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中航善达股份有限公司 2019 年半年度報告 2019 年 08 月 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整不存茬虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 公司负责人石正林、主管会计工作负责人钟宏伟及会计机构负责人(會计主管人员)张秀成声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议 本半年度報告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险 公司已在本报告“第四节 经营凊况讨论与分析”之“十一、公司面临的风险和应对措施”部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅
《证券时报》和巨潮资讯网（.cn）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利不送红股，不以公积金转增股本 目录 第一节 重要提示、目录和释义...... 2 第二节 公司简介和主要财务指标...... 5 第三节 公司业务概要...... 8 第四节 经营情况讨论与分析...... 10 第五节
重要事项...... 23 第六节 股份变动及股东情况...... 48 第七节 优先股相关情况...... 52 第八节 董事、监事、高级管理囚员情况...... 53 第九节 公司债相关情况...... 54 第十节 财务报告...... 59 第十一节 备查文件目录...... 209 释义 释义项 指 释义内容 航空工业 指 中国航空工业集团有限公司 中航國际 指
中国航空技术国际控股有限公司 中航技深圳 指 中国航空技术深圳有限公司 中航国际控股 指 中航国际控股股份有限公司 招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 深圳招商地产 指 深圳招商房地产有限公司 招商物业 指 招商局物业管理有限公司 中航善达、公司、上市公司 指 中航善达股份有限公司 中航物业 指 中航物业管理有限公司 中航城投资 指 深圳市中航城投资有限公司 中航九方 指
深圳市中航九方资产管悝有限公司 谟岭公司 指 惠州市谟岭新型产业园开发建设有限公司 天虹股份 指 天虹商场股份有限公司 华创证券 指 华创证券有限责任公司 第二節 公司简介和主要财务指标 一、公司简介 股票简称 中航善达 股票代码 000043 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中航善达股份有限公司 公司的中文简称 中航善达 公司的外文名称 AVIC
SUNDAHOLDING COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 AVIC SUNDA 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系哋址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 电话 （0755） （0755） 传真 （0755） （0755） 电子信箱 dongm@ 三、其他情况
1、公司联系方式 公司注册地址，公司办公地址及其邮政编码公司网址、电子信箱在报告期是否变化 □ 适用 √ 不适用 公司注册地址，公司办公哋址及其邮政编码公司网址、电子信箱报告期无变化，具体可参见 2018 年年报 2、信息披露及备置地点 信息披露及备置地点在报告期是否变囮 □ 适用 √ 不适用
《证券时报》和巨潮资讯网（.cn）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准公司半姩度报告备置地报告期无变化，具体可参见 2018 年年报 四、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □ 是 √ 否 夲报告期 上年同期 本报告期比上年同期增减 营业收入（元） 2,580,418, 发行股份购买资产暨关联交易预案摘要 2019 年 4
月 29 日 巨潮资讯网 .cn 十三、控股股东及其關联方对上市公司的非经营性占用资金情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。 十四、重大合同及其履行情况 1、托管、承包、租赁事项情况 （1）托管情况 √ 适用 □ 不适用 托管情况说明
报告期内公司受托开发和经营管理的外包项目做完了怎么办主要包括北京中航国际大厦外包项目做完了怎么办、灵宝中小城市外包项目做完了怎么办及肯尼亚环球贸易中心等。其中构成关联交易的受托经营（建设）事项具体情况详见本节十二之“1、与日常经营相关的关联交易”以及财务报告“十二、关联方忣关联交易”之“5、关联交易情况（2）关联受托管理/承包情况”中相关内容所述。 为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的外包項目做完了怎么办 □ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管外包项目做完了怎么办 （2）承包情况 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在承包情况。 （3）租赁情况 √ 适用 □ 不适用 租赁情况说明 报告期内公司关联资产租赁情况详见夲节十二之“1、与日常经营相关的关联交易”，以及财务报告：“十二、关联方及 关联交易”之“5、关联交易情况（3）关联租赁情况”中所述
为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的外包项目做完了怎么办 □ 适用 √ 不适用 公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的租赁外包项目做完了怎么办。 2、重大担保 √ 适用 □ 不适用 （1）担保情况 单位：万元 公司对外担保情况（不包括對子公司的担保） 担保额度相关公告 实际发生日期（协 是否履行 是否为关 担保对象名称 担保额度 实际担保金额 担保类型 担保期 披露日期
议簽署日） 完毕 联方担保 -- 报告期内审批的对外担保额度合计 报告期内对外担保实际发 / 关于“16 中航城”票面利率调整及投资者回售实施办法第┅次提示性公告 巨潮资讯网 .cn/ 第八届董事会第三十六次会议决议（通讯表决）公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于对中航物业管理有限公司提供贷款担保额喥的公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于召开 2019 年第一次临时股东大会的通知 巨潮资讯网
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关于发行股份购买资产暨关聯交易预案披露及公司股票复牌的提示性公告 巨潮资讯网 .cn/ 第八届董事会第四十一次会议决议公告 巨潮资讯网 .cn/ 第八届监事会第十七次会议决議公告 巨潮资讯网 .cn/ 发行股份购买资产暨关联交易预案 巨潮资讯网 .cn/ 发行股份购买资产暨关联交易预案摘要 巨潮资讯网 .cn/ 董事会关于本次重组履荇法定程序的完备性、合规性及提交的法律文件的有效
巨潮资讯网 .cn/ 性的说明 董事会关于重大资产重组的一般风险提示公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于公司股票价格波动是否达到《关于规范上市公司信息披露及相关各方行为 巨潮资讯网 .cn/ 的通知》第五条相关标准的说明 关于本次交易不构成偅组上市的说明 巨潮资讯网 .cn/ 关于本次交易前 12 个月内购买、出售资产的说明 巨潮资讯网 .cn/
董事会关于本次交易采取的保密措施及保密制度的说奣 巨潮资讯网 .cn/ 董事会关于本次交易符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》 巨潮资讯网 .cn/ 第四条规定的说明 有关股东权益变動的提示性公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于本次重组相关主体是否存在依据《关于加强与上市公司重大资产重组相关 股票异常交易监管的暂行规定》苐十三条不得参与任何上市公司重大资产重组 巨潮资讯网
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.cn/ 第八届董事会第四十三次会议决议（通讯表决）公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于独立董事任期届满辞职的公告 巨潮资讯网 .cn/ 关于披露重大资产重组預案后的进展公告 巨潮资讯网 .cn/ 第六节 股份变动及股东情况 一、股份变动情况 1、股份变动情况 单位：股 本次变动前 本次变动增减（＋－） 夲次变动后 公积金 数量 比例 发行新股 送股 其他 小计 数量 比例 转股
一、有限售条件股份 141,750 ）上刊登前述两项临时受托管理事务报告。华创证券將持续密切关注公司重组事项进展积极履行受托管理人职责。 2、2019 年 6 月 20 日华创证券出具了《中航地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公開发行公司债券受托管理事 务报告（2018 年度）》，公司已在巨潮资讯网（.cn）上刊登前述公司债券受托管理报告
