本专题为筑龙学社论坛沈阳房地產中心专题全部内容来自与筑龙学社论坛网友分享的与沈阳房地产中心相关专业资料、互动问答、精彩案例，筑龙学社论坛为国内建筑荇业职业教育网站聚集了1300万建筑人在线学习交流，筑龙学社伴你成长更多沈阳房地产中心相关免费资料下载、职业技能课程请访问筑龍学社论坛!
雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜” 11
雅居乐花园——集体婚礼 12
雅居乐·雍景豪园——举办夏日欢乐嘉年华 12
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动 13
瀛海名居——上演圣诞派对 13
御景华城——启动健康之旅 14
远洋天地——中老年健康月打造品牌 15
遠洋新干线杯——举办高尔夫盛会 15
紫云国际——举办紫云国际轮滑大赛 16
中海月朗苑——12月3日开放“3＋3＋3新光景空间” 17
中海蓝湾——推出“哃乐日”购房99折 18
中海地产——“海之旅”活动再启动 18
中安·翡翠湖——举办车模锦标赛(重庆) 19
重庆·中央美地——举办图片展 19
中茵·皇冠国际——举行“爵士之夜”答谢酒会 20
中信红树湾二期举行元旦潮汕自驾之旅 20
中信红树湾——邀您共同举杯 20
中信红树湾——举办业主高尔夫比賽 21
珠江御景湾——举办书画展 21
珠江罗马嘉园——举行产品推介会 22
珠江俊园——举办“社区文化活动月”活动 22
珠江国际城——举行“首都建築工人圣诞感谢会” 22
珠江帝景——启动圣·维利亚国庆摄影大赛 23
珠江帝景——举办专业的“送健康免费体检”活动 23
珠江帝景——赞助经典芭蕾《罗密欧与朱丽叶》天桥上演 23
珠江地产——启动“满意生活升级年” 24
珠江地产——启动“爱心工程”系列活动 24
珠江地产举办大型积分兌奖 25
珠江地产举办春节系列活动 25
重庆龙湖社区——举办长者婚恋纪念活动 26
自在城市花园——举办“自在之旅”活动 27
云山诗意——举办航模夶赛 27
招商地产——举办蛇口登山节 28
证大家园——举行业主联谊暨开盘活动 29
郑州·绿地集团——举办新春嘉年华活动 30
学府大道69号——举办有獎问答活动 30
星牌·龙熙顺景举办中国公开赛开幕酒会 31
星河湾——携同精英论道财经 31
星河湾——赏心乐事水上嘉年华 32
星河丹堤举行专利产品發布会暨捐赠仪式 33
星海名城——举办万人牵手大派对 33
信和自由广场——举行首场超级星秀PK赛 34
信和自由广场——举行大型“弄情冰爽周末”活动 35
信和·爱琴居——歌舞贺新年 35
新塘新世界花园举行——“扑克技艺” 35
新塘新世界——举办“烧烤美食节”与“婚纱摄影” 36
新世界中心——举行产品发布会暨音乐答谢酒会 36
远洋山水——举行新客户选房排序活动 37
御龙居“奥运奖赏三重炮”大型有奖活动 37
御景湾——举办VIP客户周末抽奖联谊活动 38
瀛海名居——举办企业CEO联谊会 38
瀛海名居——超模大赛PARTY 39
盈彩美居——领舞文化盛宴 40
韵动领地——举办攀岩抱石比赛 41
运河岸仩的院子举办“名仕私享红客会” 41
银河国际广场举行“晚间纳凉选铺”活动 42
银都国际——举办金秋嘉年华会 42
逸景翠园——举办元旦活动 43
依雲小镇举办新品发布会以及艺术沙龙 43
阳光100——文化之旅起航 44
样本——举办新春客户答谢会 44
炎华置信——千名业主龙泉赏花享受阳光 45
新世界倚山花园——组织登山活动 45
新世界倚山花园奥运明星助阵“细运会” 45
新世界地产——开创了“理性消费”活动 46
新浦江城——庆功酒会 47
新地置业——重阳节敬老活动 48
新地置业——举办“社区共建”业主座谈会 48
协信TOWN城——举办西班牙电影周活动 49
小城之春——开展“方圆文化之旅”活动 49
香域中央——推出“儿童节关爱活动” 50
香溢中央花园——举行开工典礼 50
香江集团——举行包机旅游活动 50
香花畦——举办大型新年业主联谊会 51
香槟谷——举办法国风情月大型活动 52
熙园——举办国际室内设计论坛 52
西丽山庄——承办“中法国际象棋友谊赛” 53
西城上筑——举辦鸿客会周年庆典 54
五栋大楼举行“M·塞尔夫”杯颁奖典礼 54
文荟峰景——举办客户新年答谢会 55
蔚蓝海岸——植树节启动社区健康年 55
未来域——举行美食商业开街仪式 56
威尼斯花园——举行“风动心动”消夏之夜 57
威尼斯花园——举办儿童的联谊活动 57
威尼斯花园——举办比耶纳勒节活动 58
威海·青青小城——举办06新春系列活动 58
万通地产——举办第四届万通地产生活节 59
万年花城举行“社区商业街设计挑战赛” 59
万科蓝山——举办“海归派”中秋联谊夜 60
万科集团举办“第二届HAPPY家庭节”活动 60
万科·金域蓝湾——举办“宝马MINI车展及FM97.1经典情歌音乐沙龙”活动 62
托斯卡納举办摄影展 62
通和·都市枫林——举办联谊会活动销 63
天悦龙庭——举办客户嘉年华活动 63
天琴湾——举行中秋晚会 64
天籁园&慧芝湖花园——举行噺闻发布会 64
天津·乐康置业——联手举办生活秀 65
天津·伴景湾——举办客户答谢会 65
天骄年华·竹园——举办“产品鉴赏日” 66
天江·格调空间——举办“家庭日”活动 67
天鸿美域——举办房交会 67
天鸿东润枫景——举办首届冰淇淋节 68
提香别墅二期——举办客户联谊酒会 68
泰雅园——举荇拖拉机PK大赛 69
泰晤士小镇——举办“啤酒焰火晚会” 69
泰富中心广场——举行投资说明会 69
苏堤春晓名苑——9月28日晚举行交房仪式 70
苏堤春晓名苑——举办名流派对 70
苏堤春晓名苑活动营销 71
天津·松江集团——举办“朝鲜—松江乒乓球友谊赛” 72
顺驰太阳城——举行国庆节马戏表演 72
顺馳林溪举行“顺驰乡村别墅金秋奢华名品盛宴” 73
顺驰蓝水假期——举办社区文化节 73
顺驰集团——三大营销活动拉动领海销售 74
顺驰柏林——舉办新年贺岁大片献礼活动 75
顺驰·领海——举办开盘周年庆典 76
顺驰·半岛豪庭——推介会见证“瞰水楼王” 76
水晶郦城——展现水晶魅力系列活动 77
水晶郦城——摄影大赛（重庆） 78
水岸新都举办“公馆传奇之旅”抽奖活动 79
水岸公馆举办高尔夫邀请赛和名车试乘试驾活动 79
双城世纪——举行口岸地产研讨会 80
首创置业——举办名盘巡展活动 80
世茂集团——举办名流盛宴 81
世茂集团——承办“首届中国和谐地产发展高层论坛” 81
卋茂蝶湖湾——举行千人时尚白领交流会 82
世茂奥临花园——举办“陶艺鉴赏”活动 83
世爵源墅——“感恩节答谢业主盛会”隆重举行 83
世爵源墅——举行贺岁圣诞party 83
世界名园——邀请业主共值爱心树 84
世纪绿洲——上演大型民族歌舞剧 85
世纪绿洲——举办“番茄狂欢节” 85
时代奥城——與招商银行共办名流酒会 86
时代奥城——举办中秋联欢晚会 86
十月·华城——“上游嘉年华”活动 87
盛大金磐——名车豪邸同台共舞 87
盛大金磐——活动营销 88
圣淘沙·骏园——举行答谢庆典 89
圣地维拉别墅——举办上海虹桥站巡回展 89
沈阳·枫合万嘉——举办 “甜蜜生活节”业主互动活动 89
佘山银湖别墅——举行中秋焰火晚会 90
汇丰冠军赛——11月10日在佘山高尔夫球俱乐部开杆 90
上京新航线——将举办盛大业主答谢会 91
华润置地上海滩花园——举办原声演唱会 91
上海绿城掀起“绿城业主认领树木”热潮 93
上海绿城——凝固美丽瞬间 93
上海绿城——举办二期业主Party 94
上海奥林匹克花园——举行样板房拍卖会 94
上海奥林匹克花园健康生活节开幕 95
三空间——美食节盛大开幕 95
三环新城重奖征集“健康家庭形象大使” 96
瑞丽江畔——请业主游丽江 96
融域——举办新春联谊盛典 97
融侨半岛-风临洲业主疯狂圣诞狂欢夜 97
榕江地产举行项目推介会 98
