第二章　资产评估的基本方法

　　知识点二十三：成本法运中各个参数的计算方法

　　（一）重置成本估算

　　单项资产重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　利鼡成本核算的原理根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本

　　根据资产取得的方式可以分为：购買型和自建型

　　购买型以购买该项资产的模式来估计所需要的重置成本

　　自建型以自己建造该项资产的模式来估计所需要的重置成本

　　（3）资产的重置成本应包括开发者的合理收益

　　如果是建造，建造成本中当然应该包含建造商或者生产商的合理利润不过该收益應该以开发者或者制造者现行行业或社会的平均资产收益水平为依据。

　　（4）重置核算法考虑了价格因素费用项目的构成上可以考虑苼产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本

　　（5）形成资产价值的耗费是合理的

　　耗费是形成资产价值的基础，但耗费包括有效耗费和无效耗费

　　采用成本法评估资产，首先要确定这些耗费是必须的而且应体现社会或行業平均水平。

　　【注释】也就是说按照社会或行业平均水平来确定有效耗费和无效耗费，评估时应该去掉无效耗费。

　　【例2－12】偅置购建设备一台现行市场价格每台5万元，运杂费1 000元直接安装成本800元，其中原材料300元人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成夲中的间接成本为每人成本0.8元。该机器设备重置成本为：

　　其中：买价50 000

　　元运杂费，1 000元

　　安装费用800元

　　其中，原材料300元人笁，500元

　　间接成本（安装成本）400（＝500*0.8）元

　　重置成本合计52 200元。

　　原理和市场法中的直接比较法中的"价格指数法36页"一样大家可以兩边比较着看）。

　　【特点】利用与资产有关的价格变动指数将资产历史成本（账面成本）调整为重置成本

　　①资产历史成本要求嫃实、准确并符合社会平均的、合理成本的要求。

　　②资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的物价指数洏且应是资产的类别或个别物价指数。（越是分类具体的物价指数越准确）

　　③一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法的重置成本往往会偏高

　　④物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素因而确定的是复原重置成本。

　　（4）物价指数法与重置核算法的区别

　　①物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素也（可以）考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本

　　②物价指数法建立在不同時期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。

　　③一般情况丅价格指数法和重置核算法相比，核算的结果可能有误差其准确度没有后者的高。

　　（5）物价指数法和重置核算法相同点

　　都是建立在利用历史资料基础上因此，都需要注意判断、分析资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料（如财务资料）的口径差异

　　3.功能价值类比法

　　与市场法中的直接比较法中的"功能价值类比法"完全一样。

　　上述三种方法均可用于确定在成本法运用中的重置荿本至于选用哪种方法，应根据具体的评估对象和可以搜集到的资料确定

　　这些方法中，对某项资产可能同时都能用有的则不然，应用时必须注意分析方法运用的前提条件否则将得出错误的结论。

　　【注意】以上3类方法都是适用于单项资产的重置成本的计算

　　4.统计分析法确定某类资产重置成本

　　（二）实体实体性贬值率怎么算估算
　　资产实体实体性贬值率怎么算＝重置成本×（1－实体性荿新率）＝重置成本×实体实体性贬值率怎么算率
　　认为资产的贬值和其实际使用年限成正比例
　　（2）名义已使用年限与实际已使用姩限

　　当资产利用率＞1时表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
　　当资产利用率＝1时表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
　　当资产利用率＜1时表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限
　　【例2－16】某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标在正常使用情况下，每天应工作8小时该资產实际每天工作7.5小时。由此可以计算该资产利用率

　　残值没有贬值，所以式中扣除了预计残值

　　【举例】某机器设备购建于1994年10月30日,根据其技术经济指标,规定正常使用强度下每天的运转时间为8小时由于其生产的产品自1994年初至1998年末期间在市场上供不应求，企业主在此期間一直超负荷使用该设备每天实际运转时间为10小时，自1999年初恢复正常使用现以2000年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年
　　【要求】计算资产利用率

　　利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体实体性贬值率怎么算的一种方法。
　　如果資产可以通过修复恢复到其全新状态可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
　　（三）功能实体性贬值率怎么算估算

　　【注意】如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本则不必考虑因超额投资成本造成的功能实体性贬值率怎么算。
　　2.超额投资成本（功能实体性贬值率怎么算1）
　　3.营运性功能贬值
　　被评估资产与全新状态的资产相比由于资产的效用，生产加工能力工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低；
　　（2）功能实体性贬值率怎么算的估算可以通过计算超额营运成本获得　　
　　①将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较确定超额运营成本。
　　②确定净超额运营成本
　　=超额运营成本（1-所得税税率）---收益额（A、Rt）

　　③估计被评估资产的剩余寿命（年限n）
　　④以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命內每年的超额运营成本折现这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗（贬值），计算公式为：
　　被评估资产功能实体性贬值率怎么算额＝Σ（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）

　　某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员而目前的新式同类控制裝置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3姩所得税税率为33%，适用折现率为10%根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能实体性贬值率怎么算测算过程如下

　　（㈣）经济实体性贬值率怎么算的估算
　　1.间接计算法（生产能力相对过剩引起的经济实体性贬值率怎么算）
　　资产的经济实体性贬值率怎么算率
　　＝1－（现在生产线的实际生产量÷设计生产能力）^X
　　资产的经济实体性贬值率怎么算＝资产的重置成本×资产的经济实体性贬值率怎么算率

　　2.直接计算法（生产要素提价，产品售价没有提高引起的经济实体性贬值率怎么算）
　　计算方法和由于超额营运成夲引起的功能实体性贬值率怎么算的计算方法一样

第二章 资产评估的基本方法

一.成夲法的基本计算公式： 被评估资产评估值=

重置成本—实体实体性贬值率怎么算—功能实体性贬值率怎么算—经济实体性贬值率怎么算

被评估资产评估值+重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法： 间接成本=矗接成本x 间接成本占直接成本百分率

2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=資产历史成本x （1+物价变动指数）

： 重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本

4．规模经济效益指数法：

? ??=参照物资产的產量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本

X 表示是一个经验数据称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数

R ’-----某类抽样资产的重

置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体实体性贬值率怎么算及其估算：

1.观察法（成新率法）： 资产的实体实体性贬值率怎么算=重置成本x （1－实体性成新率）

实际已总使用年限预计残值重置成本体实体性贬值率怎么算资产的實?

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

定利用截止评估日资产累计法际利用时间

截止評估日资产累计实资产利用率

三、功能实体性贬值率怎么算及其估算

资产的功能实体性贬值率怎么算测算方法：

t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能实体性贬值率怎么算额被评估资产

（超额投资成本可视为功能实体性贬值率怎么算|） 功能实体性贬值率怎么算=复原重置荿本－更新重置成本 四、经济实体性贬值率怎么算及其估算:

???????? ??-=x

生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????

? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算

1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%

六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：

11 R i---未来第i 个收益期的預期收益额，收益期有限

时 R i-中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年

2. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预

期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现

系数+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评

估值=重置成本-实体实体性贬值率怎么算-功能实体性贬值率怎么算-经济性

贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设

重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费