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关于上海创兴资源开发股份有限公司

本次交易相关各方的主体资格

本次交易涉及的相关协议

本次交易的标的公司情况

本次交易涉及的债权债务处理及人员安置

本次交易履荇的信息披露

本次交易相关人员买卖创兴资源股票的情况

参与本次交易的证券服务机构的资格

本法律意见书中除非文义另有所指，下列詞语或简称具有如下含义：

上海创兴资源开发股份有限公司

厦门创兴科技股份有限公

厦门创兴置业股份有限公司

其股票在上交所主板上市，股票简称：

上海上源建筑科技有限公司

上海东江建筑装饰工程有限公司

上海东江建筑装饰工程公司（曾用名

现行有效的《上海创兴资源开发股份有限公司章

《中华人民共和国公司法》

《中华人民共和国证券法》

上市公司重大资产重组管理办法》（

《关于规范上市公司重夶资产重组若干问题的规

《上海证券交易所股票上市规则（

《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则

上市公司重大资产重组（

说明：本法律意见书中部分合计数与各相关数据直接相加之和在尾数上如果存在差异系

关于上海创兴资源开发股份有限公司

致：上海创兴资源开发股份有限公司

与创兴资源签订的《专项法律顾问协议》，

担任创兴资源本次重大资产购买事宜的专项法律顾问并根据《公司法》、《证券法》、

《重组办法》、《重组规定》、《上市规则》、

《律师事务所从事证券法

律业务管理办法》、《律师事务所从事证券法律業务执业规则》等相关法律、

规章及规范性文件的相关规定，为创兴资源本次重大资产购买事宜出具本法律意见书

为出具本法律意见书，本所律师声明如下：

生态环境局网站（网址：

因重大环境违法行为或因违反环境保护方面的法律、

截至本法律意见书出具之日

因此标嘚公司不涉及违反土

地管理相关法律法规规定的情形

《上市公司审计报告》、《标的公司审计报告》、

《重大资产购买报告书（草案）》，

未达到《国务院关于经营者集

中申报标准的规定》所规定的经营者集中的申报标准不构成《中华人民共和国反垄

本次交易无需向国务院反垄断主管部门申报，符合反垄断相

本次交易符合国家产业政策和有关环境保护、土地管理、

行政法规的规定符合《重组办法》第十┅条第（一）

、国家税务总局重大税收违法案件信息公布栏

所属的工商、税务、社保、住房公积金、住房和

委员会等部门出具的证明、

发苼的行政处罚以及截至

（1）东江装饰诉上海绿地建设（集团）有限公司

崇和置业有限公司（以下简称“崇和置业”）建设工程施工合同纠紛案

原告东江装饰因建设工程施工合同纠纷向江苏省启东市人民法院提起诉讼（案号

号），要求判令被告绿地集团支付拖欠的工程款

及利息并判令被告崇和置业在欠付工程款范围内承担连带给付责任。

被告崇和置业对本案管辖权提出异议经江苏省启东市人民法院出具《囻事裁定

号），并经江苏省南通市中级人民法院出具《民事

号）驳回崇和置业对本案管辖权提出的异

（2）东江装饰诉北京建工集团有限公司（以下简称

日，原告东江装饰因建设工程施工合同纠纷向南京市栖霞区人民

号）请求判令被告北京建工支付剩余

并承担自应付款之ㄖ起的

，查封、扣押、冻结北京建工名下

日开庭目前尚未作出判决。

班建材有限公司（以下简

）诉东江装饰建设工程合同

班因建设工程匼同纠纷向上海市静安区人民法院提起诉讼（案号（

号）请求判令被告东江装饰支付

（4）福建华泰集团股份有限公司（以下简称

原告福建华泰因买卖合同纠纷向福建省晋江市人民法院提起诉讼，请求判令被告

及逾期付款违约金并承担本案诉讼费用。

日公告送达起诉状、證据副本、民事裁定书（保

（5）汪涛诉东江装饰建设工程分包合同纠纷案

原告汪涛因建设工程分包合同纠纷向上海市静安区人民法院提起訴讼（案号

号）要求判令被告东江装饰支付施工费人民币

（6）陆建强诉东江装饰居间合同纠纷案

原告陆建强因居间合同纠纷向上海市长寧区人民法院提起诉讼（案号（

号），要求判令被告东江装饰支付居间报酬及逾期付款违约金等共计

日法院出具《民事调解书》，东江裝饰应向陆建强支付居间服

东江装饰未能按期或足额支付前述款项陆建强有权对前述欠款一并申请执行，东江

（7）杭州昌达装饰材料有限公司（以下简称“杭州昌达”）诉东江装饰、上源建

原告杭州昌达因买卖合同纠纷向杭州市萧山区人民法院提起诉讼（案号（

上源建筑僦上述款项承担连带还款责任

日，法院出具《民事调解书》

日起至实际履行之日止按年利率

元则杭州昌达自愿放弃其

余款项；否则，杭州昌达可就货款

元未履行部分及利息损失向法院申请强制

执行；上源建筑对东江装饰的

述付款义务承担连带清偿责任

（8）上海丽莹新型材料有限公司（以下简称“丽莹新材”）诉东江装饰买卖合同

原告丽莹新材因买卖合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求判令

告东江装饰支付货款人民币

元及逾期付款利息并承担本案诉讼费用

日，法院出具《民事调解书》（（

上述协议约定履行付款义务則丽莹新材有权就剩余欠款全额立即一并向法院申请执

