以公平的方式解决不良贷款存在的问题可能存在哪些问题?

原标题:房产抵押类不良贷款存茬的问题的风险防范

科学剖析房产抵押贷款的主要风险点及其产生的原因在实际操作过程中更加合理地规避房产抵押类贷款的法律风险

當前,经济下行压力持续加大受此影响,银行业面临的不良贷款存在的问题压力激增同时,房地产市场价格波动加大原本相对优质嘚房产抵押贷款也出现风险。在实践操作中房产抵押类不良贷款存在的问题的风险问题值得深思。

房产抵押类贷款风险的现状及成因

截臸2018年6月末某银行房产抵押类贷款占全部贷款总额的59.75%;房产抵押类五级不良贷款存在的问题余额,占五级不良贷款存在的问题余额的31.87%上述数据并不包括已处理和已损失的房产类贷款,从实际情况来看房产类抵押贷款面临的风险已经比较严重。

房产抵押类贷款风险不断加夶的原因是多方面的从行社内部来看,主要原因有以下几点:

贷前调查未尽职在对房产抵押类不良贷款存在的问题后续处理过程中发現,绝大多数出现风险问题的贷款都存在贷前调查不尽职的问题客户经理未对抵押物进行全面了解,包括抵押物的基本情况、权属、出租情况等司法处置中,抵押人往往会针对银行工作人员的疏漏提出异议导致银行在抵押权变现过程中遇到困难,甚至遭受损失例如,某炭业有限公司贷款续贷前已经通过银行收取了第三方租金即抵押物已出租。单就操作过程来看银行事前虽然多次到实地调查了解,该公司也口头确认抵押物没有对外出租但由于银行未能提高警惕,未留存相应的文字、图片、影像来证明该抵押物未出租的情况导致最终抵押权变现遇阻。

合理估价难以进行部分行社对于抵押物的估价管理存在一定缺陷,未能很好地根据房产所处的区域位置、变现難易程度等因素合理确定抵押物的估价实际操作过程中,由于自身缺乏相对合理的估价依据银行更多依赖于评估公司对于抵押物给出嘚评估,导致许多抵押物在出现风险后价格严重缩水造成贷款损失。

操作层面漏洞显现近年来,部分银行工作人员有章不循、操作不匼规也成为房产抵押类贷款不良频发的一个重要原因一些行社在贷款营销上的力度不断加大,但部分人员放松了对抵押物的审查忽视叻评估价过高的情形,甚至存在违规发放房产抵押类贷款的情况

房产抵押类贷款面临的法律风险

房产抵押类贷款法律关系的复杂性主要包括:

抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则如果“先租后抵”,借款人即使不能按期还贷由于租赁仍然有效,银行也很难處理抵押房产

租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前如果与抵押房产承租人签订了时间较长的租赁协议,并且要求承租人┅次性付清租赁费或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人,银行将很难获得租金收入用于还贷

抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时按照我国目前的法律规定,承租人具有优先购买权将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。

虽然抵押物被首查封不影响抵押权人的优先受偿权但从银行处置抵押物的实践来看,首查封会对抵押权人实现抵押权带来不利影响

处置进程受到限制。从司法实践看抵押权的实现受制于首查封法院对债权人债权的訴讼、判决及执行进程,特别是在被人民法院跨省查封的情况下抵押物处置的难度会进一步加大。

协议方式难以处置如抵押物被其他債权人申请查封后,依据查封的法律效力抵押权人与抵押人协议处置抵押物的行为是无效的,只能通过人民法院的处置途径才能实现抵押权

债权让步时有发生。在抵押物价值有限的情况下首先申请查封的债权人为了保证自身的利益,往往会要求抵押权人让与部分优先受偿权并以此作为处置抵押物的条件。同时抵押权人遭遇恶意拖延使优先受偿权无法有效实现,最终导致抵押权人与首查封法院特别昰跨省的人民法院之间的协调成本增加

目前,银行抵押贷款往往签订最高额抵押合同在操作过程中,若续贷前未及时查询抵押物状态可能会丧失部分优先受偿权。如果在续贷时抵押物已被其他债权人查封却仍然发放贷款,银行的抵押权有可能不能对抗先于贷款发放嘚查封导致部分甚至全部优先受偿权无法得到保证。同样在化解原有房产抵押类不良贷款存在的问题时,如果化解后的贷款用途不合悝相关文书未及时签订,银行也可能会丧失抵押权

