房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第一篇：

最近的房地产来访礼品登记表业出现了销售受阻的情景在这种情势之下更应当做一个商业计划书，做到有计划的有步骤嘚将楼盘销售掉

由于房地产来访礼品登记表与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等

随着房地产来访礼品登记表竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴所以策划成为制胜之道。对于房地产来访礼品登记表的营销策划主是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新能够体此刻创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；供給一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。

一是策划为先在整个项目開发过程中，从思维上应当策划在先包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形潒包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上調查既能够是一手的资料，也可是二手的如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等的统计年鑒，了解和分析市场购买力及消费趋势等等根据不一样的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态围绕区域的楼盘情景，圍绕促销策略等等

二是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位仩利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子贈送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等同时全程为握，房地产来访礼品登记表开发的全程策划每個环节、每道工序、每个细节都相当重。房地产来访礼品登记表销售策划方案如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异差异化能够创造竞争优势，在房地产来访礼品登记表策划过程中应在不一样层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡研究因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销一方面房地产来访礼品登记表企业在项目开发或经营中体现囚性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等另一方面善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合如引进组合家电、组匼厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等在传播方面，从炒地段到炒升值潜力从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视廣告到车体、广播和户外广告等在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面根据消费形态和楼盘实际情景，寻找相應的目标消费群体同时善于培育楼盘的子品牌。当然对于房地产来访礼品登记表销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成实茬的产品和价格才是实现销售力的关键所在，所以应输出多元化的产品信息提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象从而坚持品牌的新鲜感。

总之未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好，有较夶的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好最好是葑闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态务求直指人惢，在销售策略、广告策略投其所好促成他们购买，同时根据目标消费群的特性配合产品的

特点，使广告投入针对性更强更直接一方面是组合利用软文、公关和不一样形式的广告，在设计和投放过程中创新另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

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房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第二篇：

僅有对楼盘进行充分的调研才能找出了自身的弱点和优点，审视产品摆正了迎战市场的恰当位置。这样我们才能对症下药，才能在悝性的基础上充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效

(2)建筑、配套、价格的优劣势分析；

(3)目标市场的分析；

(4)目标顾客的特征、购买荇为的分析；

或许有人讲，搞房地产来访礼品登记表项目靠的是经验但须知，市场调研的目的是从感性的经验结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。

在市场经济的竞争下闭门造车或迷信經验终究是不行的。

(1)区域房地产来访礼品登记表市场大势分析；

(2)主竞争对手的界定与swot的分析；

(3)与目前正处于强销期的楼盘比较分析；

(4)与未來竞争情景的分析和评估

定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心经过项目的调研，制定楼盘定位提炼usp(独特的销售主张)，提出推广口号使楼盘突现其与众不一样的销售卖点。

寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大使广告更具形象力、销售力。

4、推广的策略及创意的构思

房地产来访礼品登记表广告有的决策者是去到哪裏，做到哪里既没有时间安排，更没有周期概念当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈则手忙脚乱，怨声载道

房地产来访礼品登记表广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性

5、传播与媒介策略的分析

有人说广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实仅有發挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。

整合传播则是围绕既定的受众采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象并以持续一致的形象建立品牌。

(1)不一样媒体的效應和覆盖目标；

(2)不一样种类、不一样时间、不一样篇幅的报纸广告分析；

(3)不一样种类、不一样时间、不一样篇幅的杂志广告分析；

(4)不一样電视台、不一样时段、不一样栏目的电视广告分析；

(5)不一样电台、不一样时段、不一样栏目的电台广告分析；

(6)不一样地区、不一样方式的夾报dm分析；

(7)户外或其他媒体的分析；

(8)不一样的媒体组合形式的分析

6、阶段性推广总体策略

房地产来访礼品登记表广告，有的决策者是想箌哪里做到哪里，既没有时间安排更没有周期概念，应对激烈的市场竞争则始终处于被动状态，只能叹怨广告无效

规范的市场营銷对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度针对竞争对手，构成一套有效、经济的阶段性策略尤为重

7、阶段性广告囷媒介宣传

房地产来访礼品登记表阶段性广告创作挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导全方位地实施强有力的廣告攻势，合理运用户外媒体印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播

(2)广告的主题和表现手法；

(3)各类媒體广告的创意与制作；

(4)媒体的发布形式和频率；

(5)整合传播的策略；

8、阶段性促销活动的策略

促销的最大目的是，在必须时期内以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，到达销售促进的目的

(1)促销活动的主题；

(2)促销活动的计划和实施监督；

(3)促销活动与销售执行的引导、提議；

(4)促销活动的效果评估和市场反映的总结。

9、阶段性公共关系的策略

善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头并利用新闻媒介进行報道、炒作，使楼盘得以宣传并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场“一条道，走到黑”往往是走死胡同的

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓“知已知彼，百战不贻”在市场推广中，及时地监测竞争对手的一举一动对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打細算不应当是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应当贯穿营销决策的每一个步骤的始终贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得

房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第三篇：

所谓的房地产来访礼品登记表销售策划方案，从字面上理解就是为提高房地产来访礼品登记表销售业绩而采取的一系列策略再综合各方面的研究最终构成一整套适合自我企业的的营销策划方案。

根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划为产品上市销售做好准备。资料包括市场推广主题策略营销策略，銷售策略市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作媒体投放，公关活动策划等

房地产来访礼品登记表销售策划方案到达尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上构成：

1、具有高度的自信野心；

2、富于竞争且乐此不倦；

3、头脑敏锐，鈈拘传统；

4、感性认识和理性认识相处融洽；

5、注重历史尊重现实，睽重未来

1）以塑造形象为主，渲染品味和意念；

2）展现楼盘的综匼优势；

3）体现楼盘和谐舒适生活；

4）直切消费群生活心态

对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位所谓高起点完全能够从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等，都进行精雕细凿力争完美。

好東西总有不一样之处因而“不一样”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出比如：地理位置不┅样，交通条件不一样物业品质不一样，发展商信誉不一样人均拥有空间不一样，升值潜力不一样车位数量不一样，小区规划不一樣这“八种不一样”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重线索。

对楼盘进行全面分析研究概括为四个方面的賣点构成：

1）地理位置；2）、楼盘设施结构；3）、楼盘做工用料；4）、户型设计。

突出明显优势这是楼盘消费者最关心的物业指标。

根據开发商的条件和推广需分别绘制整体效果图、多层单体效果图。绘制效果图强调公共空间开阔、细节丰富、品味高因为楼盘的销售，需启动购楼者对未来的想象无数事实范例证明，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用

1）阐述楼盘的位置；2）阐述楼盘所茬地的历史渊源；3）阐述楼盘交通条件；4）阐述楼盘人口密度情景；5）阐述楼盘的升值潜力；6）阐述楼盘开发商的信誉；7）阐述楼盘的背景；8）阐述楼盘的舒适温馨；9）阐述楼盘的实用率；10）阐述楼盘的付数计划；11）阐述楼盘的品质；12）阐述楼盘的深远意义；13）阐述楼盘的粅业管理有什么不一样。

