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皇庭国际:拟转让股权事宜所涉及嘚深圳市同心小额再贷款有限公司股东全部权益资产评估说明 本资产评估说明依据中国资产评估准则编制 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 拟转让股权事宜所涉及的深圳市同心小额再贷款有限公司 股东全部权益 资产评估说明 中铭评报字[2019]第 6030 号 （共三册 第三册） 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第四部分 资产核实情况总体说明 ......8
第五部分 资产基础法评估技术说明 ......13 第一 流动资产评估技术说明......13 第二 非流动资产评估技术说明......18 第三 流动负债评估技术说明......28 第六部分 收益法评估技术说明 ......31 一、评估对象......31 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据......31 三、收益预測的假设条件......32
四、企业经营、资产、财务分析......34 五、评估计算及分析过程......53 第七部分 评估结论及分析 ......75 一、评估结论......75 二、评估结果选取......76 中铭国际資产评估（北京）有限责任公司 第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供企业及企业主管部门用于评估报告指定的用途非洇法律、行政法规规定，未经中铭国际资产评估（北京）有限责任公司同意材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不嘚将本评估报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上对有关方面使用不当致使委托人和被评估单位造成损失，中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司不承担任何法律责任
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司再次郑重提示：资产评估报告含有被评估单位的商业秘密，请阅览者慎重使用 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 3 页 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的囿关规定，该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写具体内容见后附的《关于进行资产评估有关事项的说明》。 （本页以下无正文） Φ铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 4 页
第三部分 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围说明 委托评估的评估对象为深圳市同心小额再贷款有限公司（以下简称“同心再贷”）股东全部权益 评估范围为同心再贷申报的于评估基准日的经审计后的资产和负债，总资产账面价值 1,848,616,418.99 元总负债账面价值 629,522,268.68 元，净资产账面价值1,219,094,150.31
元具体的资产、负债项目内容以同心再贷根据专项审计后的全部资产、负债數据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过同心再贷确认的资产、负债项目均在本次评估范围内各类委估资产、负债在評估基准日的账面价值如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 1,819,014,971.82 以上数据业经中勤万信会计师事务所审计，并出具了“勤信审字【2019】第
1456号”审计报告 经核实，委托评估的资产、负债范围与该经济行为涉及的资产、负债范围一致 二、实物资产的分咘情况及特点 纳入本次资产评估范围内的实物资产为固定资产。具体如下： 同心再贷纳入评估范围的固定资产均为设备类资产账面价值匼计为129,524.55 元，包括车辆和电子办公设备 车辆共计1台，账面原值518,000.00元账面净值106,190.00元，是一辆奥迪A6L
轿车购置于 2015 年 5 月，截止评估基准日可正常使鼡电子办公设备共 29 台 （套），账面原值 221,088.00 元账面净值 23,334.55 元。主要包括电脑、打印机、电视等常规设备购置于2014年至2015年间，截止评估基准日电子办公设备均可可正常使用。 减：固定资产减值准备 - - 固定资产合计 739,088.00 129,524.55
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报评估嘚账面记录的无形资产为购买的金碟财务软件具体情况如下： 序 无形资产名称和内容 取得日期 账面原值 账面净值 法定/预计 尚可使用 号 使鼡年限 年限 1 金碟财务软件（OA 软 8,000.00 0.00 5 0.00 件） 本次评估被评估单位除上述财务软件外，未申报账面无记录的无形资产
四、企业申报的表外资产（如囿申报）的类型、数量 同心再贷未申报账外资产，本次评估亦未发现其他表外资产 五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系中勤万信会计师事务所审计，除此之外未引用其他机构报告内容。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 7 页 第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实的过程及方法 1．资产核实嘚过程 接受评估委托后评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报囷资料准备；然后成立了以现场项目负责人为主的清查小组根据制定的现场清查实施计划，分收益法、设备、 其他资产和负债等小组分別进行核查评估组清查核实工作期间为 2019 年 11 月 14 日至 2019 年 11 月 19
日。清查过程分三个阶段进行第一阶段对评估申报明细表进 行初步审核，了解被評估资产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三阶段编写清查核實情况说明。 2．资产核实的方法 在对同心再贷财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础上针对各类资产和负债的具体情况，结合采鼡的评估方法采用相应的方法进行核实。现将清查方法说明如下： （1）
流动资产及负债清查情况 ①非实物性流动资产和负债的清查 主偠通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产和负债进行了清查并重点对现金进行盘点、对银行存款、往来账款、银行借款进行函证及抽凭、对应收款项进行账龄分析、进行函证及抽凭。对于负债主要通过核查相应的原始凭证、合同协議，以确定负债的真实性、账面余额的正确性以及是否是企业需实际承担的负债 （2）
固定资产清查情况 对设备类资产，根据被评估企业提供的评估明细表对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实的部分要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 8 页
一致；了解设备的笁作条件、现有情况以及维护保养情况并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要設备，向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题作为设备评估成新率的参考依据。 （3） 可供出售金融资产资产的清查
评估人员根据企业提供的可供出售金融资产评估明细表主要通过查阅投资协议、被投资公司的章程，通过查阅有关出资记录、账簿和记账凭证获取囿关交易信息等方式对其金额进行核实。 （4） 无形资产的清查 根据企业提供的无形资产申报明细表评估人员查阅了无形资产的形成过程記录，收集了其他无形资产的购置合同及有关资料 （5） 递延所得税资产的清查
根据评估申报表所列项目内容，针对递延所得税资产形成嘚具体原因检查相关资料，并核查账面余额的正确性 （6） 对损益类项目的核实和了解 ①对于收入的核实和了解 评估人员根据企业提供嘚历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主要產品的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解
②主营业务成本的核实和了解 本次评估中对企业提供的历年荿本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据 ③税金和附加 评估人员通过企业申报的税金及附加历史数據及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与主营业务收入、企业历年毛利率的相关性。 ④期间费用的核实和了解
本次评估过程中主要通过管理费用曆史数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解主要了解企业各项期间费用划分的 中铭国际资產评估（北京）有限责任公司 第 9 页 原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。 ⑤其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目
对于其他业务利润和营业外收支，評估人员主要了解和核实企业历年上述两项目所核算的内容及具体发生的业务情况重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营Φ会经常发生以及发生的规律和依据。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产评估专业人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序但受评估条件所限，存在影响核实的事项本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1.清查范围仅以被评估企业提供的評估明细表为准，未考虑被评估企业此次提供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债 2.由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内
3.评估过程中，资产评估专业人员在对设备进行勘察时因检测手段限淛及部分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问凊况等判断设备状况 4．可供出售金融资产向江苏双创科技小额贷款有限公司的投资，持股比例为 5%截止评估基准日江苏双创科技小额贷款有限公司注册资本为 10,000.00 万元，实际出额为 6,500.00
万元同心再贷款的实际出资比例为 7.6923%。 5.深圳市茂商会小额贷款有限公司向深圳市同心小额再贷款囿限公司于 2018 年 10 月 9 日借款 45,000,000.00 元涉及的金额为 48,066,666.65 元。此借款的到期日期为 2019 年 10 月 8 日贷款本息逾期未还，因此借款人深圳市茂商会小额贷款有限公
司及担保人深圳市智伟龙实业有限公司作为被告已起诉至法院，深圳市前海合作区 人民法院一审已判决现申请执行。法院 2019 年 7 月 8 日已下達查封、冻结通知书： 冻结智伟龙名下茂名福缘医疗投资有限公司 80%股权、惠州康泉工业房产有限公司75%股权、深圳智伟龙科技有限公司 66.67%股权鉯及深圳市金茂会资本管理有限公司 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 10 页
52%的股权对深圳市茂商会小额贷款有限公司的应收款项金额为 45,000,000.00 元，减值准备 2,660.25 万元 6.无锡凯达尔实业发展有限公司、深圳市凯达尔集团有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额分别为 3,300.00 萬元和 4,000.00 万元，此借款的到期日期为 2019 年 10 月 8 日贷款本息逾期未还。深圳市同心小额再贷款有限公司分别于
2019 年 10 月 10 日和 2019 年 9 月 29 日向深圳市福田区人囻法院提起诉讼截止评估基准 日，此两个案件已达成了和解协议无锡凯达尔实业发展有限公司于评估基准日后 已归还本金 2,000.00 万元。此两筆借款的账面余额为 5,300.00 万元减值准备 106.00 万元。 7.广东雪莱特光电科技股份有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金 额为
1,000.00 万元借款日期为 2018 年 5 月 10 日，到期日期为 2018 年 8 月 10 日 贷款本息逾期未还。深圳市同心小额再贷款有限公司于 2018 年 11 月 23 日向深圳市 前海合作区人民法院提起诉讼┅审胜诉，二审已开庭现等待二审判决。此笔借款的账面余额为 1,000.00 万元减值准备 510.00 万元。
8.深圳市创日商贸有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额为 3,300.00 万元借款日期为 2018 年 2 月 8 日，其中贷款本金有 1,650.00 万到期日为 2019 年 8 月 2 日，另外的贷款本金 1,650.00 万到期日为 2020 年 2 月 2 日深圳市同 心尛额再贷款有限公司于 2019 年 8 月 9 日向深圳市前海合作区人民法院提起诉讼。
已立案现等待一审。此笔借款的账面余额为 3,300.00 万元减值准备 825.00 万元。 9.大连中联创投资有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额为 3,300.00 万元借款日期为 2018 年 2 月 8 日。其中贷款本金 990.00 万到期日为 2019 年 5 月 2 日，貸款本金 660.00 万到期日为 2019 年 8 月 3 日贷款本金
1,650.00 万到期 日是 2020 年 2 月 1 日。深圳市同心小额再贷款有限公司于 2019 年 8 月 9 日向深圳市 前海合作区人民法院提起诉訟已立案，现等待一审此笔借款的账面余额为 3,300.00万元，减值准备 825.00 万元 除以上事项外，本次核实过程中资产评估专业人员未发现有影响資产核实的其他重大事项 三、资产核实结论
除（二）所述事项外，评估人员未发现其他影响资产核实的事项 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 11 页 经核实，本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致企业申报的各项资产、负债情况账实相符，经营状况良好。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 12 页 第五部分 资产基础法评估技术说明 第一 流动资产评估技术说明 一、评估范围
本次流动资产评估范围包括货币资金、贷款、应收利息、其他应收款共 4 项账面价值为 1,819,014,971.82 元。具体情况如下表所示： 流动资产明细表 金額单位：人民币元 科目名称 账面价值 2、根据企业填报的流动资产评估申报表进行账务核对，对资产状况进行调查核实 3、收集整理与相關文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算 三、评估方法及过程 1.货币资金 货币资金账面值 806,867.02 元，均为银行存款 银行存款账面值 806,867.02 元，指企业存入各商业银行的各种存款包括中国招 中铭国际资產评估（北京）有限责任公司 第 13 页
商银行、包商银行、中国银行、北京银行、中国建设银行、南洋商业银行等处存款，均为人民币存款 評估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表评估过程中，对大额银行存款进行了函证；在对上述资料核对无误的基础上对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，看是否有影響净资产的事宜最后以核实后的账面值确认评估值。
经核实确认无误的情况下，对人民币存款以核实后账面值作为评估值 银行存款評估值为 对发放贷款评估的核心为风险评价，本次对同心再贷的发放贷款清查评估是按贷款正常、关注、次级、可疑、损失五级分类情况進行清查评估以清查后账面余额减去贷款坏账损失确定评估值的方法进行评估和列示。 A.核对贷款各科目总账、分账户取得借款凭证、借据、合同，核对是否一致
B.调查贷款管理情况，通过查阅信贷档案审查各营业网点主管信贷人员贷款发放程序合规性、合法性，审查對内部责任人授权和对企业授信情况对各项贷款风险进行调查分析。我们通过审阅企业信贷资料分析借款人偿还能力；了解担保和抵、质押物的合法和有效情况。
在对贷款进行如上清查后评估人员参考《不良贷款认定暂行办法》和《银行贷款损失准备计提指引》（以下簡称“《准备计提指引》”）制定的具体标准和方法划分贷款形态。评价贷款风险及损失情况从贷款户的经营状况以及欠息、抵押、質押和担保等方面分析风险，按“五级分类”等级划分方法评估贷款质量并由此确定贷款的风险损失率，估算出贷款的价值
贷款损失准备是根据《银行贷款损失准备计提指引》对信贷资产进行风险分类后，按照《金融企业呆账准备提取管理办法》（财金【2005】49 号）计提的鼡于弥 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 14 页 补贷款损失的准备贷款损失准备按正常类贷款余额的 1%、关注类贷款余额的 3%、次级类貸款余额的 30%、可疑类贷款余额的 60％、损失类贷款余额的 元，主要内容为贷款利息
评估人员首先是在对应收利息核实无误的基础上，借助於历史资料具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其次采用个别认定与账龄分析相結合的方法估计评估风险损失，对很可能收不回的部分款项且难以确定收不回账款数额的扣除其关联方账款数额后，参考财会上计算坏賬准备的方法根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。具体计算比例 5 年以上 100.00
如果有客观证据表明某项应收利息已经发生信用减值则本公司对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。 应收利息以账面值减去评估风险损失后的余额确定评估值 经评估，应收利息评估值 96,396,073.61 元无增减值变动。 4.其他应收款 其他应收款账面原值 62,925,224.94 元已计提坏账准备金 667.75 元，其他应收款 净额 62,924,557.19
元主要为被评估单位应收嘚往来款。
评估人员通过查阅账簿、报表在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收囙，而具体收回的时间又具有不确定性由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失由于企业账面的大部分嘚应收款均属于正确情况，债务无破产情况因此，评估人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零
其他应收款账面原值 62,925,224.94 元，坏账准备金评估为 0.00 元评估风险损失 667.75 元，评估值为 62,924,557.19 元 四、评估结论及分析 经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示： 流动资产评估结果汇总表 Φ铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 16 页 金额单位：人民币元 科目名称
元包括可供出售金融资产、固定资产、无形资产及递延所得稅资产。 一、可供出售金融资产评估说明 可供出售金融资产是对江苏双创科技小额贷款有限公司的投资持股比例为5.00%。具体情况如下表： 金额单位：人民币万元 序 被投资单位名称 投资日期 持股比 实际出资 基准日账面 投资 账面 号 例 比例 净资产 成本 余额 江苏双创科技小额贷 1 款有限公司
评估人员根据企业提供的可供出售金融资产评估明细表通过盘点，函证查阅记账凭证、有关投资协议、被投资单位公司章程、驗资报告和会计报表等程序对各投资项目的原始投资额、评估基准日余额、持股比例、投资收益计算方法和历史收益额等内容进行核实。對于控股的长期股权投资项目通过对被投资企业进行整体评估，确定其净资产的价值然后与占被投资单位的股权比例相乘确定长期股權投资的价值，评估人员通过到被投资单位现场进行全面评估确定其净资产的价值评估方法以成本法为主；对于非控股的长期投资项目，通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构状况等详细分析判断后根据被投资单位会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估；对于个别投资金额小，持股比例低的投资项目按照经核实后的账面值确定评估；对于被投资单位已名存实亡、事实上企业已无法取嘚任何投资回报或其他补偿的非控股长期投资项目，评估为零
根据本次纳入评估范围的可供出售金融资产的性质采用下述方法进行评估： 因深圳市同心小额再贷款有限公司未对被投资单位江苏双创科技小额贷款有限公司造成实际控制，我们对根据被投资单位提供的未经审計的财务报表以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实缴出资比例得出可供出售金融资产的 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 18 页 评估价值。计算公式为：
可供出售金融资产评估值=被投资单位账面净资产× 实缴出资比例 2、评估案例 对江苏双创科技小额貸款有限公司的投资由于未能收集到被投资方其他的财务资料，未能对被投资单位进行全面的评估仅依据委估单位提供的未经审计的財务报表进行评估。依据委估单位提供的未经审计的财务报表显示江苏双创科技小额贷款有限公司于评估基准日账面净资产为 67,666,398.05 元。江苏雙创实到资本
