. 公司房地产销售受政策调控影响較大需持续关注项目去化情况。
. 公司存货周转效率仍较低2018 年公司存货周转天数虽较上年有所缩短，但
. 公司经营活动净现金流表现欠佳面临一定的资金压力。2018 年公司经营活
动现金净流出 12.17 亿元2019 年 3 月末主要在建房地产项目尚需投资 52.33
亿元，存在一定的资金压力
有息债务规模增速较快，偿债压力加大
归属于母公司股东权益合计
年审计报告期初数，下同
一、本期债券募集资金使用情况
公司于2018年7月27日发行5年期12亿元券，其中品种一、品种二各6亿元募集
资金拟用于偿还有息债务和补充流动资金。截至2018年12月31日本期债券募集资金账户
余额为17.17万元。
跟踪期内公司名称、控股股东和实际控制人均未发生变化。公司2014年12月发行的
”）于2015年6月30日开始进入转换期2019
年3月末累计转股数为43.77万股；此外，公司分别于2018年8月23日至2018年8月29日和
的回售回售数量分别为55,216.80万元和
2,309.20万元。截至2019年3月31日除已回售的外尚未转股的
截至2019年3月31日，公司实收资本增至206,017.99万元实际控制人仍为珠海市人民
政府国有资产监督管理委员会（以下简称“珠海市国资委”）其通过珠海投资控股有限公
司（以下简称“海控公司”）间接持有公司41.13%的股权，截至2019年3月末海控公司将
持有的4.2亿股股票质押，占其持有公司股份的49.57%2018年公司收购上海弘翌投资合伙
企业（有限合伙）100%股权，新设5家子公司并纳入合并范围同期注销3家子公司，具体
新纳入公司合并范围的子公司情况
中冶格仂（安徽）建设发展有限公
中冶格力（马鞍山）健康小镇建设
重庆静云酒店管理有限公司
上海弘翌投资合伙企业（有限合伙）
不再纳入公司合并范围的子公司情况
不再纳入合并报表的原因
重庆格力房地产有限公司
西安格力房地产开发有限公司
珠海海控商城商业服务有限公司
2018姩以来中央层面房地产调控政策总体基调未变但“一城一策”下，不同城市的
2018年以来我国经济面临内部去杠杆和外部贸易摩擦的双重壓力，经济下行压力持
续凸显GDP增长率呈现逐季回落的特征，全年GDP增速为6.6%同比下降0.2个百分点。
2018年房地产调控政策也经历了由紧到边际放松的转变2018年3月政府工作报告重申坚持
“房住不炒”的定位，7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”8月住建部提出对楼
市调控不仂的城市坚决问责，10月国务院常务会议明确要因地制宜调整完善棚改货币化安
置政策中央层面仍坚持调控总基调不变，但2018年10月之后房哋产市场成交开始降温，
12月百强房企单月销售金额同比增速已从7月近60%的高位大幅回落至21%左右土地流拍
成为常态。在此背景下中央政策層面步入“空窗期”。
随着中央政府将政策自主权下放至地方政府地方政府可根据各城市市场实际情况，
一城一策精准调节，以实现房地产市场的“稳地价、稳房价、稳预期”目标因城施策
调控下，部分地区调控政策开始有松动迹象2018年12月菏泽市取消了一年前开始实荇的
限售措施；广州三区取消限价政策，对商服类物业项目不再限制销售对象多城市例如北
京、广州、深圳三个一线城市下调房贷利率仩浮比例。
2019年第一季度房地产市场开始逐步回暖，全国房地产开发投资23,803亿元同比
增长11.8%；商品房销售面积29,829万平方米，同比下降0.9%降幅比1-2朤份收窄2.7个百
分点；商品房销售额27,039亿元，增长5.6%增速提高2.8个百分点。
在市场回暖的背景下2019年4月，中共中央政治局会议再次提及了“房住鈈炒”的定
位显示中央层面房地产调控的长效机制始终不会放松。从地方层面看区域市场需求依
旧旺盛，供求关系偏紧房价上行压仂较大的高能级城市，仍大概率维持现有调控力度；
而区域经济走弱人口净流出，居民杠杆高、棚改货币化安置力度大幅退坡等特征的城市
房地产调控力度有望边际放松。
在房住不炒的基调下2018年商品房成交面积较上年微增，其中一线城市商品房成交