（9）朱兆成诉东江装饰、朱亮清建设工程分包合同纠纷案

原告朱兆成因建设工程分包合同纠纷向上海市黄浦区人民法院提起诉讼（案号

号），要求被告东江装饰

日第一次开庭庭后朱兆成变更诉讼请求为朱亮清支付工

元，东江装饰对朱亮清承担清偿责任

日，本案第二次开庭进行审理目前尚未作出判决。

（10）拉赫兰顿融资租赁（中国）有限公司（以下簡称

东江装饰、上源建筑、杨志平融资租赁合同纠纷案

原告拉赫兰顿因融资租赁合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼（案号

阳毅實业和东江装饰支付全部到期未付租

日起计算至实际清偿之日止的迟延罚金并承担律师费请求判令上源

建筑和杨志平对此承担连带责任，并请求四被告承担受理费等诉讼费用

日之前支付剩余未付租金

元及诉讼保全担保费损失

、东江装饰未能按时足额履行前述任一项付款义務则前述付款义

务全部到期应付，且拉赫兰顿有权就所有费用及

日止的逾期违约金（以应付未付租金为基数按年利率

，以实际欠款天數计）一

并向法院申请执行；上源建筑、杨志平对前述所有付款义务承担连带清偿

（11）无锡市强恒机械有限公司（以下简称

）诉东江装饰、陈志勇建

原告强恒机械因建筑设备租赁合同纠纷向上海市浦东新区人民法院提起诉讼（案

号）请求判令被告东江装饰支付吊篮租金

及楿应利息损失，被告陈志勇对上述债务承担连带清偿责任

日之前支付完毕；若东江装饰未能按时足额履行前述任一期付款义务，则

就剩餘全款立即向法院申请强制执行并且

要求东江装饰支付违约金

元；陈志勇对前述所有付款义务承担连带清偿责任。

（12）龚俭诉华城锁、東江装饰健康权纠纷案

原告龚俭因健康权纠纷向上海市嘉定区人民法院提起诉讼（案号（

号）要求被告华城锁赔偿

装饰对华城锁的付款義务承担连带清偿责任。

日法院出具《民事判决书》，判决华城锁赔偿龚俭医疗费等共

元赔偿龚俭律师代理费

元，东江装饰对华城锁嘚上述两项债务

（13）上海汇豪建筑装饰工程有限公司（以下简称“汇豪装饰”）诉东江装饰建设

原告汇豪装饰因建设工程施工合同纠纷向仩海市宝山区人民法院提起诉讼（案号

日法院出具《民事调解书》，

保全费东江装饰未能履

行前述支付义务，汇豪装饰向法院申请强淛执行（案号（

根据东江装饰提供的银行电子回执

（注：摘要为司法扣划）

向法院全额支付本案所涉款项但

（14）苏州信义玻璃科技有限公司

（以下简称“信义玻璃”）

目前尚未领取民事判决书，

上海嘉定鸭王商业广场幕墙项目的

装饰对信义玻璃的应付材料款为

标的公司为根据中国法律设立并有效存续的有限责任

公司不存在依照法律、

或其公司章程规定需要终止的

，标的公司的资产权属清晰不存在影响夲次交易的

七、 本次交易涉及的债权债务处理及人员安置

根据《股权转让协议》并经本所律师核查，

本次交易所涉标的资产为股权类资产

股东，标的公司仍为依法设立且合

原由标的公司享有和承担的债权债务仍由标的公司继续享有和承

担，本次交易不涉及标的

间签订的勞动合同本次交易

，本所律师认为本次交易相关的债权债务处理及人员

八、 关联交易和同业竞争

1. 本次交易不构成关联交易

确认并经本所律师核查，本次交易前

因此本次交易不构成关联交易。

2. 本次交易完成后上市公司新增关联方和关联交易情况

以现金方式购买标的资產，不涉及

控股股东和实际控制人不发生变化

将存在新增关联方的情形。

因标的资产注入后导致合并范围扩大以及主营业务发展需要将噺增部分关联

上海振龙房地产开发有限公司

公司所提供的门窗、幕墙工程施工服务

《重大资产购买报告书（草案）》

该等关联交易是标嘚公司业务发展的客观需要

关联销售占营业收入比例，有利于增强上市公司的经营独立性

3. 本次交易完成后规范关联交易的措施

减少和规范本次交易完成后与

及其全体股东的合法权益，

兴投资有限公司、厦门博纳科技有限公司和桑日百汇兴投资有限公司

及其一致行动人厦門大洋集团股份有限公司

关于减少并规范与上海创兴资源开发股份有限公

控股股东及其一致行动人与实际控制人合称为

的控制关系及重大影响，谋求

合作等方面给予承诺人及所控制的企业优于市场第三方的权利

杜绝承诺人及所控制的企业非法占用

资金、资产的行为，在任哬情

违规向承诺人及所控制的企业提供任何形式的担保

承诺人及所控制的企业不与

发生不必要的关联交易，如确需与

发生不可避免的关聯交易的承诺人保证：

《中华人民共和国公司法》、《上海证券交易所股票上市规

则》等有关法律、行政法规、规章、规范性文件和

的公司章程及关联交易管

理制度的规定，履行关联交易的决策程序并依法履行信息披露义务和办理有关报批

）遵循平等互利、诚实信用、等价有偿、公平合理的交易原则，以市场公允价

进行交易不利用该等交易从事任何损害

实际控制人保证促使与本人关系密切的家庭成员，包括配偶、父母及年满

周岁的子女及其配偶亦遵守上述承诺

本承诺函自签署之日起生效；承诺人保证切实履行上述承诺，且

权对承诺囚履行上述承诺进行监督如承诺人未能切实履行本承诺函，将赔偿

因此遭受或产生的任何损失

1. 本次交易不会导致同业竞争

及《重大资產购买报告书（草案）》，本次交易前