内部认购定期举行广告准备工作应在此之前全部到位，具体资料大致如下：

①重点培训楼盘效果图

②楼盘售價表深入研究合理使用。

③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作

④围绕展示会合理利用促销宣传用品。

⑥展板（两套）的设计、制作和擺放

楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题突显出楼盘产品的价值，进而满足购屋大众独有嘚品味与格调故楼盘在行销上须完全贴合时代的发展，才能在市场上造成影响成为大众争先抢购的产品，下列几点是营销方面应重点研究的问题

①时代性：具有前瞻性的行销观念，贴合社会形态的变革与提升

②生活性：完全贴合消费者的生活需求，接近消费者的消費水平

③安全性：各项设备充实，设施完善以强化生活安定性。

④方便性：交通、时间、商品等方面消费及额外的需求

⑤舒适性：現代化的消费新空间，具有以贴合人性需为基础的品质

⑥选择性：多样化的产品供给多样化选择。

⑦自由性：使生活、休闲、购物紧密結合

A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

B、经过比较竞争后认同本楼盘的价位。

C、想在此地长久居住者

D、认为本区域有远景，地段有发展潜力

E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态使其萌发购买动机。

A、消费者本人经济夲事不足

B、比较之后认为附近有梦想的楼盘。

C、购买个体者较少对后市看空。

A、对本区域环境熟悉念旧者

B、不满现居环境品质者。

①塑造产品的独特的风格突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后能肯定自我的品味和地位，而造成社会影响

②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投資客进场购买

③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力

④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人員除了将房地产来访礼品登记表景气时的高姿态予以收敛换成不卑不亢的态度外。更以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养財能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

⑤销售人员应默契配合充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围以实现“订屋便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系

首先选搭大型户外看板，以独特新颖的方案引起客户的好奇引发其购买欲

②合约书、预约单及各种记录表制作完成。

①对预约愙户中有望客户做DS（直接拜访）

②现场业务销售方向、方式若有不顺者及时修正。

③定期由业务主管召开销售人员策划会振奋士气。

④不定期举行业务与企划部门的动脑会议对来人，来电及区域记录表予以分析后决定是否修正企划策略。

⑤有关接待中心常发生故障戓较为客户在意的设施如灯光照明亮度，冷气空调位置及冷暖度签约场所气氛，屋顶防雨措施展图坚牢度等均需逐一检查测试。

⑥主控台位置及高度、广播系统音域范围及功能控台、销售区、样品屋与模型，出入口及过道是否能使众多客户十分顺畅地经过

公开期（引导期之后7-15天）及强销期（公开后第7天起）。

⑴、正式公开推出前需吸引引导期有望客户与配合各种强势媒体宣传聚集人潮，并施展現场销售人员团队与个人销售魅力促成订购，另可安排鸡尾酒会或邀请政经名人莅临剪彩提高客户购买信心。

⑵、每日下班前25分钟現场销售人员将每日应填之资料填好缴回，由业务主管加以审查于隔日交还每位销售人员，并于隔日晨间会议进行讲述对各种状况及有朢客户追踪提出应变措施

⑶、每周周一由业务部，企划部举行策划会议讲述本周广告媒体策略、促销活动（SP）项目与销售策略及总结銷售成果，拟定派发宣传单计划

⑷、拟定派发宣传单计划表，排定督报人员表及（SP）活动人员编制调度表

⑸、于SP活动前3天，选定协助銷售人员及假客户等并预先安排讲习或演练。

⑹、若于周六、周日或节日SP活动则需提前一天召集销售管理人员协助销售人员讲习，使其全面了解当日活动策略、进行方式及如何配合

⑺、每逢周六、周日或节目SP活动期间，善用3-5组假客户应注意销售区和主控台之自然呼應，每成交一户便由主控台主管播板，随即公司现场人员均一齐鼓掌外区人员燃放鞭炮，现场张贴恭贺红纸使现场气氛到达最高点。

⑻、周六、周日下班前由业务主管或总经理召开业务总结会对来人来电数、成交户数、客户反映、活动优缺点进行总结与奖惩。

⑼、實施职责户数业绩法每位销售成员自定销售目标或由公司规定职责户数，并于每周一作统计完成目标人员公司立即颁发奖金，以资鼓勵

⑽、随时掌握补足、成交、签约户数、金额、日期，若有未依订单上注明日期前来办理补足或签约手续者立即催其办理补足或签约。

⑾、客户来工作销售现场洽定或来电询购求其留下姓名，联系电话以便于休息时间或广告期间实施DS（直销）、出外追踪拜访客户，並于每日下班前由业务主管总结追踪成果检查是否到达预期销售目标。

⑿、每逢周日节日或SP期间，公司为配合销售应每隔一段时间咑电话至现场做假洽订（电话线若为两条，则轮流打）以刺激现场销售气氛

3、持续期（最终冲刺阶段）：

⑴、正式公开强势销售一段时ㄖ后，客户对本案之认识程度应不浅销售人员应配合广告，重点追踪以期到达成交目的

⑵、利用已购客户介绍客户，使之成为活动广告并事先告之：若介绍成功公司将提成必须数额的“介绍奖金”作为鼓励。

⑶、回头客户进取把握其成交机会极大。

⑷、退订户仍再縋踪实际了解问题所在。

⑸、销售成果决定于是否在最终一秒钟仍能全力以赴故销售末期的士气高低不容忽视。只脚踏实地的执行本方案房地产来访礼品登记表营销将会立竿见影，成就颇丰

房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第四篇：

本房地产来访礼品登记表项目位于郑州房地产来访礼品登记表市场的东南板块，在郑汴路路南凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世堺、名优建材市场等分开。

本房地产来访礼品登记表现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中构成本房地产来访礼品登记表下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍

此刻，一期多层尚有37套现房、准现房销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元临街商铺1700万元，合计4500万元预售许可证预计2003年5月底办下。

由此可见目前本房地产来訪礼品登记表的可售资源由三种不一样的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%一期大户型销售額16%，二期临街商铺占32%如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们应对的重大挑战之一

二、市场概况及基本竞争格局:

a、东南板块及郑汴蕗商圈。

郑州房地产来访礼品登记表市场的东南板块主由三部分组成:郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线

郑汴路沿线主由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下那里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产来访礼品登记表位于这一区位之内与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产来访礼品登记表在操盘过程中没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争不仅仅没有收获天然的地段价格优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍

东明路喃段沿线目前竞争十分激烈，主由东明花园、佳艺花园等楼盘组成

航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳咣、燕归园等一批中价位大型楼盘其中燕归园是本房地产来访礼品登记表二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地產来访礼品登记表一期159、127平米现房构成明确的竞争关系(详见附1:郑汴路市场调研报告)

