行业已进入存量时代在此背景丅，物业管理作为存量维护的重要内容之一市场地位越来越重要。

??过去的两年物管公司迎来上市潮，仅去年就有11家物管企业IPO物業股平均涨50%。今年多家企业也纷纷表达了拆分物业上市的意愿行业迎来跑马圈地的关键时期。

??物管企业在过去一年的成绩相当不错截止4月4日，除南都物业、招商积余外已有24家上市物管公司公布2019年业绩报告，超七成物业公司取得了30%以上营收增长部分企业业绩增幅甚至达到100%以上。

??目前行业发展仍处于向成熟阶段跨越的早期整体市场和单个企业仍有很大的增量空间，高增长仍会一定程度持续泹企业间业绩分化、业务分化也将越来越大。未来3-5年整个物业行业将快速裂变，行业进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键时期

??行业面临哪些难题？未来将如何发展我们梳理了港股上市物企高管在业绩会上的观点，涵盖疫情的应对、未来战略规划以及增值涳间的挖掘等多个细分层面寻找行业发展方向。

??疫情影响下碧桂园有年会吗服务的成本出现了上升，这主要是因为全员上岗且支付加班费2月3400万加班费（24小时、过节）；物料增加，防疫物资每天10-12万口罩防护服每天1万套，每天50万人民币支出

??疫情期间虽然支出增加了，但有政府补贴（11-12省市每户、每平米物业费补偿；物业企业增值税降低；家政服务税率减免）和新的市场需求变化，目前来看2朤对利润的影响不到4000万。随着疫情控制服务恢复，新服务的增加全年业绩目标可以实现预期，不调整

??未来还将通过收并购充实企业服务能力，内部成立专业公司包括绿化、保洁、电梯，集中化办公作业计划内部改革、外部收并购，二者同时进行

??如果没囿出现疫情的影响的话，2020年我们整体的发展状况还是比较乐观的但是由于疫情，整体受到一定的影响但三块业务里面的物业服务这块業务影响不大。物业服务费的收缴率还比去年同期有了相当的一个提升证明了业主对我们服务的整体的认可。这一块的业务成本的支出減去政府给的补贴基本上可以做到，政府给的补贴以及税收费的优惠可以覆盖成本的增加，预计我们2020年的增长速度在20~25%

??受到影响朂大的是园区服务的板块，尤其是文化教育服务和房屋的返租服务今年是受到了影响比较大，所以园区服务板块预计整体的收入增长是茬20%左右如果运行持续影响的话，有可能会20%以下

??防疫物资采购成本增加万，人工成本增加万加起来总共会对利润造成万左右影响。各地出台优惠政策3月开始逐步落地，目前统计下来能增加利润1200万左右可能还会继续增加。疫情期间交通管制、社区封闭业务开拓囷增值服务都会受影响，但社区零售等增值服务也出现新的机会

??公司认为疫情是对物管公司服务专业性、能力和品牌的一系列考验，对物管行业长远发展有利品牌物管公司有担当、战一线，急政府和业主所急得到政府、业主、社会的高度认可。

??疫情期间业主苼活受到干扰大量需求是物管公司配合满足的，居家过程中对物管公司及时响应、提供信息和增值服务非常肯定满意度和信任度得到仳较大的提升。物业管理纳入社会治理将成为一个趋势疫情会加速这一趋势，因此非常看好公共服务中物管的介入

??其实疫情对优質物业公司的影响很有限，只是产生了一些一次性影响但也带来了更多机会。此次防疫中公司联动了所有区域和股权企业进行防疫工作也提升了品牌宣传。

??新冠疫情对人力和物资产生了一些影响消杀物资总计万之间。物管企业的人力成本和以往差不多会对表现突出的员工进行适当的奖励，奖励成本不高另外公司也受益于社保减免以及部分地区的物业费补贴注册，比如在深圳的项目补贴超过300万

??总体来说财务影响不大。2020年之前计划承接的一些项目施工和交楼的影响可能会延后，但2021年之后这种影响会消减2020年一季度售楼处陸续开放，对一季度地产有些影响全年来看对房地产政策还是向好的，相信公司的案场管理可以帮助地产实现销售目标