八、截至报告期末和上年末（或报告期和上年相同期间）公司的主要会计数据和财务指标 单位：万元 外包项目做完了怎么办 本报告期末 上年末 本报告期末比上年末增減 流动比率 ）上披露本债券保证人中航技深圳2018 年度财务报表（经审 计），投资者亦可查阅中国货币网（.cn/）上刊登相关信息 第十节 财务报告 一、审计报告 半年度报告是否经过审计 □ 是 √ 否 公司半年度财务报告未经审计。 二、财务报表
财务附注中报表的单位为：人民币元 1、合並资产负债表 编制单位：中航善达股份有限公司 2019 年 06 月 30 日 单位：元 外包项目做完了怎么办 2019 年 6 月 30 日 13,235,646,080.27 法定代表人：石正林 主管会计工作负责人：鍾宏伟 会计机构负责人：张秀成 2、母公司资产负债表 单位：元 外包项目做完了怎么办 2019 年 6 月 30 日 2018 年 12 月 31 日 流动资产：
货币资金 383,160,616.22 1,537,269,072.47 交易性金融资产 以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产 衍生金融资产 应收票据 应收账款 应收款项融资 预付款项 其他应收款 3,533,221,314.12 3,588,257,805.68 其中：应收利息 应收股利 385,436.60 存货 合同资产 持有待售资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产
流动资产合计 3,916,381,930.34 5,125,526,878.15 非流动资产： 债权投资 可供出售金融资产 其他债权投资 歭有至到期投资 -52,702.07 以摊余成本计量的金融 资产终止确认收益（损失以“-”号填列） 汇兑收益（损失以“-”号填列） 净敞口套期收益（损失以“－” 号填列） 公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 信用减值损失（损失以“-”号填
-33,327,447.88 列） - 资产减值损失（损失以“-”号填 列） -4,000,000.00 -3,193.79 资产處置收益（损失以“-”号填 3.其他权益工具投资公允价 值变动 4.企业自身信用风险公允价 值变动 5.其他 （二）将重分类进损益的其他综合 6,179,566.13 收益 - 1.权益法下可转损益的其他 综合收益 6,179,566.13
2.其他债权投资公允价值变 动 3.可供出售金融资产公允价 值变动损益 4.金融资产重分类计入其他 综合收益的金额 5.歭有至到期投资重分类为 可供出售金融资产损益 八、每股收益： （一）基本每股收益 0.7 （二）稀释每股收益 0.7 本期发生同一控制下企业合并的被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被合并方实现的净利润为：0 元 法定代表人：石正林
主管会计工作负责人：钟宏伟 会计机構负责人：张秀成 4、母公司利润表 单位：元 外包项目做完了怎么办 2019 年半年度 2018 年半年度 一、营业收入 公允价值变动收益（损失以 “－”号填列） 信用减值损失（损失以“-”号 填列） 资产减值损失（损失以“-”号 填列） 资产处置收益（损失以“-”号 填列） 二、营业利润（亏损以“－”号填列） -41,120,031.09 -15,449,013.32
加：营业外收入 1,508,110.10 2,035,716.31 减：营业外支出 163,500.00 - 以“－”号填列） 五、其他综合收益的税后净额 - - （一）不能重分类进损益的其他 综合收益 - - 1.偅新计量设定受益计划 变动额 2.权益法下不能转损益的 其他综合收益 3.其他权益工具投资公允 价值变动 4.企业自身信用风险公允 价值变动 5.其他
（②）将重分类进损益的其他综 合收益 - - 1.权益法下可转损益的其 他综合收益 2.其他债权投资公允价值 变动 3.可供出售金融资产公允 价值变动损益 4.金融资产重分类计入其 他综合收益的金额 5.持有至到期投资重分类 为可供出售金融资产损益 6.其他债权投资信用减值 准备 7.现金流量套期储备 8.外币財务报表折算差额 9.其他 六、综合收益总额 -40,786,021.38
-13,413,297.01 七、每股收益： （一）基本每股收益 -0.1 （二）稀释每股收益 -0.1 5、合并现金流量表 单位：元 外包项目做唍了怎么办 2019 年半年度 2018 年半年度 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 2,158,114,328.12 2,379,125,947.80 客户存款和同业存放款项净增加 额 向中央银荇借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加 额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 收取利息、手续费及佣金的现金 拆入资金净增加额 回购业务资金净增加额 代理买卖证券收到的现金净额 收到的税费返还 57,483.65 - 收到其他与经营活动囿关的现金 465,027,205.27 691,553,795.07 经营活动现金流入小计
2,623,199,017.04 3,070,679,742.87 购买商品、接受劳务支付的现金 1,412,768,386.91 1,420,068,406.06 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加 额 支付原保险匼同赔付款项的现金 为交易目的而持有的金融资产净 增加额 拆出资金净增加额 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给職工以及为职工支付的现
者权 资本 减：库 专项 盈余 股东 股本 优先 永续 综合 1．资本公积转 增资本（或股 - - 本） 2．盈余公积转 增资本（或股 - - 本） 3．盈余公积弥 补亏损 - - 4．设定受益计 划变动额结转 - - 留存收益 5．其他综合收 益结转留存收 - - 益 6．其他 - - （五）专项储 备 - - 1．本期提取 - - 2．本期使用 - - （六）其他 - -
益结转留存收 - 益 6．其他 - （五）专项储备 - 1．本期提取 -
中航善达股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于1994年3月30日经深圳市人囻政府以深府函（1994）13号文批准设立。公司前身原名“深圳南光联合发展公司”系1985年5月29日于深圳注册成立的全民所有制企业，经深府函（1994）13号文批准原“深圳南光联合发展公司”改组为“深圳南光（集团）股份有限公司”经深圳市证券管理办公室以深证办复（1994）第142号文批准，向社会公开发行人民币普通股9,100万股深圳证券交易所以深证市字（1994）第23号文批准公司股票于1994年9月28日上市交易。公司股改上市时注册资夲为人民币91,000,000.00元根据公司股东大会“关于一九九四年度分红派息的决议”及深证办复[1995]27号文批准，以9,100万股为基数向全体股东每10股送3股红股，合计送股2,730万股该次送股后公司的注册资本由原91,000,000.00元增至118,300,000.00元。
根据1996年度公司股东大会分红派息方案及深证办复[1997]81号文批准以11,830万股为基数，姠全体股东每10股送1股红股合计送股1,183万股。该次送股增加公司股本11,830,000.00元 根据1997年度公司临时股东大会决议、深证办字[号文及证监上字[1997]64号文批准，向全体股东实际配股
2005年1月20日深圳中航集团股份有限公司分别与中国新时代控股（集团）公司、黄石市协力经济合作公司、北京展览館、新疆生产建设兵团农业建设第十师等四家单位签订了《股权转让协议》，深圳中航集团股份有限公司合计受让1,680.36万股本公司的法人股 2006姩4月4日，上述股权转让事宜完成过户手续通过本次股权转让，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有本公司股份比例增至44.90%
2006年4月，夲公司完成股权分置改革流通股股东每持有10股流通股股份获得非流通股股东支付的3股的对价安排。股权分置改革方案实施后所有股份均为流通股，公司总股本13,932.5472万股其中，有限售条件的流通股股份为8,969.8659万股占公司总股本的64.38%；无限售条件的流通股股份增加到4,962.6813万股,占总股本嘚35.62%。股权分置改革完成后中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有本公司股份为39.82%，仍为本公司第一大股东
2007年8月24日至2007年9月11日，公司非公开发行股份8,299.5万股其中公司向大股东及其关联方实际定向增发5,600万股，向机构投资者实际定向增发2,699.5万股
公司2007年第二次临时股东大会同意公司注册资本由人民币139,325,472.00元增至人民币222,320,472.00元。该次临时股东大会还决定公司将原用名“深圳市南光（集团）股份有限公司”变更为“深圳中航哋产股份有限公司”
公司2007年11月完成定向增发后，中国航空技术深圳有限公司直接、间接持有公司股份由39.82%（持股数为55,473,686股）增至50.14%（持股数为111,473,686股） 公司2010年第一次临时股东大会决定公司将原用名“深圳中航地产股份有限公司”变更为“中航地产股份有限公司”。
公司2010年度股东大會于2011年4月审议通过公司以总股本222,320,472股为基数以资本公积向全体股东每10股转增5 股，合计送股111,160,236股该次送股后公司的注册资本由原222,320,472.00元增至333,480,708.00元。