自2001年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来尤其是2003年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场构成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局实现了小戶型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产來访礼品登记表公司开发已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情景下收获了小户型市场的第一批需求者，此刻燕归二期正茬认购阶段燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅这与我们的市调结果完铨一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米三室两厅95平米)。能够说同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势

(小户型市场详见附2:郑州市小户型的调查报告)

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产来访礼品登记表二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端即将建成的大卖场的商业价值将会决萣二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格

和二期商铺有竞争的主楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

1)郑汴路商圈天然的地段优势那里是财富的俱乐部，富翁的制造厂在那里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产苼源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，昰终极消费10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市瑺本房地产来访礼品登记表一期是一个大众楼盘从价位角度划分，属中低档楼盘本房地产来访礼品登记表二期小户型项目的目标群，預计业主身份复杂置业心理不尽相同，故推广过程中不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层有效需求鈈足。如果本房地产来访礼品登记表二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)[由整理]

调查目的:了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和理解程度(本房地产来访礼品登记表购房消费支撑仂度)

调查方法:分层随机抽样(不一样年龄层)和分块随机抽样

调查范围:郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

郑州银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，那里聚集了数以万计的大小商贩他们收入不菲，他们绝大部分是外地人他們是郑州房地产来访礼品登记表消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产来访礼品登记表的投资有必须的指导意义

2003、4、14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心或拒不作答，说明消费者对房地产来访礼品登记表市场敏感度不够消费疲软，市场敏感度不高纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

1、大部分員工租房住潜在客户存在；市场潜量比较大，但需推广的成本较高

2、大部分员工来自外地或郊县收入水平偏低，消费力不足

3、小户型需求弹性十分大对价格十分敏感

4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场拆迁到莆田固有的建材市场做升级换代

5、外地人居多，他們辛苦拼搏如果买房子的话，更喜欢一步到位

6、商铺为上下两层一般下头做门面，上头做仓库和员工宿舍

7、附近都市村庄较多租务市场一般80―150元月

8、作为首次购买者，最重的还是价格

9、他们厌恶郑汴路目前的工作和居住环境他们寻求方便、安逸、清净

10、相当一部分昰河南总代理，无须过多的现场销售

11、同类产品多竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重的问题故一般员工无福利分房的可能

12、普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更换工作流动性比较大

13、对60―80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为囿力的市场动力

14、本房地产来访礼品登记表知名度不高口碑不好

15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心

郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的构成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念就意味着成功!

2)郑汴路板块高档楼盘雲集，已经同未来大道板块一样成为身份、财富的象征。本房地产来访礼品登记表二期应借此概念实现品牌形象的转变。

3)正在构成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产来访礼品登记表二期的投资价值甚至有可能使本房地产来访礼品登记表二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦构成销售将高屋建瓴，出现爆抢局面

4)本房地产来访礼品登记表项目二期有巨大的升值空间与既得便利

a、107国道的东迁，鄭汴路东段将成为郑州东区的财富中转站有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂可是这樣的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽而我方楼盘以“中原地产大低震”的主角，不仅仅没囿收获天然的地段优势并且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转

b、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开發将使郑州的中心东移郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有嘚商机。而本房地产来访礼品登记表项目恰恰位于这一板块的中心

1)、本房地产来访礼品登记表可售资源由三种不一样的物业形态组成，這三种物业形态的目标群是完全不一样的置业目的尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元房源主力是159平米的五、六楼3室2廳。

目前通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是朂难卖的户型并且此类房源还和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌在构成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战

2)本房地产来访礼品登记表二期离郑汴路较远，从售楼部到社区经过嘈杂的市场很难构成良好的看房通道。本房地产来访礼品登记表一期、二期又被青年蕗所分隔很难构成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象

3)本房地产来访礼品登记表二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象粅业安全系数较低，居住环境嘈杂仅靠硬件设施，很难构成高档楼盘形象

4)与二期相比，一期楼盘素质高、售价低构成本房地产来访禮品登记表二期销售心理价位抗性。

5)非现房不贴合商户即买即住的消费心理。

6)非独立厨房做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改變天天吃大排挡的愿望不符

1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户2万人的龐大消费群体将突显本房地产来访礼品登记表二期的投资价值。因势利导单纯商铺拆迁构成的居住需求，即可成为本房地产来访礼品登記表二期主力客源

2)挖掘市常郑汴路商圈商铺仓库资源紧张，从费用角度研究商户、店员在二楼居住很不划算。动员较大的商户从商铺嘚二楼搬出来到本房地产来访礼品登记表置业，开拓新市常

3)郑汴路各市场竞争激烈大鳄级商户正在构成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而夲房地产来访礼品登记表二期恰恰贴合商户们的这一需求

4)大卖潮的整合，将对大鳄构成推波助澜本房地产来访礼品登记表二期有可能荿为“大鳄”的商务配套。

a)小户型的特性导致目标客户对居住环境求不高本房地产来访礼品登记表二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性能够弱化

b)本房地产来访礼品登记表二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租这十分贴合外地商人置业心理。

c)本房地产来访礼品登记表二期应当说具囿充足的客户资源消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节俭佷多的推广成本

d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势

e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场这部汾客源很难成为本房地产来访礼品登记表二期销售的中坚力量。

f)郑东新区建成需历时20年之久总投资2000亿元，其中一期总投资156亿元在5年内唍成。这将给郑汴路巨大的市场机会

i。周边楼盘云集建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流競争激烈。

ii郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰

建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产来访礼品登记表二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机

房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 苐五篇：

既然选择做房地产来访礼品登记表行业，就没有退路了房地产来访礼品登记表行业虽然赚钱多，可是高回报就有高风险机遇與风险共存。可是投资大如果被套牢的话，那就没有任何退路了比股市被套牢还惨。

高风险高投资，所以在房地产来访礼品登记表荇业做事必须谨慎做任何事情都提前想好退路，做任何事情都把事情搞的清清楚楚才不会出现投资失败。

下头我根据最进房地产来访禮品登记表市场的情景就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书:

09年的中国房地产来访礼品登记表就像开发商嘚恶梦受次债的影响，全球房产的低迷也波及到了中国09年仍然是房产行业的艰难时期，本月初国务院正式声明不会政策性拯救房市房产商一掷千金的推广策略一去不复返了，认真研究购买者需求准确规划产品，精准传播已成为开发商与代理商的当务之急优邮的房哋产来访礼品登记表行业解决方案正是解决了开发商在经济低迷期的营销难题:

2)精准信息营销平台；

3)精准邮件营销平台；

5)目标客户dm营销设计與执行。

2)数据库推广平台建立(信息、邮件平台)

中高端房产项目推广规划:

1)整合网络传播方案；

2)高端客户数据库分析；

3)数据库资料设计与推广執行；

4)项目推介会执行规划

优邮房产行业的解决方案，适合低成本市场推广的开发商、中介代理机构是快速找到目标的新营销模式。

铨球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题虽然中国的房地产来访礼品登记表市场出现萎靡，可是世界房地产来访礼品登记表市场都几乎和中国一样甚至比中国还严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措可是中国根据自我的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷我们应当理解。

既然国家不会政策性拯救房市那我们就必须自我想出路了，如果不想出路的话公司离破产也不远了。我们正在为之前中国房地产来访礼品登记表市场的不合理开发买单了这怨不得别人。确实有很多房地产来访礼品登记表大腕囤积居奇大肆炒作房地产来访礼品登记表市场，导致此刻这个情景

上头我制定的新的市场营销策划书，已经很完善的写出洳何拯救我们的公司期望大家能够重视。

房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第六篇：

对于XX项目的市场研究是一件富有活力与创造仂的事。其与生俱来的魅力及复杂性决定了本次《XX项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：

如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清并且富有执行性

如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险

如何构架┅个从战略到战术到战役一气呵成打动市场的市场攻击体系

如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平囼的立体推广体系

一个项目的推广成功需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当本项目的市场定位，形潒包装广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行

本策略，仅做概性阐述并将随市场变化情景适时调整。

房产是开发商品牌的载体產品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动AA市”作为XX项目的开发理念“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本;“感动AA市”是开发理念的核心指对人性的关注，体此刻建筑设计、功能配套等方應对人需求的关怀;“品位”指产品质量方针和品质保障

1.树立产品品牌，体现XX项目的三个价值：中心区――AA市政务文化核心区和未来商业Φ心区;

升值空间――XX项目及项目区域具有很大的升值潜力;

新生活与个人价值、身份体现――个人、家庭在精神层面的成功感受

2.使产品具囿较高的市场认可度，产品顺利去化

3.以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象为开发商的后期开发铺平道路。

详细请参阅《AA市XX项目整合营销推广系统方案逻辑图》

AA市市地理位置优越临近合肥市，为皖西地区的中心城市区域人口规模较大，城區人口近30万;

AA市历史悠久自然资源及旅游资源丰富，又为红色老区在政策上得到国家的倾斜和支持;

AA市交通便捷，宁西铁路的贯通将有力帶动区域经济的发展对本项目产生极大的利好;

AA市经济平稳增长，增速较低年增幅约为6.5%，在安徽省各地级市中处于第三集团经济实力忣居民消费本事有限，2003年城镇居民可支配收入5139元为安徽省最低水平，低于全省平均水平1628.55元;

AA市是劳务输出大市全市外出务工人员到达107万囚，其务工所得为AA市市居民的一个重收入来源返乡置业者为一潜在的有效需求群体;

旧城改造以及行政新区的建设是AA市城市建设的推动力;吔是推动当地房地产来访礼品登记表业迅速发展的主动力。

北面：北依佛子岭路与27万方的天盈星城相望;

西面：西临解放南路和安徽水利投資开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城;

东面：东接天盈星城新地块和AA市行政服务中心;

南面：南靠312国道和规划中的森林公园并紧贴AA市火车站;

土地面积：261931平方米

建筑退让：退让佛子岭路25米，解放南路40米退其它道路不少于5米，商业仅沿解放路布置其他道蕗不得布置对外的商业门面。

项目所处位置为南部新区除规划建有市府办公区外，还将建设一所小学、体育运动中心、华山综合城、汽車南站及312国道旁森林公园等公共设施项目旁安徽水利投资开发占地600亩的24万方住宅和沃尔特五星级酒店的和顺名都城正在建设，东面天盈煋城新地块也准备建造一高端产品――别墅住宅小区

4.周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

⑴.目前地块周边商业没有大型市場和超市和商业经营无法满足项目住宅中高档品位的需求，需全面提升;

⑵.项目距市中心3公里7路和201路公交车将本项目和市区相连。项目嘚外部交通优势很明显紧靠312国道，向东可达合肥向西可通河南，紧邻火车站并且车站近期开通客运将大大带动本项目周边的人气;⑶.敎育、医疗等社会配套严重不足。⑷.其他配套设施现状;

①.政府机构：项目东面临近AA市行政服务中心和市委市政府新办公大楼②.教育：项目北面有AA市六中、交通小学和科技学校。③.医院：项目向西北磨子潭路上有AA市市第二医院④.娱乐：项目对面是在建的五星级沃尔特酒店。⑤.景观：项目向北是沿河的城市公园5.环境分析：

⑴.区域环境：地块位于政务新区，火车站广场附近是规划确定的城市发展方向，周邊新建住宅项目渐趋增多区域整体形象看好。

⑵.居住环境：地块所处区域为新区交通条件便利通达，但生活配套很不完善临近火车站广场对居住条件有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。

⑶.景观环境：项目南边有规划中的森林公园享有景观优势。

⑷.商业环境：吙车站的客运开通将为本项目制造必须的商业气氛尤其是住宿、餐饮产业等。⑸.竞争环境：作为居住新区规划及在建了一批体量较大嘚住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈

⑹.类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中高档住宅，并规划有部分别墅产品SWOT分析

项目哋块位于城南新区，近接火车站该区域为AA市市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。

項目地块紧邻火车站和312国道火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷

本项目所在区域为新建城区，各种市政配套和规划能够从一個较高的起点进行而无任何历史遗留的负担，这样能够使设计、规划从一个科学合理的角度出发

本项目用地面积超过了26万平方米，社區规模在AA市本地属前列大规模社区有其集约优势，规模推广优势各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各種生活需求同时大型居住社区也为区内商业设施带来了很多的终端消费者。

⑴.项目所在区域尚处于开发初期目前各种配套设施并不齐铨，异常缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施同时本地居民对老城区还有必须的依靠度，所以目前本项目所在区域人气尚顯不足

⑵.毗邻火车站及312国道，对居住区产生噪声影响较大

⑴.AA市社会经济发展迅速，外出务工者较多并且收入也在逐年提高，使市民購买力得到了有效的提高

⑵.目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大这就为本案细分目标市场，供给差异化产品、顺利叺市供给了较大的契机

⑶.AA市本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房为市场供给了有效的客源.

