旅游地产房子好卖吗可以卖吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2019-01-21 17:42 标签： 旅游地产房子好卖吗

　　当昆明这个面向东南亚、南亞桥头堡要冲的城市逐渐成为镀上国际化都会城市华彩的“大昆明”时，石林也迎来其城市发展史上具有特殊意义的勃兴阶段

　　石林处于滇中城市圈核心地脉，距离昆明80多公里在昆明“一小时经济圈”内。当前的石林也正处于旅游产业提升、工业发展突破、城市建設加速的时期已经逐步形成3个经济带石林大道城市经济带、巴江生态休闲经济带和九石阿旅游专线阿诗玛文化旅游特色经济带。可以说石林迎来大发展的摊子已经铺好了，未来的发展前景可期也正因为可以借势于此，身为石林产业链条中重要一环的房旅游地产房子好賣吗业也拥有了更多向前发展的动力。

城市不断扩容吸引力不断凸显，将吸引更多的人、企业来到石林本报记者 黄漩 摄

　　资源优勢吸引人 40%房子被昆明人买走

　　石林旅游地产房子好卖吗之所以备受关注，说明发展潜力大目前众多大型房企进驻，对该区域房旅游地產房子好卖吗业是一个考验考验来源于更激烈的竞争、更多的产品品质较量。当然机遇也很明显，比如更丰富的产品类型更优质的項目、房企可以脱颖而出，更多的人气

　　在石林同策旅游文化产业公司营销总监王梓宇眼中，石林房旅游地产房子好卖吗开发的优势還不止上述几点“由于位于昆明一小时经济圈内，随着配套的完善"住在石林"正被越来越多的昆明人所接受，有数据显示石林约有40%的房子是被昆明人买走的，相信将来石林会成为昆明人的另一个购房目的地。”王梓宇如是说

　　据了解，这两年来石林房旅游地产房子好卖吗开发面临的资源优势、政策利好很明显。石林旅游资源得天独厚加上近年来经济的快速发展、区位上毗邻昆明主城区等优势，带来了很多投资者石林恒泰投资有限公司总经理田彪介绍，石林城市化进程的加快、旧城拆迁改造等城市更新的契机也增加了石林房旅游地产房子好卖吗市场的活力。与此同时政策利好也发挥了很多作用。在限购、限贷等政策的影响下有好多人拿着钱都买不到房孓，这些购房者就不得不将目光转向了具有发展潜力的周边郊县项目比如石林的旅游地产房子好卖吗项目。这些原因之下最终形成了石林购买力比较强盛的事实

　　石林广建旅游地产房子好卖吗张姓负责人更在意石林自然生态对旅游地产房子好卖吗的影响。他向记者表礻石林有非常纯净、非常纯洁、无污染原生态的居住环境，这也跟石林的旅游政策是分不开的因为没有深污染的重工业，相对石林的周边宜良、弥勒或者陆良来说，石林的空气指数以及种出来的蔬菜水果，重金属不存在超标都是在合理、安全系数的范围之内。这些内在软环境吸引了不少购房者。

　　购买力有限 房产供大于求

　　内在软环境优越而如何在这样的条件下把握好开发节奏，是一个問题开发量过大，给区域环境等各方面的承载力带来的压力就大目前石林房旅游地产房子好卖吗市场面临的主要问题就是：开发量加夶了，但市场消化的速度跟不上

　　以前石林的产品线比较单一，到2010年以后开始趋于多样化2006年到2010年物业价格上升的幅度也比较快，到2011姩提升的幅度有所减少从需求方面来看，以前石林的购房者都是喜欢购买中大面积为主的住宅主要追求的是舒适度。田彪介绍近两姩来，中小面积的户型也受到更多购房者的喜欢这部分人群主要考虑房产的经济、实用性。总体来看目前石林的房旅游地产房子好卖嗎市场虽然有爆炸性放量的情况，但归根到底还是要做好营销的问题

　　石林广建旅游地产房子好卖吗张姓负责人则认为，石林旅游地產房子好卖吗目前处于供大于求的局面市场消化力有限。整个昆明有600万以上人口石林只有22万人，昆明的地区生产总值（GDP）也是石林的無数倍单纯从石林的消费人口来看，显然是不能支撑目前这么多的房旅游地产房子好卖吗项目生存下去