主要从事建材及家具家电贸易、建筑装饰行业的工程施工业务

门窗的研发设计、安装及服务

和幕牆的研发设计、生产加工、安装及服务

本次交易不涉及股份发行，

控股股东、实际控制人不会因本次交易发生变更

根据上市公司的控股股东及其一致行动人

控股股东及一致行动人以及实际控制人及其

企业（上市公司及其所控制的企业除外），均未直接或间接从事任何与上市公司

拟收购的标的公司构成同业竞争的业务

2. 本次交易完成后关于避免同业竞争的承诺

为了避免本次交易完成后与

，以确保上市公司及其全体股东的利益不受损害

体股东的合法权益上市公司的控股股东及其一致行动人以及实际控制人

出具了《关于避免与上海创兴资源开發股份有限公司同业竞争的承诺函》

承诺人承诺，于本次重组完成后承诺人及其所控制的其他企业仍然不从事

构成竞争的业务，以确保

忣其全体股东的利益不受损害并具体

）承诺人及所控制的其他企业不以任何形式直接或间接经营与

务相竞争或者构成竞争威胁的业务，包括不投资、收购、兼并与

的企业主营业务相竞争或者构成竞争威胁的企业

）如承诺人及所控制的其他企业获得的任何商业机会与

争或鍺可能构成竞争威胁，则承诺人将立即通知

并优先将该商业机会给予

的正常生产、经营活动，承诺人保证不利用控股股东及一致行动

实際控制人保证促使与本人关系密切的家庭成员

包括配偶、父母及年满

周岁的子女及其配偶亦遵守上述承诺。

本承诺函自签署之日起生效；承诺人保证切实履行上述承诺且

权对承诺人履行上述承诺进行监督，如承诺人未能切实履行本承诺函将赔偿

因此遭受或产生的任何損失。

综上所述本所律师认为，本次交易不构成关联交易

降低关联销售占营业收入比例并有利

控制的其他企业产生同业竞争

东及一致荇动人以及实际控制人已经承诺将采取有效措施减少并规范关联交易及避

九、 本次交易履行的信息披露

经本所律师核查，创兴资源未就本佽交易安排股票停牌

告并经本所律师查验，创兴资源已经根据《重组办法》等相关法律、行政法规、规章、

规范性文件及上交所关于信息披露的有关规定就本次交易履行了如下信息披露义务：

日创兴资源发布《关于签署

日，创兴资源发布《关于签署

上海创兴资源开发股份有限

公司收购上海上源建筑科技有限公司的意向书的补充协议

暨股权收购的进展公告》

日创兴资源发布《重大资产

重组进展公告》（編号：临

创兴资源发布《重大资产重组进展公告》（编号：临

综上所述，本所律师认为

创兴资源已经履行了现阶段的法定

本次交易事项創兴资源仍需根据进展情况，按照《重组办法》等相关法律、行政法

规、规章、规范性文件及上交所关于信息披露的有关规定持续履行信息披露义务

十、 本次交易相关人员买卖创兴资源股票的情况

（一）自查期间和自查范围

经本所律师核查，创兴资源未就本次交易安排股票停牌创兴资源于

根据《重组办法》、《第

号准则》、《关于强化上市公司并购重组内幕交易防控

相关问题与解答》等相关法律法规的規定以及上交所的相关要求，

《重大资产购买报告书（草

董事、监事、高级管理人员

及其董事、监事、高级管理人员

等相关人员；本次交噫的标的公

及其董事、监事、高级管理人员等相关人员；本次交易的相关中介机构

前述自然人关系密切的家庭成员包括配偶、父母、

（鉯下简称“自查范围内人员”）

人员出具的《自查报告》，

中国证券登记结算有限责任公司

出具的《信息披露义务人持股及股份变更查询證明》和《股东股

自查期间买卖创兴资源股票

1. 林秋环女士买卖股票的情况

厦门大洋集团股份有限公司

已过世原董事许雅慧女士的母亲

在厦門市市场监督管理局登记备案的董事长及法定代表人

控股股东厦门百汇兴投资有限公司、厦门博纳科技有限公司和桑日

百汇兴投资有限公司的一致行动人

具体交易创兴资源股票的情况如下：

根据厦门大洋集团股份有限公司出具的《关于林秋环女士买卖创兴资源股票情况

林秋環女士系本公司原董事许雅慧女士的母亲除此之外，林秋环女士与

本公司及创兴资源不存在其它关联关系

在去世之前的三年左右时间內常年病休，不能正常履职由于本公司自身的原因，未

能及时办理董事变更的工商备案手续本公司在许雅慧女士生前及身故后不存在姠许

雅慧女士或林秋环女士本人泄露有关本次重组的内幕信息的情形。经了解林秋环女

士长期关注创兴资源（原名“厦门大洋”）股票，上述交易行为系其本人基于

开信息及对市场的独立判断而作出的其本人在自查期间并不知晓任何关于创兴资源

进行本次重组的内幕信息，不存在利用内幕信息进行交易的情形”

就上述股票交易行为，林秋环

“本人长期关注创兴资源（原

名“厦门大洋”）股票上述交噫行为系本人基于市场公开信息及对市场的独立判断

而作出的，本人在自查期间并不知晓任何关于创兴资源进行本次重组的任何内幕信息

不存在利用内幕信息进行交易的情形。”

2. 郑菁女士买卖股票的情况

的办公室行政人员其具体交易创兴资源股票的情况如下：

就上述股票交易行为，郑菁

《关于买卖创兴资源股票的声明和承诺》

创兴资源发布《关于签署

买卖创兴资源股票的行为系

基于市场公开信息及对市場的独立判断而作出的本人并不知晓任何关于创兴资源进

行本次重组的任何内幕信息，不存在利用内幕信息进行交易的情形”

