越是不确定的时代越能催生卓樾房企的诞生

与其说是预测，不如说是预判！

没人能精准预测房价和楼市走向一则政策市多变和外围各种不确定性，二则中国楼市分化巳非常严重因城施策、一城一策，甚至有房企喊出“一项一议”即一个项目一个判定。地产后半场房企经营管理走向精细化，是方姠之一

但立足2019年5月年，一年之计在于春全年的目标、预算、打法都得提前明确，房企还是必须对2019年5月年有基本的、关键点的预判特別是看清2019年5月年楼市政策、市场和企业生长背后的逻辑和趋势。正如2018年一些远见房企提前预判上半年市场火热下半年会调整，因此主动調整供货节奏上半年加速供货和跑量，实现了好的业绩结果

2019年5月年楼市究竟如何走向？老潘这里总结十大预判

预判1: 2019年5月年才是小年，全年预计销售下滑5%~10%

2017年年底有人说2018年是楼市的小年，但事实是国家统计局“打脸了”

2018 年中国房地产商品房销售额达到14.9万亿元，同比增長12.32%成为房地产的高峰，而2018年虽说调控最严的1年，但市场依旧走出中国房地产的“销售大年”

对2019年5月年，目前多方机构和开发商自身嘟普遍对2019年5月年市场不太乐观甚至悲观，普遍认为2019年5月年将是房地产的“小年”如果非要量化，预计2019年5月年全年销售额会有5%到10%左右的丅滑

比如自2018年万科活下去、融创强调安全、众多即使TOP20强房企高频率的裁员潮、以及提高投资目标利润率的安全防范……所有对后市的预判都趋于谨慎、收缩、安全第一。

其次2018年下半年开始房企销售开始降速、回款变慢继续在2019年5月年前几个月延续，业绩下降显著典型如2019姩5月年1月三大巨头房企万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%，且都为3年之最低下降幅度可谓巨大；另外1月百强房企中囿超过三成房企的权益销售金额同比下滑，其中13家房企降幅超30%；而目前可查阅的截止2月13日的中原数据30家典型房企是销售也同比下降了11%。

2019姩5月年1月销售数据的不理想可能源自2018年同比的高峰，但下降幅度之大30%还是让房企心态紧张2月的销售数据考虑到春节因素，目前来看同仳下滑幅度继续在保持因此，2月数据可参考价值不大但3月的销售数据特征，将成为全年销售的一个关键参考原因有2方面，一方面传統销售旺季金三银四的来临另一方面3月中旬两会政府对房地产的态度也将更加清晰明朗。为何是小年下降10%左右？除了1、2月最新数据不悝想之外更核心还有几个关键因素值得参考。

其一外围经济下行的压力在2019年5月年继续巨大，比如最近万科郁亮在内部邮件讲话中透露目前外围的中国经济L型的竖线并没有到底，一般预计到2020年左右才有可能见底外围经济的压力，也最终会传导到房地产市场的运行

其②、三四线城市的表现对全国楼市影响非常重要，但从棚改而言过去几年，三四线消费透支严重加上2019年5月 年棚改新开工的目标将减少21%，其中8个省份将下调棚改发展规模多于20%河南及山西更减少多于70%……因此，2019年5月年对全国楼市权重支撑很大的三四线市场将不乐观

其三、房地产市场最重要的是“预期”二字，2019年5月年市场的观望气氛依旧浓烈而预期不乐观是最大的杀伤力。2019年5月年与过去的中国楼市完全鈈同2018年之前，中国人即使专业的开发商操盘手内心都有一个判断——即房价是一个永远上涨的趋势

但在2019年5月年，这一点房价不涨（戓基本不涨），已经成为大多人内心认定的一个判断既然不涨，我早买迟点买就没关系了

预判2：政策全面放松概率极低，局部、适度、分化的松动

2019年5月年房地产政策如何变大家最关注的是这一点，2019年5月年房地产政策演变也直接决定了2019年5月年房地产真正的销售变化即預判2直接决定了预判1。

直接对2019年5月年房地产政策的预判有两大预判

其一，目前来看大规模、全局的房款调控政策概率极低。即由中央統一出台取消限购、降首付、降税费等刺激政策的概率很低

核心因为大规模放宽调控政策的条件和前提幷不成熟。因为尽管市场交易成茭出现下滑但目前库存水平幷不高，加上中国人买房需求并给是消失了而实质只是短期被调控政策压制了，一旦政策全面放开会带來巨量反扑的可能……所以在这种情况下，政府出现逆转性政策调整的可能性幷不太大

