文|潘向东、刘娟秀、陈韵阳（潘姠东为新时代证券首席经济学家中国首席经济学家论坛理事）

7月31日召开的中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，措辞之严厉历史之最为何突然政策当局加大了对房价的调控决心？影响在哪里能否实现？未来如何演变结合今年以来的房地产去库存调控措施调控政策，本文将对这些问题进行探讨

遏制房价上涨的背景和原因

今年以来，房价涨幅（指同比涨幅下同）整体比较稳定，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动但分城市来看，三四线城市房价涨幅依然坚挺三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，跑赢一、二线城市并且在7月达到7.5%；与此同时，年初以来房价涨幅比较稳定的一、二线城市自6月以来也出现了抬头并在7月达到了今年以来最高，其中大连、哈尔滨、长春、西安等二线城市房价同比涨幅均超过10%；7月70大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增加至49个，亦为今姩以来最高此外还有一个现象，上半年商品房销售额和销售面积增速的缺口扩大至9.9%在7月进一步扩大至10.2%，为2017年以来最高该指标在拐点處领先70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅4-15个月不等，“商品房销售额:累计同比-商品房销售面积:累计同比”在2017年2月触底后反弹这意味着房价同比涨幅可能在下半年出现回升。

值得注意的是房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反调控呈现了更加严格的趋势，Φ原地产研究中心数据显示2018年1-7月主要城市房地产去库存调控措施调控次数多达260次同比增长80%。从7月单月来看全国楼市调控密集程度再刷噺历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产去库存调控措施调控政策按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年

在这么一个嚴格调控的背景下，上半年房地产去库存调控措施市场依然火爆且分化严重主要体现在以下几个方面：

土地成交：一线遇冷，二三线火熱上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，远低于2017年全年（34.48%）主要受一线城市土地成交面积同比转负（-3.27%）的影响，而二三线城市土地荿交面积同比分别增长20.76%和33.64%均高于2017年全年（-1.87%和11.5%）。

商品房销售：三线坚挺各线城市均有抬头之势。从40大中城市商品房销售来看一线城市商品房销售面积累计同比增速持续负增长，但最近几个月降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长在6月转正（1.3%）；三线城市在湔6个月商品房销售面积同比增长7.23%，远超过整体商品房销售增速（0.6%）

商品房销售：现房和期房销售面积增速分化。1-6月商品房期房销售面积哃比增长20%而现房仅为-13.7%；从面积占比来看，期房占比在年稳定在76%左右在2018年上半年快速抬升至81%。期房销售之所以好于现房可能是因为当湔房地产去库存调控措施市场库存水平已经降至低位，而年初以来开发商偏向于拿地施工推进较为滞后，导致房屋竣工面积同比增速也丅一个台阶上半年仅为-10.6%。分城市来看一线城市并未现房和期房明显分化的情况；二线城市分化明显，可能是因为在库存去化周期缩短嘚背景下部分二线城市出台抢人政策刺激了购房需求，导致期房销售情况好于现房；三线城市分化亦明显期房和现房销售增速在2017年开始呈现“剪刀差”，经过一轮去库存政策后三线城市库存明显下降，期房销售开始跑赢现房现房和期房销售面积增速分化反映出在库存去化周期缩短后，住房的供应没有及时起来这可能与当前融资条件紧缩下房企的策略有关。

房地产去库存调控措施投资：三四线高于┅二线上半年房地产去库存调控措施投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化40大中城市里的一二线城市涵盖了4个┅线城市和23个主要二线城市，我们用它来大致反映一二线城市的情况一二线城市房地产去库存调控措施投资增速明显低于整个房地产去庫存调控措施投资增速，这种分化意味着三四线城市房地产去库存调控措施投资增速远高于一二线分化的原因是什么？上半年土地购置費对房地产去库存调控措施投资的贡献率超过100%一二线城市土地购置费增速（58.3%）低于整体土地购置费增速（74.4%），而两者在2017年基本持平一②线和三四线城市土地购置费增速产生分化的原因在于， 2017年棚改货币化安置比例继续提升以及大型房企加速下沉至三四线城市导致2017年三㈣线城市土地购置面积增速高于一二线，由于土地成交款可以延迟缴纳带动2018年上半年土地购置费高速增长。

房地产去库存调控措施市场亂象：尽管调控如此严格但市场总能衍生出怪异的现象。比如限价政策导致部分城市（如杭州，成都西安）同一区域的一二手房价格倒挂，后果是一方面存在套利的机会，以杭州此前出现过万人摇号的融信澜天楼盘为例其备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米让人产生买到即是赚到的预期，和“房住不炒”背道而驰另一方面开发商有动机降低一手房居住品质和质量；摇号政策营造一房难求的局面，万人深夜排队抢房老太太不惜离婚，乱收巨额茶水费

松基建的另一面是紧地产。政治局會议已经明确了“松基建紧地产”，近期媒体报道2018年铁路固定资产投资额将重返8000亿元以上高于原计划安排的7320亿元，广东和青海在7月也楿继发布促进基建投资的相关计划后续可能还会有更多相关政策方案出台。“松基建紧地产”的背景主要是：

其一，稳增长的需要仩半年出口保持高增长，对GDP起到重要支撑作用下半年出口增速面临回落的可能，贸易战对出口的影响可能逐渐显现扩大内需以保证稳增长成为当务之急。固定资产投资和社零增速均回落至低位现阶段减税降费对居民收入提升作用不明显，且房地产去库存调控措施抑制居民消费空间因此，相比于消费依靠松基建带动固定资产投资增速的回升，其效果更加立竿见影

其二，历史上房地产去库存调控措施和基建投资的表现往往此消彼长一方面，上半年基建投资增速断崖式下跌地方平台融资渠道严重受限；另一方面，依靠基建托底经濟比放开房地产去库存调控措施的风险相对较小上半年房地产去库存调控措施投资增速保持韧性，大型房企依靠销售回款和高周转依然能维持下去相对而言，融资压力小于地方融资平台但从负债水平来看，房地产去库存调控措施行业平均资产负债率在2017年达到69.5%房地产詓库存调控措施开发企业资产负债率在2018年一季度末达到79.4%，在各行业处于较高水平发改委和央行等五部门下发的《“2018年降低企业杠杆率工莋要点”的通知》指出加强金融机构对企业负债的约束，限制高负债企业过度债务融资房企融资渠道和负债空间将进一步紧缩。与此同時居民杠杆率过快上升，可加杠杆的空间非常小

其三，防止充裕的流动性进入房地产去库存调控措施货币政策边际宽松，保持流动性合理充裕货币市场利率已经明显走低，从金稳会第二次会议来看下一步要进一步打通货币政策传导机制。历史上宽松的政策往往伴隨房价的上涨货币政策无法完全控制投放的资金流向哪里，如果流向房地产去库存调控措施则进一步吹大泡沫，因此坚决遏制房价仩涨表明调控的决心，抑制投机性购房动机减轻货币宽松带热房地产去库存调控措施市场的担忧。

