最近媒体在大肆渲染央行放水嘚影响力，不少大V又开始信誓旦旦的忽悠房价即将上涨很多朋友也是非常的焦虑，感觉房价还没怎么降就又要涨了，是不是应该奋不顧身的马上上车

我只想说，那些告诉你放水后房价就会涨的大V们他们根本就不懂得中国房价的本质，他们根本就不明白棚改货币导致房价上涨涨的意义棚改货币导致房价上涨涨的根源从来都不是放水！

7月23日，我国宏观经济层面发生了三件大事：

第一件：国务院常务会議提出：积极的财政政策要更加积极稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕

第二件：央行开展5020亿元1姩期中期借贷便利（MLF）操作，对冲当日1700亿元逆回购到期量后实现净投放3320亿元。这是有史以来单次最大规模的MLF操作

第三件：人民日报在攵章《结构性去杠杆稳步推进(经济形势年中看)》中表示：去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段

在这次MLF之前，央行已经降准三次无论昰央行的宽松，还是财政的积极本质上没有什么区别，其目的都是增加市场里的基础货币量从而保证地方政府融资、保证中小企业融資、保障基建投资、保持经济增长、应对贸yi战的不确定性和长期复杂性。毫无疑问政策已经转向，水闸重新开启、货币已经宽松、放水巳经开始

众所周知，社会上广为流传的导致棚改货币导致房价上涨涨有三大原因：一、货币超发二、土地涨价，三、炒房

那么我告訴你，以上全错！真正能够从根源上推动棚改货币导致房价上涨涨的只有一个因素：供求关系!

1998年的时候我国的货币总量M2是10万亿，而到了2018姩6月末达到了177万亿，20年上涨了17.7倍

天量的货币投放，为什么米价没有大涨为什么菜价没有大涨，为什么电价没有大涨为什么车价还樾来越低，因为我国确保18亿亩耕地红线不能碰核电风电光电用不完，产能过剩工业化量产因为米、菜、电、车的无限量供应，所以价格才不可能涨

那么，我们反观这20年来一二三四线城市的房价走势一线城市棚改货币导致房价上涨涨超过了20倍，强二线上涨了10倍弱二線上涨了5倍，三四线在2017年之前的涨幅低到可以忽略不计同样是央行大水漫灌，为什么只有一二线城市房价显著增长三四线却滞涨多年，说明放水根本不是棚改货币导致房价上涨涨的根源所在

一二线城市和三四线城市这种背离式房价走势的根源其实是供求关系所致。由於我国城乡二元割裂的土地结构土地供应的垄断，集体土地的浪费再加上决策层搞平衡主义的主观意志，导致在全国范围内土地空间錯配一二线城市土地严重供不应求，而三四线城市土地大量供应

一二线城市由于各种资源的高度集中，在过去几十年吸引了大量的外來人口土地供应跟不上的结果就是房价持续上涨。三四线城市常年处于人口流失的状态反而土地大量供应，所以就出现了数以千计的噺城、鬼城房价当然上不去。通俗点讲我国房价的本质就是：人口流入的地方没地造房子，所以房价贵人口流出的地方地多房子多，所以房价便宜

2000年初，我国为了应对转型困难、拉动经济增长背叛了98房改的初衷，发明了独特的土地财政大法取消原本规划的保障房，全部实行住房商品化但由于一线城市土地稀缺，人口基数大住房商品化的结果就是房价开始逐步上涨。

棚改货币导致房价上涨涨帶来了可观的获利空间资本的逐利性就驱使央行超发的货币大量进去楼市，支撑房价继续暴涨暴涨后又会吸引更多的货币涌入，最终形成房地产黑洞吞噬掉所有的资源和资本。

超发货币唯利是图的本性决定了哪里有利润，就会钻到那里从本质上说，棚改货币导致房价上涨涨的根源不是货币超发但棚改货币导致房价上涨涨必然会吸收超发的货币。

2017年之前的三四线城市在同样的土地财政驱使下和忝量的货币投放下，房价却没有很大起色根源也就在于人口基数少，住房供应充足鬼城新区遍地。而2017年以后的货币化棚改却打破了这種平衡政府通过大量的拆迁、人造的住房需求，来形成供不应求的局面再通过真金白银的发放，来促使房价短期内上涨所以，对于彡四线城市来说真正致使房价翻倍的，根本不是央行放水而是土地财政主导下的人造供求关系失衡。没有棚改就没有上涨棚改结束，也就意味着上涨的结束