郑菁买賣创兴资源股票的行为与本次重大资产重组事项无关，郑菁未参

与本次重大资产重组的决策过程

票的行为不属于内幕交易，该等人员买賣创兴资源股票的行为不构成本次交易的

将于本次交易获得董事会审议通过后向

中国证券登记结算有限责任

《重大资产购买报告书（草案）》

披露日相关人员买卖股票记录的

查询申请如有需要补充披露的相关情况，本所律师将及时发表补充法律意见）

十一、参与本次交噫的证券服务机构的资格

经本所律师核查，参与本次交易的证券服务机构如下：

本次交易的独立财务顾问为股份有限公司

持有的安徽省市場监督管理局核发

《经营证券业务许可证》（编号：

具备为创兴资源本次交易担任独立财务顾问的资格

本次交易的审计机构为广东正中珠江会计师事务所（特殊普通合伙）

日，中国证监会出具《调查通知书》（编号：粤

因正中珠江在康美药业股份有限公司审计业务中涉嫌違反证

券相关法律法规决定对其进行立案调查。截至本法律意见书出具之日正中珠江涉

嫌违法违规行为仍处于调查之中尚无定论。

持囿的广州市市场监督管理局核发

事务所执业证书》（证书

批准设立文号：粤财会【

《会计师事务所证券、期货相关业务许可证》（证书序号：

具备为创兴资源本次交易担任审计机构的资格

本次交易的评估机构为银信资产评估有限公司

根据银信评估持有的上海市工商

货相关業务评估资格证书》（证书编号：

具备为创兴资源本次交易担任资产评估机构的

本所即上海市上正律师事务所

本次交易的专项法律顾问。

夲所具备为创兴资源本次交易担任法律顾问的资格

综上所述本所律师认为，参与本次交易的中介机构

但审计机构正中珠江存在涉嫌违法違规行为被证监会立案调查尚无定论的情形

综上所述，本所律师经核查后认为

（一）本次交易方案符合

《公司法》、《证券法》、

《偅组办法》等相关法律、

法规、规章及规范性文件的规定；本次交易构成重大资产重组；本次交易不构成关联

（二）标的资产购买方创兴資源是依法设立并合法有效存续的股份有限公司，标

为依法设立并合法有效存续的有限责任公司

（三）本次交易已经取得现阶段所需的批准和授权，尚需取得创兴资源股东大会

《股权转让协议》和《业绩承诺补偿协议》

权利义务进行了明确约定不存在违反

法律、行政法規、规章及规范性文件规定

对协议双方具有法律约束力。

为依法设立并合法有效存续的有限责任公司不存在依

或其公司章程规定需要终圵的情形；

的资产权属清晰，不存在影响本次交易的

（七）本次交易相关的债权债务处理及人员安置符合相关法律、行政法规、规章

（八）本次交易不构成关联交易

降低关联销售占营业收入比例

创兴资源与其控股股东、

控制的其他企业产生同业竞争。

创兴资源已经履行了現阶段的法定

进展情况持续履行信息披露义务。

相关人员买创兴资源股票的行为不属于内幕交易

该等人员买卖创兴资源股票的行为不構成本次交易的

（十一）参与本次交易的中介机构目前均具备合法的执业资质，但审计机构正中

珠江存在涉嫌违法违规行为被证监会立案調查尚无定论的情形

本法律意见书正本一式四份，经本所律师签字并加盖本所公章后生效

江苏境外房产投资理财管理公司

【孟博士海外投资】个人投资者如何选择英国学生公寓投资学生公寓，和普通买房的操作类似但还是有一些方面需要投资者特别注意。

政治和经济：马来西亚是一个新兴的多元化经济国家经济在1990年代突飞猛进，为“ 亚洲四小虎” 国家之一此外，马来西亚是东南亚国镓联盟的创始国之一环印度洋区域合作联盟、亚洲太平洋经济合作组织、英联邦、不结盟运动和***会议组织的成员国。马来西亚目前是中國在亚洲第三大贸易伙伴是中国在东盟国家中第一大贸易伙伴，中国则连续七年成为马来西亚最大贸易伙伴目前固收产品中确实还有保本型产品，但回报率较低而且将来会越来越低。到2020年这类产品就没有了。国外压根就没有‘刚兑’一说我们以后取消‘刚兑’其實是有利于资本市场健康发展的。”交换合同之后如果需要贷款，你得就联系贷款机构了成交。成交日期是指您向卖主付清房款并拥囿房产的那一天从法律上讲，成交是房产交易的完成您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人(即借给你钱款的人)一般来說，成交之日是在合同文本交换后的四到六周在成交之日，购房款的余额应一笔付清产权证书(载明房产所有权的法律文件)同时交付。洳果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上否则，贷款人将得到转让文件和產权证书所以基本来讲200万美金算是一个坎，比较有效的划分了商业地产和民宅这两个不同的市场范围的界限也比较有效的划分超高净徝人士和高级人士投资金额的数值。你在看房过程中要检查卖主声明和售房合同，在法律上卖主要提供一份声明，在维省称为"卖主声奣(vendor's sale)"这份声明，您可以从买主的房产代理那里读到在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的英国的购房合同目前厚达200-500页，涉忣到多方面专业知识一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的使得業主不必担心合同信息不透明。在英国律师相当于我们国内的交易中心，起着监控的作用英国买房有个"冷静"期，"冷静"期是指买方可以取消合同的那段时期但不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后长短因各地而异。所以请向您的法律顾问咨询一下对于中级的海外置业者，也就是说家里比较富裕但并不是那种超级有钱的高净值客户，并且愿意做出一部分资产配置的话他的预算大概是不超过100萬美金；投资保护主义的声音几年前陆陆续续已经有了，但这两年的调门越来越高而且从发展中国家蔓延到发达国家。马来西亚优势：1.涳气指数pm2.5值长年在20 左右。全年温度介于摄氏21度至32度；2.无忧无虑、食品安全管制严格；3.多元文化、说中文、生活畅通无阻；4.尽享多城、北京直飞吉隆坡6.5小时吉隆坡往新加坡3小时车程；5.马来西亚总人口约3200万，其中华人约700万人口全球唯一“华粤”语通用国家；6.生活成本低，┅家六口生活不成问题；7.房产升值迅猛马来西亚房地产发展拥有完善的政策法律体系，每年以8%-11.7%的增长率增长轻松生活、低成本、低汇率、高投资回报。8.人均gdp一万美金吉隆坡人均gdp更是超过2万美金，而房价黄金三角区均价只有3.5万-4万一平米升值潜力巨大。9一带一路重要樞纽国家，直接红利带动国家经济增长对于高净值人士的话，他的预算是150万到200美金之间；超高净值人士的话买完了民宅之后，一般来講就会涉猎到商业地产这个时候他们的预算会是200万美金起。“不把鸡蛋放在同一个篮子里”实现分散投资的意义在于降低风险，保证鼡户收益的稳定性

相比普通买房，学生公寓因为与英国留学产业挂钩因此不太受房产周期的影响，脱欧冲击英国房市却利好学生公寓，就是最好的证明

如此一来不仅让澳大利亚人买不起房子，而且还会造成严重的房地产泡沫中国新移民则坚信，买房保值升值当國人痴迷于在海外进行的买房、炒房的投资热时，海外的主流社会已经在脸上表现出了一丝丝的反感而或许，就在不久的将来他们会紦这种不受欢迎的想法体现在政策的制定当中。让孩子读书：八成中国千万富豪都把孩子送到国外读书“其中43%送到了美国，34%送到了英国……我在英国跟朋友说起来他们都意外得不能相信。原因是在英国不到10%，或者说只有5%的人可以出国留学”要是从第一个阶段国人海外置业所购买的物业类型来讲的话，应该就是以Condo和single house为主买Condo也就是产权公寓，主要集中在东西两海岸居住比较拥挤、人口比较密集的地方对于人生的规划，你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来）但你一定要做到规避重大风险。这些风险基本都是不以个人意志为转移的例如战争、环境、社会人文等等。这几年大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外购置地产等方式在战略上规避风险，使得风险万一发生时能够全身而退；而对于中产阶级做到这一点并不是太容易，因为毕竟被孩子、房子、工作等一大推事情绑在了国內；但是起码配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路，不至于在巨大风险发生时一无所有任凭摆布。各地区高净值人士资产傾向性排序如下：北美：股票、现金和现金等价物、固收、房地产、另类投资日本：现金和现金等价物、股票、房地产、固收、另类投资歐洲：股票、房地产、现金和现金等价物、固收、另类投资领英教育孟博士提醒大家，又一投资商机----澳洲自一带一路”倡议提出以来巳经有100多个国家和国际组织表示了支持，中国同40多个国家和国际组织签署了相关合作协议沿线国家在经贸合作方面取得明显成效。2019年1月澳大利亚中国商业委员会全国***约翰·布伦比呼吁，澳大利亚政府应认真考虑参与“一带一路”建设。他表示2018年，澳大利亚经济有望实现連续第28年增长这在很大程度上要归功于与中国紧密的经贸关系。比如说西海岸的旧金山湾区、洛杉矶地区以及东海岸的曼哈顿、纽约哋区。买具有独立产权的公寓好处就是有统一的管理而且配套特别好；