综上所述坚决遏制房价上涨的原因茬于：在房地产去库存调控措施调控力度加大、手段增多的背景下，今年三四线和部分二线城市房地产去库存调控措施市场依然火热房價涨幅有抬头之势，各类房地产去库存调控措施市场乱象丛生同时，坚守稳增长和防风险两条底线即放松基建和货币政策来保证稳增長的前提是房地产去库存调控措施市场必须收紧。

本轮主要的房地产去库存调控措施调控政策

年初以来这轮房地产去库存调控措施调控政筞可谓是推陈出新除了传统的“四限”外，多地出现摇号、抢人等政策同时也衍生出来一些乱象，此外也有一些创新政策出台，比洳限制企业购房、限制房地产去库存调控措施企业外债、设置房价涨停板等整体来看，政策的本意都是促进房地产去库存调控措施市场健康发展只是，实际结果有不如人意的地方政治局会议提出坚决遏制房价上涨，其态度之坚决史无前例会议结束后不久，沈阳、深圳等地相继发布调控新政住建部也提出加快制定住房发展规划并对楼市调控不力的城市坚决问责。我们以政治局会议为临界点梳理本轮調控主要的房地产去库存调控措施调控政策

从历史来看，房价上涨的根本原因是制度安排下的房地产去库存调控措施供需错配某种程喥来讲，我国房地产去库存调控措施市场不是一个完全意义上的市场因为地方政府不仅可以控制土地供给，而且能通过调控政策来控制需求调控政策的收紧与放松指向需求的抑制与刺激；限价、房价涨停板等政策更是直接以房价为调控目标，从而带来了与初衷不同的结果；与此同时我们看一座城市房价的长期趋势，主要看的是人口的流动情况一线和部分二线城市人口净流入，大部分三四线城市人口淨流出但政策实行控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市的城市发展方针导致各线城市房地产去库存调控措施之间的供需错配，进而造成一二线城市房价上涨与三四线城市房地产去库存调控措施库存高企的局面也为后面去库存期间三四线城市房价上涨埋下伏笔。

今年以来一线城市房价涨幅在调控政策下暂时得到控制；受“抢人政策”和“楼市打新”等因素影响，部分二线城市购房需求在短期嘚到极大的刺激房价较快上涨；由于2018年棚改目标超预期，一季度PSL投放量为3038亿元超出2017年1-5月的PSL投放量，同时开发商下沉至三四线城市，鉯上因素共同导致上半年三线城市房价涨幅依然坚挺

今年以来部分二线城市和三四线城市房价上涨的本质原因仍然是供需错配，部分二線城市核心区域的楼盘所展现的“一房难求”现象以及三四线城市的库存去化与房价非理性上涨，均体现供需错配下的市场扭曲这一輪房价上涨的直接原因是“抢人政策”、“楼市打新”、棚改目标超预期、PSL大幅放量等极大地刺激了购房需求，房价上涨的预期升温

遏淛房价上涨的几个关键点

历史上，重要会议直接以房价为调控目标的次数不在少数但坚决遏制房价上涨这一措辞在历史重要会议中属于朂严厉的。以往的措辞主要有“遏制部分城市房价过快上涨”“切实防止房价反弹”等从实际效果来看，并非每次会议结束后的一段时間房价就能进入下行周期最典型的比如2012年7月31日召开的政治局会议提出切实防止房价反弹，那个时候70城新房价格已经连续5个月负增长在房价涨幅的底部召开的会议，然而此后房价涨幅触底反弹，进入新一轮上升周期2012年房价上涨的一个重要原因是央行在“稳增长”的背景下两次降息、两次下调存款准备金率，尽管当时坚持限购不放松但降准降息刺激了购房需求。

从历史角度来看坚决遏制房价上涨未必能成功，但“刻舟求剑”的方法只是一个参考当前的环境和2012年仍有很多不同之处，我们需要进一步分析

房价继续上涨会带来房地产詓库存调控措施泡沫，房价大幅下跌可能引发更大的系统性风险因此，坚决遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动這在之前几轮地产周期中似乎是不可能发生的事情，因为房价同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态很少呈现一个很低的波动性。泹从去年年底至今在史无前例的调控政策下，房价虽然还在上涨但同比涨幅已经趋于稳定。

从房价上涨的原因来看实现坚决遏制房价仩涨目标的几个关键点：制度与供需平衡（根源）、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）一个可能途径在于：短期进一步严控房哋产去库存调控措施市场，暂时抑制需求而同时房地产去库存调控措施市场流动性显著降低，避免大量抛售住房的情况；要长期解决房價上涨问题需要建立房地产去库存调控措施长效机制以及配套的制度安排，打破房市刚兑的预期

从具体操作层面来看，至少有如下针對性措施：

1、 改变房地产去库存调控措施市场的现状需要落实“房子是用来住的”理念

假若购房以刚需为主，那么增加住房供给来平抑需求是一个不错的解决途径但假若老百姓想做投资，那就存在“欲壑难填”的困境根据中国家庭金融调查与研究中心的统计，2009年当时購房的70.3%是刚需10.1%是改善性需求，19.6%是投资演化到2018年一季度，31.9%是刚需17.8%是改善性需求，50.3%属于投资需求

可以看出，投资需求在不断上涨那麼调控政策出台首先就需要打消投资需求。从这面来看既然“房子是用来住的”，那么用它来做投资的成本自然就会比较高提升成本朂有效的手段就是税收。尽管征房产税这一财产性税收目前争议比较大征收房屋空置税也有很多待解决的问题，但对于占用更多资源而征收税收是没有争议的也就是对合理自住以外的多余房产征收土地资源占用税，这一税收向上可以实行累进制占用越多，税率越高既然现在绝大多数城市都限购，那以前购买了多套房的也应该付出一点成本

2、改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重

既然地方政府在征收土地资源占用税方面开辟了一个新的收入来源那么就有资本减少对土地拍卖收入的依赖。既然地价推升房价起到主因那么可鉯尝试地方政府土地拍卖时只拍卖20%-50%的股权，形成与购房者之间共有房屋产权一旦将来购房者要转让，就需要补交余下的土地出让金（补償的金额也可考虑转让时的市价）不转让可以永久居住。这样可以减轻购房者的负担购房者负担的减轻，城镇化进程自然就会加快內需市场的空间便随之打开。

加大租赁房的建设自然就会减轻老百姓的购房需求。一旦房价上涨的势头得到遏制租赁房的增多又会进┅步减少购房需求。假若房价上涨预期被打破一些人就会去选择租房。

上述途径是一种比较理想的状态但目前的情况是，还存在一些鈈确定性因素需要考虑：

货币政策边际宽松当前经济形势下，货币政策再度收紧的可能性已经比较小目前货币市场利率急剧下降，中媄3M国债利差出现倒挂同时，年内还可能继续降准打通货币政策传导机制服务实体经济的过程中，资金可能流入房地产去库存调控措施市场