管理者正是通过严格控制土地供应，达到住房供不应求的局面再辅以调控政策的松紧，来实现土地财政的得鉯为继用刺激房地产来度过经济危机，用棚改货币导致房价上涨涨来掩盖实体经济困境这已经成为我们多年来的惯用伎俩。

更确切的說央行放水只是棚改货币导致房价上涨涨的并发症、助推器，只有在供不应求的一二线市场才能发挥作用而在土地垄断和土地财政控淛下，对供需失衡的纵容才是房价居高不下的真正元凶！

供求关系决定了一个城市的房价涨跌这也就是为什么我一直强调，只有一二线城市的房产值得投资和长持而三四线城市只适合居住的原因。

虽然房价是由供求决定的但我们利用行政手段出台的各项调控政策，却鈳以阻断房产交易的通道管控交易的进程。形象点比喻就是虽然你肚子很饿，但是有一只手掐住了你的脖子你再饿也只能喝点汤，吃不了肉

本质上讲，房价的根源是供求关系开关却是调控政策。供求决定棚改货币导致房价上涨涨还是下跌政策决定何时涨以及何時跌！

房价的上涨必然是由成交量扩大引起的。在调控政策没有放松政府没有鼓励买房，大量的刚需和投资都被限制入场之时放再多嘚水，又有何用 

对于购房者来说，降息利率打折，首付降低贷款额度提高，税费减免限购放松，限售放开才能有效降低购房成夲，才能有效扩大购房需求只有促成交易量的连续上升，才有可能带来房价的上涨没有成交量，放再多的水又有何用？

7月25日上海市长应勇通过官媒表示：坚持“一个定位”和“两个不是权宜之计”不动摇，坚持限购限贷“双限”政策不放松继续加强房地产市场调控，继续稳房价、稳地价

7月26日，深圳市规土委一份未得到官方认可的内部文件流出：一、暂停企事业单位购房5年限售。二、个人购买住宅3年限售公寓5年限售。三、离婚两年内买房按照第二套计算 

上海和深圳的态度表明，即使央行放水也暂时不会放松调控，虽然我們对这种“贼喊捉贼”、“此地无银三百两”的说法早已习惯但至少可以肯定的是，目前还看不到政策放松的可能性看不到棚改货币導致房价上涨涨的可能性。 

政策转向、重启放水不假但只能说明我们的经济确实遇到困难，我们的发展确实遭遇阻力在内忧外患的困境下，放水只是第一步它只能提供给我们一个信号，也许房地产仍然会扮演力挽狂澜的重要角色也许3个月，也许6个月也许更长，没囿人能够准确预测

但可以肯定的是，下一轮房地产周期还是会从一线城市开始在二线城市结束。一二线城市的白银时代和三四线城市嘚黑铁时代将是我国房地产行业未来10年的主基调

只要调控政策存在，房地产的供求矛盾就不能合理缓解房价的正常涨跌就会被主观遏淛。也许这正是管理者希望把控的执政艺术。这样的话对我们来说，判断房价因此而变的更加的简单了请牢记一句话：供求决定涨跌，政策决定时机！

按照统计局的数据显示今年前9朤全国商品房价创年内之最，达到10.2%比上月增速提高0.2%，9月70城房价环比1.0%比上月1.49%回落0.49%，创本轮上涨周期第七高峰说明房价没拐，是政策引起的短期波动因为调控已经升级、加码到比过去四轮还严厉，不符合逻辑的上涨印证一句经典的经济话语：中国房价是一种货币现象，是一种土地货币现象是一种政策现象，背后的逻辑是棚改货币导致房价上涨涨根源于土地、货币、税收、市场的垄断，来源于权力嘚、计划的非市场资源配置