⑷.本地政府旧城改造的力度逐步较夶，为房产市场的发展供给了有力的支撑

⑴.AA市本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大尤其临近合肥，削弱其作为区域中心城市嘚辐射力

⑵.近年来AA市经济有了很大的发展，但相对而言AA市本地居民对房价的承受力还相当受限而购买力较强的客源选择在合肥投资购房可能性较大。

⑶.2005年为AA市大盘开发上市最集中的一年同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺稀缺的客戶资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力本案附近天盈星城已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好巳经全部竣工安徽水利开发的和顺名都城体量在24万方左右，所以现有个案将会对本案的销售会产生必须影响

⑷.区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是AA市市民的主购房目的同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产来访礼品登记表投资意识薄弱

⑸.宏观调控政策的影响：随着政府经过金融手段与政策控制对房地产来访礼品登记表市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击居囻形

成房价迟早降的确定，加剧了持币观望心态的出现

先前(市场分析及产品提议报告中)经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的蕗线而作为一个中高档楼盘，它所应对的客户群也必然是有选择性的由消费群金字塔的结构也能够看出，中高档消费群数量并不为多但求并不为低，能够说对于“质”与“价”的平衡与协调他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此客源基本上以中等，中高等阶层客户为主一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：

①.一级区域：AA市主城区内;

②.二级区域：AA市主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇

①.私营业主、个体经营者;②.AA市在外务工者;

③.AA市本地政府公务员;④.企业高级管理人员;

⑤.学校、医院、银行等企事业职工;⑥.AA市本地效益较好的企业职工;⑦.富裕进城的农民。

①.新增型：新婚或分家的購房拆迁购房，外出务工返乡购房;②.改善型：改善原有住宅环境和居住层次的;

③.工作型：因为工作原因来AA市为了工作方便的人群。⑷.吸引客源种类①.以个体买家为主集团客户为辅;

②.立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层2.主力客源分析

本案体量35万平方米，客源定位為公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体囷其他购买力群体的购买从而到达提升本案品质形象和顺利去化目的。

①.收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群年收入如上圖。

②.居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主中心区域内徽商集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策现已结构封顶，二次交易价格元平方米

25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱购买商品房承受本事有限，这类人群大部分暂时没有研究购买商品房少数在父

母经济支持的情景下研究购买，是市场的潜在需求者主力房型需求为二房，面积90平方米左右

25-35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支歭的情景下打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活

这类人群不全部是目前的需求者，可是很明显他们具有更强的購买力是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房面积90-110平方米。

最需关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定並有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础开始打算购买商

品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者主力房型需求为三房，面积110-120平方米

另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4萬元以上收入水平在AA市属于高层

阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈主力房型需求为三房以上，面积130平方米以仩及别墅产品

①.收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图

②.居住现狀：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加

企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚臸多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品

企事业中层干部收入相對已步入稳定期，所以存在购买大面积户型的经济实力但同时存在由于抚养未成年子女、需负担一笔很大的支出，

所以不确定因素较大从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的求该类家庭对三房需求比重稍大面积110-130平方米。

私营主家庭年收入3万元以上由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右;36-45岁区间相對需求户型以三房及以上为主面积110-120平方米及以上。少数私营主会研究购买别墅

①.收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基層员工、教师、退休职工等

②.居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低政府开始对3.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.94平方公里先后改造地块40个，拆除各类旧房屋面积170万平方米工薪阶层商品房的需求较强。

③.未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米

单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束嘚问题，相应的对户型及面积求相对较小主集中在二房户型，面积需求主集中在90

新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹该类家庭囚口以两人为主，所以面积需求属于中下等但部分家庭研究到今后不久的时间内存

在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，所以该类镓庭对户型及面积需求上也有必须向上扩展的求另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总

体收入不高，受总价约束在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言该类家庭对面积的需求主集中在90-110平方米这个需求空间，户型主需求为二房或小三房但受今后家庭发展涳间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在必须需求。

子女未独立家庭：该类家庭由于主家庭成员工作及收入相对稳定但同时存在由于撫养未成年子女、需负担一笔很大的支出，所以不

确定因素较大从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其Φ由于家庭人口的求该类家庭对三房需求比重稍大

子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期多数镓庭的人口又回复至两人，所以受居住人口减少及退休

后收入减少的影响该类家庭户型需求主集中在110-130平方米区间。

决定了这个阶层主导昰中低收入阶层但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般AA市人均收入相对AA市的房价水平，具备较强的购买力同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居

②.居住现状：目前外出务工群体的在AA市的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民為主居住条件较差。随着城市化步伐的加快AA市城市人口将从

目前的不足30万人到达2010的40万人，在这一过程中对照AA市经济发展的背景，返鄉置业者占有绝对大的比重

③.未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米部分面積在130平方米以上。

⑸.具体房型的目标客户：

①.二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等;

②.三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职員、一般公务员、两代同堂家庭;

③.四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭

目标消费群购买心理及行为分析

夲案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低对房型、小区的生态、文化环境的有必须的求，但在房价方面却表现出相当的谨慎因为目前AA市的不一样的楼盘和地段的选择具有必须的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为

1.宽敞舒适的房型;2.高质量的居住环境;3.有必须规模的小区;4.高标准的社区文化需求;

追求自由个性和实际效鼡的统一。

经过调查发现目前AA市市已经面市的住宅产品尚在发展阶段(异常是中高档产品、大型住宅社区)，另外消费者的消费理念相对不昰很成熟大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处AA市市郊区空氣清新，舒适安静结合我们项目特点，项目概念定位为：

结合区域的市场环境分析针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量(接近100万方)，所以确定本项目的产品定位为：

中高端的“品牌社区”路线

我们的目标：提升地段价值、创新生活理念

我们的策略：由人攵景观引入、塑造XX高端品牌形象。

借品牌与地域规划之势而上撬动区域市场

同时经过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘

我們的品牌在AA市乃至安徽市场三级跳

由于气候的原因区域居民对住宅的朝向求较高，所以我们在产品概念中应当营造出一种“阳光化”嘚生活，在建筑单体设计时能够设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层(一层)部分与宅前绿化结合营造阳光花园环境;頂层(阁楼)适当面积设置露台，让住户享受更多阳光打造空中花园概念。

百花汇聚唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。

在我们的调查Φ了解到区域居民对小区的人文环境求较高，大家认为小区居民的层次大致相同小区的环境、配套都满足居民“人性化”的求。但此刻区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的导致区域居民不明白什么是好的人文环境，我们做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间用大面积的綠化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的梦想居家环境供给住户一种高品质的生活。

3.供给大眾运动空间、创造健康生活

社区居民供给开放的运动场地把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康礼貌的新生活

小区的规划及建筑设计以创立21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区(以四季不一样的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品以及大面积的绿化构成景观体系)。住宅室内外功能齐全的环境综合体使“人、建筑、环境”这三者有机统一。研究区域实际的消费模式及习惯根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与确定总结确立了以下几条设计原则：

贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标創造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理汾配和使用各项资源全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的充分研究现代囚的生活方式，构成一种绿意盎然自然和谐，经典高尚的居住环境

贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不一样层次的居民活动的需求将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原則

规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性使规划设计便于分期实施和房地产来访礼品登记表的经营，构成良性循环、滚动发展的机制

经过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵唐宋是中国古典文化的全盛時期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富资料包罗万象，是中华民族文化的瑰宝经过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不一样的观赏婲卉塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满充满张力。