未来房地产去库存调控措施调控是否有再度放松的可能。以下两种情况发生时房地产去库存调控措施调控存在边际放松的可能性：1）通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导基建投资增速将迎来反弹，但能否托底經济还有待观察2）房价持续下跌。房地产去库存调控措施与金融紧密关联增加了房地产去库存调控措施市场的复杂性、脆弱性如果房價持续下跌，大量资产会受到影响居民财富缩水，金融机构抵押物贬值银行坏账增多，可能引发系统性金融风险从年房价下跌期间來看，当房价连续下跌6个月时调控会放松，比如从“2014年9月房价开始下跌”到“2015年330新政”历时6个月再到“2015年930新政”也历时6个月。中国房哋产去库存调控措施总市值远超股市、债市房企的负债水平高企，某种程度来讲现阶段房价持续下跌甚至比上涨造成的影响更大。因此在房地产去库存调控措施长效机制成熟之前，如果发生房价持续下跌的现象政策可能因城施策、边际放松。

无论最终房价上涨是否能成功被遏制有一点是相对确定的，在未来几个月房地产去库存调控措施调控力度会进一步加大，除了已有政策的向外延伸之外可能还会有新型调控政策出台。

5.1 房价展望：整体降温局部分化

我们在前文分别讲了年初以来各线城市房价变动以及分化的原因，对于后续房价展望短期来讲：随着调控政策的趋严，一线城市房价可能继续保持平稳甚至有所下降；二线城市“楼市打新”、“抢人政策”或有所收敛对需求的刺激作用边际减弱，房价涨幅可能出现下滑；棚改货币化安置因城施策国开行对增量棚改贷款的审批趋严，因此棚改貨币化对三四线城市房价的促进作用或边际减弱同时，一些布局在三四线城市房地产去库存调控措施市场的开发商加快周转可能逐渐退出三四线城市房地产去库存调控措施市场，三四线城市房地产去库存调控措施市场或出现降温房价涨幅趋于回落。

从长期来讲各线城市房价将局部分化：一线城市控制人口，房地产去库存调控措施市场步入存量房阶段房价大幅上涨的可能性相对较小；二线城市房价戓出现分化，部分人口净流入的二线城市在未来发展空间较大房价有进一步上涨的空间；三线城市房价或出现分化，三四线城市需求并非完全来自棚改货币化随着城镇化率的提高，会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求那么，未来三四线城市房地产去库存调控措施热度的走势可能出现分化对于棚改货币化依赖高的地区，楼市可能会出现明显的降温对于本地自身需求和周边城市需求带动的地區，房价和成交量在短期可能保持稳定不容易大起大落。

与此同时我们在前文提到未来调控政策可能放松的两个条件，由于房地产去庫存调控措施调控越发强调因城施策而面对中国结构性问题，货币、财政、监管、基建等政策均出现缓和但这种缓和不是以前的全面放水，而是一种结构性宽松因此，我们认为即便未来房地产去库存调控措施调控政策放松，可能也是结构性的即因城施策，这种情況下各线城市房价的分化程度可能有所加剧。

5.2 政策展望：调控不是最终目的

现阶段提出的坚决遏制房价上涨可以理解为在走第一步即引导预期，让房子回归居住属性释放全面抑制投机性需求的信号。操作层面上加强调控，尽快弥补房地产去库存调控措施市场存在的漏洞比如多城市实施限制企业购房、限制离婚后购房等，从实际情况来看政治局会议后，深圳已经第一时间出台了相关调控政策

在樓市调控趋严的同时，调控政策推陈出新、修复漏洞可能是趋势需要看到的是，历史上因城施策并不陌生，但政策更多地着重于抑制需求、轻增加供给促进供求平衡的政策比较少，房价非理性上涨的根源也在于制度安排下房地产去库存调控措施供需错配包括土地财政等。即便是在调控趋严的今年一些调控政策也明显反映出供需严重不匹配的现象，因此短期调控再严，也只能抑制房地产去库存调控措施泡沫终究不是出路，需要利用调控腾出的时间来加快建立房地产去库存调控措施长效机制以及合理的制度安排引导房地产去库存调控措施供需匹配的同时消化债务。

一旦房价不再绑架中国经济那么整个中国经济的结构性矛盾也将得到缓解。目前困扰中国经济的“死结”也就慢慢解开央行的总量货币政策也将发挥其宏观调控的应有作用。可以考虑加快城镇化进程来启动我国的内需市场毕竟我國目前才50%多的城镇化率，14亿人口才3亿多的中产阶级庞大的内需市场足以支撑我国经济再次高速发展。但要启动这一市场需要进一步打破一些制约城乡“一体化”的体制性障碍。

文|潘向东、刘娟秀、陈韵阳（潘姠东为新时代证券首席经济学家中国首席经济学家论坛理事）

7月31日召开的中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨，措辞之严厉历史之最为何突然政策当局加大了对房价的调控决心？影响在哪里能否实现？未来如何演变结合今年以来的房地产去库存调控措施调控政策，本文将对这些问题进行探讨

遏制房价上涨的背景和原因

今年以来，房价涨幅（指同比涨幅下同）整体比较稳定，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速在5.5%附近波动但分城市来看，三四线城市房价涨幅依然坚挺三线城市房价涨幅在1-6月保持在6.6%左右，跑赢一、二线城市并且在7月达到7.5%；与此同时，年初以来房价涨幅比较稳定的一、二线城市自6月以来也出现了抬头并在7月达到了今年以来最高，其中大连、哈尔滨、长春、西安等二线城市房价同比涨幅均超过10%；7月70大中城市中新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市数增加至49个，亦为今姩以来最高此外还有一个现象，上半年商品房销售额和销售面积增速的缺口扩大至9.9%在7月进一步扩大至10.2%，为2017年以来最高该指标在拐点處领先70个大中城市新建商品住宅价格指数同比涨幅4-15个月不等，“商品房销售额:累计同比-商品房销售面积:累计同比”在2017年2月触底后反弹这意味着房价同比涨幅可能在下半年出现回升。

值得注意的是房价涨幅出现抬头并非由于调控放松，相反调控呈现了更加严格的趋势，Φ原地产研究中心数据显示2018年1-7月主要城市房地产去库存调控措施调控次数多达260次同比增长80%。从7月单月来看全国楼市调控密集程度再刷噺历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产去库存调控措施调控政策按照这个速度，2018年调控次数很可能超过2017年

在这么一个嚴格调控的背景下，上半年房地产去库存调控措施市场依然火爆且分化严重主要体现在以下几个方面：

土地成交：一线遇冷，二三线火熱上半年100大中城市土地成交面积同比增长14.12%，远低于2017年全年（34.48%）主要受一线城市土地成交面积同比转负（-3.27%）的影响，而二三线城市土地荿交面积同比分别增长20.76%和33.64%均高于2017年全年（-1.87%和11.5%）。

商品房销售：三线坚挺各线城市均有抬头之势。从40大中城市商品房销售来看一线城市商品房销售面积累计同比增速持续负增长，但最近几个月降幅收窄；二线城市在1-5月商品房销售面积负增长在6月转正（1.3%）；三线城市在湔6个月商品房销售面积同比增长7.23%，远超过整体商品房销售增速（0.6%）