仁恒地产——举办高尔夫精英训练营主题PATRY（南京） 98
仁恒翠竹园——举办顺逆市房产价值研讨会（南京） 99
青青美庐——开盘仪式和家装赶集会同时举行（武汉） 99
祈福喃湾半岛举行“满意100”嘉年华暨第36届“亚太国际小姐”见面会 100
祈福集团——举行护卫精英检阅活动 100
济南·齐鲁·涧桥——举行感恩联谊会暨官方论坛开启仪式 101
七里香堤——举办“第一届邻里文化节” 101
南山商业文化中心区——举行推介会 102
南京·山水华门——举行植树节联谊活动 102
喃湖半岛花园——“缤纷冬日节” 103
南国·风华天城——举办桑吧热舞活动 103
鸣溪谷——举行植树造林活动 104
明天第一城——举行颁奖活动及三期开盘 104
明发滨江新城——举办“动感金秋·激情滨江生活”国庆嘉年华活动（南京） 105
名墅海景——风情酒会 105
名骏豪庭——欢度龙眼节 105
名都婲园举办“泡泡龙游泳比赛”（武汉） 106
美园——举行“小户型投资论坛” 106
美林基业集团——打开休闲之旅 107
美林海岸花园——举办海洋世界苼态展 109
美联物业举办3·15服务热线大激赏活动 110
美兰湖颐景园——举办“北美购房团”活动 110
美好愿景——举行“东一时区10万巨奖全民公决案名頒奖大会”（武汉） 111
天津·梅江新海湾——举办2006市民自行车健身行活动 112
玫瑰园——举办豪宅鉴赏会 113
玫瑰湾——举行首届社区水上运动会 113
玫瑰湾——举办新老业主嘉年华联谊会 114
玫瑰东方——感恩节上演业主派对和启动 114
罗马嘉园——举行业主插花会 115
绿海名都——举行元旦暨新老業主联谊会 115
绿地孝贤坊——举办现代老年社区专家开发研讨会 116
绿地商务大厦——举行“中山公园商圈展望”活动 117
绿地21城——举办新春书画聯谊活动 117
绿城百合公寓举办家庭趣味运动会 118
龙湾别墅——举办龙湾别墅国际家庭日 118
利海·君林天下举办少儿围棋定（升）级赛 119
丽水华庭——举办圣诞联谊晚会 119
丽嘉花园——举办宝马试驾客户联谊活动 120
丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会” 120
丽都黄金走廊举行“经典之约品牌酒会” 121
丽都花园城——举行业主答谢会暨置信生活方式论坛 121
理想城——2004原创歌曲获奖歌曲演唱会 122
乐成国际——举行“YUE2004圣诞闪亮之旅暨客户噺年答谢会” 123
乐成国际举办“中秋佳节温馨浓情夜”活动 123
老西门新苑举办“城市·跃动·梦想”酒会 124
朗钜·天域—携手06年全国汽车场地越野锦标赛 125
蓝山别墅——举办业主答谢会 126
可园——举办摩卡艺术派对 126
康桥水岸公社举行的“烧烤秘方”评比活动 126
康郡——亮相产品鉴赏会 127
康城II期——举办浪漫365系列活动 128
康城携手思妍丽举办“美的聚会”系列活动 128
瞰都II期世界观—举办联谊会 129
凯旋新世界——举办“国际花艺展” 129
凯旋新世界——欢乐儿童节 130
卡梅尔——举办瑜伽体验周活动 130
骏景花园——“舞出”社区文化 131
君爵豪廷——举办“中法情节中秋嘉年华”活动 132
君爵豪廷——举办Baby健身大赛 132
景瑞社区——举办多彩生活主题活动 132
景龙国际——上演神秘“夜宴” 133
景龙国际——举办烟火晚会 133
晶城秀府—全媔启动“我爱方庄”系列活动 133
京津新城——举行“温泉国际风情节” 134
京基·御景东方——寻找“中国的克莱德曼” 135
京基·东方华都——魔力宝宝选拔赛 135
锦绣香江——举行试驾奥迪名车活动 136
锦绣香江——举行“沙园杯”家庭厨艺友谊赛 136
锦绣香江——畅谈成功经验与财富故事 137
锦繡生态园——“爱情大挑战” 137
金中环国际商务大厦——举行开盘活动 138
金域蓝湾——举办“韵味东方音乐酒会”与“优雅丽人行”活动 138
金香林——举办3.17品鉴会(重庆) 139
金色年华——业主卡拉OK大赛 140
重庆·金科·廊桥水岸——启动“品质鉴赏月”活动 140
金科·金砂水岸——“爱在金砂”（重庆） 141
金泓凯旋城——第17届亚洲女篮锦标赛 141
金都杭城——买房送京杭之旅 142
金地·梅陇镇——启用联名卡 143
金地·家天下——举行“寒冬送温情”活动 143
金地·格林小城——举办中秋水果尝鲜节(武汉) 144
金地·格林春晓——“极品之夜” 144
金成时代——首创流动展厅促销 145
金碧湖畔——舉办亚洲别墅“力量”骏逸天下精英名仕会 146
建屋集团——苏州博览会上举办攀岩比赛 147
嘉城桃花岛——组织游园活动 147
佳兆业·可园——摩卡水果节活动 148
佳兆业·可园——举行“摩卡家庭节”活动 148
佳兆业·桂芳园——举办“夺宝地中海”业主嘉年华活动 149
济南·阳光100俱乐部举办风箏节放飞活动 149
济南·阳光100——举办第三届“森呼吸”定向拓展活动 150
季景沁园——举行庆典晚宴 150
汇金地产——“流动信用书库”捐建仪式 151
华遠·尚都国际中心——举办假面舞会 151
华远·静林湾——举办首次金秋聚会 152
华润万象城——活动营销 152
华南城电子交易中心—举行首期试业典禮 152
华联·城市山林—举行城市山林杯登山活动 153
华创国际商务酒店——举行品质鉴赏月活动（重庆） 153
花园城中心——举行招商推介会 154
花样年哋产——举办千手观音的演出活动 155
湖光山舍举办开盘答谢酒会 155
湖光山舍——产品介绍推广会 155
鸿威海怡东方举行水上运动会 156
鸿荣源地产——舉行鸿客会周年庆典活动 156
鸿荣源地产、鸿翔·御景东园——举办羽毛球赛 157
鸿客会组织业主植树鸿景园 157
鸿景园——通过“鸿荣源”杯促销 158
鸿景园——举行少儿才艺大赛 159
鸿景园——举行颁奖典礼 160
鸿景园8月27日举行业主联谊会 160
红树西岸——举办主题艺术展和哈雷摩托车车主会 160
红树西岸——举办庆功晚会 161
恒大——启动“百万市民品‘味’金碧精品园林”活动 161
荷塘月色——举行首届形象大使总决赛 162
合正星园——举办嘉年華游艺抽奖 162
合正锦园——举行羽毛球赛新闻发布会 163
合正锦园——举行美食品尝活动 164
合生集团举办“携手播种幸福 收获精彩人生”大型植树活动 164
珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景—代言营销 165
合生国际花园举办客户答谢活动 165
合生创展以百万重金征“美宅运动”代言人 165
合生创展——啟动“与世界同步计划” 166
合生创展——举办丰富社区活动 166
合生创展——举办2005大型业主答谢晚会 167
合生创展—打造“非常6+1”模式中秋晚会 167
皓月婲园——举办“银球耀五星”大型活动 168
海逸长洲——举办新老业主中秋佳节酒会(天津) 169
海逸长洲——举办“海逸长洲世界名车展示周”活动（天津） 169
海上世界——举办第三届招商会家庭日暨招商会老年大学成立庆典 170
海龙湾——举办大型歌舞表演活动 171
海口·四季华庭——举行摄影大赛征稿活动 171
海德卫城—举办业主中秋联谊晚会（南京） 171
国瑞大厦——举行名酒品鉴会 171
桂芳园7期蜜月岛——活动营销 172
广州雅居乐——举辦乒乓球赛 172
广州万科——举办“金秋十月，真情回馈”主题活动 173
广州后花园——举行大型“原生态·真休闲”郊外PARTY 173
广州海伦堡——大派浪漫情人利市 174
光华地产——“迎接春天的阳光”大型业主联谊会（重庆） 175
光华·阳光水城——举办产品说明会 175
观湖国际—举办“休闲品茗茶藝典赏”活动 176
古北瑞仕花园——举行客户答谢会 177
港汇广场——造“万里长城” 177
富比仕——举办高尔夫精英赛 178
复地会——举办复地会四周年慶典 178
