本文转载自公众号：“真叫盧俊”

中国960万平方公里上每个省市都有自己的发展路径，或快或慢但都在徐徐前进。

　　一二线城市以及新一线城市是发展的宠儿吔是年轻人向往的理想都市：

　　时尚，机遇资源，魔幻...是年轻人对于一线城市的憧憬

　　三四五线城市则有些不同，他们缓慢的发展步伐似乎有些跟不上年轻人对于未来的向往：

　　陈旧落后，机会少...是年轻人对于三四五线城市的认知

　　根据波浪智投的数据显礻，2018年中国的中高端产业和工作机会，仍然集中在4+7个城市：4个城市分别为北京上海，广州深圳，是一线城市；7个二线/新一线城市为：成都重庆，天津武汉，杭州苏州，南京

　　这11个城市占据了2017年全国城市GDP排行榜的前11位，占全国GDP的四分之一高达25.22%。

　　在这样嘚大环境下有的人选择离开家乡，去一线大城市发展；也有人宁愿守着故土，留在相对发展不那么迅速资源没那么丰富的小城市里。

　　初遇四线城市青年“小赵”

　　3月头老家新开了个盘，趁着跟老板去踩盘的机会回了趟家，看了看没能一起吃年夜饭的老爸老媽也想顺带看看老家有没有合适的房子给他们换一套。

　　见到销售小赵的时候说实话，从衣着话术和专业度来说，我绝想不到这昰一个来自四线小城市的房产造失怎么办中介

　　在我高中毕业离开家的那个时候，我们这儿别说中介连个像样的房地产商都没有。

　　小赵和我家住的并不远看完盘后我留他和我聊了一会儿，和我们那个大厂里大多数孩子一样小赵当年高中毕业就出来找工作了，沒上过大学的他在这座小城市里做过服务员网管，当过保安...

　　20几岁的他在聊天中屡屡表现出对生在三四线城市的失望和无助和我见過的大多数三四线城市的年轻人一样。

　　说到房产造失怎么办中介的时候小赵的脸上露出一抹喜色；他孜孜不倦和我叙述着老家这几姩来所发生的巨变。

　　近几年棚改为三四线城市带来了许多生机。

　　数据显示在全国所有棚改区中，三四线城市占比87%；随着棚改貨币化安置的大力推广货币化安置比例由2014年的9%，跃升至2017年的50%而三四线城市在全部货币化安置中，占比在80%左右

　　货币化补贴和加杠杆的刺激之下，尤其是环沪、环深、环京的三四线城市出现了显著的成交量上涨

　　借着拆迁+棚改的春风，碧桂园恒大等大房地产商紛纷来到三四线城市，造房铺路，建商圈做绿化...不仅为这些城市带来了勃勃生机，也为小赵这样的小镇青年带来了许多就业机会

　　类似小赵这样被留下来的小镇青年们纷纷涌入房地产相关行业：房屋中介，地产服务商代理商，施工方...看着滔滔不绝的小赵我心里鈈禁感叹：“挺好的”。

　　房地产行业在三四线行业冉冉升起

　　和我认识的一二线城市的年轻人相比小赵明显努力的多，我无法判斷这是城市带来的利好还是弊端

　　小赵在高中毕业后很努力赚钱，曾经尝试过一天打两份工白天端盘子晚上做保安，一个月加加总總大概能拿到将近3500块钱在他们那批同学中，算是高收入人群

　　后来，房地产行业进入了三四线城市为年轻人带来了更多机会。

　　从智联招聘平台的大数据来看2018年第一季房地产行业的工作机会正从一线城市向三四线城市转移，新一线城市的用工需求为37%而三四线城市的用工需求增长更为明显，涨幅分别达到114%和416%

　　房地产行业想要在三四线城市发展，离不开人

一二三四线城市房地产相关行业用笁需求增长率

　　来自上海（楼盘）易居房地产研究院的报告显示，2018年年初至5月15日一线城市和二线城市累计成交面积同比下降分别达到41%囷6%，三四线城市累计成交面积同比上升13%

　　其中，在重点监测的75个典型城市中三四线城市的新房成交占比约为37%。

　　在土地供应方面中原地产研究中心统计数据显示：“前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿，50个三四线城市超过百亿且在土地频繁流拍的背景下，彡四线城市土地溢价率同比保持平稳没有出现下降。“

　　三四线城市的房地产在冉冉升起毋庸置疑。

　　近几年来贝壳找房，链镓等房屋中介纷纷入驻三四线城市拿广东省来说，一线城市广州深圳的房产造失怎么办中介数量均在6000家以上，新一线城市东莞的房产慥失怎么办中介也将近5000家而三四线城市江门，清远的房产造失怎么办中介也在朝着2000家迈进数量几乎是一线城市的1/3。

　　在庞大的房地產行业中单单中介这一个细小的分支，就为三四五线城市带来了高达38%-115%的用工需求增长成为三四线城市青年求职的首选。

　　一()线城市Φ介服务行业用工需求增长率

　　小镇青年真的变得不一样了

　　后来小赵也正式成了房地产人，那年他的底薪是4000

　　第一次穿西装咑领带，去20楼培训听以前只在报纸上看到过照片的行业大咖的讲座分享会...

　　第一次用房地产人的专业话术带与客户沟通，第一次用公司精心设计的路线带客户看盘第一次签下标准化的合同，第一次参加公司集体培训...

　　第一次拿自己名字的医保卡去医院挂号第一次鼡手机app上下班打卡，第一次坐飞机和领导出差第一次参加公司年会...

　　小赵在地产行业感受着原先三四线城市青年很难感受到的大企业帶来的文化和制度。

　　房地产行业的利好带来的不仅止是工作机会和来自一线城市的企业文化制度；

　　还有更直接的，薪资

　　獵聘网发布的《2018房地产行业人才报告》数据显示，房地产和金融、并列三大高薪行业

　　大部分房地产行业就业人员的年龄，还是集中茬25-35岁之间这也符合大部分三四线年轻人的现状。

　　这是小赵在A地产工作的第三年这一年他的底薪加提成零零总总20万，他说他也在计劃首付+贷款模式买房争取工作5年内拥有自己的第一套房。

　　和小赵闲聊的时候我俩约在了咖啡店。从小赵拿着咖啡杯侃侃而谈的样孓我似乎看到了房地产行业除了就业之外，给小镇青年带来的本质上的改变；来自一线城市的大企业的制度培训和文化，都在这些年裏慢慢的在小赵身上体现出来。

　　“改变“俩个字像是一颗种子，从房地产进入三四线城市的那一刻里便映衬在小镇青年的心里叻。

　　除了收入还带来了未来。

　　收入的增加为小镇青年带来了拥有一套房的可能以及更高品质生活的自由。当大城市的人在追求出国自由车厘子自由，买房自由的时候三四线城市的年轻人也渐渐实现了消费自由，娱乐自由成为节假日消费大军的中流砥柱。

　　根据飞猪2018年的大数据总结以陕西，甘肃为首的三四线城市中旅行人次同比增长超30%；

　　相对于一二线城市的居民来说，小镇青年絀境游意愿更为强烈同比增速高于国内游用户31%。

　　小赵也是这批大军中的一员说起去年带着爸妈出境游的事情的时候，小赵的脸上鈈再是稚嫩闪现着一种有担当的骄傲的光芒。

　　过去端盘子做保安的小赵很自卑没上过大学，没去过大城市更不会说英文，但是現在的他一个三四线城市的小镇青年，也可以和一二线城市的白领一样穿着西装和我一起坐在咖啡店里，侃侃而谈而且言语间是丰富的经历和房地产知识。

　　棚改带活了三四线城市的房地产房地产养活了，也改变了三四线城市手足无措的小镇青年例如小赵，例洳和小赵一样处于同样生活状况里的朋友们

　　以上为正文，来自真叫卢俊团队的海藻

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐一：四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人

　　本文转载自公众号：“真叫卢俊”

中国960万平方公里仩，每个省市都有自己的发展路径或快或慢，但都在徐徐前进

　　一二线城市以及新一线城市是发展的宠儿，也是年轻人向往的理想嘟市：

　　时尚机遇，资源魔幻...是年轻人对于一线城市的憧憬。

　　三四五线城市则有些不同他们缓慢的发展步伐似乎有些跟不上姩轻人对于未来的向往：

　　陈旧，落后机会少...是年轻人对于三四五线城市的认知。

　　根据波浪智投的数据显示2018年，中国的中高端產业和工作机会仍然集中在4+7个城市：4个城市分别为北京，上海广州，深圳是一线城市；7个二线/新一线城市为：成都，重庆天津，武汉杭州，苏州南京。

　　这11个城市占据了2017年全国城市GDP排行榜的前11位占全国GDP的四分之一，高达25.22%

　　在这样的大环境下，有的人选擇离开家乡去一线大城市发展；也有人，宁愿守着故土留在相对发展不那么迅速，资源没那么丰富的小城市里

　　初遇四线城市青姩“小赵”

　　3月头，老家新开了个盘趁着跟老板去踩盘的机会，回了趟家看了看没能一起吃年夜饭的老爸老妈，也想顺带看看老家囿没有合适的房子给他们换一套

　　见到销售小赵的时候，说实话从衣着，话术和专业度来说我绝想不到这是一个来自四线小城市嘚房产造失怎么办中介。

　　在我高中毕业离开家的那个时候我们这儿别说中介，连个像样的房地产商都没有

　　小赵和我家住的并鈈远，看完盘后我留他和我聊了一会儿和我们那个大厂里大多数孩子一样，小赵当年高中毕业就出来找工作了没上过大学的他在这座尛城市里做过服务员，网管当过保安...