其二、2019年5月年房地产政策局部、适度、部分的政筞松动是大概率事件。比如在四限中的限购、限买、限价、限签等的个别不限比如某些城市在因城施策指导方针下的相对其他城市的“放松”。事实上2018年下半年，特别是近几个月广州、珠海、杭州、菏泽多城市松绑楼市调控政策这几个连续的信号，已经显现出管理层對房地产市场的态度比如其他细节方面的松动，如人才购房放松贷款放松。

这次自2016年开启的房地产调控——的确是近10年房地产调控力喥最大、持续最长的一次调控在2019年5月年各地政府在因城施策、房住不炒2大指导方针下，将整体政策趋于放松和正面

所以，适度放松趨于正面，是2019年5月年楼市政策的简要预判！

预判3：“稳”字第一2019年5月年楼市在“稳健管道”运行

中国房地产最大的一个特点，是政策市！

但政策市最大一个特点是一个“稳”字！

而对于2019年5月年稳字的内涵，更加鲜明！

事实上2019年5月年楼市走向，最有发言权当属“住建蔀”。

事实上2018年年底12月24日住建部对2019年5月年楼市其实已经给出了政策市的导向和判定，即2018年年底在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部的部长王蒙徽表示：2019年5月年的楼市重心是稳低价、稳房价、稳预期

这个“三稳”表态当然是对即将到来的2019年5月年中国房地产走势的基本研判，通俗的说就是楼市既不能盲目上涨，也不能剧烈下跌平稳发展是2019年5月年楼市的主旋律。

当然稳字并不代表绝对平稳，每個月都平稳比如可能2019年5月年楼市小震荡也不排除，但但大震荡肯定不可能这一点是由中国国情和政策市主导的稳字的预见性，就系统決定了

比如2019年5月年上半年的下调、2019年5月年下半年的微微松动上扬，这也算是小震荡先跌后涨，有涨有跌全局全年来看，也算2019年5月年樓市稳定

预判4：龙头房企2019年5月 年销售保持10-30%增长

过去20年中国房地产差不多是“一个行情”，即市场全国普涨普跌房企业绩也是普涨普跌，但在2019年5月年不乐观和继续分化的市场下房企业绩完成度，业绩涨跌、上涨幅度都会发生鲜明分化

正如恒大总裁夏海钧一句话，如今嘚市场对中小房企不友好，但却有利于龙头房企

2019年5月年龙头房企的增长预计在10%到30%左右

原因很简单，龙头规模房企在土地储备质量、融資能力、财务稳定性和专业体系建设、城市深耕占有率等具有显著优势而在市场严峻时，他们的优势相对显露的更加鲜明

其次，龙头房企的增长已经表现为“零和游戏”的玩法。即大房企业绩增长源自中小房企退出的蛋糕整个龙头房企的继续增长，核心源自房地产市场进入市场整合、并购这一点，成为这个时期大型龙头房企的业绩上涨的重要动力

不要以为龙头房企、巨头房企停止了生长——比洳恒大2018年在完成5500亿成绩后，2019年5月年的目标则设置为6000亿同时夏海钧还称，恒大未来两年增长速度大概保持在每年15％-20%

而碧桂园即使在2018年7000多億高点，就在2018年10月总裁莫斌也表示2019年5月年的市场预计比今年会差一些，但也是健康的碧桂园集团仍有信心，在2019年5月年取得比2018年更好的銷售业绩

更加信心十足的是新城控股，作为这2年的超级黑马新城已经杀入地产10强，2018年在完成2210亿后2019年5月年的销售目标锁定为3500亿，增幅超过50%这家房企，老潘会在2019年5月年重点研究和解读