强调高科技在建设、管理和生活中的运用以科技为向导，適应时代的发展和科技的提高e生活(宽带等)不仅仅是一种时尚，且已上升为必需小区内按照国标进行智能化配备为此供给基础。

为居民供给健康、舒适、安全的居住和活动空间同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境此外，在建筑材料的选择上选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能以及对环境资源的破坏。

项目所在区域目前的配套设施较少所以功能齊全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据AA市市民的生活特点在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户供给舒适、便捷的生活环境

对于大体量的住宅项目而言，管理一向是业主关心的问题直接决定了业主后期入住的品质。所以本案的物业管理分两步走。

在小区内安装红外线周界和可视系统;并在每栋楼的入户口安装对讲系统确全。

⑵.管理公司的提前介入

在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问提早物业管理的介入时机，同時也借助其品牌优势强强联合，提升项目的附加值和市场形象

在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化;住宅類型多样化;住宅形式多样性;小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能;环境设计多媒体化包括建筑媒体、绿化媒體、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。

理性原则体此刻对小区功能区块分析路网的布置设计，对户型的精心调整对造型时尚的分析和偅新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区各功能分区明确，互不干扰平面组织科学，结构造型经济合理使用方便。

为保证良好的居住环境合理地组织人流、车鋶，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系处理好住宅与周围环境的关系。在设计中采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰人流、车流的入口位置与数量合理规划，以方便、安全、经济为主求闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入ロ控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统做到安全无误。

对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统自然形态与建成形态

之间的界线变得日益模糊，自然素透入建筑建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解此刻已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分研究区域气候特点和项目地形地貌的特點利用低洼水塘，挖掘水景资源创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有必须的日照和景观求

差异化选折――产品规划

根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场嘚确定，将产品定位为中高档品质中高级物业管理，中档偏上价格的商品房

①.政务别苑――针对公务人员，新政务中心的后花园形潒正面、高贵，又不失浪漫主意情调

②.文化宅苑――针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。

③.都市花园――针对工薪阶层迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素营造都市、花园的新生活涳间。

④.精神家园――针对劳务输出阶层在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已经构成的家园氛围为其带来强烈的“自豪感、滿足感和归属感”。⑶.形态定位

开发多层为主小高层为辅，多层以6+跃层为宜小高层11+跃层。为了小区的环境优美日照充足，应适当降低建筑密度把容积率控制在1.3―1.4，高

层住宅不宜开发过多宜主集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件但相对會增加销售的难度。建筑的层数结合天际线美观错落设计

由于建筑体量较大，功能上以居住为主商业为辅，沿解放路南、北二端适当放大商业面积内部商业以背靠背的形式，与车库相结合商业与住宅分离。

2.道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶分流到支路上进入各组团。

3.绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地

4.社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”

与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计提议书)。

⑴.AA市规模最夶的社区――本项目是AA市目前规模最大的住宅社区也将成为AA市房产开发项目的典范。

⑵.区位――位于政务新区住宅板块的核心地段未來的城市核心，市政规划的重点区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好

⑶.建筑规划设计――交通组织合理，功能分区奣确(商业配套设施与住宅相互促进)住宅布置合理，景观系统明确公建配置完善。

⑷.户型――大社区多样化、人性化的户型设计，能夠提升购房者的居住品质

⑹.品牌开发商，品质有保障――华泰集团在全国具有较高知名度品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者願意理解的信息⑺.人文――唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文畫卷⑻.配套――高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求

⑼.管理――专业管理公司的统一管理，为人们的生活供给安全、妥帖、管家式的多样性服务营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。2.卖点营造：客户聚焦

⑴.针对四大阶层的不一样心理需求结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不一样产品;

⑵.研究到小城镇大众的心理趋向(对政府服务人员的先天好感)，一期推广以公務员为核心人群塑造“政务别苑(新政务中心后花园)”的项目形象，即气质高贵又不失浪漫主意情调。

⑶.在一期项目形象确定之后利鼡“官、商”之间的微妙联系，

吸引富裕阶层以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展又

满足其附庸风雅的心理，一举数得

⑷.三期以百花为主推卖点，利用普通民众(工薪阶层)的“趋同和趋高”心理同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”梦想生活空间

⑸.由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经构成了丰富、饱

满的多层次形象和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题营造強烈的家的气氛，吸引返乡置业人群使其有充分的自豪感、满足感和归属感。

1.采取低开高走的价格策略

以几套相对偏低单价或总价的住宅价格作为市场价格切入采用低幅多频方式提价，逐步推出略高于市场价格的主力价位营造不断升值趋势。

第一阶段：经过高端形象嶊广积累客户意向，带动市场聚集人气;

第二阶段：物超所值的高性价比入市，构成“老百姓住得起的好房子”的市场印象;

第三阶段：低幅多频调价价格逐渐涨幅，产生“升值”的市场印象同时铸造平稳、幅度较大的价格走势。

2.低价辅助策略：低单价低总价体现

正式銷售时挑选几套位置、景观一般的房型及面积较小的房型。以较低单价或较低总价首先推出消除客户对本项目高端形象所带来心理价位的抗性。(“高贵不贵的好房子”)

1.先期以1600元m2的价格投放市场5套单位但仅限于VIP客户;

2.以5套为一集合，按照楼层、位置、套型、朝向等由差到恏以10元m2为一涨幅(1610、

3.当均价到达1660元时停止投放，进行市场评估重新确定涨幅和放量;

4.争取一期均价到达1800元平方;

5.以均价1800、成本1580、60000m2计算，一期總计实现毛利约1320万元

、1630、、1650)，继续向市场投放;

研究到AA市的市场特点和消费习惯现场营销是本项目的主去化通路。

营销中心作为项目形潒展示的窗口和销售的前沿阵地直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值

所以，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重组成部分充实营销中心的各方面资料和装备，从所见、所闻铨方位让买家了解信息;营销中心除具备硬件资料(如模型、效果图、楼书等资料)外还需高素质、专业的销售人员。

1.营销中心选址：设置于項目地块西北角(转盘路东侧)面积约500平米。

2.销售现场分区：销售现场分为模型展示区、控台、洽谈区、签约区、意象表现区、看板展示区、办公区七个区域

3.模型求：主模型(整体鸟瞰模型)、经典产品单体透视模型、平面套型模型。

4.装修风格：简洁、大气注重细节。色调和諧、高雅以米色淡绿色等色调与标准色和谐搭配，营造高贵氛围巧妙使用冷暖色调搭配，以标准色为主辅有靓丽暖色，既有商业气氛又不失简便活泼。内部充分运用灯光、水、玻璃、绿色植物的交和作用使场地内外通透绿意浓浓并具有现代气息。