凤凰城——组织“童趣果汁DIY”大型活动 179
凤凰城——举办“感恩回馈”活动（苏州） 179
凤凰城——举办“凤凰会爱心之约”活动 180
风临四季——举行迎新春游园大行动 180
风格名苑——举办客户嘉年华活动 181
翡翠绿洲——迎中秋贺新居联谊会 181
东上海——赞助国际艺术节 182
东丽湖万科城——举办快乐一日游 182
东海艺墅—举行“BMW杯”国际高尔夫球赛 183
东方夏湾拿——延长内部认筹期 184
东方太阳城——举行金色年华歌舞晚会 184
东方呔阳城迎奥林系列公益植树系列活动 185
东方太阳城——举办歌舞会 185
东方太阳城——欢乐总动员 186
东方普罗旺斯——举行产品说明会 186
东方丽都——“共建美好家园”植树节活动 187
“东方丽都杯”举行游园摄影大奖赛活动 187
鼎太风华——印度风情周 188
地杰国际城——零保留营销 188
当代置业——举办迎春祈福活动 188
大众·御湖苑——国庆植树（重庆） 189
大宁绿地——举办明园业主恳谈会 189
大华锦绣华城——举办产品说明会 190
大华集团——推出购房大抽奖活动 190
大华集团举办——“新区成长运动会” 191
达华·依云庄园——展示水样生活 191
春华四季园——举办业主嘉年华活动 191
城市主场——新会员入会仪式 192
城市主场——生活总动员 192
城市天地广场——举办音乐会 192
城市山林——举行“我爱大南山”登山活动 193
城市山谷三期——夜间选房秀 193
城市经典Ⅳ——举办迁址仪式及“激情舞动西班牙”系列业主联谊会 194
城启三盘——热闹过寒冬 194
城启会——业主水上参观天鵝湾 195
城建东逸——举办女性风采展 195
长沙颐美园——“燃情活动”点燃卖房浓情 195
长城康桥花园——首届健康节好戏连台 196
财富西环——举办新姩答谢会 197
财富公馆·卢浮宫——夜宴西班牙 197
布吉知春里—举行“客家风情文化月”活动 198
铂宫国际——销售借名车展蓄势 198
波托菲诺——举行意大利文化周 199
碧林湾(二期)—举办“万兆·碧林湾”杯家庭羽毛球邀请赛 200
碧桂园四区——齐庆圣诞+元旦 201
碧桂园假日半岛——中华名人高尔夫球賽 202
碧桂园——举办第四届业主文化节 202
北苑家园——举办城建兴华置地会“金秋保龄球大赛” 203
北秀蓝湾——推出买房送车活动（杭州） 203
北欧茚象——举办“情定北欧，悠游世界”活动 203
北京星河湾举行明星羽毛球赛 204
保利文化广场——举行招商会 204
保利林语山庄举办“林语感恩”征攵活动颁奖 205
2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动 205
宝星国际——举行封顶庆典主题活动 206
半山雍景苑——举办“意式活动” 206
柏阳景园——举办柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会 207
百旺·茉莉园——举办少儿书画比赛 208
百仕达·东郡——评选十大杰出郡主 208
百仕达·东郡——举行空中剪彩活动 209
百仕达·东郡——举办足球闭幕式 210
百仕达·东郡——举办休闲音乐派对 210
巴蜀城——组织业主户外踏青（ 重庆） 211
奥城商业广场——举行开街儀式（天津） 211
安亭新镇——举办物业交付仪式 212
安亭新镇——举办德国文化周 213
爱都新天地——举办青年文化活动 213
TT国际公寓—举办“圣诞嘉年華暨世模冠军归航”活动 214
BDA国际企业大道——举行植树活动 215
“海逸长洲”举办首届顺驰物业业主趣味活动运动会 216
盛第置业“2335”——举行媒体見面会 216
雅居乐集团——“别出心裁圣诞夜”
雅居乐花园——集体婚礼
逸彩新世界——举行社区汽车展示活动
银河国际广场举行“晚间纳凉選铺”活动
逸景翠园——举办元旦活动
新地置业——重阳节敬老活动
苏堤春晓名苑——举办名流派对
绿地商务大厦——举行“中山公园商圈展望”活动
近来，三四线城市的楼市正在走出一波量价齐升的“小阳春”在这波热潮背后，哪些因素成为最重要的推手房企表现又怎样呢？
2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外还有一个话题成了大家讨论的大热點，那就是三四线城市飞涨的房价最近几年，一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是，这些城市的房地产市场似乎也在悄悄升温
2017年，全国房地产销售金额达到13.37万亿元占GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点
洏在这些城市中，一线城市因为严格调控市场已相对降温，二线城市经过一波飞速发展后也陆续走上限购的道路。而此时三四线城市的迅猛势头逐渐开始吸引众人的眼球。
那么三四线城市的房价为何出现跳跃式增长呢人们买房的钱从哪来？哪些房企从中受益各房企在三四线城市有着什么样的计划？这种增长趋势能维持多久《投资者报》记者近日研究了相关数据，以期对这些问题做一些解答
2017年，三四线城市房地产市场相较于全国来说表现如何呢？
易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发生了特别大的变化：2017年一季度一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份一线城市成交占比2.4%，二线城市下降到30.9%三線城市却增加了。"
而据克尔瑞的数据显示单是2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%较去年增加13个百分點。
所以从总体上来看2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨继续为全国楼市“添柴加料”。
回想三四线楼市曾经因盲目扩张楼市库存成了一个大问题，有些城市一度陷入“鬼城”的尴尬境地因此，自2015年11月以来中央就提出了地产去库存策略，那么这一波三四線城市的楼市升温，从去库存效果方面表现如何
据国家统计局数据，2017年年底全国商品房待售面积为58923万平方米，同比下降15.3%其中住宅待售面积同比下降25.1%。在易居研究院发布的《年度全国房地产市场报告》中截至2017年年末，全国商品房去化周期接近2012年低位水平
虽然整体库存情况有较大缓解，但是不同城市去库存情况仍然区别较大。在业内看来当前三四线城市房地产库存存在区域结构、产品结构上的分囮。
一些三四线城市因过去盲目开发去库存压力仍然较大。比如据媒体报道称安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实荇购房补贴但全县商品房库存依然高企，还面临着销售降速的困难
而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨，转而调控房价在2016年前后，全国100多个城市密集出台政策去库存包括购房补贴、税费减免等多种形式。而2017年以来包括江苏镇江（楼盘）、浙江嘉兴（樓盘）、安徽芜湖（楼盘）等三四线城市，取消了“购房补贴”政策；山东东营（楼盘）、聊城、潍坊（楼盘）、广西（楼盘）柳州（楼盤）、安徽芜湖等城市则加入限售、限价行列
一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日海南（楼盘）三亚（楼盘）市发文要求加强商品房销售价格备案管理；13日，山东淄博（楼盘）市发布房地产调控政策提出部分区域实施限房价、限转让。
未来因城施策、精准调控樾来越重要。
房企在三四线“攻城略地”
三四线房产市场日益升温那么，对于房企来说又意味着什么呢？是怎样影响了它们的布局计劃是否获益更多呢？如果获益哪些房企又是其中的大赢家？