　　刚起步 商业旅游地产房子恏卖吗潜力大

　　每当提到(,)，很多人会首先想起大理、丽江其次是阿诗玛石林。石林其实早已深入人心居住条件优越，环境优雅、未來交通将更加发达便利且怀揣国家级风景区的盛誉。石林与昆明不远不近的距离也将给石林房旅游地产房子好卖吗开发带来不少的机遇。石林离昆明87公里说远不远，说近也还是需要一小时的车程但是从目前整个昆明人的生活来看，87公里已经可以产生很大的购买力。

　　“目前石林房旅游地产房子好卖吗发展的城市格局是老城向新城和风景区发展形成三区格局。风景区是房旅游地产房子好卖吗开發的重点区域；老城区商业占比大产品多样化，以中低端项目为主住宅类售价差距不大，

集中且供应数量充足，物业类型多样配套设施匮乏，价格水平偏低销售产品单一；鹿阜镇中心城区，则形成了石林高价位商铺最为集中的商圈无论是住宅还是商业价格都存茬上涨空间。”田彪介绍

　　不仅如此，记者还注意到由于市场导向的原因，石林住宅和旅游旅游地产房子好卖吗的体量规模都比较夶而相反，商业旅游地产房子好卖吗才刚刚起步甚至可以说是一片空白。

　　“石林需要有属于自己的商业这也是城市化进程必要嘚结果。”王梓宇介绍目前石林的商业比较零散，对市场不利于买方卖房也不利，究其原因就是之前一直没有一个统一的商业旅游地產房子好卖吗出现石林老街东门坊等项目的出现将填补这一空白，这是一个城市发展所必须经历的而在这个过程中房企也可以抓住大紦的机遇。

　　旅游业转型 商业旅游地产房子好卖吗大有可为

　　石林作为国家首批5A级景区和世界自然遗产距昆明仅87公里，是云南经典旅游线路中的必选之地游客数量居云南所有景点之首，2010年接待游客275万人次根据当地“”规划，到2015年景区入园游客将达368万人次，年复匼增长率为6%观光型旅游方式将让更多的人口留在石林。而从目前石林房旅游地产房子好卖吗开发的情况来看虽然开发量加大，但随着城市扩容、人口的增加石林房旅游地产房子好卖吗开发仍有很大的空间。

　　王梓宇表示石林旅游处于一个转型期，房旅游地产房子恏卖吗开发也要跟着转型目前的石林缺乏一个真正休闲度假的商务中心。而在未来会有更多的高端酒店进驻石林。与此同时随着高速路的进一步完善，会有越来越多的商务人士选择石林将石林作为过夜地。此外比住在昆明便宜，除了可以更方便地到石林风景区游覽以外还可以享受到石林丰富的人文历史韵味，餐饮、娱乐、购物等相关行业也可能顺势扮演重要角色

　　田彪也认为，商业旅游地產房子好卖吗是开发商未来必将涉足的领域也将是一块巨大的蛋糕。届时商业与旅游相辅相成，在旅游的推动下商业会有一个新的高喥而在商业提高的同时，也会为旅游留下很大一部分过夜客改变从前石林一日游的状况。

　　搭上文化顺风车 旅游地产房子好卖吗价徝将有质的飞跃

　　石林除了石林风景区旅游资源还有许多尚未为人知或未充分挖掘的旅游文化资源。这么多的旅游资源对于投资者囷居住者来说，都是不可多得的开发资源和“宜居指数”一旦被充分挖掘，石林旅游将再次得到质的提升旅游旅游地产房子好卖吗也將迎来开发和投资的新机遇，石林未来的发展前景会非常广阔

　　石林广建旅游地产房子好卖吗张姓负责人就比较着迷石林的文化元素，他认为随着石林旅游地产房子好卖吗的完善，也将进一步开发出石林其余旅游资源比如糯黑村，每家房子基本上用石头砌成包括豬圈、牛圈和羊圈都用石头垒起来，石头成了当地人的生活器具是一座典型的“石头寨”，而大部分来石林观光的客人都不知道还有这些值得游玩的景点而这些旅游资源一旦完善，游客停留时间也就变长那时石林房旅游地产房子好卖吗不管是住宅还是商铺，都会得到┅个质的飞跃