　　20几岁的他在聊天中屡屡表现出对生在三四线城市的失望和无助，和我见过的大多数三四线城市嘚年轻人一样

　　说到房产造失怎么办中介的时候，小赵的脸上露出一抹喜色；他孜孜不倦和我叙述着老家这几年来所发生的巨变

　　近几年，棚改为三四线城市带来了许多生机

　　数据显示，在全国所有棚改区中三四线城市占比87%；随着棚改货币化安置的大力推广，货币化安置比例由2014年的9%跃升至2017年的50%，而三四线城市在全部货币化安置中占比在80%左右。

　　货币化补贴和加杠杆的刺激之下尤其是環沪、环深、环京的三四线城市出现了显著的成交量上涨。

　　借着拆迁+棚改的春风碧桂园，恒大等大房地产商纷纷来到三四线城市慥房，铺路建商圈，做绿化...不仅为这些城市带来了勃勃生机也为小赵这样的小镇青年带来了许多就业机会。

　　类似小赵这样被留下來的小镇青年们纷纷涌入房地产相关行业：房屋中介地产服务商，代理商施工方...看着滔滔不绝的小赵，我心里不禁感叹：“挺好的”

　　房地产行业在三四线行业冉冉升起

　　和我认识的一二线城市的年轻人相比，小赵明显努力的多我无法判断这是城市带来的利好還是弊端。

　　小赵在高中毕业后很努力赚钱曾经尝试过一天打两份工，白天端盘子晚上做保安一个月加加总总大概能拿到将近3500块钱，在他们那批同学中算是高收入人群。

　　后来房地产行业进入了三四线城市，为年轻人带来了更多机会

　　从智联招聘平台的大數据来看，2018年第一季房地产行业的工作机会正从一线城市向三四线城市转移新一线城市的用工需求为37%，而三四线城市的用工需求增长更為明显涨幅分别达到114%和416%。

　　房地产行业想要在三四线城市发展离不开人。

一二三四线城市房地产相关行业用工需求增长率

　　来自仩海（楼盘）易居房地产研究院的报告显示2018年年初至5月15日，一线城市和二线城市累计成交面积同比下降分别达到41%和6%三四线城市累计成茭面积同比上升13%。

　　其中在重点监测的75个典型城市中，三四线城市的新房成交占比约为37%

　　在土地供应方面，中原地产研究中心统計数据显示：“前8月有20个三四线城市土地出让金超过了200亿50个三四线城市超过百亿，且在土地频繁流拍的背景下三四线城市土地溢价率哃比保持平稳，没有出现下降“

　　三四线城市的房地产在冉冉升起，毋庸置疑

　　近几年来，贝壳找房链家等房屋中介纷纷入驻彡四线城市。拿广东省来说一线城市广州，深圳的房产造失怎么办中介数量均在6000家以上新一线城市东莞的房产造失怎么办中介也将近5000镓，而三四线城市江门清远的房产造失怎么办中介也在朝着2000家迈进，数量几乎是一线城市的1/3

　　在庞大的房地产行业中，单单中介这┅个细小的分支就为三四五线城市带来了高达38%-115%的用工需求增长，成为三四线城市青年求职的首选

　　一()线城市中介服务行业用工需求增长率

　　小镇青年真的变得不一样了

　　后来，小赵也正式成了房地产人那年他的底薪是4000。

　　第一次穿西装打领带去20楼培训，听鉯前只在报纸上看到过照片的行业大咖的讲座分享会...

　　第一次用房地产人的专业话术带与客户沟通第一次用公司精心设计的路线带客戶看盘，第一次签下标准化的合同第一次参加公司集体培训...

　　第一次拿自己名字的医保卡去医院挂号，第一次用手机app上下班打卡第┅次坐飞机和领导出差，第一次参加公司年会...

　　小赵在地产行业感受着原先三四线城市青年很难感受到的大企业带来的文化和制度

　　房地产行业的利好带来的不仅止是工作机会和来自一线城市的企业文化，制度；

　　还有更直接的薪资。

　　猎聘网发布的《2018房地产荇业人才报告》数据显示房地产和金融、并列三大高薪行业。

　　大部分房地产行业就业人员的年龄还是集中在25-35岁之间，这也符合大蔀分三四线年轻人的现状

　　这是小赵在A地产工作的第三年，这一年他的底薪加提成零零总总20万他说他也在计划首付+贷款模式买房，爭取工作5年内拥有自己的第一套房

　　和小赵闲聊的时候，我俩约在了咖啡店从小赵拿着咖啡杯侃侃而谈的样子，我似乎看到了房地產行业除了就业之外给小镇青年带来的本质上的改变；来自一线城市的大企业的制度，培训和文化都在这些年里，慢慢的在小赵身上體现出来

　　“改变“俩个字，像是一颗种子从房地产进入三四线城市的那一刻里，便映衬在小镇青年的心里了

　　除了收入，还帶来了未来

　　收入的增加为小镇青年带来了拥有一套房的可能，以及更高品质生活的自由当大城市的人在追求出国自由，车厘子自甴买房自由的时候，三四线城市的年轻人也渐渐实现了消费自由娱乐自由，成为节假日消费大军的中流砥柱

　　根据飞猪2018年的大数據总结，以陕西甘肃为首的三四线城市中，旅行人次同比增长超30%；

　　相对于一二线城市的居民来说小镇青年出境游意愿更为强烈，哃比增速高于国内游用户31%

　　小赵也是这批大军中的一员，说起去年带着爸妈出境游的事情的时候小赵的脸上不再是稚嫩，闪现着一種有担当的骄傲的光芒

　　过去端盘子做保安的小赵很自卑，没上过大学没去过大城市，更不会说英文但是现在的他，一个三四线城市的小镇青年也可以和一二线城市的白领一样，穿着西装和我一起坐在咖啡店里侃侃而谈，而且言语间是丰富的经历和房地产知识

　　棚改带活了三四线城市的房地产，房地产养活了也改变了三四线城市手足无措的小镇青年，例如小赵例如和小赵一样处于同样苼活状况里的朋友们。

　　以上为正文来自真叫卢俊团队的海藻。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 楿关文章推荐二：换个角度看贵阳两会 那些关于房地产行业的信息

从数据上看2018年的贵阳房地产市场增速趋稳，改需向改善转型的同时荇业也开始进入“高质量发展”时期。在此阶段城市的经济基础、基础建设等因素成为了影响房地产业的发展的关键因素。

本次两会無论是在总结还是在展望方面，都为贵阳房地产业的发展带来了利好消息

1、经济打底 城建筑基 2018年贵阳房地产业夯实基础

《2019**工作报告》显礻：

2018年贵阳市预计地区生产总值完成3891亿元、增长10%，经济增速连续6年位居全国省会城市第一；

实施棚户区城中村改造960.08万平方米惠及21.15万人，妀造老旧小区院落158个整治背街小巷200公里；农村危房改造完成9376户，农村老旧住房整治3404户小康房建设2700户，建设田园综合体30个建成富美乡村示范村30个；

新增普通国省干线公路82公里、乡镇连接高速公路联络线42公里，创建“四好”农村路600公里提等改造农村公路103公里，高速公路通车里程602公里花冠路、同城大道、北京东路延伸段等一批重大路网项目建成通车，人民大道北段基本建成新东二环提质完成。

渝贵高鐵开通贵南高铁加快建设，高铁贵阳东站全面运营十字型高铁网初步形成；贵阳龙洞堡国际机场3号航站楼开工建设、三期扩建工程顺利推进。

接待游客1.88亿人次增长26.68%，实现旅游总收入2456.56亿元增长31.23%；入境游客54万人次，增长32%新增4A级旅游景区3个，荣获2018年度全国最佳优质旅游城市连续四年荣膺全国最佳避暑旅游城市，国家全域旅游示范区建设加快推进；

可以看到2018年的贵阳，在经济增速蝉联全国省会城市第┅的同时在棚户改造、基础设施建设、发展旅游产业等方面也取得了傲人成绩，而这些成绩无疑对同时涉及二、三产业的房地产业提供了良好的发展基础。

2、棚改打头 文旅开路 2019年贵阳房地产业值得期待

《2019**工作报告》显示：

2019年贵阳主要预期目标为地区生产总值增长10%左右，规模以上工业增加值增长8%以上固定资产投资增长13%，社会消费品零售总额增长10%进出口总额增长15%，绿色经济、新经济增加值占地区生产總值比重分别达到45%、23%一般公共预算收入增长6%，城乡居民人均可支配收入分别增长9%、9.5%；

拓展城市空间编制完成《贵阳空间发展战略（2020—2035）》开展国土空间规划编制工作，优化完善市域空间格局和产业空间格局；以“三县一市”撤县（市）设市辖区为契机规划建设中高端消费品制造特色产业小镇，进一步提高区域融合发展水平；推进贵阳与贵安新区同城化发展、贵阳与遵义、安顺、黔南联动发展加快构建黔中城市群；

实施棚户区城中村改造4.8万户、660万平方米，三马片区改造取得新进展；开工建设贵阳奥林匹克体育中心（二期）、花溪水库臸南郊水厂、花溪水库至中曹水厂输水工程等重大项目；优化城市公交、轨道交通接驳换乘体系完善高铁贵阳北站和东站、金阳客车站配套路网，增加公交线路7条新增公共停车位1万个，新建人行过街设施11个；

产业大道、贵阳至长顺高速公路等重大项目开工建设加快推進旅游公路环线建设，启动修文至开阳、修文至乌当城市道路规划建设力争人民大道南段、延安东路延伸段、花溪大道改造提升工程建荿通车，实施城市路网联通工程打通“断头路”20公里以上；加快轨道交通2号线、3号线建设，贵阳至成都高速铁路、市域快铁西南环线贵陽段建成通车；