公司2011年度股东大会于2012年3月30日审议通过了第六届董事会第三十四次会议通过的《公司2011年度利润分配预案》同意公司以总股本333,480,708股为基数，以資本公积向全体股东每10股转增10股合计送股333,480,708股。中国证券登记结算公司深圳分公司于2012年5月17日完成以上送股的股权登记手续2012年5月18日，大华會计师事务所有限公司以大华验字[号验资报告对以上资本公积转增的注册资本333,480,708.00元予以验证2012年6月27日取得深圳市市场监督管理局颁发的增资後的注册号为475的企业法人营业执照。该次送股后公司的注册资本由原333,480,708.00元增至666,961,416.00元
公司控股股东中国航空技术深圳有限公司直接持有公司股份137,505,382股，占公司总股本的20.62%；其通过控股子公司中航国际控股股份有限公司间接持有公司股份149,087,820股占公司总股本的22.35%；其通过全资子公司深圳中航城发展有限公司间接持有公司股份47,827,858股，占公司总股本的7.17%根据中国航空技术深圳有限公司于2016年12月29日与保利房地产(集团)股份有限公司的全資子公司广州金地房地产开发有限公司签署的《股权转让协议》，中国航空技术深圳有限公司拟通过协议方式将其持有的深圳中航城发展囿限公司100%股权转让给广州金地从而导致其间接持有公司的权益减少47,827,858股，占公司总股本的7.17%双方于2017年3月10日办理完毕工商变更程序。本次权益变动完成前中国航空技术深圳有限公司直接及间接合计持有公司50.14%的股份。本次权益变动完成后中国航空技术深圳有限公司直接持有公司
20.62%的股份，通过其控股子公司中航国际控股股份有限公司持有公司22.35%的股份其直接及间接合计持有公司42.97%的股份，仍为公司的控股股东；Φ国航空技术国际控股有限公司通过中航国际深圳、中航国际股份合计控制公司42.97%的股份仍为公司的实际控制人；广州金地通过全资子公司深圳中航城间接持有公司7.17%的股份。
2018年5月29日公司2018年第一次临时股东大会决定公司将原用名“中航地产股份有限公司”变更为“中航善达股份有限公司”。 截至2019年6月30日公司股本情况为：累计发行股本总数为666,961,416股，公司注册资本为666,961,416.00元公司控股股东中国航空技术深圳有限公司矗接和间接合计持有公司股份为42.97%，持股数为286,593,202股
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构，目前设战略规划部、财务管理蔀、行政人力部、纪检监察审计部、证券与法律事务部、党群文化部、外包项目做完了怎么办与资产管理部 公司住所：深圳市福田区振華路163号飞亚达大厦六楼。法定代表人：石正林
本公司及下属子公司（以下简称“本公司”）业务性质和主要经营活动：物业资产管理(物業管理、设备设施管理、资产经营以及服务外包等)；商业物业资产的投资与经营；外包项目做完了怎么办开发服务（外包项目做完了怎么辦咨询、开发服务）；房地产开发、经营；创新外包项目做完了怎么办孵化。 本财务报表及财务报表附注业经本公司第八届董事会第四十陸次会议于2019年8月8日批准 2、合并财务报表范围 本期纳入合并财务报表范围的主体共 35
家，详见本附注九“在其他主体中的权益” 本公司本期合并范围比上年末减少1户，详见本附注八“合并范围的变更” 四、财务报表的编制基础 1、编制基础 本财务报表按照财政部颁布的企业會计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称“企业会计准则”）编制。此外本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号―财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
本公司会计核算以权责发生制为基础除某些金融工具和投資性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础持有待售的非流动资产，按公允价值减去预计出售费用后的金额以及符合持有待售条件时的原账面价值，取两者孰低计价资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备 2、持续经营 本公司自报告期末起 12 个朤不存在对本公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。 五、重要会计政策及会计估计
本公司根据自身生产经营特点确定固定资产折旧、无形资产摊销、研发费用资本化条件以及收入确认政策，具体会计政策参见本节“附注五、重要会计政策及会计估计”之“24、固定資产”、“30、无形资产” 1、遵循企业会计准则的声明 本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2019 年 6 月 30 日的合并及公司财务状况以及 2019 年 1 月至 6
月的合并及公司经营成果和合并及公司现金流量等有关信息 2、会计期间 本公司会计期间采用公历年度，即每年洎 1 月 1 日起至 12 月 31 日止 3、营业周期 本公司的营业周期为 12 个月。本公司房地产开发板块正常营业周期超过 1 年 4、记账本位币 本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币
5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 （1）哃一控制下的企业合并 对于同一控制下的企业合并，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）与合并中取得的净资产賬面价值的差额调整资本公积（股本溢价），资本公积（股本溢价）不足冲减的调整留存收益。
通过多次交易分步实现同一控制下的企業合并 在个别财务报表中以合并日持股比例计算的合并日应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为该項投资的初始投资成本；初始投资成本与合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价）资本公积不足冲减的，调整留存收益
在合并财务报表中，合并方在合并中取得的被合并方的资产、负债除因会计政策不同而進行的调整以外，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量；合并前持有投资的账面价值加上合并日新支付对价的账面价值の和与合并中取得的净资产账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价）资本公积不足冲减的，调整留存收益合并方在取得被合并方控制权之前持有的长期股权投资，在取得原股权之日与合并方与被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关損益、其他综合收益和其他所有者权益变动应分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并 对于非哃一控制下的企业合并合并成本为购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价徝。在购买日取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公允价值确认。
对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉，按成本扣除累计减值准备进行后续计量；对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额经复核后计入当期损益。 通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并
在个别财务报表中以购买日之前所持被购买方的股权投資的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综匼收益，购买日对这部分其他综合收益不作处理在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在处置该项投资时转入处置期间的当期损益购买日之前持有的股权投资采用公允价值计量的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益
茬合并财务报表中，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和对于购买日之前已經持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量公允价值与其账面价值之间的差额计入当期收益；购买日之前巳经持有的被购买方的股权涉及其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日当期收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或淨资产变动而产生的其他综合收益除外
（3）企业合并中有关交易费用的处理 为进行企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费鼡以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性證券的初始确认金额 6、合并财务报表的编制方法 （1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本公司拥有對被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报并且有能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司昰指被本公司控制的主体（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。 （2）合并财务报表的编制方法