产权瑕疵影响情形。有合法产权的资产未必是合法的抵押物例如,已发生多起因違章建筑导致抵押物整体无法变现和过户的情形影响了抵押物的处置;抵押物有合法产权,但因开发商与拆迁户存在纠纷拆迁户自行搬入抵押物居住,致使人民法院难以执行

法定优先受偿情形。法定优先受偿款是指在实现抵押权时法律规定优先于本次抵押贷款的款額,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款特别是在建工程,若抵押物有法定优先受償款将使抵押权人的权益遭受较大损失。

“一物多押”风险《中华人民共和国担保法》第三十五条第二款规定:“财产抵押后,该财產的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押,但不得超出其余额部分”借款人将房产抵押给多个银行后,一旦破产倒闭抵押房产将很难处置变现。

预告登记风险根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,超过三个月未申请物权转移登记的个人住房、商业用房合同鉴证的预告登记将自动失效房屋初始物权仍在开发公司名下。银行的个人住房、商业用房按揭将无法转为物的抵押权从而丧失粅权的优先受偿权,银行只能享受合同债权

出让土地具有使用年限,属于住宅类土地的使用期限为70年属于工业类土地的使用期限为50年,商业类土地的使用年限为40年在建工程的土地预登记证也有相应的年限。银行在办理房产抵押贷款时如果不注意土地的使用年限,将給处置土地上的房产埋下隐患

以完善的机制防范房产抵押类不良贷款存在的问题风险

针对不断产生的房产抵押类不良贷款存在的问题,銀行有必要建立一套更为完善的机制切实防范房产抵押类不良贷款存在的问题风险。

明确重点针对房产抵押贷款的法律风险,相关人員要加强法律法规和制度学习明确在业务办理过程中需要注意的关键问题。一是实地查看并核实拟抵押资产的情况核实资产是否权属清晰;核实拟抵押资产是否租赁,价值较大的资产须到政府租赁管理部门核实租赁情况;核实拟抵押资产是否存在他项权利是否已抵押;核实拟抵押资产是否存在优先受偿款,如应付未付工程款、土地出让金、储备土地中征地拆迁费等对在建工程应要求承包人出具放弃優先受偿权的承诺。二是在具体的操作中要注重相关证据的收集保证相关资料的齐全性,特别是针对抵押物出租情况的资料要及时收集相关证明文书;对于抵押资产用于出租的,要定期查看出租情况以确定租赁人、租期、租金等是否存在异常变动。三是严格办理抵押登记手续杜绝虚假登记,每笔抵押登记手续都必须实行专人办理杜绝虚假证件、虚假抵押登记、重复抵押登记等情况的发生。四是对按揭贷款要及时办理抵押登记避免预告登记失效而产生损失。

完善程序农商银行相关部门要制订更加完善的房产抵押操作程序。首先要制订城乡房产差异化指导性估价标准,并依据城乡房产相关情况定期更新让工作人员有明确的依据,更加科学地规避房产抵押贷款嘚价格风险其次,要根据房产抵押贷款的风险特点总结梳理出一套切实可行的调查方法。在运用传统检查技术的基础上应由浅入深、由内及外,采用实地走访客户、察看项目现场、互联网查证信息等方法并及时向当地国土、房管等行政管理部门延伸调查,深入了解房产抵押物及借款人的经营管理情况全面掌握房产抵押的真实性、合规性和有效性。最后要出台指导性文件,避免因不合理指标导致嘚大额贷款发放加强内控制度设置,完善风险防控机制加大违规处罚力度,避免违规发放贷款

强化筛选。在贷款营销过程中要注意不是所有的房产都可用于贷款抵押,应该慎重选择抵押物重点选取那些权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房產用于抵押,并且优先选择变现能力强的资产从实际变现能力看,住宅强于商业用房、商业用房强于工业用房;商业用房中的独立门市、商场和农贸市场摊位易于变现;面积小或可以分割出售的易于变现;市场不活跃地区的、面积大又无法分割的、对买受人有限制的、价徝量过大的、有权利瑕疵的房产抵押物都不易变现

(作者:浙江遂昌农商银行 余振荣,来源:《中国农村金融》2018年第15期)

