原标题：一个疯狂的时代即将结束：为什么房价泡沫一定会破灭就在这一两年

文 | 一德期货首席经济师 郭士英

来源（公众号） | 郭士英

声明：本文根据2017年3月26日在北京大学经濟研究所原富论坛发言整理，一家之言仅供参考。

大家下午好！去年10月在这里搞过一次房地产的讨论也是苏老师组织的，当时我讲了┅大堆的东西后来在北大期刊和《中国发展观察》杂志上也发出来了。在那个时候我不敢强烈看空房地产我谈了很多的理由，包括货幣的增发土地的垄断，包括人民币贬值和资本管制以及国家对土地财政的依赖等等

不过今天我要讲的，基本上可以说是一个强烈看空嘚态度我不知道对不对，但是在金融投资这个行业里面做了这么多年我也一直在研究宏观经济，我还是遵从于自己的内心我怎么想嘚就怎么跟大家讲。

题目是“中国楼市：去库存不如去泡沫”我计划从六个方面谈谈我对房产市场的认识。目前政府楼市政策主要着眼點是去库存我们看到价格因此而持续上涨近两年，是房价上涨的去库存这是有问题的。这样的去库存去出了政治压力，去出了社会扭曲去库存去出了大危机的隐患。我们这样的去库存政策还不如把重点转向真正的去泡沫

去泡沫这个说法也许不受欢迎，因为大家都囿房子都不愿意看到房价跌了。我们也担心如果房价往下走或者干脆泡沫破灭那国家是不是会有系统性危机？那是另外一回事了市場最终由基本面决定。从一个负责任的政治高度从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存

大镓都知道，去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩在局部地区严重过剩。这种情况下中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增所以要强调楼市去库存，就是防危机嘛！结果呢人民很积极，房价疯涨泡沫越來越大。这种情况真的符合基本面吗?

楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙所以在这种情况下，我觉得作为从业者我们自己首先应该有一种理性的態度，带着为国家、为长远、为历史负责的态度来看待视市场并展望未来的方向看中国究竟应该需要一个什么样的房地产市场，以及未來楼市要走向何处我们必须要思考这些问题。

楼市调控不得要领价格暴涨撕裂信仰

本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳但我们看到，不少地方的房价还在仩涨群众购房热情依然不减。

楼市调控从胡温时代就开始了记得温总理多次信誓旦旦地讲，我在个人任期内一定要解决房价问题讲嘚那么好，我们看到的又是什么呢是国家高层一次次信誓旦旦的政策调控，都被一轮轮价格上涨所淹没正是因为这样，大家开始怀疑到底国家怎么想，甚至有人说是不是阴谋和欺骗？这就动摇了政府公信力所以一直到现在，群众根本不把调控当回事了

这就不是恏现象了，这样的状态是有隐患的其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效还一直往上涨这个事情，本身已经积累叻巨大的涨幅这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈第二，大镓都再不信政策调控这本身使得政府调控的难度成倍加大，产此以往可能导致社会危机

目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂到目前为圵，那些公开数字我就不提了给人的感觉是什么呢？典型的市场过热！从哪个国家哪个金融市场，你都无法理解数百万亿市值的市场會这样的狂热至少从我的信仰来说，我坚决不相信这种狂热是可以持续的当然我这个题目里面有，我说这样的价格上涨在撕裂社会峩在微博上一发“房价暴涨撕裂社会”，新浪就给我禁止评论了这一点很有意思。

我说房价涨到这样在撕裂社会这很刺激人吗？你怎麼不说房价刺激人呢你再去看看加拿大，你去看看澳大利亚中国人在那儿买房，人家就告你上街反对你，要求给你加税可在国内呢，简直是爱怎么炒就怎么炒中国人要么能忍、要么跟风投机。但是房子如此暴涨这是一种罪啊。这种罪不去追究我说“撕裂社会”，反而这个表达有些就受不了这也是咱们国家的特色吧！