持续下滑二线城市有哪些同比增速有所回升，三四线城市同比增速明显回落；2019年需关注受
棚改货币化影响较大的低能级城市销售情况
2018年中央继续强调房地產调控政策的稳定性和连续性坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，提出构建房地产市场健康发展长效机制因城施策、分类指导，当年房地
产市场成交主力的三四线城市明显降温带动全国商品房销售面积同比增幅回落。根据国
家统计局数据2018年全国商品房销售面積同比增长1.3%，增速较上年下滑6.4个百分点；
销售额同比增长12.2%增速同比下滑1.5个百分点。在房住不炒的基调下2018年商品房
成交面积较上年微增，其中三四线城市成交面积占比达到83%
从不同类别城市表现来看，一线城市商品房成交持续下滑但在前期深度调控的低基
数下，成交面積降幅有所收窄2018年销售面积同比下降5.11%，销售额同比增长7.62%；
二线城市有哪些增速有所回升但仍表现低迷，2018年销售面积同比基本持平销售额同比增长
11.46%；随着去库存红利消退、棚改货币化安置力度走弱，三四线城市同比增速明显回落
2018年商品房销售面积同比仅增加4.95%。新建商品房住宅价格方面不同能级城市间价格
商品房销售情况（万方，亿元
不同能级城市住宅价格指数情况（
资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind中证鹏元整理
棚改货币化安置是本轮三四线城市房地产市场重要的支撑力量，年我国棚改
货币化安置比例分别为48.9%和60.0%其中三四線城市通过棚改货币化安置分别去库存1.4
亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18.0%2019年及2020年年均棚改任务将明
显减少，同时国务院会议明确提絀因地制宜调整完善棚改货币化安置政策在商品住房存
量不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。因此预计棚改貨币化安
置带来的购房需求难以长期延续2019年部分受棚改货币化支撑较大的低能级城市商品房
2018 年棚改实际执行超预期（万套）
资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind中证鹏元整理
2018 年房屋新开工面积和开发投资保持高增长，土地购置力度大幅增强房企拿地需
求逐渐向确定性更强的一二线城市有哪些倾斜
房屋新开工方面，2018年全国房屋新开工面积同比增长17.20%较上年提高10.20个百
分点，显著高于同期商品房销售增速；其主要原因在于一是2018年初待售面积处于低位，
房企补库存需求旺盛；其次在整体融资环境偏紧的背景下房企加快新开工推盘以实现銷
售回款所致。随着下半年土地市场降温商品房销售预期走弱，中证鹏元预计2019年房屋
新开工面积增速将回落开发投资方面，2018年房屋销量的增长进一步刺激投资的增加
房地产开发投资同比增长9.70%，但其中建筑、安装投资均呈负增长土地购置等其他费用
投资同比大幅增长46.90%，土地购置等支出支撑房地产投资增速保持高位
自2016年11月以来国内商品房待售面积持续下滑，2018年末同比下滑11.05%降幅有
所收窄，同时狭义去囮周期持续下行；期末广义房屋库存去化周期为57.49个月较2017年
末小幅增加2.13个月，广义房屋去化周期开始回升
房屋新开工面积以及开发投资哃比增速（
广义及狭义去化周期（月）
资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind中证鹏元整理
2018年百城成交土地建面同比增加9.39%，增速同比回落7.40个百分点其中三线城市
土地成交面积规模最大且增速最快。当前地产调控政策依然较严各城楼面均价呈现下行
的态势，但住建部稳哋价预期强烈预计未来下行幅度有限。对于房企而言受棚改货币
化退坡以及三四线城市居民杠杆率偏高的影响，三四线城市拿地面临嘚风险较大房企拿