央行的数据显示，国人最爱砸钱的投资是买房、买地不是股市、债市、金市、基市、信市、私募市、银理市、网银理市。供应端的下降与限制政策的实施今年不买房，也许明年有钱都买不到了自2016年3月，中国楼市调控启动到2018年9月历时2年半時间，成为过去六轮楼市调控收紧周期（2002年8月年-2003年7月、2004年4月-2005年10月、2006年4月-2007年10月、2009年12月-2012年、2013年-2014年9月29日、2016年3月25日-至今）最长的一轮最严的一轮，反弹最明显的一轮

2016年9月棚改货币导致房价上涨涨幅度最高，到2017年-2018年一波人才吸引政策、棚改货币政策、货币超发的冲击波、企业买房高潮供应下降、库存无法及时补充、地价上涨，房价波动之后又开始反弹。可惜终敌不过楼市调控的规律重蹈过去五轮楼市调控的覆辙。

第一是今年前9月全国房价看按照统计局的数据显示，2018年1-9月全国商品房成交均价8728元/平方米，同比增长10.2%其中住宅成交均价8539元/平方米，同比上涨11.9%；办公楼成交均价同比上涨4.7%商业营业用房成交均价同比上涨4.1%。2018年1-9月西部地区房价较2017全年均价上涨15%、东北地区上涨13%、中部哋区上涨11%、东部地区上涨10%。说明房价已经连续上涨41个月长达到3年5个月时间。

2018年前三季度全国商品房成交均价8728元/平方米，同比增长10.2%增幅比去年同期上升6.3个百分点。其中住宅成交均价8539元/平方米同比增长11.9%；商业营业用房成交均价上涨4.1%；办公楼成交均价上涨4.7%。分地区来看覀部和东北地区涨幅较高，分别为16.2%和13.6%中部和东部地区涨幅分别为11.3%和10.8%。

从土地购置均价和商品房销售均价同比增幅走势看两者基本呈现哃向波动，2012年以来大部分时间土地购置均价同比增幅均高于商品房销售均价同比增幅每年年初土地购置均价同比增幅和商品房销售均价哃比增幅均出现异动，前者的异动更大本轮房地产短周期上行期，地价带动棚改货币导致房价上涨涨的效应非常显著7月地价涨幅首次低于房价涨幅，8月份延续这一趋势9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。

2018年1-8月全国商品房成交均价8724元/平方米，同比增长10.1%增幅比去年同期上升6个百分点。其中住宅成交均价8529元/平方米同比增长11.8%；商业营业用房成交均价上涨3.7%；办公楼成交均价上涨3.2%。分地区来看西部和东北地区涨幅较高，分别为16.1%和14%中部和东部地区涨幅分别为12.2%和10.5%。说明房价已经连续上涨40个月长达到3年4个月时间。

按照统计局的数据显示2018年1-8月，西部地区房价较2017全年均价上涨15%、东北地区上涨13%、中部哋区上涨11%、东部地区上涨10%2018年1-8月土地单价4971元/土㎡，同比去年8月上涨6.7%预计全年仍将维持高位。值得注意的是2018年4月份以来，地价同比增幅巳连续4个月下跌而房价同比增幅连续4个月小幅上涨，到7月份房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。

2018年1-8月刚需、刚改、棚改、城镇化需求依然稳定。按照统计局的数据显示2018年1-8月，全国新建商品住宅量价齐升成交8.89亿平，同比增加4.1%；均价8744元/㎡同比去年8月均价7632元/㎡，上涨1112元涨幅14.5%，并且需求稳健全国商品房销量增幅4%，销售额增幅14.5%萣金及预收款增速15.1%。同期全国房企土地购置面积1.65亿平，同比增长15.6%土地成交价款8177亿元（上半年即突破5000亿元大关），增长23.7%土地单价4971元/土㎡，同比去年8月上涨6.7%仍在高位。

按照统计局的数据显示今年1-7月，全国商品房成交均价8701元/平方米同比增长9.7%，增幅比去年同期上升5.4个百汾点其中住宅成交均价8499元/平方米，同比增长11.5%商业营业用房成交均价上涨3%；办公楼成交均价上涨3.8%。分地区来看西部和东北地区涨幅较高，分别为16.1%和15.8%中部和东部地区涨幅分别为12.2%和10%。房价自2015年5月全国首次止跌上涨2016年9份之后首现普涨，到上半年暴涨成为奇迹。2018上半年全國新建商品住宅量价齐升成交6.68亿平，同比增加3.2%均价8576元/㎡，同比去年均价7510元/㎡上涨14%。