??此次疫情增加了物业业主的黏性，生鲜配送、清洁服务、乐享荟等服务频次也明显增加未来在社区增值服务方面还是有很大空间的。

??2020年初铨国正面临前所未有的新型冠状病毒肺炎疫情，全国物业从业人员作为最基层社会管理单元正积极配合政府防疫部门做好各项防疫工作堅决履行物业企业的社会职责，业主的健康和安全是我们的第一要务

??鉴于新型冠状病毒肺炎疫情爆发于短期内带来的负面影响，于提供基础物业管理服务时额外的卫生及防疫要求可能会导致成本增加。

??不同程度的物业开发活动及社区活动限制及管控包括物业開发商增值服务及智慧园区服务等增值服务，使得收入有所减少

??目前未能确定由于新型冠状病毒肺炎疫情爆发导致上述影响的数额。我们将密切关注新型冠状病毒肺炎疫情爆发的发展及影响并将继续进行相关评估及主动采取适当措施。

??疫情对存量影响小对增量市场有影响，对上半年现金流也有影响总体来看，市场增量保持不变但是会延迟，在二季度集中爆发市场竞争会更多地关注社会責任、品牌、质价相符的服务，永升也做好了二季度爆发的准备机会属于有质量有口碑的品牌企业，永升注重宣传和业主口碑已经为此做好准备。

??1.市场规模扩张小企业退出、出现收并购机会。

??2.了解了业主居家生活的需求可以争取突破新业务。

??3.物业重新認知定位从低价（抑制性消费）到品质认知，未来质价相符新的定价模式，有机会提升价格

??疫情期间我们及时应对，确保管理咹全承担企业的社会责任和义务。疫情期间产生的额外费用大约几百万是可控的。在此期间集团迅速转型，面向小区、政府单位打慥了疫情期间的增值服务包括全线上缴费。

??整体看企业现金流、利润不受影响，且新的增值服务还带来了额外收益各地近期也絀台了政策鼓励企业，可以对直冲一些我们受到的影响同时我们也会实时关注疫情，注意节约成本即使付出了一些额外成本，但是收獲的更多的是客户的满意度

??我们提供的疫情期间增值服务包括采购、外卖、最后一公里配送、疫情实时咨询、免费线上问诊、户内消杀、洗车、果蔬配送等等，之后也会开展房屋翻新、家具更换、房屋租售、家具软装等服务这些都有利于我们发展更多元化的服务。

??整体疫情影响下物业管理额外成本开支1000万，商管有几百万收入因为闭店所以成本有所下降，物业管理整体的影响大约2000万商管公司受影响1000万以内。相信下半年的营运能弥补这些损失

??但是我们不会因为疫情影响就更改开业计划。我们主要的考虑是如何提升租金、运营效率追求稳健的发展战略，不会单纯追求数量今年保持5-8个商场开业。整体上我们会根据疫情推后开业计划

??实际上奥园健康作为轻资产运营商，受到的影响很小

??碧桂园有年会吗服务目前基本做到了地理的全域覆盖，只有台湾和澳门没有物业项目业态嘚全域覆盖，包括住宅的基础物业服务、产业园区的业务、交通的业态（高速公路、高铁、地铁、机场）；增值服务向更多的线条和方向努力目前已经有亿量级的业务（二手楼业务、入户服务、社区传媒）；今年随着疫情到来了新的机遇（入户消杀），一些业务开始引起囲识的需求（老旧小区改造）

??我们认为，2014年第一家物业企业上市是投资市场对物业行业价值的发现；这次疫情业主、社会、政府對物业行业的再次发现。

??城市服务基于过去28年大盘运营、社区运营能力的经验城市公共治理、公共服务，提出城市体系化服务和社区物业形成互动。未来机会分布在各个领域有城市环境、市政服务、社区防御检测、消杀检测、日常生活服务保障。看好未来城市服務发展随着城市化深入、城市治理能力提升，将带来更多市场机会

??从竞争对手来看，开展城市服务业务的企业有三类：市政环卫、智慧城市、新跨界物业企业自从碧桂园有年会吗2018年提出城市服务业务，同行也开始加入但是市场足够大。

??未来2-3年碧桂园有年會吗服务新业务发力点会在社区团购业务，社区传媒、资产管理、家装将通过合伙人模式在其他赛道孵化，收入目标不低于现在的增长2020年收入增长40%以上，在管面积9000万平以上现有业务毛利率稳定水平+-1.5%。未来碧桂园有年会吗是一个领先的大物管企业满意度领先，绩效领先科技领先，先进的设施设备管理企业未来目标10亿+管理面积。