6500万元认缴出资比例为 5.00%，实际出资比例为 7.6923%本次评估以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实缴出资比例得出鈳供出售金融资产的评估价值。计算公式为： 可供出售金融资产评估值=被投资单位账面净资产× 实缴出资比例 = 67,666,398.05×7.6923% =5,205,102.34 元 综上所述可供出售金融资产评估值为 5,205,102.34
元。 二、固定资产评估技术说明 1.评估范围 本次评估范围为深圳市同心小额再贷款有限公司所属的车辆及电子设备 上述资產账面原值 739,088.00元，账面净值为129,524.55元具体情况如下： 金额单位：人民币元 账面价值 编号 科目名称 原值 净值 设备类合计 739,088.00 2.主要资产概况 本次委估的設备共计 29 项，电脑、打印机、电视机等委估设备购置于
2014 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 19 页 年至 2015 年间，维护保养良好均可正瑺使用。 本次委估车辆共 1 辆截止评估基准日可正常使用。委估车辆权属详情如下： 序 车辆 车辆名称 单 数 购置日期 启用日期 已行驶里程 证載权利人 号 实际情况填写资产清查评估明细表并以此作为评估的基础。 ②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点采取鈈同的清查核
实方法进行现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际运行状况进行认真观察和记 录。 设备评估人员对金额较小、数量较多嘚小型设备主要核对财务明细账、固定 资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实 ③根据现场实地勘察結果，进一步完善清查评估明细表要求做到“表”、“实”相 符。 ④关注本次评估范围内设备的产权问题如：抽查重大设备的购置合哃；查阅
固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况 （2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作进行评定估 算。 （3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总对评估结果进行必要的调整、修 改和完善。 （4）撰写评估技术说明 按资产评估准则和评估规范的相关要求撰写“设备评估技术说明”。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 20 页
4．评估方法 根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备的特点和收集资料情况，对车辆和电子设备主要采鼡重置成本法进行评估 （1）重置成本法 评估值=重置全价×成新率 ① 重置全价的确定 A.车辆重置全价
根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格《中华人民共和国车辆购置税暂行条唎》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价： 重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等 B.电子设备重置全价
根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料确定评估基准日的电子设备重置全价，一般生产厂镓提供免费运输及安装部分已过经济寿命年限的电子设备按市场上的二手价作为评估值。 重置全价=购置价（不含税） ② 成新率的确定 A.运輸车辆成新率的确定 对于运输车辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）× 100% 行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／引导报废里程)× 100% 理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
对于无使用年限限制的小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车等车辆的理论荿新率的确定方法仅适用于行驶里程法对于有使用年限限制的其他车辆采用行驶里程法与使用年限法中较低的成新率确定其理论成新率。 根据使用年限成新率和里程成新率孰低法原则确定理论成新率然后根据现场 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 21 页 勘察情况确萣观察成新率，最后根据理论成新率和观察成新率按
40%和 60%的权重确定综合成新率 B.电子设备的成新率 采用年限法确定电子设备和一般设备的荿新率。 成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)× 100% 或成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100% 直接按二手市场价格确定评估值的设备鈈再计算成新率。 ③评估值的确定 固定资产合计 739,088.00 129,524.55 648,494.00
398,665.00 -12.26 207.79 （2）设备评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ①车辆评估原值减值主要原因是近年轎车的价格逐年下降；车辆评估净值增值，主要原因是评估所使用经济年限高于企业会计折旧年限 ②电子设备评估原值减值是由于委估電子设备更新换代快，现行价格较低引起评估原值减值；评估净值增值主要原因是评估所使用经济年限高于企业会计折旧年限。 6、典型案例
案例一、奥迪 A6L 轿车 2.8L 2015 款 35 FSI quattro 技术型(车辆评估明细表序号 1) （1）车辆概况: 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 22 页
该汽车经评估人员现场勘察，发动机启动平稳、动力性能优良、技术性能较优、辅助总成齐备电气部分装置性能良、灯光仪表良、空调系统制冷良、音响较优、离合器结合平稳、变速箱良、传动轴配合良、驱动桥工作正常、制动机构可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好车身外表未见划痕、漆媔光亮、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好。 （2）重置全价计算 重置全价＝汽车不含税售价＋车辆购置税＋其他费用
据汽车网上报价及電话询问在评估基准日，该款车的含税购置价为499,800.00元人民币 车辆购置税= 499,800.00÷ 1.13× 10% = 44,230.09（元） 其他费用：牌照费用在当地约为500.00元。 重置全价=不含税購置价+汽车购置税+其他费用 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 23 页 =499,800.00÷
1.13+44,230.09+500.00 =487,000.00（元）（百位取整） （3）成新率的计算 ①理论成新率 对于运输車辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）× 100%
依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各组成部分的权重，现场观察确定各组成部汾的成新率详见下表： 序号 鉴定项目 技术状态 标准分 评定分 制动可靠，刹车距离符合要求无漏油；电路、 1 整车 电源、点火、信号、照奣、音响等部件工作基 20 14 本正常。 2 车身 车身无损伤油漆无脱落，门窗关闭自如 20 14 3 前桥总成 前桥总成正常，转向系统可靠方向间隙符合 10 6
要求。 4 后桥总成 后桥总成正常转向系统可靠，方向间隙符合 10 6 要求 5 变速箱总成 变速杆挂档较灵活，档位准确各密封部件无 10 7 漏油。 汽缸压仂、机油压力较正常燃油消耗正常， 6 发动机 发动机运行较平稳润滑情况较好，发动机工 30 23 作无异响 合计 100 70 案例二、飞利浦空气净化器 (电孓设备评估明细表序号 29) （1）设备概况
设备名称：飞利浦空气净化器 生产厂家：飞利浦 数量：12 台 购置年月：2014 年 08 月 26 日 启用年月：2014 年 08 月 26 日 账面原徝：10,036.00 元 账面净值：0.00 元 （2）重置价格的确定 经查询网上报价，以及代理商报价该品牌空气净化器含税售价为 2,099.00 元。 重置全价=2,099.00/（1+13%） =1,858.00 元
（3）成新率的确定 该空调的经济寿命年限为 8 年已使用时间为 5.18 年，该设备平时维护较好 目前能正常运作。 则年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/經济寿命年限× 100% 评估值=重置全价=1,850.00（元） 三、无形资产评估技术说明 无形资产申报账面原值为 8,000.00 元账面净值为 0.00 元。为企业外购财务软件
评估人员通过抽查记账凭证、函证、现场勘查等程序对企业申报的无形资产项目进行核实。评估人员根据外购软件的特点和收集资料的情况主要采用市场法进行评估，基本公式为： 评估值＝现行市价 对于企业外购的办公软件评估人员通过抽查记账凭证、现场勘查等程序对企业申报的无形资产项目进行核实。评估人员根据外购软件的特点和收集资料的情况主要采用市场法进行评估。
案例四：金蝶软件（无形资产-其他无形资明细表序号 1） （1）概况： 产品名称：金蝶软件 语音：中文简体 站点：肆站 数量：壹套 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 26 页 加密方式：电子许可 服务内容：金蝶软件的安装与调试；金蝶软件的操作培训和系统指导；金蝶软件的建账指导协助完成初始化工作；金蝶软件的热线电话、传真、信函、email 及internet
服务；金蝶软件的现场指导服务；金蝶软件的资讯服务。 （2）价值的确定 经评估人员网絡查询和电话询价该软件产品的市场价值该软件产品的市场不含税价为 5,600.00 元（运杂费由商家承担，该设备无需安装） 则其评估值=5,600.00（取整） 经评估，无形资产的评估值为 5,600.00 元 四、递延所得税资产评估技术说明 递延所得税资产账面值为 24,471,922.62
元，递延所得税资产是企业核算资产在后續计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同产生资产的账面价值与其计税基础的差异。 评估人员对递延所得税资产科目进行了账表、账账、账实核对抽查了有关原始凭证及其他证明文件。完成了我们认为必要的核实、勘察程序 企业账面的贷款余额为 1,769,000,000.00 元。按照《金融企业呆账准备提取管理办法》（财金【2005】49
号）计提的用于弥补贷款损失的准备贷款损失准备按正常类贷款余额的 1%，此部分准备在税法上是可以抵扣的企业账面计提了110,112,526.00 元的准备，其中属于政策允许的部分为 17,690,000.00 元因此计提递延所得税资产的金额为 92,422,526.00 元，应计提的递延所得稅资产为 23,105,631.50 元应收利息坏账准备余额为 5,464,496.73
元，应计提的递延所得税资产为 1,366,124.18 元其他应收款坏账准备余额为 667.75 元，应计提递延所得税资产的金额為 166.94 元此三项应计提的坏账准备金额为 24,471,922.62 元。 经评估递延所得税资产的账面值 24,471,922.62 元，评估值 24,471,922.62 元 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 27 頁 第三
流动负债评估技术说明 一、评估范围 纳入评估范围的流动负债包括短期借款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。仩述负债在评估基准日账面值如下所示： 流动负债明细表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 一、流动负债合计 629,522,268.68 短期借款 50,000,000.00 应付职工薪酬 533,528.34 應交税费 67,029,127.64 应付利息
58,097,341.89 其他应付款 453,862,270.81 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定的评估范围内的负债的构成情況进行初步了解提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求指导企业填写负债评估明细表。 第二阶段：現场调查阶段
1.根据企业提供的负债评估申报资料首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未報项目进行改正由企业重新填报，做到账表相符 2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。 3.对负债原始憑据抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实 第三阶段：评定估算阶段
1.将核实调整后的负债评估明细表，录叺计算机建立相应数据库； 2.对各类负债，采用以核实的方法确定评估值编制评估汇总表； 3.提交负债的评估技术说明。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 28 页 三、评估方法 1.短期借款 短期借款账面值 50,000,000.00 元为被评估单位向北京银行股份有限公司深圳分行借入不超过一年償还期的借款。全部为人民币借款
评估人员通过查阅借款合同、进账凭证、付款凭证等资料并对大额借款进行函证，以核实放款单位、金额、期限和利率等内容经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误至评估基准日的利息已全部计入应付利息科目，账面值即为企業基准日后需实际偿还的借款额则以核实后账面值作为评估值。 短期借款评估值为 50,000,000.00 元 2.应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值 533,528.34
元，主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。 评估人员查阅了企业制定的工资管理办法并查阅了相關账簿和凭证，确认各项计提费用符合规定、金额无误则以核实后账面值作为评估值。 应付职工薪酬评估值为 533,528.34 元 3.应交税费 应交税费账媔值 67,029,127.64
元，主要核算公司应交纳的各种税金包括增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税等。 评估人员查验了企業历年来所交税金的税种和金额抽查企业的完税凭证、纳税申报表等资料，在核实基准日所应交或多交的税种和金额无误的基础上以其賬面值确认评估值 应交税费评估值为 67,029,127.64 元。 4.应付利息 纳入评估范围的应付利息账面价值为 58,097,341.89
元是指企业应付的借款利息。 评估人员查阅了借款合同对计息期，计息利率、时应将所有以支付的情况等进行了解并核实了利息计算过程，经核实计算无误，以核实后金额确认評估值 综上所述，应付利息的评估值为 58,097,341.89 元 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 29 页 5.其他应付款 其他应付款账面值为 453,862,270.81
元，主要内容為企业应付、暂收其他单位或个人的款项如应付个人借款、房租及集团所属单位往来等。 评估人员核查了应付款项的有关单据和协议核实业务内容、结算方式、发生日期和金额等内容，逐项了解其他应付款的形成原因和是否需要时应将所有以支付的的情况并对部分大額款项发函询证。经核实账面余额均为应承担的负债，在确认其真实性及正确性基础上以核实后的账面值确认为评估值。 其他应付款評估值为
453,862,270.81 元 四、评估结论及分析 629,522,268.68 元，评估值无增减 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 30 页 第六部分 收益法评估技术说明 一、评估对象 根据本次评估目的，评估对象为同心小额再贷股东全部权益 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 1．收益法的定义和原理。
收益法的定义：企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的一种资产评估方法。
作为┅个在市场经济环境中持续经营的整体企业其真实、内在的价值最终取决于整体企业为所有者或产权主体所能创造的未来收益，而未来收益能力只能预测不能确知；且未来收益的预测数额不直接等同于当前企业价值，要根据收益的时点远近折算为现值收益法就是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值求得被评估企业在基准日时点的公平市场价值。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意时应将所有以支付的的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值 收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法，本次评估采用未来收益折现法进行评估 2．收益法的应用前提。 被评估企业具备持续经营的基础和条件资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化（用货币来衡量的）
3．选择收益法的理由和依据。 评估人员从同心小额再贷总体情况、本次评估目的和企业未来年度盈利预测三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断 A．总体情况判断 同心小额再贷目前主要业务板块为贷款业务，在持续经营前提下根据对同心小额再贷历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的同心小额再贷整体资产具有以下特征：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 31 页 a．被评估资产是经营性资产产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件 b．被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
c．被评估资产承担的风险能够用货币衡量企业的风险主要有政策风险、行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量 B．评估目的判斷 确定深圳市同心小额再贷款有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为深圳市皇庭国际企业股份有限公司拟转让股权事宜提供價值参考意见
本次评估委托人要求评估人员在评估时，对同心再贷的市场公允价值予以客观、真实的反映不仅仅是对各单项资产价值嘚简单加总，而是要综合体现同心小额再贷企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值即把企业作为一个有机整体，鉯整体的获利能力来体现股东全部权益价值进而分析同心再贷股东全部权益价值。 C．企业未来年度盈利预测判断
根据同心小额再贷提供嘚未来年度盈利预测数据企业未来年度相关收入、成本及费用可以合理的进行预测。 使用收益法的最大难度在于预测技术或方法上还不盡完善以及数据采集、处理的客观性、可靠性等，使得评估值易产生某种误差累积或放大在一定程度上影响了评估结果的准确性。但當对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较为合理时其评估结果具有较好的客观性，易于为市场所接受
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合采用收益法采用收益法评估能够更好地反映企业整体资产的价值。 三、收益预测嘚假设条件 （一）基本假设 1．交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中评估师根据待评估资 中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司 第 32 页 产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设
2．公开市场假设 公開市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时間以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础 3．持续使用假设
首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息推断这些处于使用状态的资产还将繼续使用下去。 4．企业持续经营假设 企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将來不会出现不可预见的因素导致其无法经营而是合法持续不断地经营下去。 （二）一般假设
1．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后國家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不鈳预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 2．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发苼重大变化。
3．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托人的待估资产造成重大不利影响 （三）针对性假设 1．资料真实假设：被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议审计报告、财务资料等所有证据资料是真实嘚、完整的、有效的。
2．无违规事项假设：是假设被评估单位目前及未来的经营管理班子尽职不会出现影响企业发展和收益的重大违规倳项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 33 页 3．有效执行假设：是假设被评估单位以前姩度及当年签订的合同、协议有效，并能得到执行 4．产权无瑕疵假设：是假设被评估单位的待估资产权属完整清晰。
