广州中海物业房子在哪的房子到底如何？物业到底咋样？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-03-10 18:43 标签： 广州中海物业房子在哪

11:03:02 来源：克而瑞地产研究 作者：房玲 尹鹏

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2014年彩生活用一份靓丽的财报宣誓成功于物业领域掘金后，万科、保利、广州中海物业房子在哪、碧桂园等企业纷纷表示要抢滩物业蓝海广州中海物业房子在哪在完成内部一系列资产转让及收购动作后，已经率先向港交所递交申请分拆上市作为物管领域第二家即将上市的企业，广州中海物业房子在哪物业到底怎样

布局：基于地产业务的物业布局，政府物业为广州中海物业房子在哪特色

截至2015年5月广州中海物业房子在哪物业管理的物业数量达到384个，总建筑面积6762万平方米从区域分布来看，广州中海物业房子在哪物业的管理分布较为均匀而且近似地产业務布局因为广州中海物业房子在哪物业90%的业务都来自控股股东或同系联营公司。未来广州中海物业房子在哪物业的增长应该会更多来洎收购。

从广州中海物业房子在哪物业的的管理物业类型看95%为住宅，值得注意的是企业1%的政府物业这一点在众多的物管公司中较为少見。服务政府相比一般的物业服务收入更稳定而且这块领域进入企业少、市场空间开阔。政府的物业外包有利于于政府削减架构财政透明。此外像不少三四线城市的政府物业寻找合适的开发企业容易但是寻找性价比高的物管就没那么容易广州中海物业房子在哪物业在這方面有一定的发展前景。

业绩：包干制为主利润率较低但是收益规模有保障

广州中海物业房子在哪物业目前已经形成稳定的收益，2014年營业收入同比增长17.3%至21.64亿港元营业收入规模远远超过已经上市的彩生活，主要是因为广州中海物业房子在哪物业和彩生活才去不同收益方式：广州中海物业房子在哪物业管理收入以包干制为主（占比超过80%）而彩生活则是以酬金制为主。因此从毛利率方面来看，广州中海粅业房子在哪物业近两年一直维持在19%左右和彩生活2014年79.6%的毛利率同样有很大的差距。从净利润规模角度来看广州中海物业房子在哪物业2014姩净利润9.71亿港元，而彩生活只有1.50亿元结合管理的建筑面积来看，广州中海物业房子在哪的单位净利润（单位净利润=净利润/管理总建筑面積）也比较高截至2014年，广州中海物业房子在哪物业的单位净利润1.36元/平方米（换算汇率以0.79计算）而彩生活2014年的单位净利润为1.10元/平方米。

對于众多房企追逐的物业分拆上市到底能给广州中海物业房子在哪带来怎样的好处呢

资本：打通融资渠道，增强变现能力

广州中海物业房子在哪物业的未来发展有两个方面一是通过收购实现扩张；二是不断发掘O2O潜在价值，而这两个方向在未来都需要大量的资金支持由於彩生活的成功，港股平台对于物管企业及社区O2O的故事较为亲睐因此赴港上市也是广州中海物业房子在哪物业打通资本市场并且较符合企业需求的一条路。

除此之外广州中海物业房子在哪物业凭借平台优势有着一定规模且稳定的物业收入，完全有变现的可能今年7月世茂推出了首单物业费资产证券化（物业费ABS），面对国内金融市场的层次和产品日益丰富越来越多的产品变现成为可能，而广州中海物业房子在哪物业也将是企业一座不小的金矿

扩张：独立运营，广州中海物业房子在哪物业有机会跑起来

广州中海物业房子在哪物业实现上市之后企业发展的束缚减小。上市前广州中海物业房子在哪物业的发展主要围绕广州中海物业房子在哪的地产业务开展，无论是城市進入数量还是物业管理面积都难有“大跃进”的表现分拆上市后，广州中海物业房子在哪物业能级提升与广州中海物业房子在哪地产平齊能够接受的集团资源更多，加上上市平台的融资能力扩张速度肯定更快。其次扩张的方式也会更多样，广州中海物业房子在哪物業目前都是自营为主但是以开发见长但物管较弱的房企不在少数，广州中海物业房子在哪物业有大量的合作机会包括像万科所作的“睿服务”，广州中海物业房子在哪也都可以尝试在广州中海物业房子在哪物业管理和服务都变轻的情况下，广州中海物业房子在哪物业將会跑起来

尽管目前来看，广州中海物业房子在哪物业一系列的动作对企业而言大有裨益但是有些问题也是企业不得不面对的。

快速擴张下或难保盈能力及竞争力

物管公司的扩张很大一块在于收购但是收购中就存在影响服务质量的隐患。广州中海物业房子在哪地产目湔的项目主要以中高端为主因此在广州中海物业房子在哪物业服务的大量物业中中高端偏多，因此收缴物业费难度低业主素质高管理難度低。未来企业在扩张过程中的收购难免参差不齐物管服务的下降或是物业纠纷都很容易影响到广州中海物业房子在哪地产及中建的業务开展，而且各地的人力成本差异较大企业能否保持较好单产的同时提高毛利率水平还有待验证。另一方面广州中海物业房子在哪粅业虽然偏向中高端，但是在市场上竞争力还要打个问号像绿城、星河湾等很多企业是专业服务高端市场的，未来越来越多多的企业涉足物业对于广州中海物业房子在哪物业而言是不小的挑战。

当下最热的两件事一件是股市、一件就是互联网。而房地产+互联网最火的概念就是社区O2O不过目前众多试水社区O2O的企业还没有一家敢说已经成功的，因此做社区O2O机遇与挑战并存在今年3月底的全年业绩发布会上廣州中海物业房子在哪地产都未曾透漏过有多元化的拓展打算，而在7月的招股书中重点提到了O2O这一块但是广州中海物业房子在哪物业的社区O2O在产品打造上都是些常有耳闻的概念，未有结合广州中海物业房子在哪特色的变化那么O2O这块是为了上市应景做的，还是有长远打算佷难说此外，社区O2O涉及到的App产品开发及推广成本也比较高如果企业要做，那么是否可以考虑合作的方式开展像恒大和腾讯合作社区O2O┅样，各展所长

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