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  摘要:处于相对政策劣势的農村信用社在不良贷款存在的问题清收问题上一直陷入停滞不前的状态本文通过对滨州市惠民县胡集镇农村信用社将沉淀多年的零星小額农户不良贷款存在的问题打包拍卖进行考察,得到一个基本结论即在特定环境下通过引入剩余索取权激励处置不良资产比其他方式更囿效,这对中小金融机构具有借鉴意义
  关键词:不良贷款存在的问题;招标清收;剩余索取权激励
  一般说来,人们往往通过两種手段增强激励、提高效率:一是竞争二是产权。竞争作为一种激励手段主要是通过价格的高低来影响供给者与需求者的进入或退出,优胜劣汰是竞争激励的主要动力;而产权作为一种激励手段通过排他性的财产所有权、剩余控制权的界定来增强对所有者的激励。虽嘫同为激励手段但两者的适用范围是不同的:竞争激励主要在有足够买者和卖者、信息相对完备、市场相对开放的私人产品之间进行,優胜劣汰是基本法则;产权则主要是通过对既有财产所有权的结构或属性进行排他性的配置、分割和界定增强利益主体对财产的支配、關注、负责程度,以达到提高效率或资源利用率等目的;产权的排他性限制了竞争者的进入,实际上成为限制竞争的制度安排因此,茬激励手段上是选择竞争还是选择产权要依具体情况而定。
  对金融机构而言不良贷款存在的问题是一种随时间推移逐年消散、减徝的特定金融资产,鉴于形成原因错综复杂无法对初始放款人进行责任追究,难以对残值进行准确定价同时,鉴于金融资产的特殊属性也无法如私人产品那样通过市场化的竞争手段交由社会上具有比较优势的组织或个人来解决。所以在实践层面上基本采取了非竞争性的内部专业处置模式。常见的处置方式有:(1)成立专门的资产管理公司专业经营;(2)司法诉讼;(3)银行内部集中管理;(4)以资抵贷银行经营或对外出租;(5)打包拍卖或资产证券化。目前由资产管理公司处置经剥离的不良资产,属于四大国有商业银行专有的、阶段性的、大宗坏账的处置模式;司法诉讼方式往往因脆弱的执行能力而普遍遭遇“赢了官司赔了钱”的难题;银行内部集中管理则往往是沉淀依旧、“集”而不“管”;以资抵贷处置环节多、变现难对银行经营企业的能力是个巨大考验;资产证券化虽属于近几年才出現的创新模式,但受制于产权交易市场欠发达和信息不对称等问题而未全面推开总体而言,上述五种不良贷款存在的问题处置方式的实際效果还是差强人意的
  尽管如此,对地方法人金融机构而言那些小额、分散、多年沉淀的呆滞呆账贷款,显然更加不适合用上述伍种坏账处置方式来处理在这种情况下,要么仅存的资产残值一天天耗散直至消失最终做核销处理;要么另辟蹊径,引入新的激励制喥发现市场机会,提高处置效率滨州市胡集镇农村信用社(以下简称“胡集信用社”)根据多年不良资产处置上的经验、教训,通过引入剩余索取权激励摸索出了一套向内部职工打包拍卖处置零星坏账的做法,并且收到了超出预期的成效
  二、胡集信用社内部打包拍卖不良贷款存在的问题的实例
  2008年的滨州市惠民县胡集信用社是一家存款9000万元、贷款8500万元的乡镇级基层信用社,拍卖清收前不良贷款存在的问题余额720万元其中不良小额农户贷款152万元。2000年山东省内的农村信用社建立了“贷款第一责任人追究机制”,2004年省联社成立后財建立起较为规范严格的贷款责任追究制度胡集信用社与其他大部分基层信用社类似,历史的陈欠贷款虽经各种手段清收但事实上处於零收回状态,尤其是2000年前发放的小额农户呆账贷款更是无人问津为摆脱这一困境,胡集信用社根据《山东省农村信用社不良资产债权轉让暂行办法》等基础规定经有关部门批准,于2007年4月29日将近有10年以上历史积欠、自2001年以来无任何回收效果的、总额32.11万元的小额农户贷款,通过面向内部职工的方式委托滨州瀚丰拍卖公司对两个不良贷款存在的问题包进行了公开拍卖。经过竞拍联社两名内部职工分别鉯3.9万元和4万元的成交价竞拍两个不良贷款存在的问题包成功,分别高出起拍价0.9万元和0.8万元中标者按1个月的期限向信用社交纳了7.9万元的竞標现金。2007年5月23日在不到1个月时间内,竞拍成交的4万元的陈集包已收回现金3.5万元债务人已明确落实还款计划2.75万元,两者相加已超出竞买價2.25万元占标的总金额的37.2%;至2009年3月份,两个不良贷款存在的问题包已超过成交价款累计收回现金8.25万元胡集信用社整个不良贷款存在的問题打包拍卖的制度设计是:
  (一)拍卖贷款的范围
  此次拍卖的不良资产均为胡集信用社千元以下损失类的农户小额不良贷款存茬的问题,分为胡集大社包和陈集分社包总计641笔,金额元起拍底价合计为6.2万元。拍品明细表显示以上不良贷款存在的问题均产生于1980姩至2001年间,金额从几十元至900多元不等同时,农村信用社根据贷款用途、借款人状况等对不良贷款存在的问题追偿难度作了基本归类(表1)每笔拍卖的不良贷款存在的问题包括本金的原价、基准价格与修正价格(招标价格),贷款应收利息未计算在内
  (二)不良贷款存在的问题定价
  不良贷款存在的问题的招标清收由县联社统一组织实施,并根据山东省农村信用合作联社的相关规定制定了《惠民縣农村信用合作联社内部招标清收不良贷款存在的问题暂行办法》不良贷款存在的问题资产价格的制定经过了三个程序。第一步由县聯社成立的“不良资产公开拍卖价格评估小组”(以下简称“评估小组”)制定基准价格,评估小组成员由联社理事、监事、资产管理部門、信贷审批发放部门以及基层机构相关人员组成评估小组对拟拍卖的不良贷款存在的问题基准价格按经验估算法计算,即按照不良贷款存在的问题损失的经验数据确定折扣率和价格按呆滞、呆账贷款捆绑的本金的25%确定。第二步不良贷款存在的问题基准价格确定后,召开全县信用社系统定价听证会包括贷款原发放人、贷款情况了解人等在内的与会者结合借款人经营状况、担保偿债能力及收回可能性等因素对基准价格进行修正。第三步联社定价委员会(高于评估小组的临时性组织)根据修正价格审定招标价格,部分招标价格对基准價格进行了上下浮动据了解,拍卖以前拍卖标的、招标价格、处置方式等业已经过了税务部门的核定和允许。
  在传统的集体管理、集中清收体制下尽管有上级层层下达的清收任务和严格考核,但专业清收人员基本处于应付状态有时为“形势”所迫,只是定期发┅下催收通知单几次找不到人的报请核销了事。竞买成功后中标职工仍作为信用社的员工出勤,但业余时间基本都用在了收贷上据對中标人、基层信用社负责人等的初步了解,中标职工主要采取了以下手段:一是利用私人关系说情如借款人胡某1998年从信用社借款500元购買农药种子,因灾损失未归还贷款形成不良此后胡某常年外出打工,信用社多次催收未见其人而将此笔贷款锁定为呆账贷款中标者张某获得此笔贷款产权后利用多方信息渠道找到此人,明确告知胡某该笔借贷关系已成为他们两人间的事情并拿出证据胡某较为爽快地归還了贷款。二是对村集体做工作尤其针对私贷公用的贷款。三是打折清收在贷款金额25%至100%间寻求与借款人现实能力相应的结合点。四是節日集中催收对于外出打工者,集中于春节等时间上门追讨等等。
  2008年胡集信用社再次组织了对万元以下不良贷款存在的问题的招标清收,共涉及101万元不良贷款存在的问题至2008年,打包拍卖的不良贷款存在的问题清收处置方式已被山东省内大部分农村合作机构采用且拍卖范围已由千元以下的农户小额不良贷款存在的问题扩大至万元以下涵盖个体工商户的贷款,部分地区也已对更大额度的不良贷款存在的问题实行招标清收
  三、剩余索取权激励:胡集信用社不良贷款存在的问题打包拍卖作用机制分析
  一项简单的对内部职工嘚打包拍卖制度,使得有10年以上拖欠史的小额农户贷款在短短几个月内便取得较好的清收效果这与过去传统的不良贷款存在的问题清收管理方式形成了鲜明的对照。同样的坏账资产在不同制度下为什么会产生如此大的反差?新的制度安排赋予了职工怎样的动力贷款拖欠户又出于何种原因拖欠信用社而归还打包拍卖后的职工?这一切都需要从胡集信用社的不良贷款存在的问题打包拍卖制度寻找答案。
  (一)剩余索取权的排他性和预期收益性使中标者内生清收的动力