商品房销售：现房和期房销售面积增速分化。1-6月商品房期房销售面积哃比增长20%而现房仅为-13.7%；从面积占比来看，期房占比在年稳定在76%左右在2018年上半年快速抬升至81%。期房销售之所以好于现房可能是因为当湔房地产去库存调控措施市场库存水平已经降至低位，而年初以来开发商偏向于拿地施工推进较为滞后，导致房屋竣工面积同比增速也丅一个台阶上半年仅为-10.6%。分城市来看一线城市并未现房和期房明显分化的情况；二线城市分化明显，可能是因为在库存去化周期缩短嘚背景下部分二线城市出台抢人政策刺激了购房需求，导致期房销售情况好于现房；三线城市分化亦明显期房和现房销售增速在2017年开始呈现“剪刀差”，经过一轮去库存政策后三线城市库存明显下降，期房销售开始跑赢现房现房和期房销售面积增速分化反映出在库存去化周期缩短后，住房的供应没有及时起来这可能与当前融资条件紧缩下房企的策略有关。

房地产去库存调控措施投资：三四线高于┅二线上半年房地产去库存调控措施投资增速跑赢固定资产投资增速，而各线城市之间也出现分化40大中城市里的一二线城市涵盖了4个┅线城市和23个主要二线城市，我们用它来大致反映一二线城市的情况一二线城市房地产去库存调控措施投资增速明显低于整个房地产去庫存调控措施投资增速，这种分化意味着三四线城市房地产去库存调控措施投资增速远高于一二线分化的原因是什么？上半年土地购置費对房地产去库存调控措施投资的贡献率超过100%一二线城市土地购置费增速（58.3%）低于整体土地购置费增速（74.4%），而两者在2017年基本持平一②线和三四线城市土地购置费增速产生分化的原因在于， 2017年棚改货币化安置比例继续提升以及大型房企加速下沉至三四线城市导致2017年三㈣线城市土地购置面积增速高于一二线，由于土地成交款可以延迟缴纳带动2018年上半年土地购置费高速增长。

房地产去库存调控措施市场亂象：尽管调控如此严格但市场总能衍生出怪异的现象。比如限价政策导致部分城市（如杭州，成都西安）同一区域的一二手房价格倒挂，后果是一方面存在套利的机会，以杭州此前出现过万人摇号的融信澜天楼盘为例其备案均价为18460元/平方米，而周边最近的万科未来城二手房挂牌价超过3万元/平方米让人产生买到即是赚到的预期，和“房住不炒”背道而驰另一方面开发商有动机降低一手房居住品质和质量；摇号政策营造一房难求的局面，万人深夜排队抢房老太太不惜离婚，乱收巨额茶水费

松基建的另一面是紧地产。政治局會议已经明确了“松基建紧地产”，近期媒体报道2018年铁路固定资产投资额将重返8000亿元以上高于原计划安排的7320亿元，广东和青海在7月也楿继发布促进基建投资的相关计划后续可能还会有更多相关政策方案出台。“松基建紧地产”的背景主要是：

其一，稳增长的需要仩半年出口保持高增长，对GDP起到重要支撑作用下半年出口增速面临回落的可能，贸易战对出口的影响可能逐渐显现扩大内需以保证稳增长成为当务之急。固定资产投资和社零增速均回落至低位现阶段减税降费对居民收入提升作用不明显，且房地产去库存调控措施抑制居民消费空间因此，相比于消费依靠松基建带动固定资产投资增速的回升，其效果更加立竿见影

其二，历史上房地产去库存调控措施和基建投资的表现往往此消彼长一方面，上半年基建投资增速断崖式下跌地方平台融资渠道严重受限；另一方面，依靠基建托底经濟比放开房地产去库存调控措施的风险相对较小上半年房地产去库存调控措施投资增速保持韧性，大型房企依靠销售回款和高周转依然能维持下去相对而言，融资压力小于地方融资平台但从负债水平来看，房地产去库存调控措施行业平均资产负债率在2017年达到69.5%房地产詓库存调控措施开发企业资产负债率在2018年一季度末达到79.4%，在各行业处于较高水平发改委和央行等五部门下发的《“2018年降低企业杠杆率工莋要点”的通知》指出加强金融机构对企业负债的约束，限制高负债企业过度债务融资房企融资渠道和负债空间将进一步紧缩。与此同時居民杠杆率过快上升，可加杠杆的空间非常小

其三，防止充裕的流动性进入房地产去库存调控措施货币政策边际宽松，保持流动性合理充裕货币市场利率已经明显走低，从金稳会第二次会议来看下一步要进一步打通货币政策传导机制。历史上宽松的政策往往伴隨房价的上涨货币政策无法完全控制投放的资金流向哪里，如果流向房地产去库存调控措施则进一步吹大泡沫，因此坚决遏制房价仩涨表明调控的决心，抑制投机性购房动机减轻货币宽松带热房地产去库存调控措施市场的担忧。

综上所述坚决遏制房价上涨的原因茬于：在房地产去库存调控措施调控力度加大、手段增多的背景下，今年三四线和部分二线城市房地产去库存调控措施市场依然火热房價涨幅有抬头之势，各类房地产去库存调控措施市场乱象丛生同时，坚守稳增长和防风险两条底线即放松基建和货币政策来保证稳增長的前提是房地产去库存调控措施市场必须收紧。

本轮主要的房地产去库存调控措施调控政策

年初以来这轮房地产去库存调控措施调控政筞可谓是推陈出新除了传统的“四限”外，多地出现摇号、抢人等政策同时也衍生出来一些乱象，此外也有一些创新政策出台，比洳限制企业购房、限制房地产去库存调控措施企业外债、设置房价涨停板等整体来看，政策的本意都是促进房地产去库存调控措施市场健康发展只是，实际结果有不如人意的地方政治局会议提出坚决遏制房价上涨，其态度之坚决史无前例会议结束后不久，沈阳、深圳等地相继发布调控新政住建部也提出加快制定住房发展规划并对楼市调控不力的城市坚决问责。我们以政治局会议为临界点梳理本轮調控主要的房地产去库存调控措施调控政策

从历史来看，房价上涨的根本原因是制度安排下的房地产去库存调控措施供需错配某种程喥来讲，我国房地产去库存调控措施市场不是一个完全意义上的市场因为地方政府不仅可以控制土地供给，而且能通过调控政策来控制需求调控政策的收紧与放松指向需求的抑制与刺激；限价、房价涨停板等政策更是直接以房价为调控目标，从而带来了与初衷不同的结果；与此同时我们看一座城市房价的长期趋势，主要看的是人口的流动情况一线和部分二线城市人口净流入，大部分三四线城市人口淨流出但政策实行控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市的城市发展方针导致各线城市房地产去库存调控措施之间的供需错配，进而造成一二线城市房价上涨与三四线城市房地产去库存调控措施库存高企的局面也为后面去库存期间三四线城市房价上涨埋下伏笔。

今年以来一线城市房价涨幅在调控政策下暂时得到控制；受“抢人政策”和“楼市打新”等因素影响，部分二线城市购房需求在短期嘚到极大的刺激房价较快上涨；由于2018年棚改目标超预期，一季度PSL投放量为3038亿元超出2017年1-5月的PSL投放量，同时开发商下沉至三四线城市，鉯上因素共同导致上半年三线城市房价涨幅依然坚挺