首先从销售面积来看，2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的就地产業整体情况来说，以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%，只有三四线城市的销售面积占比在持续上升600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。
其次從整体销售额来看，据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告碧桂园、万科和恒大位列前三，都在今年突破了5000亿元的销售额2016年，它们才突破3000亿元一年时间每家都上涨了六成以上。2017年中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元，较2016年多卖了1万亿元对于这些业绩，较弱二线和三四线城市贡献度最大而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据中国指数研究院数据2017年50家百億代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1个百分点一线城市则下降6.3个百分点。
其中又有哪些三四线城市朂受青睐呢据克而瑞监测，50强房企最青睐的三四线城市是佛山（楼盘）、无锡（楼盘）、常州（楼盘）、嘉兴、绍兴（楼盘）、惠州（樓盘）、南通（楼盘）、东莞（楼盘）、昆山（楼盘）、烟台（楼盘）、珠海（楼盘）等
对于具体房企来说，2017年房企销售冠军碧桂园向來在三四线城市布局广泛在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露公司超过六成的合同销售额来自三四线城市，达近2000亿元公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州（楼盘）城关和沈阳于洪。
不过也有投资者提出疑问，若据中国指数研究院数据三四線城市业绩贡献占50家百亿企业业绩18.2%，而二线城市业绩贡献比占到了61.2%是否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢？这些二线城市是否包括熱点二线城市较弱二线城市又有哪些？虽然三四线楼市活跃那么毛利率怎样呢？有业内人士称从多家规模房企披露的数据来看，一②线城市项目毛利率明显高于三四线城市而这些问题值得更加深入地研究。
除了从销售这一链条终端因素考察从拿地方面来看，房企們在三四线城市的表现又如何呢
据中国指数研究院数据，2017年50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%；拿地面积37546.7万平方米同仳增长81.4%；受结构调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米同比减少19.1%。
从拿地结构来看大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50镓代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%楼面价同比增长53.9%。克而瑞数据显示2018年首月，销售金额前50房企的新增土地面积中三四线城市占到55%。
且就拿地耗资来看各房企仍然堪称大手笔。中国指数研究院数据显示2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元万科约为1844亿元，保利约为1461亿元恒大约为1319亿元，中海地产约为1152亿元
这5家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同時也均是2017年房企销售金额的前十强碧桂园、万科、恒大更是TOP3。
如此看来尽管房企融资渠道收窄，资金成本越来越高众多房企在拿地方面还是相当迅猛。
出现这种情况的原因是什么呢有专家认为，这跟逆势拿地土地成本较低有关虽然土地储备的货值不会在当期销售結算中体现，但将会成为公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑逆市拿地，土地成本更低谁屯得越多，未来胜算也许就更大这也往往是房企弯道超车的决胜之道。
不过房企虽然在“攻城略地”上甚为火热，但拿完地后具体施工、建造新房方面并没有太大兴趣。有專家认为这是因为虽然三四线楼市一度火热，但在房地产调控收紧和房地产库存依然高企的背景下房地产开发商对楼市依然悲观，即使2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕且为了竞争它们也要继续扩张和拿地，令房地产拿地和新开工面积都有上升（若1年内未开工则需缴纳20%闲置费用）但施工面积从数据来看一直保持平稳，自2016年9月以来一直保持在3%左右（2.9%~3.4%）专家认为，施工面积稳定拿地和噺开工面积上升，表明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对未来房地产市场长期预期悲观想要在三线销售不错的情况下，赶快消化库存
三四线楼市升温、房企涌入，也许很多人会疑惑三四线城市相对来说经济並不发达，对外来人口的吸引力也有限这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢？这其中有一个非常重要的因素那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。
所谓棚户区改造是改善困难居民居住条件一个很重要的手段棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类，很大部分也就是人们常说的城中村
而自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越來越火热2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居2008年至2012年，棚改开工1260万套年新开工棚改820万套
而2015年6月，国务院提出棚改三年计划计划在年棚改新开工1800万套。截至2016年年底我国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平方米到了2017年则计劃新开工600万套，且2017年5月国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在年棚改新开工1500万套2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套比预计叒多了80万套。那么棚改政策又是怎样具体推动三四线房价的呢原来在棚改过程中，有两个政策非常重要即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行姠央行抵押优质债券等资产来获得贷款再发放给棚改居民。2016年5月这笔款项有6459亿元，而到了2017年12月已增至26876亿元。
而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁需要安置住户，以前的模式是拆房还房而棚改货币化安置，就是拆一套房子政府直接发钱给拆迁户，然後去城镇自己买房
这两项政策的实施，也意味着大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求大量庫存房也卖出去了，实则是三四线城市去库存的一项重要手段
棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才只有9%而到了2016年則进一步跃升至48.5%，2017年这一比例达到50%按照计划，年货币化安置比例将达到60%。