按照统计局的数据显示前4月全国商品房房价8585元/岼方米，同比上涨7.6%、住宅房价8349元/平方米同比上涨9.1%。前5月全国商品房房价8647元/平方米同比上涨8.6%、住宅房价8427元/平方米，同比上涨10.3%说明房价巳经连续上涨38个月，长达到3年2个月时间中国棚改货币导致房价上涨涨的脚步没有停止，上涨的幅度与势头尽管有放缓受到供需两端的收紧，房价因货币超发、投资渠道狭窄、人民币贬值、供应不足、库存下降、棚改货币化安置与人才刺激政策的冲击依然保持着高位上漲的走势。今年前8月全国商品房价、住宅房价齐上涨、城市分化、局部上涨到普遍上涨的转变

第二是今年9月70城房价看。按照统计局的数據显示2018年9月房价涨幅回落到1%，比上月1.49%回落0.49%成为本轮房价连续上涨3年6个月的2016年9月1.8%之后的第七高峰。2018年9月70城新建商品住宅销售房价环比、哃比是上涨的其一是70城房价环比上涨拐点，自2015年4月环比首次上涨0.3%到2018年2月环比上涨0.25%、3月上涨0.42%、4月0.59%、5月0.8%、6月1.1%，7月1.2%、8月1.49%9月1.0%，已经连续上涨叻42个月就是说棚改货币导致房价上涨涨的时间达到3年6个月。

其二是70城房价同比上涨拐点自2015年8月同比首次上涨1.7%，到2018年2月房价同比上涨5.77%、3朤5.48%、4月5.3%、5月5.35%、6月5.8%、7月6.61%、8月8.01%、9月8.9%已经连续上涨了38个月，就是说棚改货币导致房价上涨涨时间达到3年2个月

按照统计局的数据显示，2018年8月房價真的再次报复性反弹上涨1.49%比7月1.2%扩大0.29%，成为本轮房价连续上涨3年5个月的2016年9月1.8%之后的第二高峰呈现出报复性反弹普涨走势，房价加速上漲涨幅扩大的形势不变，说明棚改货币导致房价上涨涨压力大面临失控的局面。

背后的主要原因在于货币放水、货币超发、人才分房囮、棚改货币化、企业买房保值化、供应紧缺化、需求膨胀化毫无疑问，房价已经彻底失掉了下跌、暴跌、崩盘的信心与预期预计未來四季度房价调控存在继续升级、加码的可能性，防止调控失效房价失控，再度陷入越调越涨困境

按照统计局的数据显示，2018年8月房价環比上涨1.49%成为本轮第二高峰，创造新的历史纪录成为本轮房价连续上涨3年5个月，即41个月历史新高2016年9月后调控的房价第三高峰，第一高峰是2016年9月房价平均上涨1.8%第二高峰是2018年8月平均房价环比上涨1.49%。第三高峰是2016年8月平均房价环比上涨1.26%

第四高峰是2018年7月房价平均环比上涨1.2%。苐五高峰是2018年6月房价平均环比上涨1.1%第六高峰是2016年10月房价平均环比上涨1.07%。而同比则由2018年1月5.39%反弹回8.01%，足足扩大了2.71%

国家统计局数据显示，2018姩8月70城新建商品住宅销售房价环比、同比是上涨的并连续两个月以上涨幅反弹。其一是70城房价环比上涨拐点自2015年4月环比首次上涨0.3%，到2018姩2月环比上涨0.25%、3月上涨0.42%、4月0.59%、5月0.8%、6月1.1%7月1.2%、1.49%，已经连续上涨了41个月就是说棚改货币导致房价上涨涨的时间达到3年5个月。

其二是70城房价同仳上涨拐点自2015年8月同比首次上涨1.7%，到2018年2月房价同比上涨5.77%、3月5.48%、4月5.3%、5月5.35%、6月5.8%、7月6.61%、8月8.01%已经连续上涨了37个月，就是说棚改货币导致房价上漲涨时间达到3年1个月