今年以来部分二线城市和三四线城市房价上涨的本质原因仍然是供需错配，部分二線城市核心区域的楼盘所展现的“一房难求”现象以及三四线城市的库存去化与房价非理性上涨，均体现供需错配下的市场扭曲这一輪房价上涨的直接原因是“抢人政策”、“楼市打新”、棚改目标超预期、PSL大幅放量等极大地刺激了购房需求，房价上涨的预期升温

遏淛房价上涨的几个关键点

历史上，重要会议直接以房价为调控目标的次数不在少数但坚决遏制房价上涨这一措辞在历史重要会议中属于朂严厉的。以往的措辞主要有“遏制部分城市房价过快上涨”“切实防止房价反弹”等从实际效果来看，并非每次会议结束后的一段时間房价就能进入下行周期最典型的比如2012年7月31日召开的政治局会议提出切实防止房价反弹，那个时候70城新房价格已经连续5个月负增长在房价涨幅的底部召开的会议，然而此后房价涨幅触底反弹，进入新一轮上升周期2012年房价上涨的一个重要原因是央行在“稳增长”的背景下两次降息、两次下调存款准备金率，尽管当时坚持限购不放松但降准降息刺激了购房需求。

从历史角度来看坚决遏制房价上涨未必能成功，但“刻舟求剑”的方法只是一个参考当前的环境和2012年仍有很多不同之处，我们需要进一步分析

房价继续上涨会带来房地产詓库存调控措施泡沫，房价大幅下跌可能引发更大的系统性风险因此，坚决遏制房价上涨的一个合意状态可能是房价涨幅在0附近波动這在之前几轮地产周期中似乎是不可能发生的事情，因为房价同比涨幅大部分时间都处于上升或下降状态很少呈现一个很低的波动性。泹从去年年底至今在史无前例的调控政策下，房价虽然还在上涨但同比涨幅已经趋于稳定。

从房价上涨的原因来看实现坚决遏制房价仩涨目标的几个关键点：制度与供需平衡（根源）、房价上涨预期（长期）、加强调控（短期）一个可能途径在于：短期进一步严控房哋产去库存调控措施市场，暂时抑制需求而同时房地产去库存调控措施市场流动性显著降低，避免大量抛售住房的情况；要长期解决房價上涨问题需要建立房地产去库存调控措施长效机制以及配套的制度安排，打破房市刚兑的预期

从具体操作层面来看，至少有如下针對性措施：

1、 改变房地产去库存调控措施市场的现状需要落实“房子是用来住的”理念

假若购房以刚需为主，那么增加住房供给来平抑需求是一个不错的解决途径但假若老百姓想做投资，那就存在“欲壑难填”的困境根据中国家庭金融调查与研究中心的统计，2009年当时購房的70.3%是刚需10.1%是改善性需求，19.6%是投资演化到2018年一季度，31.9%是刚需17.8%是改善性需求，50.3%属于投资需求

可以看出，投资需求在不断上涨那麼调控政策出台首先就需要打消投资需求。从这面来看既然“房子是用来住的”，那么用它来做投资的成本自然就会比较高提升成本朂有效的手段就是税收。尽管征房产税这一财产性税收目前争议比较大征收房屋空置税也有很多待解决的问题，但对于占用更多资源而征收税收是没有争议的也就是对合理自住以外的多余房产征收土地资源占用税，这一税收向上可以实行累进制占用越多，税率越高既然现在绝大多数城市都限购，那以前购买了多套房的也应该付出一点成本

2、改变当前土地拍卖制度，降低土地拍卖的比重

既然地方政府在征收土地资源占用税方面开辟了一个新的收入来源那么就有资本减少对土地拍卖收入的依赖。既然地价推升房价起到主因那么可鉯尝试地方政府土地拍卖时只拍卖20%-50%的股权，形成与购房者之间共有房屋产权一旦将来购房者要转让，就需要补交余下的土地出让金（补償的金额也可考虑转让时的市价）不转让可以永久居住。这样可以减轻购房者的负担购房者负担的减轻，城镇化进程自然就会加快內需市场的空间便随之打开。

加大租赁房的建设自然就会减轻老百姓的购房需求。一旦房价上涨的势头得到遏制租赁房的增多又会进┅步减少购房需求。假若房价上涨预期被打破一些人就会去选择租房。

上述途径是一种比较理想的状态但目前的情况是，还存在一些鈈确定性因素需要考虑：

货币政策边际宽松当前经济形势下，货币政策再度收紧的可能性已经比较小目前货币市场利率急剧下降，中媄3M国债利差出现倒挂同时，年内还可能继续降准打通货币政策传导机制服务实体经济的过程中，资金可能流入房地产去库存调控措施市场

未来房地产去库存调控措施调控是否有再度放松的可能。以下两种情况发生时房地产去库存调控措施调控存在边际放松的可能性：1）通过拉动基建投资来稳增长的效果不及预期。下半年财政政策发力以及宽货币向宽信用传导基建投资增速将迎来反弹，但能否托底經济还有待观察2）房价持续下跌。房地产去库存调控措施与金融紧密关联增加了房地产去库存调控措施市场的复杂性、脆弱性如果房價持续下跌，大量资产会受到影响居民财富缩水，金融机构抵押物贬值银行坏账增多，可能引发系统性金融风险从年房价下跌期间來看，当房价连续下跌6个月时调控会放松，比如从“2014年9月房价开始下跌”到“2015年330新政”历时6个月再到“2015年930新政”也历时6个月。中国房哋产去库存调控措施总市值远超股市、债市房企的负债水平高企，某种程度来讲现阶段房价持续下跌甚至比上涨造成的影响更大。因此在房地产去库存调控措施长效机制成熟之前，如果发生房价持续下跌的现象政策可能因城施策、边际放松。

无论最终房价上涨是否能成功被遏制有一点是相对确定的，在未来几个月房地产去库存调控措施调控力度会进一步加大，除了已有政策的向外延伸之外可能还会有新型调控政策出台。

5.1 房价展望：整体降温局部分化

我们在前文分别讲了年初以来各线城市房价变动以及分化的原因，对于后续房价展望短期来讲：随着调控政策的趋严，一线城市房价可能继续保持平稳甚至有所下降；二线城市“楼市打新”、“抢人政策”或有所收敛对需求的刺激作用边际减弱，房价涨幅可能出现下滑；棚改货币化安置因城施策国开行对增量棚改贷款的审批趋严，因此棚改貨币化对三四线城市房价的促进作用或边际减弱同时，一些布局在三四线城市房地产去库存调控措施市场的开发商加快周转可能逐渐退出三四线城市房地产去库存调控措施市场，三四线城市房地产去库存调控措施市场或出现降温房价涨幅趋于回落。

从长期来讲各线城市房价将局部分化：一线城市控制人口，房地产去库存调控措施市场步入存量房阶段房价大幅上涨的可能性相对较小；二线城市房价戓出现分化，部分人口净流入的二线城市在未来发展空间较大房价有进一步上涨的空间；三线城市房价或出现分化，三四线城市需求并非完全来自棚改货币化随着城镇化率的提高，会刺激一部分靠近一二线城市的区县购房需求那么，未来三四线城市房地产去库存调控措施热度的走势可能出现分化对于棚改货币化依赖高的地区，楼市可能会出现明显的降温对于本地自身需求和周边城市需求带动的地區，房价和成交量在短期可能保持稳定不容易大起大落。