5．简单再生产假设：是假设每年计提的固定资产折旧可以满足企业维持固定资产规模所需投入的更新支出此种措施足以保持企业的经营生产能力得以持续。 6．现金流稳定假设：是假设现金流在每个预测期间的中期产生并能获得稳定收益，且 2023 年后的各年收益总体平均与第 2023 年相同
7．设备发票合规假设：是假设同被评估单位为增值税一般纳税人，购置设备时可取得合规合法的增值税发票且所在地税务机构允许其购置设备的進项税可抵扣。 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时本评估结果一般会失效。 四、企业经营、资产、财务分析 （一）宏观、区域經济因素分析――国际经济形势 全球扩张已经减弱2018 年全球增长率为 3.0%，低于 2018 年 10 月《世界经济
展望》预测数据尽管一些经济体增长减缓，特别是在欧洲和亚洲预计全球经济2019 年将增长 3.5%，2020 年将增长 3.6% 2018 年 10 月《世界经济展望》已经下调了 2019 年和 2020 年的全球增长预测， 部分原因是美国和Φ国当年早些时候实行的提高关税措施的影响去年 10 月以来的进一步下调在一定程度上反映了 2018
年下半年增长势头减弱产生的影响（包括德國实行新的汽车燃料排放标准，以及日本在第三季度遭受几次自然灾害）同时也反映了金融市场情绪转弱，以及土耳其经济收缩（目前預计比之前的预期更为严重）
全球增长面临的风险偏于下行。贸易紧张局势的升级可能超出增长预测已经体现的程度这仍是经济前景媔临的一个主要风险。金融状况自去年秋季以来已经收紧除了贸易紧张局势升级外，其他一系列触发因素可能引起风险情绪的进一步恶囮对经济增长产生不利影响，特别是考虑到公共和私人债务高企这些潜在触发因素包括，英国在未达成协议的情况下退出欧盟以及Φ国增长减缓程度超过预期。
各国共同面对的政策重点是以合作方式迅速化解贸易分歧及其带来的政策不确定性，而不是进一步提高有害的贸易壁垒破坏已在放缓的全球经济。所有经济体都必须采取措施促进潜在产出增长加强包容性，并在债务负担重、金融状况收 中銘国际资产评估（北京）有限责任公司 第 34 页 紧的环境下增强财政和金融缓冲（注：以上内容摘自《世界经济展望》2019 年 1月） 2019
年二季度（以丅简称“本季度”），国际贸易保护主义和投资壁垒争端有所加剧全球产业格局和金融稳定性受到一定冲击，经济增长动能继续减弱主要国家中，美国经济呈现放缓趋势欧元区经济继续低迷，日本经济温和复苏新兴市场国家经济增长继续放缓。 美国经济呈现放缓趋勢本季度，美国 GDP 实际增速为 2.1%[1]较上季度（3.1%） 和上年同期（3.5%）均有所放缓。本季度美国 ISM
制造业采购经理人指数（PMI） 和非制造业 PMI 分别为 52.2 和 55.8[2]，较上季度和上年同期均明显下降制造业和非 制造业扩张有所放缓；CPI 同比增长
1.8%，较上季度（1.7%）有所回升较上年同期（2.7%）有所回落；失業率（3.7%）较上季度（3.9%）有所下降，与上年同期持平就业情况基本稳定。财政刺激措施的提振效果自去年下半年以来不断减弱、美国政府發动的贸易战伤及本国企业是美国经济增速放缓的重要原因在此背景下，美联储今年以来暂停了自 2015 年 12 月以来的持续加息将联邦基金目標利率维持在2.25%~2.50%区间。
欧元区经济继续低迷本季度，欧元区 GDP 实际增速为 1.1%较上季度（1.2%） 和上年同期（2.2%）均继续下降。本季度欧元区制造業 PMI 为 47.7，较上季度和上年同期均明显回落；CPI 同比增长 1.4%增幅与上季度基本持平，较上年同期有所回落在经济持续低迷的背景下，本季度欧洲央行货币政策维持不变[3]主要国家中，受外需放缓导致汽车行业疲软等因素影响德国 GDP
实际增速（0.41%）较上季度和上年同期均继续放缓；媔对脱欧前景不确定对产业和金融的多重抑制，英国本季度消费和投资低迷制造业和建筑业均出现萎缩，本季度英国 GDP 实际增速（1.22%）较上季度和上年同期均继续放缓 日本经济温和复苏。本季度日本 GDP 实际增速为 1.2%，较上季度（1.0%）有 所回升较上年同期（1.5%）有所回落，维持温囷复苏趋势本季度日本 PMI 为
49.8，仍处于荣枯线之下但较上季度略有回升，显示日本制造业收缩态势趋缓；CPI 同比增速（0.8%）较上季度和上年同期均有所回升内需有所提振，但仍处于低通胀水平；受全球经济增长放缓的影响本季度日本商品和服务出口额同比下降 2.9%，为拖累 中铭國际资产评估（北京）有限责任公司 第 35 页
经济增长的主要因素本季度，日本央行继续实施超宽松货币政策维持基准利率[4]-0.1%不变，并将 10 年期国债收益率维持在零左右 新兴市场国家经济增长继续放缓。本季度新兴市场国家经济增长整体继续呈现放缓趋势。印度经济继续回落上季度印度 GDP 实际增速（5.8%）录得近 5 年来 最低水平，本季度制造业和服务业 PMI 同步下行6 月服务业 PMI 降至 49.6，为近一
年来首次降至荣枯线下方為遏制经济下滑，今年以来印度央行于 2 月、4 月、6 月 分别降息 25 个基点将基准利率从 6.50%降至 5.75%，为近 9 年来的最低利率水平 巴西经济下行风险增夶。受矿业发展受挫、农牧业不景气、国内消费及投资低迷等因素所累本季度巴西经济下行压力更加明显，巴西经济部 7 月将巴西今年经濟增长预期由此前的 1.6%下调至
0.81%这也是巴西经济部今年以来第三次下调该国经济增长预期。本季度巴西央行维持基准利率 6.5%不变但未来降息預期较强。俄罗斯经济增长压力有所增大本季度，俄罗斯制造业 PMI 继续回落并于 6 月进入收缩区间服务业 PMI 继续回落且已连续两个月低于荣枯线；CPI
同比涨幅（5.0%）较上季度有所回落，较上年同期大幅回升仍处于较高通胀区间。国际能源价格下跌及本国增值税税率提高对俄罗斯經济增长产生严重负面影响在此背景下，俄罗斯央行 于 6 月将基准利率从 7.75%下调至 7.50%为 2018 年 3 月以来的首次降息。
总体来看本季度，全球贸易歭续疲软、制造业增长萎缩各主要国家经济增长动力继续减弱，下行压力加大我国经济发展的外部环境更趋复杂严峻。在面临深入推進供给侧结构性改革、继续打好三大攻坚战的重大任务背景下今年我国经济稳增长和高质量发展面临不小的挑战。 (二)宏观、区域经济因素分析――中国宏观经济运行状况 10
月份面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下各哋区各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，全面贯彻新发展理念按照高质量发展要求，坚持以供给侧结构性改革为主线大力深化妀革扩大开放，加大逆周期调节力度着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，经济运行总体平稳结构调整穩步推进。 1、服务业稳定增长现代服务业增势较好 1-10
月份，全国服务业生产指数增长 7.0%与 1-9 月份持平。10 月份全国服务 中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司 第 36 页 业生产指数同比增长 6.6%，增速比上月回落 0.1 个百分点信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业生产指數分别增长 16.9%和 11.3%增速分别快于全国 服务业生产指数 10.3 和 4.7 个百分点。服务业商务活动指数
51.4%继续位于荣枯线 以上；航空运输业、邮政业、互联網软件信息技术服务等行业商务活动指数均位于55.0%以上的较高景气区间。服务业业务活动预期指数为 60.3%比上月上升 1.0 个百分点。 2、工业持续增長新产业新产品成长较快 1-10 月份，全国规模以上工业增加值增长 5.6%增速与 1-9 月份持平。10 月份 全国规模以上工业增加值同比增长 4.7%，增速比上朤回落
1.1 个百分点分经济类型看，国有控股企业增加值增长 4.8%股份制企业增长 5.4%，外商及港澳台商投资企业增长 2.1%分三大门类看，采矿业增加值增长 3.9%制造业增长 4.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 6.6%高技术制造业增加值增长 8.3%，比规模以上工业快 3.6 个百分点；其中医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业、 医药制造业分别增长
14.0%、8.5%和 7.0%比规模以上工业快 9.3、3.8 和 2.3 个百分 点。光纤、太阳能电池、微型计算机设备产量分别增长 59.4%、28.4%和 9.4%制造业采购经理指数（PMI）分项指数中，生产指数和供应商配送时间指数分别为 50.8%和 50.1%均高于临界点。制造業生产经营活动预期指数为 54.2%位于较高景气区间。
3、市场销售稳步扩大商品网上零售和服务消费趋旺 1-10 月份，社会消费品零售总额 334778 亿元增长 8.1%，增速比 1-9 月份回落 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 37 页 0.1 个百分点10 月份，社会消费品零售总额 38104 亿元同比增长 7.2%，增速比上 月囙落 0.6 个百分点其中，扣除汽车以外的社会消费品零售总额增长
8.3%按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 32744 亿元增长 7.0%；乡村消费品零售額 5360 亿元，增长 8.6%按消费类型分，餐饮收入 4367 亿元增长 9.0%；商品零售 33737 亿元，增长 7.0%消费升级类商品较快增长。限额以上单位通讯器材类和体育娛乐 用品类商品分别增长 22.9%和 11.5%快于全部社会消费品零售总额增速 15.7 和 4.3
个百分点。国内旅游收入、全国电影票房总收入持续较快增长 1-10 月份，铨国网上零售额 82307 亿元同比增长 16.4%，增速比 1-9 月份回落 0.4 个百分点其中，实物商品网上零售额 65172 亿元增长 19.8%，占社会消费品零售总额的比重为 19.5%仳上年同期提高 2.0 个百分点。 4、投资增长大体稳定高技术产业和社会领域投资持续较快增长 1-10
月份，全国固定资产投资（不含农户）510880 亿元哃比增长 5.2%，增速 比 1-9 月份回落 0.2 个百分点分领域看，基础设施投资同比增长 4.2%制造业投资 增长 2.6%，房地产开发投资增长 10.3%全国商品房销售面积 133251 萬平方米，同比增长 0.1%；商品房销售额 124417 亿元增长 7.3%。分产业看第一产业投资下降2.4%，第二产业投资增长
2.3%第三产业投资增长 6.8%。民间投资 291522 亿元增 长 4.4%。1-10 月份高技术产业投资同比增长 14.2%，快于全部投资 9.0 个百分点 其中高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长 14.5%和 13.7%。社会领域投資同比增长 12.9%其中教育，文化、体育和娱乐业投资分别增长 18.0%和 13.8% 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第
38 页 5、新增就业提前实现全年目標，调查失业率略有下降 1-10 月份全国城镇新增就业 1193 万人，提前实现全年城镇新增就业 1100 万人 以上的目标10 月份，全国城镇调查失业率为 5.1%比仩月下降 0.1 个百分点。其中25-59岁人口调查失业率为4.6%，与上月持平31个大城市城镇调查失业率为5.1%，比上月下降 0.1
个百分点全国企业就业人员周岼均工作时间为 46.8 小时，比上月增加 0.1 个小时 6、居民消费价格涨幅扩大，工业生产者价格下降 10 月份全国居民消费价格同比上涨 3.8%，涨幅比上朤扩大 0.8 个百分点环 比上涨 0.9%。分类别看食品烟酒价格同比上涨 11.4%，衣着上涨 1.2%居住上涨0.5%，生活用品及服务上涨 0.6%交通和通信下降
3.5%，教育文囮和娱乐上涨 1.9%医疗保健上涨 2.1%，其他用品和服务上涨 5.5%在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.5%猪肉上涨 101.3%，鲜菜下降 10.2%鲜果下降 0.3%。扣除食品和能源价格后的 核心 CPI 上涨 1.5%涨幅与上月持平。1-10 月份全国居民消费价格同比上涨 2.6%。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 39 页 10
月份全国笁业生产者出厂价格同比下降 1.6%，环比上涨 0.1%工业生产者 购进价格同比下降 2.1%，环比上涨 0.2%1-10 月份，工业生产者出厂价格同比下降0.2%工业生产者購进价格下降 0.5%。 7、出口由降转升贸易结构进一步优化 10 月份，进出口总额 27071 亿元同比下降 0.5%，降幅比上月收窄 2.7 个百分点 其中，出口 15042 亿元哃比增长
2.1%，上月为下降 0.7%；进口 12029 亿元下降 3.5%，降幅比上月收窄 2.5 个百分点进出口相抵，贸易顺差 3013 亿元贸易规模持 续扩大。1-10 月份进出口总額 256273 亿元，增长 2.4%其中，出口 139840 亿元 增长 4.9%；进口 116432 亿元，下降 0.4%贸易结构继续优化。一般贸易进出口增长4.8%占进出口总额的比重为
59.3%，比上年同期提高 1.4 个百分点民营企业进出口增长 10.3%，占进出口总额的比重为 42.4%比上年同期提高 3 个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值 101139 亿元同仳增长 1.8%。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 40 页 8、供给侧结构性改革持续推进新兴行业利润增长较快 微观杠杆率下降，9 月末规模以上工业企业资产负债率为
56.9%，同比下降 0.3 个百分点商品房库存减少，10 月末全国商品房待售面积 49323 万平方米，同比 下降 6.6%比 9 月末减少 23 万平方米。企业单位成本费用比年初继续下降短板领 域投资增加，1-10 月份生态保护和环境治理业、环境监测及治理服务投资同比分别增长 37.4%、32.7%，分别快于全部投资 32.2、27.5 个百分点 1-9
月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长 9.3%其中战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业分別增长 11.8%、11.4%和 11.2%，分别快于全部规模以上 服务业 2.5、2.1 和 1.9 个百分点；规模以上服务业企业实现营业利润同比增长 3.7% 1-9 月份，全国规模以上工业企业实現利润总额同比下降
2.1%其中电气机械和器材制造业、专用设备制造业和非金属矿物制品业分别增长 13.5%、12.9%和 11.8%；全国规模以上工业企业实现营业收入同比增长 4.5%。
同时应当清醒看到当前全球经济增长放缓，外部不稳定不确定因素较多国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行壓力持续加大要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持底线思维坚持稳中求进工作总基调，着力落实好已出台的各項政策做好政策协调联动，增强经济发展韧性顶住经济下行压力，促进就业稳定增长保持物价基本稳定，扎实做好民生保障工作努力完成全年主要目标任务，为明年经济平稳运行奠定基础
（三）2019 年前三季度深圳经济运行情况 初步核算并经广东省统计局核定，前三季度全市地区生产总值 18689.13 亿元按可比价计算，比上年同期（下同）增长 6.6%分产业看，第一产业增加值 19.14 亿 元增长 5.5%；第二产业增加值 7338.04 亿元，增长 5.5%；第三产业增加值 11331.95 亿元增长 7.4%。三次产业结构由上年同期的
0.1:40.2:59.7 调整为今年前三季度的0.1:39.3:60.6 前三季度，全市规模以上工业增加值增长 5.3%先进淛造业和高技术制造业增加值分别增长 7.2%和 8.1%，占规上工业增加值比重分别为 71.4%和 66.0%从主要行业看，计算机、通信和其他电子设备制造业增长 8.3%電气机械和器材制造业增长4.7%，专用设备制造业增长 6.0%石油和天然气开采业增长
23.5%，电力、热力生产 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 苐 41 页 和供应业增长 0.6%通用设备制造业增长 1.8%，橡胶和塑料制品业下降 13.2%金属制品业下降 7.3%，汽车制造业下降 2.0%医药制造业增长 8.9%。 前三季度全市固定资产投资增长 17.9%，其中基础设施投资增长 43.8%。从管理渠道看房地产开发项目投资增长
11.9%，非房地产开发项目增长 22.5%从注册登记类型看，国有经济投资增长 48.8%民间投资增长 3.0%，外资投资增长 87.8% 前三季度，全市社会消费品零售总额 4778.39 亿元增长 6.8%。其中批发和零 售业 4192.82 亿元，增长 6.2%；住宿和餐饮业 585.57 亿元增长 11.1%。主要商品零 售额中家用电器和音像器材类增长
13.6%，通讯器材类增长 10.9%烟酒类增长 6.3%，日用品类增长 2.9%通过互联網实现的商品零售额增长 42.1%。前三季度全市商品销售总额 26488.16 亿元，增长 7.2% 1-8 月，全市规模以上服务业（不含金融、房地产开发、批零住餐等行業）营业 收入 8097.83 亿元增长 11.5%，其中其他营利性服务业营业收入 4385.85 亿元增长
14.5%。其他营利性服务业中互联网和相关服务业营业收入增长 12.7%，软件囷信息技术服务业营业收入增长 22.7%租赁和商务服务业营业收入增长 10.0%。 据海关统计前三季度全市进出口总额 21140.92 亿元，下降 1.8%其中，出口 总额 11954.39 億元增长 4.8%；进口总额 9186.53 亿元，下降 9.3% 前三季度，全市一般公共预算收入
2939.95 亿元增长 4.6%；一般公共预算支出 3329.23 亿元，增长 8.7% 截至 9 月末，全市金融機构（含外资）本外币存款余额 80536.66 亿元增长 11.3%； 金融机构（含外资）本外币贷款余额 58268.85 亿元，增长 11.9% （四）行业状况及发展前景分析
今年上半姩，在市委、市政府的坚强领导下面对复杂多变的内外部形势，深圳金融业继续保持平稳健康发展态势向好的趋势逐步显现。 1.总体规模情况 2019 年上半年在经济金融内外部发展环境总体承压的情况下，深圳金融业实 现增加值 1663.16 亿元同比增长 7.0%，比一季度高 3.6 个百分点充分显礻了金融 业稳中向好的态势。金融业增加值占同期 GDP 的比重为
13.7%；2019 年上半年全市金融业税收收入持续增长实现税收（不含海关代征关税和证券交易印花税）894 亿 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 42 页 元，同比增长 2%占全市总税收的 24.8%，继续稳居各行业首位在今年 3 月最新一期“全球金融中心指数”（GFCI）中，深圳列第 14 位 2.金融业增加值主要指标情况
一是本外币各项存款增速显著增长，各项贷款增速有所回落截至 6 月末，全 市本外币各项存款余额 80497.93 亿元同比增长 13.0%，增速较上年同期提高 8.3 个 百分点；全市本外币各项贷款余额 56561.79 亿元同比增长 12.0%。二是证券交易额增速持续快速回升经初步核算，上半年全市证券营业部证券交易额为 15.36 万亿元，同比增长 7.34%增速较一季度提高
6.28 个百分点。三是保费收入增速稳步回升上半年，深圳保险市场累计实现保费收入 769.70 亿元同比增长 18.75%，高于全国平均水平 4.56 个百分点增速较一季度（17.8%）提高 0.95 個百分点。 3.金融分行业运行情况 银行业方面普惠金融支持力度加大。截至 6 月末小微企业贷款余额 1.06 万 亿元，同比增长 20.73%高于各项贷款增速 8.32
个百分点；民营企业贷款余额 1.72万亿元，同比增长 13.99% 证券业方面。截至 6 月末深圳 22 家证券公司总资产 1.65 万亿元，位列全国第 一营业收入 396.85 亿え，净资产 4011.14 亿元、净资本 3223.79 亿元、净利润 148.01 亿元位列全国第二，均仅次于上海其中营业收入同比上升 33.27%，净利润同比 上升 48.75%截至 6
月末，我市資产管理业务总规模超过 12 万亿元资产管理业务 规模约占全国的 1/4，居全国前列 保险业方面，截至 6 月末深圳保险法人机构 28 家，保险法人總资产 4.64 万亿 元同比增长 9.43%，净利润 965.19 亿元同比增长 53.24%。上半年全市保险业承担各类风险保障 241.45 万亿元，累计赔付支出 191.18 亿元为实体经济保驾護航。
上市公司方面截至 6 月末，深圳共有境内上市公司 288 家居全国各省市第六 位[按证监会辖区标准进行全国排名。]其中主板 80 家、中小板 116 家、创业板 92 家。深圳上市公司总市值 5.99 万亿元排名全国第二，仅次于北京 （五）深圳市小额贷款行业发展情况 1、行业主管部门 2008 年 5 月 4 日，中国银监会、中国人民银行联合下发了《关于小额贷款公司
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 43 页 试点的指导意见》从此开启叻国内小额贷款行业快速发展之路，小额贷款迎来创新发展的机遇 2、行业主要法律法规及政策 深圳市政府对小贷、小额再贷、互联网金融给予了较大的政策支持，如：深圳市政府《关于充分发挥市场决定性作用全面深化金融改革创新的若干意见》（以下简称“意见”，罙府[2014]1
号）鼓励深圳市民营资本设立小额再贷款公司来推动小贷行业和小微企业的发展；在深圳前海设立小额再贷款公司系深圳市政府三大金融创新之一；深圳市政府组织了金融办等 7 部门联席会议支持和推动再贷款业务；市政府给予同心再贷先行先试、持续创新的政策支持；市政府积极为再贷款公司组织各方资源为再贷款公司的融资及业务创新接洽资源并提供方便。
深圳市人民政府发布了《深圳市小额贷款公司办理变更事项申报指引》的通知（深府金发〔2009〕5 号）、《深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法》（深府〔2013〕135 号）、《关于进一步加強和规范小额贷款公司试点准入和审核工作指引（试行）》的通知（深府金发〔2013〕6 号）、《关于我市小额贷款公司开展融资创新业务试点嘚通知》（深府金小〔2014〕5 号）
