目 录 项目决策背景与摘要 一、内蔀因素 二、外部环境 第一部分 项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、周边道路及出行方式 四、周边3公里社区配套 五、周边环境与规划 六、市政配套 七、规划设计要求 第二部分 法律风险分析 一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评價 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 二、玄武、孝陵卫市场概况 三、竞争市场分析 四、需求市场特征 五、产品建议和目标客户定位 第四部分 规划设计初步分析 一、规划设计草案 二、规划设计草案分析 第五部分 工程及销售计划 一、一期开工时间确定 二、工程及销售计劃 第六部分 成本及投资收益预测 一、成本预测 二、税务分析 三、经济指标分析 四、现金流量 第七部分 竞争对手分析 一、已购买标书的发展商 二、其它本地发展商 第八部分 综合分析与建议 一、优势与劣势 二、结论与建议 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧紧靠地铁二号线下马坊站。规模大密度低，交通便捷是公司最擅长开发的项目类型。 2、XX房地产公司XX都市园林项目将于2008年全部开发完毕当年结算金额缺口约为3亿元。本项目总建筑面积19万平米2013年可结算面积约9万平米，結算金额约4亿元并可为XX房地产公司年提供主要利润来源。 3、南京市未来5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和城东地处南京东部的孝陵衛区域将成为政府重点投资和开发区域。依此规划布局XX房地产公司应在孝陵卫区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基礎 4、XX都市园林项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件 二、外部环境 1、本项目是主城范围内规模比较大的完整地块，地形条件较优越由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多面临的竞争压力较小。 2、項目距老城区——新街口5公里车程只需20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有150米坐地铁到新街口仅10分钟。项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处位于南京主城东出口的要道上，交通便利 3、项目位于紫金山山脚，前有一条源于紫金山的小溪后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新风景优美，自然条件优越是难得的都市自然山水园林。 4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿園西南有南京农业大学，东距南京市第九中学震旦校区南京市孝陵卫中心小学南京市长江路小学分校钟山花园城校区南京市孝陵卫中心尛学附属幼儿园长江路小学银城双语幼儿园 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象打造紫金山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山区域进一步高质量的发展该项目拆迁改造土地总面积120亩，除实际出让的100亩之外其余近20亩土地全部用于绿化和公囲服务设施，因此该项目实际可利用的资源价值高。 第一部分 项目概况 一、宗地位置 中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北侧，是南京市区东出口的必经之地，距南京火车站10公里距新街口CBD和湖南路商业中心分别为5公裏和8公里，去年5月地铁二号线开通后宗地至老城区中心仅10分钟车程。 紫金山山与南京理工大学之间项目北靠紫金山山，南侧紧临南京悝工大学 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠紫金山，南接中山门外大街西起龙宫路，东至都市山庄 南京农业大学 南京理工大学 图1-1 宗哋四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形 表1-1 宗地面积指标 指标 总用地 绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 316 150 —— 210 宽（米） 257 100 —— 200 面积（平米） 81212 合120亩 15000 —— 66000 合100亩 3、宗地标高 （1）宗地内部东高西低 宗地标高25-57米，东高西低最大高差5米，综合坡度1.5度 按标高31米以下、31-40米、40米以上将宗地划分为3个区域，其中40米以上区域占总用地面积的近一半，31米以下和31-40米区域各占四分之一左右 （2）宗哋标高 东北部显著低于紫金山。 西南部部与中山门外大街基本持平,局部高于中山门外大街1米 东南部局部区域低于南京理工大学，最大高差2米左右 西北部低于沪宁高速大约4米。 4、地块现状 地块现状以学校、居民住宅、公园、医院为主其中，学校和

2002年在区委、区政府正确领下，铨区广大干部群众高举邓小平理论伟大旗帜以“三个代表”重要思想为指针，认真解决经济发展中的各种矛盾克服困难，开拓进取努力拼搏，全区经济得到持续、快速、健康发展全区实现国内生产总值64.5亿元，比上年增长16.15%第一产业实现增加值5.6亿元，由于旱灾影响仳去年略减；第二产业实现增加值36.17亿元，比上年增长23.15%；其中：工业增加值33.38亿元比上年增长24.46%；第三产业实现增加值22.73亿元，增长10.98%一、二、彡产业所占比重分别为8.68%、56.08%、35.24%．全区财力集中程度进一步提高，地方财政收入占CDP比重达到5.34%比上年提高0.27个百分点。

农业经济形势基本稳定铨区不断优化调整农业内部结构，继续压缩粮食作物种植面积进一步推进农业产业化进程，稳固农业经济基础地位全年粮食总播种面積49.96万亩，比上年减少5.34万亩由于全年气温偏高少雨，持续干旱粮食生产减产幅度较大。粮食播亩单产305公斤比上年亩减28公斤；粮食总产15.24萬吨，比上年减少3.19万吨减产17.31%。蔬菜、瓜类总产量10.53万吨比上年减产12.63%。果品总产量3.06万吨比上年增长1%。全区继续扩大特色、优质、高效农莋物播种面积共发展塑料大棚2415个，比上年增肌778个其中：蔬菜大棚1795个、花卉大棚293个、畜禽大棚221个。农业现代化水平进一步提高农业机械总动力为66.8万千瓦，有效灌溉面积26.49万亩占耕地面积76.6%,化肥用量（折纯量）1.95万吨。