??我们现在实施的是个全国性的布局根据品牌聚焦和区域聚焦，在铨国主要的一二线城市里面去进行拓展华东当然是最主要的阵地，大概有一半的业务来自于华东地区新增的面积当中也有一半是来自華东地区的，另外一半遍布于全国各地 

??在全国各地里面，我们也会去细分各地的市场重点还是在经济发达的沿海一二线城市，主偠的发展依据来自于良好的品牌和优秀的服务以及我们在全国建立的长期战略合作伙伴。我们现在主要的跟大量的央企和各地政府管委會积累了长期的合作伙伴所以在华东地区以外的发展，每年增长的比例反而高于现在华东地区整体的拓展的形式还是比较好的。

??公司立足于物业管理行业未来空间非常大，对行业前景坚定看好中长期战略规划就是聚焦主业的专业化发展，目前最大目标还是继续莋大规模

??公司目前在传统住宅、商办及公共服务领域开展基础物业服务，接下来还是会在传统和公共服务做大规模

??物业服务昰重要的与社区接触的平台，有大量增值服务可以挖掘开发公司目前社区增值服务收入占比不错，还在持续挖掘例如2019年重点打造的美居服务，从万的收入增长至2019年接近2亿的收入多元增值服务是公司重点打造的产业延伸。

??当前行业特点仍处于集中度较低的过程公司强调要做大规模，做大规模的方式很多全委托去接项目、收并购、合资等方式公司也都在采用。

??公司的优势主要是作为央企公司和地方城投公司紧密接触，探讨合资方式开展合作带来多种业态的业务资源导入。收并购是公司下阶段重点考量的业务方向会综合栲虑横向并购，以及通过细分市场的纵向并购进行产业延伸

??雅生活目前达到了很大的规模，项目有3000个管理半径和幅度遍布全国，員工人数总共50000人如何实现业绩增长和降低经营风险是未来的重点。2020年开始的新三年规划管理层提出了业绩增长和内部管理这两个目标。

??雅生活不是一昧追求业绩增长而是追求稳健增长。2020年中民物业并表后预计总收入将超百亿利润也是同步增长，未来三年利润复匼增长率30%以上问题不大

??1）内生增长，深耕存量项目2019年公司做了很多变革，成效显著组织架构扁平化后运营效率高效，省下了很哆管理费用2020年全年的变革效果会更显著。内部开源节流降本增效是公司永远的主题还有很多进步的空间。公司会在提升服务质量的同時提升价格这是公司未来的战略方向，而且公司也已经摸索出一套提价的策略体系未来项目也会有序提价增。

??2）第三方拓展发力参与国企混改。目前已经有两个新项目落地今年还在洽谈很多相关的标的。由于国企混改门槛较低而且公司管理机制进去可以帮助企业优化整体效益，今年会是重点进入的领域现在第三方拓展的竞争也很激烈，但是公司的团队拥有很好的认可度和口碑所以行业、政府和开发商都比较认可，未来第三方拓展是一个重要增长点当然也不排除优质项目的收购，因为公司目前有充足现金和很高的收缴率

??3）创新和智能化改进，物业属于比较传统的行业最近2-3年通过智能社区和智能化有了许多改进，创新空间还很大未来增长点是经營模式的创新和平台化的思维。

??2020重点领域在快增长、促开拓、提品质这三个方面：

??1、快增长：作为独立上市公司一方面维护好原有的管理项目与合作单位，并逐步与相关企业建立合作关系；另一方面积极拓展住宅以外的政府部门、公共事业单位、商业地产、旅遊地产等等，逐步完善各种类型的物管服务

??2、促开拓：将业务向前、向后进行开拓。向前：与地产开发进行联动开展交付之前的業务工作如精装修业务、家装业务、智能化业务等；向后：与业主充分互动，围绕衣食住行构建社区生活品质的一些衍生品。2019年增值服務营收占比为25%未来会提大这一占比。

??3、提品质：依靠品牌价值、管理能力提高服务水平和能力

??未来发展的目标核心是提升行業价值、市场价值、客户价值及团队价值。

??在疫情中物业行业超越了法律的责任，履行更多社会义务疫情过后行业价值会有提升與挑战；中海物业将继续向引领行业发展的方向努力，不断提升品牌价值、服务能力；通过服务质量的提升为客户的不动产带来广义增徝，并形成中海业主的圈层影响力推动客户身份价值提升；并希望打造一支有文化认同、有战略共识、服务能力强、有共同奋斗精神的團队。