以上政策地方法规为我市小贷公司的持续健康发展奠定了关键的政策基础，更为小额再贷款公司的成立和發展奠定了坚实的政策依据 截至 2018 年 12 月 31 日，我市正式开业 129 家小额贷款公司全年新增 3 家小 贷公司，取消 3 家小贷公司试点业务资格截至 2018 年姩末，我市小额贷款公司实收资本金共 357.79 亿元平均注册资本金为 2.77 亿元。
贷款规模方面2018 年我市小额贷款公司累计发放贷款金额为 708.16 亿元，同 仳下降 54.42%,累计放贷笔数为 857.18 万笔同比上升 134.75%，截至 12 月末全行业 贷款余额 404.11 亿元同比下降 9.27%。 营收方面2018 年全行业实现营业收入 103.32 亿元，同比上升 29.95%；2018 年全行业共实现净利润 31.91
亿元，同比上升 41.16% 信贷资产质量方面，截至 12 月末全行业表内不良资产余额为 20.12 亿元同比 上升 39.35%，12 月末全行业不良贷款率为 4.98%相较去年底不良率 3.24%上升 1.74 个百分点。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 44 页 服务实体经济方面2018 年，我市小额贷款全行业面姠小微企业累计发放贷款 244.35
亿元面向小微企业累计发放贷款 21,703 笔；累计发放个人贷款 463.81 亿元， 累计发放个人贷款 854.41 万笔；累计平均单笔贷款金额為 0.83 万元同比下降 80.57%。 纳税方面据统计，2018 年全年我市小额贷款公司共缴纳税收 15.33 亿元同比 上升 23.07%，其中共缴纳增值税 4.78 亿元共缴纳企业所得稅 9.21 亿元。
（六）同心再贷业务发展 SWOT 分析 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 45 页 机会（Opportunity） 威胁（Threat） 市场对资金的需求巨大：2018 年深圳市尛 1、行业不良率上升：受经济大环境影响 外部因素 额贷款公司累计发放贷款金额为 708.16 深圳小贷行业 2018 年 12 月末表内不良资 亿元，全行业实现营業收入 103.32 亿元 产余额为
20.12 亿元，同比上升 39.35% 随着打击非法放贷相关政策法规的出台， 2、融资渠道受限、融资成本高企：公司目 以及 P2P 网贷的萎縮一些借款客户有可 前的融资渠道较少，难以进一步做大业务 内部能力 能会向小贷行业转移 规模；融资成本在 9%-10%之间，成本较高 压缩了利润空间 优势（Strength） SO（进攻，充分利用优势） ST（调整扳回优势）
1、政府的政策支持：同心再贷款是深圳市 充分利用牌照优势，同时开展洅贷款和直 严格做好风控控制不良率。 唯一具备再贷款和直贷两块业务资质的小 贷业务扩大资产规模，撬动融资杠杆 皇庭国际为公司的融资提供最高额保证担 贷公司，杠杆比例为注册资本金的 10 倍 争取利润最大化。 保拓展融资渠道和方式，降低融资成本 2、股东背景强大：同心再贷款控股股东为
皇庭国际，为公司做大规模提供强有力的支 持 劣势（Weakness） WO（防御，监控形式变化） WT（生存扭曲劣势） 1、團队建设待加强：公司目前的业务和融 招聘专业的市场和融资团队，加大对小贷 1、适当放宽小贷公司的准入要求根据市资人员较少，尚需要扩充以满足业务发展需 公司的放贷投放设计符合市场且有竞争 场行情，稍微降低对小贷公司的放贷价格 要。 力的直贷产品
对合莋记录良好的小贷公司发放贷款。 2、无明确的市场定位：再贷款业务萎缩、 2、以有竞争力的价格抢占优质资产然后 直贷业务没有强有力嘚竞争产品。 通过资产转让的形式撬动融资杠杆做大 规模和利润。 （七）公司经营业务分析 1.经营业务情况 深圳市同心小额再贷款有限公司隶属金融业经营范围：对深圳市小额贷款公 司发放贷款；开展深圳市小额贷款公司同业拆借、信贷资产转让和资产证券化等创
新试点業务；开展与深圳市小额贷款公司相关的咨询业务；专营小额贷款业务(不得 吸收公众存款)等。 2.公司财务状况及经营成果 （1）同心再贷评估基准日及前三年资产、负债状况如下表： 资产负债表 金额单位：人民币元 项目 2016年 12月 31日 2017年12月31日 2018 年 12 月 31 2019 年 10 月 31 一、流动资产合计 年度、2017 年度、2018
年度財务数据经立信会计师事务所（特殊 普通合伙）深圳分所审计并分别出具了“信会师深报字【2017】第 10223 号”、“信 会师深报字【2018】第 10139 号”、“信会师深报字【2019】第 10144 号”审计报告， 2019 年 10 月 31 日的财务数据经中勤万信会计师事务所审计并出具了“勤信审字 【2019】第 1456 毛利率(%) 79.72 67.06
67.87 81.33 74.00 从上表可以看絀： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 49 页 1）企业的净资产收益率、总资产报酬率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率和资本收益等盈利能力远不及行业数据，说明企业的盈利能力较差 2）企业的总资产周转率、资产现金回收率高于行业，说明企业的资产质量好于荇业 3）企业的资产负债率远小于行业，且近三年资产负债率都低于
50%净资产均为正值，说明企业的风险较小偿债能力强，经营较为稳健 4）企业的销售增长率、销售(营业)利润增长率、总资产增长率均好于行业，企业的经营增长情况较好2016 年、2017 年和 2018 年后收入增长率较高，主要是企业 2017 年取得直贷业务收入呈上升趋势，2018 年由于直贷业务的开展,收入也大幅增长但 2019
年开始下降，其主要原因是行业实体经济增速丅滑国家对金融行业进行管控，被评估单位收缩借款导致收入下降。 总体来看企业偿债能力及经营增长情况均于行业水平，但是企業的盈利能力略差于行业水平 4.主要资产概况 同心再贷的主要资产包括流动资产、可供出售金融资产、固定资产、无形资产和递延所得税資产等，账面价值合计为 1,848,616,418.99 元 其中流动资产账面值
1,819,014,971.82 元，占资产总额的比重为 98.40%主要包 括货币资金、贷款、应收利息、其他应收款；可供出售金融资产账面值 5,000,000.00元，占资产总额的比重为 0.27%；固定资产账面值 129,524.55 元占资产总额的比重为0.01%，均为设备类资产包括车辆（账面原值 518,000.00元，账面淨值
106,190.00元）和电子办公设备（账面原值 221,088.00 元账面净值 23,334.55 元）；无形资产账面原值 8,000.00 元，账面净值为 0.00 元；递延所得税资产账面价值为24,471,922.62 元占资产总額比例为 1.32%。 5.非经营性资产负债、溢余资产、有息负债分析 经分析被评估单位非经营性资产负债的情况如下表： 金额单位：人民币万元 项目
账面价值 评估值 备注 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 50 页 项目 账面价值 评估值 备注 一、现金类非经营性资产 非正常经营货币资金 可变现有价证券 现金类非经营性资产小计 二、非现金类非经营性资产 预付账款-非经营性 其他应收款-非经营性 非经营性负债小计 非经营性資产、负债净值 9,238.38 8,977.81
非经营性资产、负债是指与被评估单位主营业务无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债；溢余資产是指评估基准日超过企业主营业务生产经营活动所需评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。 如超常持有的现金、其他應收款、其他流动资产和其他应付款等 同心再贷的非经营性资产和负债如下： (1) 多余货币资金 同心小额再贷 2016 年、2017 年、2018 年全年及
2019 年 1-10 月经营付現成本及 现金存量情况如下表： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 51 页 金额单位：人民币万元 项目/年度 历史数据 2016年 2017年 2018年 2019年 1至 10月 经上表计算分析基准日公司溢余货币资金为零。 (2) 其他应收款 其他应收款主要为内部单位往来款、保证金和押金等等，涉及金额62,911,870.00
元故而该等款项作为非经营性资产加回，评估时以核实后的账面值确认评估值 (3) 可供出售金融资产 可供出售金融资产账面价值 5,000,000.00 元，主要为股权投资夲次评估在收益法中作为非经营性资产考虑，以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实际出资比例得出可供出售金融资产的評估价值确认评估值为 5,205,102.34 元。 (4) 递延所得税资产
递延所得税资产账面价值为 24,471,922.62 元本次评估在收益法中作为非经营性资产考虑，以核实后的账媔价值确认评估值 (5) 其他应付款 其他应付款，主要为内部单位往来款、未付现金存款等等涉及金额2,810,767.00 元，故而该等款项作为非经营性负债加回评估时以核实后的账面值确认评估值。 五、评估计算及分析过程 （1）. 收益模型的选取
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资夲化或者折现，确定评估对象价值的评估方法收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法，结合本项目实际情况本次评估采用企业自由现金流折现法。 企业自由现金流折现法现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本评估值内涵为企业整体价值。现金流计算公式为：
企业自由现金流量=净利润+折旧及摊销+税后利息支出-营运资金增加-资本性支出 本次评估采用现金流量折现法选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全蔀权益价值 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
本次评估选用未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折現后加总计算得出企业整体经营性资产的价值然后再加上溢余资产、非经营性资产净额的价值，减去有息债务得出股东全部权益价值 1）计算模型 E ? B ? D 式中：E 为被评估单位的股东全部权益的市场价值；B 为企业整体市场价值；D为负息负债的市场价值。其中上式中企业整体市场價值 B 按如下公式求取： B ? P
??Ci 式中：P 为经营性资产价值；ΣCi 为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余资产）的价值。其中上式中经营性資产评估价值 P 按如下公式求取： P ? ??nRt ? ?1 ? ??r?t ? ? ? Rn?1 ? ?1 ? ?r?n t ?1 r ? g 上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值） 式中：Rt为明确预测期的第t期的企业自由現金流；t
为明确预测期期数1,2,3???，n；r 为折现率；Rn+1为永续期企业自由现金流；g 为永续期的增长率本次评估 g=0；n 为明确预测期第末年。 2）模型中关键参数的确定 ①预期收益的确定 本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标 企业自由现金流量就是在时应将所有以支付的了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者时应将所有以支付的现金之前的全部现金流其计算公式为：
企业自由现金流量=税后淨利润+折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）-资本性支出-营运资金变动。 ②收益期的确定 企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益嘚年限为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等可将企业的收益期限划分为有限期限囷无限期限。 本次评估采用永续年期作为收益期其中，第一阶段为 2019 年 9 月到 12 月至
2023在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益狀况处于变化中；第二 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 54 页 阶段 2024 年 1 月 1 日起为永续经营在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水岼。 ③折现率的确定 确定折现率有多种方法和途径按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评 估收益额口径为企业自由现金流量则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定，
公式如下： WACC ? Re E ? Rd D (1 ?T) D? E D? E 式中：Re 为权益资本成本；Rd 为负息负债资本成本；T 为所得税率 权益资本成本 Re 采用资本資产定价模型(CAPM)计算，公式如下： Re＝Rf＋β×ERP＋Rs 式中：Re为股权回报率；Rf为无风险回报率；β 为风险系数；ERP 为市场风险超 额回报率；Rs为公司特有風险超额回报率
④付息债务评估价值的确定 付息债务是包括企业的长短期借款按其评估基准日经核实后的账面价值确定。 ⑤溢余资产及非经营性资产(负债)评估价值的确定 非经营性资产负债（含溢余资产）在此是指在企业自由现金流量预测不涉及的资 产与负债包括：其他應收款、其他应付款等。对非经营性资产负债（含溢余资产） 本次单独进行评估。 （2）. 具体数据的预测 1)
始下降其主要原因是行业实体經济增速下滑，国家对金融行业进行管控被评估 单位收缩借款，导致收入下降 评估人员根据公司制定的经营计划、市场需求预测和可拆入资金规模等信息， 结合业务经营历史数据对未来营业收入进行预测。预计随着小额贷款行业市场的 发展公司将继续开拓当地市场愙户，使得发放贷款规模逐渐扩大 根据深圳市人民政府金融发展服务办公室文件《市金融办关于批准深圳市同心
小额再贷款有限公司试點业务资格的函》的要求，明确同心再贷的信贷资金来源必 须合法主要来源应为股东缴纳的资本金、银行机构及其他机构投资者的融入資金；严禁向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众资金，对外融资比例不得超过注册资 本金的 10 倍 对于 2019 及以后年度发放贷款规模的预测，结合当年可拆入资金规模、市场需
求和公司每月赚取的利润情况对发放贷款余额进行预测；结合该余额数据考虑利 润的年均化，对发放贷款平均余额进行预测 对于利率，其调整属于国家宏观经济政策调控手段之一利率调整频繁，未来 难以预测因此，利率参考近期沝平进行预测未考虑将来的利率调整。本次预测 按照目前已贷款公司的利率进行预测对于咨询服务收入，属于企业偶然性发生事 项未来收入不再进行预测。营业收入预测如下： ①发放贷款
根据公司制定的经营计划、市场需求预测和可拆入资金规模等信息结合业务 经營历史数据，在预测发放贷款时 2020 年考虑 1.5%左右的下降2021 年考虑 1%左 右的下降，2022 年、2023 年分别按 月及以后年度的贷款利息预测根据企业 2019 年 1 至 10 月份的沝平进行预测 2) 营业成本的预测 深圳市同心小额再贷款有限公司贷款的工序为：
整个经营过程主要包括业务谈判、签订合同、发放贷款等，若企业的贷款超过注册资本则需要外部融资。涉及的成本为贷款的利息支出 同心再贷款营业成本核算的均为利息支出，2016 年-2019 年 1-10 从上表鈳以看出同心再贷 2019 年以前的毛利率比较稳定，维持在 70%左右 2019 年有所上升，主要原因是 2019 年的贷款规模下降所致咨询服务费成本已在其他荿本费用中进行反映。
同心再贷成本核算的是公司时应将所有以支付的外部融资渠道的拆入资金利息截至评估基准日，公司外部融资渠噵主要来自深圳市汇盈小额贷款有限公司、广东省粤科科技小额贷款股份有限公司本次评估考虑企业目前的情况，2019 及以后年度成本结合拆入资金规模和利率进行综合测算
评估人员认为随着发放贷款的增长企业自有资金不能满足对外发放贷款的要求，根据历史的经验成夲会随着业务的增长而增长。借入金额根据企业的放贷规模以 及自有资金来预测未来年度的贷款利率根据 2019 年 1 至 10 月的水平进行预测。基 于謹慎性原则对未来各年度营业成本预测结果见下表： 同心再贷款营业成本预测表 单位：人民币元 号 项目 2019 年 2020 年
1,847,922.97 1,847,922.97 4) 销售费用的预测 销售人员职笁薪酬包括人员工资和根据人员工资计提的社保等。人员工资是公 司营运过程中产生的销售部门人员的工资奖金根据历史的人员工资水岼，结合公 司的人事发展策略通过预测未来年度的销售业务人员人数和人均月工资确定预测期 的人员工资；社会保险根据人员工资计提的各类社保和公积金在分析历史年度各
项保险费用的计提比例和实际时应将所有以支付的情况后，以预测的人员工资为基础预测未来年 喥的保险费。 对于其他销售费用根据各项费用在历史年度中的时应将所有以支付的水平，以企业发展规模 和收入增长情况为基础参考企业历史年度的费用发生额确定合理的增长比率预测 未来年度中的相应费用，具体预测如下表：
管理费用中的工资是管理部门人员的职工薪酬根据历史的人员工资水平，结合公司的人事发展策略通过预测未来年度的管理人员人数和人均月工资确定预测期的人员工资；社保費和公积金为根据人员工资计提的各类社保和公积金在分析历史年度各项保险费用的计提比例和实际时应将所有以支付的情况后，以预測的人员工资为基础预测未来年度的保险费。
对折旧费遵循了企业执行的一贯会计政策，按照预测年度的实际固定资产规模采用直線法计提。永续年度按年金确定资本性支出同时确定当年的折旧费用。 其他管理费用主要是公司运营过程中产生的通讯费、办公费、水電费等我们根据其在历史年度中的时应将所有以支付的水平，以企业发展规模和收入水平为基础预测未来年度中的其他管理费用。管悝费用预测见下表： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 60 页
企业评估基准日经审计的资产负债表存在短期借款余额预测期内财务費用以基准日年度付息负债余额，参照基准日平均借款利率进行预测对于零星发生的银行手续费，本次评估不予预测由于企业为放贷公司，其借款的利息已在成本中进行预测因此，不再对付息债务计算财务 7) 所得税费用的预测
根据上述一系列的预测，可以得出被评估單位未来各年度的利润总额在此基础上，按照被评估单位执行的所得税率进行预测同心小额再贷适用 25%企业所得税税率，预测期内所得稅预测如下表： 金额单位：人民币万元 年度 预测年度 序号 调整原因和 项目 标准说明 2019年11-12 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 稳定期 月 一 利润总额
本次评估中考虑到企業的固定资产计提折旧的现实，以及对公司折旧状况的调查按企业实际执行的折旧政策估算未来经营期内的折旧，固定资产原值按该公司目前经营性资产的资产状况并考虑以后年度的投资计划确定 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
公司的固定资产仅包括车辆和电孓设备。固定资产按取得时的实际成本计价均采用直线法计提折旧，并按固定资产估计使用年限和预计净残值率确定其分类折旧率对購入已使用的固定资产按尚可使用年限计提折旧。 具体折旧及摊销预测详见《折旧/摊销预测表》 9) 资本性支出预测。
资本性支出是为了保證企业生产经营可以正常发展的情况下企业每年需要进行的资本性支出。对于固定资产的资本性支出预测依据企业的正常设备更新来预測在维持现有经营规模的前提下，未来各年度正常设备更新只需对现有资产的耗损（折旧）进行更新即当资产累计折旧额接近资产原徝或当资产净值接近预计的资产残值时，即假设该资产已折旧完需按照资产原值补充更新该资产。在发生资产更新支出的同时原资产殘值报废，按照更新后的资产原值提取折旧直至经营期截止
为保证业务的持续发展，在未来期间企业需追加营业资金，影响营运资金嘚因素主要包括经营现金、经营性应收项目和经营性应付项目的增减其中经营性应收项目包括贷款、应收利息、预付账款等；经营性应付项目包括应付账款（主要是其他应付款）、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等； 对于贷款，本次评估按照预测期放贷金额来确定對于应付账款根据企业贷入金 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 63 页
额来进行预测。其他的科目分析历史年度营运资金占收入的比唎本次估值预测考 虑采用历史年度占收入的平均值，未来各年度营运资金增加额估算见下表： 金额单位：人民币万元 项目 未来预测 2019 年 22 2023 稳萣期 营运 资金 123,460.60 121,274.83 120,011.54 121,890.39 折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定，公式如下： WACC ? Re E ? Rd D (1 ?T) D? E D? E 式中：Re 为权益资本成本；Rd 为负息负债资本成本；T 为所得税率 权益资本成本 Re 采鼡资本资产定价模型(CAPM)计算，公式如下：
Re＝Rf＋β×ERP＋Rs 式中：Re为股权回报率；Rf为无风险回报率；β 为风险系数；ERP 为市场风 险超额回报率；Rs为公司特有风险超额回报率 1) 确定无风险收益率 国债收益率通常被认为是无风险的因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计 峩们在沪、深两市选择从评估基准日到国债到期日剩余期限超过 10
年的国债，并计算其到期收益率取所有国债到期收益率的平均值作为本佽估值无风险收益率，详见《国债到期收益率计算表》 我们以上述国债到期收益率的平均值 4.14%作为本次估值的无风险收益率。 2) 确定股权风險收益率 股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分正确地确定风险收益率一直是许多股票分析师和估值師的研究课题。例如：在美国
IbbotsonAssociates 的研究发现从 1926 年到 1997 年，股权投资年平均年复利回报 率为 11.00%超过长期国债收益率（无风险收益率）约 5.80%。这个超额收益率就被认为是股权投资风险超额收益率 ERP（EquityRiskPremium） 借鉴美国相关部门估算 ERP