  在过去传统不良贷款存在的问题清收制度下尽管有严格的清收制度安排,由于不良贷款存在的问题成因复杂、耽搁已久、责任不清、产权模糊即便通过努力能够回收,但只为集体做出了贡献职笁个人不会因此得到与自身努力相对等的、更多的报酬,存在显著的“外部性问题”所谓外部性是指某个人的效用函数的自变量中包含叻别人的行为,通俗地说外部性是指经济当事人之间在利益关系上存在这样的情况一方对另一方或其他诸方的利益造成的损害或者提供嘚便利,都不能通过市场加以确定也难以通过市场价格进行补偿或支付(刘伟、平新乔,1989)在这种制度下,人们自然会产生工作惰性但在打包拍卖制度下,中标者个人拥有排他性的剩余索取权多得少补,其他人无权分享因此,也就有了绝对的“剩余财产控制权”这从根本上对职工形成了足够的激励,利用一切可以利用的手段权力进行贷款清收以争取获得更多的“剩余”。据中标者张某(信贷資产管理部门职工)介绍该职工原有工作的一项内容即清收不良贷款存在的问题,其清收的重点是近年发放形成不良形态时间较短的贷款在中标后拥有不良贷款存在的问题100%产权的条件下,为赚取竞买成交款与总价款的差价利润张某的业余、双休日时间基本用于了清收貸款,同时为防止借款人外出和不耽搁上班张某曾连续4天在凌晨4、5点钟堵在某借款人家门口索要贷款并获得成功。但这些清收行为在原有制度下是不可能存在的。
  (二)剩余索取权的人格化通过市场博弈互动关系的转换提高了对原借款人的契约约束力
  在传统鈈良贷款存在的问题清收制度下,由于不良贷款存在的问题产权不清晰无法从根本上对“有钱不还”的道德风险行为进行有效约束,过詓的催收行为是一种公对私的行为借款人①会清晰地预见到,农村信用社不可能对笔数繁多、金额零散的小额贷款行使法律等高成本手段进行真正意义上的追索因此对其采取了不合作态度。但在新的剩余索取权制度下“产权变迁通常是既包括有关当事人的利益界定以克服外部性的过程”(孔泾源,1994);剩余索取权分割界定于个人致使一方对另一方的损害可以通过市场明确并深刻影响到借款人的思想荇为,不良贷款存在的问题的契约关系转换为私对私状态借款人则必须充分考虑其继续逃废债务的机会成本,至少其要规避债权人时常“要小钱”的时间和精神损失据对另一中标人胡某了解,导致借款人还款的关键因素即借贷关系的变化他认为,原先是欠着公家的能不还,就不还;现在成为人家个人的财产了自己若仍然拒不归还将明确地导致他人产生损失,于情于理难以说通
  (三)交易费鼡的降低,导致相关各利益主体的效率得到提升
  剩余索取权变化为私人财产在处置中增加了灵活性和随意性,大大降低了交易费用以某笔不良贷款存在的问题的清收为例,陈某欠信用社1笔贷款10年贷款金额600元。中标者经询问得知陈某家庭困难,于是双方便私下订竝协议书只交200元就可。如果是旧有制度下由农村信用社催收将全金额追索。因而陈某节约了交易费用――少归还贷款本金并因借据嘚销毁摘除了不讲诚信的帽子;对于中标者而言,贷款收回150元便可以保本收回200元便高出了25%的预期清收金额,而若坚持全额追索不仅有鈳能200元也收不回,而且将付出更多的时间等交易成本可见,剩余索取权的重新分配、界定既提高了借贷双方的经济效率也提高了组织嘚经济效率。
  从农村信用社角度看新的制度安排降低了账务处理成本,而且获得了实质性的中标价款收益通过引入竞争与合作关系,将不良贷款存在的问题产权的边界推延至可以分辨、分割、界定、实施、保护的程度进而锁定了收益、成本,为处置费用的降低提供了条件在本案例中,农村信用社首先可在1个月期限内收回不良贷款存在的问题拍卖成交金额与过去零收回历史相比,拍卖成交款使農村信用社获得额外收益以更小的成本消化了历史包袱。经国家与地方税务部门批准只要是经过拍卖的不良贷款存在的问题,不良贷款存在的问题原始包金额与拍卖成交款间的差额部分可一次性核销而在传统方式中,除严格的限额控制外拟核销的不良贷款存在的问題仍需经过认定、核定与核准等各项手续,同等金额不良贷款存在的问题的处理成本更加高昂而且,在新的模式下经拍卖成交的不良貸款存在的问题可由公示保全,未经拍卖的不良贷款存在的问题则须经催收保全资产保全成本同时降低。
  不同的剩余索取权制度會产生不同的激励效果,引发职工行为的显著变化对道德风险问题形成不同的制度约束,引发了不良贷款存在的问题处置上的效率差异由此可见,由胡集信用社不良贷款存在的问题打包拍卖所形成的新的剩余索取权制
  度最大限度地挖掘了不良贷款存在的问题的自身价值和市场机会,从总体上提高了坏账处置的实际效率
  四、不良贷款存在的问题拍卖清收制度边界探讨
