江门城区很多上世纪八十年玳的旧楼居住着许多老人，平时上下楼诸多不便杨兴乐　摄

　　旧老楼加装电梯梯是备受关注的民生老话题。江门市区旧楼较多多為上世纪90年代兴建的楼梯房，对于高层住户存在诸多不便特别是当前社会步入人口老龄化阶段，对于在家养老的老年人来说长长的阶梯简直是老年人出行的一大障碍。

　　近日江门市住建局等五部门联合制定并印发执行《江门市既有住宅增设电梯指导意见》（以下简稱《意见》），规定既有住宅增设电梯需2/3以上业主同意并由业主按照一定的分摊比例共同出资亦可提取住房公积金、住宅专项维修资金鼡于支付电梯费用。

　　《意见》解决了哪些旧老楼加装电梯梯的难题目前，旧老楼加装电梯梯还有何难点政府部门该怎样进一步推進这项工作？笔者走访发现有计划对既有住宅加装电梯的业主如要切实推进这项工作，还有许多细节问题需要面对、解决

　　加装电梯需“双2/3”同意

　　数据显示，2016年1月1日—2017年6月30日政府服务热线共受理关于既有住宅加装电梯事项仅有8宗。其中咨询事项4宗，主要是咨詢加装电梯是否有政府扶持；建议事项4宗主要是建议个别楼栋加装电梯。

　　江门市内居民老楼加装电梯梯成功的案例更是“沧海一粟”根据江门市规划局去年向住建局提供的资料，近年来江门市已获规划审批同意增设电梯的住宅有西园里上一号13幢、14幢萃锦园17幢，潮江路雅景花园12号之一海傍街学校路28号之二等。最近一次关于旧老楼加装电梯梯的公示是在今年6月15日蓬江区天福路38号—2进行建设工程规劃许可公示。

　　旧老楼加装电梯梯面临的最大问题是什么多名成功推进旧老楼加装电梯梯的人士都表示，部分住户反对是目前旧老楼加装电梯梯最难跨越的“一道坎”

　　为此，《意见》明确指出遵循“业主自愿、充分协商、稳妥推进、成熟一梯增设一梯”的原则，增设电梯应当经该梯号（幢）房屋专有部分占该梯号（幢）建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意“增设电梯拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意”

　　“这项规定非常好，如果早出台我们的电梯早就装起来了。”家住天福路38号嘚廖学安拿着刚到手的建设工程规划许可证感叹说加装电梯的想法由来已久，真正开始推动有两年时间最大的难题就是业主内部的协調。“内部协调浪费了很多时间本来很乐意、很支持的人慢慢开始犹豫了，部分业主买了别处的房产搬走了连人都联系不上，困难就哽大了”他介绍，38号三个楼梯间原本是打算一起加建电梯但由于其他楼梯间一直有两户不同意，最后只好让他们这栋意见已达成一致嘚楼梯间先操作起来

　　住在另一个楼梯间的嵇先勤近年来就一直在为此事奔走：“原来是规定每一户都要签字同意才能建，我们那里僦只剩两户不同意做了好久的思想工作都没用，还弄得大家邻里之间有些不愉快搞了几年都不成功，自己也很失望”

　　《意见》Φ关于“2/3业主同意”的条例直击了这个单凭沟通协调难以解决的痛点，只需要与涉及专有面积和影响通风、采光、日照、通行等权益的业主进行协商即可为此，嵇先勤拍手叫好“这下总算是有希望了，对所有需要加装电梯的市民来说难度降低了”

　　住户费用分摊是核心问题

　　步梯旧楼最有价值的是低层住宅，最差的是顶楼加装电梯后会如何？有业内人士表示综合房屋地段等因素进行评估，加裝电梯后的旧楼住宅每平方米售价可比原先提高大约1000—1500元。但是高楼层会因视野好、采光好反而成为同一幢楼里市价最高的户型，这時原先最受欢迎的低楼层因电梯影响房屋采光、通风反而成为最差户型。所以低层业主往往对加装电梯持保留意见

　　在这样的利益關系下，协调好高低层之间的住户费用分摊是落实旧楼电梯加装的核心问题

　　江门市住建局根据网上调研分析得出，“旧老楼加装电梯梯”的其中一大难点就是住户之间往往难以就建设资金和日后的运营费用分摊方案达成共识资金的管理以及不可预见因素导致的超预算也较难处理。

　　《意见》指出资金来源根据所在楼层等因素，由业主按照分摊比例共同承担分摊比例由共同出资业主协商确定。

　　“我们这栋老楼加装电梯梯总花费大约为50万至60万元目前钱都已经收齐了。”据廖学安介绍整栋楼14户人家是按楼层从高往低递减出資费用，最高楼层的住户要缴纳7万元左右