　　向外拓展市场也是一条重要出路。有业内人士表示石林房旅游地产房子好卖吗产品应该以“向外发展”的思路来做。除了昆明、各大州市市场客户之外还可以面向省外其他城市，乃至东南亚的投资、度假群体

我倒是希望本文头图的场景常在“V”的手势是当代人类的幸福伟哥。只是我更加深深滴知道：自嗨无用实效第一。尤其对于今天我们要谈的营销问题！因为现状是開发商“旅游旅游地产房子好卖吗，十做九输”购房者“一年一次，一次一年”引号内言论转引自丁祖昱评楼市。更加要命的是：旅遊旅游地产房子好卖吗楼盘房子不好卖啊！！！

产品、渠道与客户，最近阅读受益匪浅的宋家泰老师推荐的唐文《轻营销》一书所言的營销三角恋（这词儿骚情我喜欢发明者是黄章林我本人），不如用这个模型来分析

为什么辣么多旅游旅游地产房子好卖吗楼盘卖不出去！

1.旅游旅游地产房子好卖吗，渠道不畅

先说可能是你认为最重要的渠道，我反对把它作为王的渠道！臧建军老师的理论营销无非三件事：客户地图、客户召集与客户转化。翻开易居营销集团的辉煌案例通篇就写了一个词：渠道。

从产品到客户之间的过程统统称之為渠道。我的旧文章《》也有说旅游旅游地产房子好卖吗楼盘，多数都是“我不是远我是近得不明显”，客户到达成本太高啦！这是渠道之痛的根源所在基本上，旅游旅游地产房子好卖吗楼盘没有“走过路过，不要错过”的客户“专人专运，客户导入”成为标准動作

于是，威海的抢人运动据说是飞机+大巴+不付钱不给回的传说我是不能信的；惠州的人海战术据说是100辆大巴+深圳10个集合点+每个周末的免费吃喝玩乐的照片我是看到过的；三亚的全球卖房路演一站接着一站渠道一拨接着一拨的故事此时此刻还在上演

王宝强第一部电影《吂井》台词：中国什么都缺，就是不缺人仿造一下句式：中国什么都缺，就是不缺购房者那么问题来了：不论是请进来，还是走出去渠道通了，旅游旅游地产房子好卖吗楼盘就卖动起来了

2.旅游旅游地产房子好卖吗，客户不够

从来都不是渠道问题！赵紫成先生送给峩的金达利筑地出品非正式出版物《为什么三亚半山半岛》书里有云：立体战术，足够卖掉梁上燕老师也曾经曰过：海陆空一起上！有錢有人有阵地，旅游旅游地产房子好卖吗楼盘从来都不是来人量的问题（不缺嘛，中国人限购忐忑的年代，购买力还是有保障的）問题在：来的人不准？转化率不高可持续性太差？

客户问题有三点：量准，购买理由

旅游旅游地产房子好卖吗客户，其实是一个无解的伪命题赵男男老师在易居沃顿课程上说：只有旅游与旅游地产房子好卖吗都成立，旅游旅游地产房子好卖吗才成立假如他这句话昰正确的，那么旅游旅游地产房子好卖吗楼盘的客户就分为三种：旅游客户，旅游地产房子好卖吗客户旅游与旅游地产房子好卖吗兼顧的客户。

我写过的文章《》提到更加完整的理由说。旅游旅游地产房子好卖吗客户够不够准不准，其实都有一个前提重要的前提：购买理由充分与否！！！

为什么卖？买来干嘛不买可以吗？

让我温故知新一下有一个经典的类比思考。冯仑式的段子来自艾逛王詠+黄章林的贡献，各位冷静观之

住宅旅游地产房子好卖吗客户对产品其实要求更多。好在“青春少年是样样红我是主人翁”，同样的住宅旅游地产房子好卖吗客户的购买理由也太充分。因为住宅是刚需中的刚需住宅是娶媳妇的充分必要条件，丈母娘与任志强都会让愙户情不自禁与百折不挠SO，“没有卖不掉的房子只有卖不掉的价格”，说的是住宅旅游旅游地产房子好卖吗可不是这样。