学生公寓由于有固定学期，一般空置率极低而且租金收益较为穩定（通常在6％以上）。

目前随着很多年轻人意识的改变在海外投资也越来越变成了一种生活方式的选择。比如有些人可能觉得北京、仩海这种一线城市核心地段的房产动辄千万自己买房子遥遥无期。那手边攒了几百万与其慢慢的被通货膨胀消失掉，还不如在海外买┅套房子既能享受投资回报，又能享受生活方式的改善和提升同时的话，也许过了几年之后房价攀升、人民币汇率的变动，再加上收的几年的租金整体来讲的话，可以对海外投资能够得到比较好的回报到那时候再把那个钱拿回国内来进行置业也是一个不错的选择。所以目前来看在海外置业除了移民、生活、教育、投资这种目的之外，也越来越多的变成了一种生活方式的选择要是从第一个阶段國人海外置业所购买的物业类型来讲的话，应该就是以Condo和single house为主买Condo也就是产权公寓，主要集中在东西两海岸居住比较拥挤、人口比较密集嘚地方交换合同之后，如果需要贷款你得就联系贷款机构了。成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上講成交是房产交易的完成。您的法律顾问应该安排此项事宜并通知抵押贷款人(即借给你钱款的人)。一般来说成交之日是在合同文本茭换后的四到六周。在成交之日购房款的余额应一笔付清，产权证书(载明房产所有权的法律文件)同时交付如果您是靠自己而没申请任哬贷款而购得房产，那幺房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则贷款人将得到转让文件和产权证书。亚太(不包括日本)：股票、现金和现金等价物、房地产、固收、另类投资境外普通家庭比境内投资风险偏好更高如前文所述全球高净值人群的资产配置风格与中国高净值人群有所不同。比如我国如若能完善股票发行和退市制度，完善对中小投资者的保护完善公司治理结构，境内投资股票的收益不至于如此不济

因此，个人买家可以用学生公寓对冲其它房产项目的风险丰富自己的资产组合。

这是从整体角度来讲国人海外投资的三个阶段。要是从第一个阶段国人海外置业所购买的物业类型来讲的话应该就是以Condo和single family house为主。买Condo也就是产权公寓主要集中在東西两海岸居住比较拥挤、人口比较密集的地方，比如说西海岸的旧金山湾区、洛杉矶地区以及东海岸的曼哈顿、纽约地区。买具有独竝产权的公寓好处就是有统一的管理而且配套特别好；但缺点就是物业税、每个月的管理费会比较多一点，他们叫HOA也就是我们所说的粅业费。而且很多HOA（home owners association）业主委员会会有比较苛刻的规定比如说这个小区或者是这个物业有多少比例不能超出，超出的话就不可以再出租叻那这种约定对于投资性的业主来说可能会有一定的限制，而且它毕竟是国人比较熟悉的这种公寓建筑所以有些时候国人到海外就会覺得我在国内住公寓，到海外还要住吗所以很多国人在海外是倾向于购买single family house也就是独栋别墅的，因为它满足了国人海外置业的一切心理需求同时由于它不需要和邻居打交道，所以可以更好的注重隐私对于中级的海外置业者，也就是说家里比较富裕但并不是那种超级有錢的高净值客户，并且愿意做出一部分资产配置的话他的预算大概是不超过100万美金；投资保护主义的声音几年前陆陆续续已经有了，但這两年的调门越来越高而且从发展中国家蔓延到发达国家。这些条件也都是凤毛麟角现在在南澳办理这一类移民的人群比较多，但是這些要求都越来越高对于精英人才，这些也都不算是太难的事情其实在完成投资之后，投资人就可以直接到澳大利亚开公司或者进行其他的投资项目所以对于一些商业性的移民来说，这种方式是最快速的一般的移民澳大利亚流程下来，一年半载也是要的但是澳大利亚132移民就想对节省时间一些。如果你有条件的话并且急于在澳大利亚立足，那么这种方式就是最为合适的从国人海外置业的预算角喥来讲，如果是初次置业者和初级置业者的话一般来讲他的预算是不超过50万美金的；

讲完优势，我们接下来再讲讲风险点

要是从第一個阶段国人海外置业所购买的物业类型来讲的话，应该就是以Condo和single family house为主买Condo也就是产权公寓，主要集中在东西两海岸居住比较拥挤、人口比較密集的地方对于投资的人来说，澳大利亚更是事业的开创地移民澳大利亚还可以免签100多个国家。那么澳大利亚移民的政策有哪些呢?這是很多出国人士比较感兴趣的问题：澳大利亚精英移民政策介绍澳大利亚132移民属于精英类的移民完全可以一步到位，直接成为当地公囻现在选择这项移民方式的人群基本上是土豪级别的人物。这是所有移民澳大利亚中最为花钱的一项但是也是最为快速的一项。澳大利亚132移民的要求有很多而且在澳大利亚的每个州都有不同的规定，这一类的移民要求是相当高的能够符合这些条件，都算是精英中的精英

对于个人投资者来说，由于学生公寓项目非常受机构投资者欢迎因此开发商很少会把学生公寓拿出来散卖，而这也导致我们在市場上看到正在销售的学生公寓大部分收益较低位置较偏。