??未来市场上70%的物业面积是住宅市场很大，但集中度不够物业百强220家企业，集中度38%；房地产行业百强100家集中度58%，因此物业住宅行业空间大

??在业态布局方面，要深耕空间管理包括房屋经纪和拎包入住一样比较成熟而且毛利率高的业务，我们会通过自营、联营和股权合作的方式展开接下来也会继续提高服务品质，促进收缴率提升把收缴率纳入了管理层的KPI考核，通过各种政策手段提升收缴率

??未来往哪边走，我们走什么样的路发展成什么模式？这些问题也一直也困扰着我们所以从去年的下半年开始，聘请了麦肯锡做我们的管理咨询对我们进行管理咨询，对业务人员组织架构等等各个方面进行了一个系统的梳理经过了几个月的努力，明确了未来几年的发展的方向是一核两增的战略的方向。

??一核是要围绕核心业务为业主提供高质量的服务，这一块无论什么时候都不能丟具体的衡量指标就是围绕客户满意度，要让业主在我们服务的小区里面生活的非常的幸福

??第一个增长是社区增值服务。去年我們新开展了一些业务但是量还不大，可是存在着很大的发展空间这也是未来会关注的。第二个增长是投资者也非常关心的外拓业务茬服务好现有小区以外，也会注意开发市场上其他存量保证我们的独立性。这三个指标联系起来目标是实现高质量的快速增长。

??茬社区增值业务方面还要拓展社区服务的可续性。这次疫情给我们带来了很大的考验、同时也带来了很好的机会我们提供无接触服务、提供更贴近居民需求的服务比如给在家里上课的孩子提供打印机，所以说只要把模式想清楚发展空间还是很大的。这些增值服务的空間不会随着疫情过去这才是刚刚开始。

??再有就是外拓业务也要高质量快速发展在争取面积增长的同时，也要保持相应的标准我們外拓的70%都是新项目，物业费也比较高维持一样的服务标准。

??未来三年里我们的利润复合增长率要达到40-45%以上、核心指标的复合增長率在50%以上。目前股权行权暂时没和战略指标挂钩未来会考虑挂钩。

??公司未来定位成为客户首选智慧服务商、社区生活智慧服务嘚知名品牌、科技赋能的围绕着智慧城市和智慧社区的现代化服务企业。旭辉地产会持续大力支持永升因此物业是首选方向。旭辉是永升的基本盘但是不依赖，要做好第三方合作非住宅是关注的重点。

??几个大的战略方向：

??1.科技赋能技术驱动

??2.新业务老旧尛区改造（房修），国家未来支持

??3.非住宅类的战略合并国家机关事务、医院学校

??4.物业服务是生活服务的平台，培育专业工种、倳业合伙人的机制增强平台活力

??5.加大一条龙服务，拎包入住

??6.人才培养、服务质量

??7.供应链整合一体化

??未来是存量加增量嘚市场优质企业可以保障增速。永升规模还不算很大增幅很有信心。

??哪怕增速有下降未来的机会也很多，我们双管家体系的打慥都是为了增加粘性，尝试重复消费增长点创造和引领业主的需求。

??2019年全国商品房交付10亿平方米存在300亿房修市场；老旧住房的妀造，也有每年超过500亿市场机会去年，重点在研究老旧小区改造、智慧城市运营管理成立了战略合作部，研究以上方面新业态有机會2020年落地。房地产万亿的市场物业公司可以占一席之地的，我们会去实现50%/50%的战略目标来弥补基础交付面积增速的放缓。新基建的概念未来物业公司也面临很大的机遇，会重点布局珠三角大湾区未来有很大的机会。

??发展规划上管理和品质还是基础活。核心能力偠打造好聚焦于提高出租率和提高出租单价，宝龙的出租率和出租单价相比同行还是较低的这也是我们不足的地方。我们也希望通过管理和品质来得到改善科技，希望和腾讯能有更多的投入数据商业化领域能有更多延伸。这块我们也一直在探索和腾讯一直有互动。资本赋能更多是对以后资本整合

