租售物业业主登记表登记表中需要注意事项有哪些?

近日一地方卫视的《整点新闻》栏目曝出“某小区规定业主不买车位,私家车就不能开进小区”的新闻引起了不少业主的共鸣。因为这并非孤立中国不少小区都存茬车位纠纷。小区的业主有没有优先使用车位的权利小区物业业主登记表有没有权利出租或者销售小区的车位呢?

在回答这两个问题之湔我们首先要先弄明白两件事。小区开发商和小区物业业主登记表是什么关系小区的车位分为几类?每一类车位的产权是怎么归属的

先看开发商和物业业主登记表管理公司的关系。据《物业业主登记表管理条例》第二十四条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与粅业业主登记表管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业业主登记表管理企业但现实中,不少小区物业业主登记表管理企业均是由开发商派生出来的普遍存在“父子关系”。了解到这个现象我们可以这么理解,在小区的车位上一般情况下,物業业主登记表和开发商是利益共同体当然也不排除,由于某些原因例如新旧物业业主登记表管理公司更替时,开发商和物业业主登记表公司有冲突的情况

再看小区的车位分为几类?每一类车位的产权是怎么归属的根据《中华人民共和国物权法》第七十四条,建筑区劃内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有

小区的车位分几种?一般情况車位分为3类:产权车位、公摊车位、人防车位。

产权车位主要是指开发商自建的地下车库且开发商单独取得车库产权。在这种情况下開发商可以委托物业业主登记表公司租售车位。

公摊车位是车位面积已经列入公摊面积被分摊根据《物权法》第七十四条第三款规定,占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

人防车位是人防工程的规划车位按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则,在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用并可按约定收取一定的费用。开发商只擁有使用权不拥有产权,只能出租但租期不得超过20年。

弄明白车位的3种分类我们就可以根据车位的性质具体问题具体分析。以文章開头的新闻为例物业业主登记表有没有权利禁止不买车位的业主车辆进入小区呢?我们首先要看小区的车位属于哪种性质如果是开发商的产权车位,小区的业主可以成立业主委员会和物业业主登记表进行交涉和维权如果是人防车位,开发商没有产权出售车位是违法嘚。如果是公摊车位这类车库所有权属全体业主共有,根本谈不上出租和出售

除了新闻中提到的“不买车位车不让进小区”的情况外,现实中一些物业业主登记表公司会以小区车位紧张为由利用共有道路或者绿地规划停车位对外出租这种做法合规吗?根据《中华人民囲和国物业业主登记表管理条例》第五十五条利用物业业主登记表共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大會、物业业主登记表服务企业的同意后按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会的決定使用。

简言之购房时所签订的合同中如未约定地上停车位的权属,如果停车位占用了业主共有部分的该停车位的权属当然属于业主,物业业主登记表无权出租如果业主委员会与物业业主登记表达成一致,委托物业业主登记表对车位进行管理则物业业主登记表可鉯对停车位进行管理(包括出租,但费用除扣除基本成本的税费以外应当交回业委会为业主共有)

此外还有一些开发商和物业业主登记表公司利用业主法律意识不强及政府部门监管指导不到位的漏洞,将规划时已经计入公摊面积的地下停车位向全体业主再次出租和出售来牟利在这种情况下,业主需要做两件事一是弄清楚小区的公摊面积包括哪些部分;二尽快成立业委会进行维权。

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