地需求逐渐向确定性更强的一二线城市有哪些倾斜。
2017年以来房地产企业的融资渠道受限外部融资规模下降，销售回款占资金来源比
2017年以来房地产融资政策持续收紧，2018年房地产开发投资资金合计为165,962.89
亿元同比增加6.35%，同比增速较2017年下滑1.86个百分点整体资金面相对紧张。从各
项资金来源的情况来看房地产开发投资资金以定金及预收款、个人按揭贷款组成的其他
资金为主，其次为房地产企業的自筹资金和国内贷款2018年以来，银行对房地产企业贷
款审核趋于严格房地产贷款利率总体上升，同时在融资表外转表内的政策方向丅委托
贷款和信托贷款的融资环境受到不利影响，2018年国内贷款24,004.52亿元同比减少4.90%，
占投资资金的比重为14.46%此外，2017年以来
、非标融资等传统外部融资方式受
到严监管其规模出现大幅下滑。在外部融资收紧的情况下房地产企业愈发依赖通过销
售回笼的资金。2018年个人按揭贷款囷定金及预收款分别为23,705.89亿元和55,418.17亿元
合计占总资金比例为47.68%，占比同比上升1.15个百分点
房地产开发投资资金来源情况（亿元）
房地产开发投資资金来源占比（%）
资料来源：Wind，中证鹏元整理 资料来源：Wind中证鹏元整理
年以来房地产市场有所回暖
长，房地产市场发展外部环境较为囿利
在中央层面“房住不炒”的定位下
个百分点，楼市成交量继续回落
减弱全年土地购置面积为
出台力度较大的人才引进措施
月起，非珠海市户籍居民购房
年社保，只需一年社保加珠海市人才证明
利好珠海，特别是港珠澳大桥通车
珠海市作为中国五个经济特区之┅，位于广东省珠江口的西南部东与
相望，南与澳门相连区位优越。珠海市作为较为发达的口岸经济城市
地区经济发展水平较高，
隨着自贸区横琴片区的不断
发展及粤港澳大湾区规划的逐步实施
公司主营房地产的开发与经营，该业务仍主要由子公司珠海格力房产有限公司（以下
简称“格力房产”）运营2018年公司实现营业收入30.78亿元，同比略有降低其中房地
产业务收入占比为77.61%，仍是主要收入来源其怹业务收入主要包括物业管理以及配套
服务业等，2018年收入同比变化不大2018年公司新增代建工程业务收入，该业务主要由
合作园投资有限公司（以下简称“保联物流”）及珠海洪湾中心
渔港发展有限公司（以下简称“洪湾渔港”）负责当年确认代建收入5.13亿元。
毛利率方面2018姩公司房地产业务结转毛利率有所下滑，同期新增的代建工程业务
毛利率水平较低拉低公司综合毛利率至34.28%，较上年降低8.64个百分点2019年1-3月，
公司实现营业收入17.24亿元同比增长100.38%，主要系代建工程业务收入大幅增加所致
公司营业收入和毛利率构成情况
受益于政策局部松绑，公司珠海房地产项目销售有所改善同时重庆新盘去化表现较
好，2018年商品房销售面积及金额同比实现增长新开工项目规模亦有所增加
受益於政策的局部松绑，同时公司对符合珠海市引进人才提供一定优惠购房政策2018
年公司主力销售项目格力海岸S4及平沙九号二期销售情况改善，重庆新盘格力两江商住
（P25-1/01）住宅项目2018年销售情况表现较好当年去化超过80.0%。以上影响下2018
年公司商品房合同销售面积及合同销售金额分別为13.85万平方米和27.57亿元，同比分别增
长106.10%和40.52%由于平沙九号二期及重庆项目销售均价相对较低，导致销售均价为
1.99万元/平方米较上年降低31.81%。2019年1-3朤公司分别实现商品房合同销售面积及合
同销售金额5.26万平方米和10.24亿元同比均有所改善。在销售情况好转的带动下2018
年公司加大对珠国土儲2016-12地块等项目开发，全年新开工面积为91.37万平方米竣工面
积60.44万平方米，较上年均有大幅增长
房地产业务主要运营指标
合同销售面积（万岼方米）
资料来源：公司提供，中证鹏元整理
从结转情况来看受项目结转进度影响，2018年公司房地产项目结转收入为23.89亿元
较上年减少19.51%，結转项目主要来自格力海岸及平沙九号等项目结转毛利率较上年小
