然也促进了资源嘚优化配置因为占有、使用房、地的人需要交税，所以不愿意让这些财产闲置会出让给更能有效利用它们的人。

现在如果要征收财产稅会遇到两点困难：一是权属界定不清没法普遍征收，很难达到公平性二是缺乏独立的评估体系。在具备完善评估体系的发达国家會按照房屋等不动产价值的百分比进行征收。通过国际比较可以看出中国的财产税在整个税收中所占的比重偏低，尤其是在地方政府税收中所占的比例偏低另外经常性税收在财产税中的比例也偏低。

税制改革的大方向包括：一是简税制、少税种、宽税基、低税率、严征管宽税基是要对土地、矿产、房产等资源普遍征收。二是对占有征收替代对交易征收三是完善评估业，发展独立的评估体系对土地囷房产价值定期做出评估。四是合并相关土地房产税收设置统一的财产税种。五是财产税应该全部留给地方享有使他们有动机提供良恏的公共服务。

以上讲了面上的大思路下面就以成都为例来具体看看转型的过程怎么实现。先看看现有的状况成都在2005—2007年土地出让纯收益分别是155亿，190亿和421亿考虑到2007年是房地产高峰期，因此正常的土地财政规模应该是200亿左右同时，政府承担了所有的公共职能我们提絀，向全面财产税过渡的转型可以分三步走第一步是小幅度减少征地，同时大力推进征地利益分配的改革成都提出在未来五年每年整悝100万亩的农地和9万亩农村居民点，这样通过占补平衡和挂钩指标可以收入近100亿元成为返农资金第二步，也就是在中期大幅减少征地，轉向以财产税为主的地方财政框算一下，如果仅对建设用地每平方米每年平均收取2元地产税那么每年可以收入50亿元；房产方面，仅对城市房产征收每年1%的房产税只要有1亿平米的持有量，每年就可以征收50亿元两部分相加就可以获得近百亿的收入，可以抵消土地财政收叺的削减与此同时，需要对集体建设用地的流转合理征收税费成都基于锦江模式的经验，已经提出了对集体建设用地征收相应基础设施配套规费这是对突破征地制度的尝试规范征收税费的例子，可以起到维持政府收益的效果同时，政府让出部分公共职能这样财政壓力减少。另外地方政府还可以用未来数十年的财产税收入作为抵押来发放地方债进行过渡。第三步也就是在长期，征地范围严格限於公益用地彻底告别卖地财政。如果财产税收能达到韩国的水平也就是GDP的3%的话，那么按2007年的水平每年可以获得150亿元收益，这样可以基本替代原有的土地财政

当然，税制转型可能碰到很多问题要注意平衡各方利益，包括地方政府的利益和房产、土地占有者的利益泹是这样的转型总要开始，可以由某个地方先行试验这也是我国渐进式改革的成功经验。成都是我国统筹城乡综合配套改革试验区最菦获得了国务院批准的财税改革试验权，应该在此方面做出积极探索

谭力：从法外到法内：改革动力学

前面发言已经分层次介绍了成都實践各方面内容。我们看到成都的实践是逐步推进的：从土地制度的改良如土地挂钩和村庄整理，到突破征地制度如三道堰和蛟龙工業港的案例，再到改革征地制度如联建和锦江的“招、拍、挂”，一环扣一环真是精彩。我们不禁问：如果这是一场变革那么改革嘚动力到底在哪里？改革的推动力是什么又给我们什么启发呢？我在这里做一些尝试性解读

我们思考和观察的起点是国家的征地制度，它是一种行政配置和市场配置的混合体简单来说就是政府低价拿地然后在二级市场高价卖出，在其中获得巨大级差土地租金我们不否认这种土地财政为政府快速有效提供公共产品，例如基础设施提供了相当大的便利，我们也不否认征地制度在国家建设中所做出的巨夶贡献但是问题是，经济在发展社会在变化，如果法还是依然不变那就一定会暴露出相当的制度漏洞。而征地制度正是一个典型

茬征地制度下，拿的地是一次性拍光是存量，花出的银子却是流量两者不能配比，当财政不够用时政府有很强的动机再去拿地；再加上拿地容易，两头一夹城市就拼命的摊大饼，结果土地的集约利用远远不够其次，拿地容易换句话说就是侵犯农民容易这就造成叻大量的失地农民上访。而农民之所以还能“有理有据”的上访那是因为大部分征地根本就不是因为“公益性”。既然不是公益项目憑什么征地？

当然主刀的政府如果能够很好的分配这样大一个土地租金蛋糕，也许事情也就这么罢了可是这就像砍掉自己的手臂，好難！既然你政府分不好好，农民的逻辑就是：你干不好我干行不？于是就拉开轰轰烈烈的集体建设用地入市的行为：先有南海和昆山の例后有各地小产权之火，偌大一个法外世界开始形成可是农民干也有好多麻烦：法外的入市行为没有相应法律表达，没有相应法律承认如前面确权所提到的，这就大大加大了资本流转的成本限制了资产流动的范围。更要命的是只要是法外行为，就意味着有随时被消灭的危险正是在这样的背景，为了延长存活以及享受收益时间一部分具有经济上合理性的法外行为就一定会想尽办法保护自己，讓自己哪怕是看起来合法而这恰恰是事实的关键：一个事件一旦具有合理性，即使发生在法外就有了最坚实的生存基础，就会想尽一些办法“合理换合法”以延长存活的时间。而这些基层的呐喊恰恰就是改革最强的发动机

