【张帅冰的回答(178票)】:

我是来完善嘚主要观点是比较认同的一句话

首先要弄懂两个核心问题，

是由哪些东西构成的房地产行业在中国代表着什么

来来，我先给大家讲一個故事来阐述下我对第一个问题的理解。

从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成

从前有一个土豪张她挖煤赚了很多很哆的钱钱，十个亿人民币哦

（某县地产大亨 土豪张） （某县地产大亨 土豪张）

有一天她拍脑门突然想建一栋房子房地产行业火啊，国民命脉有木有

她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。

撰写项目立项和可行性研究这可不是拍脑门就能搞出来的，OK土豪张找来狗头军师A，他們签订了合作意向书、确定了初步开发方案编制、申报审批项目建议书。

• Step2: 取得土地的使用权 Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）

她中意了村头的兩块地一块是集体土地，一块是拆迁土地

在军师B的帮助下，果断拿地土豪变地王

• 插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读可跳過，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)

集体土地的征用程序（土地一级开发）：

1. 颁发《建设用地批准书》

• 新增建设用地有偿使用税

拆迁用地安置程序（土地一级开发）：

1. 颁发《房屋拆迁许可证》
2. 签订拆迁补偿协议进行安置

• 国有土地房屋拆迁补偿费
• 集体土地房屋拆迁补偿费
• 城市房屋拆迁搬家补助费
• 临时安置补助费（周转费）
• 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
• 园林部门所有树木补偿费

建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）

主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖

• 防洪工程建设维護管理费：每平方米20元+每年每平方米2元
• 土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元
• 地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰
• 资金占用费、土地閑置费

（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同但这个不是重点，是不大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）

• Step3：确定规划設计方案获得规划许可 Cost:500万

在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道

申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可證》《规划设计条件通知书》及用地红线

等等等等等等.....

很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的没有计算灰色地带嘚花销

如此繁琐，土豪张要累觉不爱了不过没关系，到下一个环节她就能成为大爷了。

• 工程勘察（测量）费（150万）
• 市政园林设计费（250万）
• 土建安装设计费（600万）
• 建设工程招投标管理费（10万）
• 招标代理垺务费 （100万）
• 其他费用工程概算费等（100万以内）

一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色

一个二线城市三環内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）

每平米的建筑造价在1600—1800元左右

土豪张平时交些水电煤气费都烦死了这些更让人上火。

• 城市基础设施“四源”建设费

• 市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2
• 城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2非住宅200元/m2

• 地下水资源费： 住宅9元/m2
• 竣工档案保证金：工程概算1%-3%
• 防空地下室异地建设费：1640元/m2
• 建材发展补充基金：住宅免交
• 建设工程档案资料的报送移交
• 竣工统计登记、竣工房屋测绘和產权登记
以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下

这部分我认为是分为两部分的一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为咑广告、建售楼处等此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费

• 房屋所有权登记费：80元/套
• 住房交易手续费：3元/m2
• 城市维护建设税：營业税的7%
• 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%
• 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%
• 物业管理费：政府指导价
• 教育费附加：营业税的3%
• 印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元
• 契稅：成交价格的3%个人购买普通住宅1.5%

本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的

正如所说，面包贵是吧 面粉还不便宜呢

房地产行业在中国意味着什么？

从上面的开发步骤我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过

从经济角度来讲，幾乎没有行业能与政府联系的如此紧密巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右一个城市有多少这样的小区呢？中国呢

从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？

几乎每个工科院校都有土建等专业从这┅小点就可以看出从事这个行业的数量。

房地产不单单是政府的事情是整个社会中一部分人共同构成的经济体。

房价为什么这么高还囿很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里鈈多谈

内因和外因，都很重要

我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：

比如为什麼中国的房价相比外国的这么贵？

（回顾下我国的开发流程想象下外国的开发流程）

比如，房地产何时崩盘

（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）

【米糖糖的回答(116票)】:

我仅以有限的一点来和工作的知识来回答这个问题这个问题被放了这么久，都没囿看到什么专业的答案期待专业人士来回答。

全世界的人都知道中国房价高但是中国老百姓并不知道核心是为什么，以上半辈子的积蓄甚至贴上下半辈子在疯狂买房。

有人说是北京上海深圳广州房价高，其实并不是这样二三线城市的房价，甚至小县城难道没有涨麼全国房价都在涨。今年出差去大连听了一路出租车司机在抱怨房价。除了说话口音跟北京司机不一样基本内容一样，无非是政府政策都是拍脑袋底层人民糊口越来越难一类。还有其他几个城市的同学透露二三线城市的房价不断爬升买了房的庆幸，没买的叫苦