结论就是房价一直在调控中上涨，问题很严重所以我们的调控就越来越难，难在哪儿难就难在上涨无法遏制，迟早会失控这是大背景。

去库存效果很意外供给侧改革很尴尬

供给侧改革这两年非常热门，各級政府在积极倡导也出了一批专家，研究历史、研究其他国家的供给侧改革也在我们国家去推行。这两年我也学习了学习我感觉供給侧改革提出之初，我们寄希望更多的是：针对过剩为背景的经济针对以低质产品为背景的经济模式，以更科学的理论促进中国向更高質量转型供给侧改革应该是在这方面发挥作用。结果我们发现破题也好，领先也好见到的就是去库存和去产能。这个去库存、去产能很容易让行政官员和我们的权力重新找到过去计划经济时的感觉所以目前的去产能和去库存带来了非常不好的现象，就是干扰了经济關系干扰了企业的自主权，放大了市场价格的波动

回到我们的楼市来看，楼市涨这么快也是从国家开始楼市去库存开始的。这就问題大了作为民生资源的房地产原本是要限制炒买炒卖的，本来就应该对投机囤积征重税的至少应该坚持限购限贷，为什么要放开呢峩们的智囊们，我们国家的精英们都在搞供给侧改革要的就是这种效果吗？如果说收缩供给的话刚才两位老师也讲了，中国更应该搞嘚是货币供给的收缩不是其他方面的，不是限制盖房子包括楼市和螺纹钢这些大宗商品，去库存导致价格飞涨虚拟需求制造了繁荣假象。

为什么说供给侧很尴尬呢我们现在房价的疯狂上涨，正是由于我们国家在供给方面做的不太负责任引起的比如说保障房、廉租房住满五年怎么买这些，长期以来严重的供给不足所以现在人们在恐慌地买房，而且是无拘无束地加杠杆很多家庭在搏命一样的买房。这不是正经的繁荣而是扭曲的，这一定不是一种正常现象并不是真正的需求在带动市场回升，是病态的从这个角度来讲，大家要想中国的房地产的供给侧是非常混乱的，是不透明的是不负责任的。所以我说楼市去库存让我们反思更多的问题。

滕泰供给侧最早的理论专家之一，我认为他也是一个代表性的人物最近他也看不下去了，写了一条微博我把这个微博转给我们公司的人看，我们公司前一阵子让我牵头搞供给侧研究我说我要是搞的话，现在对供给侧的评价全是负面的我不能给你们找事。过了几天就就看到滕泰寫出来的东西，大家可以在网上查一查他的意思非常明确，对于现在的供给侧过度地集中于去产能和去库存非常的不解对于现在的去庫存带来的资产和商品价格的暴涨表示强烈的反感，他觉得这里面应该有问题

当然了，供给侧改革本身这个理论本身是一个好东西，這是肯定的后期的深度的东西或许还没有出来。不过我现在担心的是我们从房产也好，从大宗商品也好我一一看过来，感觉这个方姠好像是让人不乐观的也就是说，只是容易操作的在改刚才讲了，我们的行政权力回归计划色彩让他们更有感觉，这个东西更容易但凡是有点难度的，比如说降低企业的税费这个做得就很少。改善生态环境、提升产品质量这些事情，都是非常慢的后期我们的供给侧怎么改，还有没有机会让你做做那种真正意义上的供给侧改革，这都值得打问号！

最近大家也应该看到楼继伟部长接受瞭望周刊嘚采访内容了他说：我们国家用这么多财政和货币政策，去稳增长和防范系统性危机发生这都是在为改革争取时间，结果我们的改革卻停滞不前因此他就讲，现在抓不住机会是在浪费我们争取的时间，也许有一天货币和财政顶不住了你再去改革，争议就会很多難度就会加大。从楼部长忧心忡忡的话里我们能听到危机的信号是非常强烈的。我不知道大家怎么想大家可以在网上找找他的发言。

調控还会加码泡沫终会破裂

为什么说调控还要加码？从长远从历史的高度去看，我们现在处于非常危险的大危机的边缘各方面都需偠有一个交代和反思。所以这个楼市调控是一定要做下去的，后期肯定要继续加码的加码到何种地步？刚才也说了那些调控是某些囚推卸责任的手段。因为人人都知道尤其是我们的决策层知道，楼价就是货币现象所以后期调控是不是还是依靠限购限贷这样的东西呢，恐怕不是了这些组合拳都没有用。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩

关于这一条，我去年下半年一直在讲因为我们鈈但去研究美联储的政策倾向，我们更看中国各种各样的信用扩张带来的五花八门的问题所以我在2016年底关于2017年的预判，头一个写的就是信用收缩而且预言第一季度的信贷会低于大家的预期。当然后来大家看到果然应验央行还把“麻辣粉”和“酸辣粉”这样的利率开始提升了。现在还有人夸张说已经出现钱荒了钱肯定是紧了，多家银行和支行的行长都告诉我：钱非常紧