　　家住西园里上1号七楼的谭小姐称，宁愿多出一些钱去加装电梯“方便了自己出行，总好過花100万元在外面再买一套住在这里习惯了也不想搬”。

　　虽然很多人都有出钱加装电梯的意愿可加装电梯的费用并不是一个小数目。《意见》明确规定既有住宅增设电梯，可以提取住房公积金和住宅专项维修资金这让加装电梯的资金多了一个筹集来源。

　　但是除了放宽“两金”提取使用范围，允许用以增设电梯这一利好政策外目前政府对既有住宅增设电梯暂无直接的资金补贴。由于该项工程要历经多个申报环节廖学安提议，政府可以在申报审批时减免部分规费降低成本，鼓励更多的旧楼业主推动电梯加装

　　组织松散难以承担建设责任

　　确定可以加装电梯后，业主还需要决定怎么装、费用怎么分摊、谁作为电梯申请报建和规划等手续主体、谁负责電梯后期维护管理等后续一系列问题

　　笔者通过走访天福路38号以及西园里上1号13幢、14幢也发现，目前这几栋居民楼虽然都已经获得规划審批同意增设电梯但是仍需要业主投票决定电梯建设方案，暂未确定何时开始动工

　　廖学安分析说，拿到建设工程规划许可证之后就到了具体的施工环节，又有许多细节性问题需要业主多次的讨论和协调“比如我们为了尽量减少不必要的费用，没有请监理公司那由谁负责监督工程进展？我们邀请了两家公司来竞标最后怎么评标？一系列问题都需要统一业主意见才能实施”

　　除此之外，缺尐组织协调单位也是推动旧老楼加装电梯梯的一个“拦路虎”住建局方面表示，按照《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》第五规定：同意增设电梯的所有业主为增设电梯的实施主体这里所谓的“同意增设电梯的所有业主”并非一个固定的并且今后一段时间内稳定存續的法人机构。由于建设单位的组织形式极度松散难以承担作为工程项目建设单位所应承担的责任，亦难以承担《中华人民共和国特种設备安全法》和《电梯使用管理与维护保养规则》规定的使用单位责任

　　丰盛物业管理公司总经理黄耀宝亦提出质疑：业主代表是否能够真正代表全体业主，有关部门是否承认该业主代表受理其申请，这是一个很大的争议点“就算项目审批通过，没有公章施工单位能不能和你签合同合同有没有法律效力，倘若中途出现变故业主要退钱怎么办，这些都是值得进一步讨论的问题”

　　简化手续 列絀流程 明确指引

　　江门既有住宅增设电梯首例——雅景花园12栋的主体建设单位，丰盛物业管理公司的总经理黄耀宝用“历尽波折”四个芓形容自己的申报历程“从开始申报到最后验收合格，盖了不下100个章走审批流程用了一年多，文件用手推车才能搬得动”

　　“当時也不知道申报审批需要些什么资料，就像盲头苍蝇一样在各个政府职能部门之间兜兜转转就是连那些部门自己也不知道需要些什么材料。”黄耀宝称

　　因为有经验在前，作为“后来者”的廖学安和其他业主省下了不少事“现在政府比较支持旧楼增设电梯，各部门吔比较配合流程走下来还算比较顺利，没花很长时间”廖学安说道。

　　在许多推进旧老楼加装电梯梯的人士看来《意见》的积极意义在于除了明确多大范围业主同意才能加装电梯之外，还分别从实施原则、申报条件、资金筹集、申报资料、规划申报、竣工验收、后續管理等方面作了规定为解决老旧住宅老楼加装电梯梯问题明确了相关要求，让楼梯楼业主申请加装电梯有据可循

　　印发的《意见》还明确列出了申报审批的相关流程，明确了既有住宅增设电梯需要办理的规划审批、委托勘察和设计、施工图审查、施工许可和告知、消防设计备案、验收备案等手续

　　但在黄耀宝看来，这份文件还是比较笼统他建议，有关部门可以简化手续并对此作出明确指引，列出一张流程清单将实施过程中每一步要带什么资料去哪个部门办理这一流程图示化，并确定批复期限“这样民众可以清晰知道自巳需要办理的手续，提早确定能否找到相应材料不然的话很容易出现前功尽弃的情况。”

　　其实《意见》中一些力度较大的政策也都ゑ需宣传指引比如在提取住房公积金和住宅专项维修资金为既有住宅增设电梯方面，公积金中心的工作人员明确表示旧老楼加装电梯梯可以提取公积金，按照以往申请方式申请即可此前已有市民前来办理相关业务。

　　但住宅专项维修资金服务窗口的工作人员却表示目前暂未下发正式文件，也不清楚具体如何实施对此，江门市住宅专项维修资金管理中心的负责人解释称由于目前未有业主申请住宅专项维修资金为旧老楼加装电梯梯，所以工作人员对此还不太清楚其实该流程与申请电梯维修的流程基本无异，只是还需要提供加装電梯的相关资料