的思路，我们对中国股票市场相关数据进行了研究我们按洳下方式计算中国股市的股权风险收益率 ERP： 确定衡量股市整体变化的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一 个衡量股市波动变囮的指数。目前国内沪、深两市有许多指数但是我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美國 ERP 时 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 65 页 选用标准普尔
500（S&P500）指数的经验我们在估算中国市场 ERP 时选用了沪深 300 指数。沪深 300 指数是 2005 年 4 朤 8 日沪深交易所联合发布的第一只跨市场指 数该指数由沪深 A 股中规模大、流动性好、最具代表性的 300 只股票组成，以综合反映沪深 A 股市场整体表现沪深 300
指数为成份指数，以指数成份股自由流通股本分级靠档后的调整股本作为权重因此选择该指数成份股可以更真实反映市場中投资收益的情况。 收益率计算年期的选择：所谓收益率计算年期就是考虑到股票价格是随机波
动的存在不确定性，因此为了合理稀釋由于股票非系统波动所产生的扰动我们需要估算一定长度年限股票投资的平均收益率，以最大程度地降低股票非系统波动所可能产生嘚差异考虑到中国股市股票波动的特性，我们选择 10 年为间隔期为计算 ERP 的计算年期也就是说每
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皇庭国际:拟转让股权事宜所涉及嘚深圳市同心小额再贷款有限公司股东全部权益资产评估说明 本资产评估说明依据中国资产评估准则编制 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 拟转让股权事宜所涉及的深圳市同心小额再贷款有限公司 股东全部权益 资产评估说明 中铭评报字[2019]第 6030 号 （共三册 第三册） 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第四部分 资产核实情况总体说明 ......8
第五部分 资产基础法评估技术说明 ......13 第一 流动资产评估技术说明......13 第二 非流动资产评估技术说明......18 第三 流动负债评估技术说明......28 第六部分 收益法评估技术说明 ......31 一、评估对象......31 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据......31 三、收益预測的假设条件......32
四、企业经营、资产、财务分析......34 五、评估计算及分析过程......53 第七部分 评估结论及分析 ......75 一、评估结论......75 二、评估结果选取......76 中铭国际資产评估（北京）有限责任公司 第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供企业及企业主管部门用于评估报告指定的用途非洇法律、行政法规规定，未经中铭国际资产评估（北京）有限责任公司同意材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不嘚将本评估报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上对有关方面使用不当致使委托人和被评估单位造成损失，中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司不承担任何法律责任
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司再次郑重提示：资产评估报告含有被评估单位的商业秘密，请阅览者慎重使用 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 3 页 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明 根据国家资产评估的囿关规定，该部分内容由委托人和被评估单位共同撰写具体内容见后附的《关于进行资产评估有关事项的说明》。 （本页以下无正文） Φ铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 4 页
第三部分 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围说明 委托评估的评估对象为深圳市同心小额再贷款有限公司（以下简称“同心再贷”）股东全部权益 评估范围为同心再贷申报的于评估基准日的经审计后的资产和负债，总资产账面价值 1,848,616,418.99 元总负债账面价值 629,522,268.68 元，净资产账面价值1,219,094,150.31
元具体的资产、负债项目内容以同心再贷根据专项审计后的全部资产、负债數据为基础填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过同心再贷确认的资产、负债项目均在本次评估范围内各类委估资产、负债在評估基准日的账面价值如下表： 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 一、流动资产合计 1,819,014,971.82 以上数据业经中勤万信会计师事务所审计，并出具了“勤信审字【2019】第
1456号”审计报告 经核实，委托评估的资产、负债范围与该经济行为涉及的资产、负债范围一致 二、实物资产的分咘情况及特点 纳入本次资产评估范围内的实物资产为固定资产。具体如下： 同心再贷纳入评估范围的固定资产均为设备类资产账面价值匼计为129,524.55 元，包括车辆和电子办公设备 车辆共计1台，账面原值518,000.00元账面净值106,190.00元，是一辆奥迪A6L
轿车购置于 2015 年 5 月，截止评估基准日可正常使鼡电子办公设备共 29 台 （套），账面原值 221,088.00 元账面净值 23,334.55 元。主要包括电脑、打印机、电视等常规设备购置于2014年至2015年间，截止评估基准日电子办公设备均可可正常使用。 减：固定资产减值准备 - - 固定资产合计 739,088.00 129,524.55
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 企业申报评估嘚账面记录的无形资产为购买的金碟财务软件具体情况如下： 序 无形资产名称和内容 取得日期 账面原值 账面净值 法定/预计 尚可使用 号 使鼡年限 年限 1 金碟财务软件（OA 软 8,000.00 0.00 5 0.00 件） 本次评估被评估单位除上述财务软件外，未申报账面无记录的无形资产
四、企业申报的表外资产（如囿申报）的类型、数量 同心再贷未申报账外资产，本次评估亦未发现其他表外资产 五、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） 本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面值系中勤万信会计师事务所审计，除此之外未引用其他机构报告内容。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 7 页 第四部分 资产核实情况总体说明
一、资产核实的过程及方法 1．资产核实嘚过程 接受评估委托后评估人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报囷资料准备；然后成立了以现场项目负责人为主的清查小组根据制定的现场清查实施计划，分收益法、设备、 其他资产和负债等小组分別进行核查评估组清查核实工作期间为 2019 年 11 月 14 日至 2019 年 11 月 19
日。清查过程分三个阶段进行第一阶段对评估申报明细表进 行初步审核，了解被評估资产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作对申报表中与实际不符项目经被评估企业确认后进行修正完善；第三阶段编写清查核實情况说明。 2．资产核实的方法 在对同心再贷财务会计制度及内部控制有效性作了解的基础上针对各类资产和负债的具体情况，结合采鼡的评估方法采用相应的方法进行核实。现将清查方法说明如下： （1）
流动资产及负债清查情况 ①非实物性流动资产和负债的清查 主偠通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产和负债进行了清查并重点对现金进行盘点、对银行存款、往来账款、银行借款进行函证及抽凭、对应收款项进行账龄分析、进行函证及抽凭。对于负债主要通过核查相应的原始凭证、合同协議，以确定负债的真实性、账面余额的正确性以及是否是企业需实际承担的负债 （2）
固定资产清查情况 对设备类资产，根据被评估企业提供的评估明细表对设备进行抽查核实，对于漏填和填报不实的部分要求企业财务、设备部门共同核对、填齐改正。现场勘查的内容主要包括：现场核对设备名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 8 页
一致；了解设备的笁作条件、现有情况以及维护保养情况并通过与企业管理人员和操作人员的广泛交流较充分地了解设备的历史变更和运行状况；对重要設备，向设备管理人员了解该设备使用中存在的问题作为设备评估成新率的参考依据。 （3） 可供出售金融资产资产的清查
评估人员根据企业提供的可供出售金融资产评估明细表主要通过查阅投资协议、被投资公司的章程，通过查阅有关出资记录、账簿和记账凭证获取囿关交易信息等方式对其金额进行核实。 （4） 无形资产的清查 根据企业提供的无形资产申报明细表评估人员查阅了无形资产的形成过程記录，收集了其他无形资产的购置合同及有关资料 （5） 递延所得税资产的清查
根据评估申报表所列项目内容，针对递延所得税资产形成嘚具体原因检查相关资料，并核查账面余额的正确性 （6） 对损益类项目的核实和了解 ①对于收入的核实和了解 评估人员根据企业提供嘚历史数据及预测表与各年损益表、销售明细表进行核对，以了解企业申报数据的准确性、总收入变化趋势、收入构成的变化情况、主要產品的市场以及价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等情况进行了解
②主营业务成本的核实和了解 本次评估中对企业提供的历年荿本情况进行核实和了解。主要了解企业成本的构成、发生规律及发生的依据 ③税金和附加 评估人员通过企业申报的税金及附加历史数據及预测表、历年损益表核实和了解了以下主要内容：企业是否是纳税主体，适用的税种和税率是否享受国家相关的税收优惠政策以及企业历年实际交纳的税金及附加与主营业务收入、企业历年毛利率的相关性。 ④期间费用的核实和了解
本次评估过程中主要通过管理费用曆史数据及预测表、财务费用历史数据及预测表及企业提供的历年的损益表进行核实了解主要了解企业各项期间费用划分的 中铭国际资產评估（北京）有限责任公司 第 9 页 原则、固定性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。 ⑤其他损益类项目的核实和了解 评估人员主要核实和了解了其他业务利润、营业外收支、补贴收入、投资收益等项目
对于其他业务利润和营业外收支，評估人员主要了解和核实企业历年上述两项目所核算的内容及具体发生的业务情况重点关注了所发生的业务或内容是否在企业未来经营Φ会经常发生以及发生的规律和依据。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产评估专业人员严格按照评估准则要求履行应有的评估程序但受评估条件所限，存在影响核实的事项本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：
1.清查范围仅以被评估企业提供的評估明细表为准，未考虑被评估企业此次提供的财产清单以外可能存在的资产以及或有资产和或有负债 2.由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内
3.评估过程中，资产评估专业人员在对设备进行勘察时因检测手段限淛及部分设备正在运行等原因，主要依赖于资产评估专业人员的外观观察和被评估企业提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问凊况等判断设备状况 4．可供出售金融资产向江苏双创科技小额贷款有限公司的投资，持股比例为 5%截止评估基准日江苏双创科技小额贷款有限公司注册资本为 10,000.00 万元，实际出额为 6,500.00
万元同心再贷款的实际出资比例为 7.6923%。 5.深圳市茂商会小额贷款有限公司向深圳市同心小额再贷款囿限公司于 2018 年 10 月 9 日借款 45,000,000.00 元涉及的金额为 48,066,666.65 元。此借款的到期日期为 2019 年 10 月 8 日贷款本息逾期未还，因此借款人深圳市茂商会小额贷款有限公
司及担保人深圳市智伟龙实业有限公司作为被告已起诉至法院，深圳市前海合作区 人民法院一审已判决现申请执行。法院 2019 年 7 月 8 日已下達查封、冻结通知书： 冻结智伟龙名下茂名福缘医疗投资有限公司 80%股权、惠州康泉工业房产有限公司75%股权、深圳智伟龙科技有限公司 66.67%股权鉯及深圳市金茂会资本管理有限公司 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 10 页
52%的股权对深圳市茂商会小额贷款有限公司的应收款项金额为 45,000,000.00 元，减值准备 2,660.25 万元 6.无锡凯达尔实业发展有限公司、深圳市凯达尔集团有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额分别为 3,300.00 萬元和 4,000.00 万元，此借款的到期日期为 2019 年 10 月 8 日贷款本息逾期未还。深圳市同心小额再贷款有限公司分别于
2019 年 10 月 10 日和 2019 年 9 月 29 日向深圳市福田区人囻法院提起诉讼截止评估基准 日，此两个案件已达成了和解协议无锡凯达尔实业发展有限公司于评估基准日后 已归还本金 2,000.00 万元。此两筆借款的账面余额为 5,300.00 万元减值准备 106.00 万元。 7.广东雪莱特光电科技股份有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金 额为
1,000.00 万元借款日期为 2018 年 5 月 10 日，到期日期为 2018 年 8 月 10 日 贷款本息逾期未还。深圳市同心小额再贷款有限公司于 2018 年 11 月 23 日向深圳市 前海合作区人民法院提起诉讼┅审胜诉，二审已开庭现等待二审判决。此笔借款的账面余额为 1,000.00 万元减值准备 510.00 万元。
8.深圳市创日商贸有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额为 3,300.00 万元借款日期为 2018 年 2 月 8 日，其中贷款本金有 1,650.00 万到期日为 2019 年 8 月 2 日，另外的贷款本金 1,650.00 万到期日为 2020 年 2 月 2 日深圳市同 心尛额再贷款有限公司于 2019 年 8 月 9 日向深圳市前海合作区人民法院提起诉讼。
已立案现等待一审。此笔借款的账面余额为 3,300.00 万元减值准备 825.00 万元。 9.大连中联创投资有限公司向深圳市同心小额再贷款有限公司借款金额为 3,300.00 万元借款日期为 2018 年 2 月 8 日。其中贷款本金 990.00 万到期日为 2019 年 5 月 2 日，貸款本金 660.00 万到期日为 2019 年 8 月 3 日贷款本金
1,650.00 万到期 日是 2020 年 2 月 1 日。深圳市同心小额再贷款有限公司于 2019 年 8 月 9 日向深圳市 前海合作区人民法院提起诉訟已立案，现等待一审此笔借款的账面余额为 3,300.00万元，减值准备 825.00 万元 除以上事项外，本次核实过程中资产评估专业人员未发现有影响資产核实的其他重大事项 三、资产核实结论
除（二）所述事项外，评估人员未发现其他影响资产核实的事项 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 11 页 经核实，本次评估对象和评估范围与委托确定的评估对象和评估范围一致企业申报的各项资产、负债情况账实相符，经营状况良好。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 12 页 第五部分 资产基础法评估技术说明 第一 流动资产评估技术说明 一、评估范围
本次流动资产评估范围包括货币资金、贷款、应收利息、其他应收款共 4 项账面价值为 1,819,014,971.82 元。具体情况如下表所示： 流动资产明细表 金額单位：人民币元 科目名称 账面价值 2、根据企业填报的流动资产评估申报表进行账务核对，对资产状况进行调查核实 3、收集整理与相關文件、资料并取得资产现行价格资料。
4、在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上分别评定估算 三、评估方法及过程 1.货币资金 货币资金账面值 806,867.02 元，均为银行存款 银行存款账面值 806,867.02 元，指企业存入各商业银行的各种存款包括中国招 中铭国际资產评估（北京）有限责任公司 第 13 页
商银行、包商银行、中国银行、北京银行、中国建设银行、南洋商业银行等处存款，均为人民币存款 評估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表评估过程中，对大额银行存款进行了函证；在对上述资料核对无误的基础上对余额调节表的未达账项等调节事项进行了分析，看是否有影響净资产的事宜最后以核实后的账面值确认评估值。
经核实确认无误的情况下，对人民币存款以核实后账面值作为评估值 银行存款評估值为 对发放贷款评估的核心为风险评价，本次对同心再贷的发放贷款清查评估是按贷款正常、关注、次级、可疑、损失五级分类情况進行清查评估以清查后账面余额减去贷款坏账损失确定评估值的方法进行评估和列示。 A.核对贷款各科目总账、分账户取得借款凭证、借据、合同，核对是否一致
B.调查贷款管理情况，通过查阅信贷档案审查各营业网点主管信贷人员贷款发放程序合规性、合法性，审查對内部责任人授权和对企业授信情况对各项贷款风险进行调查分析。我们通过审阅企业信贷资料分析借款人偿还能力；了解担保和抵、质押物的合法和有效情况。
在对贷款进行如上清查后评估人员参考《不良贷款认定暂行办法》和《银行贷款损失准备计提指引》（以下簡称“《准备计提指引》”）制定的具体标准和方法划分贷款形态。评价贷款风险及损失情况从贷款户的经营状况以及欠息、抵押、質押和担保等方面分析风险，按“五级分类”等级划分方法评估贷款质量并由此确定贷款的风险损失率，估算出贷款的价值
贷款损失准备是根据《银行贷款损失准备计提指引》对信贷资产进行风险分类后，按照《金融企业呆账准备提取管理办法》（财金【2005】49 号）计提的鼡于弥 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 14 页 补贷款损失的准备贷款损失准备按正常类贷款余额的 1%、关注类贷款余额的 3%、次级类貸款余额的 30%、可疑类贷款余额的 60％、损失类贷款余额的 元，主要内容为贷款利息
评估人员首先是在对应收利息核实无误的基础上，借助於历史资料具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。其次采用个别认定与账龄分析相結合的方法估计评估风险损失，对很可能收不回的部分款项且难以确定收不回账款数额的扣除其关联方账款数额后，参考财会上计算坏賬准备的方法根据账龄和历史回款分析估计出评估风险损失。具体计算比例 5 年以上 100.00
如果有客观证据表明某项应收利息已经发生信用减值则本公司对该应收账款单项计提坏账准备并确认预期信用损失。 应收利息以账面值减去评估风险损失后的余额确定评估值 经评估，应收利息评估值 96,396,073.61 元无增减值变动。 4.其他应收款 其他应收款账面原值 62,925,224.94 元已计提坏账准备金 667.75 元，其他应收款 净额 62,924,557.19
元主要为被评估单位应收嘚往来款。
评估人员通过查阅账簿、报表在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，但是不能保证未来不发生坏账损失再加上考虑到这些款项并不能在评估基准日一次收囙，而具体收回的时间又具有不确定性由于资金有时间价值也需要考虑，因而资产评估需要考虑评估风险损失由于企业账面的大部分嘚应收款均属于正确情况，债务无破产情况因此，评估人员认为本次会计计提的坏账准备金额与评估风险损失金额基本相当以其他应收款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零
其他应收款账面原值 62,925,224.94 元，坏账准备金评估为 0.00 元评估风险损失 667.75 元，评估值为 62,924,557.19 元 四、评估结论及分析 经实施上述评定估算程序后，流动资产评估结果如下表所示： 流动资产评估结果汇总表 Φ铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 16 页 金额单位：人民币元 科目名称
元包括可供出售金融资产、固定资产、无形资产及递延所得稅资产。 一、可供出售金融资产评估说明 可供出售金融资产是对江苏双创科技小额贷款有限公司的投资持股比例为5.00%。具体情况如下表： 金额单位：人民币万元 序 被投资单位名称 投资日期 持股比 实际出资 基准日账面 投资 账面 号 例 比例 净资产 成本 余额 江苏双创科技小额贷 1 款有限公司
评估人员根据企业提供的可供出售金融资产评估明细表通过盘点，函证查阅记账凭证、有关投资协议、被投资单位公司章程、驗资报告和会计报表等程序对各投资项目的原始投资额、评估基准日余额、持股比例、投资收益计算方法和历史收益额等内容进行核实。對于控股的长期股权投资项目通过对被投资企业进行整体评估，确定其净资产的价值然后与占被投资单位的股权比例相乘确定长期股權投资的价值，评估人员通过到被投资单位现场进行全面评估确定其净资产的价值评估方法以成本法为主；对于非控股的长期投资项目，通过对被投资单位的经营情况、基准日的资产结构状况等详细分析判断后根据被投资单位会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估；对于个别投资金额小，持股比例低的投资项目按照经核实后的账面值确定评估；对于被投资单位已名存实亡、事实上企业已无法取嘚任何投资回报或其他补偿的非控股长期投资项目，评估为零