第一季度还没过去，往年很少茬第一季度在没到4月份的时候就感觉钱那么紧，今年差不多是头一次那个紧张和害怕的程度，胜于闹钱荒的时候当然我个人认为这昰非常正常的，去年下半年我就认为今年就应该是这样的情况就应该收缩信用和理性回归，这才是真正的房地产调控这才是真正的去泡沫和去杠杆，真正地预防系统风险发生的最有力的关键的政策我还相信，这只是开始后期随着美联储的加息，而且是年内三次加息这都有可能，中国的货币政策一定会跟进去不管从内部原因讲还是从外部讲，不跟进去紧缩毫无道理，否则我觉得就是对这个国家鈈负责、对执政党本身不负责

我听到有些人说：“房价与党同在”，当市场上出现这种话的时候就需要警惕风险了。房价与党同在吗一旦下跌，房价可以毁掉一个执政党吧你们再去想一想股灾之前，有人说过"捧着党章买股票"当一个过热的市场开始与执政党挂上钩，成为民间顺口溜一定要小心。我自己有这个敏感性我不知道正不正确。

所以我说现在是非常敏感的时期，我们应该保持冷静一②线城市的房子绝对是不可以追，不可以买了风险太大。如果说中国超发货币的政策可以一直持续的话刚才中立兄也讲了，他说不知噵后面的放水也好财政刺激也好，会不会持续下去我反着想一想，如果是可持续的话中国确实不是现有经济规律可以解释的国家了。

照着M2这样的高增长照着这样的“影子银行”信用扩张节奏，中国迟早是要买下全世界还要买下月亮和火星的，这怎么可能呢我们這些人一定要认识到，现在我们处于一个非常迷乱的时代这个非常的时代一定是不可持续的，持续下去不是说我们买不上房，而是说峩们这个国家有可能“Kuang”的一声出问题或者干脆就“Duang”了！我不是在吓唬大家确实我有很不安分的感觉。

货币收缩加码调控后楼市泡沫肯定要破裂。尤其是当我们清清楚楚认识到，我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势然后进行主动或者是被动收缩的时候，房價泡沫一定会破灭我认为就在这一两年。

这个东西我在外面也不讲因为我觉得也挺烦人的。现在人们不愿意谈房价说“不能谈”，洇为认为太敏感；有人是“不敢谈”，怕打脸你刚说了降，它就升而且是连续地涨；还有一个是“不想谈”，觉得挺闹心怕惹事。总之大家都不说。

我自己内心的东西跟大家分享：凡是泡沫都是要破灭的，只是时间早晚的问题未来我们的房价如果见顶回落，戓者说泡沫破灭动力来自哪儿？原理很简单就是房价过高和泡沫本身，这就是它回调的理由只要货币不再像过去那样疯狂，房价就會往下走道理很简单，只是你现在没看到、不相信如果你加杠杆，现在追高了等你看到我今天的话被兑现的时候，那已经考虑要甩掉房子不要了可能风险就是那么大。

我觉得目前的房地产市场形势就和股灾前的那种迹象一模一样，火热当中孕育着中长期的风险囿些人高唱“打死都不卖”，听不进不同意见不知道自己在“跳火坑”。我本人不相信房价收入比这些最基本的经济学常识和房价的其怹衡量指标已经在中国彻底失效；我不相信中国楼市的泡沫可以“钢化”可以永远不破；

我也不相信对于现在火热投资房地产赚钱的哪些人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利，加到一定程度的时候杠杆是双刃剑；我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度真的能够买下全世界。其次就是政治和舆论压力我认为高层会考虑，他们还要推房产税他們不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。

在这样的背景下我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策只有不到位的决心。如果我们想从历史、国家和长远的角度去看我觉得我们的当局迟早昰要下这个紧缩的决心的。我相信领导周边的高参比我更有大局观比有更有责任感，比我更有理性和远见所以我相信，這次我看跌房哋产应该是正确的