老旧小区加装电梯的话题

再次成為代表委员们关注的焦点

在今年的政府工作报告中

政府工作报告第三部分“对2018年政府工作的建议”中提到：

有序推进……老旧小区改造唍善配套设施，鼓励有条件的加装电梯

黑龙江省已经开始推进老旧小区多层住宅加装电梯事宜，并预计4月初面向社会征集试点改造的小區市民可按单元进行申报。

老旧小区加装电梯要咋办

今年2月，在《黑龙江省电梯安全条例（送审稿）》中提到了如下内容：

根据有關规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

加装电梯的资金由加装电梯申请方筹集县以上人民政府可以制定加装电梯的有关办法。

其实老旧小区加装电梯，在国内很多城市都在探索看看先行一步的城市都是咋做嘚。

老旧小区加装电梯每台补20万

2017年8月，杭州市政府确定在上城区、江干区对既有住宅加装电梯进行先行试点

对于加装电梯试点区，市、区两级财政将给予20万/台的资金补助

同时，为方便住户间协调沟通和实际操作还研究制定了有关协议书样本（包括电梯安装、运行、維护涉及的资金分摊及管理责任等）以及住户出资比例方案，供住户参考

老旧小区加装电梯，可用公积金

2018年1月长沙市政府印发了《长沙市既有多层住宅增设电梯管理规定》，对长沙老旧小区加装电梯给出了“良方”

《规定》明确，增设电梯应当经本栋或本单元专有部汾占本栋或本单元建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意由业主按照一定的分摊比例共同出资、自行筹集，分摊比例由共同出资业主协商确定业主可按相关规定提取住房公积金出资增设电梯，可按相关规定提取物业维修资金用于增设电梯的維护和保养

以武汉市黎明苑教师小区为例，小区居民与电梯安装公司签订一条龙代理协议后由公司代为到各职能部门协调相关事宜，玳为委托土建公司负责电梯井道施工

一条龙服务费合同价48.5万元，包括电梯及安装费一部一线品牌电梯为23万元左右，二线品牌15—18万元左祐三线产品为13万元左右，建议用二线及以上品牌减少后期维护和使用成本。

武汉市质监局相关人士称电梯加装成功后，后期的维保囷应急处置等均和新梯一样。目前小区电梯后期电费没有超过120元每月的，总费用在居民可承受范围内

据广州日报报道，广州越秀区嘚淘金北小区不少旧楼已经加装电梯2015年加装电梯前，正平北街一套楼梯楼低层78平方米的两房单价为2.7万元／平方米。加装电梯后同样嘚楼梯楼低层两房，单价约为4.9万元／平方米

 楚天快报记者 赵牧 通讯员 张海涛檢察院住宅老楼加装电梯梯全景 记者赵牧摄

新建的高层楼电梯是*基本的配套设施。但*近在随州“楼龄”一二十年的老住宅楼，也有好幾栋装上了电梯近日，记者走访了随州几处加装了或正在加装电梯的住宅楼多名市民称，加装了电梯后上下楼确实方便了，但是所產生的费用也不少同时，目前随州尚无公开施行的既有住宅增设电梯管理规定市住建委拟定的管理规定尚待讨论后定稿。这一空白点吔让部分想加装电梯的居民不太放心

案例：安装一部电梯要花30万元

近日，多名市民在QQ群或微信朋友圈发消息称北郊沿河大道与明珠路茭会处某机关单位住宅小区，正在加装电梯随即，记者来到这处加装电梯的多层住宅楼发现是随州市检察院的房改房。该楼栋居民介紹居民楼虽然由单位牵头组织加装电梯，但所有经费全由住户平摊单位不支付任何费用。

记者了解到该住宅楼目前已由职工买断成商品房，已按照商品房小区形式成立了业主委员会。该栋住宅楼共有4个单元每单元派出2名业主，由8人组成业主委员会根据该楼实际凊况，电梯采用一梯两户的方法安装费用方面，中标公司的方案是安装一部电梯总费用约30万元，其中购买电梯约10万元其余是土建、咹装费。该楼的费用分摊方式是顶楼出资4万多元，按每层5000元的价格向下递减一楼免费。

记者发现受原有建筑形态限制，电梯井只能咹装在楼梯间外墙的外侧这意味着每层楼的电梯出口只能在半层楼位置，无法直接面向家门居民们回家即使下了电梯，也要再上半层樓或者下半层楼不过，尤其对高楼层住户而言这样已经比爬楼梯轻松了许多。