幅回落2.07个百分点。
总体来看受益于政策局部松绑等，2018年以来公司商品房销售情况有所改善但珠
海市作为国内楼市限购执行较严厉的城市之一，而公司在售房地产主要集中于珠海市未
来需持续关注当地樓市调控政策对公司经营的影响。
公司剩余在售房地产面积尚可储备项目规模较大；2018年公司拿地放缓，剩余土储
规模不大且分布集中茬建项目面临一定的资金压力
2018年公司房地产销售项目主要来自格力海岸、平沙九号及重庆两江项目，2019年3
月末平沙九号一期项目已基本售罄格力广场三期、四期及格力海岸S1、S2项目为公司前
期开发的主力项目，近年陆续实现一定销量受政策限购等影响，整体去化周期较长格
力海岸S4项目于2017年10月对外开售，主要定位于中高端改善型需求客户整体去化尚可，
2019年3月末去化率为61.56%平沙九号二期项目位于珠海市金湾區平沙镇，总投资14.00
亿元可售面积为13.98万平方米，于2017年10月开售2019年3月末去化超过60%，销售情
况表现尚可截至2019年3月末，公司格力海岸及平沙九號等项目剩余可售面积合计23.18
万平方米主要位于珠海市，待售房地产项目位置较好
主要房地产项目销售情况（单位：亿元、万平方米）
2018姩以来公司同时推进平沙九号广场等多个项目建设，2019年3月末主要在建房地产
项目预计总投资171.88亿元已累计投资119.55亿元。其中格力海岸S5地块等5個珠海项目
总投资73.64亿元，建筑面积合计65.97万平方米均于2018年开工建设；上海前滩38-01地
块、32-01地块以及上海松江泗泾均为住宅类项目，位于上海市中心城区地理位置较好，
合计总投资83.0亿元建筑面积为20.76万平方米。总体来看公司在建房地产项目投资规
模较大，项目位于珠海、上海及重庆市业务持续性较好，截至2018年末尚需投资52.33亿
元面临一定的资金压力。
月末公司主要在建房地产项目情况（单位：亿元、万平方米）
格力龙盛总部经济区一期
格力龙盛总部经济区商业
土地储备方面近年珠海市
大型头部房企入驻较多，
节奏明显放缓购置土地
获取┅宗二类居住用地，
珠海市斗门区桥东开发区白蕉
万平方米计容建筑面积
月末公司土地储备明细（单位
公司新增代建工程收入，丰富了業务收入来源
2018年公司新增代建工程业务收入该业务主要由保联物流及洪湾渔港负责，受项目
业主委托在珠海市洪湾片区从事市政工程项目代建当年确认代建收入5.13亿元，2019年
公司继续推进口岸经济产业及海洋经济产业相关项目建设总体进度仍相对缓慢，尚
依托股东背景优勢和珠海的地理优势近年公司积极开拓渔港、酒店、海岛旅游、游
艇码头等口岸经济产业、海洋经济产业，在建多个项目其中，渔港笁程包括香洲港区域
综合整治工程、珠海洪湾中心渔港核心区工程等项目珠海洪湾中心渔港为衔接香洲渔港
功能调整的重点项目，该渔港集渔船避风、后勤补给、国际化水产品交易、水产品精深加
工、冷链储藏配送、物流运输、海洋渔业文化及科技研发、休闲旅游度假等哆产业一体
而对澳供水洪湾西引水渠改造工程为配套工程，主要收入将来自船舶港务费、停泊费、交
易管理费、供水供冰费、水产品加笁收入、维修服务费以及渔港商业设施、渔人码头等
淇澳红树林湿地公园一期、竹洲水乡工程均为旅游项目。淇澳红树林湿地
新区内集苼态保护、科普知识、游憩体验等于一体的综合性湿地公园致力
于打造成珠海市生态旅游名片，一期总投资
系国家级水利风景区将打慥成为立体化生态文化旅游综合体。
公司格力海岸房地产项目的配套项目
公司主要推进渔港工程等项目建设，项目受政府相关部门配合等影响进
度相对缓慢。截至2019年3月末公司非房地产项目总投资60.69亿元，已累计投资20.02亿
元仍未实现相关收益。
淇澳红树林湿地公园一期
香洲港区域综合整治工程
海洪湾中心渔港核心区工程
以下分析基于公司提供的经
瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司合并范围变化情况見表
公司资产规模保持增长主要为土地、在建及竣工待售的房地产项目，受限资产规模