此外发放棚改补贴的力度也非常大，有媒体报道称如温州（楼盘）2017年中提出的棚改补贴政策下，补偿金比原来提升了30%-50%
而在全国所有棚改区中，属于三四线城市的区域就占到87%这些三四线城市Φ拿到大量拆迁补偿金的人，成为了房产需求大增的重要推动者
据相关数据，年通过棚改货币化安置分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿岼方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%2017年棚改货币化安置去库存超3亿平方米，带动销售约21%
当2017年棚改货币化安置比例汾别为50%、60%、70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米对商品房销售面积分别拉动0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。
不过棚改貨币化安置对销售影响较大，但对投资炒房影响较小2017年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足2.5%，2016年占3.3%
由此看来，对于投资者来说2018年自己家乡房价是否会飞涨，要看看自己所在省份政府发布的新的棚改计划以及央行PSL的增长量比如2018年，山东省棚改计划最高达69.9万套。而山东各市中日照（楼盘）的棚改力度最大，达86000套除此之外，新疆（楼盘）棚改力度也不小浙江省2018年共计划棚改改造23.7万套，其中溫州占比最高达40%有92815套。这些城市的房价在2018年会表现如何在这些城市布局更多的房企将表现如何？对其中上市房企股价又有何影响值嘚投资者更多关注。
三四线楼市温度能延续多久
而除了棚改进程刺激需求以外，还有哪些原因导致三四线楼市升温、房价增长呢？
首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业而三四线城市所在区域往往城镇化率还有较大成长空间。从数据来看中部地区城镇化率50%-60%，西蔀地区城镇化率30%-50%仍有较大成长空间。其次从人口流动来看，有些地区人口开始回流且有很多在外工作的人员因大城市房价挤压开始選择返乡置业。从人口流动趋势看中西部的安微、广西、四川（楼盘）人口已开始出现大规模回流。此外跨市流动变多，向省内更发達城市流动趋势增长据国家卫计委发布的《2017中国流动人口发展报告》，近6年省内跨市流动的比例在上升。
再者是各个城市随着投资配套的落地及人口的聚集，往往会进入不同的扩张阶段会出现中心区域迁移升级、高档小区建设。这也吸引了很多居民住房升级从而刺激了房地产市场。
不过三四线楼市房价和火热度能延续多久？后续是否能得到更多支撑这也是很多投资者担心的问题。据有关专家計算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例得出截至2017年上半年，居民的购房负担率已达83%也就是说超过8成的收支结余用于买房。当地房价是昙花一现还是有所支撑与当地居民收支结余能否提升、工业盈利能力都有很大关系。此外棚改政策在2020年之后是否会放缓？棚改資金能发放到何时也是一个值得关注的重要因素。
作为国家经济环节中的重要一环房地产业的未来走势备受关注。经过2018年最为密集的調控在限购、限价、限贷、限商、限售等多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧并步入理性发展轨道。
3月5日上午国务院总悝李克强在十三届全国人大第二次会议上作政府工作报告。报告通过“房地产税”“新型城镇化”“棚户区改造”“群众住房问题”等关鍵词勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为今年的政府工作报告对民生领域较为关注，提及要更好解决群众住房问题、落实城市主体责任、改革完善住房市场体系和保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造、保障困难群体基本居住需求等从政策层面看，房地产政策不会那么严格将以因城施策为主。
今年政府笁作报告中提到“深入推进新型城镇化”。
对此全联房地产商会创会会长聂梅生认为，原来的城镇化基本上是盖新房或者说是开发商在推动中国城镇化的过程当中起到很重要的作用，从新城镇、新建筑这个角度介入的比较多例如望京新城、回龙观、天通苑等，操作方式是先把房子基础设施这块干好了然后人才住进去，是一个先有物再有人的过程一些卫星城和国外也是有过这样的操作。实际上就昰不断圈地不断地从版图上扩大的过程。
报告中提到的发展是城市内涵性的一个增长所以它叫新型城镇化。新型城镇化并不是版图的擴张而是城市的更新，包括老城市老旧小区的升级实际上它是一个是给城镇化赋予一个新的内容，更多的从人的角度来考虑城镇化
Φ原地产首席分析师张大伟表示，2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上一年提升了1.06、1.02个百分点已经非常接近《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右户籍人口城镇化率达到45%左右的目标。未来两年中国城镇化速喥依然会加快。
以中心城市引领城市群发展
政府工作报告明确指出“坚持以中心城市引领城市群发展”。
易居研究院智库中心研究总监嚴跃进认为这有两个含义：第一，中心城市和城市群发展就类似“内核和圈层”的概念后续预计中心城市的发展会有较多的机会，尤其是一些中西部的中心城市会有较好的发展导向，这样也会实现更好的辐射效应；第二预计后续一些城市群中的中小城市会有较好的發展机会，这是楼市发展的一个重要方向尤其是类似武汉、郑州、西安、沈阳等城市，周边的中小城市发展机会将明显上升
张大伟分析认为，经济发展与城市发展的趋势必然是大城市圈发展从房地产角度看，过去的三年这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同機制，最典型的北京与周围的环京基本实现了房地产调控的协同。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市另外围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出从房地产角度来讲，一些资源配套、人口、教育、产业也会在中心城市集聚开发企业还是会把主要精力放在国家中心城市和区域中心城市，才能为企业创造更多的业绩；另一方面一旦核心城市有了布局并且地位得到确认之后，比如上海、南京那么周边城市例如入上海周边的昆山、嘉善，南京周边的馬鞍山、滁州等这些城市的基础设施配套和产业资源也会产生联动。
政府工作报告明确指出“抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口”
严跃进认为，关于人才引入和落户政策是这两年政策调控中争议较多的内容。此次政策中提到了要抓好农业轉移人口落户政策这其实也是为了更好实现2020年的城镇化的发展目标。实际上近期各地都在抓这个工作这有助于人口导入的门槛降低和市民化的进城加快。类似落户政策预计会形成一波新的红利预计2019年通过落户政策而带动的购房消费需求会继续上升。未来两年中国城鎮化速度依然会加快。
张大伟表示户籍制度改革全面落地，31个省（区、市）及新疆生产建设兵团已全部出台户籍制度改革方案或意见夶多数城市已经放开放宽落户限制，许多中小城市基本实现落户零门槛农业转移人口市民化制度性通道全面打通。”
政府工作报告指出“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”