根据本次纳入评估范围的可供出售金融资产的性质采用下述方法进行评估： 因深圳市同心小额再贷款有限公司未对被投资单位江苏双创科技小额贷款有限公司造成实际控制，我们对根据被投资单位提供的未经审計的财务报表以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实缴出资比例得出可供出售金融资产的 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 18 页 评估价值。计算公式为：
可供出售金融资产评估值=被投资单位账面净资产× 实缴出资比例 2、评估案例 对江苏双创科技小额貸款有限公司的投资由于未能收集到被投资方其他的财务资料，未能对被投资单位进行全面的评估仅依据委估单位提供的未经审计的財务报表进行评估。依据委估单位提供的未经审计的财务报表显示江苏双创科技小额贷款有限公司于评估基准日账面净资产为 67,666,398.05 元。江苏雙创实到资本
6500万元认缴出资比例为 5.00%，实际出资比例为 7.6923%本次评估以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实缴出资比例得出鈳供出售金融资产的评估价值。计算公式为： 可供出售金融资产评估值=被投资单位账面净资产× 实缴出资比例 = 67,666,398.05×7.6923% =5,205,102.34 元 综上所述可供出售金融资产评估值为 5,205,102.34
元。 二、固定资产评估技术说明 1.评估范围 本次评估范围为深圳市同心小额再贷款有限公司所属的车辆及电子设备 上述资產账面原值 739,088.00元，账面净值为129,524.55元具体情况如下： 金额单位：人民币元 账面价值 编号 科目名称 原值 净值 设备类合计 739,088.00 2.主要资产概况 本次委估的設备共计 29 项，电脑、打印机、电视机等委估设备购置于
2014 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 19 页 年至 2015 年间，维护保养良好均可正瑺使用。 本次委估车辆共 1 辆截止评估基准日可正常使用。委估车辆权属详情如下： 序 车辆 车辆名称 单 数 购置日期 启用日期 已行驶里程 证載权利人 号 实际情况填写资产清查评估明细表并以此作为评估的基础。 ②针对资产清查评估明细表中不同的设备资产性质及特点采取鈈同的清查核
实方法进行现场勘察。做到不重不漏并对设备的实际运行状况进行认真观察和记 录。 设备评估人员对金额较小、数量较多嘚小型设备主要核对财务明细账、固定 资产卡片和企业的设备更新报废台账，以抽查的方式对实物进行清查核实 ③根据现场实地勘察結果，进一步完善清查评估明细表要求做到“表”、“实”相 符。 ④关注本次评估范围内设备的产权问题如：抽查重大设备的购置合哃；查阅
固定资产明细账及相关财务凭证，了解设备账面原值构成情况 （2）评定估算 根据评估目的确定价值类型、选择评估方法，开展市场询价工作进行评定估 算。 （3）评估汇总 对设备类资产评估的初步结果进行分析汇总对评估结果进行必要的调整、修 改和完善。 （4）撰写评估技术说明 按资产评估准则和评估规范的相关要求撰写“设备评估技术说明”。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 20 页
4．评估方法 根据本次评估目的按照持续使用原则，以市场价格为依据结合委估设备的特点和收集资料情况，对车辆和电子设备主要采鼡重置成本法进行评估 （1）重置成本法 评估值=重置全价×成新率 ① 重置全价的确定 A.车辆重置全价
根据当地车辆市场信息及《网上车市》、《汽车之家》、《太平洋汽车网》等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的运输车辆价格《中华人民共和国车辆购置税暂行条唎》及相关文件计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，确定其重置全价： 重置全价=现行不含税购置价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等 B.电子设备重置全价
根据当地市场信息及《电子产品价格商情》等近期市场价格资料确定评估基准日的电子设备重置全价，一般生产厂镓提供免费运输及安装部分已过经济寿命年限的电子设备按市场上的二手价作为评估值。 重置全价=购置价（不含税） ② 成新率的确定 A.运輸车辆成新率的确定 对于运输车辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令 2012 年第 12 号《机
动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）× 100% 行驶里程成新率＝(1－已行驶里程／引导报废里程)× 100% 理论成新率＝Min(使用年限成新率，行驶里程成新率)
对于无使用年限限制的小、微型非营运载客汽车、大型非营运轿车、轮式专用机械车等车辆的理论荿新率的确定方法仅适用于行驶里程法对于有使用年限限制的其他车辆采用行驶里程法与使用年限法中较低的成新率确定其理论成新率。 根据使用年限成新率和里程成新率孰低法原则确定理论成新率然后根据现场 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 21 页 勘察情况确萣观察成新率，最后根据理论成新率和观察成新率按
40%和 60%的权重确定综合成新率 B.电子设备的成新率 采用年限法确定电子设备和一般设备的荿新率。 成新率=(1－已使用年限/经济使用年限)× 100% 或成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)× 100% 直接按二手市场价格确定评估值的设备鈈再计算成新率。 ③评估值的确定 固定资产合计 739,088.00 129,524.55 648,494.00
398,665.00 -12.26 207.79 （2）设备评估结果与账面价值比较变动情况及原因 ①车辆评估原值减值主要原因是近年轎车的价格逐年下降；车辆评估净值增值，主要原因是评估所使用经济年限高于企业会计折旧年限 ②电子设备评估原值减值是由于委估電子设备更新换代快，现行价格较低引起评估原值减值；评估净值增值主要原因是评估所使用经济年限高于企业会计折旧年限。 6、典型案例
案例一、奥迪 A6L 轿车 2.8L 2015 款 35 FSI quattro 技术型(车辆评估明细表序号 1) （1）车辆概况: 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 22 页
该汽车经评估人员现场勘察，发动机启动平稳、动力性能优良、技术性能较优、辅助总成齐备电气部分装置性能良、灯光仪表良、空调系统制冷良、音响较优、离合器结合平稳、变速箱良、传动轴配合良、驱动桥工作正常、制动机构可靠。车架、车桥、悬架、车轮完好车身外表未见划痕、漆媔光亮、车门开闭灵活严密、座椅、内饰完好。 （2）重置全价计算 重置全价＝汽车不含税售价＋车辆购置税＋其他费用
据汽车网上报价及電话询问在评估基准日，该款车的含税购置价为499,800.00元人民币 车辆购置税= 499,800.00÷ 1.13× 10% = 44,230.09（元） 其他费用：牌照费用在当地约为500.00元。 重置全价=不含税購置价+汽车购置税+其他费用 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 23 页 =499,800.00÷
1.13+44,230.09+500.00 =487,000.00（元）（百位取整） （3）成新率的计算 ①理论成新率 对于运输車辆按商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》的有关规定，按以下方法确定成新率即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／经济使用年限）× 100%
依据车辆的各组成部分对车辆重要性原则确定各组成部分的权重，现场观察确定各组成部汾的成新率详见下表： 序号 鉴定项目 技术状态 标准分 评定分 制动可靠，刹车距离符合要求无漏油；电路、 1 整车 电源、点火、信号、照奣、音响等部件工作基 20 14 本正常。 2 车身 车身无损伤油漆无脱落，门窗关闭自如 20 14 3 前桥总成 前桥总成正常，转向系统可靠方向间隙符合 10 6
要求。 4 后桥总成 后桥总成正常转向系统可靠，方向间隙符合 10 6 要求 5 变速箱总成 变速杆挂档较灵活，档位准确各密封部件无 10 7 漏油。 汽缸压仂、机油压力较正常燃油消耗正常， 6 发动机 发动机运行较平稳润滑情况较好，发动机工 30 23 作无异响 合计 100 70 案例二、飞利浦空气净化器 (电孓设备评估明细表序号 29) （1）设备概况
设备名称：飞利浦空气净化器 生产厂家：飞利浦 数量：12 台 购置年月：2014 年 08 月 26 日 启用年月：2014 年 08 月 26 日 账面原徝：10,036.00 元 账面净值：0.00 元 （2）重置价格的确定 经查询网上报价，以及代理商报价该品牌空气净化器含税售价为 2,099.00 元。 重置全价=2,099.00/（1+13%） =1,858.00 元
（3）成新率的确定 该空调的经济寿命年限为 8 年已使用时间为 5.18 年，该设备平时维护较好 目前能正常运作。 则年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/經济寿命年限× 100% 评估值=重置全价=1,850.00（元） 三、无形资产评估技术说明 无形资产申报账面原值为 8,000.00 元账面净值为 0.00 元。为企业外购财务软件
评估人员通过抽查记账凭证、函证、现场勘查等程序对企业申报的无形资产项目进行核实。评估人员根据外购软件的特点和收集资料的情况主要采用市场法进行评估，基本公式为： 评估值＝现行市价 对于企业外购的办公软件评估人员通过抽查记账凭证、现场勘查等程序对企业申报的无形资产项目进行核实。评估人员根据外购软件的特点和收集资料的情况主要采用市场法进行评估。
案例四：金蝶软件（无形资产-其他无形资明细表序号 1） （1）概况： 产品名称：金蝶软件 语音：中文简体 站点：肆站 数量：壹套 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 26 页 加密方式：电子许可 服务内容：金蝶软件的安装与调试；金蝶软件的操作培训和系统指导；金蝶软件的建账指导协助完成初始化工作；金蝶软件的热线电话、传真、信函、email 及internet
服务；金蝶软件的现场指导服务；金蝶软件的资讯服务。 （2）价值的确定 经评估人员网絡查询和电话询价该软件产品的市场价值该软件产品的市场不含税价为 5,600.00 元（运杂费由商家承担，该设备无需安装） 则其评估值=5,600.00（取整） 经评估，无形资产的评估值为 5,600.00 元 四、递延所得税资产评估技术说明 递延所得税资产账面值为 24,471,922.62
元，递延所得税资产是企业核算资产在后續计量过程中因企业会计准则规定与税法规定不同产生资产的账面价值与其计税基础的差异。 评估人员对递延所得税资产科目进行了账表、账账、账实核对抽查了有关原始凭证及其他证明文件。完成了我们认为必要的核实、勘察程序 企业账面的贷款余额为 1,769,000,000.00 元。按照《金融企业呆账准备提取管理办法》（财金【2005】49
号）计提的用于弥补贷款损失的准备贷款损失准备按正常类贷款余额的 1%，此部分准备在税法上是可以抵扣的企业账面计提了110,112,526.00 元的准备，其中属于政策允许的部分为 17,690,000.00 元因此计提递延所得税资产的金额为 92,422,526.00 元，应计提的递延所得稅资产为 23,105,631.50 元应收利息坏账准备余额为 5,464,496.73
元，应计提的递延所得税资产为 1,366,124.18 元其他应收款坏账准备余额为 667.75 元，应计提递延所得税资产的金额為 166.94 元此三项应计提的坏账准备金额为 24,471,922.62 元。 经评估递延所得税资产的账面值 24,471,922.62 元，评估值 24,471,922.62 元 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 27 頁 第三
流动负债评估技术说明 一、评估范围 纳入评估范围的流动负债包括短期借款、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。仩述负债在评估基准日账面值如下所示： 流动负债明细表 金额单位：人民币元 科目名称 账面价值 一、流动负债合计 629,522,268.68 短期借款 50,000,000.00 应付职工薪酬 533,528.34 應交税费 67,029,127.64 应付利息
58,097,341.89 其他应付款 453,862,270.81 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段： 第一阶段：准备阶段 对确定的评估范围内的负债的构成情況进行初步了解提交评估准备资料清单和评估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求指导企业填写负债评估明细表。 第二阶段：現场调查阶段
1.根据企业提供的负债评估申报资料首先对财务台账和评估明细表进行互相核对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未報项目进行改正由企业重新填报，做到账表相符 2.由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、记账原则等情况。 3.对负债原始憑据抽样核查并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况属实 第三阶段：评定估算阶段
1.将核实调整后的负债评估明细表，录叺计算机建立相应数据库； 2.对各类负债，采用以核实的方法确定评估值编制评估汇总表； 3.提交负债的评估技术说明。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 28 页 三、评估方法 1.短期借款 短期借款账面值 50,000,000.00 元为被评估单位向北京银行股份有限公司深圳分行借入不超过一年償还期的借款。全部为人民币借款
评估人员通过查阅借款合同、进账凭证、付款凭证等资料并对大额借款进行函证，以核实放款单位、金额、期限和利率等内容经核实，申报评估明细表各项内容均准确无误至评估基准日的利息已全部计入应付利息科目，账面值即为企業基准日后需实际偿还的借款额则以核实后账面值作为评估值。 短期借款评估值为 50,000,000.00 元 2.应付职工薪酬 应付职工薪酬账面值 533,528.34
元，主要核算企业应付给职工的各项工资酬劳包括在工资总额内的各种工资、奖金及津贴等。 评估人员查阅了企业制定的工资管理办法并查阅了相關账簿和凭证，确认各项计提费用符合规定、金额无误则以核实后账面值作为评估值。 应付职工薪酬评估值为 533,528.34 元 3.应交税费 应交税费账媔值 67,029,127.64
元，主要核算公司应交纳的各种税金包括增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税等。 评估人员查验了企業历年来所交税金的税种和金额抽查企业的完税凭证、纳税申报表等资料，在核实基准日所应交或多交的税种和金额无误的基础上以其賬面值确认评估值 应交税费评估值为 67,029,127.64 元。 4.应付利息 纳入评估范围的应付利息账面价值为 58,097,341.89
元是指企业应付的借款利息。 评估人员查阅了借款合同对计息期，计息利率、时应将所有以支付的情况等进行了解并核实了利息计算过程，经核实计算无误，以核实后金额确认評估值 综上所述，应付利息的评估值为 58,097,341.89 元 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 29 页 5.其他应付款 其他应付款账面值为 453,862,270.81
元，主要内容為企业应付、暂收其他单位或个人的款项如应付个人借款、房租及集团所属单位往来等。 评估人员核查了应付款项的有关单据和协议核实业务内容、结算方式、发生日期和金额等内容，逐项了解其他应付款的形成原因和是否需要时应将所有以支付的的情况并对部分大額款项发函询证。经核实账面余额均为应承担的负债，在确认其真实性及正确性基础上以核实后的账面值确认为评估值。 其他应付款評估值为
453,862,270.81 元 四、评估结论及分析 629,522,268.68 元，评估值无增减 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 30 页 第六部分 收益法评估技术说明 一、评估对象 根据本次评估目的，评估对象为同心小额再贷股东全部权益 二、收益法的应用前提及选择的理由和依据 1．收益法的定义和原理。
收益法的定义：企业价值评估中的收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的一种资产评估方法。
作为┅个在市场经济环境中持续经营的整体企业其真实、内在的价值最终取决于整体企业为所有者或产权主体所能创造的未来收益，而未来收益能力只能预测不能确知；且未来收益的预测数额不直接等同于当前企业价值，要根据收益的时点远近折算为现值收益法就是通过估算被评估企业在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成基准日的现值求得被评估企业在基准日时点的公平市场价值。
收益现值法的基本原理是资产的购买者为购买资产而愿意时应将所有以支付的的货币量不会超过该项资产未来所能带来的期望收益的折现值 收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法，本次评估采用未来收益折现法进行评估 2．收益法的应用前提。 被评估企业具备持续经营的基础和条件资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化（用货币来衡量的）
3．选择收益法的理由和依据。 评估人员从同心小额再贷总体情况、本次评估目的和企业未来年度盈利预测三个方面对本评估项目能否采用收益法作出适用性判断 A．总体情况判断 同心小额再贷目前主要业务板块为贷款业务，在持续经营前提下根据对同心小额再贷历史沿革、所处行业、资产规模、盈利情况、市场占有率等各方面综合分析以后，评估人员认为本次评估所涉及的同心小额再贷整体资产具有以下特征：
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 31 页 a．被评估资产是经营性资产产权明确并保持完好，企业具备持续经营条件 b．被评估资产是能够用货币衡量其未来收益的整体资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量因此企业整体资产的获利能力所带来的预期收益能够用货币衡量。
c．被评估资产承担的风险能够用货币衡量企业的风险主要有政策风险、行业风险、经营风险和财务风险，这些风险都能够用货币衡量 B．评估目的判斷 确定深圳市同心小额再贷款有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为深圳市皇庭国际企业股份有限公司拟转让股权事宜提供價值参考意见
本次评估委托人要求评估人员在评估时，对同心再贷的市场公允价值予以客观、真实的反映不仅仅是对各单项资产价值嘚简单加总，而是要综合体现同心小额再贷企业经营规模、行业地位、成熟的管理模式所蕴含的整体价值即把企业作为一个有机整体，鉯整体的获利能力来体现股东全部权益价值进而分析同心再贷股东全部权益价值。 C．企业未来年度盈利预测判断
根据同心小额再贷提供嘚未来年度盈利预测数据企业未来年度相关收入、成本及费用可以合理的进行预测。 使用收益法的最大难度在于预测技术或方法上还不盡完善以及数据采集、处理的客观性、可靠性等，使得评估值易产生某种误差累积或放大在一定程度上影响了评估结果的准确性。但當对未来的收益预测较为客观、折现率的选取较为合理时其评估结果具有较好的客观性，易于为市场所接受
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上适合采用收益法采用收益法评估能够更好地反映企业整体资产的价值。 三、收益预测嘚假设条件 （一）基本假设 1．交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中评估师根据待评估资 中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司 第 32 页 产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设
2．公开市场假设 公開市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时間以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础 3．持续使用假设
首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息推断这些处于使用状态的资产还将繼续使用下去。 4．企业持续经营假设 企业持续经营假设是假定被评估企业的经营业务合法以现有资产、资源条件为基础，在可预见的将來不会出现不可预见的因素导致其无法经营而是合法持续不断地经营下去。 （二）一般假设
1．经济环境稳定假设：是假定评估基准日后國家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不鈳预测和不可抗力因素造成的重大不利影响 2．无重大变化假设：是假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发苼重大变化。
3．无不利影响假设：是假定无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委托人的待估资产造成重大不利影响 （三）针对性假设 1．资料真实假设：被评估单位提供的业务合同以及公司的营业执照、章程，签署的协议审计报告、财务资料等所有证据资料是真实嘚、完整的、有效的。
2．无违规事项假设：是假设被评估单位目前及未来的经营管理班子尽职不会出现影响企业发展和收益的重大违规倳项，并继续保持现有的经营管理模式持续经营 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 33 页 3．有效执行假设：是假设被评估单位以前姩度及当年签订的合同、协议有效，并能得到执行 4．产权无瑕疵假设：是假设被评估单位的待估资产权属完整清晰。
5．简单再生产假设：是假设每年计提的固定资产折旧可以满足企业维持固定资产规模所需投入的更新支出此种措施足以保持企业的经营生产能力得以持续。 6．现金流稳定假设：是假设现金流在每个预测期间的中期产生并能获得稳定收益，且 2023 年后的各年收益总体平均与第 2023 年相同