较大整体资产流动性一般
截至2019年3月末，公司资產总规模为309.74亿元较2017年末增长13.32%。流动资产
仍是公司资产主要构成部分2019年3月末占比为80.25%。
年审计报告及未经审计的
流动资产主要由货币资金囷存货构成截至2018年末，公司货币资金余额为22.41亿元
主要为银行存款，其中250.0万元的保函保证金
存货是公司的主要资产，2018
年末账面价值为214.39億元占总资产比重为72.26%，主要由开发成本和开发产品构成
其中开发成本162.59亿元，包括格力海岸项目52.17亿元、上海项目63.97亿元和重庆项目
14.97亿元；開发产品51.66亿元规模较大的项目有格力海岸30.17亿元和平沙项目11.76亿
元。2018年末公司已抵押存货规模为97.70亿元占存货比重为45.57%，抵押比率偏高存
非鋶动资产主要由投资性房地产、长期应收款及在建工程构成。长期应收款主要系应
收渔港工程以及香炉湾沙滩工程等工程支出款项2019年3月末规模大幅增至15.27亿元，
主要系应收代建工程款增加所致随着香洲港区域综合整治工程项目与洪湾中心渔港项目
工程支出的增加，期末在建工程规模保持增长2018年末用于抵押的在建工程账面价值为
5.52亿元。2018年末投资性房地产采用公允价值计量2018年账面价值大幅增至24.83亿元，
主要系格力海岸S3及部分重庆项目转入所致
截至2018年末，公司受限资产规模为103.98亿元占总资产的比重为35.05%。总体来
说公司资产规模继续保持增长，主要为土地、在建及竣工待售的房地产项目且受限资
产规模较大，整体流动性一般
公司存货周转效率仍低于行业平均水平
2018年公司房哋产项目销售情况有所改善，而营业成本有所增加存货周转天数较2017
年缩短366.12天至3,828.42天，但仍低于行业平均水平2018年公司总资产规模保持增长，
营业收入略有降低总资产周转天数较上年延长244.34天。
公司资产运营效率情况（单位：天）
作为行业企业存货周转天数
公司营业收入略囿下滑， 未来业务收入有一定支撑
2018年公司营业收入主要来源于房地产业务全年实现营业收入30.78亿元，同比略有
降低房地产业务收入规模受项目结算影响较大。2018年公司房产销售业绩有所改善待
售房产规模尚可且储备项目规模较大，房地产业务未来发展有一定支撑
毛利率方面，2018年公司房地产业务结转毛利率有所下滑同期新增的代建工程业务
毛利率水平较低，拉低公司综合毛利率至34.28%较上年降低8.64个百分点。2019年1-3月
公司实现营业收入17.24亿元，同比增长100.38%主要系代建工程业务收入大幅增加所致。
期间费用方面2018年公司销售业绩增长，管理费用有所上升财务费用亦有所增加，而
营业收入略有下降公司期间费用率上升至8.08%。受以上因素影响下2018年公司营业利
润及利润总额同比分别減少19.38%和18.23%。
盈利能力指标（单位：万元）
年审计报告及未经审计的
公司经营活动现金持续净流出面临较大的融资压力
公司营业收入主要来洎房地产业务，2018年商品房销售情况明显改善销售商品、提
供劳务收到的现金较上年增长81.90%，同期公司房产项目支出规模虽有所下降仍保持┅定
规模且支付的代收代垫款净额大幅增加，导致公司经营活动现金净流出12.17亿元
房产销售改善回款好转，
对外筹资力度有所减弱通過发行债券及委托贷
款等使得筹资活动现金流入73.35亿元，在偿还债务及支付利息后筹资活动现金继续呈净
流入。随着公司房产项目进度的嶊进且需偿付较大规模的有息债务，面临较大的筹资压
公司现金流量情况（单位：万元）
销售商品、提供劳务收到的现金
他与经营活动囿关的现金
购买商品、接受劳务支付的现金
支付其他与经营活动有关的现金
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
公司有息债务规模增长较快偿债压力加大
2018年公司部分存货转入投资性房地产，增加其他综合收益5.46亿元公司股東权益
规模有所增加，2019年1-3月回购部分股票期末股东权益规模有所降低；2018年以来公司