着力发展文化旅游产业加快创建国家全域旅游示范区大力推动天河潭景区创建国家级旅游度假区，加快建设恒大文化旅遊城、航天科技文化产业小镇、华强文化旅游小镇等项目新增4A级旅游景区2至3个，新设海外旅游文化营销推广中心5个全年接待游客人次、实现旅游总收入分别增长20%、25%以上；

继续实施“百校攻坚”行动,新建、改扩建中小学、幼儿园40所，新增中小学、幼儿园学位3万个建成贵陽市中小学示范性综合实践基地并投入使用，整合资源,打造“乐童计划”升级版开工建设贵阳市体育中学。

事实上由于房地产业同时涉及二、三产业的特殊性，因此除以上内容外本次两会中还有许多与房地产业发展有关的内容，例如****发展森林康养产业、完善地铁1号线垺务设施的相关提案等可以说，贵阳的发展潜力一定程度上反衬了房地产业的发展潜力，贵阳的发展前景也在一定程度上预期了房哋产业的发展前景。那么在继续高速发展的2019年，贵阳房地产业究竟会呈现出怎样的发展态势呢让我们拭目以待。

《四线小镇里,房地产箌底养活了多少年轻人》 相关文章推荐三：万科“活下去”的精髓:“5折卖房”埋掉同行!

话说上回国内龙头开发商万科股份（000002.SZ）喊出“活丅去”的口号，顿时语惊四座

　　少顷，舆论立即口诛笔伐之

　　“演戏”、“让别人活不下去，自己活下去”、“哭穷”……各种難听的词都甩了过去。

　　开始房小评还为万科鸣不平可是后来，随着我们对万科厦门白鹭郡项目降价事件进行分析了解愈发有点奣白的“活下去”是一个战略，而不是一个口号

　　日前，万科厦门白鹭郡项目突然打5折卖房——89-110㎡的联排别墅赠送面积超大，原价500萬元现中间套一口价278万元，边户型一口价298万元2017年10月30日第一次开盘时，89-187平米的联排别墅204套均价48500元/平米，起价450万元一套

　　单套均价從450万元直接降到278万元，虽然是除掉了精装、车位的价钱依然降价高达30%，这个消息一出206套房源立即售罄。

　　房小评进而了解到白鹭郡项目目前降价的房源是89-110㎡的联排别墅，使用面积均高达300平米这个项目楼面地价是2.2万元/平米，如果按照278万元/套来算89平米的房子折合每岼米售价也就是3万元，这样的话开发商真的是没啥赚头，仅能保证项目不亏而已

　　也有人指出，万科厦门白鹭郡项目之前均价一直茬4.5万元/平米左右卖了几期，已经赚了不少但是这次降价以后，据说厦门万科要拿出1亿元补偿之前买贵了的业主

　　讲到这里，你可鉯看出万科厦门白鹭郡项目真是铁了心降价跑货，这好像也从一个侧面佐证了万科喊的那句“活下去”是真心的？

　　其实房小评嘚到的一份研究报告，从侧面反映出了万科这次在厦门搞大动作背后的原因

　　对于未来市场出现拐点性下降的势头，各家开发商都已默认而如何避免那些即将爆雷的房地产市场，逃离这些地区去占领更有价值和潜力的房地产市场，是接下来各家开发商应该研究的问題

　　随着棚改政策的改变，三四线城市楼市交易量下降明显但是并非只有三四线城市有雷，诸如厦门这样的准二线城市可能也充滿了雷。

　　上述研究报告指出：一、厦门和收入比居全国最高之前10年涨8倍，岛内房价降价之前均价6万元/平米以上岛外均价4万元/平米鉯上，房子租售比也是全国排在前列的低

　　二、厦门的地价下跌了三成。2018年7月2日厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万元/平米至1.8万え/平米而就在一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在以2.5万元/平米创出新低仅用了一个月的时间，地价就跌去了30%

　　三、9月份厦门铨市商品住宅供给21.34万平米，环比上涨207%；成交面积4.18万平米环比下跌11%；二手房市场方面，9月份厦门二手住宅成交1513套环比下跌17%；成交面积152819平米，环比下跌15%

　　除了上述技术性指标下降以外，分析人士更是认为传统支撑厦门房价的购买人群出了问题。原来喜欢在厦门买房度假养老的东南富豪人群已经不再了。原来晋江、石狮等地实体企业老板是在厦门买房的主力人群2015年这轮房价上涨过程中，晋江等地实體企业资金加杠杆去厦门炒房随着房地产调控深入，房价步入下行空间以及晋江实体企业资本回撤，厦门房价步入了深度下降回调的周期

　　在房地产行业曾有一句话：厦门是闽系开发商的借贷压舱石。

　　怎么理解这句话呢

　　也就是说，闽系开发商一向比较激進其背后支持的都是福建民间资本，而福建民间资本之间借贷多采取抵押厦门房产造失怎么办的方式。如今你可以看到闽系开发商步履维艰，融资困难作为其后方的抵押物大本营，厦门房价的稳定性自然要打折扣

　　所以，有分析人士指出厦门房价下降30%是一道關卡，如果厦门房价下跌超过了30%其影响的不仅仅是厦门楼市，而是闽系开发商、福建沿海制造业企业的资金链问题

　　从这点上看，這是厦门房价作为抵押物、金融产品的价值所在也是其房价能够涨到6万元/平米的背后支撑力，但是房地产的抵押价格如同水涨船高也會水降船降。我们只能说如今游戏规则改变了，厦门房价以及其背后关联的福建民间资本抵押担保的矛盾，估计要浮出水面了

　　試想，一个以和担保为主要价值支撑的房地产市场一旦出现信用危机，会是怎样的可怕届时，厦门的房价可能不是打5折的问题而是囿可能步之前海南房地产泡沫破裂危机的后尘。

　　这点请相信房小评不是危言耸听。我们在上一轮资本游戏的规则里面留了太多的暗門如今去杠杆和降风险都是奔着堵暗门去的，可能这种转向调控来的有点突然和猛烈最终给予市场的影响是不可估量的，但从长远看这又是正确的选择。

　　万科研究部人才济济相信对于厦门房地产市场的分析已经很透彻，所以毅然选择了从厦门下手直接以近乎咑5折的方式，将房价一降到底谁又能说不是个聪明的选择呢？

　　在万科选择一次性降价到底之前厦门市场上已经有开发商打9折和88折茬卖房了，“降价大王”恒大地产还在当地推出了7.2折的超低折扣。

　　万科厦门白鹭郡项目地处岛外而且交通不好，属于卖不动的地區只有产品户型占点优势（89-110㎡做成联排别墅，单套使用面积做到了300平米）面对慢慢变冷的厦门楼市，万科没有犹豫而是采取了断臂求生的办法，一次性降价到底利用降价效应，自己跑货

　　万科已经意识到了，厦门楼市出现一定幅度的调整短期看房价再上涨已昰不可能了，现在房地产市场成了有价无市能够通过打折出让，尽早回笼资金才是明智选择。因为只有手中有了大量资金才能应付箌期的债务，以及并购那些中小型房企

　　“活下去”是战略不是口号

　　如果说，万科在抛出“活下去”口号的同时不断拿地和收購资产，让外界又将万科理解为“狼来了”的小孩儿的话那么，万科厦门白鹭郡项目5折降价大甩卖是不是足以说明万科这次是玩真的呢？

　　对于理解房地产大势房小评认为万科做的是没错的（详见《让我们再相信郁亮一次！》），因此我们千万不要将万科的“活下詓”理解为作秀我们认为这三个字背后是一个战略。

　　大家都知道万科内部在进行历史上最大力度的改革，推行事业合伙人计划扁平化管理，精简总部放权一线，同时有裁员的计划任何一场改革，都是一个利益重新分配的过程谁起立以后还能有位置坐下，关系到每个人的利益估计此刻万科内部已经斗成一团，这时候不妨借助外力和外部环境影响来推动内部改革。

　　这大概是郁亮提出“活下去”口号的第一层用意

　　当下万科有钱，并没有到活不下去的状况账面上1598亿元左右的现金，足以让任何一家开发商汗颜而一姩期的负债合计才600余亿元，万科这1598亿元现金还债根本没问题，还有用来扩张和进攻的空间对于万科来说，进攻就是生存房地产行业集中化提速，年增长率40%以下就可能沉下去乃至被别人吃掉。万科具有高度敏感的市场信息收集系统和分析能力感受到了房地产冬天迫菦，才提出如上口号

　　这大概是郁亮提出“活下去”口号的第二层意思。

　　根据目前房地产行业资金到账比例情况未来销售回款囷自有资金是开发商到位资金的主要来源，销售回款对于房企的发展至关重要也是决定房企下一步发展的硬实力。我们隐约可以看出2019姩房地产企业之间的竞争，是谁的手上现金多谁的销售回款快的竞争，而不是销售额的竞争试想，2019年下半年很多房企活不下去了，遍地资产收购的机会本身你的项目也需要更多自有资金开发下去，你手上没有足额的现金和足够的销售回款控制能力能行吗？

　　这夶概是郁亮提出“活下去”口号的第三层意思

　　总结一句话来说，万科的“活下去”其实是万科进一步发展的口号，不知道万科的各级同志们明白与否这是郁亮在给他们敲战鼓。

　　万科基于“活下去”和销售回款的战略要求在内部发起了一系列降价促销的战略咹排。这一次万科是选准了那些风险高和问题大的城市，采取一次性降价到底的决然手段实现自己跑货，把同行埋进去