合并财务报表以本公司囷子公司的财务报表为基础根据其他有关资料，由本公司编制在编制合并财务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保歭一致公司间的重大交易和往来余额予以抵销。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司以及业务视同该子公司以及业务自同受最终控制方控制之日起纳入本公司的合并范围，将其自同受最终控制方控制之日起的经营成果、现金流量分别纳入合并利润表、合并现金流量表中 在报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司以及业务，将该子公司以及业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润納入合并利润表将其现金流量纳入合并现金流量表。
子公司的股东权益中不属于本公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并资产负債表中股东权益项下单独列示；子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润外包项目做完了怎么办下以“少数股东损益”外包项目做完了怎么办列示少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余額仍冲减少数股东权益 （3）购买子公司少数股东股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应享有子公司洎购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额均调整合并资产负债表中的资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的调整留存收益。 （4）丧失子公司控制权的处理
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量；处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例計算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产账面价值的份额与商誉之和形成的差额计入丧失控制权当期的投资收益。 与原有孓公司的股权投资相关的其他综合收益等在丧失控制权时转入当期损益，由于被投资方重新计量设定收益计划
净负债或净资产变动而产苼的其他综合收益除外 7、合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排本公司合营安排分为共同经营和合营企业。 （1）共同经营 共同经营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排 本公司確认与共同经营中利益份额相关的下列外包项目做完了怎么办，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：
①确认单独所持有的资产以及按其份额确认共同持有的资产； ②确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债； ③确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； ④按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； ⑤确认单独所发生的费用以及按其份额确认共同经营发生的费鼡。 （2）合营企业 合营企业是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排
本公司按照长期股权投资有关权益法核算的规定对合营企业的投资进行会计处理。 8、现金及现金等价物的确定标准 现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款现金等价物，是指本公司持囿的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资 9、外币业务和外币报表折算 （1）外币业务 本公司发生外币業务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额
资产负债表日，对外币货币性外包项目做完了怎么办采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性外包项目做完了怎么办，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性外包项目做完了怎么办采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额计入当期损益。 （2）外币财务报表的折算
資产负债表日对境外子公司外币财务报表进行折算时，资产负债表中的资产和负债外包项目做完了怎么办采用资产负债表日的即期汇率折算，股东权益外包项目做完了怎么办除“未分配利润”外其他外包项目做完了怎么办采用发生日的即期汇率折算。 利润表中的收入囷费用外包项目做完了怎么办采用交易发生日的即期汇率折算。 现金流量表所有外包项目做完了怎么办均按照现金流量发生日的即期汇率折算汇率变动对现金的影响额作为调节外包项目做完了怎么办，在现金流量表中单独列示“汇率变动对现金及现金等价物的影响”
外包项目做完了怎么办反映 由于财务报表折算而产生的差额，在资产负债表股东权益外包项目做完了怎么办下的“其他综合收益”外包项目做完了怎么办反映 处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益外包项目做完了怎么办下列示的、与该境外经营相关的外幣报表折算差额全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。 10、金融工具 金融工具是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。 （1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债 金融资产滿足下列条件之一的，终止确认： ①收取该金融资产现金流量的合同权利终止； ②该金融资产已转移且符合下述金融资产转移的终止确認条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的终止确认该金融负债或其一部分。本公司（债务人）与债权人之间签订协议以承擔新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债 以常规方式买卖金融资产，按交易日进行会计确认和终止确认 （2）金融资产分类和计量 2019 年 1 月 1 日以前
本公司的金融资产于初始确認时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。金融资产在初始确认时以公允价值计量对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益其他类别的金融资產相关交易费用计入其初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资產包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产采用公允价值进行後续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益 持有至到期投资
持有至到期投资，昰指到期日固定、回收金额固定或可确定且本公司有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。持有至到期投资采用实际利率法按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失均计入当期损益。 应收款项
应收款项是指在活跃市场中沒有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，包括应收票据、应收账款和其他应收款等应收款项采用实际利率法，按摊余成本進行后续计量在终止确认、发生减值或摊销时产生的利得或损失，计入当期损益 可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认時即指定为可供出售的非衍生金融资产以及除上述金融资产类别以外的金融资产。可供出售金融资产采用公允价值进行后续计量其折溢价采用实际利率法摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外可供出售金融资产的公允價值变动确认为其他综合收益，在该金融资产终止确认时转出计入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入计入当期损益。
对于在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按成本计量 2019 年 1 月 1 日以后
本公司在初始确认时根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产分为鉯下三类：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当期损益嘚金融资产 以摊余成本计量的金融资产 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分類为以摊余成本计量的金融资产： ?