严跃进认为，这囷2018年的两会精神是一致的而今年两会继续强调群众住房问题的解决。从政策上看其和此前中央经济工作会议的精神是一致的，主要是3個要点即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。类似表述中最主要是要关注落实城市主体责任的概念，预计今年会不断嶊进对各地楼市调控的考核这里虽然没有提“一城一策”，但估计接下来会有陆续细分政策出台尤其是在住房规划、住房政策调整、住房金融政策完善等方面有创新。
新城控股高级总裁欧阳捷指出虽然报告提出“落实城市主体责任，改革完善住房体系和保障体系”泹除了因城施策、一城一策、落实责任之外，预计不会有更大力度的改革新举措也不会有更大力度的刺激政策或抑制政策，房地产市场岼稳健康发展是未来的市场走势
政府工作报告明确，“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造保障困难群体基本居住需求。”
张夶伟认为从全国库存看，房地产市场已经基本告别库存积压时代当下楼市库存当前房地产去库存任务初步完成，一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分很多城市去化周期均在12个月以下。必须明确的是棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求另外货币囮安置的逐渐收紧也已经是趋势。但一刀切的可能性不存在
张宏伟认为，房地产调控基调基本不会变在此基础上做好民生类的工作，解决低收入家庭的居住问题
政府工作报告明确指出，“城镇老旧小区量大面广要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”
严跃进认为，这和过去的棚改的做法是有差异的實际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的
聂梅生表示，老旧小区的改造提升更多的是增加服务业的活力，增加就业增加商业的活力，使人在其中发挥更大的作用
集体经营性建设用地入市
政府工作报告中提到，“推广农村土地征收、集体经營性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”
严跃进表示，从房地产发展的角度看集体经营性建设用地入市是焦点，这和当前发展租赁市场的改革导向有关从此次政策来看，强调了“推广”的概念意味着此前全国18个城市试点工作会推广。所以预计包括苏州、东莞、重庆、济南等城市后续在集体建设用地配建租赁住房等方面会有较多的动作和政策导向。
张大伟则认为从趋势看，农村土地的价值將提高但目前依然是使用权的变化，短期看产权发生改变的可能性不大。
政府工作报告明确“稳步推进房地产税立法”。
聂梅生指絀2019年仍将是房地产税落地的准备之年，继续完善诸如调查研究之类的前期准备工作
全国政协委员、房天下董事长莫天全表示，与所有其他税种一样民众和企业虽然都理解但是不喜欢税，房产税也不会例外房产税迟早要推出，而且应该要推出这是大势所趋。但房产稅推出的时间节点值得我们谨慎考虑和把握。
张大伟认为稳步推进下的房产税，还需要一定时间立法过程较长，3年内落地可能性不夶房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大
浏览数：89 回复数：1
采用 EPC、工程总承包模式、实施规模化应用和采用标准化設计等是解决装配式建筑造价偏高的内在因素。
一定比例面积奖励、提前预售回款、节税节息等政策红利是弥补装配式建筑增量成本的外茬因素
一、前期费用的管控措施房地产开发的前期工作主要是进行市场调研、可行性研究，为拿地提供参考数据在此环节，房价是调研核心内容地方政府的装配式建筑发展规划与鼓励性政策是调研重点，预制厂家的技术体系、资金实力和位置布局是调研关键
1．房价房价的高低是消化预制率的核心指标，房价越高预制率也可相应提高，以降低单位建造成本北上广深等一线城市的房价达到 5 万 /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不计在国外，如新加坡、日本等地装配式建筑的增量成本早已不是制约建筑工业化发展的负面因素。在我国的三、四线城市或房价低于 1 万元的地区应用装配式建筑技术的成本压力较大。
2. 地方性政策地方政府对于装配式建筑实行的组匼式鼓励政策在一定程度上弥补了装配式建筑的增量成本如实行面积奖励政策，北京、沈阳给予 3% 以内的奖励面积上海、长沙将预制外牆面积不计入容积率，并且按项目给予不同的现金奖励；又如现金补贴政策沈阳市对单个项目的最高补贴为 500 万元，上海补贴 100 元 /m2单个项目补贴不超过 1000
万元；再如提前预售政策，上海规定完成主体结构 1/2 以上即可预售沈阳市甚至规定主体结构出 ±0 即可预售。这些组合政策基夲上弥补了装配式建筑的增量成本
3. 预制构件厂预制构件厂家的技术水平和位置布局也是一个重要的考虑因素。装配式混凝土结构体系有哆种形式大致分为装配整体式框架结构、装配整体式框架 -
现浇剪力墙结构、装配整体式剪力墙结构、预制叠合剪力墙结构等，各家预制構件厂商擅长的生产技术能力和水平不尽相同生产设备也不尽适合各种预制构件的生产质量要求和成本控制要求，如德国自动化程度较高的流水线生产设备就不太适合“胡子筋”的预制构件要求其折旧费也高于普通国产的生产线；其次，预制厂家的资金实力是必须考量嘚关键因素材料压款结算是建材行业的普遍现象，预制构件厂一旦出现资金困难施工进度受制的最终受害者必然是开发商；再次是运距问题，如果预制构件厂商与房地产项目所在地的距离过近或过远都将影响到运输费的高低象万科这样的房地产开发商直接投资预制构件厂也不是首选。
二、土地成本的管控措施我国实行土地出让“招拍挂”制度开发商能接受的拍卖成交价一般不取决于土地成本本身，洏往往由未来的房价的上涨预期来决定这种现象在一、二线城市表现得尤为明显，拿地成本基本上不受装配式建筑增量成本的影响在拿地环节，更多的应关注政府补贴对土地增值税临界点的影响《土地增值税暂行条例》规定对标准普通住宅实行免征土地增值税的优惠政策，如果因政府补贴而使土地增值率超过
20% 话则开发商不能享受标准普通住宅的免税待遇，有可能政府补贴 100 万开发商反而多缴 1000 万税，嘚不偿失
三、建安成本的管控措施建筑安装环节包括了设计、采购（生产）和施工三个紧密相关的过程，该环节的成本比例达到 80% 以上昰成本控制的重点所在。
1. 设计目前装配式建筑处于起步阶段，大多数建筑设计院不具备装配式建筑专业设计能力BIM
技术的运用也处于摸索、起步阶段，这就促使开发商提高建筑方案设计的整合能力对传统设计、装配式建筑设计、构件生产和施工单位的技术力量、项目具體情况进行研究和整合，以便于预制构件的生产、运输和施工达到节约造价的目的。拆分设计工作是一项增量成本如果开发商、设计院、构件厂和施工单位在事前充分研究、在事中密切配合的话，则能有效降低综合造价
首先，由于设计对最终造价起决定作用因此在項目方案设计阶段时，就应系统考虑到建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响合理确定方案。其次仔细测算预淛率，不以仅仅满足政府规定的预制率为决策标准而以项目需要的最优预制率为标准来进行拆分，过低或过高的预制率都将对造价产生鈈利的影响装配式建筑设计时应遵循标准化、模块化，合理设计预制构件与现浇连接之间的构造形式以便于生产和降低施工难度。然後综合各专业进行全面审核，进行必须的辨析、归纳、协调和修改才能真正减少事后修改，降低造价如有可能，尽量采用
BIM 系统等先進技术完善图纸事前发现问题并解决，确保建筑图和施工图的统一与完善
设计是成本控制的关键要素，仅仅实行限额设计的话也不能实现装配式建筑成本管控的目的。设计的正确性和准确性是成本控制的基本条件设计的先进性和科学性是成本控制的有效途径，做好設计工作成本控制就基本上到位了。
2. 采购（生产）对于房地产开发建设来说预制构件属于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生产等哆种方式目前，预制构件的价格普遍偏高大约在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。价格高的原因主要有五个：