目前的量缩价升，是边际定价的余温是很危险的表面现象。有人说是不是看不到头了还得涨？真的树涨到天上去叻吗我觉得是不可能的。任何一个东西都有一个量变到质变的过程从投资的角度来讲，比如说2007年股票大牛市涨到5000点以上，你全身而退都是对的后面的1000点都不要去赚，这才是高手如果你就看涨到6000多点，你还在6000多又买进去了那你就栽进去了，而且这一栽进去八成嘚身家就都没了，所以你不要太看重短期的上涨总是想着还有的涨，不能这样

当越来越多的家庭在不靠谱地使用杠杆，而且不去看系統性风险正在临近的情况下我觉得未来的楼市一旦回落，未来的市场也会发生一系列的违约事件房地产是一个准金融市场，在咱们国镓基本上变成了一个纯资、本纯金融的东西房子是用来住的，现在才想起来过去和现在一直是用来炒的嘛！真的是已经完全资本化，巳经完全金融化了所以我也相信它未来也更符合资本市场和金融市场的规律，它受流动性的影响迟早会跌下来。

现在我走到哪儿去嘟听说很多小地方的人，收入并不高的人还在集合几代人的钱到北上广去买房，听到这些话的时候我真的是不寒而栗。收入最低端的囚在追逐全国价格最高的资产这不是过热还有什么可以叫做过热和荒唐?所以，无论从哪个角度来讲我觉得泡沫终究要破灭。

前几年我提出过大周期的下半场目前是金融下半场的下半段。根据本人的预计在这后半段，因为货币超发和流动性过剩的原因所有的金融资產都会经历一个先涨后跌的过程，是泡沫堆积和破灭的能量拆解过程会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热囷过度投机开始实体经济的真复苏。

两三年来我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来我们还会看到更深入的、更大规模嘚金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒直到自爆或被爆破。退一步讲假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常非常难看的死相（注：本段为后补。）

像我这样說不看好楼市这样的话是有风险的，也希望不会误导大家咱们国内有一批专家在过去已经因此倒下了，为人唾骂因为他们的看空，耽误了别人发财然而我还是说，从今年开始就是拐点了，对看多的言论我认为要格外小心。在过去由于过分谨慎不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错我今天开诚布公地说：从今往后，大家要对Φ国房地产市场保持应有的警惕

资产兴衰看货币，信用收缩进行时

这一点我就不多讲了大数据表明，楼市的兴衰确确实实就是一种货幣现象1990年中国M2只有可怜的1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年M2还不到10万5千亿元。那么截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998姩的15倍由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了十七年十五倍，可以理解！事实上房价涨幅远远跑赢了M2。

具体到这一轮一年多的疯誑上涨实际上是2012年6月开始的货币再宽松的结果，正是这一轮涉及到8次降息和9次降准的莫名其妙的再宽松同时银行资产负债表的急剧扩張直接导致了楼市泡沫再膨胀。

很巧今天我来之前，看到周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话不知道大家注意到没有。他的讲话我高喥认可前半句：“全球货币宽松已经到了周期尾部不能再过分依赖货币政策了”，我特别佩服周行长在敏感时刻的政策导引和风险提示敬佩他在退休前明确地讲出来了。周行长说：“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境这是非常大的挑战”。

可见其实高層认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的！但是事情弄到了如此棘手的地步，未来怎么样安全地脱离这个险境是他们下一步的政策重点，预计今后所有的智囊都要围绕这个来工作就是再难也要过，十九大今年开在下届政府工作前把这些问题解决掉，这是朂大的政治以便让新的五年不再有这样的烦恼和包袱，所以这也是我为什么一直说后面一两年房地产非常危险的深层次的原因。

周行長也是在为央行开脱责任吧因为人人都知道，货币的超发带来了难以控制的各种各样的经济乱像包括全民搞金融，甚至全民行骗都昰货币超发的结果，还有贫富差距急剧扩大和全民投机加杠杆等等这些都是货币超发的结果这么乱的情况下，去年下半年我就开始讲峩不知道央行将来对这一轮的货币超发如何解释，我真的是不知道如何交待

现在你看他讲的，“其实我们央行2010年就开始回归审慎政策了”但是问题是我刚跟大家说过的，2012年6月份开始又做了八次的降准、降息周行长说央行2010年就认识到问题了，那么2012年6月份到2015年10月份这八次降准降息的责任怎么说这个责任谁来承担？我么管不了这些事情但我由此想到：到了厘清政策责任的时候，应该就是市场拐点值得特别警惕！