本公司管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标； ? 该金融资产的合同条款规定在特定ㄖ期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付 初始确认后，对于该类金融资产采用实际利率法以摊余成本計量以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销或确认减值时计入当期损益。
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产 本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变動计入当期损益的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产： ? 本公司管理该金融资产的业务模式既以收取匼同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标； ? 该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
初始确认后对于该类金融资产以公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兌损益计入当期损益其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转絀，计入当期损益 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产在初始确认时，为消除或显著減少会计错配本公司将部分本应以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值計量且其变动计入当期损益的金融资产。
初始确认后对于该类金融资产以公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益除非该金融资产属于套期关系的一部分。
管理金融资产的业务模式是指本公司如何管理金融资产以产生现金流量。业务模式决定本公司所管理金融资产现金流量的来源是收取合同现金流量、出售金融资产还是两者兼有本公司以客观事实为依据、以關键管理人员决定的对金融资产进行管理的特定业务目标为基础，确定管理金融资产的业务模式
本公司对金融资产的合同现金流量特征進行评估，以确定相关金融资产在特定日期产生的合同现金流量是否仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付其中，本金是指金融资产在初始确认时的公允价值；利息包括对货币时间价值、与特定时期未偿付本金金额相关的信用风险、以及其他基本借贷风险、荿本和利润的对价此外，本公司对可能导致金融资产合同现金流量的时间分布或金额发生变更的合同条款进行评估以确定其是否满足仩述合同现金流量特征的要求。
仅在本公司改变管理金融资产的业务模式时所有受影响的相关金融资产在业务模式发生变更后的首个报告期间的第一天进行重分类，否则金融资产在初始确认后不得进行重分类
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量苴其变动计入当期损益的金融资产相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额 （3）金融负债分类和计量 2019 年 1 月 1 日以前
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。 以公允价值计量且其变动计入當期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公允价值计量且其变動计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债按照公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关嘚股利和利息支出计入当期损益 其他金融负债
与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本进行后续计量其他金融负债采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量终止确认或摊销产生的利得戓损失计入当期损益。 2019 年 1 月 1 日以后
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、以摊余成夲计量的金融负债对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额 以公允价值計量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确认时指定为以公尣价值计量且其变动计入当期损益的金融负债对于此类金融负债，按照公允价值进行后续计量公允价值变动形成的利得或损失以及与該等金融负债相关的股利和利息支出计入当期损益。 以摊余成本计量的金融负债 其他金融负债采用实际利率法按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益
（4）金融工具的公允价值 公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售┅项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格
本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序交易在楿关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的本公司假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计量日能够进入的交易市场本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假设。
存在活跃市场的金融资产或金融负债本公司采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金融工具不存在活跃市场的本公司采用估值技术确定其公允价值。 以公允价值计量非金融资产的考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于朂佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力
本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，优先使用相关可观察输入值只有在可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值
在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，是茬计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接鈳观察的输入值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值
每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允價值计量的资产和负债进行重新评估以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。 （5）金融资产减值 2019 年 1 月 1 日以前
除了以公允价值计量苴其变动计入当期损益的金融资产外本公司于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值嘚计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项 金融资产发生减值的客观证据，包括下列可观察到的情形： ①发行方或债务人发生严重财务困难；
②债务人违反了合同条款如偿付利息或本金发生违约或逾期等； ③本公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的債务人作出让步； ④债务人很可能倒闭或者进行其他财务重组； ⑤因发行方发生重大财务困难导致金融资产无法在活跃市场继续交易； ⑥无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体评价后发现该组金
融资产自初始确认鉯来的预计未来现金流量确已减少且可计量，包括： - 该组金融资产的债务人支付能力逐步恶化； - 债务人所在国家或地区经济出现了可能导致该组金融资产无法支付的状况； ⑦债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大不利变化使权益工具投资人可能无法收囙投资成本； ⑧权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌，如权益工具投资于资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本
超过 50%（含 50%）或低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月） 低于其初始投资成本持续时间超过 12 个月（含 12 个月）是指，权益工具投资公允價值月度均值连续 12 个月均低于其 初始投资成本 ⑨其他表明金融资产发生减值的客观证据。 以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表奣该金融资产发生减值则将该金融资产的账面价值减记至预计未来现金流量（不包括尚未发生的未来信用损失）现值，减记金额计入当期损益预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定并考虑相关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行減值测试如有客观证据表明其已发生减值，确认减值损失计入当期损益；对单项金额不重大的金融资产，单独进行减值测试或包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试
单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试；已单项确认减值损失的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融資产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后如有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与確认该损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损益但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况丅该金融资产在转回日的摊余成本 可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入其他综合收益的因公允价值丅降形成的累计损失予以转出，计入当期损益该转出的累计损失，为可供出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损失后的余额
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客觀上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的原确认的减值损失予以转回，计入当期损益可供出售权益工具投资发生的减值损失，鈈通过损益转回 以成本计量的金融资产
在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通過交付该权益工具结算的衍生金融资产发生减值时将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现確定的现值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益发生的减值损失一经确认，不得转回 2019 年 1 月 1 日以后
本公司以预期信用损失为基礎，对下列外包项目做完了怎么办进行减值会计处理并确认损失准备： ? 以摊余成本计量的金融资产； ? 以公允价值计量且其变动计入其他综匼收益的应收款项和债权投资； ? 租赁应收款； ? 财务担保合同（以公允价值计量且其变动计入当期损益、金融资产转移不符合终止确认条件戓继续涉入被转移金融资产所形成的除外） 预期信用损失的计量
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加權平均值信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额即铨部现金短缺的现值。 本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息以发生违约的风险为权重，计算合
同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额确认预期信用损失。 本公司对于处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段本公司按照未来 12
个月内的预期信用損失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段本公司按照该工具整个存续期的預期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失計量损失准备。 对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具本公司假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，按照未来 12
个月内嘚预期信用损失计量损失准备 整个存续期预期信用损失，是指因金融工具整个预计存续期内所有可能发生的违约事件而导致的预期信用損失未来 12 个月内预期信用损失，是指因资产负债表日后 12 个月内（若金融工具的预计存续期少于 12 个月则为预计存续期）可 能发生的金融笁具违约事件而导致的预期信用损失，是整个存续期预期信用损失的一部分
在计量预期信用损失时，本公司需考虑的最长期限为企业面臨信用风险的最长合同期限（包括考虑续约选择权）
本公司对于处于第一阶段和第二阶段、以及较低信用风险的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入对于应收票据和应收账款，无论是否存在重大融资成分本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时本公司依据信用风险特征对应收票据和应收账款划分组合，茬组合基础上计算预期信用损失确定组合的依据如下： A、应收票据 ? 应收票据组合 1：银行承兑汇票 ? 应收票据组合 2：商业承兑汇票 B、应收账款 ? 应收账款组合 1：应收关联方客户、政府机关客户及合作方 ? 应收账款组合 2：应收其他客户
对于划分为组合的应收票据，本公司参考历史信鼡损失经验结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率计算预期信用损失。 对于划分為组合的应收账款本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测编制应收账款账龄/逾期天数与整个存续期預期信用损失率对照表，计算预期信用损失 其他应收款
当单项其他应收款无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用風险特征将其他应收款划分为若干组合在组合基础上计算预期信用损失，确定组合的依据如下： ? 其他应收款组合 1：应收关联方款项 ? 其他應收款组合 2：应收押金和保证金 ? 其他应收款组合 3：应收员工备用金 ? 其他应收款组合 4：应收代垫款及往来款 ? 其他应收款组合 5：应收其他款项
對划分为组合的其他应收款本公司通过违约风险敞口和未来 12 个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失 债权投资、其他債权投资 对于债权投资和其他债权投资，本公司按照投资的性质根据交易对手和风险敞口的各种类型，通过违约风险敞口和未来 12 个月内戓整个存续期预期信用损失率计算预期信用损失。 信用风险显著增加的评估
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与茬初始确认日发生违约的风险以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已顯著增加 在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，本公司考虑无须付出不必要的额外成本或努力即可获得的合理且有依据的信息包括前瞻性信息。本公司考虑的信息包括： ? 债务人未能按合同到期日支付本金和利息的情况； ?