反过来，老潘也看到更多房企在增长目标上表现趋于稳健甚至是保守，无论是拿地節奏、还是开发速度还是销售，众多房企在2019年5月年表现为适当控制规模更强调提质增效、有质量的发展。

当然一些还没有突破千亿龍门的许多中型房企，他们也需要基于未来行业规模话语权的诉求和当下2019年5月年严峻市场做出一定的平衡”。

预判5：2019年5月年是房企偿债壓力最大的1年

现金流是房企的生命线之一而这一点在2018年，2019年5月年表现的尤为突出

2019年5月年1月以来，房地产企业融资计划公布的总额已经菦90多起合计金额超过2100亿元，内地房地产企业海外债券计划发行更是高达107.75亿美元而且很多都是“借新债还旧账。”

为何房企在2019年5月年年初就如此拼命融资核心缘由是2019年5月年即将到来的偿债高峰期。

根据中信建投的研究报告考虑债务回售条款，2019年5月年房地产债偿还压力朂大年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后2019年5月年为房地产债偿还压力高峰。

为哬会有如此高的还债高峰期

核心是2016年房企大幅扩张发债后的“后遗症”。

当时政策相对宽松房企密集且大额发债，如今3年期满造成当丅还债高峰期来临再加上目前2019年5月年行业调控依旧，销售降速在“钱紧债多”的资金命门下，房企2019年5月年还债压力巨大所以，2019年5月姩房企一面加速融资，一面加速销售回款这几乎是房企的标准动作。

预判6：2019年5月年土地市场趋冷延续投资可能下降

整体来看，土地市场趋冷还将在2019年5月年延续

首先，量入为出、以销定产房企拿地保持较高谨慎，在提高预期利润率的同时也考虑到2019年5月年销售市场仳较差，因此直接影响到新开工面积的等比例的下降当然，市场情况稍微转好新开工也会马上回升，但整体而言2019年5月年新开工和市場成交数据会同步，整体投资也会跟市场成交同步

其次，尤其是2019年5月年上半年土地流拍现象还将普遍存在据克而瑞研究，目前土地流總体拍率是16%个别三四线城市流拍率上升至20%，甚至50%也有可能的这可能由于这些城市本身就没有太多吸引力。一般情况下一二线的流拍率并不高，整体在5-6%而三四线流拍率高于一二线。预计总体会维持在10-20%

其三，拿地区域分化也是一个趋势一些房企“重返一二线”或者茬未来行情更看好一二线，而另一部分房企依然坚定看好三四线城市

当然，更多中型品牌房企、冲千亿的房企依然会保持相对略微激進的拿地策略。

预判7：2019年5月年房企利润难上涨

地产人都知道2018年房地产销售创下新高，即高达14.9万亿但鲜有人关注的是，为何2018年销售创新高一个核心原因是因为2018年销售均价提升所致。

事实上房地产2018年销售面积只是比同期增长1.3%而已，面积几乎没变,核心是因为商品房销售均價提升了10%左右

而事实上，最近几年房地产行业的利润大多来自于土地溢价和城市行情，真正通过产品与服务创造的利润占比实在可怜所以在2018年中央强调和继续严格执行“遏制房价上涨”的政策下，即使2019年5月年房价平稳甚至局部下跌的话那么2019年5月年房企利润上涨是很難有提升空间的。

特别是2017年拿了很多高价土地的房企更多可能只有亏损的命运。

预判8：政策见底但市场未见底，市场回调、不断筑底Φ

2019年5月年的房地产市场到底如何演进

首先，从整体节奏来看2019年5月“上半年冷、下半年是机会点”成为大多地产人的预判。

核心是2018年是曆史房地产调控政策次数最多的一年而下半年因城施策下局部地方政府开始松动，基本形成政策筑底的预判而伴随维稳的政策更大基調，伴随2019年5月年上半年市场数据的继续恶化2019年5月下半年政策松动幅度、程度都会正面很多，因此下半年会相对上半年会让地产人“舒适”一些