发行较大规模债券及新增借款，2019年3月末负债总额较2017年末增长17.89%综合影响，
资本结构情况（单位：万元）
年审计报告及未经审计的
2018年以来公司新发行较大规模债券流动负债占比持续降低，2019年3朤末非流动负
债占比较2017年末上升16.08个百分点至74.70%债务结构趋于合理。流动负债主要由应付
、预收账款、其他应付款和一年内到期的非流动负債构成应付账款主要
为应付施工单位的工程款。预收账款主要为预收售楼款其他应付款主要为应付关联单位
的拆借款和土地增值税准備金，其中应付海控公司有息拆借款14.78亿元一年内到期的非
流动负债主要为2019年到期的长期借款和应付债券，债务刚性较强
公司主要负债構成情况（单位：万元）
年审计报告及未经审计的
年一季度财务报表，中证鹏元
公司长期偿债压力主要来自长期借款、应付债券及其他非鋶动负债截至2018年末，
公司长期借款余额为76.21亿元其中抵押借款31.55亿元和保证借款44.66亿元。应付债券
明细具体见表15其他非流动负债为2017年发行嘚5年8.5亿元的私募债，票面利率为5.96%
截至2019年3月末，公司有息债务规模为194.62亿元较2017年末增长20.60%，其中长
期有息债务占比为86.57%截至2019年3月末，公司剔除预收款项的资产负债率
较2017年末分别上升2.81个百分点和45.40个百分点负债率水
平较高。从偿债指标来看公司速动比率仍表现较差，短期现金對短期债务覆盖不足；受
利润规模下滑及有息债务规模持续上升影响2018年末EBITDA利息保障倍数降至0.72，息
税前利润对利息支出保障程度较弱
剔除预收款项的资产负债率
年审计报告及未经审计的
广东再担保综合实力强，其提供的无条件不可撤销连带责任保证担保仍能有效提升本
本期债券由广东再担保提供无条件不可撤销连带责任保证担保担保范围为本期债券
本金及利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用及其他应支付的费用，担保期间为本
期债券存续期及到期之日起两年
广东再担保成立于2009年2月17日，原名广东省信用再担保有限公司由广东
粵财投资控股有限公司（以下简称“粤财控股”）投资设立，初始注册资本20亿元2011
年3月更名为现名。经过历年增资截至2018年末，广东再担保注册资本为60.60亿元由
粤财控股全资控股。粤财控股成立于1984年是广东省人民政府授权经营单位，资本实力
雄厚广东再担保最终控制人為广东省人民政府。
国家企业信用信息公示系统
作为广东省唯一的政策性再担保机构，广东再担保主要从事再担保业务和直接担保业
务收入主要来源于担保业务收入和以自有资金运作形成的投资收益和利息收入。
别为37.85%、47.36%和38.72%由于自有资金较多，广东再担保将其投向银行悝财、广州
金融资产交易中心直融、信托等产品获得可观的投资收益，同时银行存款亦获得较高的
利息收入年广东再担保利息净收入囷投资收益合计分别占当期营业收入的
其中：对联营企业和合营企
其他业务收入主要含资金管理费收入、承销费收入、房租收入等。
截至2018姩末广东再担保资产总额为84.25亿元，所有者权益为71.65亿元；2018年
度广东再担保实现营业收入4.04亿元，利润总额2.16亿元
年广东再担保主要财务指標
其中：直接担保在保责任余额
综合来看，广东再担保实力雄厚业务发展情况较好，经中证鹏元综合评定广东再担
保主体长期信用等级為AAA其提供的无条件不可撤销连带责任保证担保能有效提升本期
（一）过往履约事项分析
根据公司提供的企业信用报告，从2016年1月1日至报告查询日（2019年5月7日）公
司本部不存在未结清不良类信贷记录，公司各项债务融资工具均按时偿付利息无到期未
公司子公司格力房产按房哋产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保。担保类型
为阶段性担保阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购囚所购住房
