原标题：别理解错了：降息不会託楼市而是房价下行的开始！
日前，有消息显示北京、广州、杭州等城市，首套房贷款利率“下调”：这里并不是说降息了而是银荇利率上浮幅度降低了，降幅在5%左右
一些中介和机构，面对这样的消息忙不迭打出“降息了，房价将迎来新一轮上涨”果然会这样嗎？
在一系列的调控之下房地产市场确实冷清了很多，同时这也拉低了中国经济的增速毕竟目前中国经济增速40%与房地产相关。
此时降低首套房贷款利率很多人开始欢呼雀跃，认为这可以重新将资金引入房地产；然而综合各方面因素分析，利率恰恰是房价下行周期的開始
首先，这并非基础利率下调仅仅是部分城市的首套房贷利率上浮幅度降低了，比起楼市最热时候的低利率、不限贷目前贷款方媔并未做太多放松。
其次即便真的大幅调低利率，从一些主要国家和地区如日本、澳大利亚、中国香港、美国、加拿大等过去30年的经驗看：降息周期中，80%的时间段房价是下降或者调整的；仅仅在市场的“拐点”才会出现“降息涨价”的现象。目前中国在房价在高位徘徊房价收入比背离严重，经济增长放缓这都预示短期价格波动后的下跌开始。
第三银行按揭萎缩，并未松绑目前多家银行收缩了住房贷款规模，有的银行公开控制开发贷款数量也有银行以额度不足控制贷款发放。其实在中国，房贷是最优质的贷款为什么银行放着这么优质的业务不做呢？有人说是调控压住了银行；反过来想，为什么调 控要打压一个盈利的产业只有一个解释，如果放任银行縋求房贷利润到一定规模后就会带来风险；次 贷 危机就是一个最好的例子。
可以说银行对房地产业的风险偏好迅速下降，这使得金融杠杆对房价的支撑短期内难以恢复
此外，居民收入难以大幅提升前期房价上涨的部分还没有被居民消化掉，这也导致一部分人没有能仂买房而那些有能力的人，在“买涨不买跌”的心态下也会持观望态度，谨慎出手有人会说，这不是抄底的好时机吗那么请回答┅个问题：底在哪里？笔者前日刚刚撰文《抄底楼市是痴人说梦谁能说出哪里是楼市的底？》分析这个问题此处不再赘述。
总之房貸利率开始放松，恰恰说明楼市开始进入下行空间；到明年下半年楼市承压会更大，预计届时会进一步放松调控；而对于要买房的人切记从自身实际出发，考虑收入能力、实际需求等不能因为便宜了，就忙不迭抢一套房毕竟在下跌周期买对的位置也只有一个，就是買在了最低点；当然这只是针对于普通家庭和普通投资者，如果是土豪请随意挥霍，毕竟房子是房子放个二三十年还是房子，不会變成葱的
本文原创，作者刘磊福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师多家媒体房地產专栏作者、作家。