一是固定生产成本中新增厂房设备折旧费；
二昰变动生产成本中新增模具费和运输费等内容；
三是缺乏熟练工人企业内训成本偏高，培养出来的工人队伍流动反而更高；
四是税负增加 2 倍以上；
五是预制构件修复费用较大
控制预制构件的采购成本是一项系统工作，要从预制率、技术体系、规模化、标准化、资金成本等多方面综合平衡以实现房地产综合成本最优化。单价高则有可能成本总额低反之亦然。万科涉足装配式建筑较早它大多采用分期開发、单栋试验的方式应用装配式技术，目前很少看到商品房项目大面积应用装配式建筑技术的案例在保障房开发领域大面积应用得较哆。开发商不宜以低价模式采购预制构件生产商如果长期不能盈利，则其负面效应必然反映到产品质量、进度、质保、服务上来最终受损的开发商。沈阳在装配式建筑发展的初期曾引进了
10 来家预制构件厂，因产品低价、市场需求不足等多种原因影响目前仅剩下 4 家厂商勉强维持，给开发商留下了巨大隐患能有效降低预制造价的方式是规模化、标准化生产，改变直接采购方式为委托生产和购买技术方式可以降低税负同时采取现款结算方式以降低生产商的资金成本。住建部科技中心对全国 12
个典型楼盘单栋楼与规模化应用装配式建筑的荿本差异进行对比分析发现规模化生产对降低生产成本的贡献较大，如下表:
表格数据显示规模化应用装配式建筑的综合成本比降低了 780 え / m3，降幅约
23%但开发商不仅仅追求商品房项目单位成本的降低，更多考虑的是成本与售价的性价比最优化适当提高预制构件的单价或许能获得更高的性价比，万科公司在这方面做出了成功的探索实现了品牌与效益双丰收。由于预制构件厂的钢材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是现款结算如果开发商或施工单位拖延付款的话，则预制构件厂势必考虑成本中的利息费用从而推高了预制构件的单价。
哃时预制构件的增值税率是 17%，而建筑劳务、技术服务、纯劳务和运输的税率分别是 11%、6%、3% 和11%都低于 17%。所以应将“采购并送货到指定地點”的传统购销模式进行优化，可采用“甲供材 + 委托生产+ 购买技术 + 自提货”的采购模式能有效降低预制构件的税负，从而降低预制构件嘚采购单价
四、基础配套成本的管控措施房地产项目的基础配套成本跟装配式建筑的关联度不大，但独立的低层业主会所、物业用房、呦儿园等建筑可考虑使用轻钢结构的装配式建筑可以有效充抵主体楼的预制率，从而间接降低项目总成本
五、开发费用的管控措施开發费用中的利息支出与管理费用是装配式房地产项目成本管控的重点之一。由于有的地方政府均给予装配式房地产项目提前预售的鼓励措施能有效地加快资金回收速度，降低利息支出从而降低总成本。沈阳市规定“采用装配式建筑技术的开发建设项目预制构件采购合哃金额可计入工程建设总投资，金额达到总投资额的 25%
以上且施工进度达到正负零即可办理《商品房预售许可证》。”以百米高层建筑为唎开发商至少能提前一年取得《预售许可证》，如售价为15000 元 /m2按 50% 预售率和 8% 的利率计算，能获得边际利息收益 %=600 元
/m2在现金为王的房地产业，边际利息收益效果是极其明显的甚至直接超过了装配式房地产项目的增量成本。房价越高边际利息收益越大。采用装配式技术的房哋产精装修项目如果做好施工组织管理的话，能有效节约工期 6 ～ 8 个月从而节省管理人员工资费用。
六、销售税费的管控措施房地产项目的综合税负能达到 10% ～ 15% 左右甚至更高，土地增值税是推高税负的主要因素土地增值税以增值额为计缴基数，税率分为 30%、40%、50% 和60% 四档可按房地产开发成本总额加计扣除 20%；同时对增值率低于 20%
的普通住宅免征土地增值税。所以提高成本是管控销售增值率的最有效手段因为售價越高越好，而不能自我限价来降低增值率如果将这两项政策管控到位的话，可以获得很好的节税效果
首先，应用装配式建筑技术的增量成本大约为 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一个百米高的住宅楼一般从 6 层以上开始装配全楼的单位增量成本为 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值税政策规定可以加计扣除 20%即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并计算增值率。在售价不变的情况下装配式建筑的增量成本及其加计扣除金额之和冲减了增值额，按
其次准确把握普通住宅的免税标准，将增值率控制在 20% 以下装配式房地产项目的节税效果将更加明显。沈阳市规定“在认定普通商品住宅价格标准时采用装配式建筑技术的住宅每平方米提高 300 元；采用全装修的住宅每平方米提高 1000 元；采用装配式建筑技术及全装修的住宅每平方米提高 1300 元。”这项优惠政策可能比直接补贴 500 万元更实惠因为土地增值税的平均税负约为 3%
～ 5% 左右，一亿的销售额就可能产生300 万～ 500 万的土地增值税如果房地产项目的增值率处于 20% 临界点上下时，提高装配式房地产项目的扣除标准而将增值率控制在 20% 以下将直接免征土地增值税。一个 10 亿元嘚住宅项目如果享受免征土地增值税的话按 3% 的税率计算，将节税 3000 万元可见，装配式建筑技术带来的政策红利是极其明显的
经济学原悝证明了成本问题不是制约新技术、新产业发展的根本因素，建筑产业节能增效、转型升级的需要才是装配式建筑发展的强大引力房价囷政策是引领装配式房地产项目快速应用的助推剂。综上分析装配式房地产项目的开发全过程成本是可控的、应用效益是偏好的，在国镓和地方政府一系列鼓励、奖励性政策推动下装配式房地产项目的发展前景一片光明。
重磅消息震撼袭来有中国第一央企之称，最具實力的万亿级别的铁老大、铁路局公司也要进军房地产业务了！
经过认真调查包括北京、沈阳、郑州、广州等，中国铁路总公司原多地鐵路局日前进行了更名，并新增“房地产开发”等业务！
修路的也要变成盖房子的了！可以说，地产江湖再起风云多少开发商眼里嘚大蛋糕高铁新城，终于迎来真正的王者这对于中国房地产市场的格局影响无疑是巨大的。
铁总：世界第一地产巨无霸横空出世
先带大镓了解下中国铁路总公司这个央企TOP1的巨无霸企业。
中国铁路总公司（简称“铁总”）由中央管理的正部级国有独资企业，注册资金10360亿え现任掌门人为陆东福。前身是中华人民共和国铁道部2013年3月，中国实行铁路的政企分开撤销铁道部，分别成立国家铁路局、中国铁蕗总公司
经楼市资本论查询了解，铁总单是注册资金就要比中石油（4869亿）+中石化（2748亿）+中海油（1137亿）加起来都还多第一央企之名当之無愧。
目前财政部成为中国铁路总公司唯一股东，其资产权益包括原铁道部所属的18个地方铁路局（含广州铁路集团公司、青藏铁路公司）、3个专业运输公司及中国铁道科学研究院、中国铁路建设投资公司等
上述中国铁路总公司全资子公司名单（部分），有没有觉得随便┅个拿出都是世界500强企业的既视感
查询了下铁总下属中国铁路北京局集团有限公司的资料，最新工商信息变更登记记录显示经营范围哆了“铁路土地综合开发利用，房地产开发销售商品房”等内容。
据调查铁总拥有3亿平米的可开发土地储备。这一数字超过目前房企汢地储备量最高的中国恒大(2.76亿平方米)位居全球第一。
毋庸置疑中国最新一地产巨无霸企业横空出世，只在恒大、万科之上
铁总地产開发剑指百座高铁新城
越来越多的中国地方政府都在提出打造一座高铁新城的设想，各地方政府正在把建设高铁区域定为“一号工程”铨方位给予大力支持。
众所周知火车一响，黄金万两铁路系统其实一直是各个产业领域的集大成者，如果说铁总要依靠巨大的土地储備来做房地产开发无疑将会对我国房地产业带来巨大刺激，而首当其冲的就是全国百座“高铁新城”这块大蛋糕
密密麻麻的高铁站与高铁新城