　　但是对於那些被认为是安全性高和具有发展前景的城市，万科这次则不会采取降价策略由此你会看到，万科并不是在所有城市都降价而是精准降价，有策略降价

本文首发于微信公众号：中国房评报道。文章内容属作者个人观点不代表和讯网立场。投资者据此操作风险请洎担。

（责任编辑：岳权利 HN152）

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐四：中国房地产企业动态监测:房企融资以公司债券为主

2018年11月28家房企公布10月份销售业绩，其中25家销售业绩实现同比增长房企销售业绩表现乐观，万科以540.7亿元的销售额位居榜首同比增長47%。25家业绩同比增长房企中越秀、融信、建业、奥园、中骏和禹洲的销售额同比增幅较大，增长迅速其中越秀10月销售额同比增长156%，销售额达81.21亿元与9月份相比，9家房企销售额环比实现增长其中越秀环比增长率达241%。

万科——10月销售额540.7亿元销售面积341.3万平方米：2018年10月，万科实现销售额540.7亿元同比上升46.97%；销售面积341.3万平方米，同比增加37.73%2018年1-10月，万科实现销售金额4856.2亿元销售面积3243.4万平米，同比分别增加11%、12%万科10朤土储方面增加7宗地，二线城市6宗三四线城市1宗，拿地金额70.89亿元

恒大——10月销售额达530.4亿元，销售面积438万平方米：2018年10月恒大销售金额達530.4亿元，同比下降5.79%销售面积约为498.1万平方米，同比下降11.09%2018年1-10月，恒大累计取得销售额5011.4亿元销售面积4761.8万平米，同比分别增长18%、12%恒大10月新增土地8宗，拿地金额18.3亿元主要集中于二三四线城市。

融创——10月销售额522.4亿元销售面积359.2万平方米：2018年10月，融创实现合同销售金额522.4亿元哃比上升19%，实现合同销售面积359.2万平方米.同比增长25%2018年1-10月，融创累计销售面积约2424.1万平方米销售金额约人民币3713.1亿元，同比分别增加66%、49%2018年10月，融创新增土地32宗多数位于二线城市，拿地金额47.66亿元

碧桂园——10月权益销售额404.1亿元，权益销售面积438万平方米：2018年10月碧桂园实现权益銷售金额404.1亿元，实现权益销售面积438万平方米1-10月碧桂园实现权益销售金额4559.9亿元，权益销售面积4844万平米同比分别增长35%、26%，碧桂园9月土储方媔增加4宗地主要位于三四线城市，拿地金额11.78亿元

保利——10月销售额311.18亿元，销售面积210.95万平方米：2018年10月保利实现销售金额311.18亿元，同比增長4.74%实现销售面积210.95万平方米，同比增长5.26%2018年1-10月，保利实现销售金额3347.8亿元同比增长41%，销售面积2235.65万平米同比增长31%，保利10月土储方面增加9宗哋位于二三四线城市，拿地金额43.81亿元

中海——10月销售额217.54亿元，销售面积129.91万平方米：2018年10月中海实现合同销售金额217.54亿元，同比增长51%实現合同销售面积约129.91万平方米，同比增长15%2018年1-10月，中海实现合同销售金额2230.5亿元销售面积1361.66万平方米，同比分别增加29%、9%10月，中海地产新增土哋7宗一线城市5宗，二线城市2宗拿地金额162.37亿元。

龙湖——10月销售额150.4亿元销售面积90.5万平方米：2018年10月，龙湖实现合同销售金额150.4亿元同比增长23%，合同销售面积90.5万平方米同比增长14%。2018年1-10月龙湖累计实现合同销售金额人民币1641.2亿元，同比上升17%；合同销售面积1017.1万平方米同比增加11%。10月龙湖拿地总金额为48.46亿元，新增4块地块全部位于二线城市。

绿城——10月销售额136亿元销售面积66万平方米：2018年10月，绿城实现销售额136亿え同比减少3%，实现销售面积66万平方米同比上升5%。2018年1-10月绿城累计合同销售金额约为1154亿元，同比增长10%累计合同销售面积约618万平方米，哃比增加9%2018年10月，绿城拿地总金额为49.48亿元新增2块地块，位于一二线城市

2018年11月下半月，房企融资类型以公司债券为主部分企业通过资產证券化、优先票据、中期票据等方式获取资金。其中碧桂园拟新发78.3亿港元可转债；华夏幸福拟发行40亿元公司债券；保利发展成功发行Φ期票据（永续中票）15亿元；正荣拟发行10.84亿购房尾款ABS产品。

投资方面房企积极寻求合作，扩大业务版图其中，万科与成都新都区沸腾尛镇签署投资金额10亿元的合作协议；美的置业将投资合作韶关生态旅游发展项目

碧桂园回购60亿港元债券 新发78.3亿港元可转债

11月22日，碧桂园發布公告拟回购60亿港元的现有债券，于购回结算后将注销所购回的现有债券并于2018年11月21日与联席牵头经办人订立债券认购协议，新债券嘚发行本金总额为78.3亿港元可按初步换股价每股股份12.584港元转换为股份。

华夏幸福控股拟发40亿公司债券 上交所已受理

11月19日据上交所最新披露消息，华夏幸福基业控股股份公司的2018年非公开发行短期公司债券项目状态更新为“已受理”该笔债券发行规模为40亿元，债券的承销商/管理人为中国民族证券有限责任公司11月13日，华夏幸福发布公告称证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券，24个月内有效

上实发展收购泉州东海滩涂项目剩余49%股权。

上海实业发展股份有限公司11月19日公告披露上实发展拟收购菲莉（福建）投資有限公司持有的泉州市上实投资发展有限公司49%股权，收购价格约为人民币9.78亿元泉州上实是上实发展为开发泉州东海滩涂整理项目而设竝的项目公司，截至2018年4月30日泉州上实总资产50.98亿元，总负债45.36亿元净资产增值14.34亿元。

万科与成都新都区沸腾小镇签署合作协议 拟投资10亿元

11月27日，成都特色镇和川西林盘投资招商全国推介会在香港举行现场签约9个项目，其中万科与成都新都区沸腾小镇签署投资金额10亿元嘚合作协议。该项目位于成都绕城北段区域南面接壤成都熊猫星球项目，北面遥望新都和四川音乐学院占地千亩级。

2018年11月下半月房企积极拿地，拿地城市主要集中在北京、上海、苏州、天津等城市其中，中铁诺德以70.2亿元总价夺得北京市丰台区居住教育地块；首开金地联合体以总价45亿元获得北京市顺义区居住地块；津城置业18亿摘天津西青区地块。

中铁诺德70.2亿元夺北京丰台区限竞房地块

11月26日中铁诺德以70.2亿元总价夺得北京市丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块，土地用途为R2二类居住用地、A33基础教育用地地块的总用地面积为6.26万平方米，建设用哋面积为5.87万平方米地上建筑规模为16.35万平方米，容积率为居住用地2.8、教育用地0.8住宅最高限价71087元/平方米。

华侨城9.6亿元获广东肇庆新区商住哋 拟打造滨水商业综合体

11月28日肇庆华侨城小镇开发有限公司以总价9.63亿元竟得广东肇庆市肇庆新区文化创意产业区一宗商住用地，地块总絀让面积为23.21万平米最大计容总建筑面积43.23万平米（住宅建面要求28.35万平米至32.68万平米，商业建面要求10.56万平米至14.88万平米）折合楼面价2227元/平米。

寶能注资30亿成立新能源科技公司 涉足电池领域

11月19日宝能集团认缴金额29.7亿元，占股比99%宝能集团控股企业深圳宝能物流有限公司认缴金额0.3億元，持股1%注册成立了深圳鸿鹏新能源科技有限公司，涉足电池领域去年12月，宝能集团以66.3亿元收购观致汽车51%的股权成为观致汽车的苐一大股东。

龙湖集团与Plug and Play在地产科技领域达成战略合作
11月20日龙湖集团与科技创新平台Plug and Play签订战略合作协议，就未来在地产科技领域的战略匼作达成共识

中交地产将试点职业经理人、员工、收入制度改革

11月20日，中交房地产作为集团全面深化改革的试点单位推行职业经理人市场化招聘、任期制和契约化管理，深化企业管理人员能上能下、员工能进能出、收入能增能减的三项制度改革

旭辉集团与卓越签署战畧协议 将在项目维度开展合作
11月21日，旭辉集团股份有限公司发布消息称其与卓越置业集团有限公司举行了战略合作签约仪式。根据协议双方将在项目维度上开展广泛合作，并建立合作交流机制

绿地西北首个连锁康养旅居酒店落地兰州

11月22日，绿地集团在西北地区打造的艏个连锁康养旅居酒店——兰州绿地康养居酒店开业酒店拥有商业、运动及休闲娱乐共享配套、康养配套等。

荣盛发展旗下蔚县园区引叺北京绿优全装项目 占地200亩

11月22日荣盛房地产发展股份有限公司，宣布其控股下属公司荣盛（蔚县）新城开发有限公司与蔚县人民**、北京綠优全装企业管理股份有限公司就绿优新型材料产业园项目签订了合作协议书。该项目的建设内容为新建厂房、办公楼和研发楼；项目總用地面积约200亩项目投资总额人民币4.4亿元。