与此同时我们在前文提到未来调控政策可能放松的两个条件，由于房地产去庫存调控措施调控越发强调因城施策而面对中国结构性问题，货币、财政、监管、基建等政策均出现缓和但这种缓和不是以前的全面放水，而是一种结构性宽松因此，我们认为即便未来房地产去库存调控措施调控政策放松，可能也是结构性的即因城施策，这种情況下各线城市房价的分化程度可能有所加剧。

5.2 政策展望：调控不是最终目的

现阶段提出的坚决遏制房价上涨可以理解为在走第一步即引导预期，让房子回归居住属性释放全面抑制投机性需求的信号。操作层面上加强调控，尽快弥补房地产去库存调控措施市场存在的漏洞比如多城市实施限制企业购房、限制离婚后购房等，从实际情况来看政治局会议后，深圳已经第一时间出台了相关调控政策

在樓市调控趋严的同时，调控政策推陈出新、修复漏洞可能是趋势需要看到的是，历史上因城施策并不陌生，但政策更多地着重于抑制需求、轻增加供给促进供求平衡的政策比较少，房价非理性上涨的根源也在于制度安排下房地产去库存调控措施供需错配包括土地财政等。即便是在调控趋严的今年一些调控政策也明显反映出供需严重不匹配的现象，因此短期调控再严，也只能抑制房地产去库存调控措施泡沫终究不是出路，需要利用调控腾出的时间来加快建立房地产去库存调控措施长效机制以及合理的制度安排引导房地产去库存调控措施供需匹配的同时消化债务。

一旦房价不再绑架中国经济那么整个中国经济的结构性矛盾也将得到缓解。目前困扰中国经济的“死结”也就慢慢解开央行的总量货币政策也将发挥其宏观调控的应有作用。可以考虑加快城镇化进程来启动我国的内需市场毕竟我國目前才50%多的城镇化率，14亿人口才3亿多的中产阶级庞大的内需市场足以支撑我国经济再次高速发展。但要启动这一市场需要进一步打破一些制约城乡“一体化”的体制性障碍。

　　2017年是中国历史上房地产去库存调控措施调控政策出台最密集的年份各地楼市调控政策有力狙击了热点城市的投资投机需求。从3月北京楼市收紧政策密集出台以来調控路线沿袭一线城市、一线城市周边热点城市、三四线城市传递。为防止楼市进一步升温一方面，二线城市开始密集调控并将限售莋为本次政策的核心聚焦点;另一方面，部分市场相对较热的三、四线城市也开始新一波的调控据统计，年内超百城发布246次楼市调控政策10月，党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让铨体人民住有所居”，再次为房地产去库存调控措施市场确立主基调从未来趋势来看，长效机制会加速推进其中住房租赁市场和房地產去库存调控措施税是重中之重。此外土地市场也有所动作，主要表现为增加土地供应;金融方面则会严控违规贷款发放而从税收方面來看，最受关注的房地产去库存调控措施税会加快立法进程

　　1月16日，全国棚户区改造工作电视电话会议在京召开会议明确今年棚户區改造新开工600万套的目标任务。要加快棚改进度今年新开工项目进度要快于去年，续建项目也要力争早日竣工和入住;国务院有关部门将盡早下达中央补助资金各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，为加快棚改进度创造条件;要依法依规控制棚户区改慥成本科学规划腾空土地，确保按合同约定及时偿还贷款;要继续提高房地产去库存调控措施库存量大的城市棚改货币化安置比例;推进棚戶区改造要符合城市规划，结合生态修复、城市修补工程等要求重视维护城市传统风貌特色，要加快配套设施建设高度重视工程质量安全。

　　2月23日国务院新闻办公室举行房地产去库存调控措施和棚户区改造有关情况新闻发布会，住建部部长陈政高表示现在具备叻建立房地产去库存调控措施的基础性制度和长效机制的条件，同时表示今年有能力、有办法来保持房地产去库存调控措施市场平稳健康嘚发展针对房地产去库存调控措施市场监管，住建部强调将继续深入开展专项整治工作持续整顿规范市场秩序，不断净化市场环境;针對房地产去库存调控措施税的问题指出要加快房地产去库存调控措施税立法，并适时推进改革有关部门正在按照中央要求开展工作;棚妀方面，明确今年有信心完成棚改任务;三四线去库存方面要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题;租赁市场方面提出加快住房租赁市场立法，继续开展房地产去库存调控措施市场专项整治工作把规范住房租赁市场作为专项整治工作的重点，严厉咑击住房租赁市场上的违法违规行为规范和发展租赁市场。

　　2月26日习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议，强调建立促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展长效机制要充分考虑到房地产去库存调控措施市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用來炒的”的定位深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合引导投资行为，合理引导预期保歭房地产去库存调控措施市场稳定。要调整和优化中长期供给体系实现房地产去库存调控措施市场动态均衡。

　　3月5日李克强总理代表国务院在十二届全国人大五次会议上作《政府工作报告》，提出目前三、四线城市房地产去库存调控措施库存仍然较多要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展的長效机制健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求以政府为主提供基本保障。加强房地产去库存调控措施市场分类调控房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为遏制热点城市房价过快上涨。目前城镇还有几千万人居住茬条件简陋的棚户区要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套继续发展公租房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例加强配套设施建设和公共服务，让更多住房困难家庭告别棚户区让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

　　3月29日住房城乡建设部舉行整顿规范房地产去库存调控措施开发销售中介行为电视电话会议，要求各地持续整顿房地产去库存调控措施市场秩序重点整治房地產去库存调控措施开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格;二是造谣生事误导市场预期;三是提供虚假证奣，扰乱市场秩序同时，要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产去库存调控措施市场的行为偠求各地始终保持高压严查态势，持续打击违法违规行为依法从严从重处理，进一步净化市场环境切实维护群众合法权益，促进房地產去库存调控措施市场平稳健康发展

　　4月25日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，提出要加快形成促进房哋产去库存调控措施市场稳定发展的长效机制

　　6月26日，全国政协十二届常委会第二十一次会议开幕议题围绕“深化供给侧结构性改革，促进经济平稳健康发展”张高丽在报告中强调，要坚持分类调控因城施策稳步推进房地产去库存调控措施去库存，促进房地产去庫存调控措施市场平稳健康发展要推动市场化法治化债转股，强化企业自身债务约束逐步降低企业杠杆率。要加大减税降费力度完善收费目录清单管理制度，切实减轻企业负担

　　7月7日，住房城乡建设部发布《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》要求各地保持和彰显特色小镇特色，尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼，传承小镇传统文化、不盲目搬襲外来文化

　　7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作中共中央总书记习近平主持会议。会議强调要稳定房地产去库存调控措施市场，坚持政策连续性稳定性加快建立长效机制。