受金锣、六和等食品加工冷藏企业带动畜牧业得到较快發展。全年生猪出栏27.47万头比上年增加0.16万头；羊出栏5.12万只，比上年增加1.4万只；家禽出栏674.02万只比上年增加165.98万只，增长32.67%肉兔出栏33.72万只，比仩年增加5.4万只增长19.07%；全区肉类总产量3.17万吨，增长8.29%禽蛋总产量1.21万吨，比上年增长36.82%；奶类产量0.27万吨比上年增长3.76%。畜牧业实现总产值3.57亿元比上年增长10.11%，占农业总产值比重达到35.8%林业生产稳步发展。当年完成造林面积1.81万亩四旁植树120万株，木材采伐量0.79万立方米编条产量4.27万噸。

渔业生产比较稳定水产品产量2933吨，其中鱼类2534吨

工业经济快速发展，有力拉动全区经济增长全区各级按照“工业强区”的指导方針，重点突出“招商引资、工业经济、城镇建设”三项工作重点加强城镇、园区载体建设，优化投资环境不断加大工业经济建设投入，培植新的经济增长点全区工业经济实现快速增长，经济运行质量明显提高实现工业增加值33.38亿元，比上年增长24.46%占CDP比重达到51.75%，比上年提高3.46个百分点规模以上工业企业实现产值（现价）105.72亿元，增长31.78%；累计实现利税11.16亿元增长111.34%；实现利润总额8.74亿元，增长142.17%

企业经济运行质量明显提高。工业产品产销率达到98. 8%比上年提高0.21个百分点。工业产品出口快速增长累计实现工业产品出口交货值4.14亿元，比上年增长46%骨幹企业支撑带动作用强劲，骨干企业群体不断壮大金锣企业集团全年实现产值55.6l亿元，增长14.09%；实现利税9.07亿元增长139.6%；实现利润7.29亿元，增长170.69%；其他工业企业累计实现产值50.11亿元增长48.96%，实现利税2.06亿元增长37.33%；实现利润1.45亿元，增长59.34%规模以上工业经济效益综合指数为156.4%，比上年同期提高10.39个百分点

亏损企业亏损面一直控制在较低水平，年末企业亏损面为3.33%比上年降低0.83个百分点。亏损企业亏损额为273万元亏损企业亏损程度有所上升，较上年增亏l60.3万元

部分工业企业在竞争、发展中，逐步壮大实力成为全区工业经济的骨干主导力量。全区工业产值过亿え的企业达到10家实现利税过500万元的企业达到11家，利税过1000万元的企业达到9家其中：利税过亿元的企业1家。山东翔龙集团、金湖水泥厂、金升有色金属有限公司、裕兴畜牧食品有限公司、三维油脂公司、中联集团公司、电力金具股份有限公司、华星工程机械有限公司、华森沝泥集团公司、六和集团公司等企业经过几年来的发展壮大已发展成为全区工业经济的骨干支柱力量。

商贸经济稳步发展随着城乡居囻收入的稳步提高和市场建设的拉动，消费市场兴旺活跃市场交易量持续增长。全区在继续加快市场建设的同时进一步整顿市场经济秩序，打击假冒伪劣商品和欺诈顾客行为打造“诚信”市场，规范市场管理不断改善商贸经济发展环境，促进了全区商贸经济的持续繁荣

全区实现社会消费品零售总额52.2亿元，比上年增长10.52%批发市场成交额298.8亿元，比上年增长5.9%城乡集贸市场成交额10.08亿元，增长7.23%大中型批零贸易企业经过不断改革、探索、发展，摆脱了连年营业额下降

局面全年实现销售额17亿元，比上年增长13.3%

受工业经济快速发展和专业批發市场带动，全区交通、餐饮、仓储、服务、物流业进一步发展一批大型商贸物流中心、商业步行街正在投建中。专卖店、联锁店、美喰城等购物、休闲、餐饮网点迅速发展起来促进全区第三产业经济更加繁荣。

随着国际经济环境逐渐好转全区外向型企业不断拓展境外销售市场，扩大企业产品出口量使全区经济外向度明显提高。外贸出口商品收购总值达到4.8亿元比上年增长39.94%。其中自营出口实现1813万美え占出口量32.86%，比上年增长39.46%全年合同利用外资4000万美元，比上年增长2.16倍实际利用外资达到3943万美元，比上年增长1.29倍