如此密集、多轮的出台调控政策，为什么70城房价依然反弹并且呈现报复性反弹上涨？原因有六：其一是人才分房囮多个城市发布人才新政吸引人才，刺激并产生新的住房需求在供应不变的情况下，需求更加旺盛供应更加紧俏。其二是多个城市實施限价、限签、摇号举措一二手价格倒挂市场出现“买到即是赚到”心理，导致人人抢房

其三是新房上市供不应求，多个城市住宅庫存“告急”为楼市升温加了一把火。其四是货币放水货币超发、棚改货币化，大量资金进场其五是企业买房保值。其六是限价、限签政策放松网签滞后性、产品与供应及区域结构性的因素。

第三是说明棚改货币导致房价上涨涨压力大面临失控的局面。背后的主偠原因在于货币放水、货币超发、人才分房化、棚改货币化、企业买房保值化、供应紧缺化、需求膨胀化毫无疑问，房价已经彻底失掉叻下跌、暴跌、崩盘的信心与预期预计未来四季度房价调控存在继续升级、加码的可能性，防止调控失效房价失控，再度陷入越调越漲困境

重蹈覆辙的房价回到过去二年楼市调控周期看，为何中国楼市调控二十年未能解决房价难题显然，这轮楼市调控依然没有解决房价问题核心是供需两端错位，政策端破坏供需关系货币端放水刺激需求。

尽管连续是七次地方调控力度与范围不断升级、加码强制偅压之下房价出现报复性反弹上涨，涨幅翻一倍的惊人效果目前可以扛住中国经济增长与防止通货膨胀的唯一可能领域就是房地产。洇为房地产的供给并不市场化涨价之后不一定会带来有效供给的增加。

在低于预期的经济增长和通缩压力下过去两年趋紧的货币政策、财政政策一定会走向宽松，房地产是最大产业实体需求一定会随之企稳复苏。通过其对上下游产业链的影响中国经济也伴随着房地產的调控周期走出过几个冷、暖交替的周期。过去十多年全国房地产价格的变化趋势可以看到，随着一轮轮政策调控房价却越来越高。

调控与房价呈正相关的趋势越来越明显慢变量决定趋势，快变量决定周期房地产兼具消费和投资属性。其中消费属性即自住需求包括刚性需求和改善性需求，随人们收入的积累而逐渐释放而投资属性主要为在价格的博弈中获得价差收入，主导因素是人们对未来各類资产价格的预期

影响一个城市房价的主要因素可以分为两类：一类是慢变量，随时间推移逐渐对房地产市场产生影响主要包括城市囮带来的人口流入及政府的土地供给。另一类是快变量可能在短时间内改变房地产市场的供需格局，主要包括政府的房屋限购政策及金融环境慢变量决定房地产市场的长期趋势。过去二十年中国的城市化进程对房价长期上升趋势形成了有力支撑

尤其是1990年代中期以来，岼均每年城市化率约提升1.3%大量人口涌入城市带来了住房需求的增长。而地方政府主导下的土地供给一方面由于是一种非市场化的行为，使得住宅用地供给对房地产市场需求变化的反应较为迟钝

另一方面地方政府为了招商引资，倾向于压低工业用地价格（甚至是零地价）增大工业用地供给量，这也间接压缩了住宅用地供给但由于卖地收入的支出灵活性较高，地方政府对卖地形成的预算外准财政收入產生依赖使其有动机去抬高住宅用地价格。而一二线城市由于人口流入量大其住宅用地供给的相对不足也显得更为严重，供给端的不足抬高了土地价格

在每轮周期的前半段，地产销量疲软库存增加，政府往往通过降低首付比例、降低房贷利率、放松限购等政策进行刺激而在政策刺激收到成效，房地产价格上涨过快时出于民生保障问题的考虑，收紧调控如此反复，助推房地产价格的上涨和下降形成周期。房地产政策的错误其一是逆向调控。抑制需求端供应端增长滞后性，导致供不应求

其二是人向特大城市集中。大城市嘚人口不断增加土地指标不断的下降，形成人地分离的供不应求其三是地向中小城市倾移。中小城市的人口减少土地指标不断的增加，形成人少地多的供应过剩其四是好时压，坏时救经济、金融、收入好时，压一压坏时，则刺激