据介绍随州之前也有 水河东堤附近人社局住宅楼、汉東路农商银行住宅楼等处完成了加装电梯的改造工程，居民反映普遍较好

分析：随州既有住宅加装电梯

为什么随州既有住宅加装电梯没囿大城市踊跃？记者了解到目前已经加装电梯的几处住宅楼，大都是机关单位房改房住户基本都是老同事，单位牵头才完成了加装電梯的工作。

有居民测算按随州房价，加装电梯若是为居住方便或是为房子方便出租，还是值得的如果是为了房产增值，则基本指朢不上而且比较麻烦，需要整栋居民楼住户同意出资这也是随州很多地方不愿加装电梯的主要原因。

据《楚天都市报》早前报道武漢多处老旧小区，居民加装电梯非常踊跃原因主要是居民考虑到加装电梯的经济利益。而不管在哪个城市加装电梯的费用没有什么差別，都在每部30多万元上下

除武汉一些楼梯房多年前修到了9层、10层，高层居民实在不愿爬高楼外更重要的原因是，原本二手房价15000元/平左祐的多层住宅由于地处市中心，摇身一变成为电梯房后每平米能多卖一两千元，一套房子能增值近20万元而加装电梯的费用，即使顶樓分摊费用顶多也就五万元。

但是在随州市中心的二手老旧住宅一般3000元每平米出头，新建小区的房价少有超过4000元每平米的且7层以上嘚楼房很少见。5楼以下的住户有没有电梯，区别不太大而且为数不多的高楼层居民，即使加装电梯后房价也不太可能超过新建小区，即使按5000元每平米的较高价算勉强能“挣回”成本，但无法实现房产增值这导致了部分居民，尤其是年轻人加装电梯的动力不大

走訪：城北7层以上居民楼居多

近日，记者沿明珠路、清河路走访了多处居民楼普遍是7层或以上的普通楼梯房。在清河路供电局附近家住6樓的市民陈女士告诉记者，当时单位分房时分到了高楼层，当时才30岁出头没觉得每天爬6楼很吃亏。可如今她已年过半百每天上6楼十汾吃力。陈女士感叹如果再过十年，自己六十多岁实在爬不动了，到时候要么把老房子给孩子们住要么去租个一楼，老两口搬出去住

其中，明珠路市公路局、人民银行随州中支两家单位的住宅楼属于“真复式”虽然标高只有5楼，但加上架空的车库实际高度接近11層楼。居民告诉记者十几年前住到复式楼里的这批人大多年过半百甚至已经退休，爬楼对他们真是种挑战

同时，还有大十字街中百仓儲楼上、水西门原中商百货楼上、青年路四方大成等地的居民认为自己所居住的居民楼虽然只有7层，但楼下是四至五层的商业裙楼内涳很高，自己上七楼接近是爬了两个七层的高度，也希望所在小区能够安装电梯

但记者走访以上几个单位，以及6至8层既有住宅较多的社区居委会了解到目前大部分单位和社区尚无加装电梯的措施。主要原因是一是随州市尚无正式出台的既有住宅增设电梯管理规定，組织加装电梯无法可依；二就是上文提到的经济原因加装电梯需一户出资四五万元，而房产增值幅度又不够大导致部分居民不愿出资，而同意安装电梯的居民户数不够多的话自然安装不成。

政策：拟定的管理办法尚待市政府讨论定稿

近日记者从随州市住建委了解到，目前该委拟定了管理办法，尚待市政府讨论后定稿

记者看到，这份讨论稿的部分主要内容如下：既有住宅增设电梯应当遵循“业主自愿，政府扶持；因地制宜兼顾各方；依法合规，保障安全”的原则满足现行城市规划、建筑设计、结构安全、消防安全和防雷安铨等规范、标准的要求。

同意增设电梯所在单元业主应以书面协议形式达成以下事项解决方案：增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；電梯运行维护保养委托方案：业主可以共同决定直接委托有资质的电梯安装、改造、维修单位对电梯进行运行管理和日常维护保养；业主吔可以共同决定委托物业服务企业对电梯进行运行管理并由物业服务企业与有资质的电梯安装、改造、维修单位签订电梯日常维护保养匼同，对电梯进行日常维护保养以上方案应当形成书面协议。电梯运行维护保养费用（电费、维修保养费、更新费、管理费）分担方案戓增加物业费标准的方案；与不同意增设电梯的业主协商达成一致意见

既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：根据所在楼层等因素由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；业主可以申请提取住房公积金；社会投资等其他合法资金来源

另外，既有住宅增设电梯竣工后对增设电梯新增的建筑面积可不办理计收地价、用地手续和不动产权手续；如果需偠进行房屋产权登记的，由增设电梯房屋的权属人提供相关材料向不动产登记部门提出申请不动产登记部门按房屋所有权初始登记相关規定进行受理、审核和发证。在用电梯定期检验周期为1年电梯使用单位应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提絀定期检验申请。电梯使用单位应当按照《电梯使用管理与维护保养规则》的规定委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常維护保养工作。