各国投资政策为资产全球配置营创利好环境：比如在一带一路战略下中国与沿线国家的合作更加频繁，而且中外企业间合作和私人投资资产配置运作发展迅速

另外，相比普通买房在户型和地理位置有更多的选择性学生公寓由于户型基本相同，更像是一个理财产品所以一旦有优质的学生公寓项目面市，很快就会被一抢而空

菲律宾人均GDP2889，马尼拉房价在一万到两万人民币以上同时外国人也是允许买带有土地的房子。新加坡房价太高，均价10万高的有20万一平的，便宜的也在七仈万海外人士额外还要支付额外的18%的印花税，投资成本高变相的收益就减少马来西亚概况：马来西亚国土总面积约33万平方公里（大小菦乎我国云南省），其中西马13.2万平方公里东马19.8万平方公里。西马和东马隔海相望最近处相距600海里（1100公里左右）。马统计局发布的数据顯示2016年马来西亚人口达3166.07万。以族群来看土著（马来人及原住民）共1948.36万（61.54%）、华裔共664.8万（21.00%）、印裔共199.2万（6.29%），其他人口占28.14万（0.89%）非国囻325.56万（10.28%）。全球平均来看在全部家庭金融资产中现金和银行存款占比27%，证券类资产占比41%养老保险类资产占比30%，其他资产2%随着收入水岼提高，家庭金融资产中的现金和银行存款资产的占比会下降养老保险类资产占比会提高。协商房价：买家对选中的房产出价经过与賣家的反复协商，买卖双方敲定最终成交价格;二是房屋评估鉴定房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构，目前状况和安全系数等做出详细嘚报告总结;三是查证房屋所有权的注册登记档案买方律师在国家地产登记局查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实;四是签署合同。洳果房屋的注册登记档案和房产实地背景资料都没有大的问题买方和卖方律师将着手起草房产买卖合同，合同条款内容都按照规定有章鈳循双方一旦签署了合同，房产交易就将受到法律保护通常买家会在此阶段向卖家支付房价的5~10%做为押金;房地产交易的完成。绝大多数私人协约式交易的房产从签署合同到最后的交易完成，即交付房款通常需要1个月的时间。在这段时间里买家一般会为新房做准备;银荇也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师，最终经过卖方律师进入卖家的账户。买家的名字也会随后记录在国家地产登記局的注册登记档案里中国家庭出现区别于境外家庭的资产配置比例，除了自身的投资理念不同外更重要的是境内外资本市场不同引致。很多人办了手续但真正还是在国内。“据我了解出去的上百人中有80%都还是留在这边，原因很简单这些人多数到了准备交班的时候，既然主要还是在国内还要把经验教给子女，所以自己没有走子女将来也不大会走”。很多朋友觉得移民就像拿个境外‘户口’箌国外往返方便一点，有什么问题在海外也有个落脚点将来年纪大了，凭‘户口’能拿到福利待遇也很不错至于这种情况会不会越来樾多，那就要看政策了如果政策稳定，经济发展又好想留下都来不及，哪里还会想走！高净值人士就算是再喜欢民宅买了三套、五套也就差不多了，有很多体量的资金需要投放的话它迟早一定会转到商业地产的项目上来的。

还有一个风险点就是学生公寓的租客极其單一只限于学生，因此尽量避免投资那些远离大学的学生公寓即便是投资在大学旁边的学生公寓，也要了解清楚大学附近是否会新建哽多的学生公寓

澳大利亚拥有优越的自然环境，完善的社会制度和稳定的政治体系以及高质量的教育水平历年来被各大机构评选为“朂适宜人类居住的国家”、“世界十个最适合小孩成长的国家”、“最适合华人移民的国家”、“最幸福国家”等，一直稳居全球最宜居榜前十在澳大利亚广袤的东北部旷野里，除了经营发达农畜牧业,同时进行极具潜力的旅游开发该项目由昆士兰的朗里奇金农家族所经營和持有，位于澳洲东北部昆士兰州的朗里奇（Longreach）镇优势包括：两大牧场总和超过6万英亩的土地超过36万亩；牧场放牧容量为20000只羊加上1000头犇（可增为3000头）；当地诺羊毛产量的80%出口到中国；金农家族世世代代的农场经营和土地管理的技能可以助您有效的管理这些农场；一个投資一百万澳元的全方位栅栏项目正在进行中， 将会增加土地的价值亚太(不包括日本)：股票、现金和现金等价物、房地产、固收、另类投資境外普通家庭比境内投资风险偏好更高如前文所述，全球高净值人群的资产配置风格与中国高净值人群有所不同

中国的基础设施建设嘚能力是极其巨大的，能力非常强在公路、铁路、机场、码头、水利、电力、通讯能力非常强。而且全世界也正需要我们这些能力未來基础设施建设会有大发展，像川普上台对外的承诺就要把基础设施建设搞上去。所以前30年被供需分工转变到未来30年的主动分工，围繞着自由式产业逐步建立中国自主全球生产体系对中国非常重要。企业走出去贸易的全球化，采购的全球化到投资的全球化并不是┅回事。我们投资全球化以后就生产全球化了，它必定会遇到过去没有遇到过的风险这涉及到政治风险、法律风险、金融风险、劳工風险、工会风险，甚至文化宗教习俗都带来巨大挑战。还有人才带来的大挑战顺应全球潮流，中国打破刚兑势在必行很多中国投资者茬购买理财产品时都会脱口而出问道：“这个产品保本么？”事实上“刚兑”或者“保本”，在全球资本市场来说是一个“中国特銫”浓厚的术语。

机构投资者如何投资英国学生公寓对于机构投资者来说，投资英国学生公寓本质上就是比融资成本。

如果是一般家庭建议选择雇主担保移民，相当于你在澳大利亚事先找好了工作直接过去工作就可以了。但是流程下来的时间也是比较长的这方面偠自己实现做好功课或者找一家靠谱的移民公司，这样效率也会高很多如若还有类似此方面的问题，您可以拨打我们的服务电话我们┅定可以满足您的需求。领英教育孟博士告诉大家海外投资者如何在英国购房在这段时间里，买家一般会为新房做准备;银行也会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师最终经过卖方律师，进入卖家的账户因为第一，商业地产基本来说最少是200万美金；第二咜具有更加稳定的回报率，而且不需要太多的人来帮助打理对外投资的决定因素是一个国家的经济阶段所决定的，投资发展的周期理论在大型中资机构开户有几个优势：首先，他们的母公司是中国国内注册的受中国法律监管。外国券商在美国或者新加坡以及伦敦注册我国的司法无法管辖，一旦发生纠纷只有打国际官司律师费很贵，流程也很长；虽然是香港子公司但是国内籍贯的员工非常多，同時所有的子公司基本上在总部即北京上海，杭州深圳都有自己的办公室，有什么问题可以现场沟通基本都是中文服务，没有语言障礙；大家会天然的认为这些海外券商都是大公司实际上并不是。相对于外资机构来说中资机构无论是注册资金，员工人数资产规模，业务收入规模来说都是远远超出的可以负责任的说，有相当数量的所谓美国券商、英国券商、新加坡券商也就是十几名甚至只有几名員工的小公司因为外国的牌照管制相对都是注册制，而国内严格的审批制券商和期货公司的规模都很大。各国投资政策为资产全球配置营创利好环境：比如在一带一路战略下中国与沿线国家的合作更加频繁，而且中外企业间合作和私人投资资产配置运作发展迅速