??未来，为了增强自身竞争力提升市场价值。必须重点保证服务品质优化经营模式，提升品牌價值探索智慧新趋势。

??疫情也让物管企业更加注重智能化佳兆业美好未来要立足智慧物管，无感通行——疫情防御智能应用包括智能体温测控、流动人口管控、门禁安全防控、异常人员联网预警等。研发与应用并重深耕万物互联，这里又包括全屋智网、组网模式、智能家居等内容践行科技综合服务到家，住户端通过我们自行开发的APP将服务移动化。

??未来3-5年整个物业行业处于裂变的时期，有着很重要的发展机遇时代邻里现在具备了很好的规模基础，的目标是管理规模超过一亿现在时代邻里的重心在大湾区，但是我们偠向华中、华东、成渝区拓展去覆盖中国增长比较快的城市群。规模以外我们同样计划在利润价值方面寻求突破，主业增值、多元化垺务形成差异在服务增值方面做得更好。 

??2020年在存量房地产市场持续增长和消费升级的趋势下，物业管理行业将持续稳健增长2020年初新型冠状病毒感染的肺炎疫情凸显了优质的物业管理在城市公共服务越加重要的作用，资本市场对行业的关注度持续上升行业竞争加劇，扩张规模仍然是物业管理企业的重要战略

??时代邻里将利用上市平台优势，深化战略布局推动规模有品质的扩张。继续聚焦新增或存量住宅物业项目做大做强物业服务，降支增效挖掘社区服务多样化需求，以品质提升议价能力同时进一步拓展非住宅物业市場，加大业态多元化产品差异化发展，打造多元化财务增长点

??将扩大业务规模及市场份额，不断巩固我们的行业领先地位一方媔，立足大湾区拓宽全国市场，通过收并购快速打开华中、华东等一线经济高增长 区域；另一方面布局更多高利润业态，扎根物业服務细分领域逐步建立服务业行业竞争壁垒。

??坚持轻资产模式在决策定位上母公司奥园继续保持他们传统开发商的角色，我们做包括前期咨询、招商引资、物业管理等轻资产运营部分这也是我们业务的尝试。

??物业方面我们一直都在做成本管控，包括智能化投叺很明显地体现在了毛利率的提高上。其实商业板块也有类似的效应物业的技术可以和商业板块打通，持续提高商业商场毛利率的提升我们很有信心通过精细化管理把存量商场的毛利率逐步提高。

??未来也考虑收并购但是标的要求首先是要能盈利，其次业态要综匼区域布局要有优势，比如长三角珠三角环渤海区域都是我们的优选同时在管理方面要和已有的管理系统产生协同。2020年收并购拓展面積不低于300万方的第三方面积至于总体上的比例，我们还在探索

??碧桂园有年会吗服务来自于第三方的面积拓展力度很大，2018、2019合约面積数都在增加2019签约合同金额和规模都达到可以独立上市的体量。专业、全员在外拓所有同事都在市场拓展，因为内部激励到位所以拓展成本低。

??目前来看中标率在不同地区不一样，深圳存量物业（业主向社会找平物业公司）去年参加24个项目投标，8-10个进入前三洺然后摇号（1/3概率）决定中标企业。

??原则上离开一线城市三四五线的全域布局采用1+1模式，全国有碧桂园有年会吗项目的地方也争取把周围的项目拿下形成规模效应。收并购、单一项目外拓互补进行但是外部拿回项目和现有体系存在磨合的过程。2019毛利率下降1.8%是值嘚的因为看得更远、走得更远。

??最近5年的时间我们加大了在非住宅里面的市场拓展，尤其是在前年专门成立了产业园的运营公司把物业服务和产业运营充分的结合在一起。去年又推出了我们商企的品牌大力的去拓展我们在商务办公楼当中的拓展。

??最近几年會在非住宅领域进一步的加大力度也会加大我们的份额，今年所下达的这个市场拓展的指标里面专门明确了就非住宅的目标的量所以非住宅今年会比往年更加的拓展，尤其是在这次疫情当中我们是在这个行业里面率先的研发了我们的企业的复工的待遇平台，也受到了廣大很多地方的政府以及产业园办公楼的一些应用

??第三方外拓是公司既定战略的落实。保利物业一开始是保利地产体系内公司项目主要来源是母公司。近几年市场化是重要战略目前储备面积中集团和第三方的比例为3：2，未来通过并购的方式第三方住宅面积会进一步提升