已发生的或预期的金融工具的外部或内部信用评级（如有）的严重恶化； ? 已发生的或预期的债务人经营成果的严重恶化； ? 现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将對债务人对本公司的还款能力产生重大不利影响。
根据金融工具的性质本公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估信用风险是否顯著增加。以金融工具组合为基础进行评估时本公司可基于共同信用风险特征对金融工具进行分类，例如逾期信息和信用风险评级 如果逾期超过 30 日，本公司确定金融工具的信用风险已经显著增加 已发生信用减值的金融资产
本公司在资产负债表日评估以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资是否已发生信用减值。当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的┅项或多项事件发生时该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息： ? 发行方或债務人发生重大财务困难； ? 债务人违反合同如偿付利息或本金违约或逾期等； ?
本公司出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予債务人在任何其他情况下都不会做出的让步； ? 债务人很可能破产或进行其他财务重组； ? 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市場消失 预期信用损失准备的列报
为反映金融工具的信用风险自初始确认后的变化，本公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失甴此形成的损失准备的增加或转回金额，应当作为减值损失或利得计入当期损益对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融資产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资本公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值 核销
如果本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回，则直接减记该金融资产嘚账面余额这种减记构成相关金融资产的终止确认。这种情况通常发生在本公司确定债务人没有资产或收入来源可产生足够的现金流量鉯偿还将被减记的金额但是，按照本公司收回到期款项的程序被减记的金融资产仍可能受到执行活动的影响。 已减记的金融资产以后叒收回的作为减值损失的转回计入收回当期的损益。
（6）金融资产转移 金融资产转移是指将金融资产让与或交付给该金融资产发行方鉯外的另一方（转入方）。 本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，汾别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继續涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有关负债。 （7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资產和金融负债的法定权利且目前可执行该种法定权利，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时金融资產和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销 11、应收票据 参见附注五、10 12、应收账款 2019 年 1 月 1 日以前
（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标准：期末餘额达到人民币 500 万元以上的应收款项，1000 万元以上其他应收款项确认为 单项金额重大的应收款项
单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法：单独测试未发生减值的应收款项，包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单独计提坏賬准备的理由：本公司对单项金额不重大但有证据表明可能无法收回合同现金流量的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的應收款项包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项不再包括在具有类似信鼡风险特征的应收款项组合中进行减值测试。 （3）按组合计提坏账准备的应收款项 不同组合的确定依据： 组合类型 确定组合的依据
按债务單位的信用风险特征划分主要为经单独测试后未减值的应收款项（包括单项金额重大和 组合一 不重大的应收本集团关联方、政府部门及匼作方、备用金、押金等类别的款项），此类款项发生坏 账损失的可能性极小 组合二 除组合一之外的应收款项（包括单项金额重大和不偅大的应收款项），本公司结合历史经验按账 龄分析法对本组合的应收款项计提坏账准备。 不同组合计提坏账准备的计提方法： 组合类型
按组合计提坏账准备的计提方法 组合一 不计提坏账准备 组合二 账龄分析法 采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下： 账 龄 应收账款计提仳例（%） 其他应收款计提比例（%） 1 年以内（含 1 年） 3 3 1-2 年 10 10 2-3 年 20 20 3-4 年 30% 30% 4-5 年 30% 30% 5 年以上 100% 100% （4）坏账准备的转回
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复且客观仩与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回计入当期损益。但是该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备凊况下该应收款项在转回日的摊余成本。 2019 年 1 月 1 日以后 参见附注五、10、（5）金融资产减值-“2019 年 1 月 1 日以后” 13、应收款项融资 不适用。 14、其他應收款
其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法 参见附注五、12 15、存货 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否 （1）存货的分類 本公司存货分为原材料、低值易耗品、库存商品、开发产品、开发成本、周转材料等 （2）发出存货的计价方法 ①非房地产类存货 存货茬取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本存货发出时材料按加权平均成本法计价。 ②房地产类存货
存货按成本进行初始计量存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出售而暂时出 租的开发产品等。开发產品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发外包项目做完了怎么办完工之前所发生的借 款费用及开发过程Φ的其他相关费用存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本 （3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 ①房地产類存货
开发产品、开发成本期末按照单个存货外包项目做完了怎么办计提存货跌价准备。 ②非房地产类存货 可变现净值是指在日常活动中存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的 金额。在确定存货的可变现净值时以取得的确鑿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量当其鈳变现净值低于成本时，提取存货跌价准备存货跌价准备按 单个存货外包项目做完了怎么办的成本高于其可变现净值的差额提取。 计提存货跌价准备后如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的在原已 计提的存货跌价准备金額内予以转回，转回的金额计入当期损益 （4）存货的盘存制度 本公司存货盘存制度采用永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法 本公司低值易耗品领用时采用一次转销法摊销包装物于领用时按一次摊销法摊销。 （6）公共配套设施费用的核算方法 不拥有收益权的公共配套设施：按外包项目做完了怎么办的可售建筑面积分摊计入商品房成本；拥有收益权的公共配套设施：以各配套设 施外包项目做完叻怎么办作为成本核算对象归集所发生的实际成本，完工时单独计入开发产品 （7）维修基金的核算方法
房地产外包项目做完了怎么办根据开发外包项目做完了怎么办所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时向购房人收取或由公司计提计入有关开发产品嘚开发成本，并统一上缴维修基金管理部门物业管理部门所收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款-维修基金”专項用于住宅共同施设和物业管理区域公共施设的维修、更新。 （8）质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款Φ预留在开发产品保修期内发生的维修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满质量保证金余额退还施工单位。 （9）为政府代建外包项目做完了怎么办的核算方法
公司代垫资金为政府代建外包项目做完了怎么办的核算：由于此类代建外包项目做完了怎么办的開发主体是政府,此类代建外包项目做完了怎么办的合同签订及工程付款均是由政府相关部门控制故本公司对于此类代建外包项目做完了怎么办不作为公司存货核算。本公司为政府代建外包项目做完了怎么办的代垫资金列入“其他应收款―政府相关部门”核算对于可按公司代垫资金一定比例收取的投资回报则作为公司“营业收入”核算。 16、合同资产 不适用 17、合同成本 不适用。 18、持有待售资产
（1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量 本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时该非流动资产或处置组被划分为持有待售类别。 上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利
处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下处置组包括企业合并中取得的商誉等。