商业旅游哋产房子好卖吗最大的敌人是马云现在还有刘强东，虎视眈眈的还有马化腾但是隔壁老王健林大哥人家当过兵的，不怕不怕哦~~~　你还記得吗王健林有云：卖掉了就不是商业旅游地产房子好卖吗。SO这里说的商业旅游地产房子好卖吗客户其实分为三种：品牌商家、终端消费者与不动产投资客户。本文说的一夜情自然说的是终端消费者因为天幕、外婆家和托马斯展，到此一游吃喝玩乐，理由成分一夜情嘛~

旅游旅游地产房子好卖吗怎么办？住宅娶媳妇好歹是“城里的月光”，商业旅游地产房子好卖吗一夜情 “家花不如野花香”旅遊旅游地产房子好卖吗包小三，严重违法啊！！！理由不充分客户量与准，免谈于是，你懂了：

3.旅游旅游地产房子好卖吗产品重构！

如果这只是一篇老生常谈的文章，我国庆假期码字为啥！显然这一段是重点。不仅吐槽抱怨分析原因而且给出解决之道案例推荐。列位看官旅游旅游地产房子好卖吗操盘手，出游还是加班多数在加班吧！看好了：

不只是旅游旅游地产房子好卖吗，移动互联自媒時代，产品问题解决了魅力女神学，性感求溺爱渠道自然通，客户主动上门这叫水到渠成。

如果你看过《》可能记得我写的第一個趋势就是：产品复合化！其中提到的最重点就是：旅游地产房子好卖吗产品+金融+产业。对于旅游旅游地产房子好卖吗而言卖的从来都鈈是房子！是资产管理解决方案，是生活方式服务方案

简单点说：旅游旅游地产房子好卖吗楼盘的产品=不动产产品+金融产品+旅游产品。這也是赵男男老师说的旅游与旅游地产房子好卖吗都成立，而且要金融成立才是真的成立！

明明可以“一夜情”（旅游就是一种主题商业，出去玩住酒店就好了）为什么要“包小三”（产权式旅游旅游地产房子好卖吗楼盘销售）？还有人想要“小三转正”把旅游旅遊地产房子好卖吗搞成住宅旅游地产房子好卖吗第一居所，让客户“娶媳妇”！异想天开臣妾做不到啊！

要喝牛奶，为什么要买一头奶犇回家

从前是不能成立的，因为奶就是奶牛就是牛。时间到了公元之交这样一个伟大的变革关键点。现在买奶牛的机会成熟了！

艏先，你不用买整头奶牛！你只需买她的1/12但是，你是她的主人有产权证的。也就是说：这头产地著名的比如荷兰比如内蒙古的奶牛是伱的了至于你是不是叫她“二奶”或者“小三”我不管，反正她是你的人了，明媒正娶的而且，你家媳妇/老公也乐得所见为啥？聽我继续说

其次，旅游旅游地产房子好卖吗都在说“第二人生”重点不是“第二”，而是“人”与“生”我通常都理解为寻找“第②人，生”这不是一头普通的奶牛，会产奶量有限，生老病死品种单一，而是一头互联网+的奶牛

分享经济时代，买1/12产权的奶牛伱赢的是每年28天的挤奶权，并且你还可以挤全球各种奶牛的奶！！！SO GOOD！你看懂了吗？这头奶牛是一头金融牛还是一头旅游牛，不只是旅游地产房子好卖吗牛

100万太贵了，黄山/大理/青岛/厦门/青城山（哎呀诗与远方，我都醉了）的度假屋（这个总价可以类别墅产品了）購买理由不充分。喜欢是喜欢掏钱太不愿。现在只需要12万，你就是著名度假目的地的别墅业主！而且你不仅可以住在黄山，还可以铨球交换居住云南海南随便，山西江西由你一个移动互联终端，社群嗨皮躁起来~~~

各位营销操盘手你以为我在谈用户需求场景痛点，峩谈的是产品之痛营销之殇，旅游旅游地产房子好卖吗之出路上面的产品重构若是成立，还愁客户量不够还怕渠道打不通，还担心鈈可持续

雷迪森，奸特们办法总比困难多，踩对点高于一切衣食住行前赴后继+互联网的时代，要相信伟大的创新就在你身边前文所述的分权分时度假服务模式，就是最近你可能朋友圈也看到的【Weshare我享度假】的核心逻辑让我们看看官方公众号的介绍先：中国分权度假屋共享换住平台,为中国向往度假的家庭度身定制最经济的一生度假解决方案。消费者通过购买1/12产权拥有28天/年的居住时间，实现分权度假屋随心换住、短租增值等贴心服务是分享经济在中国旅游度假市场领域最佳运用和代表。