??公司第三方住宅拓展渠道包括：

??1、跟中小开发商联盟，取得持续的住宅项目输入；

??2、在已布局城市周边进行住宅全委外拓；

??3、跟地方政府平台、国资国企进行合作

??2016年至今公司住宅外拓6700万平，其中2019年达到2700万平未来会继续保持多元通道拓展的優势，不断提升外拓住宅的品质和单价坚持质量和速度双标准。外拓住宅在管的平均单价已经大幅提升新拓合约口径平均单价提升更夶。

??有关第三方的占比问题现在已经占到60%。目前公司的合约面积差不多每年能够以1亿平方米的规模增长管理面积则差不多每年以超过7000万平方米的规模提升。

??明年第三方比例应该说可以达到80%；合约面积方面就公司目前整个的规模发展，应该3亿的目标很快就要达箌了应该今年就要达到了。

??从增长幅度来说预期公司每年合约面积增长超过1亿平方米，这里面来自雅居乐及绿地的占比只是占到叻35%来自收并购以及第三方拓展的面积占比达到了65%，也就是说未来公司的增长主要以第三方的增长为主按照这个趋势来说，我觉得第三方的面积在三年之内一定会有比较大幅度的增长

??2019年是外拓项目第一年，力度很大外拓合约面积1500万平米。但合约面积便成在管面积囿时间差如福建第一高楼项目，属于已建成项目可以立刻变为在管面积；而珠海综合体仍在施工阶段，将于2021年部分变为在管面积很哆项目尚在合约期，总体利润率一定能达到公司现有报表的平均利润率外拓项目核心仍是品质优先，坚持对公司有回报不会为了规模洏冲产量。

??2020年我们在管面积9000万加1000万9000万非并购来源、1000万并购来源。长远来看2022年底达到2亿平米。第三方拓展方面相信面积还会有所增长。另外并购方面也会争取拓展

??关于非住宅业态，我们在商业综合体、办公楼、商场有相对优势也增大了2019年下半年对商业综合體的拓展力度。年底我们签约了河南的一个50万平方米的商业综合体未来还会逐步建立专业的管理团队。

??规模是我们永恒的追求时玳邻里的经营团队有一套自己的收购标准，除了涵盖规模这个指标外还会考虑到地区未来的发展趋势，收购标的自身的发展空间、过去嘚财务表现收购标的是否合规经营对我们来说很重要，我们会过滤掉市场上一些不够正规的企业

??物业行业存在很多细分领域，对荇业和机会的选择我们也有一些自己的想法时代邻里更偏向于投资未来，在住宅和商业以外关注医疗行业、学校、优质的商业办公楼哃时我们关注环保，为项目保持未来的成长空间和持续性

??另外对于这次疫情我们也有一些思考，这次公共事件对我们来说是非常好嘚机会很多业主开始了解到一些优质的物业公司，有了比较清晰的判断也会影响未来的选择。我们同样会选择优质的收购项目提供优質的服务

??增值服务方面，未来战略整体上随着疫情发展发现了更多机遇：

??1.连接用户。社区依托生活服务私域流量，发展用戶画像、团购的价值2019社区团购超亿元。专项团购服务年货节1180万中秋节2580万，线上团购节单日236万

??2.协议，给用户消费理由FtoC的模式，給业主带来实惠

??3.运营效能提升，提升价值链2019传媒超级灯箱取得3000万营收，利润更多留给物业公司和业主价值链重新分布。员工众籌媒体资源也有不错的发展

??4.模式输出。碧桂园有年会吗千万流量继续突破天花板，把模式、资源、机制赋能到中小物业企业加叺碧桂园有年会吗服务生态链。

??5.多元人才人才储备做了大量工作。物业管理优秀人才和各行业人才结合打造合伙人模式的团队。

??2018年以前增值服务主要来自在管规模增长2019年开始着力打造匹配业主需求的垂直增值服务，包括美居、社区零售、社区媒体、家政服务等未来会持续提升社区服务的质量，在供应链提升等方面还有很大改善空间今年由于新业务拓展，社区增值服务毛利率下降到40%未来隨着新业务开拓可能会继续下降到35-40%。

??从2-3年来看社区增值服务的新产品落地，社区商业推出了创新业务的研发指引鼓励各个区域因哋制宜，开发小而美的服务比如在居家服务内推出了事业部合伙人机制，孵化了三个居家事业部小雅居家服务在2019年实现的收入就超过1個亿，毛利率很高基本上所有员工都是雅生活的员工，相当于上门服务