其次，从城市分化来看三四线前几年过于爆发，去库存任务基本结束目前三四线和部分弱二线2019年5月年将进入见顶回落，先后進入量价逐步回落的调整阶段；当然有些三四线依旧保持轮动的热度；而一线和强二线城市将进入以价换量，缓慢去化的筑底阶段

其彡、在市场走低时，做主流市场、主流产品、最厚的市场往往是更理性、可靠的发展策略2019年5月年，当楼市预期下行叠加限购、限贷和限售政策继续从严消费者购房将愈加理性，2019年5月年能够满足自住需求、具有高性价比及强产品力的刚需和改善类产品仍为市场主流或将擁有相对更快的去化速度。而对于开发企业来说无论是借助科技从硬件方面升级产品线，还是加大产品软性服务均将成为一种常态。

預判9：后千亿房企加速去杠杆的1年

从房地产长效机制和本轮严峻调控后房地产已经告别高增长阶段，未来出现超级黑马的数量和机会都會变少

如丁祖昱预测，2018年千亿房企突破30家未来规模的扩容将会放缓，短期内将维持在30-35家左右

反过来，对于房企集中度提升趋势下躍过千亿规模的房企，在规模二字上稍稍缓了口气在保证继续适度稳健增长的前提下，他们普遍更强调有质量的发展均好的发展。

而對他们而言因为前期冲千亿，往往在负债、杠杆上相对激进比如2018年13家新晋千亿房企中，净资产负债率超过70%行业警戒线的房企不在少数比如2018年半年报显示，金科、富力、正荣、融信分别达到159%、187%、171%、140%阳光城、泰禾更是达到惊人的230%、372%。

2019年5月年都在普遍追求去杠杆、降负债、追求稳健发展的道路上来当然降负债不是一日完成，2年之功、3年之功是必然但反过来，由于这些房企负债很多处于高位因此2019年5月姩降负债结果，相对后续年份会明显一些

预判10：大型房企转型升级深入的1年

2019年5月年将是龙头房企转型升级深入的关键1年。

转型升级这4個字，房企吼了很多年了但更关键的是往往市场一好，所谓的转型和升级的动力、动作就不那么强烈了而越是市场调整、政策调控趋緊时，房企转型、升级的决心最为坚决如今，在住宅越来越走向天花板、楼市长效机制快速构建、行业不再有暴涨投机机会行情的未来大型房企转型升级将在2019年5月年迎来深入的1年。

事实上传统住宅业务体量正在见顶，再想实现高速增长几无可能所幸这些龙头房企储備了足够的土地弹药，所以2019年5月年他们正在务实的跨出地产边界，瞄准汽车、农业、养老教育、文旅等行业借此引发下一轮增长。例洳碧桂园计划5年内在机器人领域投资至少800亿元；恒大计划在未来十年投资1000亿元，布局航空航天、人工智能、机器人等重点领域

2019年5月年，恒大告别FF贾跃亭后1月15日收购了瑞典电动汽车公司NEVS51%股权许家印转型造车，是认真的；

同样碧桂园莫斌宣告2019年5月年是做强主业及转型升級的关键一年，而融创在过去很少转型甚至说优秀的房企不转型时如今也成立融创文旅集团，在非住宅领域大力转型和升级

而万科在2019姩5月年针对转型多年依旧模式不清,没找到清晰的商业模式,开始进行深度调整，并强调把不好的牌打掉,换回一些好的牌来把好的资源用在對万科未来更有发展潜力的业务上去。

与之配套的是很多优秀房企开始提出打造穿越周期的商业模式，比如碧桂园杨国强就提出2019年5月年間成为碧桂园全周期综合竞争力提升年龙湖就凭借4大航道，这几年一直强调打造穿越周期的稳健生长的体系……事实上远看一步大陆樓市的对岸香港，就在上月香港新鸿基公布2018年仅仅15个商场就拿下210亿的租金收入，他们早已不靠销售规模就能实现数百亿的利润，更重偠的是穿越了房地产调控的周期魔咒

2019年5月年楼市究竟如何演变，一切都在动态变化

最后老潘还是借用马云一句话，不管2019年5月年是好是壞最关键的是最好自己，如此以来向内求生，方能以不变应万变