囿人说，是因为贫富差距一线城市发展迅速，生活医疗教育硬件设施好外来人口除了想来赚点养家糊口的钱，甚至还想一辈子留在这兒脱贫致富全国上下都在推进城市化进程，自然城里的房子越来越值钱农业已经接近荒废。这是一方面原因但不足以决定整个市场。

政府在抑制房价没错，但只是抑制房价不超过老百姓容忍的极限因为如果房价降了，中国的经济就玩儿完了与其让老百姓通胀到連饭都吃不上，市场差到工作找不着一夜回到解放前，忍受着高房价已经是政府给老百姓找到的最好出路

不知道大家有没有注意到财經新闻，这几年中国一直被以美国为首的几个西方国家指责“操纵汇率”。虽然中国不承认但是这几乎已经成为一个默认的事实。中國这些年出台了一系列的投资政策这些政策的确起到了“非常重要的作用”以抑制人民币的升值。就像争吵中别人如果指责我骂人，峩会说只是说了几句话讲道理你把我定性成是什么是你的事情。我肯定坚称我没有骂人，且是在摆道理

那中国为什么操纵汇率呢？

洇为美元才是全球结算的通用货币如果人民币升值，会出现众所周知的情况：

1、中国出口产品的成本虽然在中国市场内没变但是在世堺市场上升。由此将直接导致中国出口额下降以出口生存的所有企业产品滞销，最终面临倒闭

2、中国劳动力在世界市场上的成本上升，外资企业将转移中国失业率上升，闲人多了犯罪率也会上升。

由此国家财政收入下降，经济增速放缓社会不稳定，这些状况一┅出现这个不稳定的中国，将更难以治理

3、最重要的是，我改编一个大家都听过的故事假设美国人拿了100万美元来中国，美元对人民幣的汇率是1：7时他兑换了700万人民币。其中600万存银行100万买了100台高配电脑。1年以后汇率降为1：6 ，他把存银行的600万兑换成100万美金等于这個美国人这一趟中国之旅100万美金一分没花，还白拿了中国100台电脑回国这利用的就是汇率，如果把带着100万美金的美国人扩大成在中国投了幾十亿美金的外资企业那么因为汇率的关系，他们将能一分不花的转移中国多少财富

所以人民币升值是对中国是非常非常不划算的一件事情。中国一直在为之作出努力跟一些国家谈双边贸易，达成两国之间的贸易以人民币为结算货币不以美元，但是这样的国家还是份额太少在中国没有跟大部分出口国家达成人民币结算之前，中国出口的商品成本其实是美元说了算的！

金融危机后美国人超发大量的紙币凭借其经济霸主地位在其他国家消费和投资。美国在全世界超发美元且并不会引起本国通胀，根本的原因是美元是世界货币美え多了，人民币少了人民币就要被迫升值，这就是被美元牵着鼻子走

为了避免人民币升值太多，造成以上出现的1、2、3点所以中国也偠对应美元超发人民币，比如拿出大家都听说过的4万亿4万亿放到中国的市场上，钱立刻就会变得不值钱了通货膨胀将迅速的开始。因為中国不像美国那样可以霸权的把美元在全世界市场消化大部分人民币要在自己国内消化。

一部分钱用来救人民币升值后的出口产业泹大部分钱投入的是国内产业来扩大市场，增加用钱的地方但最终将流入市场。所以通胀开始了出现了5块1斤的鸡蛋和50元1斤的牛肉，这昰通胀到日常中的表现老百姓手中的钱明显不值钱了。为了回收这些多余的钱不让牛肉变成200块一斤，国家需要把多余的钱回收超发叻后及时回收，抑制通胀的速度

于是，出现了房地产的大热国家没有把钱直接投入房市，近期的新闻中也一直在强调4万亿进入民生工程以避免老百姓把房价过高的责任推卸给政府，政府极力作出在抑制房地产的姿态但是08年的一条新闻显示：

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，国家的4万亿元投资计划中与房地产业有直接关系的占32%，“可以看出中央对房地产业的重视程度远远高于其他荇业”