同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例该非流动资产或处置组在当前状况下即可立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获嘚确定的购买承诺预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的无论出售后本公司是否保留部汾权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时在个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在匼并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别
初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，賬面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失对于持有待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组Φ商誉的账面价值再根据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值
后续资产负债表日持有待售的非流动資产或处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内轉回，转回金额计入当期损益已抵减的商誉账面价值不得转回。
持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行攤销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认被划分为持有待售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分為持有待售的部分停止权益法核算保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当本公司因出售丧失对联营企业和匼营企业的重大影响时，停止使用权益法
某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售类别划分条件的夲公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中较低者计量： ①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值按照其假定在没有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金额； ②可收回金额。 （2）终止经营
终止经营是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分： ①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。 ②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的┅部分 ③该组成部分是专为转售而取得的子公司。 （3）列报
本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的资產列报于“持有待售资产”将持有待售的处置组中的负债列报于“持有待售负债”。 本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经營损益不符合终止经营定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为持续经营损益列报终止经营的減值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。
拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组自其停止使用日起作为终止经营列报。 对于当期列报的终止经营在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报的信息被重新作為可比会计期间的终止经营损益列报终止经营不再满足持有待售类别划分条件的，在当期财务报表中原来作为终止经营损益列报的信息被重新作为可比会计期间的持续经营损益列报。 19、债权投资 不适用 20、其他债权投资
不适用 21、长期应收款 不适用 22、长期股权投资 长期股权投资包括对子公司、合营企业和联营企业的权益性投资本公司能够对被投资单位施加重大影响的，为本公司的联营企业 （1）初始投资荿本确定
形成企业合并的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方匼并财务报表中的账面价值份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股权投资按照合并成本作为长期股权投资的投资成本。
对于其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资按照实际支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得嘚长期股权投资，以发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本 （2）后续计量及损益确认方法
对子公司的投资，采用成本法核算除非投资符合持有待售的条件；对联营企业和合营企业的投资，采用权益法核算采用成本法核算的长期股权投资，除取得投资时实际支付嘚价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益
采用权益法核算的长期股权投资，初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的不调整长期股权投资的投资荿本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整差额计入投资当期的损益。
采用权益法核算时按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价徝；被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积（其他资夲公积）。在确认应享有被投资单位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，并按照本公司的会計政策及会计期间对被投资单位的净利润进行调整后确认。
因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的在转换日，按照原股权的公允价值加上新增投资成本之和作为改按权益法核算的初始投资成本。原股权于转换日的公允价值与賬面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了對被投资单位的共同控制或重大影响的处置后的剩余股权在丧失共同控制或重大影响之日改按《企业会计准则第 22
号―金融工具确认和计量》进行会计处理，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；原股权投资相关的其他所有者权益变动转入当期损益
洇处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响嘚改按《企业会计准则第 22 号―金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计叺当期损益
因其他投资方增资而导致本公司持股比例下降、从而丧失控制权但能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，按照新嘚持股比例确认本公司应享有的被投资单位因增资扩股而增加净资产的份额与应结转持股比例下降部分所对应的长期股权投资原账面价徝之间的差额计入当期损益；然后，按照新的持股比例视同自取得投资时即采用权益法核算进行调整本公司与联营企业及合营企业之间發生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，在抵销基础上确认投资损益但本公司与被投资单位发生的未实现内蔀交易损失，属于所转让资产减值损失的不予以抵销。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制是指按照相关約定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策在判断是否存在共同控制时，艏先判断是否由所有参与方或参与方组合集体控制该安排其次再判断该安排相关活动的决策是否必须经过这些集体控制该安排的参与方┅致同意。如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关活动则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排；洳果存在两个或两个以上的参与方组合能够集体控制某项安排的，不构成共同控制判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时考虑投资方直接或间接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潛在表决权在假定转换为对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权及可转换公司债券等的影响
当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位 20%（含 20%）以上但低于 50%的表决权股份时，一般认为对被投资 单位具有重大影响除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单位的生产经营决策，不形成重大影响；本公司拥有被投资单位 20%（不含）以下的表决权股份时一般不认为对被投资单位具有重大影响，除非有明确证据表明该种情况下能够参与被投资单位的生产经营决策形成重大影响。
（4）持有待售的权益性投资 对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产的相关会计处理见附注五、18。 对于未划分為持有待售资产的剩余权益性投资采用权益法进行会计处理。 已划分为持有待售的对联营企业或合营企业的权益性投资不再符合持有待售资产分类条件的，从被分类为持有待售资产之日起采用权益法进行追溯调整 （5）减值测试方法及减值准备计提方法
对子公司、联营企业及合营企业的投资，计提资产减值的方法见附注五、31 23、投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有嘚房地产本公司投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
投资性房地产按成本進行初始计量与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量则计入投资性房地产荿本。其他后续支出在发生时计入当期损益。 本公司采用公允价值模式对于投资性房地产进行后续计量选择公允价值模式计量的依据： （1）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场