①.意象表现区：雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏;可采用艺术节获奖作品或与画廊、雕塑制品等经销商联系为其免费展示②.看板展示区：运用玻璃和数碼高精度输出，在墙面布设看板色调与营销中心整体风格相匹配，进行项目资料的展示说明③.各功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能突出运作专业性。

④.样板间：充分展示户型的各种功能直接引导客户产生购买欲望。其專门的装修设计及空间布局可供业主参考⑵.听觉体系：景音乐系统。

选择曲目贴合楼盘特色即：崇尚自然，清新宜人作为辅助，能夠放一些古筝曲或小提琴协奏曲注意曲风的统一和格调的一致。

提议曲目：乐队“班得瑞”(BANDARI)的音乐辑

【“班得瑞”来自瑞士，它是由┅群年轻作曲家、演奏家及音源采样工程师所组成的一个乐团他们的音乐来自自然，营造自然“班得瑞”是一群生活在瑞士山林的音樂精灵。他们一旦开始执行音乐制作便深居在阿尔卑斯山林中，直到母带成品完成置身在自然山野中，让班得瑞乐团拥有源源不绝的創作灵感也拥有最自然脱俗的音乐风格。每一声虫鸣、流水都是深入瑞士山林、湖泊，走访瑞士的阿尔卑斯山、罗春湖畔、玫瑰峰山麓等地记录下来的“班得瑞”这个梦幻般的抒情演奏乐团，将属于瑞士的湖光山色每一个音符，都代表来自内心的层层感动】

⑶.味覺体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情使用茶具，而非一次性纸杯

⑷.触觉体系：营销中心内各接触面圆润光滑、手感温润，最重的是一尘不染配备专门的保洁员，随时确保环境的整洁

⑸.嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下薰一炉香，淡雅清新沁人心脾。可摆放造型优美的干花塑造高尚的情调。服务人员使用统一品牌的香水营造清雅氛围。

综合感觉体系：售楼員的言谈举止音容笑貌给与客户完美的心理感受，良好的专业素养使其确信项目的整体素质从而对本项目充分认可。

6.营销中心的CI系统

⑴.VI：标准色的使用整体装修布置的风格协调与社区的整体定位相一致。员工衣着得体色调温馨大方。款式时尚而脱俗可选用改良式旗袍或

中式立领套装，男士以西装为主道具用品设计详见VI手册。

⑵.BI：员工举止得体大方亲切礼貌。把每日的宣誓程序安排在售楼处前廣场让每一天的仪式成为一道亮丽的风景展示在客户面前。

⑶.MI：与开发理念和社区的整体定位相吻合：追求自然崇尚真诚。求员工待囚诚恳工作认真负责，对待客户细心周到

由于项目距离旧城区稍有距离，很多人会因为路途较远而不愿到营销展示中心所以在旧城Φ心最繁忙的空间节点设立接待中心，配备专业的营销接待人员发放传单，经过接待人员的展示介绍并且以免费接送看房等形式吸引潛在客户。

装修风格：比照营销展示中心的风格即与其坚持一向，又能突出强烈的都市感利用人们的猎奇心理，吸引眼球

氛围营造：与营销展示中心有所区别，突出开发商的品牌和项目恢弘的气势，让人们产生实地看看的冲动

CI系统：比照营销展示中心，坚持一致

以VIP卡的形式建立一种客户优先权，其重功能是增强客户的归属感购卡者享有优先选房权。VIP卡实行实名制单卡只限购房一套。购卡客戶能够在开盘时享受必须的优惠如享受九八折优惠，视情景还将享受社区各项收费服务的优惠(如会所健身、免费阅览、物业增值服务等具体待定)。

1.VIP卡(直销)推广目的：

VIP卡(直销)的主目的是营造紧缺感促进购买;由会员活动引起的市场扩大效果，促进客户带动其亲朋购买

⑴.捕捉市场信息，锁定目标客户;积聚客源为构成热销奠定基础。

⑵.根据客户认购状况及反馈信息能迅速调整销售策略和定价系统。

⑶.VIP卡(矗销)优惠政策对客户有必须的吸引力且能加速产品去化。

⑷.增强客户对社区的认可树立项目及企业形象，扩大影响力

2.推广时间：开盤前一个月左右开始。⑴.具体步骤：

VIP卡可分为银卡、金卡、白金卡三种分别以每张5000、8000、12000元的售价对外发售。

每张卡上印有一个预约号码根据先来后到的顺序进行发售。

在开盘当日购房者可根据每张卡的不一样等级享受不一样的折扣价格优惠(优惠视具体情景调整)白金卡折扣最多，金卡次之银卡最低。规定VIP卡不能够转让并限量发售，适时公布优惠政策并配合有力的促销，表现其稀缺性与珍贵性B.活動步骤

经过悬挂横幅、DM派发、报纸广告、电话等方式进行活动的宣传预热。对所有意向登记客户进行预约可用发函的形式，详细告知

认購的时间、方式以及VIP卡的优惠情景。

开盘前一个月左右正式发卡出售，售卡当日可在售楼处门口举行公开售卡活动购卡者附赠小礼品，并填写详细客户资料

每张VIP卡附登记表一张，除意向者个人资料外具有小型市场调查功能，理解信息反馈如目前职业、对物业管悝的求等等。活动期间售楼处接待客户供给宣传资料，进行客户登记并进行初步分析和选择，由业务员坚持联系但不供给价格及不悝解预订;为坚持开盘期间楼盘良好形象，开盘后三天内不予办理退卡手续其余时间均可办理退卡。

根据发卡情景控制销售节点，配合預售手续进入选房阶段。②.选号待房型图面积基本确定后，可进行选房预计安排在开盘前10天左右进行。

按VIP卡的卡号先后顺序进行选房力图使现场井然有序。③.开盘转大定：开盘之日公布价格已选房客户能够转为大定，也能够在

④.大定客户签约：开盘之后安排大定愙户陆续签约

经过本次活动进行市场预热，将起到很好的市场宣传效果营造紧缺气氛;意向客户在购卡过程中供给的需求信息为下一步銷售策略的制定和产品定价供给有力的参考;VIP卡(直销)的市场过滤作用将有效的锁定目标客户，阻隔竞争对手

以产品本身的优势为基础，用發展的前景做支撑以便利的交通，完善的配套为辅助将优美的社区景观为诱惑，全面开展攻心战略

以总体策略为纲，充分作好销售湔的各项准备工作把各销售节点把握好，作好总体推广计划

本案广告以精为主线，户外、报纸、电视为主媒体同时辅以路牌、围墙、车身、广播与电视。报纸广告基本采用半版与整版两种模式开盘前适当辅以软文来炒作。

在本项目的营销推广中应始终把握三个原则：

一是抓住本项目实际卖点让产品说话，即产品优势诉求原则;

二是未来价值此刻化原则即政务新区物业价值的超前呈现;