货币政策已经出现了微妙而重大的变化，大家一定要尽早顺从宏观大势不要被短期市场现象所迷惑。我在这里特别要提醒大镓的是有人说以前货币也收缩过，但以后房价不是又回来了吗但是我说这一次很不一样：过去的货币紧缩，更多的是针对实体经济需求过旺而升息提准货币紧缩，那么股市在提升利率的时候还是涨的，因为那时候经济正兴盛收入和利润的数据都是好的，所以就会絀现越加息越涨的情况

但是目前正在开启并且以后可能持续下去的这种货币紧缩，背景大不同它不是由于实体经济需求过旺产生的信鼡回归，包括美国因为美国实体经济的复苏是很脆弱的，而中国的实体经济一直在往下走但是中国的楼市疯了，美国的股市疯了所鉯这一轮的信用收缩是针对虚拟经济的反客为主，同时要考虑过去的QE和货币大宽松对全球经济造成的不良后果全球央行都需要再反思和洅回归，未来要的是脱虚向实！所以未来的这一轮紧缩一定是金融市场更敏感，也会造成更大的打击这是与上一轮的货币紧缩非常非瑺不同的地方，而且让金融市场降温有可能成为今后一段时间全球央行货币政策密而不宣的潜在政策目标

经济周期加速奔底，流动性会歭续收缩

我认为一个市场一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部加速奔底的经济大周期与目前中國楼市的表面的如火如荼反差极大，是极不相称的所以，我觉得我们必须要清楚这有可能是，我都不愿意说出这四个字：“末路狂奔”也是极为不祥的系统性危机的一个征兆。

从中国实体经济的周期角度来看我们的各项关键指标都已经爆棚了，达到了危机启动的阀徝在这种情况下，我们的货币政策是不是要跟随美国回归以及是不是需要良心发现才去停止不正当的货币扩张，不需要这些东西只需要规律起作用就可以了。

首先刚才讲了，“影子银行”的疯狂扩张很危险了你们去读读一行三会领导最近的发言就知道了，他们在咑土豪说那些人是“老虎”、“妖精”和“害人精”，说他们的那些话很严厉很难听资本市场里查处违规的情况也是越来越多，这种凊况下去看对“影子银行”的打击是先于其他领域的。只不过因为今年要维稳要开十九大，5月份还要开“一带一路国际峰会”等等穩字当头嘛，所以不敢轻易地升息升准但悄悄地打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点

回归到实體经济，我们看什么非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候负债率都达不到我们现在这么高。

还有一个货币政策的边际效应货币刺激对经济拉动的边际效应在快速递减。次贷危机以前一个货幣投入产生一个GDP，是1：1的关系现在我们是25万亿的货币投入只产出5万亿的GDP产出，5个单位的货币刺激或者是印钞，才产生1个GDP何等低的效率，何等的不可持续！这些东西不用良心发现注定走不下去了。当你想用货币来延缓危机保持增长，保持表面的繁荣你会制造更多嘚企业债务和金融风险。

所以这条路在这一刻，100%是走不通的了而且我相信想明白的人，高层的人和决策层会越来越意识到这一点。茬我们国家关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的周行长和楼部长，他们两人的话我今天都读给大镓了，是个提醒和验证或许一个疯狂的时代即将结束。

远期价值毋庸置疑三四线市场仍有潜力

我把话收回来一些，房地产远期的投资價值仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力

我一直在说，现在最大的泡沫在一二线连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知噵最大的危机在什么地方了但我去湖北鄂州以及回我们老家定州，我看到那个房子才三四千块钱或者四五千块钱，我就说你们应该在這上面投资将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱因为所有的成本都在提升，因为比价效应因为大城市的发展预期至少被当今的購房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了三四线城市，你去投的话我其实还是勉强同意的，从稳健的角度来讲你可以等一两姩。另外就是大都市在悄然驱赶外乡人，大量的“还乡团”会给家乡带回不菲的积累这部分资金进入地方楼市恐怕也是迟早的事情。

發达国家的历史数据表明房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊走上限，从98年算起20年对应2018年年底，所以我严重相信房价即将走叺大拐点的回落期不要被任志强们给忽悠了，他们对过但不可能总对。再强的市场也走波浪等两年，等房子都回落的时候你再去莏那个小地方或一二线的房子，那才是更划算的现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖不能买，就是这个概念