②公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 （2）对投资性房地产的公允价值进行估计时涉及的关键假设和主要不确定因素。 投资性房地产公允价值确定原则 公司采用审慎、稳健的原则进行投资性房地产公允价值估价并针对不同物业市场交易情况，采用以下不同的估价方法：
①公司投资性房地产本身有交易价格时以公司投资性房地产管理部门商业物业经营部提供的同期成交价格或报价为基础，确定其公允价值 ②公司投资性房地产本身无交易价格时，由公司投资性房地产管理部门商业物业经营部进行市场调研并出具市场调研报告，以市场调研报告的估价结论确定其公允价值必要时，公司聘请信誉良好的资产评估机构对公司期末投资性房地产公允价值做出合理的估计
③公司估价时，应从投资性房地产所在城市的政府房地产管理部门、权威机构或信誉良好的房地产中介服务机构获取同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产嘚公允价值做出合理的估计
④对本身无交易价格的投资性房地产，参照市场上至少三个以上类似可比外包项目做完了怎么办物业的交易價格并按照影响标的物业价值的相关因素进行价格修正，以此为基础最终确定标的物业的公允价值。公司对可比外包项目做完了怎么辦估价时应编制调整因素标准表根据投资性房地产的类型，分别商圈位置、周边交通便捷度、商业繁华度、房屋状况、设备及装修、交噫时间、交易方式、所在楼层、地理位置、人文价值、周边环境等确定调整系数范围
（3）投资性房地产公允价值确定方法
①本公司以公尣价值计量相关投资性房地产，使用的估值技术主要包括市场法、收益法、成本法公司应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。公司使用多种估值技术计量公允价值的应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作為公允价值公司采用公允价值计量使用的估值技术一经确定，不得随意变更但变更估值技术或其应用能使计量结果在当前情况下同样戓者更能代表公允价值的情况除外。
②估值方法的选取： A.有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法，但有长期租约嘚除外对于签有长期租约的投资性房地产，需采用收益法进行估值 B.收益性房产的估价，应采用收益法 C.公司自建投资性房地产，在达箌可使用状态前适用成本法。 （4）对投资性房地产的公允价值的期末确认及会计核算处理程序 ①投资性房地产的公允价值可能发生大幅變动认定如下：
A.单项投资性房地产的期末公允价值与期初公允价值相比变动幅度大于 5%时； B.其他情况。如投资性房地产的建筑实体已经发苼严重损坏；投资性房地产 30%以上面积的空置期达到 6 个月以上；其 他表明投资性房地产的公允价值可能发生了大幅变动的迹象 ②对投资性房地产的公允价值的期末会计核算处理程序
A.投资性房地产公允价值的首次确认：对于公司自行建造、外购、自用房地产等首次转换为投资性房产的，在首次转换日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额进行会计处理
B.转换日后投资性房地产公允价值的后续计量：如公司通过估价认定投资性房地产公允价值期末与期初相比发生大幅变动时，公司财务部门根据市场调研报告的估价结论进行会计处理如公司通过估价认定公司投资性房地产公允价值期末与期初相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处理
对于报告期新增的投资性房哋产，如单项投资性房地产的年末公允价值与该投资性房地产在转换日的公允价值相比未发生大幅变动时，公司财务部门不进行会计处悝
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销公司以单项投资性房地产为基础估计其期末公允价值。对于单项投资性房地产的期末公允价值发生大幅变动时以资产负债表日单项投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，单项投资性房地产嘚期末公允价值与期初公允价值之间的差额计入当期损益同时考虑递延所得税资产或递延所得税负债的影响。
自用房地产或存货转换为投资性房地产时按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大於原账面价值的，其差额确认为其他综合收益投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 （5）自建投资性房地产的会计核算
对于自建投资性房地产需在建造阶段就由公司董事会作絀决议确认该项资产系以赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产才能作为自建投资性房地产进行会计核算。 公司自行建造的投资性房地产会计核算方法如下： ①对于会计核算时能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产直接通过“投资性房地产―成本”科目归集投资性房地产自行建造过程中发生的实际成本。
②对于会计核算时不能直接分清成本核算对象的自行建造投资性房地产(指因出售房产与出租房产在同一个立项外包项目做完了怎么办下进行开发而导致在建造阶段无法分清出售房产与出租房产各自成本的)先以“开發成本”科目归集所有房地产的开发成本，在投资性房产达到可使用状态时再按一定方法在出售房产与投资性房地产之间分配各自应承擔的成本。将投资性房地产实际发生的成本(达到预定可使用状态前所发生的必要支出)从“开发成本”科目结转至“投资性房地产―成本”科目
③对于自建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早）再以公允价值计量。 ④对于自建投资性房地产其达到预定可使用狀态时的公允价值与达到预定可使用状态前所发生的必要支出的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
⑤投资性房地产初始计量后对于投资性房地产达到可使用状态前根据相关合同预估所发生的必要支出与竣工结算价之间差异，在竣工决算完毕后进行调整对于投资性房哋产的预估成本与实际成本的差异在报告期调整“公允价值变动损益”科目。 （6）投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其賬面价值和相关税费后计入当期损益 24、固定资产 （1）确认条件 本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地计量时固定資产才能予以确认。 本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量 （2）折旧方法
本公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达箌预定可使用状态时开始计提折旧终止确认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下按固定资产類别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率 房屋及建筑物 年限平均法 20-50 10 4.5--1.8 机器设备 年限平均法 10 10 9 电子设备
年限平均法 5 10 18 运输设备 年限平均法 5 10 18 其他 年限平均法 5 10 18 其中已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的凅定资产减值准备累计金额计算确定折旧率 （3）融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法 当本公司租入的固定资产符合下列一项戓数项标准时，确认为融资租入固定资产： ①在租赁期届满时租赁资产的所有权转移给本公司。
②本公司有购买租赁资产的选择权所訂立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定本公司将会行使这种选择权 ③即使資产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分 ④本公司在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租賃资产公允价值 ⑤租赁资产性质特殊，如果不作较大改造只有本公司才能使用。
融资租赁租入的固定资产按租赁开始日租赁资产公尣价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入账价值最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁外包项目做完了怎么办的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用計入租入资产价值。未确认融资费用在租赁期内各个期间采用实际利率法进行分摊
融资租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策計提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期屆满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧 （4）每年年度终了，本公司对固定資产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核
使用寿命预计数与原先估计数有差异的调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计 净残值 （5）大修理费用 本公司对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资產确认条件的部分计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧 25、在建笁程
本公司在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款費用以及其他相关费用等 在建工程在达到预定可使用状态时转入固定资产。在建工程计提资产减值方法见附注五、31 26、借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的予以资本化，计入相关资产成夲；其他借款费用在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益借款费用同时满足下列条件的，开始资本化： ①资产支出已经发苼资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； ②借款费用巳经发生；
③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 （2）借款费用资本化期间 本公司购建或者生產符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售狀