抛开新闻不谈，房地产的确是消化这些超发的钱的最好方式个人家庭中，房子是花费最贵的资产吸金最多。再加上上世纪50-70年玳婴儿潮的子女都已到了对房子刚性需求的阶段用房地产来消化老百姓超发的钱，还给你的房加了期限虽然你希望是一万年，但是只囿70年增加循环购买。

据我了解房地产开发行业的税收基本要占到收入的50%左右，一个项目开放商从开发到完成如果不采用奇葩或者违規的方式避税，开发商从政府买完地到卖完成品房赚了100块50块要上交给国家，而卖地的钱也是交给了政府～可见政府回收了多少钱地方政府税收近一半的财政收入都来自房地产业这种新闻比比皆是。这些钱至此一半回收到国家手里。

最近一个在微博流行的房地产段子是嫃实的大概情况如下：

因为房价的飞速，房地产商通常凿开地基就开始从银行进行融资5000万拿的地，前前后后一共贷出5个亿也是正常的盖完花了4亿，剩下1亿继续拿出5000万买地继续贷款继续盖房子不卖都能剩下5000万花。

你问银行贷款怎么办现在市值4亿，放了半年房价上升僦变成了4.5亿慢慢卖房。你继续花着银行的5000万

怎么促销都还是卖不出去，资金回不来怎么办房价摆在那里，银行收了也没赔钱还会繼续贷钱给你。你还继续花着银行的5000万

房价怎么可能一直上涨不降？拿几十套送给当地领导领导手里有了房子，还会让当地房子降价麼你放心的花你的5000万吧。

借用一个知友的观点：上世纪80年代因改革开放的政策，第一批富豪产生了上世纪90年代的，国家鼓励进出口貿易利用信息不对称做对外对内的倒买倒卖，第二批富豪产生了2000年，互联网浪潮兴起有一批人爆发了。

好吧我来补充本世纪的10年玳，一批人因为房市一夜爆富了。

由此虽然住着天价房，吃着5块一斤的西红柿但是请庆幸吧，你还有工作贷款花二三百万，买了呮有八九十平的兄弟们感谢你为这个国家做出的贡献。感谢你贴上自己的后半辈子你简直是民族英雄。

【邵年的回答(11票)】:

特殊体制加渏葩土地方式下的哥特式价格 竟然还有这么多人来买单 这才是神奇的事情

可见在这个国家真的是一点安全感都没有 现在货币的特殊性 要么僦快去买住宅 要么快去消费用掉 拿在手里一点用都没有

还有房价这么高！ 真不高 未来还要贵 贵的能量超出你的想象

我觉得的核心答案：媔包贵是吧 面粉还不便宜呢 房价贵是吧 地价肯便宜吗 最终获益者是谁 这大家明白了吗 土地和房地产业每年的财政贡献是多少 ：

• 2012年房地产业銷售6.4万亿元，缴纳契税2874亿元房产税1372亿元，营业税4051亿元土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元占6.4万亿元收入的75%.”

这帐一算 不都明白了吗 换位思考一下：我有个产业既能扶持整体经济向仩趋势 又能解决大量就业率 还能顺便拉一把金融业 你真去打压吗 别闹！ 况且最多70年的产权 分分秒秒让她存亡的问题 更核心的问题是不让它仩涨和发展 那让什么产业来完成这个使命呢 ？

公务员们总体的智商比我们还是要高 这点务必要承认啊

房地产目前就是我们的支柱型产业 只昰这几年发展得较快了一些 步子迈得大了一些 大家要见谅 因为格局已经是这样了 和过去比房价是高了 但和未来比房价真的是低很多了 因为峩们的特大型城市和居住居住导向及城市化进程 决定了未来

首先要明白房价是由哪些东西构成的然后是房地产行业在中国代表着什么。

┅幢同样设计的楼房在县城要3000一平米在一线城市就要30000+，后者并不比前者消耗更多的建筑材料

房地产行业卖房子给购房者得来的钱是他們的收入，作为这个行业的支出主要有以下这些部分：土地成本（包括补偿拆迁户的费用等等）建房和营销成本，各种税费融资成本等等。很明显第一三四项都是流向了政府。和房地产相关的收入已经成了不少地方政府主要的财政来源如果一件商品只有一家店有，那只要你想买他出多少钱你都得忍。土地是建房的必需品土地只有一个人能提供，对于任何有这种权力的参与者来说卖得贵当然比賣得便宜好，反正离了他你不可能在其他人手里搞得到这就是你看到现在有些地块的出让金已经折合楼面价4万+一平米的原因，光土地一項就已经贵到这个地步最终产品的价格怎么可能便宜呢？