  (一)贷款产品市场嘚时效等范围认定
  并非所有的贷款资源均适宜于拍卖清收,新的清收制度只能建立在能够有效规避当事人道德风险、防范新的不良贷款存在的问题产生的前提之下鉴于目前农村合作机构大部分的贷款资源仍然是股东所有、集体管理的半模糊产权,信贷员有可能借招标清收制度与借款人私下订立同盟默许贷款形成不良而与借款人分成占有贷款资金。经查阅胡集信用社拍卖不良资产清单未发现2001年以后噺发生的不良贷款存在的问题,此意味着已拍出产品基本可认定为既存事实随着时间推移,政策推出以后发放的贷款在形成不良之后將难以推定其是否已含有道德风险。如何消除道德风险成为新制度必须面临的突出问题
  在目前关于招标清收的一系列制度、办法中,尚没有明确界定不良贷款存在的问题的时间范围从理论与现实的可选择性方面考虑,防范不良贷款存在的问题拍卖的内幕交易风险应臸少包括四个途径:一是扩大竞争者范围以更多的市场参与者稀释风险。这种制度在2008年随后进行的拍卖活动中已得到体现跨社、跨地域的竞争已实现。二是通过其他制度互补通过不良贷款存在的问题率、损失补偿制度等目标绩效挂钩制度,促使机构管理者、贷款客户經理最大限度地规避财产管理中的“逆向选择”风险增强组织及其成员对公共产权的关切程度。三是明确排除第一放贷人的竞争资格㈣是实施划段政策,明确界定可参与拍卖的不良贷款存在的问题产生的时间范围就农村合作机构而言,不良贷款存在的问题发生时间至尐应在拍卖清收政策应用以前
  (二)内部人交易风险防范与内部拍卖的必要性
  首先,内部拍卖更有利于公平价格机制与良性竞爭机制的形成作为条件迥异、情况千差万别且价值不断缩水的不良贷款存在的问题包,不了解借款情况及信贷手续的外部自然人参与竞標显失公平进一步,内部拍卖反而对合理成交价格的促成更加有利不仅是不良贷款存在的问题资产基准价格经过了反复多次的评估制萣,而且由于是内部拍卖原信贷人员及较多知情员工均知悉和参与价格的制定,最终成交的价款必然在参与竞拍者共同的认可范围以内过低的价格必将导致其他未竞得标的的职工的不满并导致流拍。
  其次内部竞争存在着理论与现实的必要性。理论上看市场竞争昰以产品的无差异性为前提的,虽然正常贷款具有相类似的产品特点但不良贷款存在的问题包的内容是差别巨大、笔数繁多的小额不良貸款存在的问题,有的是私贷公用、有的是借款人不认账等等外部人参与竞争必然将付出更大的交易费用。同时从实践层面看,至少茬当前社会环境下内部拍卖仍然是必要的因为不良贷款存在的问题一经售于具有黑社会背景的组织或个人,在经济利益驱动下将难以避免暴力收贷及其衍生的社会纠纷事件农村合作机构作为原资产管理者则有可能被牵涉入司法纠纷或付出调查时间等成本而损失更大的利益。因此出于对全体股东利益的保护以及节约组织管理费用,农村合作机构将拍卖范围锁定为易于控制的内部职工是现实和必要的
  第一,招标拍卖清收是一种引入剩余索取权激励的制度进步胡集信用社通过打包拍卖不良贷款存在的问题,借助其来激励中标者的工莋动力和对借款人的约束力将负外部性问题弱化到最低限度,最大限度地发掘出不良贷款存在的问题的真实价值和市场机会突破了过詓所有不良资产处置模式的效率局限。
  第二内部招标清收是特定环境下的最优制度选择。通过拍卖清收这一制度变迁股东、职工、借款人各方的利益得到较原有制度有限或潜在增加的保护,使各经济体达到了可重复博弈的帕累托均衡状态因此,对于不具备公开竞爭条件的小额不良贷款存在的问题而言内部招标清收制度优于集中管理、专业资产公司、司法诉讼等手段。
  第三内部招标清收制喥存在制度边界并需动态修正改进。在拍卖范围限于系统内职工的基础上清收制度须对不良贷款存在的问题的品种、产生期限进行合理設定,相关配套制度须跟进补充以防范道德风险的产生。
  ①此处特指案例中千元以下不良贷款存在的问题的借款人
  [1]高鸿业(主編),西方经济学[M] .北京:中国经济出版社1996.
  [2]孔泾源.市场化与产权制度:变迁过程的理论分析[J].经济研究,1994.
  [3]刘芍佳李骥.超产权论与企業绩效[J].经济研究,1998.
  [4]刘伟平新乔.现代西方产权理论与企业行为分析[J].经济研究,1989.
  (责任编辑 刘西顺)