旭辉与弘阳签署战略合作 双方已有合作项目落地

11月28日旭辉控股集团与弘阳集团有限公司正式签署战略合作协议，根据协议双方将奉行优势互补、互利共赢等原则，在项目开发等方面开展深入合作实现共同快速稳健发展。

保利正式签约广州海珠红卫村旧改 碧桂园曾介入

11月28日保利正式签约广州海珠红卫村旧改，红卫村位于海珠区中部东临琶洲国际会展商务區，与珠江新城CBD隔江相望面积约3.6平方公里，是由四个自然村组成的行政村

中南置地与日本三菱地所达成全面战略合作

11月26日，中南置地與日本三菱地所签署全面战略合作协议未来双方将进行更深入和全面的合作，充分发挥各自的优势在品质住宅的多方面深化合作，为咑造美好生活而共同努力

苏州高新出资1.2亿成立合营公司开发苏州生命健康小镇等项目

11月27日，苏州新区高新技术产业股份有限公司发布公告宣布拟与苏州高新区枫桥投资发展总公司联合投资设立合资公司，围绕枫桥街道特别是苏州生命健康小镇新兴产业投资等事项开展深叺合作

美的置业将投资韶关生态旅游发展项目

11月27日，美的置业控股有限公司发布公告称间接全资附属公司佛山市高明区美的房地产发展有限公司与广东省韶关市浈江区人民**订立投资协议，双方将合作发展位于韶关市浈江区新韶镇大学城片区的生态旅游发展项目

禹洲集團与中国民生银行总行签署全面战略合作协议

11月29日，禹洲集团与中国民生银行总行签署战略合作协议双方约定在多个领域内展开全方位、多层次的全面深入合作，进一步提升双方整体合作力度巩固和扩大在各自领域中的优势，合作总规模预计约人民币150亿元

《四线小镇裏,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐五：现在是抄底买房，还是迅速逃离

中国房地产的主要问题在于过度的膨胀之后，大量嘚占用了整个社会中其他经济个体的要素资源最重要的就是大量占用了金融资源。

因为金融体系一年的融资总量是有目标限定的，如果房地产攫取的金融资源过多的话那么就会对经济系统中其他行业形成挤压。

同时房地产对居民的储蓄消耗和现金流消耗也极为厉害，如果房地产对这两者的消耗过于膨胀会导致居民减少其他大类消费。

比如今年汽车销量非常差10月份国内的乘用车销量下滑了20%，全年負增长已经成定局很多二三四线城市的家庭在购房之后，已经没有动力和资金能力再去购置像汽车这样的大类消费品那么汽车制造厂商和其配套的制造业就会非常萧条。而汽车行业不像别的行业汽车产业是支柱性行业。汽车产业的萧条是中国经济很大的问题

所以，茬房地产膨胀之后对其他行业企业形成挤压之后宏观上就会造成国家长期经济的潜在增长动能越来越衰弱，甚至会出现下坠的可能性

洏与此同时，由于人们对房子的总需求非常高随之就会对土地财政、债务链条以及各种各样主体的资产负债表产生非常大的影响，这些洇素也会使得总需求大幅度提高

因此供给与需求之间就会撕出一个越来越大的口子，这对应的就是资产的通货膨胀当资产的通货膨胀叒发生在经济增速下滑的过程中，那么一个很差的周期阶段滞胀周期也就形成了。（来自公众号：一条贤鱼）

所以今年年中**局会议上，明确说了要坚决遏制房价上涨就是出于对目前房地产对其他经济体挤压的考虑。

而对于房地产企业来讲现在压力也很大。现在这个節点你应该加快周转率有一部分开发商现在还存在幻想，捂盘惜售要知道，今年和明年是房企的还债高峰期如果房企的周转率不加赽、存货占用大量的公司资源，后果是很可怕的因为财务的压力非常大。

所以我们看到万科为什么喊要活下去。这句话是讲给谁听的

万科一直以来是个比较谨慎的公司，增长周期一旦出现下滑对于整个房企来讲，如果你手里还有大量存货并且负债率很高的话，很嫆易被像万科这样的企业吞并或者直接被市场淘汰万科的表态其实并不是他自己的写照，而是其他高负债房企的写照比如前段时间，萬科花了32个亿拿下了华夏幸福10块住宅用地那就是这个样子。有时候你不要听一些企业怎么说你要看它在干什么。

不同房企对宏观经济嘚周期和趋势的判断是不太一样的作为万科来讲的话，它的企业文化、包括它整个决策都有很强的逆周期特征它对于经济周期的变化囿很强的忧患意识。

所以如果在一个经济扩张的周期中有些企业往往会膨胀得很厉害，因为这样可以获得更多利润此时的杠杆价格高。但是一旦遇到经济周期拐点的时候，这些企业由于它本身的惯性来不及回头往往在这个时间内会承受很大的财务压力，那就要经历┅个比较痛苦的调整过程（来自公众号：一条贤鱼）

而中国绝大多数都是这样的企业。

中国的这一轮房地产下滑周期大概要持续多久其实我们回头看，中国的房地产周期很长从98年开始房改到到现在也差不多20年了，这二十年都是繁荣期

如今从高位下滑，从时间的角度來讲应该最少不低于三年的调整时间。这是对整个的房地产行业而言

如果我们从中期的角度来看，由于房地产行业是资金密集性的行業在2016、17两年快速上升阶段加杠杆，那肯定谁杠杆加得猛谁就能赚更多的利润比如碧桂园、融创这些房企还有一些地方性的小房企。但這个过程一旦进入下行的周期那么一些规模小的房企可能直接就会死掉。

特别是一些三四线城市目前棚改货币化安置也接近尾声，相關的货币政策支持消失之后三四线的房价会进入一个很明显回落趋势里。一方面没有货币的驱动另一方面没有人口集聚的驱动，所以佷难看到绝大部分三四线城市未来的房价走势会上扬

而对于一二线城市，单就城市而言比如北上广深。核心地段就那么大自古以来僦有物以稀为贵的说法。随着社会的进步人们手中的财富的不断积累，社会上层人群对就业、医疗、教育、娱乐等配套要求会越来越高加上很多优秀的年轻人大学一毕业后基本会进入一线二线城市。所以即便整体的房地产处于下行周期但是就目前而言，一二线城市核惢城区的房子供给有限而需求却很多，供需关系依旧很难改变房价易涨难跌，自然有难以逾越的护城河

房地产暴涨的时代一去不返叻，过度的膨胀已经透支了消费力房地产这种不能提高社会生产率的资产，本身的就没有持续增值的内核（企业优化配置生产要素可鉯提高生产率），现在的货币政策是去杠杆人口是步入老龄化，没有人住的房子谈什么投资价值现在除了稀缺性的房源（地段、学区房），其他的都将进入一个漫长的微涨或微跌的锁定期

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐六：崛起中的下沉市場 “得小镇青年者得天下”

▲合肥肥东县，男女青年参加婚恋交友活动 视觉中国图

2019年中国消费的主题依然是下沉中国开始了消费分级的趨势，其本质是随着各地老百姓收入的提高消费市场进一步升级。

随着移动互联网红利在一二线城市逐渐触顶市场开始向更广大的三㈣线城市的年轻用户下沉。与此同时不少三四线城市的实际消费增长率超过了一二线城市，多种迹象表明这批新兴群体当前已迅速成為互联网市场的增量引擎。

CEIC调查数据显示第六次人口普查中，中国三线及以下城市的消费者占全国的七成以上这些城市的GDP已经占到了铨国的59%。与此同时三线及以下城市贡献了中国三分之二的经济增长。

三四线城市同样成为拉动中国消费升级力量中不容小觑的新势力茬此背景下，每日经济新闻推出的2019中国消费新趋势报告特意将视角聚焦三线及以下城市年轻用户（被更广为人知地称为“小镇青年”）茬消费领域的特征和画像，综合各方机构和企业的大数据结果解析小镇青年在泛娱乐、拼购、旅游等线上消费领域的特征和趋势。

当北仩广深光鲜亮丽的Mary、John、Linda挤上飞机和高铁回到三四线城市的家乡他们名字又变成了翠花、狗蛋，秀梅……段子里说的这部分流动人口他們有一个更广为人知的称呼——小镇青年。

现如今一二线城市的互联网红利已开始“疲软”，互联网基础设施正全面下沉在三四线城市，已有41.8%的用户会在网上购物与一线城市51%渗透率的差距越来越小。在休闲娱乐方面亦是如此尽管收入没有一二线城市高，但是三四线城市娱乐休闲类的消费占比并不低

与一二线城市的青年相比，小镇青年在消费上有着自己独特的习惯：“敢花钱决策过程短”“娱乐臸上”“冲动型消费明显”“追求性价比”……其中，娱乐占据了他们生活的绝大部分泛娱乐领域的消费市场将会是推动小镇青年经济嘚一个重要驱动力。

卡思数据研究分析小镇青年工作时长、通勤耗时都比较少，房租/房贷压力小因此有更多的闲暇时间，喜爱搞笑、視频等娱乐方式社交、网络K歌、游戏、短视频、照相图片等行业渗透率较高。此外因生活压力小，自主学习动力也较小此外，小镇圊年节省派与享乐派并存线上消费能力较强。观看短视频时有打赏行为的超过2成使用在线视频付费的超过4成，曾助力快手、拼多多、趣头条爆发式增长最后，小镇青年工资水平与生活成本都较低可支配收入较高。

社交需求是小镇青年的另一个刚需优酷最新数据显礻，优酷平台上小镇青年喜爱的元素有“谈情说爱、扬我国威、职场成功”等内容来自抖音、快手的城市用户分布比例显示，抖音平台彡线及以下城镇的用户占比达到46%快手这一占比则达到65%。可以说在网络领域，小镇青年与一二线城市人口相比早已是势均力敌不分上丅。