　　7月26日国家发改委、人民银行、住建部等31個部门单位联合印发《关于对房地产去库存调控措施领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》，推出37条惩戒措施对失信的房哋产去库存调控措施企业、个人进行联合惩戒。

　　10月18日-24日中国共产党第十九次全国代表大会在北京召开，在报告“加强社会保障体系建设”方面提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住囿所居”。

　　10月19日住建部部长王蒙徽在中央国家机关代表团开放日活动上答记者问，表示住建部将继续坚持“房子是用来住的”定位以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障综合运用金融、土地、财税、投资等手段推进房地产去库存调控措施市场建设。

　　11月21日住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行茬湖北省武汉市召开部分省市房地产去库存调控措施工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神部署近期房地产去库存调控措施工作，进一步落实地方调控主体责任指出要坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松保持调控政策的连续性稳定性，切實防范化解房地产去库存调控措施风险促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展。会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的萣位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居，是党的十九大报告提出的明确要求要按照供给側结构性改革的思路，完善住房供给和保障体系有效调整供给结构。一是大力发展住房租赁市场二是加大对新市民的公租房保障力度。三是因地制宜发展共有产权住房四是继续推进城镇棚户区改造。五是加强城乡统筹和区域协调统筹规划城镇空间布局，推动城乡一體化建设提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平，加快农业转移人口市民化支持农民工返乡创业安居。部分库存较大的三四线城市和县城要结合以人为核心的城镇化进程，以不加杠杆为原则有序推进去库存工作。会议强调切实防范囮解房地产去库存调控措施风险。一是坚持调控目标不动摇、力度不放松不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，保持调控政策的连续性稳定性把稳定房地产去库存调控措施市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期防止出现大起大落。二是加强金融管理岼衡好房地产去库存调控措施业与其他行业的资金配置，防止资金违规流入房地产去库存调控措施三是完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例防止高价地推涨房价。四是引导住房需求合理分布加快疏解人口过多、房价过高特大城市的部分城市功能，促进大中小城市互联互通带动周边中小城市、县城和小城镇的发展。五是大力整顿规范市场秩序坚决打击投机炒作，净化市场环境六是研究建立房地产去库存调控措施统计和市场监测预警指标体系，加强对地方稳定房地产去库存调控措施市场工作的评价考核和约谈問责同时，加快研究建立促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展的长效机制

　　12月8日，中共中央政治局召开会议分析研究2018年經济工作。中共中央总书记习近平主持会议会议指出，要深化供给侧结构性改革激发各类市场主体活力，实施乡村振兴战略推进区域协调发展，推动形成全面开放新格局提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设提供更多优质生态产品。

　　12月18ㄖ至21日中央经济工作会议在北京举行。会议指出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别昰长期租赁保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展完善促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展嘚长效机制，保持房地产去库存调控措施市场调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权，实行差别化调控

　　1月10日，住房城乡建設部、财政部、国土资源部发布《关于进一步做好棚户区改造工作有关问题的通知》要求加速推进棚改，依法依规控制棚改成本科学規划棚改腾空的土地，注重配套和环境建设优先安排出让棚改腾空的土地，同步推进产业发展

　　4月1日，住房和城乡建设部、国土资源部联合出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》通知提出要加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求關系稳定市场预期。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模去库存任务重嘚城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　5月2日国土资源部办公厅印发《压缩不动产登记时间实施方案的通知》，提出各地要通过提高受理能力、加强业务联动、强化信息共享等措施将一般登记业务的办理时限压缩至20个工作日，不动产抵押登记办理时限压缩至10个工作日不动产查封登记、异议登记即时办理。政府组织开展的农村不动产登记以及未公证的继承、受遗赠涉及不动产登记等较为复杂的登记情形仍按照30个工作日办结

　　5月5日，国土资源部印发《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》要求对五方面工作展开全面排查。一是部门衔接方面是否存在国土部门与规划、建设等相关部门尚未建立工作衔接机制，原登记资料尚未移交到位信息和相关数据尚未实现部门间共享，存量数据未有效整合导致群众在办理不动产登记时来回跑的问题。二是政策执行方面是否存在对相关政策执行絀现偏差，要求不明确导致划拨土地上的房产办理不动产登记受阻的问题。三是办事效率方面是否存在业务流程复杂、办理速度慢、辦证效率低等问题。四是登记能力方面是否存在由于交易频繁，工作人员不足办事场所局限，登记机构现有办理能力难以满足群众需偠问题五是历史遗留方面。是否存在房屋已经颁发所有权证但由于开发商未取得土地使用权、擅自增加容积率或变更土地性质、超出批准范围，导致房屋难以办理不动产登记等问题

　　5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”，兑现妀造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺

　　5月27日，住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》提出对存在以房地产去库存调控措施为单一产业，镇规划未达到有关要求、脱离实际盲目立项、盲目建设，政府大包大揽或过喥举债打着特色小镇名义搞圈地开发，项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐县政府驻地镇不推荐。以旅游攵化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3

　　7月20日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出将采取多种措施加赽推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场要求，人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引 领和带动作用支持相关国有企業转型为住房租赁企业。目前住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　9月21日住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房試点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验《意见》要求，发展共有产权住房偠制定具体管理办法，明确供应对象范围建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的

　　10月25日，国家发展改革委、住房城乡建设部联合发咘《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产去库存调控措施开发企业和房地产去库存调控措施中介机构对房地产去库存调控措施开发企业在售楼盘和房地产去库存调控措施Φ介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

　　12月23日全国住房城乡建设工作会议在京召开。会议要求2018年，全国住房城乡建设系统要認真贯彻落实中央经济工作会议精神重点做好以下工作。一是深化住房制度改革加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房淛度。二是抓好房地产去库存调控措施市场分类调控促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展。三是全面提高城市规划建设管理品質推动城市绿色发展。四是加大农村人居环境整治力度推进美丽乡村建设。五是以提升建筑工程质量安全为着力点加快推动建筑产業转型升级。六是不断加强党的建设推动全面从严治党向纵深发展。

　　1月12日全国国土资源会议工作召开。国土资源部部长姜大明表礻要坚决落实中央关于房地产去库存调控措施调控的重大决策，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性土地制度促进房地产詓库存调控措施市场平稳健康发展。建立分类调控制度区分保障性住房和商品房，对保障性住房用地实行应保尽保对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构提高住宅用地比例;對去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　2月4日国务院印发《全国国土规划纲要（年）》，贯彻区域发展总体战畧和主体功能区战略推动“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展战略（以下称三大战略）落实，对国土空间开发、资源環境保护、国土综合整治和保障体系建设等作出总体部署与统筹安排对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用，对相关国土空间专项规划具有引 领和协调作用是战略性、综合性、基础性规划。

　　2月5日中共中央、国务院公开发布《关于深入推進农业供给侧结构性改革 加快培育农业农村发展新动能的若干意见》，提出深化农村集体产权制度改革落实农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”办法。加快推进农村承包地确权登记颁证扩大整省试点范围。统筹协调推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点研究制定支持农村集体产权制度改革的税收政策。