原标题:【不良资产】以物抵债Φ应注意的法律问题

在抵债资产的接收、处置环节涉及诸多法律问题,如处理不当容易引发法律纠纷。为充分发挥以物抵债对加快处置不良贷款存在的问题的重要作用商业银行应进一步加强以物抵债法律分析,依法规范接收和处置行为

当前,银行不良贷款存在的问題高企、处置难度加大积极采取以物抵债方式能够抢抓借款人、担保人或其他义务人的财产,有效实现不良贷款存在的问题的压降在抵债资产的接收、处置环节,涉及诸多法律问题如处理不当,容易引发法律纠纷为充分发挥以物抵债对加快处置不良贷款存在的问题嘚重要作用,商业银行应进一步加强以物抵债法律分析依法规范接收和处置行为。

1. 巧用法律提升以物抵债效率

根据《银行抵债资产管理辦法》以物抵债主要通过以下两种方式:协议抵债和法院、仲裁机构裁决抵债。在协议抵债中银行与债务人、担保人或第三人协商同意,债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价偿还银行债权。应当注意的是未经公证的协议抵债不具备强制执行仂。一旦资产出让方违约抵入方或买受人将无法直接申请强制执行,须经过诉讼程序再进入执行程序最后处置资产,清收效率会受到影响

在法院、仲裁机构裁决抵债方式中,通过诉讼或仲裁程序由终结的裁决文书确定债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的資产,用来抵偿银行债权一般来说,银行接受以物抵债主要的抵入依据是法院裁定因此,一定要对法院裁定内容表述的明晰性和可操莋性进行认真审查防止因裁定出现漏洞而造成抵债无法进行。

另外在法院裁定以物抵债中,一定条件下拍卖并不是必经程序。《民倳诉讼法》司法解释(法释〔2015〕5号)第四百九十一条规定:“经申请执行人和被执行人同意且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以不经拍卖、变卖直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务被执行人应当继续清偿。”第四百九十二条规定:“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的经申请执行人同意,且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务,或者交付申请执行人管理;申请执行人拒绝接收或者管理的退回被执行人。”上述規定放开了对查封物拍卖前置程序的限制有利于银行直接通过抵债方式变价处理担保物。若执行财产因地理位置不佳、评估价值过高、現状存在瑕疵等原因可以预见通过法院拍卖无法处置或处置所得价款过低,或不良贷款存在的问题需要快速清收的可与执行法院及被執行人沟通,不经拍卖、变卖直接将执行财产抵偿债务。

2. 抵债资产产权过户登记不能忽视

《物权法》规定:对于依照人民法院、仲裁委員会法律文书而享有的物权处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的未经登记,不发生物权效力因此,资产抵入后应先将产权過户至银行名下一方面可以确保抵债资产处置发生物权效力,另一方面也可以避免抵债资产因债务人原因被查封或重复抵债陷入不必偠的讼争。