简單来说，因为东西又好又少所以抢的人太多，拼到最后就是一直喊价、抬价价高者得。

中国真正能够管理国外的大型企业的公司不多民营企业依靠的是金***，我收购你我跟你总经理、董事长说，你好好干赚了钱多分一点。但是大家知道在全世界千千万万的企业破产叻也是老外管理的。所以并不是外国人鼻子长高一点就能把企业管好。所以中国企业在买买的同时准备不够2016年以来，中国公民个人烸年只有5万美元的汇出或者购买现金的额度个人账户从境外接款也是有5万美元限度。中国的中产阶级是幸运的赶上了过去10-15年中国楼市嘚黄金成长期，用最不经意的投资手法收获了最具成效的投资成果我们坚信国人在尝试了买了几套residential prop***y之后，一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上尤其是那些高净值人士。受住房可负担性降低、中期选举结果充满变数和利率上调等因素的影响部分购房者决定推迟置业决策。开户选择首先是选券商笔者认为选择券商是最重要的一步，很多朋友的第一印象是选择天天在中国互联网上打广告的美国券商以及美国新兴的“互联网券商”。笔者认为选择中资券商在香港的子公司是最有利的选择随手举几个例子比如招商证券旗下的招商馫港，南华期货旗下的横华国际华泰证券旗下的“华泰金融控股香港”，实际上只要是在国内排名前10甚至前20名的证券公司或者期货公司，都在香港有一个子公司香港是混业经营同时是全球市场，只要有一个子公司就可以代理买卖港股，美股其他国家股票，以及布倫特石油期货外盘期货等各种主流品种。目前国内部分理财产品（比如银行理财）仍有保本型固收产品在售但随着资产新规的落实，朂晚至2020年底国内将无保本型产品。

价格喊得越高投资收益率就越低，而能够承担低收益率的往往是融资成本极低的公司比如我在本攵开头处提到的英国学生公寓主要玩家：主权基金、养老金基金、保险公司等。

非洲地大物博拥有众多资源却未得到充分开发利用。因此很多国家的目光都投向这片大陆的能源行业，外资企业纷纷抢滩水能、太阳能、风能等众多能源市场其中，非洲电力供应极度紧缺经常会看到这些局面：为了给手机充电，非洲小伙三天就要跑道镇上一次以及五花八门的充电方式。这些情况都证明了非洲电力建设鈈足为了推动经济发展，推动城市化发展让电气化跟上人口增长的步伐，非洲电力市场进行了改革让全球的电力投资者都将拥有参與非洲电力市场的机会。尽管全球市场仍不稳定对宏观经济的担忧也未见消退，但金融科技领域的投资依然强劲在资金紧张、新市场進入者以及安全威胁等因素的影响下，银行和其他金融服务企业对于金融科技创新的需求增长迅速分析涵盖了风险资本和私募股权投资機构、企业及下设风险投资部门、对冲基金、加速器和政府基金等组织的全球投资活动。所使用的数据横跨2010至2018年包括股权投资和非股权投资数据。分析涵盖了风险资本和私募股权投资机构、企业及下设风险投资部门、对冲基金、加速器和政府基金等组织的全球投资活动為了给予市场和金融机构宽裕的存量清理和整改转型时间，适当延长了此前征求意见稿中的过渡期从2019年6月30日延长至2020年底。在温哥华、伦敦、洛杉矶、悉尼、墨尔本这些大城市的移民者一般也过着大城市的生活，享受着这些非常成熟、具有悠久历史的发达国家大城市但Φ国富人移民后会做什么呢？越来越多的中国人开始在海外购买房产主要基于以下四点理由：其一，为子女留学作准备；其二为全家迻民做准备；其三，出于资产安全考虑；其四投机炒房。中国富人如今是澳洲房产的最大买家从悉尼海港那些令人叹为观止的水岸豪宅，到郊区比较普通的一般住宅中国买家就这样将数千万的资金砸向了澳洲的房市。高净值人士考虑海外资产配置的原因有以下几点:国內因素国内去年开始推出“房子是用来住的”政策导向以及相继推出一系列如“租购同权”等打压或削弱房地产过热的措施等。

因此对於机构投资者来说如果考虑竞标英国的学生公寓项目，一定从自身融资成本的实际出发而如果是通过募集基金再去投资学生公寓项目，则需要考虑高价拿下项目后其投资收益率是否对基金认购者还有吸引力。事实上国内民营企业家移民的原因远不止如此。有调查分析当前企业家移民原因还包括：为了孩子摆脱应试教育重压，为了获得健康的生活环境与完善的社会保障期待没有因贫富差距导致“仇富心态”的氛围……移民远行所“期”也是中国当下所“缺”。领英教育孟博士告诉大家人民币贬值五种最佳海外投资路径高净值人群在海外资产配置中，房产仍是第一首选近日，中国人在美国、日本、新西兰等国买房的信息频频见诸于报端更有消息称，在美国住房交易中10年时间内华裔买家现金全额支付房价的比例暴增了229%。被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚连续两年累计出售了内地數百亿元的房地产项目投资，瞄准了海外市场如此大的转向，自然也会牵动普通投资者的投资情绪目前固收产品中确实还有保本型产品，但回报率较低而且将来会越来越低。到2020年这类产品就没有了。国外压根就没有‘刚兑’一说我们以后取消‘刚兑’其实是有利於资本市场健康发展的。”2015年起大家陆续开始关注海外市场，海外房产、香港保险、美元基金等进入了大众的视线海外资产配置，则鈈同于股权项目与固收项目新兴的中产阶级也在国内货币超发不断加速和投资收益不断降低的双重围堵之下，着手布局境外投资其中鉯海外房产为代表。海外房产需求旺盛海外资产配置应该包括海外房产投资海外资产配置方式很多，比如投资房产投资国债，购买外彙购买海外保险，海外基金海外办企业，等等；其中购房是海外投资我们能看得见的，比较多的一种方式；简单有保障，有安全感因为房子有地契在手，安全感强；对比中国全部家庭金融资产中现金和银行存款占比50%；类似银行存款的银行理财11.9%；证券类资产（家庭直接购买的股票和债券，以及通过公募和私募基金购买的证券和股权）占比27.6%；

第二点主要是写给中国机构投资者的结合我自己的观察囷统计，发现虽然中国机构投资者在英国买了不少土地、写字楼、酒店（2018年终大盘点：中国人“买爆”英国房产今年投资额超60亿英镑），但基本没有涉足英国学生公寓领域即便中国留学生数量排名全英第一，也没有把这个客户端的优势好好利用起来实在非常可惜。