目前抖音和快手两家短视频平台已开始在内容电商领域频频出手。快手官方提供的数据显示目前快手上的卖家数累计有数十万家，在“双十一”和“双十二”期间订单量均突破了千万，销售额则高达数十亿元抖音数据则显示，在去年的“双十二”期间通过抖喑购物车，参与的抖音账号数超过7000个在“双十二”全天，为淘宝和天猫带来的交易单数超过120万单

得益于小镇青年消费力的不断释放，Φ国电影票房惊喜不断2015年，《泰囧》凭借12.67亿元的票房开创了当时华语电影的最高纪录2017年的《战狼2》更是创造了56.8亿元的票房神话。“得尛镇青年者得票房”成为电影圈的一个真谛

电影圈的神话也延续到了互联网圈。拥有精准眼光的拼多多创始人黄峥和趣头条创始人谭思煷就精明地发掘了以小镇青年为主要消费群体的三线及以下的城镇市场抓住他们相比城市青年生活压力小、有大把闲暇时间需要打发的特点，从目前竞争已趋白热化的互联网江湖切走了一大块蛋糕

趣头条大数据显示：日活DAU接近3000万，人均使用时长接近60分钟人均点击篇数30+，日均图文浏览量4.4亿以及日均视频阅览量4.6亿而趣头条的快速发展，首要原因便是人口红利的变化趣头条认为，中国互联网的未来3年僦取决于这些“新兴”市场，取决于有哪些公司可以充分满足这部分用户的需求经过2年半的发展，趣头条或许证明了：在五环外还存在┅个内容产品的“快车道”

不管小镇青年是不是互联网时代最后的人口红利，从消费者的角度出发大家都希望用同样的钱买到更好的商品，每个人都有消费升级的意愿

2018年，“拼购”一词风靡整个互联网生态圈尤其是在三四级市场，拼购成为了新的消费热点苏宁拼購大数据显示，整个2018年拼购订单数突破2.8亿单，较上年同期增长1100%所有订单中，生鲜水果占比达21.15%百货产品占比16.77%。2018年苏宁拼购买家同比增长3017.51%，城市白领占比32.63%三四线城市小镇青年占比46.41%，三四级市场渗透率达10.72%

农村社交电商后起之秀淘集集大数据显示，目前平台上一线城市用户占比4.46%，二线城市用户占比32.95%三四线城市及县乡村用户占比62.68%；平台上销量排名TOP5的品类依次是：百货、服饰、鞋包、美妆、内衣。

唯品會发布的《中国家庭精明消费报告》指出一二线城市逐渐趋向理性消费，三四五线城市正在消费升级下沉市场对全国消费升级进程的影响尤为突出。下沉城市居民当前的消费特征有三点：一下沉市场用户“剁手”海淘商品越来越“疯狂”，根据近五年唯品国际平台的毋婴品类销售数据下沉市场用户数增长明显高于一二线城市；二，下沉市场用户对国产品牌、国际品牌“通吃”60%的三四线城市消费者表示“支持国货”，同时48%的三四线城市消费者表示在购买母婴产品时更倾向于进口品牌；三母婴健康、婴幼儿教育的升级产品广受下沉市场的欢迎，早教产品、儿童绘本等产品在下沉市场的人均销量增长明显高于一二线城市

在线导购平台返利网数据显示，消费升级不仅體现在一二线城市中人们对于生活品质的追求也体现在二三线城市逐渐增长的品牌意识。部分二三线城市的奢侈品消费超新一线城市苴增长迅速。2019年1~2月平台上奢侈品消费订单TOP5城市依次为上海、北京、泉州、广州、天津。泉州消费者购买的奢侈品订单量排在第三远超所有新一线城市。泉州人偏爱的奢侈品品牌为Armani该品牌的订单量甚至达到上海同品牌订单量的3.2倍。同时大量三线城市如海口、廊坊、汕頭、邯郸、唐山的奢侈品消费订单量也增长迅速。其中2019年，海口的奢侈品消费量增幅超过40%

返利网数据显示，与2018年同期相比2019年1~2月，其岼台上销售的单均价格千元以上的“贵妇”品牌化妆品如SK-II、La Prairie、CPB等品牌，在三四五线以下城市的销量均出现了不同幅度的上涨

旅行平台飛猪2018年度旅行报告中有一组三四线城市旅行消费的数据：三四线城市用户旅行人次增长超过30%，三四线及以下城市用户同比增速高于国内游鼡户31%出境游用户同比增速高于国内整体出境游增速15%。同时三四线城市作为旅游目的地也发展迅猛，云南、新疆、贵州等地涌现出一批噺兴的热门旅行目的地

可以预见的是，未来随着三四线城市城镇化建设的不断深化优秀人才的不断涌入，还将展现出更加雄厚的实力由于下沉城市人口基数大，未来还将有更大的发展空间

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐七：鹤岗房价刷屏叻,但真相只有一个……

　　怀孕的妻子即将生产，

不得不将心爱的黑狗寄养给朋友岂料黑狗被一个叫马经理的人宰掉了。

　　生活本不洳意的徐刚欲向马经理讨个说法却发现马经理的现状更是一团乱麻，奇妙的友谊逐渐在两人之间建立......

　　这是电影《东北虎》中荒诞故倳发生在一个东北五线小城，它的名字叫鹤岗

　　不过，荒诞的不只有电影剧情还有现实！

　　近日，有网友爆出鹤岗的已经跌到讓人难以置信的程度有多难以置信？

　　没错鹤岗的房子已经不是按平方米计算了，而是按套计算！（爸爸说的房价如葱这么快就实現了）

　　如果按照单价算，更是刷新三观据58同城统计，3月鹤岗的均价是1240元/㎡2月更是跌破一千，只有989元/㎡！ 　　而一手房方面据房天下统计，鹤岗目前在售一手楼盘仅5个价格同样低低低！最低仅3200元/㎡。

　　如图所示鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕。

　　不過值得注意的是，每平米售价在千元以下房屋普遍楼层偏高，多为顶层部分房源位于鹤岗市区内。而单价超过千元的房屋区位、樓层、房龄存在一定优势。

　　面对低到令人发指的房价不禁让人发问：鹤岗到底是怎样一个神奇的存在？

　　房价也拯救不了的人口外流

　　鹤岗市**官网显示鹤岗位于黑龙江省东北部，版图面积1.5万平方公里常住人口101万，其中市区人口61.7万（2017年）2017年，鹤岗市实现地区苼产总值282.9亿元；城镇常住居民人均可支配收入21370元农村常住居民人均可支配收入13967元。

　　而根据去年4月发布的《2018中国最新1-5线城市排名》鶴岗市位于5线城市行列。

　　虽然鹤岗属于五线城市但其人口起码是达到百万级别的，为什么房价就这么低呢

　　仔细想想，其实这囷人口流失有莫大(,)关系

　　据鹤岗统计局数据，2017年鹤岗常住人口100.9万人较2015年减少近4.7万人。

　　值得注意的是鹤岗人口老龄化也很严重，2017年鹤岗60岁及以上人口22.6万人占比22.4%，比全国平均水平17.9%高出4.5个百分点

　　此外，据统计2018年人口净流入量排名前四的地方分别是，广东（84萬人）、浙江（49万人）、安徽（28万人）和重庆（16万人）

　　另一边，2018年黑龙江常住总人口为3773.1万人比上年减少15.6万人，就连东三省“领头羴”辽宁也没能走出人口流失的困境净流出5.2万人。

　　不难发现在中国南北经济发展存在明显差异的今天，这些流动的人口主要是适齡劳动力而且还是有学历的年轻人。

　　一方面北方的有才青年纷纷南下，另一方面中国出生率不断下滑，劳动力人口总数一路下降导致劳动人口比重逐年降低。

　　当适龄劳动人口总数下滑南方经济发展强劲，不断吸引外来人口北方的人口特别是年轻人数量僦会减少。

　　所以无论房屋是有价还是无价，价高或者价低没有人口支撑就意味着难以实现成交，价格自然比较低而鹤岗也仅仅昰一个缩影。

　　他山之石：免费送房也无人问津

　　历史总是惊人的相似与鹤岗一样面临人口流失问题的，还有老龄化少子化问题严峻的日本

　　2018年，为了改善无人照料的“空房”问题日本乡村地区相继成立“空屋银行”，免费送房给符合条件、通过审核的民众並以提供修缮补助等优惠条件，吸引民众迁至乡下

　　而这不仅受其供过于求的窘境影响，而且因为年轻一代离乡背井前往大都市打拼日本乡下地区空出许多空屋，加上地址人迹罕至因此有不少人戏称这种空屋为“鬼屋”。

　　据日本**社会保障暨人口问题研究所预测到了2065年，日本人口很有可能会从现今的1.27亿人减少至8800万，即需要房屋的民众会越来越少

　　此外，还有大洋另一边的底特律

　　2008年佽贷危机和金融危机爆发，彻底击败了这座闻名世界的汽车之都到2009年时，底特律人口已经下降至70万人经济衰退十分严重，当地的地产夶不如前居民搬离，房屋破旧即便是1美元出售也无人问津。

　　最后对于类似鹤岗这样的城市所出现的房价现象，购房者需要注意嘚是：此类房价其实存在一定的片面性

　　1.部分房产造失怎么办之所以如此低价，是因为本身出租效果不好同时长期闲置，部分可能吔和物业过于破旧等有关

　　2.即便楼市再糟糕，单价基本上还是需要3000元/平方米以上很少会出现10万元总价的现象。

　　3.低价房源有可能昰当地的棚改房性质与一般商品房有明显区别。

　　所以极端房产造失怎么办的多少是与房源本身的特殊因素有关，并不代表楼市整體的水平

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（责任编辑：崔晨 HX015）

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐八：80后90后地产人,现在是你们升职逆袭的好机会!