那天易居沃顿课堂赵男男老师说新华都正茬做这样的事情，我断然以为：一个开发商很难做起来！一群开发商联合起来，这样才有可能做成早几年，搞不起来晚几年，来不忣了踩对点就是现在，此刻也许有戏。

文章太长就此打住，我们群聊吧~

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2019年的地还好卖吗

2018年卖了多少地？

最近旅游地产房子好卖吗行业两个数据让人深吸一口凉气

第一个数据是2018年中国各地政府卖地收入。2018年房旅游地产房子好卖吗市场虽然┅波三折但在冰与火的煎熬中实现了增长。中国指数研究院的统计数据显示 2018年，全国300城市总额为4.1773万亿元同比增加2%。具体来看收入超千亿的城市达到了7个，分别是杭州、上海、北京、广州、武汉、郑州、天津其中杭州以2442.9亿金额排名第一。2018年的杭州房旅游地产房子好賣吗市场在高价中前行一度出现万人摇号的盛况，楼市“打新”是杭州的标签

与卖地相对应的，是2018年中国楼市销量的火爆2018年中国房企销售榜上，千亿房企已经过了30家头马碧桂园甚至跃上了七千亿的台阶。国泰君安谢皓宇认为2018年土地供给在2017年基础上继续增长4.5%，面积達到14.2亿平方米但2018年重点一二线城市住宅用地出让6.6亿平，同比增长1%对应全年销售面积约5.0亿平，假设住宅用地80%用来开发商品房那么2019年潜茬新增供给可以满足6%左右的销售增长。这意味着2019年房企如果要维持上年的销量与土储，又一波卖地潮在路上

从2018年卖地城市群的增降幅喥来看，一线城市土地出让金为5517亿元同比下降12%；二线城市土地出让金为20520亿元，同比减少1%；三四线城市土地出让金15736亿元同比增加15%。这一數据在2019年有可能发生改变在多数房企发声将开发重点放到一二线城市，棚改资金收紧的情况下三四线城市开发会逐渐收缩。但考虑到彡四线城市的数量庞大虽然增长幅度大，但实际体量在高房价以及地方限购政策松绑的刺激下笔者预计2019年楼市虽然将走进下行通道，泹按照目前库存累积速度预计在2019年年中将达到一定量、并反向传导有实质作用政策的松动预期。

总之只要有卖地的需要，政策一定会哏进

| 2018年房企排行榜 前十名土地总货值近20万亿

另一个数据就是财政对土地的依赖度。土地财政是很多国家发展过程中的必经阶段美国、ㄖ本莫不如是。但要警惕的是对土地的过度依赖。

在国内很多城市财政对卖地开始上瘾。从房旅游地产房子好卖吗对GDP贡献来看国家統计局1月21日公布的数据显示，从2009年国内商品房销售额占GDP比值首次突破10%到2018年再创历史高位达到16.66%，这一数值逐年增长这意味着2018年中国每100元GDPΦ有将近17元是房旅游地产房子好卖吗创造。更有甚至根据数据宝统计显示，三亚2017年GDP为529亿元房旅游地产房子好卖吗投资额达到550亿元，房旅游地产房子好卖吗投资额占GDP比例接近104%位居所有城市首位。

这并不是一个好现象虽然笔者一直主张放开房旅游地产房子好卖吗行业，泹投资过热导致的后果也应该警醒日本上世纪90年代的旅游地产房子好卖吗泡沫教训依然历历在目。由于旅游地产房子好卖吗投资热房價暴涨，到1990年日本房旅游地产房子好卖吗市值总值达到约20万亿美元规模，是全世界所有股市市值的总和的2倍很多数据在今天看来都已經是笑话，比如日本国土面积只有美国的二十五分之一但房旅游地产房子好卖吗总市值却是美国的5倍，单位面积的地价日本是美国的125倍。日本可以用东京买下整个美国用皇室占地买下整个加利福利亚。地方政府对土地财富的过度依赖一方面可能产生盲目的自信，另┅方面则是丧失了经济创新的动力毕竟卖地的快钱来得太容易。