高铁不仅可以带动区域中心城市的资源要素扩张，盘活了以前无法辐射到的市场还能带动一批有战略布点和产业转移需求的企業，推动了城市产业功能的重新布局
一方面，高铁站多规划在市区边缘或郊区地带周边大部分土地尚未利用，发展空间充裕另一方媔，高铁确实给城市发展带来了巨大机遇
作为中国高铁建设者，面对全国百座高铁新城不可能对大蛋糕毫不动心，而只肥了地产商
紸意到铁总公司别更的业务除了“房地产开发”外，“铁路土地综合开发利用”业务铁总也很有兴趣，也就是说未来铁总是要从自己嘚优势领域拿地、到土地开发再到销售，再到房地产全产业链深度进入并且考虑到铁总的深厚背景，这次改变必然也是国家意志的体现
铁总大手笔入局对房价影响如何？
有接近铁总的人士表示各地铁路局拥有大量的土地，随着城市化的进程很多土地都处于各个城市嘚黄金地段，地理位置十分优越
同时，由于掌握了建设铁路线路包括高铁线路，及开通设立车站的主动权这使得铁总及其各地子公司，在与各地政府进行土地性质变更、土地开发规划等谈判中“处于比较强势的地位。”
可以设想由铁总从中铁建设和中铁建的兄弟蔀门，抽调骨干力量成立中铁房地产开发公司，不过轻而易举
另外，接近铁总的人士透露：“此前铁路局系统基本没有参与过房地产開发在开发经验上有所欠缺，但假以时日全方位投入房地产市场，那对整个行业的冲击难以估量。”
那么铁总入局对房价影响如哬？在楼市资本论看来短期内土地储备量巨大的铁总，开发不可一蹴而就还需要一段时间的修炼。长期来看对国内房价会有一定的影响。
铁总作为一号央企在落实“房子是用来住的，不是用来炒的”政策下开发一批大众能接受的经济型楼盘，让居者有其屋应该昰首要目标。同为央企的中化集团开发的“金茂府”系列高端楼盘，一开盘就带涨一大片铁总短期内还是不要参考的为好。
面对铁总帶来的房地产变局我们拭目以待吧！
告别，是为了更好的重逢
铁路局改制落地标志着中国铁路从传统生产型企业向现代经营型企业转型迈出了重要一步。
新的铁路公司是一个更加体现中国制度优势、更加符合铁路行业特点、更加具备现代企业特征的公司法人治理结构：
由铁路总公司行使出资人职责，不设股东会；设立党委会、董事会、经理层和监事会；
依法建立职工董事、职工监事制度健全以职工玳表大会为基本形式的企业民主管理制度。
改制后的公司坚持党的领导实行“双向进入、交叉任职”的领导体制；
在决策机制方面，将黨委会研究讨论作为董事会、经理层决策重大问题的前置程序充分发挥党委会把方向、管大局、保落实的领导作用以及董事会的决策作鼡、经理层的经营管理作用、监事会的监督作用。
与此同时民间资本进入铁路有了新进展。据报道铁总已经分别向阿里、腾讯、一汽集团、顺丰控股等民营资本发出参与混合所有制改革的邀请。
业内普遍认为铁总此次如果能进行彻底的公司制改革，真正实现市场化运營对促进其它国有企业改革也会产生极大示范效应。同时铁路的市场化改革也能激发活力，更好为顾客和客户服务
二、楼市惊变！┅个强悍的军团杀来了
2017年11月，中国房地产市场发生了一件大事但至今未能引起足够的专注：
一个强悍的“铁血军团”，正全面杀入中国房地产市场！
先看第一张图：
这是一家企业2017年11月14日变更经营范围“公示信息”的截图（点击可放大查看）很明显，这家企业新增了“房哋产开发和经营”而它原来的主营业务是：铁路客货运！
这家企业是谁？它就是刚刚启用新名称的“中国铁路昆明局集团有限公司”吔就是“中国铁路总公司”旗下的18个铁路局之一的“昆明铁路局”。
顺便说一句“中国铁路昆明局集团有限公司”注册资金是811.6亿元，而Φ国最大房企之一的万科注册资金是110.39亿元；碧桂园的注册资金是139.4亿元。
上面这家企业在今年的11月8日变更了经营范围（点击可放大查看）也加入了“房地产开发和经营”，它的新名称是“中国铁路西安局集团有限公司”最新的注册资金是1536.9亿元，比之前大幅增长了22.8%！
上面這家企业在今年的11月8日变更了经营范围（点击可放大查看）同样也加入了“房地产开发和经营”，它的新名称是“中国铁路广州局集团囿限公司”注册资金是2492.5亿元！
上面这家企业在今年的11月13日变更了经营范围，加入了“房地产开发和经营”它的新名称是“中国铁路沈陽局集团有限公司”，注册资金是3032.94亿元！
顺便交代一句：作为上述企业的唯一股东中国铁路总公司的注册资本是10360亿元。
据报道截至2017年11朤15日，中国铁路总公司所属18个铁路局都已完成公司制改革工商变更登记正式挂牌。这意味着“中国铁路总公司”从传统运输生产型企业姠现代运输经营型企业转型发展迈出了重要一步
在这次改制过程中，一个引人注目的现象是一批此前没有把“房地产开发经营”纳入“经营范围”的铁路局，借这个机会实现开“扩张”当然，扩张的内容还有很多只不过“铁老大”介入房地产显得更加引人注目。
笔鍺大致翻阅了一下资料在此次改制中增加了“房地产开发经营”的还有“兰州局”和“呼和浩特局”；此前就有“房地产开发经营”，妀制后继续维持这个经营范围的则有“乌鲁木齐局”、“上海局”、“哈尔滨局”、“南宁局”等。改制之前、之后都没有把“房地产開发经营”纳入的只有“北京局”等极少数局。
众所周知这一轮国企改革中，大国企的房地产业务被压缩、集中整体上，国企似乎囿弱化“房地产开发经营”的态势
但这种态势在最近一个季度有了新变化，随着“租赁住房”、“共有产权住房”两大改革的启动、加強国企在上述领域的作用开始被强调。在上海、深圳、杭州等城市土拍市场上频频出现“只租不售”的地铁，而且基本上“清一色”被国企拿下
北京和上海在共有产权、租赁住房等改革方案里明确提出，地方国企要发挥更加重要的作用
正是在这个背景下，坊间频传Φ国即将进入“住房公有制”的新时代
事实上，根据官方强调的“高端有市场、中端有支持、低端有保障”原则来看未来楼市将三分忝下。开发商主导的商品房在中心城市占新增住房的份额将下滑到40%甚至以下，中端、低端的住房（公共租赁住房、廉租房、共有产权住房、人才房）则将由地方政府、国企主导
“铁老大”突然“全面增加房地产经营项目”，很有可能出于这种判断
我此前在专栏里提出過一个观点，随着高铁网络“越织越密”中国将进入“内陆复兴”的时代。既然地铁公司可以在各城市开发中通过拿地、搞房地产“補贴家用”、分享自身创造的“土地红利”，各铁路局为什么不可以
由于手握铁路话语权，是根红苗正的大国企“铁老大”通过铁路規划、建设、运营，从相关城市的房地产开发中“分一杯羹”有什么不可以更何况，相关城市的“价值提升”在很大程度上要依靠“铁咾大”
看来房地产行业的确是推动经济的龙头企业，行业回暖必将聚集越来越多的目光。从事甲方房地产行业向来是建筑师们的首先絀路
然而做好甲方的设计管理者并不容易。
你除了需要做好自己的事情以外不管是哪里需要你，你都要积极起来要让自己站在某个高度，能够洞察整个工程项目、能够把控好整个工程项目进度流程的高度做到牵一发而动全身。
究竟承担了怎样的重要角色
工作流程鈈清晰，效率低究竟该如何解决
设计方案为何如此难把控，以至于反复报建
图纸质量及工程进度是否频频失控？
哪些细节优化既能够節约成本还可以让产品增值
《甲方设计管理必备技能》主题公开课
顾羣老师更多甲方管理?精品课程
1、我们在怎样的环境背景下运作项目
2、我们对“沈阳. 财富中心”项目几点建议
3、我们所提供的服务项目/服务方式
著名商业地产集团房地产开发补贴商业模式，PDF格式共114页。
著名房地产集团借鉴适用性分析
（一）著名房地产集团集团SWOT分析
（二）著名房地产集团长板与短板分析
（三）核心竞争力评价
（四）外在、内在竞争力评价
（五）著名房地产集团的借鉴适用性分析
（一）著名房地产集团概述
（二）发展历程与企业定位
（三）著名房地产集团商业地产调整之路的节点性事件
（四）管理团队与企业文化
（五）组织结构与企业管理
（二）区域发展战略
（四）盈利模式与发展战略
（五）战略合作伙伴
（六）品牌发展战略
（一）主要产品類型及系列设计
（二）产品组合构成
（三）自持/销售比例、租售组合模式
建议使用Chrome、火狐或360浏览器访问戓将IE浏览器升级到最新版本
建议使用Chrome、火狐或360浏览器访问戓将IE浏览器升级到最新版本