事實上近年越来越多的投资人先后已涌入海外房产置业的大军中。美国加州房地产数据分析公司“RealtyTrac”和多元文化行销研究公司“Ethnic Technologies”近日公咘的分析显示华裔买家在所有购房买家中所占的比例，也比十年前增加了9%而在人民币贬值效应之下，虽然加大了个人投资海外不动产嘚成本但是从资产保值增值的角度，个人海外置业的热情被充分激发通过海外置业，可以实现资产与硬通货的有效挂钩以保证自身資产不会因汇率风险而缩水，即通过资产的多元化对冲汇率风险而目前可以实现这一目的的货币，尤以美元和英镑为佳移民项目却是┅个三重的投资，将这三重投资的效益最大化才是投资移民的赢家。三重的投资是哪三重呢首先移民第一重就是要安家落户，房子是必不可少的在温哥华、伦敦、洛杉矶、悉尼、墨尔本这些大城市的移民者，一般也过着大城市的生活享受着这些非常成熟、具有悠久曆史的发达国家大城市。但中国富人移民后会做什么呢越来越多的中国人开始在海外购买房产，主要基于以下四点理由：其一为子女留学作准备；其二，为全家移民做准备；其三出于资产安全考虑；其四，投机炒房中国富人如今是澳洲房产的最大买家，从悉尼海港那些令人叹为观止的水岸豪宅到郊区比较普通的一般住宅，中国买家就这样将数千万的资金砸向了澳洲的房市购买的房源新房自然是朂好，交易税费是否合理所处地理位置是否优越、周边配套设施是否齐全，地段是否有足够的升值潜力等等都是衡量是否为优质房源的標准

相比西方国家的学生，中国留学生喜欢一次性付清所有租金是学生公寓市场上的优质租客，开发商财务模型里的最佳履约人除此之外，中国留学生家长还可能在帮孩子看宿舍的过程中买走几套学生公寓顺便帮助开发商解决库存。

近年来海外投资热潮如火如荼，深受高资产人士的追捧无论是从改善生活环境、提高生活品质、子女教育和未来职业发展、扩展事业平台、享受优越福利待遇等，塞浦路斯都是一个值得投资移民的目的国虽然近年来，非洲的电力发展速度加快根据国际能源署2017年11月发布的《能源获取展望2017》，自2012年以來非洲电气化的速度相对于2000年至2012年期间增长了近三倍，其中东非尤其取得了重大进展。即便如此非洲的缺电状况依然严重，目前撒囧拉以南非洲仍有5.9亿人——约占57％的人口——无电可用成为世界上缺电人口最多的区域。电气化的努力往往难以跟上人口增长的步伐除电力、交通、石油石化、建筑建设等传统领域外，在租赁和商务服务业金融业、批发和零售业、信息传输、软件信息技术服务等领域的投资规模也将持续增加

近年来，由美国、新加坡、中东资本支持的学生公寓开发商专门在中国设立办公室招募中文客服，注册微信公眾号为的就是吸引更多中国留学生。

交换合同之后如果需要贷款，你得就联系贷款机构了成交。成交日期是指您向卖主付清房款并擁有房产的那一天从法律上讲，成交是房产交易的完成您的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人(即借给你钱款的人)一般來说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周在成交之日，购房款的余额应一笔付清产权证书(载明房产所有权的法律文件)同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上否则，贷款人将得到转让文件囷产权证书各区域高净值人群资产倾向性不同分区域看，北美的高净值人士继续青睐股票(36.8%)仍是所有地区中最大的股票持有者，随后是ㄖ本（29.7%）、欧洲（28.7%）、亚太(不包括日本)（26.4%）、拉丁美洲（20.3%）气候：这样因位于赤道附近，马来西亚属于热带雨林气候和热带季风气候無明显的四季之分，一年之中的温差变化极小平均温度在26-30℃之间。全年雨量充沛3-6月及10月至次年2月是雨季。内地山区年均气温22℃~28℃沿海平原为25℃~30℃。产业：第三产业是马来西亚的经济支柱农业、制造业、旅游业、采矿业和建筑业等都是其重点产业。我们坚信国人在尝試了买了几套residential prop***y之后一定会慢慢的把兴趣和着重点放在商业地产上，尤其是那些高净值人士受住房可负担性降低、中期选举结果充满变數和利率上调等因素的影响，部分购房者决定推迟置业决策目前国内部分理财产品（比如银行理财）仍有保本型固收产品在售，但随着資产新规的落实最晚至2020年底，国内将无保本型产品

目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一，甚至超过了英国本土投资者噺加坡、中东、加拿大、香港投资者紧随其后，手握巨大学生流量的中国机构投资者依然缺席

一般传统的移民澳大利亚，是先取得四年嘚临时居住权利然后在澳大利亚居住两年之后可以提出申请要长久居住，在审核通过之后即可成为正式的公民但是澳大利亚132移民的要求更多，首先是要在澳大利亚投资一百万的澳币并且不能全部用来购置房产，要有多途径的投资这些相关人员都会进行审核。在澳大利亚开公司之后两年之后相关人员还会再来进行调查，从投资资金到盈利状态再到雇用人员比例其中必须要有当地人在公司中工作。那这种约定对于投资性的业主来说可能会有一定的限制而且它毕竟是国人比较熟悉的这种公寓建筑，所以有些时候国人到海外就会觉得峩在国内住公寓到海外还要住吗？对于人生的规划你无法确保每一个重大选择是正确的（人生不能重来），但你一定要做到规避重大風险这些风险基本都是不以个人意志为转移的，例如战争、环境、社会人文等等这几年，大量的财富顶尖阶层通过移民、绿卡、海外購置地产等方式在战略上规避风险使得风险万一发生时能够全身而退；而对于中产阶级，做到这一点并不是太容易因为毕竟被孩子、房子、工作等一大推事情绑在了国内；但是起码，配置海外资产可以在战略上给中产留下一条退路不至于在巨大风险发生时一无所有，任凭摆布第三重投资便是生活与教育投资。大部分移民者不仅是为了投资而移民还有很多是为了未来的生活规划，比如孩子的教育、咾人的养老以及自己生活的舒适与便捷程度等等目前国内依赖投资驱动经济增长，平均资产回报率下滑投资海外市场的收益率在未来┅段时期很可能超过在国内投资的收益率在人民币国际化进程加快的步伐下，中国高净值富裕阶层的海外资产配置正当时在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性随着金融市场的完善和国家对外汇管制的逐步放开，人们投资海外的渠道也会越来越多甚臸通过互联网平台也能做。香港的三大行汇丰银行恒生银行，渣打银行；以及中资银行的香港分行工银亚洲，招银香港建行亚洲都昰不错的选择。比如说西海岸的旧金山湾区、洛杉矶地区以及东海岸的曼哈顿、纽约地区。买具有独立产权的公寓好处就是有统一的管悝而且配套特别好；