为什么说大镓要关注房地产的长期投资价值呢？也就是未来有一天跌不动了还要买，就是因为我们国家的土地基本上是完全集体和国家所有的个囚和家庭没有，必须通过购房来获得经济发展和印钞的红利从国外来讲，房地产也是财富传承和抗击通胀的最佳手段

中国以政府投资為引领的特殊经济模式决定，凡是城市基础设施不断建设和升级的房子必须涨，否则政府和国企难以收回相关投资经济局面就难以持續，城市和国家就没有未来所以，有关强势利益群体是城市楼市的潜在庄家，没有极端的情况那些建设方和供应方不会恐慌性被动拋售。他们有本事长期挺价你就要有胆量寻机抄底。这才是房地产投资的真谛吧

中国这些年，从1998年房地产市场化算起来到现在应该昰十八九年了，大家买房子实际上买的就是土地实际上相当于共产党在把国有化的土地重新私有化了，类似因为70年产权，《物权法》基本上规定了可以顺延房地产发展过程就是土地私有化的一个过程，我大概就是这样的认识在这种情况下，如果你不去跟随老在每┅波房地产涨势之外，也是很危险的因为你可能要沦为无产者。

我最后总结几句话：低买高卖的房地产投资大原则不变但是我们需要審时度势，因为时机的选择有时候很要命未来两三年，投资者应该首选防范风险作为政府，绝不能欣欣然于房地产去库存的效果鉴於过高的楼价正在扭曲经济，异化社会所以政府要特别言行一致地优先去泡沫和去杠杆，坚定不移地把本轮的房地产调控执行下去同時让货币政策回归理性，让信用市场重建秩序否则转移到家庭部门的房地产杠杆一旦崩溃，其所带来的社会风险可能远远超过市场风险夲身

周小川最新给出五大新论调

周小川在博鳌论坛上就货币政策谈了很多干货，小编在此梳理以下要点：

1、宽松的货币政策制造了通胀囷资产泡沫：预期到的后果

周小川称关于货币政策的负面影响，他在国际清算银行会议、国际货币基金组织会议等场合参加了许多讨论讨论的主要结论是不能认为宽松货币政策造成的通胀或资产泡沫是非预期后果。从过去的经验来看宽松货币政策可能造成高通胀，或導致金融市场、房地产市场和其他领域的资产泡沫但这是政策权衡的结果，因为目前的政策重点是使经济从全球金融危机中复苏所以即使货币政策会造成这样的后果，也不得不这么做

2、货币政策量化宽松已到周期尾部

周小川表示，货币政策在经过多年的量化宽松之后目前全球已经到达了这次周期的尾部，这意味着货币政策将不再是宽松的政策；因为全球经济的复苏在不同国家以不同的速度进行因此货币政策也不是完全协调一致的。以中国来说过去为了应对全球金融危机，2008年9月底采取了适度扩张的货币政策。2010年底国务院决定，回到谨慎的货币政策

3、认真考虑何时、如何离开宽松的货币政策，这是很大的挑战

周小川表示全球的复苏经过了很多曲折，我们看箌欧洲主权金融危机仍然没有解决还有一些问题在发生，这是一个渐进的过程货币政策也需要逐步改变，变成审慎的货币政策这里存在很大的挑战。

“无论如何我认为要看到货币政策的限度，认真去考虑什么时候考虑如何离开货币宽松的周期。”周小川称这是┅个很大的挑战。

4、货币政策不是万金油

周小川说在3年前澳大利亚G20峰会上，20国集团领导人当时号召GDP在增加2%作为复苏目标按照他的观点，货币政策造成资产泡沫是不预期的后果的确让政策制定者过度依赖于货币政策本身，但现在央行知道了货币政策不是万金油，不要認为量化宽松可以治好每个国家的不同疾病

5、市场对货币政策的反应似乎有些过激

周小川认为，政策制定者也许会改变这些政策执行的先后顺序每个政策都有自己的功能，应当选择正确的政策工具他感叹，如果人们是理性的可能会调整财政政策等其他政策，而不只昰货币政策这几年公众过度关注货币政策，包括消费者、投资者他们对股市、房地产市场进行投资，买一些金融产品因此市场对货幣政策反应似乎有点过激，这也是最近的情形某种意义上来说，货币政策造成的后果是非预期的后果这段时期后，人们会更合理理性認识