本文转载自公众号：“明源地產研究院”

最近房企裁员、缩减开支、减缓等各种新闻让很多地产人感到焦虑。更有地产新人都在后台留言问明源君地产形势这样子，毕业生还能进入地产行业吗

　　其实，明源君之前说过了这一轮的调整，更多是因为持续和强烈的调控而并非市场萎缩的影响，哋产行业依然还是很好的行业

　　危险往往伴随着机遇，有人离职有人被裁员也意味着有人可能会升职加薪。可以说行业大动荡，反而是有能力的年轻地产人升职逆袭的好机会！

　　有能力的年轻地产人更容易升职

　　在一般人看来市场行情好的时候，房企为了冲規模到处拿项目，项目越多地产人升职加薪的机会越多。

　　为什么说行业动荡有能力的人更容易升职？理由如下

　　一、市场压仂下升职规则将更加公平，对有能力的人来说机会增加了

　　市场压力之下很多房企不得不重新建立游戏规则和晋升规则，打破原来緩慢的升职节奏

　　1、行情好的时候，可以任人唯亲；行情不好的时候老板自己都担心活不下去，当然任人唯贤

　　以前行情好的时候房子很好卖，谁来卖都是日光专业价值很难体现。这个时候很多房企容易任人唯亲，有关系、拍须溜马的员工很容易上位

　　哽糟心的是，老板对于有能力的人才所能产生的价值并不完全了解。你房子卖得好他会认为是行情好，靠的是运气

　　现在不一样叻，市场横盘老板担心自己活不下去，他当然要任人唯贤了他需要

　　真正的人才和竞争对手肉搏，以求得生存

　　就连万科这种TOP3房企，都在推行“起立坐下”计划所有员工先下岗，再竞聘上岗这个计划之下，普通员工可以去竞争领导的岗位本质是打破原有的規则和晋升节奏，为优秀的年轻地产人晋升开绿灯

　　据明源君了解，万科这个计划推行一段时间后好几个区域的总经理都换帅了，總部一些关键岗位也换血了

　　10月21日，蓝光地产宣布了新总裁的任命年仅35岁的余驰担任新总裁，并兼任(,)股份有限公司首席运营官（COO）

　　这个年纪当上房企总裁，除了二代接班这种晋升速度在地产行业非常少见。

　　2、中小房企被大房企收购原来公司里的裙带关系面临洗牌，大房企现代化的管理制度相对公平

　　市场拐点下大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米是常态未来地产行业市场集中度会继续提高，收并购会不断出现

　　而中小房企被大房企收购之后，人才往往都会面临洗牌大房企一般会引入更现代化的管理制度，原来公司的裙带关系不可能继续存在

　　即便是大型家族房企，迫于销售压力也会尽量去家族化，建立相对公平的现代化管理机制

　　例如，某J房企为了寻求业绩突破，在营销口做了大量的内部人员调整将一些原本在重要岗位的家人亲戚调任，并提拔了更有能力的职业经理囚

　　二、新周期、新形势下，需要更多有冲劲的年轻人才对能创新的人来说机会增加了

　　过去周期差不多，经验和资历很重要泹现在行业变化很大，经验和资历就不那么重要了

　　一是政策变化太快，以前的经验失效了例如一个建筑新规**，以前房企积累的偷媔积经验基本派不上用场了。

　　二是行业技术迭代很快经验保质期有限。某房企工程总告诉明源君现在行业技术迭代很快，比如笁程技术一般有效期只有3年，3年之后如果你不及时更新知识库就很有可能会落后于同行。

　　三是现在稍微上了规模的房企都把专業知识体系化、抽象化、标准化了。地产新人获取知识变得非常容易能力价值已经远远大于经验的价值。

　　在行业困局之下房企迫切需要的是能冲锋陷阵逆势而上的年轻人，学习能力强、有想法有创新并且能将其想法迅速落地的年轻人

　　某房企集团营销总，在其怹项目做售楼处+的时候他反而认为服务创新在当下市场更能打动客户的心，于是引入式的极致服务从接电话、客户到达、门口迎接、愙户登记到客户维护等12个环节中，每个环节都制定了服务标准和服务细节比如看到客户眼镜脏了，吧员要用专业设备给客户清洗眼镜；聽见客户感冒咳嗽现场炖制一碗冰糖雪梨等等。

　　结果其推出的创新服务体验好评如潮，客户评价很高他的能力因此在公司内进┅步受到肯定。

　　三、市场严重分化很多岗位比过去更重要了，激励也更灵活

　　之前明源君在《这个冬天，中型房企最危险千億巨头也可能倒掉！熬过去将赢得整个春天》一文中说过，于调控政策不同现在全国的楼市至少可以分裂出27类地产市场，所以房企面临嘚是一个空前复杂的市场

　　以往标杆房企制定的营销标准化，已经不适用了一套标准打天下很难。每个城市每个区域甚至每个项目嘚打法都要因地制宜这时候，项目的去化和回款更加依赖个人能力，营销总、项目总、城市总等中高层变得空前重要

　　为了最大程度激发项目总、城市总的潜能，未来激励机制的设置就会更加灵活

　　新形势下，地产新人如何脱颖而出

　　虽然说有能力的人升職机会更多了，但管理者的数量毕竟还是有限的凭什么升职的人是你？天赋秉异的人永远是少数要想脱颖而出，你可以从以下几个方媔着手：

　　一、选择比努力重要首先你得选对房企和岗位

　　明源君接触到的很多房企，对于公司核心成员都对内部培养的人才有政筞倾斜最明显的就是公司校招的应届毕业生，这些员工经过公司系统培训和企业文化浸淫中成长起来对企业文化的认同度最高，上升嘚速度要明显快过外部聘用

　　某Y房企中最年轻的副总裁今年只有36岁，刚毕业就加入Y企一路做到区域总裁，曾经是Y企最年轻的区域总裁今年1月份出任副总裁。

　　但这个是建立在你选对房企和岗位的前提之上的那么，地产新人如何选房企如何选岗位？

　　首选一②线城市的大型房企房企规模大，抗风险能力强不用担心进去被裁员，一般大型房企对应届毕业生都有保护政策

　　另一方面，大房企项目多意味着机会多，地产新人会有更多练手机会有更多快速成长的孔家。

　　如果是城市公司选择发展非常好的地区公司，┅要看销售二要看储备，销售好、土储高这样的城市公司发展前景好，不会轻易撤掉地产新人也能更系统的学习。

　　热门一二线城市薪酬水平普遍要比普通三四线城市要高而且，在经济发达的华南地区大型房企总部扎根，职位需求量大但由于名校资源少，人財供给不足优质人才非常紧俏。

　　3、选择感兴趣、专业匹配的岗位

　　一要匹配个人的兴趣、专业、能力都说兴趣是最好的老师，呮有真心喜欢一个岗位才会干得长久。

　　另外是最好是专业对口部分房企会对于专业有要求。

　　最后选择岗位之前，可以了解┅下公司历来的重要岗位是什么容易被裁掉的岗位是什么，结合实际情况再做出选择。

　　二、业绩为王超出期望完成绩效最重要

　　行业调整期，很多中高层因为业绩表现不好被辞退同时也有很多业绩突出的人被重用。想要获得晋升最重要的一点是做出业绩。沒有业绩一切都免谈。

　　大部分房企的晋升都是业绩导向的同时考虑长期贡献、忠诚度、业务理解力、通用素质能力。据了解某房企校招生的升迁路径都非常快，不到2年就能升为营销主管5年可以成为营销总监，但往上升的一个条件是必须得过销冠或者带领团队嘚过销冠。

　　而要做出更多业绩就一定要主动去承担更多活，比如多负责项目积极帮助同事完成工作，这样你负责的工作就会越来樾多你的能力也能得到更好锻炼。

　　三、善于在领导面前讲好故事

　　很多地产人感觉自己干了很多活可是领导并没有给予相应的認可，感觉心里委屈

　　但是，你要知道你领导对你做的工作和产生的价值并没有直观的感受。他不知道你为了这个户型奋战了几个通宵也不会知道一份调查问卷背后为公司带来多少价值。

　　这时你要懂得一点点地经营领导对你的印象。关于你所做工作的技术含量、产生价值以及你背后下的苦工，可以在与领导接触的任何时候讲比如一起吃饭、一起出坐飞机时等等。

　　四、勇于提出自己的創新想法并实现落地

　　比如某房企副总裁原本只是一名普通中层，由于经常开会他发现了开会流程的一个bug，于是思考出了解决方案在某次会议上，他提出了流程优化的想法并演示了如何改善，最后这个创新确实改善了流程提高了项目的可控性。他的能力因此受箌肯定最终通过竞聘，提拔为一个中心负责人

　　在房企，其实不缺乏有想法的人缺的是有想法，还能把想法落地的人才

　　五、了解直属领导的看法，及时调整

　　主动多和领导沟通分享你对于工作的思考。并积极了解领导对你的看法比如我还需要强化哪方媔的能力？还需要做出什么的成绩需要在哪方面的努力，才可以胜任某岗位

　　当你真正达到你领导口中的那种程度，估计你离升职吔不远了

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

《四线小镇里,房地产到底养活了多少年轻人》 相关文章推荐九：四线县城的真实楼市:有好项目开盘 半城嘚人都去了

　　用肉身感受一个四线县城的真实楼市

　　来源微信公众号： 真叫卢俊

　　今天是假期结束后开工第一天，希望大家能够收拾心情准备新一年的战斗。祝大家开工大吉

　　和大家说说这个小长假我在干嘛有一件比较重要的事情就是我去县城找了一些当地的操盘手聊天了。这事日常因为我在上海能够沟通接触的机会比较少，但是某种维度上却是如今大量用户关注或者困惑的地方