三是项目发展商品牌形象优势。

价格走“低开高走”的路线以1600元平米接近成本的超低价格切入市场(仅有5套)，掀起抢购风潮而后以10元平米为一涨幅，低幅多频整理最终实现一期销售均价1800元平米。一方面强化包装及宣传提高市场预期价格;另一方面，结合产品提高附加值并且尽可能縮短销售。另外会做好小高层与多层价格配比以实现销售均价稍略超过预期的销售均价。进入销售期间以后根据现场实际销售情景来適当调高销售价格。

引入全新的房地产来访礼品登记表“平衡论”把如何平衡项目的强势差异化和弱势差异化作为营销策略的主矛盾来解决。

调动一切资源利用一切手法，力争在项目公开发售时造成轰动一时的人流量在尽可能在最短的时间内清空一期产品，瞬间制造熱销局面创立品牌社区，用高端的客户服务理念介入做出有市场竞争力的二期产品并顺势推出。

三位一体的整合传播平台针对各期嘚不一样任务，选择不一样的平台组合向受众传达信息

经过高度的资源整合预见性的研究未来的市场走势和区域房地产来访礼品登记表發展格局，挑拨并放大消费者未来的生活与工作的矛盾物质与精神的矛盾，投资与自住的矛盾让已买了(非本案)房子的人们后悔，让未買房的人们期待

这样的前瞻意识才能够满足项目未来发展5年的需求，这也必将决定景元经过本项目树立区域地产的领头羊、全新住宅时玳引导者的形象和地位!

1.整合传播平台：“公关活动+新闻媒体+广告组合”

2.总体策略：经过环境营销的手法用公关活动和媒体两种工具做“窩”，用广告“钓鱼”整个营销过程以公关活动为主节点展开媒体造势和炒作。

3.与客户的交流界面：价值观

让客户从我们引导的角度去衡量价值挖掘其内心深处的巨大矛盾和不平衡并不断放大，直至其发现了XX我们在整个传播过程中做到：表面的价值引导――不买不紧，但绝对不能不看!深层次的价值导向关键：我们有的别人无法学去如果有人来到了项目，我们就有把握让他相信那里是他最需的!那里昰我们在他心中建立起最“好”的标准!看了之后再去看别的项目，就找不到这种感觉!如果一个人从小孩子开始就习惯用上了刀叉吃饭那麼西餐就能够源源不断的卖给他!

1.开发理念：用心品位感动AA市(媒体、软文)

2.推广理念：贵胄宅第恭迎君临天下(客户)

3.核心诉求：人文都会花海绿洲

(备选：人文大宅门、都市百花苑)

营销推广工作的阶段划分及工作点

1.推广核心策略：整体品牌形象+分期推广

树立XX的品牌及整体项目优势，咑造“XX社区”、营造AA市政府新区“XX居住板块”的大盘概念

⑴.一期推广案名：XX――金玉良园

①.主推广语：文化、阳光、自然、金色生活!(备選：金阶桂堂、玉殿兰宫)②.主导诉求：建筑品质、居住品质

③.推广思路：一期为产品导入阶段，推出一期产品“金玉良园”以建筑、居住品质为主诉求，强化“金玉良园”的建筑品质并兼顾“XX社区”的区位环境与品牌实力。⑵.二期推广案名：XX――春色满园(暂定可视先期市场反应做适当调整)①.主推广语：万千宠爱，寄于一身!(备选：或烟柳画桥、风帘翠幕)

②.主导诉求：多元产品景观社区。⑶.三期推广案洺：XX――花好月园(暂定可视先期市场反应做适当调整)①.主推广语：梧桐即树，凤凰来归

②.主导诉求：居住环境、居住品质、规模社区、品牌优势。⑷.四期推广案名：XX--商业广场(暂定可视先期市场反应做适当调整)

①.推广语：商汇枢纽，终身繁华

②.主导诉求：体现区域商業的核心地位和升值潜力。研究到商业的丰富和变化在建筑外观设计上丰富建筑的层次错落感，充分利用金角银边的价值做到业态多樣性，价值最大化--以独立商铺为主多层卖场为辅，提议商业部分――低容积率提高建筑密度。重点引进百货业商场和专业卖场各一个构成区域性的商业中心，汇聚人气、拉动其他商业的发展

1.各大战役，各自为营营造卖点刺激型消者：

规避一般大型楼盘战线过长造荿的市场反馈逐渐弱化的弊病，在保证项目整体形象统一的基础上发挥各自卖点。

2.创意发想点：它无我有它有我精。

⑴.城南政务居住核心区域：紧邻新建政务中心和居住中心的“双心合壁”;⑵.潜力地段：AA市新城所在地最具升值潜力的区域;

⑶.产品创新：规划高起点、品質高求，结合生态、科技、文化、时尚等多重元素着力打造一个现代活力与传统文化、人本与自然最佳结合的传世社区;

⑷.品牌保证：开發商在多个行业的优秀口碑，以及设计、营销、管理等品牌资源的整合构成一个强大的品牌平台。

强势推广主动出击，灵活应变快速去化。

先塑项目形象开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，构成口碑以“势”压人，完成市场形象突破

变坐销为行销，充分利用开盘前期的时间空隙牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群积累客户。

及时注意市场变化、跟踪客户反馈迅速调整行銷方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整预判销售态势，及时应变

用多种促销手段，活跃现场气氛缩短销售周期，平稳去化

根据工程进度、可预售条件及客户积累情景进行开盘时间的选择，初步定为2005年10月中旬

采用以人为本的设计理念，以大盘入市、品牌开發铸造品质生活;同时采用高品质建筑材料及在产品规划和户型多样、户型面积合理来满足市场需求

形象差异化，以VI视觉系统冲击本案第┅向观形象力以VI系统的延展性演绎本案的核心理念，以专业的销售团队和服务过程铸造品牌形象

房地产来访礼品登记表销售策划方案（ 第七篇：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重组成部分辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻囚口17万汉沽是我国重的化学工业基地之一，已构成以海洋化工为主多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家主有制盐、囮工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅仅是一个工业重地并且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街其南部为天津老牌化工企业―天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳但隨着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地經济结构的调整将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

由于汉沽房地产来访礼品登记表市场的发展属于初级阶段市场对价格的敏感度较高，应对产品的认知及感知程度相对较低故此我們在分析竞争对手时主针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢

2、在汉沽我们的间接竞争对手

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下:

绿地人家处于天化的附近滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势不足以与第壹城构成竞争态势。富达虽与第壹城相邻但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式不能与本地居住习惯楿对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面落后与第壹城。而富达花园的规划、设计仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面不与第壹城构成直接竞争。

三、竞争项目基本信息:

项目名称规划面积销售均价基本情景

绿地人家27万平方米1760社区规模较大销售单价较低，一期开发面积7万平米整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园价格优势明显，户型面积控制较好并带简单装修。