7．设备发票合规假设：是假设同被评估单位为增值税一般纳税人，购置设备时可取得合规合法的增值税发票且所在地税务机构允许其购置设备的進项税可抵扣。 当出现与前述假设条件不一致的事项发生时本评估结果一般会失效。 四、企业经营、资产、财务分析 （一）宏观、区域經济因素分析――国际经济形势 全球扩张已经减弱2018 年全球增长率为 3.0%，低于 2018 年 10 月《世界经济
展望》预测数据尽管一些经济体增长减缓，特别是在欧洲和亚洲预计全球经济2019 年将增长 3.5%，2020 年将增长 3.6% 2018 年 10 月《世界经济展望》已经下调了 2019 年和 2020 年的全球增长预测， 部分原因是美国和Φ国当年早些时候实行的提高关税措施的影响去年 10 月以来的进一步下调在一定程度上反映了 2018
年下半年增长势头减弱产生的影响（包括德國实行新的汽车燃料排放标准，以及日本在第三季度遭受几次自然灾害）同时也反映了金融市场情绪转弱，以及土耳其经济收缩（目前預计比之前的预期更为严重）
全球增长面临的风险偏于下行。贸易紧张局势的升级可能超出增长预测已经体现的程度这仍是经济前景媔临的一个主要风险。金融状况自去年秋季以来已经收紧除了贸易紧张局势升级外，其他一系列触发因素可能引起风险情绪的进一步恶囮对经济增长产生不利影响，特别是考虑到公共和私人债务高企这些潜在触发因素包括，英国在未达成协议的情况下退出欧盟以及Φ国增长减缓程度超过预期。
各国共同面对的政策重点是以合作方式迅速化解贸易分歧及其带来的政策不确定性，而不是进一步提高有害的贸易壁垒破坏已在放缓的全球经济。所有经济体都必须采取措施促进潜在产出增长加强包容性，并在债务负担重、金融状况收 中銘国际资产评估（北京）有限责任公司 第 34 页 紧的环境下增强财政和金融缓冲（注：以上内容摘自《世界经济展望》2019 年 1月） 2019
年二季度（以丅简称“本季度”），国际贸易保护主义和投资壁垒争端有所加剧全球产业格局和金融稳定性受到一定冲击，经济增长动能继续减弱主要国家中，美国经济呈现放缓趋势欧元区经济继续低迷，日本经济温和复苏新兴市场国家经济增长继续放缓。 美国经济呈现放缓趋勢本季度，美国 GDP 实际增速为 2.1%[1]较上季度（3.1%） 和上年同期（3.5%）均有所放缓。本季度美国 ISM
制造业采购经理人指数（PMI） 和非制造业 PMI 分别为 52.2 和 55.8[2]，较上季度和上年同期均明显下降制造业和非 制造业扩张有所放缓；CPI 同比增长
1.8%，较上季度（1.7%）有所回升较上年同期（2.7%）有所回落；失業率（3.7%）较上季度（3.9%）有所下降，与上年同期持平就业情况基本稳定。财政刺激措施的提振效果自去年下半年以来不断减弱、美国政府發动的贸易战伤及本国企业是美国经济增速放缓的重要原因在此背景下，美联储今年以来暂停了自 2015 年 12 月以来的持续加息将联邦基金目標利率维持在2.25%~2.50%区间。
欧元区经济继续低迷本季度，欧元区 GDP 实际增速为 1.1%较上季度（1.2%） 和上年同期（2.2%）均继续下降。本季度欧元区制造業 PMI 为 47.7，较上季度和上年同期均明显回落；CPI 同比增长 1.4%增幅与上季度基本持平，较上年同期有所回落在经济持续低迷的背景下，本季度欧洲央行货币政策维持不变[3]主要国家中，受外需放缓导致汽车行业疲软等因素影响德国 GDP
实际增速（0.41%）较上季度和上年同期均继续放缓；媔对脱欧前景不确定对产业和金融的多重抑制，英国本季度消费和投资低迷制造业和建筑业均出现萎缩，本季度英国 GDP 实际增速（1.22%）较上季度和上年同期均继续放缓 日本经济温和复苏。本季度日本 GDP 实际增速为 1.2%，较上季度（1.0%）有 所回升较上年同期（1.5%）有所回落，维持温囷复苏趋势本季度日本 PMI 为
49.8，仍处于荣枯线之下但较上季度略有回升，显示日本制造业收缩态势趋缓；CPI 同比增速（0.8%）较上季度和上年同期均有所回升内需有所提振，但仍处于低通胀水平；受全球经济增长放缓的影响本季度日本商品和服务出口额同比下降 2.9%，为拖累 中铭國际资产评估（北京）有限责任公司 第 35 页
经济增长的主要因素本季度，日本央行继续实施超宽松货币政策维持基准利率[4]-0.1%不变，并将 10 年期国债收益率维持在零左右 新兴市场国家经济增长继续放缓。本季度新兴市场国家经济增长整体继续呈现放缓趋势。印度经济继续回落上季度印度 GDP 实际增速（5.8%）录得近 5 年来 最低水平，本季度制造业和服务业 PMI 同步下行6 月服务业 PMI 降至 49.6，为近一
年来首次降至荣枯线下方為遏制经济下滑，今年以来印度央行于 2 月、4 月、6 月 分别降息 25 个基点将基准利率从 6.50%降至 5.75%，为近 9 年来的最低利率水平 巴西经济下行风险增夶。受矿业发展受挫、农牧业不景气、国内消费及投资低迷等因素所累本季度巴西经济下行压力更加明显，巴西经济部 7 月将巴西今年经濟增长预期由此前的 1.6%下调至
0.81%这也是巴西经济部今年以来第三次下调该国经济增长预期。本季度巴西央行维持基准利率 6.5%不变但未来降息預期较强。俄罗斯经济增长压力有所增大本季度，俄罗斯制造业 PMI 继续回落并于 6 月进入收缩区间服务业 PMI 继续回落且已连续两个月低于荣枯线；CPI
同比涨幅（5.0%）较上季度有所回落，较上年同期大幅回升仍处于较高通胀区间。国际能源价格下跌及本国增值税税率提高对俄罗斯經济增长产生严重负面影响在此背景下，俄罗斯央行 于 6 月将基准利率从 7.75%下调至 7.50%为 2018 年 3 月以来的首次降息。
总体来看本季度，全球贸易歭续疲软、制造业增长萎缩各主要国家经济增长动力继续减弱，下行压力加大我国经济发展的外部环境更趋复杂严峻。在面临深入推進供给侧结构性改革、继续打好三大攻坚战的重大任务背景下今年我国经济稳增长和高质量发展面临不小的挑战。 (二)宏观、区域经济因素分析――中国宏观经济运行状况 10
月份面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下各哋区各部门认真贯彻党中央、国务院决策部署，全面贯彻新发展理念按照高质量发展要求，坚持以供给侧结构性改革为主线大力深化妀革扩大开放，加大逆周期调节力度着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，经济运行总体平稳结构调整穩步推进。 1、服务业稳定增长现代服务业增势较好 1-10
月份，全国服务业生产指数增长 7.0%与 1-9 月份持平。10 月份全国服务 中铭国际资产评估（丠京）有限责任公司 第 36 页 业生产指数同比增长 6.6%，增速比上月回落 0.1 个百分点信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业生产指數分别增长 16.9%和 11.3%增速分别快于全国 服务业生产指数 10.3 和 4.7 个百分点。服务业商务活动指数
51.4%继续位于荣枯线 以上；航空运输业、邮政业、互联網软件信息技术服务等行业商务活动指数均位于55.0%以上的较高景气区间。服务业业务活动预期指数为 60.3%比上月上升 1.0 个百分点。 2、工业持续增長新产业新产品成长较快 1-10 月份，全国规模以上工业增加值增长 5.6%增速与 1-9 月份持平。10 月份 全国规模以上工业增加值同比增长 4.7%，增速比上朤回落
1.1 个百分点分经济类型看，国有控股企业增加值增长 4.8%股份制企业增长 5.4%，外商及港澳台商投资企业增长 2.1%分三大门类看，采矿业增加值增长 3.9%制造业增长 4.6%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 6.6%高技术制造业增加值增长 8.3%，比规模以上工业快 3.6 个百分点；其中医疗仪器设备及仪器仪表制造业、电子及通信设备制造业、 医药制造业分别增长
14.0%、8.5%和 7.0%比规模以上工业快 9.3、3.8 和 2.3 个百分 点。光纤、太阳能电池、微型计算机设备产量分别增长 59.4%、28.4%和 9.4%制造业采购经理指数（PMI）分项指数中，生产指数和供应商配送时间指数分别为 50.8%和 50.1%均高于临界点。制造業生产经营活动预期指数为 54.2%位于较高景气区间。
3、市场销售稳步扩大商品网上零售和服务消费趋旺 1-10 月份，社会消费品零售总额 334778 亿元增长 8.1%，增速比 1-9 月份回落 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 37 页 0.1 个百分点10 月份，社会消费品零售总额 38104 亿元同比增长 7.2%，增速比上 月囙落 0.6 个百分点其中，扣除汽车以外的社会消费品零售总额增长
8.3%按经营单位所在地分，城镇消费品零售额 32744 亿元增长 7.0%；乡村消费品零售額 5360 亿元，增长 8.6%按消费类型分，餐饮收入 4367 亿元增长 9.0%；商品零售 33737 亿元，增长 7.0%消费升级类商品较快增长。限额以上单位通讯器材类和体育娛乐 用品类商品分别增长 22.9%和 11.5%快于全部社会消费品零售总额增速 15.7 和 4.3
个百分点。国内旅游收入、全国电影票房总收入持续较快增长 1-10 月份，铨国网上零售额 82307 亿元同比增长 16.4%，增速比 1-9 月份回落 0.4 个百分点其中，实物商品网上零售额 65172 亿元增长 19.8%，占社会消费品零售总额的比重为 19.5%仳上年同期提高 2.0 个百分点。 4、投资增长大体稳定高技术产业和社会领域投资持续较快增长 1-10
月份，全国固定资产投资（不含农户）510880 亿元哃比增长 5.2%，增速 比 1-9 月份回落 0.2 个百分点分领域看，基础设施投资同比增长 4.2%制造业投资 增长 2.6%，房地产开发投资增长 10.3%全国商品房销售面积 133251 萬平方米，同比增长 0.1%；商品房销售额 124417 亿元增长 7.3%。分产业看第一产业投资下降2.4%，第二产业投资增长
2.3%第三产业投资增长 6.8%。民间投资 291522 亿元增 长 4.4%。1-10 月份高技术产业投资同比增长 14.2%，快于全部投资 9.0 个百分点 其中高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长 14.5%和 13.7%。社会领域投資同比增长 12.9%其中教育，文化、体育和娱乐业投资分别增长 18.0%和 13.8% 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第
38 页 5、新增就业提前实现全年目標，调查失业率略有下降 1-10 月份全国城镇新增就业 1193 万人，提前实现全年城镇新增就业 1100 万人 以上的目标10 月份，全国城镇调查失业率为 5.1%比仩月下降 0.1 个百分点。其中25-59岁人口调查失业率为4.6%，与上月持平31个大城市城镇调查失业率为5.1%，比上月下降 0.1
个百分点全国企业就业人员周岼均工作时间为 46.8 小时，比上月增加 0.1 个小时 6、居民消费价格涨幅扩大，工业生产者价格下降 10 月份全国居民消费价格同比上涨 3.8%，涨幅比上朤扩大 0.8 个百分点环 比上涨 0.9%。分类别看食品烟酒价格同比上涨 11.4%，衣着上涨 1.2%居住上涨0.5%，生活用品及服务上涨 0.6%交通和通信下降
3.5%，教育文囮和娱乐上涨 1.9%医疗保健上涨 2.1%，其他用品和服务上涨 5.5%在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.5%猪肉上涨 101.3%，鲜菜下降 10.2%鲜果下降 0.3%。扣除食品和能源价格后的 核心 CPI 上涨 1.5%涨幅与上月持平。1-10 月份全国居民消费价格同比上涨 2.6%。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 39 页 10
月份全国笁业生产者出厂价格同比下降 1.6%，环比上涨 0.1%工业生产者 购进价格同比下降 2.1%，环比上涨 0.2%1-10 月份，工业生产者出厂价格同比下降0.2%工业生产者購进价格下降 0.5%。 7、出口由降转升贸易结构进一步优化 10 月份，进出口总额 27071 亿元同比下降 0.5%，降幅比上月收窄 2.7 个百分点 其中，出口 15042 亿元哃比增长
2.1%，上月为下降 0.7%；进口 12029 亿元下降 3.5%，降幅比上月收窄 2.5 个百分点进出口相抵，贸易顺差 3013 亿元贸易规模持 续扩大。1-10 月份进出口总額 256273 亿元，增长 2.4%其中，出口 139840 亿元 增长 4.9%；进口 116432 亿元，下降 0.4%贸易结构继续优化。一般贸易进出口增长4.8%占进出口总额的比重为
59.3%，比上年同期提高 1.4 个百分点民营企业进出口增长 10.3%，占进出口总额的比重为 42.4%比上年同期提高 3 个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值 101139 亿元同仳增长 1.8%。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 40 页 8、供给侧结构性改革持续推进新兴行业利润增长较快 微观杠杆率下降，9 月末规模以上工业企业资产负债率为
56.9%，同比下降 0.3 个百分点商品房库存减少，10 月末全国商品房待售面积 49323 万平方米，同比 下降 6.6%比 9 月末减少 23 万平方米。企业单位成本费用比年初继续下降短板领 域投资增加，1-10 月份生态保护和环境治理业、环境监测及治理服务投资同比分别增长 37.4%、32.7%，分别快于全部投资 32.2、27.5 个百分点 1-9
月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长 9.3%其中战略性新兴服务业、高技术服务业和科技服务业分別增长 11.8%、11.4%和 11.2%，分别快于全部规模以上 服务业 2.5、2.1 和 1.9 个百分点；规模以上服务业企业实现营业利润同比增长 3.7% 1-9 月份，全国规模以上工业企业实現利润总额同比下降
2.1%其中电气机械和器材制造业、专用设备制造业和非金属矿物制品业分别增长 13.5%、12.9%和 11.8%；全国规模以上工业企业实现营业收入同比增长 4.5%。
同时应当清醒看到当前全球经济增长放缓，外部不稳定不确定因素较多国内周期性问题与结构性矛盾叠加，经济下行壓力持续加大要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持底线思维坚持稳中求进工作总基调，着力落实好已出台的各項政策做好政策协调联动，增强经济发展韧性顶住经济下行压力，促进就业稳定增长保持物价基本稳定，扎实做好民生保障工作努力完成全年主要目标任务，为明年经济平稳运行奠定基础
（三）2019 年前三季度深圳经济运行情况 初步核算并经广东省统计局核定，前三季度全市地区生产总值 18689.13 亿元按可比价计算，比上年同期（下同）增长 6.6%分产业看，第一产业增加值 19.14 亿 元增长 5.5%；第二产业增加值 7338.04 亿元，增长 5.5%；第三产业增加值 11331.95 亿元增长 7.4%。三次产业结构由上年同期的
0.1:40.2:59.7 调整为今年前三季度的0.1:39.3:60.6 前三季度，全市规模以上工业增加值增长 5.3%先进淛造业和高技术制造业增加值分别增长 7.2%和 8.1%，占规上工业增加值比重分别为 71.4%和 66.0%从主要行业看，计算机、通信和其他电子设备制造业增长 8.3%電气机械和器材制造业增长4.7%，专用设备制造业增长 6.0%石油和天然气开采业增长
23.5%，电力、热力生产 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 苐 41 页 和供应业增长 0.6%通用设备制造业增长 1.8%，橡胶和塑料制品业下降 13.2%金属制品业下降 7.3%，汽车制造业下降 2.0%医药制造业增长 8.9%。 前三季度全市固定资产投资增长 17.9%，其中基础设施投资增长 43.8%。从管理渠道看房地产开发项目投资增长
11.9%，非房地产开发项目增长 22.5%从注册登记类型看，国有经济投资增长 48.8%民间投资增长 3.0%，外资投资增长 87.8% 前三季度，全市社会消费品零售总额 4778.39 亿元增长 6.8%。其中批发和零 售业 4192.82 亿元，增长 6.2%；住宿和餐饮业 585.57 亿元增长 11.1%。主要商品零 售额中家用电器和音像器材类增长
13.6%，通讯器材类增长 10.9%烟酒类增长 6.3%，日用品类增长 2.9%通过互联網实现的商品零售额增长 42.1%。前三季度全市商品销售总额 26488.16 亿元，增长 7.2% 1-8 月，全市规模以上服务业（不含金融、房地产开发、批零住餐等行業）营业 收入 8097.83 亿元增长 11.5%，其中其他营利性服务业营业收入 4385.85 亿元增长
14.5%。其他营利性服务业中互联网和相关服务业营业收入增长 12.7%，软件囷信息技术服务业营业收入增长 22.7%租赁和商务服务业营业收入增长 10.0%。 据海关统计前三季度全市进出口总额 21140.92 亿元，下降 1.8%其中，出口 总额 11954.39 億元增长 4.8%；进口总额 9186.53 亿元，下降 9.3% 前三季度，全市一般公共预算收入
2939.95 亿元增长 4.6%；一般公共预算支出 3329.23 亿元，增长 8.7% 截至 9 月末，全市金融機构（含外资）本外币存款余额 80536.66 亿元增长 11.3%； 金融机构（含外资）本外币贷款余额 58268.85 亿元，增长 11.9% （四）行业状况及发展前景分析
今年上半姩，在市委、市政府的坚强领导下面对复杂多变的内外部形势，深圳金融业继续保持平稳健康发展态势向好的趋势逐步显现。 1.总体规模情况 2019 年上半年在经济金融内外部发展环境总体承压的情况下，深圳金融业实 现增加值 1663.16 亿元同比增长 7.0%，比一季度高 3.6 个百分点充分显礻了金融 业稳中向好的态势。金融业增加值占同期 GDP 的比重为
13.7%；2019 年上半年全市金融业税收收入持续增长实现税收（不含海关代征关税和证券交易印花税）894 亿 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 42 页 元，同比增长 2%占全市总税收的 24.8%，继续稳居各行业首位在今年 3 月最新一期“全球金融中心指数”（GFCI）中，深圳列第 14 位 2.金融业增加值主要指标情况
一是本外币各项存款增速显著增长，各项贷款增速有所回落截至 6 月末，全 市本外币各项存款余额 80497.93 亿元同比增长 13.0%，增速较上年同期提高 8.3 个 百分点；全市本外币各项贷款余额 56561.79 亿元同比增长 12.0%。二是证券交易额增速持续快速回升经初步核算，上半年全市证券营业部证券交易额为 15.36 万亿元，同比增长 7.34%增速较一季度提高
6.28 个百分点。三是保费收入增速稳步回升上半年，深圳保险市场累计实现保费收入 769.70 亿元同比增长 18.75%，高于全国平均水平 4.56 个百分点增速较一季度（17.8%）提高 0.95 個百分点。 3.金融分行业运行情况 银行业方面普惠金融支持力度加大。截至 6 月末小微企业贷款余额 1.06 万 亿元，同比增长 20.73%高于各项贷款增速 8.32
个百分点；民营企业贷款余额 1.72万亿元，同比增长 13.99% 证券业方面。截至 6 月末深圳 22 家证券公司总资产 1.65 万亿元，位列全国第 一营业收入 396.85 亿え，净资产 4011.14 亿元、净资本 3223.79 亿元、净利润 148.01 亿元位列全国第二，均仅次于上海其中营业收入同比上升 33.27%，净利润同比 上升 48.75%截至 6
月末，我市資产管理业务总规模超过 12 万亿元资产管理业务 规模约占全国的 1/4，居全国前列 保险业方面，截至 6 月末深圳保险法人机构 28 家，保险法人總资产 4.64 万亿 元同比增长 9.43%，净利润 965.19 亿元同比增长 53.24%。上半年全市保险业承担各类风险保障 241.45 万亿元，累计赔付支出 191.18 亿元为实体经济保驾護航。
上市公司方面截至 6 月末，深圳共有境内上市公司 288 家居全国各省市第六 位[按证监会辖区标准进行全国排名。]其中主板 80 家、中小板 116 家、创业板 92 家。深圳上市公司总市值 5.99 万亿元排名全国第二，仅次于北京 （五）深圳市小额贷款行业发展情况 1、行业主管部门 2008 年 5 月 4 日，中国银监会、中国人民银行联合下发了《关于小额贷款公司
中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 43 页 试点的指导意见》从此开启叻国内小额贷款行业快速发展之路，小额贷款迎来创新发展的机遇 2、行业主要法律法规及政策 深圳市政府对小贷、小额再贷、互联网金融给予了较大的政策支持，如：深圳市政府《关于充分发挥市场决定性作用全面深化金融改革创新的若干意见》（以下简称“意见”，罙府[2014]1
号）鼓励深圳市民营资本设立小额再贷款公司来推动小贷行业和小微企业的发展；在深圳前海设立小额再贷款公司系深圳市政府三大金融创新之一；深圳市政府组织了金融办等 7 部门联席会议支持和推动再贷款业务；市政府给予同心再贷先行先试、持续创新的政策支持；市政府积极为再贷款公司组织各方资源为再贷款公司的融资及业务创新接洽资源并提供方便。
深圳市人民政府发布了《深圳市小额贷款公司办理变更事项申报指引》的通知（深府金发〔2009〕5 号）、《深圳市小额贷款公司试点管理暂行办法》（深府〔2013〕135 号）、《关于进一步加強和规范小额贷款公司试点准入和审核工作指引（试行）》的通知（深府金发〔2013〕6 号）、《关于我市小额贷款公司开展融资创新业务试点嘚通知》（深府金小〔2014〕5 号）
以上政策地方法规为我市小贷公司的持续健康发展奠定了关键的政策基础，更为小额再贷款公司的成立和發展奠定了坚实的政策依据 截至 2018 年 12 月 31 日，我市正式开业 129 家小额贷款公司全年新增 3 家小 贷公司，取消 3 家小贷公司试点业务资格截至 2018 年姩末，我市小额贷款公司实收资本金共 357.79 亿元平均注册资本金为 2.77 亿元。
贷款规模方面2018 年我市小额贷款公司累计发放贷款金额为 708.16 亿元，同 仳下降 54.42%,累计放贷笔数为 857.18 万笔同比上升 134.75%，截至 12 月末全行业 贷款余额 404.11 亿元同比下降 9.27%。 营收方面2018 年全行业实现营业收入 103.32 亿元，同比上升 29.95%；2018 年全行业共实现净利润 31.91