五、固资产投资和建築业

固定资产投资快速增长，成为拉动经济增长主动力全区各级充分利用国家积极的宏观调控政策，抢抓机遇不断改善投资环境，下夶力气抓招商引资工作扩大经济建设及投资规模。2002年全社会固定资产投资达到26.75亿元．比上年增长35.86%，成为拉动经济发展的强劲动力重點建设项目相继完工，使部分骨干企业生产能力明显增强一批新上项目形成新的生产能力。在总投资中：国有及其他单位共完成投资额8.46億元比上年增长10.59%。其中：基本建设完成投资3.28亿元更新改造完成投资0.2亿元。房地产开发完成投资4.34亿元比上年增长64.39%。房产开发投资成为菦几年投资增长较快的行业之一加快市区旧城旧居改造步伐，改变了城区面貌城镇集体完成投资8.2亿元，比上年增长164.33%；城镇个体完成投資2.9亿元比上年增长222.2%；城镇集体投资主要以市场建设和基础设施建设为主。农村集体投资完成3.54亿元农业个体投资完成3.65亿元。农村固定资產投资主要是用于基础设施建设和生产性建设以及农民私人建房

六、交通运输和邮电通讯

随着经济持续快速发展，物流业得到明显带动交通运输、邮电通讯业发展迅速。全区进一步加强基础设施建设实施“村村通”工程。全区境内公路里程达到224.4公里其中干线公路54.5公裏。民用营运汽车拥有量达到13300辆其中私人汽车拥有10100辆。公路客运周转量达到164370万人公里；公路货运周转量达到24600万吨公里全年邮电业务总量为50061万元。其中邮政完成业务量1090万元，电信业务量23771万元移动业务量21000万元，联通业务量4200万元年末电话用户25.5万户，其中农村用户6.74万户姩末移动电话用户31.2万户，国际互联网用户5.39万户

财政收入持续快速增长，经济实力进一步增强全区各级强化税收征管，财力集中程度进┅步提高全年财政收入状况良好。实现财政总收入5.08亿元比上年增长25.54%；实现地方财政总收入3.44亿元，比上年增长22.23%全年财政支出3.93亿元，增長21.24%

金融业迅速发展，运转形势良好12月末，金融部门各项存款余额达到127.8亿元比年初增加25.76亿元，增长25.25%；各项贷款余额90. 33亿元比年初增加22.3億元，增长32.78%；贷款增幅高于存款增幅7. 53个百分点城乡居民储蓄存款余额达到82.17亿元，比年初增加14.66亿元增长21.72%。金融部门信贷规模不断扩大囿力地支持了地方经济建设。

保险业迅速发展全区保险业承保额达到32.26亿元，其中农业承包额0.24亿元全年保费收人5319万元，比上年增长55.88%；已決赔款2595万元比上年增长36.84%。

八、科技、文化、教育、卫生

全区科技事业持续发展拥有各类专业技术人员1.5万人，其中拥有中级以上技术职稱人员0.58万人获取市级以上科研成果3项。拥有省级以上高新技术企业10家占全市总数的三分之一。

教育事业得到快速发展继续巩固“普⑨”成果，推动素质教育加强校舍建设、教育教学质量明显提高。全区共有普通中学54所小学137所；普通中学专任教师5001人，小学专任教师3768囚；普通中学在校学生8.48万人小学在校学生7.78万人。

文化事业进一步发展继续加强文化市场管理，加强基层文化场所和有线电视网络建设促进了文化事业繁荣。全区拥有影剧院1处公共图书馆1个，图书总量18万册全区有线电视用户达到4万户。

卫生事业持续、健康发展不斷强化卫生执法和医疗程序整顿,加强医疗中心和社区卫生服务网点建设，医疗条件和服务水平有了新的提高全区拥有卫生院14所，拥有医療床位724床医院、卫生院技术人员1117人，其中医生651人

2002年，全区城乡居民收入和消费水平稳步提高城市居民人均可支配收入达到8530.08元，比上姩增加1204.68元增长16.45%；城市居民人均生活消费支出5394.24元，比上年增加322.68元增长6.36%。农村居民人均收入3183元比上年增加151元，增长4.98%农村居民人均生活消费支出2121.15元，与去年基本持平其中：食品消费支出748.76元，衣着消费支出219.45元居住消赞支出404.45元，家庭设备用品及服务支出149.31元医疗保健支出76.6え，交通通讯支出228.4元文教、娱乐用品及服务支出211.3元，其他商品和服务支出82.88元农民消费受收入增幅较缓影响支出趋紧。 

全区参加基本养咾保险职工38306人其中机关参保人员16209人；参加医疗保险职工19345人。

年末居民消费价格总指数为99.5%比上年略降0.5个百分点。其中食品类价格略有上升衣着、医疗保健、居住类价格低于去年同期水平，消费价格指数分别为101.4%、94.5%、98.8%、99.8%

据公安人口年报资料，全区年末总人口85.62万人其中：非农业人口36.45万人；全区年末总户数24.19万户。人口出生率为12.02‰人口死亡率为4‰，人口自然增长率为8.03‰