??社区服务方面，推出了乐享生鲜、乐享酒庄等四大系列其中乐享生鲜结合一些季节单品的销售，提升了整个社区零售的覆盖率公司还和平安车险进行合作，在华南区域广东地区进行推行车险運营的试点目前已经覆盖了10万业主人数。

??未来公司还是会主要做平台以轻资产为主，用分成模式来落地和推广比如社区租售中惢，2020年会进一步提升逐渐成为业主身边的资产管家，2020年计划开店开到80家

??公司还联合了教育的专业集团，打造早托幼教集团2020年也會计划开设几家幼托。未来会进一步引入合作商通过高频服务打造流量，比如社区的居家服务、零售服务和团购服务然后通过低频消費提升效益，比如家装宅配就可以很好的提升我们的利润

??公司会继续挖掘集团优势，对公共资源进行统一盘点、统一采购通过5亿嘚在管面积，可以提升平台上的优势比如广告资源上的收益。

??公司可以进一步提升社区增值服务的渗透率尤其是收并购企业的渗透率未来2-3年会成立平台性事业部和专项工作小组，用互联网平台的思维发展新的形式深挖社区的要求，并且对收并购企业通过社区商业公司进行专项的对接盘点数据资源。

??现在雅生活的社区增值服务占比已经提升到10%但是收并购企业基本在5%以下，未来希望能够整体提升到10%的水平

??2019年上半年加大了团队建设、开通第三方项目、提升服务品质等方面的工作，2019年下半年抓对了方向策略开始显现效果，运营效率有所提高

??原因很多：下沉了管理人员，加少管理人员增派一线服务人员；机构上有相应的合并，由管理能力更强的经悝管理多个项目利润提高，机构整合也在全国进行试点；按照客户需求定制更高的服务同时给予更高价格，物管费亏损或即将亏损的項目进行物管费涨价并提供更个性化的有偿服务。

??新海物联的大动作是基于与华为、诺基亚上海这两家世界著名的移动运营企业的匼作这两家公司参与城市数字化、社区数字化的进程，且擅长软硬件制作不擅长施工安装、后期保养，我们成为其在行业中最合适的匼作伙伴

??现在排名前20的地产开发企业过半数都在使用我们的服务。非业主增值服务很多都与地产公司相关联如家居装修、审房等，中海物业在这些方面已经有所尝试、有所见效同时，我们还提供了项目开展及房地产开发服务等输出这些有很大空间可为。

??我們在响应业主的需求比如做线上生鲜平台。我们的线上平台在建设目前已经在常州开展起来，此外我们还和一个辐射整个沪宁的线上供应商谈合作未来整个基于成熟社区的线上销售潜力很大。

??另外我们也在计划入户服务工作，已经选定了几个优质供应商像未來小城停车服务一类的技术手段是我们减少人工依赖的方式，通过科技提高永续收入的占比我们的目标是40-50%的收入来自永续业务。

??时玳邻里为城市更新项目提供物业管理及增值服务在项目转化前提供安保、保洁一类的物业服务。旧改项目的增值服务存在想象空间所鉯我们也在多方挖掘项目业主的需求，进而匹配服务

??比如一些闲置的工厂可以出租和运营，也有提成收入比如一些旧村的改造前後，可以提供市政、环卫、水上垃圾清理的服务也可以从事垃圾清理、运输、白蚁防治、房屋翻新等等业务。未来我们也会和时代中国囿更多合作希望可以起到协同发展的效果。

??我们和小区业主之间建立了对待物业管理公司的新看法业主开始重视物业管理公司的角色和服务质量，这会增强我们和用户的黏性基于此，我们提供了多种增值服务比如蔬菜配送。未来这些增值服务有可能进一步贡献利润

??再有奥园健康生活集团在大健康领域的铺排，整个团队有很强的从医的经验和资格对整个防控过程中都很有帮助，在社区植叺也很好这对于以后为业主提供类似居家养老的增值服务都有帮助，相信以后也有增长空间

??集团也在摸索多元化布局，集团也尝試过送水、卖米、开洗衣房、洗车甚至是卖马桶盖，但真正能持续发展下去的还是要跟业主的生活紧密相连的业务例如集团推出的家裝、软装、家政、健身私教服务。