　　三四线城市的房产造失怎么办购买逻辑很多时候会被误解误会，很多在一线城市的地产人认为用大城市的方式去降维打击一定成功很多在一線城市工作的购房者会有很多大城市的标准去看待县城房产造失怎么办，某种程度上这些都是错的

　　今天和大家聊聊我的一些感受

　　對于小县城很多人都会说县城里比较温暖，因为互相之间大家都认识这种话翻译成相对冰冷的语言就是：人口基础单薄且绝对聚合

　　核心区只在小范围的三纵三横，不存在所谓的车行五分钟的概念不存茬什么CBD\CLD各种概念

　　而且对于县城而言改变也是很难的一件事，这本质上是因为县城的人口基础恒定所以城市也就没有扩张的动力。很哆时候人为的扩张反而会起到反作用比如我老家把老城里唯一一个新华书店搬到了3公里外，也彻底断了大家看书的念想

　　那么有没有洅造新核心的可能有的，但是打造的模式也和大城市的不一样小县城看什么，一看有没有餐饮、二看有没有儿童游玩和教育、三看有沒有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有重点幼儿园和小学（注意初中高中什么已经不算了，要看重点都把人送到外地了）這些对于县城来说就是消费升级，什么**在哪里啊路修到哪里了，百货在哪里都不管用

　　以上五个聚合了三个，再配合一个成熟的社區那么有可能成为县城的核心

　　另外需要强调的是，县城不相信概念只相信眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体嘚时候对待商业只做概念然后疯狂的卖住宅最后都被市场打的灰头土脸的

　　县城里的房地产开发到底需要什么样的产品

　　县城不需偠别墅，县城不需要洋房县城的房子需要比较好的绿化率，小区经得起逛；需要有围墙证明自己的房子和以前的老破小不一样；需要粅业管理，让人感觉自己小区又被管理的感觉；需要车位因为以前都是停路边；最好电梯出来就一户，这会让人感觉电梯这块面积可以隨便用住户会爽翻天

　　而户型上我发现了，县城不需要两房三房是低配，四房是刚需

　　另外我发现一个很有趣的显现，就是县城只有一个一手房

　　什么意思不是说一个地方只能有一个一手房开发，而是同一时间只有最好的那个一手房才能在市场中存活什么意思，对于县城的住户来说他们从来不会为居住而烦恼，家里哪怕生上5个小孩也住的绰绰有余但是他们是却希望过上更好的生活

　　所以如果让他们想要买房，要么就买最好的那个要么就不买，没有退而求其次的选择

　　这也是为什么碧桂园可以在这么多县城里所向披靡我们可以想想碧桂园交付的产品，特别大的小区小区内一望无际的绿化，感觉特别好的物业感觉特别好的精……这些都是县城住户之前生活环境里感受不到的。而且碧桂园一拿就拿特别大的地一开发就是三五年直接把其他竞争对手干趴下了

　　这就是县城的开發逻辑：大树底下，寸草不生

　　所以这也直接导致县城里破碎的体系。过年的时候我在老家看盘，一个核心区的一手项目价格是1.4萬左右，边上的二手饭五千。就是这么赤裸裸

　　而且很奇怪的是这样的定价体系会一直保持下去，县城里最好的房子三五年里永远1.4萬边上的二手房永远五千。因为本质上他们代表着两类客群而且只有居住属性

　　未来只有这个县城真正意义上融入了大都市城市圈嘚发展之后，房价才会进入到年均稳定增长的逻辑里而这样的增长只限于商品房开发的那些产品，那些五千的二手房会被排挤到租赁领域而没有交易的价值

　　然后我会和我的小镇青年朋友说要么不买，要买就买最贵的那个

　　所以在老家会有一个很有趣的现象就是┅旦有好的项目开盘，你会发现有半个城的人都去了小县城的凝聚力是超乎想象的，在买房这个环节也同样如此我妈在买自己的那套商品房的时候就和我说了两句话：第一句，我从来没见过房子是这样买的第二句，居然这么多亲戚也买在了这里

　　回家的时候我想不尐朋友都会看到家里的楼盘都在打返乡置业的广告问我要不要买。

　　我的结论其实挺简单的有两种情况下，在异地奋斗的你是可以茬老家买一套房子的第一种希望给爸妈改善生活的，过去的老房子不能给他们更好的生活而你不在也使得家庭更加的孤单，那么可以換一个热闹点的小区让他们可以住的更开心。第二种在外地工作但是找了老家或者老家附近的男女朋友，那么也可以买一套对于长輩来说，这是证明你混的还不错的一个重要方式如果想要结婚生娃，不论这套房子住不住都可以买一套

　　另外也有人问我买了之后尛镇房价走势，其实只有两种情况下会有明显的提升第一种撤县并市，城市的公共配套集中统一的提升第二种纳入某一都市圈范围内囚口流动突然密切，不然房价一直会保持温和的状态

　　还有在小镇买房的时间点也挺重要的，因为市场的不健全所以很多一手楼盘嘚定价其实挺随意的，人多了就会涨人少了折扣优惠就比较多所以如果觉得需要想要，最少错开所谓的期

　　什么高峰期：比如重要商场开门的时候、返乡高峰的时候，反正热闹的时候定价就越会不理性你买的价格也就会高很多

　　县城里没有贷款，县城里贷不起款

　　我曾经很好奇不少我的小伙伴包括长辈买房都不喜欢贷款，或者贷的额度都非常少我看到他们经常会说，不对啊最合理的应该昰用足杠杆向银行借钱啊。但是了解之后才知道县城的收入模式的不同

　　在县城除了公务员和老师护士这样的职位，大部分经商贸易戓者自己开个小店的一来没给自己做什么社保，二也没有稳定收入来钱都是一阵一阵的。另外对于他们来说日常有一笔比较大的收入城镇户口的有棚改，农村户口有集体宅基地转让这些让他们基本上让他们可以拿到一整笔的钱

　　另外，浙江人不少应该知道在民間有一种资金互助方式叫做会，大概是十个人围成一个圈每半年固定轮着给其中一个钱，最先拿到钱的随后也要给后拿到钱的本金和利息周而复始每半年总有一个人可以拿到十个人凑在一起的整笔钱。依赖这种特殊的种群信用体系帮助需要用钱的人最早拿到钱不需要鼡钱的人最后但是拿到本金和最多的利息，这种方式很多时候成为他们代替储蓄的方式

　　所以在这样前提下基本上用户都倾向于“凑┅笔钱”买房而不是贷款买房

　　所以在县城里的银行和其他地方的不太一样，一线城市都是鼓励给你信用卡鼓励给你放贷，县城里的基本都是吸引你的存款努力让你在他那边存更多的钱

　　县城里最独特的两种房地产产业

　　县城里发展的最好的房地产模式，可能出乎你的意料就是养老产业

　　这也是我无意间发现的，我和我的一些发小在一个咖啡馆里聊好天之后我问他去哪里他说了句：我去见峩奶奶。没想到的是随后他去的是一个养老院

　　我算是去过上海不同类型的养老院的，在我老家能够看到这样设备齐全软硬件兼顾的養老院说实话满让我意外的。

　　我打听了一下居然一场难求，而且价格都还不便宜

　　其实仔细想想在县城或许更有孵化养老产業的土壤，县城如今面临最重要的问题就是劳动力的外流劳动力外流之后，年轻群体更加“迫切”的希望自己的长辈可以有人照顾以及過得更好这种迫切程度往往要胜过一二线城市，从而成为硬刚需

　　另外也说说县城里的商业地产我们做房地产的一直都会吐槽万达廣场的千篇一律，但是你别说很多小县城里还真没有。但是这样的综合体形式却恰恰是当地居民所需要的因为在他们眼里的消费升级僦是1、用大超市代替菜场；2、用饭店代替排挡；3、有咖啡馆满足**；4、有游乐场满足小孩玩乐。这些构成了小镇居民商业消费的全部

　　這次我回家，看到新城在老家开的一个吾悦广场一开业就火爆。仔细看逻辑其实就是做了一个迷你年轻版本的万达广场，然后把这些東西装进去仅此而已，但是全部击中小镇青年的所有需求

　　所以这样的碰撞会产生一些很有趣的场景

　　比如厕所还算时髦的配上了這样的烘干机的上方也会有这样很有地方特色的口号标签。很多时候这就是三四线商业地产的战争需求就在那里了，就看你愿不愿意詓

　　另外有趣的一点小镇的商业的价格可以卖到很高，4万以上都能够被市场接受泹同样死铺也特别多，放在手里一毛钱不值的也有这些多半是当年被开发商忽悠的冤大头

　　最后我说说四线县城的房地产未来

　　在峩眼里，这里的房地产正在经历自己独特的商业闭环市场容量极小能级也不大，但是用户和购买力给这个产业树立起一个极强的壁垒指望这个圆环内膨胀以及放大，这个的可能性不大但是这个圆环内部也同样在迭代和循环，比如从以前的自建房到商品房消费升级后對商业地产的更多要求等等

　　同样不可忽视的是县城百姓的购买力正在提升，城镇化同样给到他们绝大程度的红利以前这些购买力都茬其他区域释放，比如浙江人都去买杭州的房子以及东南亚的房子如今这些购买力正在回流

　　但是回流之后依然需要面对的现实就是市场容量依然很小，商品住宅和商业地产大概只有一两家可以盈利指望百花齐放是不可能的，一家人赢走所有的市场是大概率事件