3. 法院拍卖程序应做到四注意

根据上述规定对法院组织的拍卖,银行应当注意以下问题:

一是不动产拍卖不同于动产拍卖在動产拍卖中,法院经过两次拍卖不成后便可裁定以物抵债;在不动产拍卖中如果两次拍卖不成,只要银行不接受以物抵债法院就应当茬六十日内进行第三次拍卖。

二是对法院裁定以物抵债应进行必要的分析当前,银行不良贷款存在的问题清收形势严峻在现金清收难鉯实现的情况下,与其耗费人力物力陷于执行“马拉松”不如积极接受以物抵债,特别是对于被执行人有破产逃债迹象的建议果断通過以物抵债止损,防止被执行人破产后银行受偿率更低甚至为零。但作为申请执行人法律赋予了债权人是否接受以物抵债的选择权,對严重有失公允的以物抵债应当拒绝。

三是《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释〔2004〕16号)第十四条规定:“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知当事人和已知担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日箌场。优先购买权人经通知未到场的视为放弃优先购买权。”根据该规定银行应提示法院通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场,防范资产抵入后他人向银行主张权利或拍卖被撤销

四是积极解决三拍流拍问题。2014年11月19日最高院执行局下發的《关于“转变执行作风,规范执行行为”专项活动中若干问题的解答》规定:“不动产经三次拍卖流拍不能依法变卖或以物抵债的,执行法院可以根据市场价格变化重新启动(评估)拍卖程序。”依据上述规定在司法清收中遇到不动产三拍流拍后仍然无法处置的,在适合条件下银行可积极要求法院针对当地市场实际情况,重新启动评估以及拍卖流程使评估价格更符合市场行情,以提高拍卖处置的成功率

4. 抵债资产处置拍卖应充分披露标的瑕疵

以拍卖方式处置抵债资产符合市场交易“公开、公平、公正”的原则,透明度较高且叒能最大限度实现抵债资产价值因此,卖抵债资产成为处置变现的首选方式但这种方式如运用不当,也存在法律风险

《合同法》苐五十四条规定:“一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤銷。”《拍卖法》第六十一条规定:“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定未说明拍卖标的瑕疵,给买受人造荿损害的买受人有权向拍卖人要求赔偿;属于委托人责任的,拍卖人有权向委托人追偿拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标嘚真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任”因此,建议银行在抵债资产处置前必须将所有瑕疵予以充分披露如权属是否清楚、证件是否齐全、税费是否缴清、质量是否有缺陷、资产是否完整、财产的占有及租用情况等,否则可能引发法律纠纷

例如,某银行委托拍卖公司拍卖某宗房地产2003年12月买受人王某以178万元的价格成交,并支付佣金8万元在申报办理产权过户手续时,办证机关告知“证件不齐不予受理”,原因是该房地产土地性质为划拨地按照规定应向国土资源局申报并经县(市)一级政府批准,才可进入拍卖市场由于银行在拍卖前未办理申报手续,国土资源局不予办理过户为此,买受人向法院起诉要求解除拍卖合同、返还拍卖款项。经法院终审判决银行敗诉返还拍卖款。

5. 因地制宜合理约定税费承担

《银行抵债资产管理办法》第四条规定:“取得抵债资产支付的相关税费是指银行收取抵債资产过程中所缴纳的契税、车船使用税、印花税、房产税等税金以及所支出的过户费、土地出让金、土地转让费、水利建设基金、交噫管理费、资产评估费等直接费用。”从该规定看资产抵入银行要承担种类繁多的税费。在实践中资产抵入银行也可与债务人协商要求债务人承担或共同承担过户应支付的税费。根据最高法院公报案例所述“虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明確规定了纳税义务人但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款,即对于实际由谁缴纳税款并未做出強制性或禁止性规定因此,当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的并不违反相关法律、法规的强制性規定,应认定为合法有效”因此,协议约定税费承担的解决方式具有可行性即可以约定由债务人承担税费,也可以约定由银行承担泹考虑到各地税费政策的执行差异,建议当事行与当地税务机关沟通避免因避税遭受补征税款或其他处罚。当然对在抵债资产拍卖过程中涉及税费承担事宜,也应当告知竞买人并注意书面表述避免引起歧义。

最高院指导案例认为:借款合同双方当事人经协商一致终圵借款合同关系,建立商品房买卖合同关系将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的,该商品房买卖合同具有法律效力

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