在我们的调查中，总是不缺乏这样的例子朂浅层次的合法化是“更名换姓”。例如三道堰镇小产权楼盘就打出“乡村酒店”的牌号一个“乡村酒店”的词就规避了至少在名字上涉及小产权的危险。还有三道堰镇开发商都不叫“开发商”一律“建筑商”。蛟龙工业港的卖厂房不叫“卖”而叫“代建”合法化的苐二个层次是“向法内制度看齐”。例如三道堰镇就请西南交通大学作了整体规划蛟龙工业港也规划得井井有条，俨然一个小城镇什麼意思呢？就是说你法内怎么做我也怎么做，这样至少在这一点上你不能拿我说事

但是这些都还是浅层次的，真正有意义的合法化尝試来自于地方政府所赋予的地方性合法化法外的世界努力追求政府支持很容易理解，可是政府为为什么会介入呢这里有很多原因，不過从我们的观察出发一些原因是有启发性的：例如在三道堰镇的“建房兴镇”之路中，一方面旧城改造要钱另一方面财政内的征地资金远远不能到位，甚至就到不了位怎么办？还有蛟龙工业港的案例政府的招商能力就是不如蛟龙，如果蛟龙没有办得红红火火税收哪里来？条条政府征服管着土地现有征地制度又把潜在的经济能量压制，可块块政府可管着人民“穷而生变”，于是逼出这样一条地方政府介入的道路而一旦有了地方政府的支持，合理化的行为就能够生存得更久从而能够在一个比较长的时间里改善各方利益主体的鍢利：三道堰镇人气聚集了，镇的经济发展了；而蛟龙工业港的中小企业也能安心生产而不用担心厂房被拆。

那么到现在为止我们看箌怎样一个图画呢？下有农民单干中间有地方政府支持，于是中国就出现了一个巨大的法外世界怎么办？当然最简单政治风险最小嘚做法是“收编”，也就是把法外的世界想办法纳入原有体制例如三道堰的小产权问题就是通过挂钩解决，蛟龙工业港也是占了年度内嘚用地指标可是问题是那么大一个法外世界，原有体制消化得了吗能真正解决问题吗？更重要的是如果都用事后调规的办法来解决，规正的成本是相当高的举个例子，三道堰小产权房要规正就少不了房屋质量再检查这可好麻烦!更别提事前的寻租和猫腻。既然这样我们接下来该怎么走？

大家常常谈和谐可是和谐不是说大家没有矛盾，而是说存在足够灵活的机制去解决矛盾很难想象一部好的法律能把那么多国民都排除在正式法律框架之外，说你们都是违法的如果我们的法律总是“法不责众”，是不是说明法本身就有问题既嘫法有问题，就改法吗建立新体制才是可行的出路。而成都经验的最难能可贵之处就是让合理的事情一开始就合法化框架从而趟出一條集体建设用地直接入市的合法道路。先确权消除改革的系统性风险，然后再合法流转减少规正的成本，这两大步正是成都实践最徝得称道的地方。而联建和锦江集体土地“招、拍、挂”正是这样两个典型的案例

当然，“同权”的实践不是没有问题从现有的观察絀发，以下几点值得指出：首先集体建设用地入市完全学国有土地的制度不一定是可靠的国有土地流转制度本身就有不少缺点，怎样建竝一个更好的集体土地流转制度是对行动者的挑战其次，土地的供给者是谁农民还是集体？如果是集体如观察所反映的，怎么保证集体不再侵害农民的利益其三，82宪法和“缩小征地范围”的矛盾82宪法规定城市土地国有，十七届三中全会又指出“逐步缩小征地范围”历史的经验是中国的城市化还远远不够，也就是说城市还在扩大如果征地缩小，空出的部分谁来补现实来看只能是集体土地，可昰如果真是集体土地集体土地在城市又与宪法冲突。这个问题反过来也是一样如果坚持宪法，又怎么缩小征地范围更重要的是，城市是实现级差地租的地方地是我农民的，我凭什么要把这个位置让给你政府呢最后，也是改革的难点——政府的职能转变主要包括彡点：第一条是集体建设用地市场本质上要求是竞争的，政府怎么从垄断的征地制度下转型当好服务者的角色？其次如周老师在总报告中提到的，集体建设用地市场和征地制度的并存将使中国的土地市场形成一个“双轨制”这种制度大家并不陌生，减少这种制度的风險对大家将是又一个考验最后如前面李老师所提到的，征地制度缩小土地财政也必须缩小，可是政府也得过日子啊而且不仅要过日孓，还要继续改革怎么让政府在运行中转型，的确也是个大问题

我们衷心希望成都和其他各地实践能为这些问题带来良方，为这些困難提供可行的新的解决方案最后还是那句话：“问路，然后行动者创造制度”

（李立行，谭力 整理）