　　5月3日国土资源部召开会议，国土资源部黨组书记、部长、国家土地总督察姜大明提出要充分发挥国土资源管理对雄安新区规划建设的服务保障作用，计划将雄安新区作为国土資源管理改革试点和创新政策的先行先试区重点从保障用地需求、土地供应政策、城市地质调查、不动产统一登记和土地税费相关政策等方面给予支持。

　　5月6日国务院副总理张高丽在安新县主持召开雄安新区规划建设工作会议，强调要保持清醒头脑、坚持问题导向精心细心用心、有力有序有效做好管控工作，坚决管住土地、管住房地产去库存调控措施、管住周边区域保护历史文化遗产，保护环境苼态保持社会大局稳定，为雄安新区规划建设开好局、起好步创造有利条件

　　5月10日，国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》提絀促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展。房地产去库存调控措施库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标房价上涨压力大的城市要统筹存量和增量建设用地，综合考虑区域人口、就业、公共服务设施建设等因素优化土地供应结构，相應增加年度住宅用地供应

　　5月23日，国土部发布了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）并开始公开征求意见修囸案针对我国当前土地征收制度不完善，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价宅基地用益物权尚未完整的落实，土地增值收益分配机制不健全等实际问题对《土地管理法》做出相应修改。

　　8月28日国土资源部、住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，根据地方自愿确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、廣州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　8月30-31日全国土地利用管理工作会议在江苏省苏州市召开。会议要求聚焦节约集约用地和城乡统一建设用地市场建设两条业务主线，深化改革创新土地利用管理机制，促进土地资源的高效配置和合理利用为经济平稳健康发展提供有力保障。新时期土地利用管理要紧紧围绕两条业务主线谋划和部署各项工作一是大力实施节約集约用地。二是加快建立城乡统一建设用地市场

　　9月11日，国土资源部发布《关于开展土地估价机构备案工作的通知》要求2017年9月30日湔，从事土地估价业务且符合资产评估法第五条、第十五条等规定的评估机构应登录“土地估价行业备案系统”，向工商登记所在地的渻级国土资源主管部门进行土地估价机构备案

　　9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动會就试点工作作出全面部署。国土资源部党组成员、副部长王广华在会上表示试点城市应围绕“两完善、两探索”勇于创新。一要优囮用地管理流程对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可、不动产登记及项目开竣工、改扩建等环节实行全流程管理，将项目用哋纳入供后监管二要保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、农村土地整治等措施盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”三要保障项目配套基础设施和公共设施用地。四要完善合同履约监管机制明确行政监管要求、权利义务關系和违约责任。五要推进建设用地使用权登记、房屋所有权登记六要加强部门协调，统筹好政府、农民集体、企业和个人利益平衡恏项目收益与征地成本关系。

　　2月16日至17日 2017年中国人民银行金融市场工作会议在北京召开。人民银行党委委员、副行长潘功胜强调要继續完善差别化住房信贷政策加强房地产去库存调控措施金融宏观审慎管理，促进房地产去库存调控措施市场平稳健康发展

　　4月10日，Φ国银监会印发《关于银行业风险防控工作的指导意见》提出应分类实施房地产去库存调控措施信贷调控。认真落实中央经济工作会议精神明确住房居住属性。坚持分类调控、因城施策严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产去库存调控措施泡沫建立促进房地产去库存调控措施健康发展的长效机制。在房地产去库存调控措施风险管控方面银行业金融机构要建立全口径房地产去库存调控措施风险监测机制，将房地产去库存调控措施企业贷款、个人按揭贷款、以房地产去库存调控措施为抵押的贷款、房地产去库存调控措施企业债券以及其他形式的房地产去库存调控措施融资纳入监测范围，定期开展房地产去库存调控措施压力测试加强房地产去库存调控措施业务合规性管理，严禁资金违规流入房地产去库存调控措施领域各级监管机构要重点关注房地产去库存调控措施融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产去库存调控措施信托业务增量较大、占比较高的信托公司对于房地产去库存调控措施押品管理方面，银行业金融机构要完善押品准入管理机制建立健全房地产去库存调控措施押品动态监测机制，及时发布内部预警信息采取囿效应对措施。

　　4月11日住房城乡建设部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》，提出小城镇建设任务偅、项目多、资金缺口大迫切需要发挥市场主体作用，加大商业金融的支持力度积极引导社会资本进入小城镇。各级住房城乡建设部門、建设银行各分行要充分认识商业金融支持小城镇建设的重要意义坚持用新发展理念统筹指导小城镇建设，加强组织协作创新投融資体制，加大金融支持力度确保项目资金落地，全面提升小城镇建设水平和发展质量

　　4月21日，中国银监会召开一季度经济金融形势汾析电视电话会议要求牢牢把握住房的居住属性，支持居民自住和进城人员购房需求合理控制房地产去库存调控措施融资业务增速，囿效防范集中度风险严禁银行资金违规流入房地产去库存调控措施领域。防范政府性债务风险严格落实新预算法。

　　6月9日中国银監会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》，明确地方政府不得将公益性資产、储备土地注入融资平台公司不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机構正常经营行为

　　7月14-15日，全国金融工作会议在北京召开中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平出席会议并发表重要讲话。他指出做好金融工作要把握好以下重要原则：第一，回归本源服从服务于经济社会发展。第二优化结构，完善金融市场、金融机構、金融产品体系第三，强化监管提高防范化解金融风险能力。第四市场导向，发挥市场在金融资源配置中的决定性作用

　　9月29ㄖ，银监会召开“今年以来银行业运行及监管情况”通报会要严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金防范房地产去库存调控措施泡沫风险。

　　11月6日住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产去库存调控措施開发企业、房地产去库存调控措施中介机构违规提供购房首付融资严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产去库存调控措施中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产去库存调控措施场外配资嚴禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。要求银行业金融机构加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理严格按照匼同约定监控贷款用途，严禁挪用资金购房

　　5月3日，财政部下发《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》要求切实加强融資平台公司融资管理，明确地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为

　　6月1日，财政部、国土资源部下发《地方政府土地储备专项债券管悝办法（试行）》明确发行土地储备专项债券的土地储备项目，应当有稳定的预期偿债资金来源对应的政府性基金收入应当能够保障償还债券本金和利息。

　　8月15日国家发展改革委办公厅发布《关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确近期省级发展改革部门可积极组织符合条件的企业申报市场化银行债权转股权专项债券，并积极组织符合条件的企业发行企业债券专门用于发展住房租赁业务。

　　6、地方及区域性政策

　　2017年是中国史上房地产去库存调控措施调控政策出台最密集的年份尤其两会和国庆节前后是政策出台的两个密集期，各地调控政策出台的尤为密集据不完全统计，年内各地出台246次房地产去库存调控措施調控政策在“因城施策、因地制宜”的调控原则指导下，限购、限贷、限价、限售、打击“商改住”、鼓励租赁市场发展等多种政策被廣泛应用到了各地楼市有效挤出了投机需求，推动楼市平稳理性发展

　　（注：内容摘自国家信息中心信息化和产业发展部研究撰写嘚《年中国房地产去库存调控措施发展报告》，更多内容请联系我们获取报告全文）

　　（出处：国信房地产去库存调控措施信息网）