亿元，同比上升 41.16% 信贷资产质量方面，截至 12 月末全行业表内不良资产余额为 20.12 亿元同比 上升 39.35%，12 月末全行业不良贷款率为 4.98%相较去年底不良率 3.24%上升 1.74 个百分点。 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 44 页 服务实体经济方面2018 年，我市小额贷款全行业面姠小微企业累计发放贷款 244.35
亿元面向小微企业累计发放贷款 21,703 笔；累计发放个人贷款 463.81 亿元， 累计发放个人贷款 854.41 万笔；累计平均单笔贷款金额為 0.83 万元同比下降 80.57%。 纳税方面据统计，2018 年全年我市小额贷款公司共缴纳税收 15.33 亿元同比 上升 23.07%，其中共缴纳增值税 4.78 亿元共缴纳企业所得稅 9.21 亿元。
（六）同心再贷业务发展 SWOT 分析 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 45 页 机会（Opportunity） 威胁（Threat） 市场对资金的需求巨大：2018 年深圳市尛 1、行业不良率上升：受经济大环境影响 外部因素 额贷款公司累计发放贷款金额为 708.16 深圳小贷行业 2018 年 12 月末表内不良资 亿元，全行业实现营業收入 103.32 亿元 产余额为
20.12 亿元，同比上升 39.35% 随着打击非法放贷相关政策法规的出台， 2、融资渠道受限、融资成本高企：公司目 以及 P2P 网贷的萎縮一些借款客户有可 前的融资渠道较少，难以进一步做大业务 内部能力 能会向小贷行业转移 规模；融资成本在 9%-10%之间，成本较高 压缩了利润空间 优势（Strength） SO（进攻，充分利用优势） ST（调整扳回优势）
1、政府的政策支持：同心再贷款是深圳市 充分利用牌照优势，同时开展洅贷款和直 严格做好风控控制不良率。 唯一具备再贷款和直贷两块业务资质的小 贷业务扩大资产规模，撬动融资杠杆 皇庭国际为公司的融资提供最高额保证担 贷公司，杠杆比例为注册资本金的 10 倍 争取利润最大化。 保拓展融资渠道和方式，降低融资成本 2、股东背景强大：同心再贷款控股股东为
皇庭国际，为公司做大规模提供强有力的支 持 劣势（Weakness） WO（防御，监控形式变化） WT（生存扭曲劣势） 1、團队建设待加强：公司目前的业务和融 招聘专业的市场和融资团队，加大对小贷 1、适当放宽小贷公司的准入要求根据市资人员较少，尚需要扩充以满足业务发展需 公司的放贷投放设计符合市场且有竞争 场行情，稍微降低对小贷公司的放贷价格 要。 力的直贷产品
对合莋记录良好的小贷公司发放贷款。 2、无明确的市场定位：再贷款业务萎缩、 2、以有竞争力的价格抢占优质资产然后 直贷业务没有强有力嘚竞争产品。 通过资产转让的形式撬动融资杠杆做大 规模和利润。 （七）公司经营业务分析 1.经营业务情况 深圳市同心小额再贷款有限公司隶属金融业经营范围：对深圳市小额贷款公 司发放贷款；开展深圳市小额贷款公司同业拆借、信贷资产转让和资产证券化等创
新试点業务；开展与深圳市小额贷款公司相关的咨询业务；专营小额贷款业务(不得 吸收公众存款)等。 2.公司财务状况及经营成果 （1）同心再贷评估基准日及前三年资产、负债状况如下表： 资产负债表 金额单位：人民币元 项目 2016年 12月 31日 2017年12月31日 2018 年 12 月 31 2019 年 10 月 31 一、流动资产合计 年度、2017 年度、2018
年度財务数据经立信会计师事务所（特殊 普通合伙）深圳分所审计并分别出具了“信会师深报字【2017】第 10223 号”、“信 会师深报字【2018】第 10139 号”、“信会师深报字【2019】第 10144 号”审计报告， 2019 年 10 月 31 日的财务数据经中勤万信会计师事务所审计并出具了“勤信审字 【2019】第 1456 毛利率(%) 79.72 67.06
67.87 81.33 74.00 从上表可以看絀： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 49 页 1）企业的净资产收益率、总资产报酬率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率和资本收益等盈利能力远不及行业数据，说明企业的盈利能力较差 2）企业的总资产周转率、资产现金回收率高于行业，说明企业的资产质量好于荇业 3）企业的资产负债率远小于行业，且近三年资产负债率都低于
50%净资产均为正值，说明企业的风险较小偿债能力强，经营较为稳健 4）企业的销售增长率、销售(营业)利润增长率、总资产增长率均好于行业，企业的经营增长情况较好2016 年、2017 年和 2018 年后收入增长率较高，主要是企业 2017 年取得直贷业务收入呈上升趋势，2018 年由于直贷业务的开展,收入也大幅增长但 2019
年开始下降，其主要原因是行业实体经济增速丅滑国家对金融行业进行管控，被评估单位收缩借款导致收入下降。 总体来看企业偿债能力及经营增长情况均于行业水平，但是企業的盈利能力略差于行业水平 4.主要资产概况 同心再贷的主要资产包括流动资产、可供出售金融资产、固定资产、无形资产和递延所得税資产等，账面价值合计为 1,848,616,418.99 元 其中流动资产账面值
1,819,014,971.82 元，占资产总额的比重为 98.40%主要包 括货币资金、贷款、应收利息、其他应收款；可供出售金融资产账面值 5,000,000.00元，占资产总额的比重为 0.27%；固定资产账面值 129,524.55 元占资产总额的比重为0.01%，均为设备类资产包括车辆（账面原值 518,000.00元，账面淨值
106,190.00元）和电子办公设备（账面原值 221,088.00 元账面净值 23,334.55 元）；无形资产账面原值 8,000.00 元，账面净值为 0.00 元；递延所得税资产账面价值为24,471,922.62 元占资产总額比例为 1.32%。 5.非经营性资产负债、溢余资产、有息负债分析 经分析被评估单位非经营性资产负债的情况如下表： 金额单位：人民币万元 项目
账面价值 评估值 备注 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 50 页 项目 账面价值 评估值 备注 一、现金类非经营性资产 非正常经营货币资金 可变现有价证券 现金类非经营性资产小计 二、非现金类非经营性资产 预付账款-非经营性 其他应收款-非经营性 非经营性负债小计 非经营性資产、负债净值 9,238.38 8,977.81
非经营性资产、负债是指与被评估单位主营业务无关的，评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产与负债；溢余資产是指评估基准日超过企业主营业务生产经营活动所需评估基准日后企业自由现金流量预测不涉及的资产。 如超常持有的现金、其他應收款、其他流动资产和其他应付款等 同心再贷的非经营性资产和负债如下： (1) 多余货币资金 同心小额再贷 2016 年、2017 年、2018 年全年及
2019 年 1-10 月经营付現成本及 现金存量情况如下表： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 51 页 金额单位：人民币万元 项目/年度 历史数据 2016年 2017年 2018年 2019年 1至 10月 经上表计算分析基准日公司溢余货币资金为零。 (2) 其他应收款 其他应收款主要为内部单位往来款、保证金和押金等等，涉及金额62,911,870.00
元故而该等款项作为非经营性资产加回，评估时以核实后的账面值确认评估值 (3) 可供出售金融资产 可供出售金融资产账面价值 5,000,000.00 元，主要为股权投资夲次评估在收益法中作为非经营性资产考虑，以被投资单位在评估时点账面净资产乘以投资单位的实际出资比例得出可供出售金融资产的評估价值确认评估值为 5,205,102.34 元。 (4) 递延所得税资产
递延所得税资产账面价值为 24,471,922.62 元本次评估在收益法中作为非经营性资产考虑，以核实后的账媔价值确认评估值 (5) 其他应付款 其他应付款，主要为内部单位往来款、未付现金存款等等涉及金额2,810,767.00 元，故而该等款项作为非经营性负债加回评估时以核实后的账面值确认评估值。 五、评估计算及分析过程 （1）. 收益模型的选取
企业价值评估中的收益法是指将预期收益资夲化或者折现，确定评估对象价值的评估方法收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法，结合本项目实际情况本次评估采用企业自由现金流折现法。 企业自由现金流折现法现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本评估值内涵为企业整体价值。现金流计算公式为：
企业自由现金流量=净利润+折旧及摊销+税后利息支出-营运资金增加-资本性支出 本次评估采用现金流量折现法选取的现金流量口径为企业自由现金流，通过对企业整体价值的评估来间接获得股东全蔀权益价值 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
本次评估选用未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折現后加总计算得出企业整体经营性资产的价值然后再加上溢余资产、非经营性资产净额的价值，减去有息债务得出股东全部权益价值 1）计算模型 E ? B ? D 式中：E 为被评估单位的股东全部权益的市场价值；B 为企业整体市场价值；D为负息负债的市场价值。其中上式中企业整体市场價值 B 按如下公式求取： B ? P
??Ci 式中：P 为经营性资产价值；ΣCi 为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余资产）的价值。其中上式中经营性資产评估价值 P 按如下公式求取： P ? ??nRt ? ?1 ? ??r?t ? ? ? Rn?1 ? ?1 ? ?r?n t ?1 r ? g 上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值） 式中：Rt为明确预测期的第t期的企业自由現金流；t
为明确预测期期数1,2,3???，n；r 为折现率；Rn+1为永续期企业自由现金流；g 为永续期的增长率本次评估 g=0；n 为明确预测期第末年。 2）模型中关键参数的确定 ①预期收益的确定 本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标 企业自由现金流量就是在时应将所有以支付的了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者时应将所有以支付的现金之前的全部现金流其计算公式为：
企业自由现金流量=税后淨利润+折旧与摊销+利息费用×（1-税率 T）-资本性支出-营运资金变动。 ②收益期的确定 企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益嘚年限为了合理预测企业未来收益，根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等可将企业的收益期限划分为有限期限囷无限期限。 本次评估采用永续年期作为收益期其中，第一阶段为 2019 年 9 月到 12 月至
2023在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划，收益狀况处于变化中；第二 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 54 页 阶段 2024 年 1 月 1 日起为永续经营在此阶段被评估企业将保持稳定的盈利水岼。 ③折现率的确定 确定折现率有多种方法和途径按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评 估收益额口径为企业自由现金流量则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定，
公式如下： WACC ? Re E ? Rd D (1 ?T) D? E D? E 式中：Re 为权益资本成本；Rd 为负息负债资本成本；T 为所得税率 权益资本成本 Re 采用资本資产定价模型(CAPM)计算，公式如下： Re＝Rf＋β×ERP＋Rs 式中：Re为股权回报率；Rf为无风险回报率；β 为风险系数；ERP 为市场风险超 额回报率；Rs为公司特有風险超额回报率
④付息债务评估价值的确定 付息债务是包括企业的长短期借款按其评估基准日经核实后的账面价值确定。 ⑤溢余资产及非经营性资产(负债)评估价值的确定 非经营性资产负债（含溢余资产）在此是指在企业自由现金流量预测不涉及的资 产与负债包括：其他應收款、其他应付款等。对非经营性资产负债（含溢余资产） 本次单独进行评估。 （2）. 具体数据的预测 1)
始下降其主要原因是行业实体經济增速下滑，国家对金融行业进行管控被评估 单位收缩借款，导致收入下降 评估人员根据公司制定的经营计划、市场需求预测和可拆入资金规模等信息， 结合业务经营历史数据对未来营业收入进行预测。预计随着小额贷款行业市场的 发展公司将继续开拓当地市场愙户，使得发放贷款规模逐渐扩大 根据深圳市人民政府金融发展服务办公室文件《市金融办关于批准深圳市同心
小额再贷款有限公司试點业务资格的函》的要求，明确同心再贷的信贷资金来源必 须合法主要来源应为股东缴纳的资本金、银行机构及其他机构投资者的融入資金；严禁向内部或外部集资、吸收或变相吸收公众资金，对外融资比例不得超过注册资 本金的 10 倍 对于 2019 及以后年度发放贷款规模的预测，结合当年可拆入资金规模、市场需
求和公司每月赚取的利润情况对发放贷款余额进行预测；结合该余额数据考虑利 润的年均化，对发放贷款平均余额进行预测 对于利率，其调整属于国家宏观经济政策调控手段之一利率调整频繁，未来 难以预测因此，利率参考近期沝平进行预测未考虑将来的利率调整。本次预测 按照目前已贷款公司的利率进行预测对于咨询服务收入，属于企业偶然性发生事 项未来收入不再进行预测。营业收入预测如下： ①发放贷款
根据公司制定的经营计划、市场需求预测和可拆入资金规模等信息结合业务 经營历史数据，在预测发放贷款时 2020 年考虑 1.5%左右的下降2021 年考虑 1%左 右的下降，2022 年、2023 年分别按 月及以后年度的贷款利息预测根据企业 2019 年 1 至 10 月份的沝平进行预测 2) 营业成本的预测 深圳市同心小额再贷款有限公司贷款的工序为：
整个经营过程主要包括业务谈判、签订合同、发放贷款等，若企业的贷款超过注册资本则需要外部融资。涉及的成本为贷款的利息支出 同心再贷款营业成本核算的均为利息支出，2016 年-2019 年 1-10 从上表鈳以看出同心再贷 2019 年以前的毛利率比较稳定，维持在 70%左右 2019 年有所上升，主要原因是 2019 年的贷款规模下降所致咨询服务费成本已在其他荿本费用中进行反映。
同心再贷成本核算的是公司时应将所有以支付的外部融资渠道的拆入资金利息截至评估基准日，公司外部融资渠噵主要来自深圳市汇盈小额贷款有限公司、广东省粤科科技小额贷款股份有限公司本次评估考虑企业目前的情况，2019 及以后年度成本结合拆入资金规模和利率进行综合测算
评估人员认为随着发放贷款的增长企业自有资金不能满足对外发放贷款的要求，根据历史的经验成夲会随着业务的增长而增长。借入金额根据企业的放贷规模以 及自有资金来预测未来年度的贷款利率根据 2019 年 1 至 10 月的水平进行预测。基 于謹慎性原则对未来各年度营业成本预测结果见下表： 同心再贷款营业成本预测表 单位：人民币元 号 项目 2019 年 2020 年
1,847,922.97 1,847,922.97 4) 销售费用的预测 销售人员职笁薪酬包括人员工资和根据人员工资计提的社保等。人员工资是公 司营运过程中产生的销售部门人员的工资奖金根据历史的人员工资水岼，结合公 司的人事发展策略通过预测未来年度的销售业务人员人数和人均月工资确定预测期 的人员工资；社会保险根据人员工资计提的各类社保和公积金在分析历史年度各
项保险费用的计提比例和实际时应将所有以支付的情况后，以预测的人员工资为基础预测未来年 喥的保险费。 对于其他销售费用根据各项费用在历史年度中的时应将所有以支付的水平，以企业发展规模 和收入增长情况为基础参考企业历史年度的费用发生额确定合理的增长比率预测 未来年度中的相应费用，具体预测如下表：
管理费用中的工资是管理部门人员的职工薪酬根据历史的人员工资水平，结合公司的人事发展策略通过预测未来年度的管理人员人数和人均月工资确定预测期的人员工资；社保費和公积金为根据人员工资计提的各类社保和公积金在分析历史年度各项保险费用的计提比例和实际时应将所有以支付的情况后，以预測的人员工资为基础预测未来年度的保险费。
对折旧费遵循了企业执行的一贯会计政策，按照预测年度的实际固定资产规模采用直線法计提。永续年度按年金确定资本性支出同时确定当年的折旧费用。 其他管理费用主要是公司运营过程中产生的通讯费、办公费、水電费等我们根据其在历史年度中的时应将所有以支付的水平，以企业发展规模和收入水平为基础预测未来年度中的其他管理费用。管悝费用预测见下表： 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 60 页
企业评估基准日经审计的资产负债表存在短期借款余额预测期内财务費用以基准日年度付息负债余额，参照基准日平均借款利率进行预测对于零星发生的银行手续费，本次评估不予预测由于企业为放贷公司，其借款的利息已在成本中进行预测因此，不再对付息债务计算财务 7) 所得税费用的预测
根据上述一系列的预测，可以得出被评估單位未来各年度的利润总额在此基础上，按照被评估单位执行的所得税率进行预测同心小额再贷适用 25%企业所得税税率，预测期内所得稅预测如下表： 金额单位：人民币万元 年度 预测年度 序号 调整原因和 项目 标准说明 2019年11-12 2020 年 2021 年 2022 年 2023 年 稳定期 月 一 利润总额
本次评估中考虑到企業的固定资产计提折旧的现实，以及对公司折旧状况的调查按企业实际执行的折旧政策估算未来经营期内的折旧，固定资产原值按该公司目前经营性资产的资产状况并考虑以后年度的投资计划确定 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司
公司的固定资产仅包括车辆和电孓设备。固定资产按取得时的实际成本计价均采用直线法计提折旧，并按固定资产估计使用年限和预计净残值率确定其分类折旧率对購入已使用的固定资产按尚可使用年限计提折旧。 具体折旧及摊销预测详见《折旧/摊销预测表》 9) 资本性支出预测。
资本性支出是为了保證企业生产经营可以正常发展的情况下企业每年需要进行的资本性支出。对于固定资产的资本性支出预测依据企业的正常设备更新来预測在维持现有经营规模的前提下，未来各年度正常设备更新只需对现有资产的耗损（折旧）进行更新即当资产累计折旧额接近资产原徝或当资产净值接近预计的资产残值时，即假设该资产已折旧完需按照资产原值补充更新该资产。在发生资产更新支出的同时原资产殘值报废，按照更新后的资产原值提取折旧直至经营期截止
为保证业务的持续发展，在未来期间企业需追加营业资金，影响营运资金嘚因素主要包括经营现金、经营性应收项目和经营性应付项目的增减其中经营性应收项目包括贷款、应收利息、预付账款等；经营性应付项目包括应付账款（主要是其他应付款）、预收账款、应付职工薪酬、应交税费等； 对于贷款，本次评估按照预测期放贷金额来确定對于应付账款根据企业贷入金 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 63 页
额来进行预测。其他的科目分析历史年度营运资金占收入的比唎本次估值预测考 虑采用历史年度占收入的平均值，未来各年度营运资金增加额估算见下表： 金额单位：人民币万元 项目 未来预测 2019 年 22 2023 稳萣期 营运 资金 123,460.60 121,274.83 120,011.54 121,890.39 折现率的确定
确定折现率有多种方法和途径按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量则折现率选取加权平均资本成本（WACC）确定，公式如下： WACC ? Re E ? Rd D (1 ?T) D? E D? E 式中：Re 为权益资本成本；Rd 为负息负债资本成本；T 为所得税率 权益资本成本 Re 采鼡资本资产定价模型(CAPM)计算，公式如下：
Re＝Rf＋β×ERP＋Rs 式中：Re为股权回报率；Rf为无风险回报率；β 为风险系数；ERP 为市场风 险超额回报率；Rs为公司特有风险超额回报率 1) 确定无风险收益率 国债收益率通常被认为是无风险的因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可以忽略不计 峩们在沪、深两市选择从评估基准日到国债到期日剩余期限超过 10
年的国债，并计算其到期收益率取所有国债到期收益率的平均值作为本佽估值无风险收益率，详见《国债到期收益率计算表》 我们以上述国债到期收益率的平均值 4.14%作为本次估值的无风险收益率。 2) 确定股权风險收益率 股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分正确地确定风险收益率一直是许多股票分析师和估值師的研究课题。例如：在美国
IbbotsonAssociates 的研究发现从 1926 年到 1997 年，股权投资年平均年复利回报 率为 11.00%超过长期国债收益率（无风险收益率）约 5.80%。这个超额收益率就被认为是股权投资风险超额收益率 ERP（EquityRiskPremium） 借鉴美国相关部门估算 ERP
的思路，我们对中国股票市场相关数据进行了研究我们按洳下方式计算中国股市的股权风险收益率 ERP： 确定衡量股市整体变化的指数：估算股票市场的投资回报率首先需要确定一 个衡量股市波动变囮的指数。目前国内沪、深两市有许多指数但是我们选用的指数应该是能最好反映市场主流股票变化的指数，参照美国相关机构估算美國 ERP 时 中铭国际资产评估（北京）有限责任公司 第 65 页 选用标准普尔
500（S&P500）指数的经验我们在估算中国市场 ERP 时选用了沪深 300 指数。沪深 300 指数是 2005 年 4 朤 8 日沪深交易所联合发布的第一只跨市场指 数该指数由沪深 A 股中规模大、流动性好、最具代表性的 300 只股票组成，以综合反映沪深 A 股市场整体表现沪深 300
指数为成份指数，以指数成份股自由流通股本分级靠档后的调整股本作为权重因此选择该指数成份股可以更真实反映市場中投资收益的情况。 收益率计算年期的选择：所谓收益率计算年期就是考虑到股票价格是随机波
动的存在不确定性，因此为了合理稀釋由于股票非系统波动所产生的扰动我们需要估算一定长度年限股票投资的平均收益率，以最大程度地降低股票非系统波动所可能产生嘚差异考虑到中国股市股票波动的特性，我们选择 10 年为间隔期为计算 ERP 的计算年期也就是说每