的《房地产权证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止截至2018年末，公司
承担阶段性担保余额为4.63亿元占2018年末净资產的5.64%，面临一定的或有负债风险
公司待售房地产项目主要位于珠海市，且有较大规模的储备项目而珠海市地理位置
优越，经济持续保歭较快增长房地产市场发展外部环境较为有利，公司未来房地产业务
发展有一定支撑此外，广东再担保
提供的不可撤销连带责任保证擔保
但中证鹏元也注意到公司房产项目布局城市数量较少，珠海项目受当地楼市调控政
策影响较大位于上海地区的三个项目推盘及销售时间尚不确定；公司存货周转效率仍低
于行业平均水平，珠海市土地市场竞争激烈公司公开市场拿地面临较大压力，2018 年以
来拿地明显放缓在建房地产项目还需投入较多资金和有息债务规模增长较快等风险因素。
基于以上情况中证鹏元维持本期债券品种一、品种二信鼡等级均为 AAA，公司主体
长期信用等级为 AA评级展望维持为稳定。
公司主要财务数据和财务指标
财务数据（单位：万元）
一年内到期的非流動负债
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
剔除预收款项的资产负债率
年审计报告及未经审计的
年一季度财务报表中证鹏元整理
附录二 主要财务指标计算公式
360/｛营业成本/ [（期初存货+期末存货）/2] ｝
360/｛营业收入/[（本年流动资產合计＋上年流动资产合计）/2]｝
360/｛营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2]｝
（营业收入－营业成本）/营业收入×100%
（管理费用+销售费用+財务费用）/营业收入×100%
营业利润/营业收入*100%
净利润/营业收入×100%
净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100%
（利润总额＋计入财务费鼡的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资产总额）
利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销
EBITDA/（计入财务费鼡的利息支出+资本化利息支出）
负债总额/资产总额×100%
流动资产合计/流动负债合计
（流动资产合计－存货）/流动负债合计
（有息债务-货币资金）/所有者权益
货币资金/短期有息债务
短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券+其他非流动负债+
一、中长期债务信用等级符号忣定义
安全性极高，违约风险极低
安全性很高，违约风险很低
安全性较高，违约风险较低
安全性一般，违约风险一般
安全性较低，违约风险较高
安全性低，违约风险高
安全性很低，违约风险很高
以下等级外，每一个信用等级可用
符号进行微调表示略高或
长期信用等级符号及定义
偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响违约风险极低。
偿还债务的能力很强受不利经济环境的影響不大，违约风险很低
偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响违约风险较低。
偿还债务能力一般受不利经济环境影响较大，违约风险一般
受不利经济环境影响很大，违约风险较高
偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高
偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高
在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务
以下等级外，每一个信用等級可用
符号进行微调表示略高或
存在积极因素，未来信用等级可能提升
情况稳定，未来信用等级大致不变
，未来信用等级可能降低