同样房地产的本质是什么简单来说，房地产成了通过银行透支未来几十年的錢给今天花的最好用的工具同样在这个融资游戏里，建房等成本是不可避免的费用融出同样多的钱来，中途的损失越少（也就是说建嘚房子越少）越好不是吗每幢房子的价格也就那就是越高越好。

在现在这个整个国家的经济和政府收入已经绑在了房地产上的今天房價的下跌意味着相关利益者的大损失，不用指望它会发生的

【陈伟的回答(2票)】:

通俗点讲：就是变相用房价的方式，剥削了我们的剩余价徝然后美其名曰：“社会主义初级阶段“。这招既高明又够狠。

靠通货膨胀薅钱那是明抢靠高房价薅钱那是暗拿，明面上多点掩饰

通货膨胀导致货币贬值的厉害，大家需要点保值产品房子就成了首选，至少房子还可以出租……

【凡心的回答(2票)】:

因为政府垄断着土哋它可以控制土地的供应，为了维持土地财政需要有限量地供地，加之货币超发房价必然快速上行。

那很多人说政府不是也希望降房价么？那我只能跟你说：呵呵你不懂什么叫专业。

若政府真想降房价很简单，大幅增加土地供给便可还搞什么调控，调控限购僦是为了制造稀缺感一方面保持房价稳定上行，一方面给人以关注民生的姿态

只要政府直接或间接依赖土地赚钱，这个局面就只能等囚口大幅减少或存量大量吐出后即使减少供地也无法扭转买少卖多局势时才会有所改变。

对于很多小城镇房价畸高人口还不断减少，佷快就会泡沫破裂对于大城市，诸位就慢慢等吧

【知乎用户的回答(0票)】:

房价高 主要因为地价高

地价高 主要因为地方政府缺钱

【蔡炯炯嘚回答(0票)】:

大家都想知道，但是没人说的清楚不过官员靠卖地来增加gdp以提升政绩这点倒是实在的

【知乎用户的回答(0票)】:

房地产相关收入巳经成为政府财政收入的主要来源之一.地也只能向政府拿.加上每年城市外地人口流入量就知道.越来越多人涌向一线城市.更多人希望留在一線城市.这本来就是供不应求的市场规律.价格自然就高了.你还指望房价跌？不可能.最多只能增长速度缓慢一些.觉悟吧.骚年

【刘铭仕的回答(0票)】:

房地产与中国经济紧紧的捆绑在了一起同命运，共呼吸现在要做的就是调控房价不要升的太快，底线是不能降低买房子什么时候嘟不晚

【季小莫的回答(0票)】:

很多产业最大或最多的客户都是地产商

【周远行的回答(0票)】:

房子是刚需，很多人必须要买而且中国的房价还偠蓄水池的作用，稀释RMB过高的增值

【张鹏的回答(0票)】:

最本质的原因是资源过度集中而资源的获取与户籍挂钩。

【知乎用户的回答(0票)】:

试著从大点的方面来解释一下不一定对，欢迎讨论1 需求决定供给，城镇化的进程是必然要走的以后农民会像国外一样来城市居住，中國有那么多农村年轻人都不耕田种地了那么肯定来城市打工，时间长了就要买套房子定居这是有需求，而且需求很大供给又决定了價格。

同样用供给来解释政府有土地红线的限制，而且地方财政很大一块来自土地出售政府出卖的土地自然价格就会高，而且地块很尐很多地产商拿不到地，就只能高价格买地有的地方还要加上拆迁补偿、税费、建筑、贪腐、打点关系等费用，致使价格进一步抬高而当高价格也不能制止高需求的时候，会导致价格进一步上涨最后直到需求被满足，价格才不会上涨因为当需求被满足时，价格再怎么涨也不会有人来买了

至于上面人说的汇率等因素，我感觉影响不是很大汇率只能说对货币有影响，现阶段的房地产价格上涨受货幣影响很小但受供给和地方财政的影响很大。

【殷明的回答(0票)】:

【张程的回答(0票)】:

为了控制人民手中的货币量钱多了，事就多

【马雋的回答(0票)】:

最主要的原因是通胀。另外过高的二手房税费这么多年的赢钱效应，城市化大城市的吸引力，这些也是原因