带有公益性质的商业可以在工业厂房可以商业用吗里做吗

  即使允许工业用地期满后可鉯按原用途延期但对已经改变了土地和房产用途的华强北区域而言,能否继续拥有厂房的使用权并继续从事商业化的经营呢?市民是否能继续享受华强北的商业繁荣记者从国土规划部门了解到,目前针对华强北土地及房产用途转变的问题政府尚无相关政策及制度出囼,仍处于制度缺位状态

这种缺位,不仅关系着现有业主的切身利益同时引发了华强北可持续发展、科学规划等一系列问题。

  【問题一】商家前途未卜

  商家表示制度的缺失,直接影响了商家对华强北长期投资的信心如果申请用地延期,按有关规定也要等箌到期的前一年才可以开始申请,这使得很多商家错失商机“比如我们要引入一家旗舰店或者某知名品牌,对方通常都会对租期有要求一般是5—10年,我们连自己是否能继续在这里经营都不知道对方怎么会跟我们签约入驻?”铜锣湾的商家代表说钟表配套市场的高总吔表示,“不明朗的制度让商家没有扎根的感觉,如果有好的机会相信很多商家会另作打算。”

  【问题二】临时地租“一刀切”

  记者了解到由于华强北工业用地的商业化使用早成事实,在缺乏制度规范的情况下政府通过收取临时土地使用费,来表示对这种現状的临时性承认并借以调节政府与业主、商家因土地及物业功能转变而带来的利益分配关系。

  但是商家们认为收费标准的“一刀切”有不妥当的地方。据商家反映政府最初是按照每年120元/平方米收取临时土地使用费,2004年提高为每年360元/平方米这一标准,对于沿街經营商场的物业来讲尚能承受但对处于商圈边缘从事办公、仓储等用途的物业来说,就很难接受了

  【问题三】部分商家无法办照

  商家们说,土地和工业厂房可以商业用吗商业化使用问题的制度不配套同样也给商家经营造成许多困扰。在去年市政府开展“清理無牌无照”行动要求市场经营方在申办营业执照时,提供物业合法使用的证明结果,商家多因所承租的物业不具备商业功能而无法办照

  “此事后来虽经市政府有关部门出面协调暂时获得解决,但我们还是‘名不正、言不顺’缺乏法律规范,与‘清无’规定相悖”一个商家代表告诉记者,有的商家到现在还办不到执照、领不到发票经营严重受影响。”

  【问题四】在建项目无统一规划

  商家们反映规划没有出台,统一政策不明朗但是却眼见爱华市场、中航苑、华强广场、鹏基小区等项目都开始建,这些项目之间又缺乏统一的规划协调各自为政。中航苑副总经理欧阳昊提出目前正在筹建的中航城,地下规划了3500车位的停车场他们在规划建设时考虑箌了与周边片区的连接,满足了新老物业的需求他们认为这样的规划建设增加了成本,带有公益性质政府应该给予政策上的倾斜,然洏目前没有人来协调和考虑这些问题“可以预见,如果这些项目建成又无法与周边项目衔接统一,将给华强北带来新的问题日后改慥难度将更大。”华强北管委办主任何国平担忧地说

  可见,上述四个问题的出现都与华强北土地出让及使用制度密切相关在华强丠区域功能转型之后,政府相关的政策和制度未能及时出台使得市场运行因制度的缺失、不配套和不规范等因素而受到影响。

  厂房商用是华强北商圈的特点

  就商家反映的租赁厂房物业到期问题记者作了进一步调查。华强北管委办主任何国平告诉记者华强北商業区由工业区转变而来,商家租赁工业厂房可以商业用吗从事商业化经营成为华强北商圈形成和发展的鲜明特点。

  根据深圳市政府2004姩4月颁布的《深圳市到期房地产续期若干规定》同意行政划拨性质的房地产在使用年限期满后,可以通过补交地价或支付租金的方式延長使用年限但前提条件必须是“在不改变用途的情况下”。

  而事实上华强北的土地与厂房多数已经改变了用途,转为商业或办公使用据鹏基物业公司负责人介绍,他们所管理的上步小区30多栋厂房“没有一栋是从事工业的,全部为商业或办公用途”这也就是商镓最担心的问题。

  华强北商业圈发展须及早谋划

  据华强北管委办有关负责人表示关于政府对行政划拨用地期满后转变功能政策遲不出台的原因,社会上各方说法不一大多认为,它涉及到政府、商家和业主利益的博弈事关重大,应慎重考虑从现实层面上看,茬华强北商业区的发展中商家因物业功能的转变获利最大,业主次之而政府最小。因此有人主张政府在土地到期后应逐步收回,重噺规划把商家这一获利最大的“中间层”挤走。

  但也有人认为商家虽获利较大,但他们是市场经营的组织者没有商家整合市场資源,就没有华强北的今天实践证明,业主直接经营市场大多不甚成功如中电电子市场、宏大数码市场等,最终转由万商汇和赛博经營同时,商家在市场经营中的风险也较大并非坐收渔利。华强北绿杨食品世界、女儿国、创景名店坊、东方时尚等的相继倒闭就是明證

  相比之下,政府、商家和业主三方的利益均衡应是一个合乎市场规律又有利于公共财政收入的可行性方案。但无论如何从制喥层面来讲,华强北行政划拨用地到期后的相关政策及早出台是一个时限性极强且涉及商圈长远发展的制度安排。对此政府应及早谋劃。

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