房旅游地产房子好卖吗暴涨带来的账面财富暴涨是另一个需要警惕的问題福布斯1月10日发布的《2018中国新兴中产阶层财富白皮书》显示，中国家庭户均总资产接近162万元但其中房产比例接近8成，达到了77.7%而金融資产只有11.8%。与此相对应的美国的家庭中房产比例只有34.6%，而金融资产的比例则超过42%而且在工商业上还有接近20%的配置，其他发达国家来看日本的金融资产高达61%，新加坡是56%英国是52%，加拿大也有48.6%所以显然我们只有12%不到的金融资产的比例明显偏低。这里面42.9%为银行存款股票僅占8.1%，基金则仅有3.2%这表明，中国家庭应对风险的能力已经极低了事实上，在北上广深等一线城市很多中产家庭账面财富不低，但生活压力更不小笔者一位2016年刚在上海买房的朋友感叹，房子市值已经涨到了一千多万但每月房贷也一万多，基本谈不上品质生活2018年11月Φ国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院、中国诚信信用管理股份有限公司课题组发布的《改革开放新征程中的中国宏观经济》报告更是认为，消费者在房旅游地产房子好卖吗去库存中债务率大幅度上升消费基础受到严重削弱。目前居民财富基本上被房旅游地产房孓好卖吗掏空广大中产阶级和中下收入阶层被房旅游地产房子好卖吗套牢。

事实也确实如此2015年之前，被房旅游地产房子好卖吗套牢的基本上是中上收入阶层而新一轮的去库存，特别是货币化以及鼓励农民工购房实际上将储蓄存款相对薄弱阶层的可利用资金基本上全蔀投入到房旅游地产房子好卖吗市场。这其实非常危险国民对财富的所有信心都寄托在了房旅游地产房子好卖吗上，不管是说国民绑架叻旅游地产房子好卖吗还是旅游地产房子好卖吗绑架了国民其实都不为过，房住不炒的政策的实施就面临着巨大的阻力因为把房子回歸居住属性必然要遏制其金融、财富属性。

这也是卖地与土地财政带来的必然后果

2019年的地要怎么卖？

最后回归的是2019年的地要怎么卖。這当然是政策、市场、企业、民众等多重因素糅合的产物但也未必不能先做一点预测（虽然旅游地产房子好卖吗界的预测十有九空）。

先来看一组根据国家统计局公布的近四年全国房旅游地产房子好卖吗开发投资数据：

  • 2015年全国商品房销售面积128495万平方米，销售额87281亿元；

  • 2016年全国商品房销售面积157349万平方米，销售额117627亿元；

  • 2017年全国商品房销售面积169408万平方米，销售额133701亿元；

  • 2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元

从数据来看，2015年到2018年无论是销售面积还是销售额都逐年增长但增长幅度到2018年开始收缩。这可以看出一种趋势2019年，房旅游地產房子好卖吗市场预计继续保持增长但幅度也同步收缩。从土地市场来看受益于部分城市政策微调宽松，重点城市进一步加快土地出讓节奏三四线城市由于财政需要继续加快土拍的背景下，2019年土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在

不管是从宏观经济来看还是镓庭债务来看，2019年的关键词依然是“稳”中国住户的债务空间已经被极大压缩，不宜继续加大杠杆中国指数研究院也认为，2019年稳房價稳地价稳预期将成为调控的主要目标，各城市将继续因城施策适度增加土地供应同时继续调整宅地供应结构。部分城市楼市或将在限購、限贷等方面出现政策松动以期稳定市场预期，保持房企拿地积极性

对2019年的楼市，不应悲观也不会太悲观，因为需求还在但囿於政策、债务、经济环境等多重因素的影响，也要审慎入市特别是消费者。1月19日平安银行联手住建部政策研究中心发布2019年旅游地产房孓好卖吗金融白皮书。平安银行行长助理杨志群表示进入品质化时代，房旅游地产房子好卖吗的买方市场特征会愈加明显维系高周转模式的难度势必加大，各大房企可能会主动追求负债率水平的降低

中国房旅游地产房子好卖吗市场远没有进入买方市场，不然也就不会絀现那么多的“打新”、囤楼

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